소위 '임대차 3법'이 시행된지 이제 2년이 지났습니다. 임대차 3법이란 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신요구권 등을 핵심으로 하는 법안을 통칭하는 것인데요. 계약갱신요구권에 따라 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 임대차는 2개월 전까지)의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 ‘본인이나 직계존비속(부모, 조부모, 자녀, 손자녀)의 실거주’ 같은 사유가 없으면 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고 이 경우 갱신하는 임대차계약 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의 3). 다만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 주택의 가격과 전세가가 가파르게 상승하자 보증금을 올려 받고 싶어하는 임대인은 기존 임차인과의 임대차계약을 갱신하는 것보다는 새로운 임대차계약을 맺기를 원하고 있습니다. 기존 임차인 입장에서는 어떻게든 기존 계약 내용대로 오래 거주하고 싶어하다보니 계약갱신요구권은 계속해서 이슈로 떠올랐고 많은 혼란도 가져왔습니다. 계약갱신요구권 밖에도, 묵시적 갱신이 이뤄져 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 인정하는 경우라면 임차인은 임대차기간이나 보증금 등을 변경해 임대인과 새로운 임대차계약을 체결하지 않고도 계속 그 주택에 거주할 수 있습니다. 묵시적 갱신이란, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하지 않았다는 전제로 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 상대방에게 갱신 거절을 통지하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 의미합니다(주택임대차보호법 제6조). 이렇게 묵시적으로 갱신한 임대차의 기간은 2년으로 봅니다(동조 제2항). 하지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의 2). 이처럼 계약갱신요구권 행사를 통해 갱신한 임대차계약과 묵시적으로 갱신한 임대차계약은 그 갱신 기간을 2년으로 보는 것과 갱신 후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 임대인이 이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다는 점은 동일합니다. ━ 계약갱신요구권, 명확한 의사 표시한 경우만 인정 그런데 앞서 본 것처럼 계약갱신요구권은 1회만 사용할 수 있는데, 만약 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다면 여전히 계약갱신요구권을 사용할 수 있다고 볼 여지가 있기 때문에 임차인이 유리한 상황에 놓입니다. 그렇기 때문에 임대차계약이 갱신되었을 때 이것이 묵시적으로 갱신된 것인지, 만약 그렇다면 묵시적으로 갱신된 임대차기간의 만료가 다가올 때 임차인이 계약갱신요구권을 사용할 수 있는지에 관해 다툼이 발생할 수 있습니다. 이에 관해 국토교통부·법무부가 발간한 ‘주택임대차보호법 해설집’에서는 계약갱신요구권은 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 사용한 것으로 인정하고 계약이 묵시적으로 갱신한 경우는 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다고 합니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이뤄진 것으로 보는 제도입니다. 즉 갱신요구권 행사로 볼 수 없고, 갱신요구를 거절한다는 개념을 적용할 여지도 없는 것이지요. 계약갱신요구권은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니라 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 한 것입니다. 연장계약이나 묵시적 갱신 등의 사유로 임차인이 이미 4년 이상 거주한 경우라고 하더라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 법이 정한 기간 안에는 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 4년의 주거를 보장한다는 측면에서 임차인에게 유리한 측면이 있지만, 임대인 입장에서는 자신의 재산권 행사에 제약이 가해지는 측면이 있습니다. 게다가 임차인이 계약만료 시 나가기로 사전에 합의했더라도 법이 정한 기간 안에는 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인 입장에서는 불확실한 채로 있어야 한다는 부담을 줄이기 위해 최초 임대차계약 체결 시 '계약갱신요구권을 행사하지 않는다'는 조항을 넣는 경우도 있는데요. 이렇게 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는, 임차인에게 불리한 약정이기 때문에 주택임대차보호법 제10조에 따라 효력이 없다고 보고 있습니다. 임대인 중에서는 계약을 갱신하기만 하면 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것이어서 2년만 더 거주할 수 있는 것으로 생각하시는 분들이 종종 있는데요. 그러다가 다시 2년이 지날 무렵 임차인이 계약갱신요구권을 행사해서 2년 더 거주하겠다고 하면 당황하고 분쟁으로 나아갈 가능성이 있습니다. 계약갱신과 관련된 이런 불필요한 분쟁을 사전에 방지하기 위해서 임대인은 법에 정해진 기간과 조건 등을 확인한 다음 자신의 의사를 임차인에게 전달해 임대차계약을 묵시적으로 갱신하지 않도록 하거나 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부를 분명하게 확인해야만 합니다. ※필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다. 임상영 변호사

올해 6월 말 수도권 미분양 주택이 전월 대비 25% 늘어난 것으로 나타났다. 특히 서울은 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 5.8배나 증가했다. 국토교통부가 29일 발표한 2022년 6월 주택 통계 발표에 따르면 올해 6월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 2만7917가구로 전월보다 2.0%(535가구) 증가한 것으로 조사됐다. 수도권 미분양 주택은 4456가구로 5월보다 25.1%(893가구) 늘어났다. 공사가 끝나고 나서도 분양을 못해 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 전국 기준 7130가구로 4.4% 증가했다. 수도권 준공 후 미분양 주택은 837가구로 46.1% 늘어났고, 특히 서울에서는 215가구로 481.1%나 폭증했다. 올해 상반기 주택 매매량도 전국적으로 감소했다. 올해 상반기 전국의 주택 매매량은 총 31만260건으로 지난해 같은 기간(55만9323건)에 비해 44.5% 줄어들었다. 수도권은 12만3831건으로 지난해 상반기 대비 55.5% 감소했고, 지방은 18만6429건으로 33.7% 줄었다. 서울 주택 거래량도 3만4945건으로 52.0% 줄어들었다. 유형별 거래량은 아파트가 18만4134건으로 50.6% 줄었고 아파트 외 주택(12만6126건)은 32.3% 감소한 것으로 집계됐다. 임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 상반기 전·월세 거래량(신고일 기준)은 총 157만467건으로 지난해 상반기 보다 35.5% 증가했다. 전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비율은 상반기 누계 기준 51.6%로, 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음 절반(50%)을 넘어섰다. 이는 지난해 동기(42.0%) 대비 9.6%포인트, 최근 5년 평균(41.4%)과 비교해 10.2% 포인트 각각 늘어난 수준이다. 올해 상반기 주택 인허가 물량은 전국 기준 25만9759가구로 지난해 상반기와 비교해 12.6% 증가했다. 아파트 착공 실적은 13만9759가구로 30.1% 줄었고 아파트 외 주택(4만8690가구)은 29.7% 감소했다. 주택 준공 실적은 전국적으로 총 18만3277가구로 지난해 상반기 대비 3.0% 증가했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

오는 8월 계약갱신청구권 사용 첫 만료를 앞두고 역대급 전세대란이 올 것이란 시장의 전망이 엇나가는 분위기다. 한국은행의 기준금리 인상으로 전세대출 이자 부담이 커지면서 전세 수요가 낮아졌기 때문이다. 다만, 전세 수요는 줄었지만 전세의 월세화가 가속화되면서 주거비 부담은 오히려 커질 것이란 우려도 제기된다. 19일 한국부동산원 전국주택가격동향 조사에 따르면 7월 2주차 전국의 전셋값은 -0.03% 하락했다. 서울은 -0.02%, 수도권도 -0.04% 떨어졌다. 주간 기준 올해 누계치만 전국은 -0.22%, 서울은 -0.34%, 수도권은 -0.67%를 나타내며 전셋값이 약세를 보이고 있다. 한국부동산원은 "금리 인상에 따른 대출 이자 부담과 월세 선호 현상 등으로 전세수요가 감소했다"며 "이에 전세 매물이 증가하는 가운데 상대적 가격 수준 높은 단지 위주로 매물이 쌓이면서 하락세가 나타났다"고 설명했다. 당초 부동산 업계에서는 오는 8월 전세대란이 올 것이라고 전망했다. 임대차3법(전·월세 신고제·전·월세상한제·계약갱신청구권) 도입 이후 계약갱신청구권을 처음으로 사용한 매물들이 8월에 쏟아지면서 그동안 올리지 못했던 4년 치 전셋값을 한 번에 올릴 것이란 예상에서다. 정부도 이에 대한 우려를 표현하면서 ‘상생임대인’ 제도를 도입하는 등 전세 대란을 잡겠다는 의지를 피력했다. 상생임대인은 2024년 말까지 전셋값을 5% 이내로 올리면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 되는 제도다. 양도세 규제 완화 카드로 8월 전세대란을 막겠다는 심산이다. ━ 전세대란 피했지만, 월세라는 더 큰 적이 온다 정부도 예상한 ‘8월 전세대란설’은 기준금리가 큰 폭으로 오르면서 무색해지는 모양새다. 전세대출 이자 부담이 커지면서 전세 수요가 월세로 이동하는 모습이 나타났기 때문이다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 13일 연 1.75%인 기준금리를 연 2.25%로 0.5%p 인상했다. 이로 인해 전세대출 금리가 크게 오르면서 대출 이자 부담이 매우 커진 상태다. KB국민·신한·하나·우리은행의 전세자금대출 금리(주택금융공사보증·2년 만기)는 지난 16일 기준 연 4.010∼6.208% 수준으로 집계됐다. 이는 지난 6월 말 기준과 비교해 하단이 0.420%p, 상단이 0.437%p 올랐다. 지난해 말과 비교하면 상단은 1.481%p나 뛰었다. 8월 전세대란 우려는 줄어들었지만, 오히려 주거비 부담이 커지고 있다는 또 다른 우려가 제기된다. 전세 대출 이자 부담으로 전세 수요가 월세로 이동하면서 전세 대란은 피했지만, 전세를 원하던 사람들이 울며 겨자 먹기로 월세를 선택하면서 월세가 오르는 현상이 예상되기 때문이다. 실제 월세의 비중도 지속해서 커지고 있다. 국토교통부의 5월 주택 통계에 따르면 전국의 전·월세 거래는 총 40만4036건으로 이 중 월세 거래는 24만321건, 59.5%를 차지했다. 지난 4월 50.4% 비중을 차지했던 월세 비중이 한 달 만에 9.1%p 급상승했다. 올려야 할 전세금을 준전세 형태로 전환해 전세는 금액대를 유지하는 대신 월세를 올려 받는 움직임도 느는 추세다. 서울부동산정보광장 통계에 따르면 올해 상반기 아파트 준전세는 1만8131건으로 지난해 같은 기간 1만6639건에 비해 8.9% 상승했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “집주인의 보증금 증액 요구를 대출로 막기에는 차주에게 월세보다 은행 전세자금 대출 이자가 부담되는 수준일 수 있다”며 “이로 인해 월세화가 진행되면서 전셋값 상승이 진정되는 경향이 있다”고 말했다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr

6월 21일 열린 부동산 관계 장관회의에서 드러난 새 정부 정책은 규제 완화에 중점을 둔 모양새다. 이전 정권 시절 규제 일변도였던 정책 흐름이 다시 박근혜 정부 때로 회귀하는 것이 아니냐는 목소리가 나온다. 세제 완화와 대출 풀기, 그리고 도심공급이라는 큰 틀에서 박근혜 정부 초~중기 정책과 유사성이 보이기 때문이다. 이 같은 규제 완화 흐름은 지난 5년간 집값과 전셋값 동반 급등, 서울 주택공급 부족 같은 부작용을 불러온 문재인 정부와 눈에 띄게 차별화된다는 점에서 예상 가능한 부분이었다. 그러나 일각에선 현 정부가 “빚내서 집 사라는 거냐”며 볼멘소리를 듣던 박근혜 정권 기조를 따르는 것에 대해 우려하는 시선도 존재한다. 당장 집값 상승률이 꺾이며 주택 시장이 잠시나마 안정을 찾은 가운데 ‘건설 경기 띄우기’, ‘신속한 공급’에 집중하다 집값이 다시 뛰거나 갭투자를 양산하는 등 시장이 왜곡될 수 있다는 지적이다. ━ 윤석열 정책=‘온건한 박근혜’ 정책 윤석열 정부는 임기 시작 한 달 만에 ‘3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 통해 양도세 비과세 요건 완화 및 취득세 중과 배제기한 확대, 생애최초주택에 한해 LTV 한도 상향 등 광범위한 규제 완화 정책을 발표했다. 이 같은 규제 완화가 주로 일시적 1가구 2주택, 무주택자를 대상으로 해 “큰 변화가 없다”는 비판도 나오지만, 공정시장가액 조정 및 3분기 나올 ‘종합부동산세 개편 방안’ 등 보유세 완화책은 결국 다주택자에게도 혜택으로 작용할 전망이다. 박근혜 정부 역시 임기 첫해를 맞은 2013년 4·1대책과 뒤이은 8.28 전·월세 대책을 통해 대표적 부동산 거래세인 양도소득세와 취득세 완화 혜택을 다주택자에게까지 적용했다. 당시 정부는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 70%로 확대하고 금리를 낮춰주는 등 대출 측면에서도 과감한 행보를 이어갔다. 주택공급 측면에선 무엇보다 두 정부 모두 재건축·재개발 등 도시정비사업을 활성화한다는 공통점이 있다. 문재인 정부가 서울 집값 상승을 우려해 분양가 통제, 안전진단 강화 같은 대책을 통해 정비사업 진행을 억누르고 수도권 택지개발에 집중한 것과 대조된다. 실수요자들이 선호하는 핵심입지에 공급을 늘리겠다는 의도다. 이에 따라 박근혜 정부 당시 폐지됐던 민간주택에 대한 분양가상한제는 전 정권 때 부활했다가, 현 정권에서 결국 또다시 개편 또는 폐지 수순을 밟을 것으로 보인다. ━ 실현되기 힘든 부동산 ‘골디락스’의 꿈 유사한 대책은 유사한 문제의식에서 출발한다. 박근혜 정부 당시 정책 뼈대는 최경환 경제부총리를 중심으로 침체된 경기를 부양하려는 일명 ‘초이노믹스’에서 출발했다. 금융위기 이후 꺾인 매수심리와 건설투자로 인해 국내 GDP 15%를 차지하는 건설업 경기가 회복되지 못하고 있었기 때문이다. 조용한 매매시장에 비해 서민 주거의 바탕인 전세 시장이 꿈틀거리고 있었던 것 또한 문제였다. 결국 이때 정책 의도는 주택 매수인에게 각종 혜택을 줌으로써 임차수요를 매매수요로 전환하고 주택시장을 활성화해 공급을 늘리려는 데 있었다. 최근 국내외 상황 역시 불경기 신호를 보내고 있다. 올해 1분기 GDP 성장률이 0%대에 그치자, 한국은행은 7년 만에 최저치를 기록한 건설투자 등 ‘건설업 부진’을 가장 큰 원인으로 지목했다. 이 같은 상황에서 정부는 올해 들어 조정기를 맞은 매매시장에 비해 오는 8월 ‘임대차3법(계약갱신청구권제·전·월세상한제·전·월세신고제)’ 시행 2년을 맞아 급등할 수 있는 전세 시장에 대해 우려하고 있다. 문제는 당분간 잠잠했던 집값이 또다시 상승국면에 진입할 수 있다는 것이다. 박근혜 정부도 정권 후반기에 이르러 양적 완화로 인한 유동성이 부동산 시장에 집중되며 아파트 시세가 상승세를 타자 ‘가계부채 대책’, ‘주택시장 관리방안’ 등을 내놓으며 규제의 고삐를 당겼다. 저금리와 규제 완화, 높은 전세가율로 인해 갭투자가 양산된 것도 이때부터다. 너무 차갑지도, 너무 뜨겁지도 않은 부동산 시장의 ‘골디락스(Goldilocks)’를 찾기는 이토록 어려웠다. 윤석열 정부 앞에는 더욱 험난한 상황이 예고돼 있다. 자재비 급등을 비롯한 글로벌 물가상승 현상이 경기침체 속에서도 주택가격을 끌어올릴 가능성이 충분하기 때문이다. 6월 15일 열린 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 정책방향과 추진전략 토론회’에선 주택산업연구원이 “내후년부터 코로나와 우크라이나 전쟁의 여파가 대부분 정리되고, 미국의 테이퍼링 마무리와 대선 등으로 세계경기와 국내 경기가 본격적으로 회복될 가능성이 크다”면서 2024년부터 집값의 상승전환을 전망하기도 했다. 함영진 직방 데이터 랩장은 “윤석열 정부의 분양가 제도운용 합리화는 서울 등 도심의 공급절벽 문제를 일부 해결할 수 있을 전망이지만, 도심 및 구도시 알짜 정비사업지 일반분양 물량은 분양가 상승 등 수분양자 부담 증가로 연결될 수 있다”면서 “물가에 연동될 수밖에 없는 건자재 가격 상승에 기본형 건축비 상향이 높은 분양가로 연결된다면 서울 등 신축이 부족한 주요지역의 재고아파트가 매매가의 지지대 역할을 하게 되면서 공급으로 인한 큰 폭의 가격 조정을 기대하기는 제한적일 것”이고 분석했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

원희룡 국토교통부 장관이 ‘임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)’ 폐지의 필요성을 강조하며 향후 대안을 내놓을 계획을 밝혔다. 원희룡 장관은 29일 서울 중구 프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회에 참석해 “전월세 매물이 많이 나올 수 있도록, 임대인들이 (집세를) 보다 덜 올리도록 정부가 당면의 대책을 내놓긴 했지만 근본적으로 임대차3법을 고쳐야 한다고 생각한다”고 말했다. 이날 발언은 임대차3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제로 인해 시중에 임대차 매물이 줄고 임대인이 집세를 대폭 올리는 등 부작용이 발생하는 현상에 대한 입장을 밝힌 것이다. 계약갱신청구권제는 주택 임차인이 기존 계약 2년에 2년 계약갱신을 청구할 수 있도록 하고 있으며 전월세상한제는 계약갱신청구 시 전월세 증가액을 최대 5%로 제한하는 제도다. 정부는 이 같은 부작용을 해소하기 위해 지난 21일 부동산 관계장관회의를 통해 ‘주택 임대차시장 안정화 방안’을 발표한 바 있다. 원 장관은 “일방적이고 졸속으로 만들어 놓은 두 개(계약갱신청구권제, 전월세상한제)는 폐지하되 원상복구가 아니라 새로운 대안을 제시하겠다는 것”이라며 “180석에 가까운 더불어민주당이 응해주지 않으면서 정쟁만 날 가능성이 있어 최대한 합의를 이끌어보고자 야당에 여·야·정 협의기구를 제시했다”고 설명했다. 이날 원 장관이 제시한 대안으로는 등록임대제도를 확대하고 임대주택을 공급하는 다주택자에 대해서도 등록임대에 준하는 세제혜택 제공하거나 현재 4년(2년+2년)으로 보장된 전세계약기간을 중·고등학교 학제기간과 같은 3년으로 축소하는 방안 등이 있었다. 원 장관은 “꼭 3년이라는 게 아니라 10년 의무임대하면 보유세를 없애주는 등록임대처럼 보유세가 0으로 가도록 누진적 인센티브 세액감면을 하는 방안도 있다”고 강조했다. 한편 ‘8월 전세대란 설’에 대해선 가능성이 낮다고 일축했다. 그동안 일각에선 임대차 3법이 본격 시행된 2020년 8월 계약갱신을 청구했던 임대차 매물이 오는 8월부터 시장이 나오며 전세가가 급등할 것이란 예측이 나온 바 있다. 원 장관은 “현재는 금리도 오르고 새 정부의 분양 또는 임대차 정책들이 계속 발표되는 중이라 폭발적 대란이 일어날 가능성은 적다고 본다”면서 “전세의 월세화, 아파트에서 오피스텔로의 이동 등 특이동향이 부분적으로 일어나고 있어 시장동향을 면밀히 모니터링하면서 그에 맞는 대책을 세우도록 할 것”이라고 밝혔다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

21일 열린 ‘제1차 부동산 관계장관 회의’를 통해 ‘주택 임대차 시장 안정 방안’이 발표된 가운데 그 실효성을 두고 갑론을박이 한창이다. 무엇보다 전 정부와 달리 대통령 선거 시기부터 지속적으로 규제완화를 기치로 내걸었던 윤석열 정부가 내놓은 대책에 대해 “예상보다 규제를 충분히 풀지 못했다”는 볼멘소리가 나온다. 그러나 취재결과 부동산 전문가 다수는 정부가 주어진 상황에서 나름의 노력을 기울였다고 평가하고 있었다. 현 정부는 여소야대 정국에서 당장 ‘임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)’을 개정할 방안이 없는 데다 수년간 적체된 주택공급난에 직면한 상태다. 따라서 당장 가능한 세법 시행령 개정 및 대출규제 완화 등을 통해 임대차 시장에서 발생하고 있는 부작용을 일부라도 완화하려 하는 것으로 분석된다. 다만 전문가들 사이에선 2020년 임대차 3법 시행 이후 문제가 된 전세매물 부족 현상과 2중, 3중 가격 형성 등 규제의 부작용을 해소하려면 결국 임대차법 개정과 주택공급 확대만이 궁극적 해법이 되리라는 공감대가 형성돼 있었다. ━ 곧 8월, ‘급한 불’ 끄려는 정부 새 정부의 이번 부동산 정책은 추경호 경제부총리의 모두발언대로 “금리인상 등으로 전국 주택 매매·임대차 시장이 안정세를 유지하고 있으나 단기적으로 임대차 시장에 불안요인이 있다”는 전제에서 출발한다. 2020년 8월 임대차 3법 중 계약갱신청구권제(2년+2년)와 전·월세 상한제(계약갱신청구권 사용 시 임대료 최대 5% 인상) 시행 직후 계약을 갱신한 전·월세 물건이 오는 8월부터 시장에 나오기 때문이다. 이로 인해 새 전·월세 물건 전세가 폭등할 가능성에 대비해 선제적 조치를 취하겠다는 것이 정부 입장이다. 특히 1가구 1주택인 임대인에 대해 실거주 요건을 면제하는 방안이 눈에 띈다. 집주인이 주택담보대출을 받거나 세제 혜택을 받기 위해 세입자를 내보내고 직접 들어가 사는 일을 방지하겠다는 뜻이다. 주택담보대출 시 1주택자 처분기한을 2년으로 확대(기존 6개월)하고 신규주택 전입요건을 폐지하는 방안 등이 여기 속한다. 함영진 직방 랩장은 “여소야대 속 모법 개정 없이 시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 점은 긍정적”이라면서 “시장에 단기 임대차 물량을 확대하는 데 일조할 전망”이라고 분석했다. 이처럼 시장에 임대차 매물을 늘리는 동시에 전세가 급등을 막기 위한 방편으로는 ‘상생 임대인’에 대한 양도세 비과세 2년 거주 요건 면제기간을 2024년까지 연장한 것이 대표적이다. 상생 임대인이란 신규 임대차 계약을 맺을 때 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 사례를 말한다. 공정시장가액비율 등을 낮추는 방식으로 종합부동산세를 완화하는 것 또한 임대인의 납세부담이 임차인에게 전가되지 않도록 하기 위한 당근책이다. 일각에선 이 같은 정책으로 인해 주택에 대한 투자여건이 좋아지며 일명 ‘갭투자’가 다시 성행할 수 있다는 지적도 나온다. 하지만 주택매매 시세가 주춤하고 경기둔화 위기가 가속하는 지금 우려할 일은 아닐 것으로 보인다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “요즘 같은 시장에서 실거주 요건이 사라진다고 섣불리 아파트 갭투자에 나설 배짱이 있는 투자자는 많지 않아 보인다”고 분석했다. ━ 임대차는 결국 주택공급과 연계…장기적으로 봐야 이밖에 임차인에 대한 직접 지원 내용으로는 버팀목 전세대출 보증금과 대출한도를 확대하고 월세 세액공제율을 최대 15%(기존 12%)로 상향조정하는 안이 포함됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “결국 임대차 대처방안은 임대주택을 많이 짓거나 임차인에게 전세자금 저리대출, 월세 소득공제를 해주는 3가지”라면서 “이번에 발표된 내용도 여기서 크게 벗어나지 않았으며 상생 임대인이나 계약갱신 서민 임차인에 대한 전세대출 지원강화 역시 모두 필요한 내용”이라고 설명했다. 그럼에도 여전히 아쉬움은 남는다. 왜곡된 임대차 시장의 원인으로 꼽히는 임대차3법을 개정하기가 쉽지 않기 때문이다. 원희룡 국토교통부 장관은 “근본적인 임대차 시장 안정을 위해서는 임대차법 개정 논의를 시작할 필요가 있다”며 “여·야·정 협의체와 같은 논의기구를 구성하는 방안을 국회에 제안한다”고 밝혔다. 그러나 정치권에선 국회 전체 300석 중 170석을 차지하고 있는 더불어민주당이 전정권부터 야심차게 추진한 임대차3법을 이번 국회에서 사실상 개정할 계획이 없는 것으로 알려졌다. 전문가들은 무엇보다 정책목표인 ‘서민 주거안정’을 위해선 결국 대규모 주택공급이 현실화해야 한다는 데 입을 모았다. 이번 관계장관 회의에도 등장한 ‘분양가 제도 개선방안’을 통해 신규분양을 촉진하고 ‘250만호+α 공급계획’이 신속히 추진돼야 하는 이유가 여기 있다. 권일 부동산인포 팀장은 “제도 자체에 획기적인 변화가 없다는 측면에서 이번 정책발표에 대한 비판 여론도 많지만, 정부가 주어진 상황 속에서 나름의 방안을 짜낸 상황이라 그 자체로 평가하기 어렵다”면서 “결국 매매나 임대차 시장 안정화를 위해선 주택공급이 필수적이라는 점에서 앞으로 나올 공급계획 등을 지켜볼 필요가 있을 것”이라고 평했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

“중소기업취업청년 전월세자금대출(중기청 전세대출)은 정부의 보여주기식 지원책이라고 보면 됩니다.” 서울 영등포에 위치한 한 공인중개업소 관계자는 9일 중기청 전세대출이 가능한 원룸을 찾는 기자에게 “중기청 대출이 가능한 1억원대 전세 매물은 거의 없다”며 “집주인 입장에서도 가입 조건이 까다로워서 선호하지 않는다”고 설명했다. 그는 이어 “중기청 전세 대출을 받으려면 융자(근저당)도 없어야 하는 데다 전세 보증금이 2억원 이내여야 하는데 요새 서울에서 2억원 이하 전셋집 자체가 씨가 말랐다”고 덧붙였다. 중기청 전세자금대출은 중소기업에 취업한 청년들을 위해 주택도시보증공사와 한국주택금융공사가 전월세보증금을 저리에 빌려주는 상품이다. 중소기업 또는 중견기업에 재직하는 만 19세 이상~만 34세 이하 청년이 이용 가능하다. 부부합산 연소득 5000만원 이하, 외벌이는 3500만원 이하여야 하고 순자산가액은 3억2500만원 이하인 무주택 세대주여야 한다. 대출 금리는 연 1.2%의 고정금리로 이용할 수 있다. 대출 기간은 최초 2년이며 4회 연장이 가능해 최장 10년까지 이용할 수 있다. 임차 전용면적은 85㎡ 이하 주택(주거용 오피스텔은 85㎡ 이하 포함)이어야 한다. ━ 해마다 줄어드는 중기청 대출 이용 건수 정부는 2018년 6월 중기청 전세자금대출을 도입해 지난해 말까지 실시할 계획이었지만 내년 말로 기한을 2년 더 연장했다. 또 고등학교를 갓 졸업한 취업자는 만 19세 연령 기준을 충족하지 못해 대출을 제한했으나 만 19세가 되는 1월 1일부터 대출을 신청할 수 있도록 세부 기준을 조정했다. 문제는 정부가 사회초년생의 주거부담을 덜어주기 위해 내놓은 중기청 전세대출을 받으려면 임차 보증금이 2억원 이하인 주택이어야 한다는 점이다. 보증금 2억원 이하인 주택을 찾았다고 하더라도 대출은 최대 1억원 이내 한도로 제공하기 때문에 수천만원의 현금도 추가로 필요하다. 이로 인해 중기청 대출 이용건수는 줄어드는 추세다. 2019년 9만6504건(총 7조2657억원), 2020년 9만1626건(7조912억원)에서 지난해 6월 말 기준 3만6141건(2조7405억원)을 기록했다. 이후에도 전셋값 상승세가 이어진 것을 감안하면 중기청 대출 이용건수와 이용금액은 더욱 감소했을 것으로 예상된다. 부동산업계에 따르면 최근 서울 빌라 전셋값은 4년째 상승 흐름을 유지하고 있다. 실제 KB부동산에 따르면 서울 연립 전세 평균가격은 2018년 6월 1억8686만원에서 2019년 6월 1억9458만원, 2020년 6월 1억9953만원으로 꾸준히 상승했다. 지난해 6월(2억2507만원) 2억원대로 뛰어오른 뒤 올해 5월에도 2억3669만원으로 여전히 상승세를 보이고 있다. 전세에서 월세로 전환하는 비중도 커졌다. 직방에 따르면 서울 확정일자 통계를 분석한 결과 올해 1~4월 확정 일자를 받은 전·월세 가운데 51.6%가 월세, 48.4%가 전세인 것으로 조사됐다. 월세 비중이 전세를 역전한 것은 올해가 처음이다. 2019년에는 전·월세 비중에서 전세가 59%, 월세가 41%를 차지했다. 2020년 전세 58.3%, 월세 41.7%의 비중을 보였고 지난해에는 전세 54%, 월세 46%로 전세의 월세화가 심화하는 모습이다. 서울 영등포 중개업소를 몇 군데 더 돌아다닌 끝에 영등포에서 중기청 대출이 가능하다는 빌라 매물 한 곳을 찾았지만 이마저도 전셋값이 1억원 중반대로 중기청 대출 한도인 1억원을 받고도 약 5000만원 이상의 현금이 추가로 필요했다. 부동산 중개업소 관계자는 “원룸 전셋값이 1년 전보다 6000만원 이상 뛰었다”며 “게다가 집주인들도 대부분 전세를 월세로 전환해서 보증금 1000만원에 70만~80만원 정도로 월세를 받고 있다”고 말했다. 오는 11월 전세 만료를 앞둔 30대 김모씨는 “전세 계약 기간이 6개월이 채 남지 않아 서울 강동구, 영등포구, 광진구 부동산을 여러 군데 돌아다니고 인터넷에서도 올라온 매물을 열심히 찾고 있는데 중기청 대출을 받는 것은 아예 포기한 상태”라며 “정부에서 중기청 대출 상품 이용 기간을 2년 더 늘려줬지만, 이용 기간만 늘려주는 게 아니라 대출을 적용할 수 있는 전세 보증금 조건을 기존 2억원 이하에서 3억원 이하 수준으로 올려줘야 실질적인 도움이 될 것”이라고 주장했다. ━ 월세거래 사상 첫 전세 추월…전세 사라질까 월세 거래량이 사상 처음으로 전세를 추월했다. 전세의 월세화 속도가 빨라지면서 서민들의 주거 사다리 역할을 해온 전세 제도가 사라질 수 있다는 우려가 나온다.부동산업계에 따르면 전세의 월세화는 임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 이후 가속화되기 시작하면서 지난 4월 월세 거래가 통계 집계 이래 최초로 과반을 넘어섰다. 국토교통부가 발표한 주택 통계에 따르면 지난 4월 전국 전월세 거래는 총 25만8318건으로 이 가운데 월세가 50.4%(13만295건)를 차지해 전세 거래량(12만8023건·49.6%)을 웃돌았다. 2011년 통계 집계를 시작한 이래 사상 처음으로 월세 거래량이 과반을 넘고 전세 거래량을 추월한 것이다.올해 들어 월세 거래 비중은 꾸준히 증가하는 추세다. 전세 거래량과의 격차를 계속 좁혀나가다가 지난 4월 역전한 것이다. 올해 월별 전국 월세 거래 비중은 지난 1월 45.6%, 2월 48.5%, 3월 49.5%, 4월 50.4%를 기록했다. 전세 거래 비중은 1월 54.4%, 2월 51.5%, 3월 50.5%, 4월 49.6%로 집계됐다. 월세 거래가 늘어나는 데는 우선 금리 인상에 따라 전세대출 이자 부담이 커지면서 임차인들 사이에서 비싼 이자를 내느니 이자율 인상이 없는 월세를 선택하는 경우가 늘어났기 때문이다.통상적으로 임대차 시장에서 임차인은 월세보다 전세를 선호하기 마련이다. 전세로 거주하면서 목돈을 모아 향후 주택 구입에 목돈을 사용하는 방식으로 전세 제도는 활용됐다. 자본이 부족한 무주택자들의 주거 사다리 역할을 해왔던 것이다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

약 11년 만에 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어선 것으로 조사됐다. 31일 국토교통부에 따르면 4월 전국의 전월세 거래는 총 25만8318건으로, 이 가운데 월세가 50.4%(13만 295건)를 차지해 전세 거래량(12만 8023건·49.6%)을 웃돈 것으로 집계됐다. 월세 거래량이 50%를 넘고 전세 거래량을 추월한 것은 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음이다. 올해 1∼4월 누적 거래 기준으로 보면 임대차 거래에서 월세 비중은 48.7%로 작년 같은 기간(42.2%)보다 6.5%포인트(p), 5년 평균(41.6%)과 비교해서는 7.1%p 각각 높았다. 국토부는 이 같이 월세 비중이 늘어난 것은 2020년 7월 도입된 ‘임대차 3법’의 영향이 큰 것으로 분석했다. 특히 작년 6월 전·월세 신고제가 시행된 이후 그동안 신고가 잘 이뤄지지 않던 오피스텔과 원룸 등 준주택의 월세 계약 신고가 늘어나 월세 비중도 함께 확대된 것으로 분석됐다. 주택 거래량은 대선 이후 재건축 등 부동산 관련 규제가 완화될 것이라는 기대감이 커지며 서서히 회복되고 있는 것으로 나타났다. 4월 전국의 주택 매매량은 5만8407건으로 전월 대비 9.3% 증가한 것으로 나타났다. 다만 이는 작년 같은 달과 비교하면 37.2% 감소한 것으로 여전히 낮은 수준이다. 지역별로 보면 서울이 6120건으로 전월 대비 20.0%, 경기는 1만3261건으로 15.7%, 인천은 3965건으로 11.8% 각각 증가했다. 작년 4월과 비교하면 서울은 48.5% 감소했고 경기와 인천은 각각 44.9%, 56.3% 줄었다. 4월 전체 매매량을 주택 유형별로 보면 아파트가 3만5679건으로 전월 대비 9.8% 증가했으나 전년 동월과 비교하면 39.8% 감소했다. 아파트 외 주택(2만2728건)은 전월 대비 8.4% 늘었고, 전년 동월과 비교하면 32.8% 줄었다. 원태영 기자 won.taeyoung@joongang.co.kr

한국공인중개사협회가 전월세 신고제의 계도기간을 1년 연장하기로 한 것에 대해 환영 의사를 내비쳤다. 한국공인중개사협회는 국토교통부가 '임대차 3법' 가운데 하나인 전월세 신고제의 계도기간을 1년 연장하기로 한 것에 대해 27일 환영 의사를 밝혔다. 협회는 “이번 결정은 임차인에게 부과되는 과태료 짐을 덜어낸 것”이라며 적극 환영했다. 또한 협회는 “부동산 시장을 안정화하기 위한 규제들이 오히려 국민에게 짐이 되는 경우가 있다”며 “여전히 국민이 혼란을 느껴하는 임대차 3법에 대한 전면 개정”의 필요성도 주장했다. 그러면서 “현 정부는 부동산 현장의 전문가인 공인중개사들의 의견을 꼭 반영해주시기를 바란다”고 덧붙였다. 지난 2021년 6월 1일부터 시행된 임대차 신고제는 도(道) 관할 군지역을 제외한 전국의 보증금 6000만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 임대차 계약이 신고 대상이다. 신고내용은 ▲계약당사자 인적사항 ▲임대목적물 정보 ▲임대료·계약기간 등이다. 당초 정부는 이달 말까지 계도기간을 두고 이후부터는 거짓신고 100만원, 미신고 4만~100만원의 과태료를 예고했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

정부가 '임대차 3법' 가운데 하나인 전월세 신고제의 계도기간을 1년 연장하기로 했다. 국토교통부는 26일 제도 정착을 위한 홍보와 지방자치단체의 행정 여건 등을 감안해 전월세 신고제의 계도기간을 내년 5월 31일까지로 1년 연장한다고 밝혔다. 전월세 신고제는 재작년 7월 31일 통과된 '임대차 3법' 가운데 하나로 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고하도록 한 제도다. 이를 어기면 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 정부는 작년 6월 1일 전월세 신고제를 시행하면서 이달 말까지 1년간을 계도기간으로 운영하기로 하고 과태료를 부과하지 않고 있다. 신고제 시행 이후 매달 전월세 신고 건수는 꾸준히 증가하고 있지만, 전체 거래 건수보다는 여전히 신고 누락분이 많은 것으로 국토부는 파악하고 있다. 국토부에 따르면 제도가 시행된 작년 6월부터 올해 3월까지 10개월 동안 총 122만3000여건의 임대차 계약이 신고됐다. 이 가운데 신규 계약은 79%(96만8000여건), 갱신 계약은 21%(25만4000여건)로 집계됐다. 이는 신규계약자가 아니거나 전월세 직거래를 진행할 경우 제도를 알지 못해 과태료를 무는 상황이 있는 것으로 파악된다. 다가구 등으로 생계 목적의 임대사업을 하는 노년층의 경우 아파트보다 잦은 단기 임대계약이 많은 상황이지만 신고 방법이 어렵거나 불편해 누락하는 사례도 적지 않다. 또한 지자체들도 당장 다음 달부터 신고 누락된 계약을 찾아내 과태료를 부과하려면 막대한 행정력을 투입해야 하는데 인력 부족을 호소하는 상황이다. 국토부는 신고율을 높이기 위해 다음 달부터 행정안전부의 국민비서 서비스를 통해 임대차 신고 의무 등을 안내하는 '알림톡' 서비스를 시작하고, 지자체별 순회 교육을 벌이는 등 홍보를 강화할 계획이다. 국토부는 “통상 임대차 계약 기간이 2년인 점을 고려하면 아직 대다수 국민이 홍보부족, 계약시기 미도래 등으로 신고제를 경험해보지 못해 제도 정착에 시간이 더 필요한 것으로 보여 계도기간을 1년 연장한다”고 설명했다. 한편 전월세 신고 건수는 작년 6월 6만8000건에서 작년 9월 10만4000건, 작년 12월 13만4000건, 올해 3월 17만3000건 등으로 매달 증가하는 추세다. 이에 따라 작년 6월부터 올해 3월까지 전월세 신고 건수는 1년 전 같은 기간(2020년 6월∼2021년 3월) 208만9000여건과 비교해 13% 증가했다. 국토부는 특히 상대적으로 확정일자 신고가 적던 월세와 비아파트 물량의 신고가 각각 25%(76만2000건→95만6000건), 13%(96만6000건→109만4000건)씩 늘어나 정확한 시장 모니터링이 가능해졌다고 평가했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr