아파트 재건축이 필요한지를 평가하는 재건축진단(옛 안전진단)에서 ‘주거환경’에 대한 평가비중이 30%에서 40%로 높아진다. 당장 재건축을 해야할만큼 안전에 심각한 문제가 없더라도 층간소음이나 주차난 등 주거 환경이 열악하다는 평가가 높으면 재건축진단 통과 가능성이 높아진다는 뜻이다. 국토교통부는 이런 내용이 담긴 ‘주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준’ 개정안을 행정예고한다고 17일 밝혔다. 오는 6월 4일부터 안전진단이 재건죽진단으로 이름을 바꾸고 관련 제도가 시행되는 데 따른 것이다. 재건축진단 기준에 따르면 6월부터는 아파트를 지은 지 30년이 넘었을 경우 재건축진단을 통과하지 않아도 추진위원회와 조합을 설립해 재건축에 착수할 수 있다. 재건축진단은 사업시행계획인가 전에만 통과하면 된다. 평가 항목도 조정된다. 현재 안전진단 평가 항목 비중은 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용분석 10%다. 점수를 매긴 뒤 가중치를 둬 합산한다. 하지만 바뀌는 규정에서는 앞으로는 주거환경 평가 비중을 40%로 확대하고 비용분석 비중을 제외한다. 다만 주민이 요청하는 경우 평가 가중치를 지금과 똑같이 적용할 수 있도록 했다. 주목할 부분은 주거환경 평가 비중이다. 당초 주거환경 평가 비중은 40%였는데 2015년 30%로 낮춘 바 있다. 이후 10년 만에 다시 비중을 높인 것이다. 주거환경 세부 평가항목에는 ▲ 주민공동시설 ▲지하 주차장 ▲녹지환경 ▲승강기 ▲환기 설비 ▲대피 공간 ▲단지 안전시설을 추가한다.이렇게 하면 지하주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나, 엘리베이터가 비좁아 확장하기 어려운 노후 아파트의 재건축이 더 쉬워질 것으로 전망된다. 기존의 ▲일조환경 ▲실내공간 ▲도시미관 항목은 세대 내부환경, 공용부분 환경으로 통합해 종합적으로 평가하도록 했다.6월부터는 재개발 착수 요건도 완화된다. 개정 도시정비법 시행으로 무허가 건물도 노후·불량 건축물 범위에 포함할 수 있게 됐다. 재개발은 정비구역 내에 30년 이상 지난 노후·불량 건축물이 60% 이상이어야 시작할 수 있는데, 무허가 건물은 노후도 산정에 포함되지 않아 재개발 추진에 걸림돌이 되기도 했다. 국토부는 토지보상법령과 공공주택특별법령에서 이미 보상 대상으로 1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물을 포함하고 있는 점을 고려해 이 당시부터 있었던 무허가 건축물은 노후도 산정 대상에 포함하기로 했다.

국토교통부가 내년부터 달라지는 정비사업 주요 정책을 알리는 설명회를 연다.국토부는 이달 12일 대전, 13일에는 서울에서 정책 설명회를 개최한다고 9일 밝혔다.정비사업을 추진 중인 조합 관계자, 사업 추진을 희망하는 주민 등이 별도 신청 없이 자유롭게 참여할 수 있다.국토부는 안전진단 명칭을 '재건축진단'으로 바꾸고 사업시행계획 인가 전에만 통과하면 되도록 한 '재건축 패스트트랙' 법안(도시정비법)의 주요 내용을 설명할 예정이다.지난달 국회를 통과한 이 법은 내년 6월 4일부터 시행된다. 법 개정에 따라 재건축 사업을 준비하는 조직인 추진위원회를 재건축진단 통과 전부터 구성할 수 있게 된다. 정비사업 착수 시기가 빨라지는 것이다.조합 총회는 현장총회와 병행해 온라인으로도 개최할 수 있고, 모바일 투표 등 전자적 방식을 활용한 의결도 가능해진다.도시정비법은 총회 의결 때 조합원의 10% 이상이 직접 출석하도록 했는데, 전자적 방법을 통한 의결권 행사도 '직접 출석'으로 보도록 했다. 시공자 선정을 위한 총회의 경우 조합원 과반수가, 사업시행계획 작성·변경, 관리처분계획 수립·변경 등의 경우 20% 이상이 출석해야 한다.전자적 방식을 활용한 의결이 의무 사항은 아니며, 이는 내년 12월 4일부터 시행된다.국토부는 인허가 절차를 단축해 정비사업 기간을 최대 3년 단축하는 '재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법' 주요 내용과 국회 논의 진행 상황도 설명하기로 했다. 특례법 제정안은 국회 국토교통위원회 소위원회에 계류돼있다.

오세훈 서울시장은 자신의 핵심 주택 공약인 ‘모아주택’을 2026년까지 3만가구 이상 공급하기 위해 박차를 가하고 있다. 노후 저층주거지가 밀집한 곳을 새로 정비해 하나의 대단지 아파트처럼 관리하는 ‘모아타운’을 만든다는 계획이다. 오 시장은 모아타운 정비와 관련해 소규모정비사업 방식을 채택해 사업 기간을 2~4년으로 대폭 단축하면서 사업 속도를 획기적으로 높이겠다는 전략이다.모아주택은 신축‧구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려웠던 노후 저층주거지에 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 양질의 주택을 공동 개발하는 정비모델이다. 대지면적 1500㎡ 이상을 확보하는 경우 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 소규모주택정비사업으로 추진 가능하다. 공공기여와 국‧시비 지원 등을 활용해 지하주차장, 어린이집, 도서관 같은 기반시설도 확충할 수 있다.모아타운은 블록 단위의 모아주택이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내의 지역을 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하고, 다양한 편의시설을 확충하는 모델이다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 ‘소규모주택정비 관리지역’ 방식을 활용해 노후도 50% 이상, 면적 10만㎡ 이내 지역을 모아타운으로 지정할 수 있다.모아타운 대상지 75곳 중 10곳 관리계획 수립현재 서울의 저층주거지 면적은 131㎢로 전체 주거지의 41.8%를 차지한다. 하지만 이 가운데 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼 있다. 좁은 골목에 다세대‧다가구 주택이 밀집돼 있어 주차난이 심각하고 불법 주정차로 차량 진출입이 어려워 화재 등에도 취약하다. 고층아파트 단지의 녹지율이 약 40%인 반면, 저층주거지의 녹지율은 3.4%에 그치는 수준이다. 시에 따르면 모아타운 대상지역은 11월 6일 기준, 24개 자치구, 총 75곳(면적 503만1344㎡)이다. 이 가운데 관리계획이 수립된 모아타운은 총 10곳이다. ▲강북구에서는 번동 429-114, ▲금천구에는 시흥3동 1005, 시흥4동 817, 시흥5동 922-61가 관리계획을 수립해 관리지역으로 고시됐다. ▲중랑구에서는 면목동 86-3, 면목3·8동 44-6, 면목본동 297-28, 중화1동 4-30, 망우3동 427-5, ▲동작구에선 사당동 202-29 등이 관리지역으로 고시됐다.모아타운 대상지로 선정되면 추후 각 자치구가 ‘모아타운 관리계획’을 수립해야 한다. 모아타운 관리계획은 모아주택 추진과 지역에 필요한 기반시설을 확보하기 위한 계획으로 ▲토지이용계획 ▲용도지역 종 상향 ▲도로·주차장 등 기반시설 조성계획 ▲건폐율․용적률 등 건축물 밀도계획 등 대상지 일대의 기본적인 관리 방향을 수립하는 절차다. 이후 주민공람, 위원회 심의를 거쳐 모아타운으로 법률적 효력을 갖는 ‘소규모주택정비 관리지역’으로 승인·고시되는 절차를 통해 모아주택 사업이 본격적으로 추진된다.소규모주택정비사업으로 추진되다 보니 모아주택은 일반적인 정비사업에 비해 사업 속도가 매우 빠르다. 통상 재개발 등 대규모 정비사업은 정비계획부터 사업완료까지 약 8~10년이 걸린다. 하지만 개별주택을 대상으로 한 소규모주택정비사업은 정비계획 수립, 추진위원회 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있다. ‘모아’ 달고 정비기간 최대 10→4년 단축…층수 완화 혜택도다양한 인센티브를 통해 소규모정비사업의 한계로 지적됐던 사업여건을 개선하고, 지역 활성화도 유도할 수 있다. 서울시는 모아타운으로 지정하면 사업 추진이 가능한 대상지 대부분을 차지하는 2종(7층) 이하 지역에서 최고 층수를 10층에서 15층까지 완화하고, 필요할 경우 용도지역 상향도 가능하다. 또 모아타운 한 곳당 국‧시비로 최대 375억원까지 지원해 지역에 필요한 도로, 주차장, 공원, 주민 공동이용시설 등을 조성할 수 있다. 시는 품격 있는 건축 디자인을 위해 서울시 공공건축가가 기본설계도 지원한다. 오 시장은 모아주택 기자설명회에서 “저층주거지의 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼 있는 실정”이라며 “도시재생을 추진해왔지만 노후 주택들은 손대지 않아 오히려 저층주거지의 삶의 질을 낮추고 있다”고 설명했다. 또 오 시장은 “1석 5조의 모아타운 사업으로 대규모 재개발이 어려운 서울시내의 저층주거지들을 대단지 아파트가 부럽지 않은 살고 싶은 동네로 탈바꿈시키겠다”며 “주민 삶의 질을 획기적으로 높이고 지역경제에도 활력을 불어넣겠다”고 강조했다.하지만 모아타운 사업이 마냥 순조롭게 흘러가는 분위기는 아니다. 대상지역을 둘러싸고 투기 조장 우려가 번지고 있다. 소형빌라를 중심으로 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 성행하면서 투기가 조장되면 사업 취지가 훼손될 수 있다. 또 모아타운 대상지로 선정돼도 기존 토지 소유자 간 의견이 갈리고 있어 이 매듭도 풀어야 하는 상황이다.

지난 5월 20일 한남2재정비촉진구역(한남뉴타운 2구역)에서 세 번째 조합장이 탄생했다. 2021년 말 해당 재개발사업의 첫 리더였던 김성조 조합장이 해임 총회를 통해 물러난 지 불과 1년 반 만이다. 김 전 조합장의 남은 임기를 보궐선거를 통해 채웠던 이명화 조합장 또한 연임에 실패했기 때문이다. 일부 조합원들은 두 조합장들의 불통과 독단적인 업무처리 방식에 문제를 제기해왔다. 지난달 3일엔 조합원 102명이 이사회 회의록 허위 게시 혐의 등으로 이 조합장을 형사고소하기도 했다. 그럼에도 정기총회에서 조합장 선거를 예정대로 진행됐고, 결국 이 조합장은 세 명의 후보 중 2위를 차지해 상근이사로 재직 중인 홍경태 후보에게 자리를 내줬다. 2일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 최근 이처럼 조합 집행부와 반대 조합원들 간 갈등으로 인해 조합장이 교체되는 사례가 일상화하고 있다. 과거에는 소유주들의 무관심이나 빠른 사업진행을 위한 의지로 어려웠던 일이 정보 공유, 부동산 경기 침체로 인해 빈번해지고 있는 것이다. 때문에 정비시장에서 ‘제왕적 조합장’이 득세했던 시대가 점차 저물고 있다는 분석이 나온다. 설계·감정평가 둘러싼 갈등, 조합장 교체로 조합 내부 갈등과 이에 따른 조합장 교체 현상은 주로 설계문제와 감정평가 결과 등을 두고 발생한다. 설계는 새로 탄생하는 단지의 품질을 결정하고 공급 가구 수, 완공 후 시세 등을 결정한다는 점에서 조합원들이 예민할 수밖에 없는 분야다. 특히 서울에선 사업시행계획 인가 뒤 시공사 선정 절차가 시작되면서 조합원 간 비상대책위원회가 설립되는 등 갈등이 표출되곤 한다. 통상 관리처분과 함께 정비사업의 ‘빅 이벤트’로 꼽히는 시공사 선정을 앞두고 조합원들이 설계와 조합운영의 투명성에 관심을 갖기 때문이다. 조합장 등 집행부가 특정 시공사나 업체에 특혜를 제공한다는 의혹 역시 이때 확산되는 경우가 많다. 감정평가에 대해선 주로 재개발 조합원들이 민감하게 반응한다. 대지지분은 물론 다세대·연립이나 다가구·단독주택, 상가부터 건물, 도로지분까지 각자가 보유한 부동산 종류가 매우 다양해 종전자산평가 직후 공정성에 불만을 표출하는 조합원들이 다수 발생할 수 있는 구조이기 때문이다. 한남2구역 갈등 역시 2021년 사업시행계획 인가 이후 시공사 선정을 앞둔 상태에서 당시 설계가 논란이 되며 처음 불거졌다. 통풍, 채광에 불리한 동 배치부터 설계업체 선정 과정 역시 공정하지 않다는 지적이 나오는 등 각종 의혹이 제기됐기 때문이다. 비슷한 사례로는 성수전략정비구역 제4지구가 있다. 지난 2월 일부 조합원이 결성한 ‘고급화·정상화 추진위원회’는 설계업체 선정 및 기존 설계상 타입 구성 문제로 이흥수 조합장 해임총회를 열어 안건을 가결시킨 바 있다. 2021년 한남3구역에서도 조합원 분양신청에 앞선 종전자산평가 결과를 둘러싸고 구역 내 아파트, 연립, 다가구 소유 조합원들이 일제히 조합에 대한 항의를 이어가기도 했다. 2019년 1군 건설사 3곳의 치열한 수주전으로 유명세를 탔던 한남3구역은 공사비만 2조원, 총 사업비 7조원 규모 ‘메가 재개발 사업’으로 조합원 수가 3880명인 만큼 이해관계 역시 복잡해 현재까지 갈등이 빈번하게 불거지고 있다.이미 세 번 연임하며 존재감을 과시했던 이수우 당시 조합장은 선거관리의 불공정성을 지적하며 선관위를 해산하는 등 강수를 두었으나 결국 11월 열린 조합장 선거에서 조창원 현 조합장에게 자리를 내줬다. 온라인 통한 집단행동, 여론 형성에 효과적한 부동산 전문가는 “예전에는 정비사업 조합원들이 생활에 바쁘고 정보를 찾아보기가 어려워 조합 일에 관여를 못했지만, 요즘은 모든 정보가 온라인을 통해 공유돼 조합원들이 조합 업무에 불만을 갖고 행동에 나서는 사례가 많아지고 있다”면서 “임원진이 옛날 방식으로 조합을 운영했다간 해임에 직면하기 쉽다”고 설명했다.현재 도시및주거환경정비법 및 시도조례에 따라 각 지자체는 조합별 용역업체선정 결과, 총회 의사록, 회계감사보고서 등을 온라인을 비롯한 방식으로 공개토록하고 있다. 서울시 소재 각 조합과 추진위는 정비사업 관리 플랫폼인 ‘정비사업 정보몽땅(옛 클린업시스템)’에 예산, 회계 장부도 올려야 한다. 해당 자료들은 조합원이면 누구나 접속해 확인할 수 있다.최근 조합원 등 소유주들은 이 같은 자료를 바탕으로 조합과 추진위의 업무진행과정을 확인할 수 있을 뿐 아니라 포털 카페 및 밴드, 오픈 카카오톡 등을 통해 의견을 나누고 결집하고 있다. 결국 조합 집행부를 교체하기 위해서는 ‘집단화’가 필요하다는 점에서 이 같은 모바일 채널의 역할이 크다. 동시에 자리를 지키려는 기존 조합장들의 반발도 만만치 않다. 조합장 자리에서 갖가지 공격을 받기 때문에 해임을 당하거나 연임에 실패하는 것 자체가 개인에게 불명예가 될 수 있기 때문이다. 성수4지구에선 해임된 조합장이 업무를 이어가며 물러나지 않아 조합원들이 법원에 직무정지 가처분 신청을 하기도 했다. 연봉과 성공보수 등 공식적 수입뿐 아니라 ‘비공식적 소득’과 권력도 조합장 자리를 얻기 위한 경쟁의 유인이 된다. 한 정비업계 관계자는 “조합 설립은 물론 추진위도 생기지 않은 추진준비위 단계부터 위원장에게 다수 업체가 접근해온다”며 “한번 그 자리를 맛본 뒤 놓기가 쉽겠나”라고 말했다. 기존 조합 집행부는 통상 ‘속도론’을 내걸어 빠른 사업진행을 원하는 조합원들의 마음을 움직이려 한다. 그러나 최근 공사비가 3.3㎡당 700만원 선으로 급등한 한편, 부동산 경기가 꺾이며 분양시장이 침체에 들어서자 손도론도 힘을 못 쓰는 분위기다. 오히려 시장이 정상화할 때까지 속도 조절을 하자는 주장이 힘이 실리고 있기 때문이다. 특히 집행부 교체 시도가 잦은 서울에서 조합장 해임이 더욱 앞당겨질 분위기다. 서울시가 오는 7월부터 사업시행계획 인가가 아닌 조합설립 인가를 받은 정비사업에서 시공사를 선정할 수 있도록 조례를 변경했기 때문이다. 이에 각 조합은 시공사로부터 자금을 미리 수혈 받고 사업속도를 높일 수 있게 된 반면, 정비사업 초기단계부터 조합원들의 관심도가 높아지며 ‘조기 갈등’을 예고하고 있다.

코리아신탁이 경기도 남양주 소재 퇴계원1구역 재개발 사업 신탁사로 선정됐다.코리아신탁은 지난 22일 퇴계원1구역 재개발 추진위원회와 추진위 사무실에서 업무협약(MOU)을 맺었다고 25일 밝혔다. 퇴계원1구역 추진위는 지난달 1일 주민회의 및 투표 결과, 신탁사 선정 입찰에 참여한 4곳 중 코리아신탁을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 추진위는 올해 3월 16일 13개 신탁사에 입찰 참여의향공문을 발송한 뒤 같은 달 23일 입찰을 마감했다. 코리아신탁은 이번 입찰 참여사 중 가장 낮은 신탁수수료율과 대여금이자율을 제시했다. 윤효영 퇴계원1구역 추진위원장은 “주민투표를 통해 신탁사를 공정하고 정당하게 선정했다”면서 “삼성물산, 현대건설 등 대형건설사 출신 신탁사 직원이 전담 배치돼 빠른 사업추진과 최고의 아파트 브랜드로 재개발이 성료될 것”이라고 설명했다.퇴계원1구역 재개발 사업은 지정개발자(사업시행자) 방식 정비사업으로 추진된다. 이 방식은 신탁사가 정비사업을 단독 시행하거나 토지 등 소유주를 대신해 사업을 시행하는 신탁방식 정비사업 유형이다. 지정개발자 방식은 조합설립 전에 시공사 선정이 가능하고 사업 추진이 빠르다는 장점이 있다. 코리아신탁 담당 임원은 “이른 시일 내 토지등소유자 전체 동의 절차를 거쳐 지정개발자 방식으로 사업에 참여할 예정”이라며 “신속하고 투명한 사업추진을 약속한다”고 강조했다. 퇴계원1구역 재개발은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리261-16 일대 2만5152㎡ 부지에 최고 27층 531가구 아파트를 조성하는 사업으로 퇴계원 일대 정비구역 내에서 가장 규모가 크다. 이밖에도 퇴계원역과도 가까운 입지를 자랑해 인근에서 가장 주목 받고 있다.

‘강남 재건축 대어’ 은마아파트가 사업 추진 20여년 만에 드디어 서울시로부터 정비구역 지정을 받는 데 성공한 가운데 아파트 소유주가 새 아파트를 받기 위해 내야 할 분담금 추정치가 나왔다. 조합원이 평수를 넓혀갈 경우 최대 7억7000만원에 달하는 분담금을 부담해야 할 전망이다.16일 공개된 서울시보 제 3853호에는 ‘은마아파트 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정’ 고시가 담겼다. 건축계획 상 제3종 일반주거지역에 속한 해당 재건축사업의 용적률은 299.9% 이하, 건폐율 50% 이하로 최고 지상 35층(118.4m)까지 지을 수 있다.고시에 따르면 대치동 316번지 일대 24만 3552.6㎡, 현 은마아파트 부지가 재건축 정비구역으로 지정됐다. 이에 따라 재건축 후 은마아파트에는 공동주택(아파트)와 공원, 공공청사(파출소), 국공립어린이집 등이 들어설 전망이다.가장 눈길을 끄는 부분은 재건축 후 세대수와 공급 타입 및 권리자 분양가 추정액이다. 재건축 후 세대수는 기존 4424가구에서 5778가구로 증가한다. 공급타입은 전용면적 59~109㎡ 타입으로 소형부터 중대형까지 다양하게 구성될 계획이며 이중 전용면적 85㎡ 이상 대형 타입은 49.1%에 달한다. 지난해 6월 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 12월부터 본격 시행됨에 따라 재건축·재개발 등 정비사업 추진위원회가 정비계획을 접수할 때 토지 등 소유자가 부담할 분담금 추산액 및 산출근거를 제출해야 한다. 은마아파트 추진위도 지난해 12월 27일 추정분담금 자료를 제출한 바 있다. 재건축 분담금을 산출할 때 중요한 조합원 분양가(권리자 분양가) 추정액은 전용 59㎡ 타입이 17억5400만원, 84㎡이 23억2800만원으로 예상된다. 대형타입을 보면 전용 91㎡ 타입은 24억2800만원, 99㎡타입이 26억100만원이며 가장 큰 109㎡ 타입의 경우 26억8500만원으로 추정됐다.이에 따르면 은마아파트 소유주들 상당수는 재건축 분담금을 내게 될 것으로 보인다. 재건축 사업에 따라 분담금을 돌려받거나 ‘1+1’ 분양신청을 할 수 있던 반포 등 기존 강남권 정비사업 사례와 비교하면 조합원 수익이 크게 높지 않을 전망이다. 결국 현재 전용면적 76㎡ 타입(31평형)을 보유한 은마아파트 소유주가 전용면적 109㎡(43평형) 타입을 분양받으려면 약 7억7700만원, 즉 8억원에 육박하는 금전적 부담을 져야 하는 것으로 나타났다. 주택시장에서 가장 선호도가 높으며 기존 보유주택 면적에 가까운 84㎡ 타입을 분양 받기 위해서도 4억2000만원 분담금을 내야 할 것으로 추정됐다. 기존 아파트와 같은 면적의 새 아파트를 받을 때도 분담금을 내야 한다. 전용면적 84㎡ 타입(34평형) 소유주가 같은 84㎡ 타입을 받기 위해선 1억1800만원을 내야 한다. 가장 큰 109㎡ 타입을 분양 받으려면 4억7600만원을 부담하게 된다.추가비용을 내지 않기 위해선 76㎡, 84㎡ 타입 소유주 모두 기존 집보다 작은 전용면적 59㎡(24평형) 타입을 신청해야 한다. 59㎡ 타입을 신청하면 76㎡ 소유주는 1억5400만원, 84㎡ 소유주는 4억5600만원가량을 돌려받게 된다. 이 같은 추정 분담금은 은마아파트가 기존 반포나 개포 등 기존 강남권 저층 재건축 단지와 달리 중층 재건축 단지인 데다 최근 공사비가 가파르게 상승한 여파가 반영돼 나온 것으로 보인다. 현재 정비계획에 따르면 은마아파트 일반분양 세대수는 676가구로 총 5778가구 규모에 비해 약 12%에 불과할 예정이다.향후 분담금을 내지 않기 위해 59㎡ 타입을 신청할 조합원 또한 많지 않을 것으로 예상된다. 한 대치동 부동산 관계자는 “통상 재건축 조합원들은 심정적으로 원래 집보다 넓은 집을 받기를 원한다”면서 “학군이 발달한 대치동 특성 상 소형보다 중대형 선호도가 높아 향후 조합원 분양 신청에서 소유주들 상당수가 30평대 이상을 신청할 것”이라고 설명했다.은마아파트 한 입주민은 “재건축 시 평수를 넓혀 가기를 원하는 입주민이 많은데 분담금 규모가 예상보다 많고 금리까지 오른 상황이어서 부담되는 것이 사실”이라고 말했다. 다만 이 같은 분담금 규모는 확정은 아니며, 사업 진행 과정에서 변경될 수 있다.강남구청 관계자는 “현재 정비계획과 함께 고시된 분담금 추산액은 말 그대로 추정치일 뿐이며 조합설립 인가 전후로 다시 분담금에 대한 검토를 거칠 것”이라고 밝혔다.

대신자산신탁이 부산시 남산동에 5000세대 이상의 아파트를 공급하는 재개발 사업 참여를 위한 MOU를 체결했다. 대신자산신탁은 부산 금정구 남산동일대 재개발 사업을 위해 부산 남산동 재개발추진위원회와 업무협약을 체결했다고 12일 밝혔다. 이 사업은 부산지하철 1호선 범어사역 인근 남산동 969-33번지 일대 약 24만 제곱미터를 재개발해 5000세대 이상의 아파트를 공급하는 대형 사업이다. 해당 사업지는 부산외국어대학, 부산 과학고등학교 등 우수한 교육 인프라를 확보했다. 온천천 복원사업과 상점가 활성화 사업 등이 예정돼 있다. 재개발추진위원회 측은 대신자산신탁의 전문성과 안정적인 자금조달역량을 바탕으로 한 신속한 사업추진 기대감을 나타냈다.대신자산신탁은 지난해 6월 김송규 대표 체제 이후 서울 창신1-6 도시정비형 재개발 사업을 시작으로 경기도 군포시 금정동, 인천 서구 석남동에서 정비사업을 수주했다. 김 대표는 대신프라퍼티 대표를 역임하며 나인원한남을 비롯해 춘천 온의지구 등의 개발을 성공적으로 이끈 부동산 전문가다.김동현 대신자산신탁 도시정비사업본부장은 “대신자산신탁은 정비사업 경험이 풍부한 인력으로 구성되어 전문성을 갖추고 있다”며 “정비사업 현장에 새로운 돌파구를 찾는 역할을 하겠다”고 밝혔다.

서울 강남권 재건축 ‘대어’ 은마아파트가 추진위원회 설립 후 20여년 만에 재건축 ‘7부 능선’으로 여겨지는 서울시의 정비계획 심의를 통과한 가운데, 향후 과제에 관심이 쏠린다. 서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트 재건축 계획안이 지난 19일 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만이며, 도시계획위원회(도계위)에 최초 상정한 지 5년여 만이다. 서울시는 이날 제11차 도계위에서 강남구 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다고 밝혔다. 지난 1979년 준공된 은마아파트(강남구 대치동 316번지 일대)는 28개동 4424세대로 규모의 강남의 대표적인 노후 대단지 아파트다. 이번 결정으로 최고 35층 33개동 5778가구(공공주택 678가구)로 재건축될 예정이다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다. 도계위는 공공기여를 통해 보차혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡)과 문화공원(4081㎡)을 조성하도록 했다. 공공청사(파출소)도 들어선다. 은마아파트 재건축사업은 수년간 고배를 마셔야 했다. 지난 1998년 재건축사업을 시작하면서 재건축추진위를 구성했지만 수차례 사업이 무산되면서 23년째 답보 상태였다. 지난 2002년 7월 삼성물산과 LG건설(현 GS건설)을 시공사로 선정했고 2003년 추진위가 승인받았다. 그러나 2002년부터 안전진단에서 세 차례나 탈락한 이후, 2010년에야 적정성 검토를 거쳐야 하는 D등급을 받았다. 2012년에는 단지 내 도로와 사업추진방식을 놓고 주민 간 이견으로 정비계획안 처리가 무산되기도 했다. 2017년에는 49층 재건축안이 서울시의 반대로 가로막혔다. 박원순 전 서울시장이 '35층 층고 제한' 가이드라인을 내걸면서 최고 49층으로 짓겠다는 은마아파트 정비안이 통과돼지 못했다. 그러나 오세훈 서울시장 취임 이후 재건축 규제가 완화되면서 물꼬가 텄다. 추진위는 35층 층고 제한이 풀리기 전 지난 2월 35층으로 조성한다는 정비계획안을 서울시에 제출했다. 서울시는 지난 7일 도계위 분과위원회를 열고 ‘은마아파트 재건축정비계획 수립, 정비구역 지정 및 경관심의 자문 결과’를 토대로 보완사항 8개 항목을 조합 측에 통보했다. 서울시 도계위는 19일 은마아파트 재건축 정비 계획과 정비구역 심의안을 수정 가결했다. 현재 안으로는 보차혼용통로계획 및 공원조성 등 공공기여계획 등으로 최고 35층 이하(118.4m 이하)로 들어설 전망이다. 다만 은마아파트 재건축 추진위원회는 곧바로 조합설립 절차에 돌입, 조합설립인가 이후 내년 중 49층으로 변경절차를 추진할 방침이다. 추진위는 조합원 동의를 서둘러 이르면 내년 상반기까지 조합설립인가를 받는다는 계획이다. ━ 상가동 부담금, 초과이익환수 등 과제 산적 이번 도계위 통과로 첫 단추를 채웠다고 볼 수 있지만 넘어야 할 과제가 산적해 있다. 조합설립인가가 나도 통상 8년에서 10년이 걸리는 사업인 만큼 긴 호흡으로 볼 필요가 있다는 것이다. 우선 조합 설립 과정에서 상가 지분을 보유한 조합원과의 갈등 해결이 급선무다. 조합설립인가를 받으려면 재개발과 다르게 재건축은 동별 과반수의 동의를 받아야 한다. 여기서 상가도 하나의 동으로 보기 때문에 은마아파트 상가 문제를 해결해야하는 것이다. 은마아파트 앞에는 연면적 6000㎡ 규모 상가가 형성돼 있는데, 상가 조합원만 398명에 이른다. 재건축부담금 산정 대상은 주택이어서 상가 시세는 반영되지 않아 상가 조합원의 부담금이 상대적으로 높게 책정되면 반발이 나올 수 있다. 최근 6개월간 공사가 중단됐다 재개된 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 멈췄던 원인 중 하나가 상가 문제였다. 재건축 과정에서 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가 산정 등도 넘어야 할 과제다. 정부가 지난달 말 재초환 부담금 개편안을 통해 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정했지만, 수억원의 분담금을 낼 수도 있다. 또 분양가상한제가 적용되면 일반분양가를 마음대로 높일 수 없기 때문에 조합원들의 부담이 증가할 수밖에 없다. 분담금이 과도할 경우 조합 내에서 갈등이 또 다시 번질 수 있다. 김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “정부에서 각종 재건축 규제를 풀 것처럼 말하지만 국토부에서는 현실적인 개선이 안 되고 있는 것이 난관”이라며 “대표적으로 재초환·분양가상한제 등 재건축 사업 진행을 저해하는 요소들이 있는데, 해당부분들도 계속해서 예의주시해야한다”고 설명했다. 수도권광역급행철도(GTX) 노선 변경 문제도 남은 과제다. 은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 단지 지하를 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다고 주장하고 있다. 이에 따라 시공사인 현대건설이 지난 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다. 국토부는 현재 우회 노선안에 대해 종합적으로 검토하고 있다. 은마아파트가 재건축 심의를 통과하면서 서울 정비사업 활성화 기대감이 커지고 있는 가운데, 전문가들 사이에서는 기대와 우려의 목소리가 나오고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “강남재건축의 바로미터중 하나인 은마는 정비사업을 통한 주택공급확대라는 정부정책에 부합하는 것으로 긍정적이다”면서도 “현재의 정비사업환경, 공사비 증가요인들과 금리인상에 따른 사업비 증가 등을 감안했을 때, 은마를 시작으로 서울 전역의 정비사업 촉진으로 이어지기는 쉽지 않을 것”이라고 평가했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

정부가 속도를 높이는 공공재개발사업에 토지주들이 강력 반발하면서 정부의 새 주택 공급 계획에 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 30일 부동산업계에 따르면 공공재개발 반대 27개 구역 비상대책위원회(비대위)는 이날 오전 서울시청 앞에서 공공재개발 반대 시위를 개최했다. 공공재개발 비대위에는 서울의 경우 ▶흑석2 ▶금호23 ▶신설1 ▶신길1·2·4·15 ▶용두1-6 ▶장위8 ▶신월7-2 ▶홍제동3080고은산서측 ▶강북5 ▶양평13 ▶거여새마을 ▶흑석10 ▶영등포역세권 ▶숭인1169 ▶장위9 ▶가산역세권 ▶효창공원역 ▶중랑역 ▶천호동1-1 등 22개 구역이 참여했다. 인천·경기에선 ▶동암역 ▶굴포천 ▶성남 금광2동 ▶부천시 소사북측 ▶송내역세권 등 5개 구역이 동참했다. 27개 비대위는 정부가 추진 중인 공공재개발 절차가 과반수, 다수결을 근거로 사유재산권을 침해하고 헌법에 정면으로 배치한다고 지적했다. 최조홍 흑석2구역 비대위원장은 "공공재개발 사업이 주민의 의사에 반할 경우 전면 재검토하겠다던 새 정부의 공약은 어디 갔나"라며 "정책 강행을 멈추지 않는 한 27개 구역 비대위는 사유재산권을 침해하는 공공재개발 정책에 맞서 끝까지 싸울 것"이라고 강조했다. 27개 비대위는 이날 윤석열 정부와 서울시에 공공재개발 원점 재검토를 촉구하는 집회에 이어 오세훈 서울시장에게 해당 내용을 담은 '진정서'와 '공개질의서'도 전달했다. 이들은 공공재개발이 무산될 때까지 국토부, 대통령실, 서울시청에서 집회를 열고 위헌법률심판, 헌법소원 등 법적 절차를 밟을 계획이다. 최조홍 비대위원장은 "추진위원회, 공공의 협박과 회유로 제대로 의사표시를 하지 못했는데 표면적 동의율 50%를 근거로 공공재개발이 주민의 뜻이라고 호도하고 있다"며 "사유지 9400평 가운데 2000평에도 못 미치는 토지 소유자의 다수결을 받았다는 이유로 공공재개발을 강행하는 횡포를 저지르고 있다"고 비판했다. 그는 "흑석2구역은 주민 300여명 가운데 140여명의 상가, 주택 소유자들의 사유재산권과 해당 상가세입자 400여명의 생존권의 문제를 임대아파트 500가구를 공급한다는 명분으로 밀어붙이고 있다"며 "원주민 정착율 20%도 미치지 못하는 재개발을 강행할 명분은 무엇이냐"고 꼬집었다. 흑석2구역 주민대표회의에 따르면 흑석2구역 공공재개발에 대한 주민 동의율은 70%에 달한다. 하지만 비대위는 "동의 의사를 밝힌 주민들이 실제 토지 면적 3만1107㎡ 중 13.1%(4079㎡)에 불과한 토지를 소유하고 있다"며 "다수결이란 명목 아래 상가주를 몰아내려고 하는 것"이라고 지적했다. 공공재개발 사업은 '도시재정비촉진을 위한 특별법' 제15조를 적용해 면적에 대한 요건이 없기 때문에 토지 등 소유자 과반수의 동의만으로 추진할 수 있다. '도시 및 주거환경정비법' 제35조에 따라 토지 소유자 4분의 3 이상 동의, 토지 면적의 2분의 1 이상 토지주의 동의를 받아야 조합을 설립할 수 있는 민간 재개발과 비교하면 조건이 상대적으로 덜 까다롭다는 평가를 받는다. 하지만 정부는 공공재개발 신규 후보지 추가 선정과 기존 구역에 대한 정비계획 수립절차 등을 계획대로 진행하겠다는 입장이다. 국토부와 서울시는 지난 26일 마포구 아현동·영등포구 도림동 등 공공재개발 신규 후보지 8곳을 선정해 발표했다. 공공재개발을 통해 서울 도심에 약 1만가구 규모의 새 주택을 공급하겠다는 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 신설1구역·전농9구역 공공재개발사업의 사전기획을 마치고 이달 초 정비계획 입안 제안을 시작으로 본격적인 정비계획 수립절차에 착수했다. 향후 관련 기관 협의, 주민공람 및 지방의회 의견 청취 등의 절차를 거쳐 연내 정비계획 변경을 결정하고 주민대표회의와 시공사 선정에 대해서도 지속적으로 협의할 방침이다. 신설1구역은 12월, 전농9구역은 내년 상반기에 시공사 선정공고를 진행할 예정이다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "공공재개발은 정부가 토지를 수용해 개발하는 방식이기 때문에 사유재산권 침해 등 한계가 있을 수밖에 없다"며 "행정적 지원에 초점을 맞춰 갈등 조정부터 선행적으로 나선다면 새 정부에서 추구하는 민간공급 활성화에 도움이 될 것"이라고 분석했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

서울시 중랑구에서는 면목동 69-14 일대가 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 이 일대는 좁은 골목길에 다세대·다가구 주택이 빼곡하다. 낙후지역 이미지가 강하다 보니 주민들의 재개발 열망도 강하다. 주민들은 이번 신통기획 선정으로 일대 개발이 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다. 23일 도시 및 정비업계에 따르면 면목동 69-14 일대는 사업면적이 총 5만8540㎡로 규모로 토지 등 소유자는 649명이다. 향후 사업이 성공적으로 마무리되면 1500가구 이상의 새로운 아파트 단지가 들어설 전망이다. 2023년 구역지정과 2024년 조합설립을 거쳐 2029년 입주를 목표로 하고 있다. 면목동 민간재개발 추진위원회 관계자는 “면목동 69-14 일대는 골목 주변이 낙후되고 집들도 노후 돼 신속통합에 대한 주민들의 기대가 매우 크다”며 “중량구 계획대로 2029년에는 입주가 됐으면 좋겠다”고 기대감을 드러냈다. 사업 후보지의 가장 큰 장점은 교통 인프라다. 지하철 7호선 면목역이 인접해 있으며, 이를 이용할 경우 강남까지 20~30분이면 주파가 가능하다. 또 지난 2014년 면목동과 구리시 아천동을 연결하는 용마터널이 개통된 이후로는 송파, 강남까지 30분 이내로 접근할 수 있다. 특히 면목선이 개통되면 더블역세권으로 거듭난다. 면목동을 지나는 면목선은 지하철 6호선과 경춘선이 지나는 신내역과 1호선·경의중앙선·수인분당선이 정차하는 청량리역을 잇는다. 면목선은 지난해 10월부터 정부 예비타당성 조사가 진행 중이며 공사가 예정대로 진행되면 오는 2030년께 개통될 전망이다. 교통 호재가 이어지면서 면목동 일대는 모아주택(소규모주택정비사업), 가로주택정비사업 등도 본격 추진되고 있다. 면목동은 오세훈 서울시장이 추진하는 ‘모아타운’ 시범사업지로 강북구 번동과 함께 올해 초 선정됐다. 면목역과 간선도로로 둘러싸인 약 9.7만㎡ 지역을 ‘모아타운’으로 지정해 2026년까지 약 1142가구 주택을 공급할 계획이다. 또한 면목역 인근에는 가로주택정비사업 사업 추진이 10곳에서 진행되고 있다. 사업이 정상적으로 추진된다면 약 2000세대가 공급될 것으로 예상된다. 부동산업계에서는 중랑구를 주목하고 있다. 교통 호재와 정비사업 추진 등이 활발하기 때문이다. 실제 서울시 부동산 정보광장 자료에 따르면 중랑구의 아파트 거래량은 173건으로 전월(68건) 대비 154% 늘어났다. 이는 최근 금리인상, 대출규제 등으로 서울 아파트 거래가 감소하는 추세와는 대비되는 모습이다. 중랑구 면목동의 주택 가격은 높지 않다. KB부동산 자료에 따르면, 최근(2022년 5월 기준) 면목동의 주택 매매 평균가는 7억278만원이다. 10억원대를 넘는 다른 서울 지역구 집값보다 저렴한 편이다. 추후 가격 상승 여력이 높다는 전망도 나온다. 특히 1987년 준공돼 재건축이 기대되고 있는 면목동 한신아파트 전용면적 84㎡는 현재 7억 3000만~8억원대에 거래 중으로 인근 시세보다 저평가 받는 것으로 알려졌다. 실제 인근에 있는 신축 아파트(2020년 7월 중공) 사가정센트럴아이파크(1505세대) 전용면적 84㎡는 현재 13억8000만원 선에서 거래되고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “면목동은 신속통합기획 외에도 모아타운 등에 선정되는 등 다른 정비사업도 활발히 진행되고 있다”며 “추후 정비사업이 함께 완료되면 이 일대가 지금보다는 좋아질 것으로 예상된다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr