서울시가 ‘용적이양제’를 추진하면서 부동산 시장에 어떤 변화가 일어날지 관심이 쏠리고 있다. 용적이양제란 문화유산 인근 지역처럼 높이규제 등에 가로막혀 주어진 용적률 상한까지 건물을 짓지 못한 면적을 다른 지역에 판매‧이양할 수 있도록 하는 제도다. 재개발‧재건축 사업지에서 용적률을 추가로 확보하면 건물을 더 높이 올리거나 건축 면적을 추가로 확보할 수 있어 그만큼 사업성을 높일 수 있다.문화재 보호‧주민 재산권 행사 동시에 서울시는 올해 상반기까지 제도의 개념과 절차, 관리 방안 등을 담은 ‘서울특별시 용적이양제 운영에 관한 조례(가칭)’ 제정을 위해 입법예고하고, 하반기부터 ‘서울형 용적이양제’ 본격 시행에 들어가겠다고 밝혔다.예를 들어 법정 용적률 상한이 200%인 A 지역의 경우 근처 문화재 때문에 높이 제한에 걸려 용적률을 150%밖에 쓰지 못한다면, 나머지 50%를 고도 제한 구역 밖에 있는 다른 사업장에 팔 수 있게 된다는 뜻이다. A지역 대지 면적이 1000평이라면 용적률 계산상 500평을 더 지을 수 있는 권리를 팔 수 있다. 재개발‧재건축을 추진하는 B 사업장이 A 지역에서 짓지 못하고 남은 용적을 사게 되면 용적률 상한선을 넘겨 500평만큼 높고 넒은 건물을 지을 수 있게 된다. 이때 B 사업장의 대지 면적이 1만평이라면 용적률을 5% 추가할 수 있게 되는 것이다. 아직 확정된 것은 아니지만, 만약 B 사업장이 건축 제한에 막힌 다른 지역의 용적까지 매입할 수 있게 되면 용적률 상한은 더 높아질 수도 있다.미국 뉴욕의 랜드마크로 불리는 ‘원 밴더빌트’는 93층 빌딩으로 인근 그랜드센트럴의 용적률을 받아 용적률 3000%에 달하는 건물을 올릴 수 있었다. 서울형 용적이양제가 본격적으로 시행되면 한국에서도 이런 랜드마크 건물이 나올 수 있는 것이다.도시계획과 부동산 관련 전문가들은 대부분 용적이양제와 관련해 긍정적인 평가를 내놨다. 문화재 보호를 위한 규제를 유지하면서 주민들의 재산권 행사에도 길을 열어주는 것이다. 도시계획 측면에서 그동안 사용하지 못했던 용적만큼 건물을 올릴 수 있게 되면서 건축 면적이 늘어나는 효과도 있다. 면적이 협소해 대규모 개발이 쉽지 않은 서울 시내에서 용적이양제를 통해 높은 건물을 지을 수 있게 되면 업무와 주거 여가문화 등을 한 번에 해결할 수 있는 고층 복합 빌딩을 활용한 ‘콤팩트시티’도 만들 수 있을 것이란 전망이다.남진 서울시립대 도시공학과 교수는 “용적이양제는 이미 미국 등 다른 나라에서도 시행되는 정책으로 도시 개발의 논리가 아니라 ‘관리’의 수단으로 봐야 한다”며 “대부분 인프라를 갖추고 오피스 건물이 들어선 중심지에 선별적으로 적용될 것이기 때문에 부작용이 많지 않을 것”이라고 말했다. 남 교수는 “고도 제한 등으로 용적률 상한까지 건물을 짓지 못해 재산권에 침해를 받았던 지역 주민의 경우 용적이양제를 통해 용적을 사고팔아 합리적으로 재산권을 행사할 수 있게 된다”고 덧붙였다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “롯데월드타워를 뛰어넘는 랜드마크를 짓는 사업자가 있다면 충분히 검토해 볼 수 있지만, 해외 사례처럼 용적률 2000~3000%를 인정받아 건물을 지을 수 있는 여력을 가진 곳이 거의 없을 것”이라고 말했다. 이 연구위원은 “현재 공식적인 내용으로는 강북권처럼 정비 사업을 하는 곳에 용적률을 거래해 정비 사업의 사업성을 높이도록 추가적인 방안을 제시하는 정도로 맥락을 보면 크게 문제 될 것이 없다”고 말했다. “우후죽순 초고층 빌딩 우려? 가능성 작다” 건설업계에서도 초고층 빌딩을 건축하는 것은 결코 쉬운 일이 아니라고 평가한다. 작업의 문제도 있지만, 비용 문제가 크기 때문에 이를 감내하고 사업을 추진할 사업주가 많지 않다는 것이다. 건설업계 관계자는 “25층짜리 건물 두 개 동 짓는 것보다 50층짜리 건물 한 개를 올리는 것의 비용이 2배 이상 든다”고 말했다. 그는 “고층 건물이 들어설 때 대지를 효율적으로 이용해 더 많은 주택이나 상가, 오피스를 확보할 수 있고 건축물의 상징성 등으로 부동산 가치가 상승하는 효과 등 복합적인 요소를 고려한다”면서도 “이런 효과를 충분히 살리지 못하는 초고층 빌딩이라면 오히려 사업주 입장에서 부담될 수 있다”고 전했다.실제 현대차그룹은 서울 강남구 삼성동에 조성할 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC) 건립 계획을 105층(561m) 1개 동에서 54층(242m) 3개 동으로 변경했다. 현대차그룹은 2020년 5월 105층 건물을 짓기 위한 착공에 들어갔지만, 공사비 급등과 경영 상황이 변화하면서 초고층 설계안을 수정한 것이다.현대차그룹은 설계 변경을 통해 아낀 건축 투자비를 첨단기술에 집중 투입하겠다고 밝혔다. 친환경 기술을 포함해 자율주행·로보틱스·다목적기반차량(PBV)·도심항공교통(UAM) 등 현대차그룹이 주목하는 미래 모빌리티 기술을 건물 인프라에 적용할 것인지도 관심이 모인다. 그만큼 비용 감축 효과를 크게 보는 것인데 이는 반대로 초고층 빌딩을 지을 때 많은 돈이 든다는 뜻으로도 해석된다.다만 면밀한 검토를 거쳐 정책을 신중하게 시행할 필요가 있다는 지적도 나온다. 많은 순기능이 예상되지만, 잘못할 경우 부동산 투기 우려가 불거질 수 있기 때문이다. 고종완 한국자산관리원장은 “사업성이 부족한 곳에서는 고층 복합개발을 통해 사업성을 높일 수 있지만, 이렇게 개발되는 지역을 중심으로 집중화 현상이 너무 심화하거나 부동산 가격이 급등하는 부작용이 발생할 수 있다”며 “난개발이 되지 않도록 시범‧단계별로 시행하는 방안도 생각할 수 있다”고 말했다.

서울시가 지난 2월 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정(토허제)을 해제했다. 그동안 서울, 특히 강남 지역을 중심으로 집값이 급등하는 문제를 억누르기 위해 서울시는 특정 지역에 한해 토허제를 시행했는데, 이 규제를 푼 것이다. 하지만 토허제 시행 기간에도 규제 대상 지역 집값은 계속 상승했고 규제를 해제한 이후 부동산 가격이 다시 들썩이면서 실효성 논란이 불거지고 있다.토허제란 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 한 제도를 말한다. 직접 거주하거나 상가를 운영하려는 목적이 아니면 해당 지역 부동산을 매수할 수 없다.현재 서울 시내 토허제 구역으로 지정된 곳은 압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢)를 포함해 신속통합기획 및 공공 재개발 후보지(7.75㎢) 등이 있다. 여기에 이번에 규제 대상에서 제외된 국제교류복합지구 일대(14.4㎢)가 포함된다. 이른바 ‘잠삼대청’으로 불리는 잠실‧삼성·대치·청담동이다.조남준 서울시 도시공간본부장은 2월 12일 브리핑을 통해 “불합리하게 과도하게 묶였던 곳을 조정한 것”이라며 “투기 우려 없는 지역 등에 대해 주민 생활 불편 해소 차원에서 과감히 규제를 풀고자 했다”고 설명했다. 조 본부장은 “토지거래허가구역 지정 시 가격에 대한 실질적인 규제 효과가 2, 3년 뒤면 상당 부분 사라지고 지정 기간이 장기화할 경우 정상적인 부동산 거래를 억제해 바람직하지 않다는 연구 용역 결과가 있었다”며 “이런 점을 바탕으로 고민해 조정안을 마련했다”고 설명했다.그는 토허제 해제 조치가 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려와 관련해 “갭투자 투기 수요가 몰려 시장을 자극할 수 있다고 판단되는 재건축 지역은 규제를 유지한다”며 “(집값 상승에 대해) 언론 보도가 많이 났던 목동의 경우 오히려 이번 기회에 가격 안정화에 도움이 될 것”이라고 말했다.실제 서울시는 4년째 토지거래허가구역으로 묶여있는 압구정·여의도·목동·성수동 일대를 비롯해 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 재건축 추진 기대에 따른 투기 과열 우려에 따라 규제를 유지하기로 했다.토지→ 아파트 거래 규제로…갭투자 막는 효과문제는 부동산 가격 폭등을 억제하기 위해 도입한 토허제가 기대만큼 제 역할을 하지 못한 것 아니냐는 지적이 이어지고 있다는 것이다. 토허제는 1979년 땅 투기 바람을 잠재우기 위해 도입된 제도다. 하지만 서울 시내 부동산 가격 급등으로 개인이 넓은 토지를 매매하는 일이 사실상 사라지고 대신 아파트 등 주택으로 매매 수요가 옮겨가자 토허제는 아파트 거래를 막는 제도로 활용됐다.실제 토허제의 큰 규제 중 하나는 전세 세입자가 살고 있는 주택을 구입하는 ‘갭투자’ 방지에 있다. 해당 구역에서 주택을 사면 2년간 실거주해야 하고, 상가·업무용 빌딩을 매입하면 4년간 입주해야 한다. 갭투자는 세입자의 전세 보증금과 매수자의 자금 일부를 더해 적은 돈으로 부동산을 매수하는 방식이다. 향후 집값이 오를 것으로 기대되는 지역에 적은 돈으로 미리 부동산을 사놓는 것인데, 갭투자가 막히면 집값 전액을 매수자가 부담해야 한다. 이 때문에 자금 동원 능력이 충분하지 않은 사람은 투자할 수 없어 어느 정도 부동산 투기 억제하는 효과가 있다고 전문가들은 말한다.하지만 부작용이 만만치 않다는 지적도 끊임없이 제기됐다. 먼저 토허제 구역 집값도 잡히지 않았다는 지적이다. 부동산R114에 따르면 서울 강남구 청담동의 경우 토허제 지정 전 1년(2019년 6월~2020년 5월) 상승률(8.34%)보다 지정 후 1년(2020년 6월~2021년 5월) 동안 상승률(8.81%)이 더 높았던 것으로 집계됐다. 대치동 집값 상승률 역시 지정 전에는 1.14% 수준이었는데, 지정 이후에는 7.11%가 오른 것으로 나타났다. 지난해 서울시가 주최해 열린 토론회에서 4년째 지속되고 있는 GBC 토허제 구역 내 잠삼대청 지역 집값 안정화 효과가 시행 2년 후 거의 사라졌다는 지적이 나오기도 했다. 부동산 업계 관계자는 “토허제가 적용된 지역은 사실상 정부가 인정한 집값 상승 지역이라는 꼬리표가 붙은 곳”이라며 “자금력이 풍부한 현금 부자들은 오히려 해당 지역으로 몰린 측면이 있다”고 말했다.인위적으로 눌러놓은 집값의 경우 규제가 풀리면 다시 뛸 수밖에 없는 상황도 문제로 거론된다. 규제를 시행하면 일시적으로 부동산 가격 폭등을 막는 효과가 나타날 수 있지만, 결국 규제가 풀리면 수요와 공급에 따라 집값이 올라간다는 것이다. 부동산 가격 상승을 막는 동안에는 규제 지역 외곽 집값이 더 오르는 풍선효과도 나타났다. 예를 들어 강남 지역 부동산 거래가 막히자 인근 서초구로 투자 수요가 몰리면서 주변 집값을 끌어올렸다는 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토허제는 도심지역을 대상으로 만들어진 것이 아닌 만큼 지금 같은 규제는 초기 취지와 부합하지 못하는 측면이 있다”며 “토허구역과 길 건너편의 시세 차이가 크게 나는 등 부작용이 있었고 재산권 침해 여지도 있어 해제하는 것이 맞다”고 평가했다.

삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)이 서울시 송파구 대림가락 아파트 재건축(이하 대림가락 재건축)의 시공사로 최종 선정됐다고 23일 밝혔다.대림가락 재건축 조합은 22일 개최한 총회에서 삼성물산을 시공사로 최종 선정하는 안건을 가결했다. 대림가락 재건축은 송파구 방이동 217번지 일대 3만5241m2 부지에 지하3층~지상35층 규모의 총 9개동, 867가구와 근린생활 시설 등을 조성하는 사업으로 공사비는 약 4544억원 규모다.대림가락 재건축은 지하철 5호선 방이역과 맞닿아 있는 '초역세권'이며, 인근에는 방산초∙세륜중∙석촌중∙방산고∙창덕여고 등 풍부한 학군을 형성하고 있다. 또한, 올림픽공원∙석촌호수 등 뛰어난 자연환경에 롯데호텔월드∙송파구청∙대형병원 등 편리한 주거환경 인프라를 갖추고 있다.삼성물산은 신규 단지명으로 '래미안 비아채'를 제안했다. 비아채는 갖출 비(備)∙우아할 아(雅)∙빛 채(彩)의 결합어로 '우아한 빛을 품은 공간', '우아함과 조화로움이 공존하는 공간'이라는 의미를 담아낸 고급 주거 공간이 새롭게 탄생할 예정이다.먼저 단지 외관은 균형감있는 수직의 매스(Mass)와 수평의 리듬을 더한 자연스러운 조화를 통해 주거동의 형태미가 돋보이도록 했으며, 발코니를 현대적으로 재해석한 독특한 입면 패턴 등 유니크한 디자인을 선보인다.약 100m 높이에 위치하는 스카이 커뮤니티에는 올림픽공원과 롯데월드타워 풍경이 펼쳐진 스카이 라운지∙게스트 하우스∙테라스 등의 품격있는 공간을 제공하고, 개방감을 높인 저층의 썬큰 커뮤니티에는 다이닝카페∙피트니스∙도서관 등 다채로운 시설이 조성된다. 여기에, 복합문화공간의 스트리트형 상가를 계획해 단지의 고급감과 편의성을 더 할 예정이다.또한 강화된 층간소음방지 시스템, 홈플랫폼 홈닉 서비스 등의 특화 기술로 주거성능을 대폭 강화하고, 전망형 다이닝∙입체적 파노라마 전망 거실 등 다양한 특화 평면으로 쾌적한 주거환경을 극대화할 전망이다.김명석 삼성물산 주택사업본부장(부사장)은 "중대형 평형 비율이 높은 대림가락 아파트의 장점을 살려 조합원 니즈에 걸맞는 단지 고급화에 중점을 뒀다. 신속하고 안정적 사업 추진을 바탕으로 제안한 조건들을 반드시 이행해 나갈 것”이라고 밝혔다.한편 대림가락 아파트와 맞닿아 있는 한양3차 아파트 재건축 조합이 다음달 22일 총회를 열고 삼성물산과 수의로 계약하는 안을 의결할 예정이다. 삼성물산은 이 날 최종 시공사로 선정될 경우, 인접한 두 개의 단지를 마치 하나의 대규모 단지로 조성해 입주민의 삶의 질을 한층 업그레이드하는 새로운 재건축 통합 모델을 선보일 예정이다.

내년 4월부터 재건축 조합 설립에 필요한 주민 동의율이 75%에서 70%로 낮아진다. 동의율 요건이 낮을수록 재건축 속도가 빨리지는데, 상가 소유주 동의 조건은 2분의 1 이상에서 3분의 1이상으로 완화돼 그간 진행이 더디던 조합들에 속도감이 붙을 것으로 보인다.31일 국토교통부는 도시정비법, 민간임대주택법, 공공주택특별법 개정안이 본회의를 통과했다고 밝혔다. 이는 국토부가 '부동산 8·8 대책'을 통해 발표한 방안으로, 법안 공포 후 3개월 뒤인 내년 4월 초 시행된다.우선 재건축 사업 추진 시 조합 설립 동의요건이 전체 구분 소유자 수 및 토지면적 75% 이상에서 70% 이상으로 완화된다. 복리시설을 포함한 동별 소유자의 절반 이상 동의를 받던 것이 대통령령으로 정하는 복리시설에 대해선 그 소유자의 3분의 1이상으로 완화된다.조합 설립 동의요건 완화와 함께 재건축 사업으로 건설할 수 있는 시설 범위도 넓혔다. 현재 기준으로는 준주거, 상업지역에서 주상복합으로 재건축할 때 주택과 복리시설 외에는 오피스텔만 건축할 수 있지만, 앞으로는 해당 용도지역에서 허용하는 업무, 문화시설도 지을 수 있다. 여의도 잠실 재건축 등 준주거지역을 포함하는 구역도 금융 등 업무시설, 마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션·전시) 시설, 전시관 등을 포함할 수 있다는 점을 명확하게 한 셈이다.업계 한 관계자는 "그간 명확하게 나눠 왔던 용도지역을 완화함으로써 다양한 민간기업의 참여를 기대할 수 있다"며 "서울 여러 지역에서 복합개발사업이 이뤄지고 있는 만큼 시장에 활기를 더욱 불어넣을 수 있을 것"이라고 전했다.

서울시는 부동산 투기를 사전 차단하기 위해 공공재개발 및 신속통합기획 단지 총 4.06㎢ 구역에 대해 토지거래허가구역을 재지정했다고 17일 밝혔다.시는 전날 제13차 도시계획위원회 수권분과위원회를 열고 이런 내용을 담은 토지거래구역 조정안을 가결했다.대상 지역은 △종로구 신문로2-12구역 등 공공재개발 후보지 8곳 △성북구 종암동 일대 등 신속통합기획(주택재건축·주택재개발) 후보지 59곳이다.당초 이들 지역 오는 26일부터 내년 1월 28일까지 순차적으로 토지거래허가구역 지정만료를 앞두고 있었다.이번 위원회 가결로 이 일대 토지거래허가구역 지정효력이 2026년 1월 28일까지 연장된다.다만 강동구 천호동 일대 허가구역 중 소규모 가로주택정비사업을 추진 중인 6748㎡와 신속통합기획 주택재개발 후보지로 미선정된 영등포구 신길동 일대는 허가구역을 해제했다.토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등의 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 등 거래계약을 체결하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처한다.서울시는 "투기적인 거래, 급격한 지가상승 등을 차단하기 위한 불가피한 선택"이라며 "개발 기대감이 높은 지역에서 구역 지정이 해제될 경우 투기수요의 유입 가능성이 커질 것으로 판단했다"고 배경을 설명했다.

2025년 국내외 투자 상황은 ▲도널드 트럼프 전 미국 대통령의 재선이 세계 경제에 미치는 영향 ▲금융당국의 규제 추이 ▲금리 변동성 등에 좌우될 것으로 전망된다. 전문가들은 국내 증시 회복 등 일부 긍정적인 전망에 기대를 걸면서도, 불확실성을 확대하는 다양한 시장 변수에 주목해야 한다고 당부한다.국내 증시 회복 가능성↑…AI 반도체 수요 증가2024년 한국 증시는 글로벌 강세장에서 소외된 한 해를 보냈다. 주요 요인으로는 삼성전자와 LG에너지솔루션의 부진, 금융투자소득세 시행 우려가 꼽힌다. 트럼프 대통령 당선으로 미국 우선주의가 강화되며 한국 수출 감소와 투자자들의 심리 위축도 증시에 악영향을 미쳤다.그러나 2025년 한국 증시는 회복 가능성이 있다. 염승환 LS증권 이사(연구원)는 ▲미국 금리 인하 ▲중국 경기 부양 ▲원자재 가격 하락 등이 국내에 긍정적 요인으로 작용할 것으로 전망했다. 염 이사는 “AI 반도체 수요 증가와 친환경 선박 수요는 삼성전자를 비롯한 주요 기업에 기회를 제공할 것”이라며 “금투세 폐지 가능성과 기업의 자사주 매입 확대 등도 투자 심리를 개선할 요소”라고 분석했다. 투자 전략으로는 조선, 방산, 바이오 위탁생산 등 미국 우선주의와 관련된 산업이나 데이터센터 전력 수요와 같은 시대적 흐름에 부합하는 산업이 유망할 것으로 예상했다. 염 이사는 “한국 증시는 저평가된 상태로, 하방 지지가 단단하다는 점에서 장기적인 투자 기회로 평가받고 있다”고 설명했다. 해외 주식은 미국 주식을 중심으로 장기적인 접근이 권장된다. 미국 주식시장은 장기적으로 우상향하며, S&P500 지수는 연평균 10% 이상의 수익률을 기록해 투자자들에게 매력적인 선택지로 꼽힌다. 박세익 체슬리투자자문 대표는 “개별 주식에 투자하려면 기업 실적, 경쟁우위 등을 분석하고, S&P500 시가총액 상위 종목 20개를 중심으로 실적을 정기적으로 점검하는 것이 권장된다”고 당부했다. 더불어 포트폴리오는 장기적 관점에서 구성해야 하며, 변동성에 흔들리지 말고 초기 투자 포인트를 검토해 인내심을 유지해야 한다고 덧붙였다. 박 대표는 “AI와 다양한 미디어를 활용해 투자 정보를 쉽게 얻을 수 있는 환경이 조성돼 있다”며 “투자자는 최신 기술과 데이터를 활용해 분석 능력을 키우고, 장기적인 성장 가능성을 갖춘 전략을 구사하는 것이 중요하다”고 권고했다.국내펀드의 경우 금융 펀드와 방위산업·AI의 미래 발전 가능성 내다봐야 한다는 관측이 나온다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 “2024년 국내 펀드시장은 총 1052조원 규모로, AI 반도체와 방위산업 펀드 등 성장 가능성이 높은 분야가 주목받고 있다”며 “방위산업은 지속적인 전쟁과 평화유지 활동으로 성장세를 보이며, 2025년 한국은 방위산업 수주 규모 세계 2위를 기록할 전망”이라고 예측했다. 또한 반도체 분야에서는 SK하이닉스와 삼성전자가 고대역폭메모리(HBM) 반도체 등 인공지능 반도체 개발을 통해 글로벌 경쟁력을 키우고 있다고 평가했다.가상자산 업계, 규제 완화 기대감에 ‘들썩’가상자산은 트럼프 재선에 따른 변화의 바람을 예의주시할 필요가 있다. 2024년 미국 대선에서 트럼프 당선 이후, 비트코인 가격이 1억원을 돌파하며 주목받았다. 트럼프는 가상자산 친화적인 정책을 약속하며 미국 증권거래위원회(SEC) 위원장 개리 겐슬러의 해임을 공언했고, 이는 규제 완화를 기대하는 시장의 긍정적 반응을 이끌었다. 특히, SEC의 강력한 규제로 부진했던 비트코인 외에도 이더리움과 같은 알트코인 시장의 반등 가능성이 높아졌다.2025년은 비트코인 반감기와 함께 가상자산 시장의 상승 흐름이 이어질 것으로 보인다. 현물 상장지수펀드(ETF)와 옵션 출시로 금융기관의 투자가 증가하고, 제도권 금융과의 협력을 통해 디파이(탈중앙화 금융)와 토크나이제이션 같은 분야가 성장할 전망이다. AI와 블록체인의 접점 확대로, AI 테마 가상자산도 주목받고 있다. 김민승 코빗 리서치센터장은 “가상자산 시장은 ▲규제 완화 ▲기술 발전 ▲AI와의 시너지 효과를 바탕으로 주요 성장 테마로 자리 잡을 가능성이 크다”고 관측했다.금융상품 투자는 변동성을 활용한 금리형 상품 운용 전략이 추천된다. 오건영 신한은행 WM 팀장에 따르면 2025년 금융상품 투자 전략에서 금리 변동성을 염두에 둔 포트폴리오 구성이 핵심이다. 금리형 상품인 예금과 채권은 금리 고정 특성상 시장 금리 변화에 따라 가치가 달라지므로 적절한 시점과 기간을 선택하는 것이 중요하다.오건영 팀장은 “2024년 하반기부터 주요 국가들은 기준금리를 인하하기 시작했지만, 인플레이션, 재정 적자, 트럼프 행정부의 정책 영향으로 시중 금리는 큰 변동성을 보였다”며 “2025년에도 이러한 요인들이 금리 하락과 상승 압력을 동시에 작용시킬 것으로 예상된다”고 내다봤다.오 팀장이 꼽은 투자 전략으로는 단기 예금 및 채권을 우선적으로 보유하면서 금리가 상승할 때마다 장기 상품으로 비중을 늘리는 것이 유효하다. 또한 3개월·6개월·1년 등 다양한 만기로 예금을 분산 투자하고, 만기 도래 시 금리 상황에 맞춰 상품을 전환하는 방법도 추천한다 대출 규제와 고금리 압박…먹구름 부동산 전망2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 양극화가 지속될 전망이다. 2024년 아파트 시장은 금리 인하 기대와 규제 완화로 거래와 가격이 회복됐으나, 2025년에는 대출 규제 강화로 반등세가 지속될지는 불확실하다. 스트레스 총부채원리금(DSR) 적용, 디딤돌 대출 한도 축소 등으로 대출 여건이 악화되며, 아파트 거래 감소와 가격 하락이 예상된다. 특히 고가 및 신축 아파트는 여전히 수요가 있으나, 중저가 아파트는 거래가 증가하고 지역 간 격차가 심화될 전망이다. 임대차 시장은 전세보다 월세 선호가 높아질 가능성이 있다.2024년 오피스텔 시장은 매매가는 하락했지만 월세 수익률 상승으로 투자 심리가 회복되고 있다. 소형 오피스텔과 우량 입지가 중심이 될 것이며, 정부의 신축 오피스텔 세제 혜택도 긍정적으로 작용할 전망이다. 다만 매매가 하락과 거래량 감소로 인해 시장이 완전한 회복세에 접어들지는 미지수다. 상가 시장은 내수 침체와 온라인 소비 확산으로 임대료와 수익률이 하락하며 공실률이 높다. 과잉 공급과 소비 심리 위축이 원인으로, 일부 탄탄한 상권을 제외하면 회복세는 어려울 것으로 보인다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 “2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 아파트, 오피스텔, 상가 모두 상반된 흐름을 보이며 양극화가 지속될 전망”이라고 관측했다.2025년 재건축·재개발 시장은 ▲금리 인하 ▲금융 안정 ▲정부 규제 완화로 점진적 활성화가 기대된다. 금리 하락은 사업비 조달과 대출 여건을 개선해 투자 심리를 회복시킬 가능성이 크다. 또한, 재건축초과이익환수제 완화와 정비사업 절차 간소화 등 규제 완화 정책이 추진되고 있다. 서울과 수도권은 여전히 강한 수요로 시장이 활발할 전망이지만, 지방은 인구 감소 등으로 선별적 개발이 예상된다.특히, 1기 신도시의 재정비 사업은 분당 등 용적률이 유리한 지역에서 활발히 진행될 가능성이 있다. 대지지분이 넓은 저층 주공아파트나 역세권 대규모 단지가 투자 유망 지역으로 주목받고 있다. 그러나 ▲공사비 불안정 ▲추가분담금 증가 ▲참여주체 간 갈등 등은 사업 지연 요인으로 작용할 수 있다. 김선철 무궁화신탁 도시재생사업그룹장은 “친환경 설계와 에너지 효율성을 고려한 개발 요구가 증가하며, 환경·사회·지배구조(ESG) 요소를 반영한 건축물의 가치가 높아질 전망”이라며 “효과적인 갈등 관리를 위해 체계적인 민원 사례 및 해결 방안 데이터베이스 구축이 필요하다”고 강조했다.

서울 서초구 내곡동은 고요했다. 서울 지하철 신분당선 청계산입구역 1번 출구로 나오면 내곡동에 위치한 여러 상가와 함께 대단지가 가장 먼저 보인다. 특히 높이 솟은 청계산 아래로 ‘서초포레스타’ 아파트 단지가 자리 잡고 있다. 불볕더위가 여전히 기승을 부리고 있음에도 불구하고, 녹음이 우거져 선선했다. 마을 분위기는 더할 나위 없이 평화로웠다.내곡동은 지난달 정부가 발표한 ‘서울 그린벨트(개발제한구역) 해제 계획’(8·8 부동산 대책)의 후보지 중 한 곳으로 손꼽히는 지역이다. 정부가 10여 년 만에 서울 그린벨트 해제를 발표했지만 정작 내곡동 일대의 분위기는 침착했다. 마을 주민도, 지역 공인중개사 모두 담담한 반응이었다.이유는 명확했다. 이미 수년 전부터 내곡동 ‘그린벨트 해제’ 풍문이 이어져 온 까닭이다. 내곡동을 포함한 ‘서울 그린벨트 대규모 해제’ 소식은 이번이 처음이 아니다. 지난 2012년 이명박 정부 당시에도 나왔다. 12년 만에 내곡동 그린벨트 해제 계획이 다시금 고개를 내민 셈이다.공인중개사·주민들 동요 없어…“파급력 없어 보여”이렇다 보니 내곡동에서 부동산중개업소를 운영하는 공인중개사들은 크게 동요하지 않았다. 기자가 방문한 부동산중개업소 다섯 곳 모두 같은 반응이었다. 아울러 ‘그린벨트 토지’와 관련된 매물 상담도 이뤄지지 않고 있었다. 조용하고, 한가했다.내곡동의 한 부동산중개업소를 운영하는 A 씨는 “내곡동 일대 그린벨트는 언제 풀려도 이상하지 않을 입지”라며 “정부 발표 직후 문의가 잇따르긴 했지만, 크게 유의미하게 보진 않는다. 애당초 내곡동은 늘 그린벨트 해제 0순위인 곳으로 평가받기 때문에 매물을 보유한 이들도 섣불리 매물을 매매하려고 하지 않기 때문”이라고 말했다.또 다른 공인중개사 B 씨도 “그린벨트 해제 소식은 호재임은 틀림없다. 다만, 내곡동 일대가 들썩일 만큼의 파급력은 없어 보인다”며 “내곡동 일대 아파트 가격은 꾸준히 상향선을 그리는 만큼 그린벨트 해제와 동시에 내곡동 일대 인프라가 더욱 개선된다면 집값은 자연스럽게 올라갈 것”이라고 평가했다.별다른 문의가 없는 상황이지만, 투기 및 기획부동산 우려도 나왔다. 기획부동산은 주로 개발되지 않은 토지나 농지에서 이뤄진다. 해당 부지를 매입한 뒤, 여러 필지로 나눠 개인이나 소규모 투자자들에게 판매하는 부동산 사업을 일컫는다. 이날 기자와 만난 공인중개사 C 씨는 내곡동 일대 그린벨트 해제 가능성이 높은 지역을 매수할 때 특히 주의를 요했다. 기획부동산이 매수해 다수인에게 지분거래로 일괄 매각하는 등 비정상적인 개발이익을 노린 투기 행위를 조심해야 한다는 것이다.C 씨는 “그린벨트가 해제된다고 하면 사람들은 투자를 많이 하고 싶어 한다. 토지 원가가 싸지만, 그린벨트가 해제될 경우 그 가격이 10배 이상은 오를 것이라는 기대감 때문”이라며 “혹여나 그린벨트가 풀리지 않을 경우 또다시 그 땅을 수년간 묵혀둬야 하기에 금전적으로 여유가 있지 않은 이상 매력적인 투자 수단은 아니”라고 말했다.이어 “이곳 부지를 매입을 하더라도 특히 기획 부동산을 주의해야 한다. 기획 부동산은 토지의 다단계 판매 사업이라 생각하면 이해하기 쉬운데 토지의 경우 아파트와 달리 실거주도 어려울 뿐만 아니라 마치 ‘로또’라 생각하고 철저한 분석 없이 뛰어 드는 사람도 많다”며 “지금은 기획 부동산 사기가 많이 줄어드는 추세지만, 내곡동에서 언제 이뤄져도 이상하지 않다”고 설명했다.전문가들도 내곡동 일대 그린벨트 지역 투기 세력에 대한 위험성을 주의했다. 당장 매물 문의가 없더라도, 언제든 투기 세력이 투입될 가능성이 있다는 설명이다.김인만 부동산연구소 소장은 “이미 해당 토지 일대에는 투기할 사람들은 어느 정도 들어왔다”며 “해당 지역 매물이 나오지 않는다고 해서 투기 세력이 더 이상 들어오지 않을 것 같지만, 당장 이익이 될 수만 있다면 웃돈을 지불해서라도 들어올 가능성이 있기에 늘 주의를 기울여야 한다”고 조언했다.김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원도 “이미 내곡동 지역은 예전부터 투기 세력이 모인 곳”이라며 “지난 이명박 정권 때부터 투기 세력이 많이 들어온 상황”이라고 말했다. 이어 “그린벨트 해제 논의가 나올 때마다 예상 지역이 늘 비슷하게 나오는 만큼 투기 세력에 대한 우려가 없다고 보긴 어렵다”고 말했다. 정부의 목표 ‘집값’ 안정...현실은 달라8·8 부동산 대책은 서울·수도권 중심으로 오르는 집값 안정을 목표로 한다. 주택공급을 확대해 집값을 잡는다는 것이다. 문제는 오히려 집값 상승을 부추긴다는 점이다. ‘8·8 부동산 대책이 서울·수도권 집값을 잡을 수 있을 것이라 내다보는가’ 라는 질문에 내곡동 공인중개사, 마을 주민 모두 고개를 가로저었다.공인중개사 D 씨는 “그린벨트가 풀리고, 내곡동 일대 아파트 물량이 공급된다고 해서 집값이 잡힐 것이라 보이지 않는다”며 “요즘 아파트는 실거주의 목적도 있겠지만, 투자 수단의 성격이 강해 아파트로 자금이 모이는 상황이기에 쉽사리 집값이 진정되진 않을 것”이라고 말했다.내곡동 주민 E 씨도 “내곡동 일대에 아파트 대단지가 들어서면 당연히 그곳 인프라도 더 좋아지는 것 아닌가”라며 “이곳 주민들이 늘어나 교통이 불편해질 가능성은 있겠으나, 집값을 잡기 위한 대책이라는 것은 공감하기 어렵다”고 말했다. 전문가들도 그린벨트 해제로 집값을 당장 잡는 것은 어렵고 당분간 집값 상승은 이어질 것이라고 내다봤다. 다만 내곡동 ‘아파트 불패’라는 말에는 동의하기 어렵다고 전했다. 20~30년 후 아파트 가격 하락 가능성도 충분히 있다는 게 그의 설명이다.김인만 부동산연구소 소장은 “아파트 가격에 있어 절대라는 것은 없다”며 “물론 내곡동 일대 아파트 가격이 쉽게 떨어지진 않겠으나, 상황에 따라 집값이 지나치게 고평가됐을 경우 아파트 가격은 언제든지 떨어질 수 있다”며 “단기적으로 내곡동 일대 집값이 올라갈 확률이 높다는 것이지 절대 떨어지지 않는다고 단정 짓기는 어렵다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “자본주의가 고도로 발달할수록 시장의 힘이 세지는데 돈이 많이 풀릴 경우 시장의 힘은 더욱 세진다”며 “실제 노무현 정부 부동산정책의 결정판인 2005년 8·31 대책이 나오자 강남 재건축 아파트값이 크게 떨어졌는데, 당시 M2(시중에 풀린 총통화량)은 1000조였다”며 “다만 지금은 M2가 4000조원을 넘어선 만큼 돈의 힘이 그사이 4배 커졌다는 의미”라고 말했다.그러면서 “통화량이 늘어난 만큼 재건축시장이 시장을 주도하진 않는다”며 “이미 너무 커져 버린 부동산 시장을 정부가 직접적으로 통제하기가 쉽지 않은 만큼, 정부의 정책도 가격과 거래량의 변동 폭을 완화하는 데 초점을 맞춰야 한다”고 조언했다.

대한민국 국민에게 부동산은 특별하다. 다른 국가와 달리 자산 내 부동산이 차지하는 비율이 높은 편이다. 금융자산에 투자하는 비중이 높은 미국, 일본, 영국의 경우와 다르다. 우리 국민이 보유하고 있는 자산의 약 60% 이상이 부동산에 해당한다. 40% 이하인 금융자산에 비해 압도적으로 높은 수치다.부동산은 수익이 보장되는 안전한 투자 방법일까. 물론 아니다. 부동산 투자는 금융자산 투자에 비해 매매 금액이 비교적 크고 환금성이 적다. 자칫 잘못하면 거액의 손실로 이어지기 쉬운 구조라는 뜻이다. 그럼에도 부동산 투자를 하면서 신중하지 않아 손해를 보는 사례가 종종 있다. 부동산 투자를 시도하기 전에 투자 수익성을 비롯한 여러 가지 예상되는 법적 리스크를 꼼꼼히 검토해야 한다.재개발·재건축 투자 시 입주권 취득 여부 미리 검토해야부동산 투자는 크게 주거용 부동산 투자와 상업용 부동산 투자로 구분할 수 있다. 보통 주거용 부동산은 시세 차익이 목적인 경우가 많고, 상업용 부동산은 주기적인 수익이 목적인 경우가 많다.주거용 부동산 투자에서 가장 빈번하게 이뤄지는 것은 재개발·재건축 조합원 입주권 투자와 분양권 투자다. 모두 새 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있는 권리를 취득하기 위한 것이라는 점이 같다. 우리나라 도심 주택 공급의 약 70%를 차지하고 있는 것이 재개발·재건축에 의한 새 아파트 공급이다. 재개발·재건축은 낡은 주택을 부수고 새 아파트를 짓는 개발사업으로 생각하면 된다. 일반적인 민간 회사가 아니라 그 지역의 원주민이 사업시행자로서 개발사업을 진행한다는 것이 특징이다. 재건축은 보통 아파트 단지를 대상으로 이뤄지고 재개발은 단독이나 빌라가 밀집한 지역에서 이뤄진다.재개발·재건축 구역에서는 낡은 주택이 비싼 값에 거래가 된다. 단순히 낡은 주택을 거래하는 것이 아니라 재개발·재건축으로 새로 지어지는 아파트를 싸게 분양받을 수 있는 조합원의 권리를 인수하는 것이기 때문이다. 이런 이유로 재개발·재건축 구역에서는 주변 아파트 시세와 조합원 분양 가격의 차액 범위에서 웃돈이 형성돼 거래가 이뤄진다. 예를 들어 주변 아파트 시세가 5억원이고 조합원 분양 가격이 3억원인 경우 최대 2억원까지 웃돈이 형성될 수 있다. 달리 말하면 재개발·재건축 구역에서 웃돈까지 주며 거래했는데 조합원 입주권을 받지 못할 경우 아주 큰 손실을 볼 수 있다는 뜻이다. 흔히 재개발·재건축 구역에 있는 주택 등을 매수하면 당연히 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 생각하지만 현실은 그렇지 못하다. 생각보다 재개발·재건축 조합원 분양 자격이 까다롭게 정해져 있기 때문이다. 투기 수요를 차단하기 위해 조합원 입주권은 세대별로 하나만 주어진다. 한 세대가 같은 사업 구역에 여러 채의 주택을 소유하고 있다고 하더라도, 한 세대에 주어지는 조합원 입주권은 원칙적으로 하나다. 만약 매도인을 포함한 매도인의 세대원 중 같은 사업 구역에 별도의 주택을 보유하고 있다면, 매수인에게 단독 조합원 입주권이 인정될 수 없게 된다. 그러나 이런 사실을 알지 못해 조합원 분양신청 시점이 돼서야 단독 조합원 입주권이 나오지 않는 주택을 매수했다는 사실을 깨닫게 된다. 이미 매매계약을 되돌리기도 어려운 시점이다. 특히 재개발의 경우에는 무허가건물이나 도로부지와 같은 특수한 매물들이 존재한다. 원칙적으로는 조합원 입주권이 나오지 않지만 예외적으로 조합원 입주권을 취득할 수 있는 매물이라 투자 난이도가 높다. 그럼에도 조합원 입주권을 받을 수 있다는 막연한 이야기만 믿고 무허가건물 등을 매수했다가 결국 조합원 입주권을 받을 수 없어 큰 손실을 보는 사례를 종종 본다. 이런 위험을 피하려면 재개발·재건축 투자 시 조합원 입주권을 취득할 수 있는지를 미리 검토해야 한다. 이미 거래를 한 후에 조합원 입주권을 취득할 수 없다는 이유로 매매계약을 되돌리려는 경우 시간과 비용이 상당히 커질 수밖에 없다. 매매하기 전에 매도인에게 조합원 분양 자격이 존재하는지 여부를 조합에 문의하고, 이와 관련해 매매계약서상 특약도 구체적으로 작성해야 한다. 간혹 조합원 입주권 취득을 위해 매매계약을 체결했음에도 조합원 입주권에 관한 사항이 단 한 줄도 포함되지 않은 매매계약서를 본다. 당연히 재개발·재건축 구역에서 거래하는 이유가 조합원 입주권을 취득하기 위한 것인데 굳이 조합원 입주권에 관한 사항을 기재해야 하냐는 취지다. 이 경우 조합원 입주권을 취득하지 못하게 되더라도 매매계약을 되돌리기가 매우 어렵다. 특약에 조합원 입주권 취득에 관한 사항을 상세히 기재해 둬야 매매대금과 손해배상액을 매도인에게 청구할 여지가 생긴다. 매매를 통해 단독 조합원 입주권을 취득할 수 있다는 점과 단독 조합원 입주권을 취득하지 못할 경우 매도인이 부담해야 할 손해배상책임 등을 매매계약서에 필수적으로 명시해야 한다. 분양권 투자 시 매매대금 일시 지급 후 명의 변경 함께 진행해야 재개발·재건축 투자와 더불어 주거용 부동산을 취득하기 위해서는 분양권 투자를 생각해 볼 수 있다. 새 아파트를 싼값에 분양받을 수 있는 권리를 인수하는 것인데, 보통 청약에 당첨된 권리를 승계받는다. 그런데 분양권 투자의 경우 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서의 거래이다 보니 객관적으로 소유권을 확인하기가 어려워 종종 문제가 생긴다. 분양권 거래에서 자주 볼 수 있는 피해 사례로는 매도인이 매매대금을 일부 수령한 후 잠적해 버리는 것이다. 소유권이전등기가 존재하지 않으니 소유자가 아닌 사람이 소유자 행세를 하며 분양권 거래를 유도하는 것이다. 이런 피해를 막으려면 일시에 매매대금을 지급하면서 분양계약자 명의 변경을 진행하는 것이 안전하다.보통 분양권 거래가 매도인이 매수인보다 우위에 있는 상황이다 보니 매수인이 분양권 거래를 하면서 여러 가지 불법행위에 가담하게 될 여지도 크다. 분양권 거래에서 자주 일어나는 불법행위는 다운계약이다. 다운계약의 경우 실제 거래금액보다 매매계약서상 매매대금을 줄여 기재하는 것인데, 이렇게 되면 매도인은 양도소득세를 줄일 수 있다. 이때 다운계약이 적발되면 매도인은 최고 40%까지 양도소득세에 대한 가산세가 발생할 수 있고, 매수인은 다운계약으로 취득한 주택에 대해 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 여기에 다운계약의 흔적을 남기지 않기 위해 일부 매매대금을 매도인에게 현금으로 지급하는 사례가 많다. 나중에 매매계약과 관련해서 문제가 발생하면 어려운 상황에 처할 수 있다. 현금으로 지급한 매매대금은 이체 내역이 남아있지 않아 입증하기가 어렵기 때문이다. 분양권 거래의 경우 다운계약과 같은 불법행위가 관행적으로 이뤄지고 있고 브로커를 통해 불법 분양권 거래가 이뤄지는 사례도 상당히 많기 때문에 분양권 투자 시 이런 불법행위에 휘말리지 않도록 주의해야 한다.상업용 부동산의 경우 대표적으로 상가와 지식산업센터, 생활 숙박시설 투자를 꼽을 수 있다. 주택에 대한 투기 수요를 차단하기 위해 주택에 대한 세금 규제가 강화되면서 틈새 상품으로 주택 수에 포함되지 않는 상가와 지식산업센터, 생활 숙박시설 투자가 각광받았다. 주택으로 사용하기 위한 생활 숙박시설 분양 피해야 특히 생활 숙박시설의 경우에는 숙박시설임에도 불구하고 주택으로 사용하는 것이 관행이 돼 실제 주택으로 사용할 수 있음에도 세금 산정 시 주택에 포함되지 않는 점을 이용해 한때 투자 수요가 많이 몰렸다. 그런데 생활 숙박시설은 말 그대로 숙박시설로서, 원칙적으로 주택으로 사용하는 경우 불법이다. 그러나 그동안 정부를 비롯해 여러 지자체에서는 생활 숙박시설에 전입신고를 독려하는 등 생활 숙박시설을 주택으로 사용하는 것을 사실상 허용했다. 그러다가 생활 숙박시설을 주택으로 사용하는 불법행위가 늘어나면서 생활 숙박시설을 더 이상 주택으로 사용할 수 없도록 관련 규정을 개정했다. 이렇게 되면 생활 숙박시설 소유자는 숙박업을 등록해 숙박시설로 활용하는 것 외에 달리 사용할 수가 없다. 처음부터 주택으로 사용하기 위해 지어진 생활 숙박시설이 많아 현실적으로 숙박시설로 활용할 수 없는 곳이 대부분이다. 분양 시 주택으로 사용할 수 있는 것처럼 홍보하는 사례가 있어 생활 숙박시설의 경우 숙박시설 용도로만 사용할 수 있다는 점을 반드시 인지하고 투자해야 한다. 만일 현재 임차인이 존재하는 생활 숙박시설을 매수한다면 주택으로 사용할 수 없기 때문에 해당 임대차계약이 만료되면 새로운 임차인을 구하기가 어렵다는 점도 인지해야 한다. 주택으로 사용할 수 있다는 허위 홍보에 속아 생활 숙박시설을 주택으로 사용하기 위해 분양받는 일이 없도록 주의해야 한다.상가 분양계약 해제 관련 이슈 많아 상가의 경우 최근에 가장 많이 묻는 질문이 분양계약 해제에 관한 것이다. 지금 입주를 앞둔 상가는 부동산 경기가 급등하던 때에 분양이 된 것이어서 분양 가격이 높게 형성돼 있다. 여기에 금리까지 치솟으니 상가를 비싼 값에 분양받은 수분양자들은 분양계약 해제를 원하는 것이다. 그러나 분양자 입장에서는 현재 부동산 경기가 침체해 다시 분양하는 것이 어려운 상황이기 때문에 이미 분양한 상가에 관해 체결된 분양계약을 순순히 해제해 줄 이유가 없다. 한번 체결된 분양계약은 특별한 사정이 없다면 해제할 수 없다. 다만 아직 계약금만 납부한 상태라면 계약금을 포기하고 분양계약을 해제하는 것이 가능하다. 분양계약을 해제하려면 분양자가 계약에 따른 의무를 이행하지 않는 등의 사유가 발생해야 한다.예를 들어, 분양계약서에 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연될 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있도록 기재돼 있다고 가정해보자. 이와 같은 사유가 충족될 경우에 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다. 해제 사유가 존재하지 않음에도 분양계약을 해제하기 위한 법적 절차를 진행한다면 시간과 비용이 낭비되는 것은 물론이고 대출로써 지불한 분양 대금에 대한 대출도 연장이 불가해 신용상 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다. 분양계약 해제를 원하는 경우에는 미리 분양계약을 해제할 수 있는 사유가 존재하는지 여부를 검토한 후 분양계약 해제를 시도해야 한다.흔히 부동산 투자를 쉽게 생각하는 사례가 많다. 그러나 부동산 투자에는 여러 가지 법적 쟁점들이 숨어 있고 자칫 잘못하면 거액의 손해를 보게 될 위험이 존재한다. 이미 손해를 입은 후에 손해를 복구하는 것은 어려운 일이다. 시간과 비용도 상당히 많이 든다. 언제나 완벽하게 위험을 피할 방법은 사후가 아닌 사전 조치다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는_재개발·재건축·부동산 전문 변호사다. 2019년 서울특별시의회 입법담당관실, 2017년 국민권익위원회 사무처 행정심판국 행정교육심판과 등을 거쳐 2018년부터 서울특별시선거관리위원회 선거방송토론위원회 위원으로 활동해 왔다. 2020년부터는 한국토지주택공사 서울협치포럼 도시재생분과 외부위원, 2021년부터는 한국토지주택공사 공공정비사업 자문단 자문위원으로 활동했다. 2022년부터는 한국외국어대학교 미네르바교양대학 겸임교수로 활동 중이다.

수도권뿐만 아니라 지역에서도 공사 중단 폭탄이 터지고 있다. 대표적인 곳이 울산 중구 우정지역주택조합사업(우정지주택)이다. 조합원 추가 분담금 문제와 1000억원이 넘는 공사비 미지급 문제를 두고 시공사와 조합원이 첨예한 대립각을 세웠다. 부동산 경기가 침체기에 들면서 상가 분양이 저조한 성적을 내면서 지역주택 조합원들이 추가로 분담해야 하는 금액이 올라갔고, 이를 두고 조합 내부에서도 내홍을 겪고 있다건설업계에 따르면 울산 우정지주택조합의 일부 조합원들이 도로, 부대토목 공사 등 기반 시설 공사 현장에 불법 컨테이너를 설치해 공사를 마무리하지 못하고 있는 상태다.관할구청은 안전한 보행 확보와 차량 교통사고 예방을 위해 사업시행자에 공사 시정조치를 여러 차례 요청했으나 조합원들의 의사결정이 지연되면서 공사가 장기간 방치되고 있다.상가 미분양 ‘발목’…조합원 추가 분담금 늘어우정지주택조합 관계자는“일부 비대위 조합원들의 단체 행동으로 ▲동별 사용승인 불가 민원 제기 ▲조합원 입주거부 ▲중도금대출 연장 자서 거부 및 회유 등 허위 주장과 선동으로 선량한 조합원들과 일반 입주자들에게 큰 피해를 끼치고 있는 상황”이라고 설명했다.울산 우정지주택사업이 지연을 겪게 된 근본적인 이유는 부동산 경기 침체로 상가 분양이 원활히 이뤄지지 않은 것 때문이다. 우정지주택사업은 최고 49층, 총 455가구 규모 아파트와 오피스텔 및 상가 등으로 이뤄진 주상복합아파트를 짓는 사업이다. 지난해 주상복합단지를 분양한 가운데 많은 상가가 주인을 찾지 못하면서 추가 분담금 문제가 가시화됐다. 지주택사업은 분양률이 저조할 경우 분양 리스크를 시행사업자인 조합이 직접 떠안아야 하므로 각 조합원이 분담금을 각출해야 하는 구조다.일부 조합원들은 대출 연장 신청을 거부하고 있다. 대출을 연체하는 조합원들은 신용 하락 등 각종 금융 불이익을 받을 수 있다. 조합 내부에서 추가 분담금 갈등이 이어지면서 공사비 미지급과 입주 지연, 대출 연장 신청 거부 등으로 사업이 난항을 겪고 있다.당초 총 333명의 조합원은 우정지주택조합에 가입하면서 전용 84㎡ 아파트 기준 3억원대로 집을 마련하는 조건으로 계약했다. 아파트 일반분양분 122가구는 2020년 7월 분양가 5억원대에 분양이 이뤄졌지만, 상업시설 미분양이 대부분 해소되지 않았다.이에 조합원들은 지난해 4월 가구당 1억2000만원 추가 분담금 납부 통보를 받았고, 지난해 8월에는 1억600만원의 2차 추가 분담금을 납부하라는 고지를 받았다. 총 2억2600만원의 추가 분담금 납부 요청을 받은 것이다.조합 내부에서 추가 분담금 납부를 두고 조합원 사이의 갈등이 격화하는 가운데 공사를 마치고도 1000억원의 공사비를 받지 못한 시공사는 아파트 출입구에 ‘공사비 미지급으로 인한 조합원 입주 불가’ 현수막을 걸었다. 조합-시공사 협상안…1월 입주 조합원에 분담금 1억9500만원정비업계 관계자는 “우정지주택조합은 상가가 미분양되면서 총 1600억원대 공사비 가운데 시공사에 550억원 정도만 납부한 채로 나머지 1000억원이 넘는 공사비를 내지 못하고 있다”며 “조합원당 약 2억원의 추가 분담금이 예상되는데 이 가운데 공사비 인상분은 20%에 그치고 나머지는 상가 미분양분과 조합 운영비에 관한 것”고 설명했다.건설업계 관계자는 “지주택조합사업 자체가 토지소유권의 95%를 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있기 때문에 토지 확보가 어려워 사업이 지연되는 경우가 많다”면서도 “울산 우정지주택조합사업은 사업 마지막 단계인 일반분양까지 마쳤지만, 상가 미분양이 발목을 잡아 조합 내 추가 분담금 납부를 반대하는 비상대책위원회(비대위)가 생기면서 내홍이 발생한 것”이라고 말했다.이에 우정지주택조합 집행부와 시공사는 최근 현실적인 대안을 찾고 기 조합원들의 피해를 최소화 하고자 대국적인 차원에서 협상에 들어갔다.우정지역주택 조합관계자에 따르면 조합집행부와 시공사간 어느정도 해결책에 대해 접점을 찾기 위해 협상을 진행하고 있다. 특히 조합집행부와 시공사는 어려운 경제상황을 고려해 몇 가지 해결방안에 협의한 것으로 알려졌다.해결방안으로는 조합원 가운데 올해 1월 말까지 입주하는 조합원의 분담금을 1억9500만원으로 책정하고, 입주조합원에 한해 향후 미지급 공사 채권 보전조치를 면제해 주는 것이 거론된다.시공사 관계자는 “합의기간에 미입주 조합원에 대해서는 법적인 공사 도급계약서에 명시된 공사 채권에 대한 채권보전 조치가 이뤄질 것”이라며 “이후 추가 협상이나 합의는 없을 것”이라고 설명했다. 그는“조합원들은 신중히 판단해 개인의 신용과 재산상의 피해를 최소화하기를 바란다”고 덧붙였다.공사비 증액 문제 또는 조합원 추가 분담금으로 인한 정비사업 내 갈등은 서울을 비롯한 수도권에서 지방까지 곳곳에서 등장하고 있다. 서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트 재건축 현장도 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 커지고, 서울 노원구 상계동 상계주공5단지는 공사비 증가로 인한 분담금 문제로 시공 계약을 해지해 시공사와 조합의 소송전으로 이어지고 있다.건설 경기 하락과 함께 원자재 가격 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리 인상 등으로 전국 건설 현장 가운데 공사 중단 폭탄이 터지는 곳이 더 늘어날 수 있다는 우려가 나오고 있다.

부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 지난해에 이어 올해도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 것으로 전망되는 가운데 새로 바뀌는 부동산 제도들이 많다. 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입, 신생아 특별공급 제도 신설, 혼인 증여재산 공제 도입 등 새로 신설하는 제도뿐 아니라 특례보금자리론, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도 등 일몰하는 제도도 있다.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입월별로 자세히 살펴보면 1월에는 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 제도를 첫 도입한다. 신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 그 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트(p)의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 경감해 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성할 계획이다. 혼인 증여재산 공제 도입 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있는 혼인 증여재산 공제도 올해 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대 주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 하지만 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대 주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배로 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다. 이월과세 필요경비 합리화 앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 세법상 주택 개념 정비주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 ‘주택’의 개념을 정비한다. 소득세법상 주택은 ‘허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 ‘주택’의 개념을 구체화한다.전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다. 역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 오는 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다. 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들이 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 오는 3월부터 기존 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다. 1기 신도시 특별법4월에는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.신생아 특별공급 제도 신설 올해 5월에는 정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 ‘신생아 특별공급’을 신설한다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다. 이를 위해 연 7만가구 수준의 공공 · 민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다. 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화 7월엔 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로, 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다. 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용 구체적인 시행시기는 아직 정해지지 않았지만 올해 상반기에 적용될 것으로 예상되는 제도들도 많다. 먼저 신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다. 동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 된다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 필요한 사항으로 타 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있고, 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 수 있도록 할 계획이다. 비상장 리츠 공모 활성화비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육(2024년 2월 17일 시행)을 받도록 했다. 자산관리회사의 이해 상충 방지를 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함한다. 이번 개정을 통해 리츠의 공모·상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 보인다. 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정입주자 의사결정의 투명성 강화를 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정 · 진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해왔다. 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아진다.청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장 연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있고, 2년 더 연장해 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다. 경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장 고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년이상 자경(65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논·밭·과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.공시가격 검증센터 설치올 하반기엔 부동산 공시가격에 대해 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치한다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개한다. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100%감면한다. 출산·양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련하여 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다. 중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정 필요) 이하의 중·소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하고, 이를 토대로 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축하도록 했다. 공공택지 조기 인허가 인센티브 추진 2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. LH(한국토지주택공사)가 공급하는 공공택지는 아파트, 연립주택, 주상복합 등을 지을 수 있는 택지다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다. LH가 올 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 부여받는다. 추첨방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정이다. 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형 · 이익공유형·설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 올해부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되고 있다.반대로 올해부터 일몰되는 제도도 있다. 특례보금자리론 공급 중단, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도와 생활형 숙박시설 유예기간 연장 등이 일몰될 예정이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 지난해 9월 일반형 특례보금자리론의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 우대형 특례보금자리론도 올해 1월까지만 공급한다. 상생임대인 지원제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도로, 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 또한 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 올해 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다. 전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 전세 보증금 반환 대출 제도도 2023~2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 양도소득세 중과 완화도 논의되고 있다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 기본 세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%p를 더 매기는 방식이다. 이에 다주택자에 대한 양도세 중과를 오는 5월까지 한시적으로 배제한다. 다만 종료, 폐지, 연장 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다.