서울 강남구 개포동의 마지막 퍼즐로 벌리는 경우현(개포경남·우성3차·현대1차)의 통합 재건축이 본격화된다. 개포주공 등 인근 단지도 사업에 속도를 내고 있는 만큼 강남권 재건축이 활기를 띌 것이라는 분석도 나온다.18일 서울시는 지난 17일 '제1차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 수권분과위원회'를 개최하고 강남구 개포통합(경우현) 재건축 정비계획 결정(변경)·경관심의안을 수정가결했다고 밝혔다.이들 아파트 중 현대1차아파트는 2017년 먼저 재건축 정비구역으로 지정됐으나, 일체적 기반시설 정비와 효율적 건축계획 수립을 위해 연접한 우성3차아파트, 경남아파트 주민들과 하나의 단지로 통합 재건축을 추진하게 됐다.결정안에 따르면 해당 단지는 정비계획 변경으로 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하 규모로 공동주택 2천320세대(공공주택 365세대 포함)와 부대·복리시설이 신축된다. 최고 높이 49층으로 추진 중이지만, 창의·혁신 디자인 도입에 따라 높이 규제가 추가로 완화될 가능성도 있다.또 통합 개발로 양재천 북측 도곡 생활권과 개포 생활권을 연결하는 양재천 입체보행교를 조성하고, 단지 내 남북으로 통경구간(30ｍ) 및 공공보행통로를 계획해 양재천∼대모산으로 보행 활성화를 유도한다.끝으로 양재천 및 청룡근린공원과 연접한 입지를 살려 수변과 녹지가 함께 어우러진 친환경 단지를 조성할 예정이다.

공공이 아닌 민간이 주도하는 도심 공공주택 복합사업에도 심의 기간 단축, 용적률 상향 등 각종 특례를 주는 '민간 도심복합사업'이 첫발을 뗐다.국토교통부는 7일 '도심복합개발 지원에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 제정안을 시행한다고 밝혔다.문재인 정부 때 나온 도심복합사업은 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳에 용적률 상향 등의 특례를 줘 고밀 개발, 주택 공급 속도를 높이는 사업이다.조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여한다.그러나 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발이 곳곳에서 이어졌고, 주택 건설 위주라 도시 내 거점 조성에 한계가 있다는 점 때문에 윤석열 정부는 2022년 발표한 '8·16 부동산 대책'에서 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다고 발표했다.이 방안이 법 제정을 거쳐 이날부터 시행되는 것이다.제정법은 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사, 리츠(부동산투자회사) 등 민간도 시행할 수 있도록 했다.조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있다는 점은 공공 도심복합사업과 같지만, 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않는다. 주민 3분의 2, 토지 2분의 1 이상 동의를 얻어야 한다.교통이 편리해 상업·문화거점이 될 수 있지만 낙후된 지역은 '성장거점형', 주택공급이 필요한 노후 역세권·준공업지는 주택공급 위주의 '주거중심형'으로 개발해 특례를 차등화한다.성장거점형은 노후도와 관계 없이 도심, 부도심, 생활권 중심지역 또는 대중교통 결절지로부터 500m 이내인 지역 등에서 시행할 수 있다.주거중심형은 역 승강장 경계로부터 500m 이내인 역세권이나 주거지 인근에 있어 정비가 필요한 준공업지역에서 가능하다. 전체 건축물 중 지은 지 20년 이상 지난 노후 건축물 비율이 40% 이상이며, 시도 조례로 정하는 비율 이상인 지역에서 추진된다.건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올릴 수 있다.특히 준주거지역에서는 용적률을 법적 상한의 140%까지 완화해준다. 서울의 경우 준주거지역 법적 상한 용적률이 500%인데, 이를 최대 700%까지 올려준다는 뜻이다.용적률 상향에 따라 개발 이익의 일부는 공공주택, 기반시설로 공급해야 한다. 복합개발로 건설되는 주택의 일정 비율(성장거점형은 50% 이하·주거중심형은 30∼50% 범위에서 시도 조례로 정하는 비율)은 공공주택으로 공급하도록 했다.

정부가 ‘1기 신도시’ 정비 선도지구를 공개한 가운데 재건축 사업을 계획대로 진행해 제대로 된 효과를 낼 수 있을지 미지수라는 지적이 이어지고 있다. 특히 선도지구로 지정된 해당 아파트 단지 주민들을 위한 이주 대책이 미흡하다는 지적이 이어지고 있다.1기 신도시 재건축 사업이란 1990년대 초반 분당·일산·산본·평촌·중동 지역에 들어선 신도시를 재정비해 주택 공급을 늘리고 주거 환경을 개선하는 사업을 말한다. 정부는 11월 27일 분당 샛별·양지마을 등 수도권의 노후 아파트 13곳, 3만5987가구를 ‘1기 신도시 정비사업 선도지구’로 선정했다. 이는 1기 신도시 전체 가구 약 39만2000가구의 9.2% 수준이다.선도지구로 선정된 구역은 노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)에 따라 즉시 특별정비계획 수립에 착수해 2025년에는 특별정비구역으로 지정된다. 정부는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 재건축 사업을 추진한다는 방침이다. 최소 8~10년 넘게 걸리는 재건축 과정을 압축해 6년 안에 마무리 짓겠다는 구상이다.하지만 해결해야 할 과제가 산적해 있다. 현재 선도지구에 거주하는 주민들의 이주 문제가 대표적이다. 재건축 사업으로 1기 신도시 전체 인구의 약 9%가 한꺼번에 인근 지역으로 이동해야 하는데 이를 소화할 만한 주택이 부족한 실정이다. 정부 계획대로라면 2027년 약 3만6000가구 철거를 시작으로 10년 동안 해마다 2만~3만 가구씩 이주(移住) 수요가 생기는데, 이에 대한 뾰족한 대책이 나오지 않고 있다.문제는 부동산 시장에서 이주 수요를 받아내지 못할 경우 해당 지역 전월세 가격 상승을 부추길 수 있다는 것이다. 보통 주택정책의 목적은 ▲부동산시장 안정 ▲서민 주거 복지 향상 ▲주거수준 개선에 초점을 맞추는 일이 많다. 그런데 이주 대책 없는 재건축은 대규모 이주에 따른 주택 부족 현상을 부르고, 이는 임대료 상승과 매매가격 상승으로 연결된다. 세입자의 경우 보증금을 감당하지 못해 삶의 터전을 잃을 수도 있다. 이는 주택 공급 확대를 통해 주거 복지 확대와 주택 시장 안정을 노리는 정부의 부동산 대책에 역행한다는 지적이다.당초 정부는 재건축을 진행하는 신도시마다 1곳 이상 공공 임대주택을 지어 이를 이주단지로 활용하겠다는 방침을 세웠다. 하지만 분당을 중심으로 임대주택형 이주 단지 조성 반대 여론이 높아지자, 이 계획을 사실상 철회하고 다시 이주 계획을 수립하기로 했다. 지난 6월에는 1기 신도시 주민들을 대상으로 이주 계획을 파악하기 위한 설문조사를 실시하기도 했다.이후 영구임대아파트를 재건축해 이주 공간을 확보하는 방안으로 방향을 틀었다. 영구임대주택은 용적률이 낮게 설정돼 이를 완화하면 신규 주택 공급에 유리하고, 소유권도 한국토지주택공사(LH)에 있어 사업에 속도를 낼 수 있다는 장점이 있었기 때문이다. 국토부는 “영구임대 아파트는 도심에 위치해 입지가 우수하고 밀도가 낮아 임대와 분양 등 신규 주택 공급에 유리하다”며 “(영구임대를 재건축한다면)1기 신도시 재건축 사업을 단순히 소유주를 위한 재건축 사업이 아니라 도시 재건축 컨셉으로 바꿔볼 수 있을 것”이라고 8월 발표했다.이밖에 신규 유휴부지 개발을 통해 공공·민간 분양, 임대주택 등 다양한 유형으로 주택을 공급한다는 계획도 세웠다. 이주민들이 해당 주택에서 살다가 재건축된 집으로 입주하면, 머물렀던 집은 리모델링해 다시 분양한다는 계획이었다.그러나 이 계획도 곧 한계에 부닥쳤다. 영구임대아파트를 재건축해도 이곳에 살고 있는 주민들을 이주시켜야 하는데 해결 방안이 마땅치 않았기 때문이다. 임대 기간 50년 이상 혹은 영구적인 공공임대주택 유형인 영구임대아파트의 경우 보증금이 저렴해 기초생활수급자나 차상위 계층 등이 주로 거주하고 있는데, 주민들이 영구임대아파트를 벗어나 다른 집을 구하기가 쉽지 않다는 지적이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “영구임대주택 재건축은 여러 방안 중 하나일 뿐인데 이 방법으로만 이주 수요를 해결하려고 하면 현실성 논란이 발생할 수밖에 없다”며 “대량의 이주 수요가 발생할 것이 명확하다고 해서 공공임대로만 문제를 해결하겠다는 접근은 한계가 있다”고 말했다.이주대책 마련 포기한 정부…“인근 지역 아파트 공급 확대”정부는 결국 이주민 전용 단지나 주택을 공급하지 않기로 방침을 정했다. 대신 인근 지역에 아파트 공급을 늘려 이주 수요를 자연스럽게 흡수하겠다는 것이다. 국토교통부 관계자는 26일 “(1기 신도시 재건축은) 규모가 방대해 이주민을 위한 전용 단지를 공급하려 했지만, 사업 진행 상황에 따라 이주 단지에서 장기 공실이 발생할 수 있고 비효율적이란 지적이 많았다”며 “전용 단지뿐만 아니라 이주민 전용 주택도 고려하지 않고 있다”고 말했다.이에 대해 전문가들은 도심 개발 시 장기적인 계획을 세우고 이주대책까지 마련하는 마스터플랜을 세울 필요가 있다고 지적한다. 대규모 개발을 통한 주택공급이 필요한 일이지만, 세입자 등 지역에 살고 있는 주민들의 거주 안정과 주거 복지 측면에서 여러 가지 배려가 필요하다는 것이다.고종완 한국자산관리연구원장은 “선진국은 도심 재개발을 진행할 때 주민들의 이주 단지를 미리 조성하거나 신도시를 만들어 빈집을 확보한다”며 “이런 대책 없이 대규모 개발과 이주가 진행되면 최대 피해자는 집 없는 서민이 될 수 있다”고 말했다. 고 원장은 “해외에서는 정부가 바뀌어도 중장기 로드맵을 통해 공급 정책을 지속하고 복지를 유지하는데 이런 부분을 참고할 필요가 있다”고 말했다.

2025년 국내외 투자 상황은 ▲도널드 트럼프 전 미국 대통령의 재선이 세계 경제에 미치는 영향 ▲금융당국의 규제 추이 ▲금리 변동성 등에 좌우될 것으로 전망된다. 전문가들은 국내 증시 회복 등 일부 긍정적인 전망에 기대를 걸면서도, 불확실성을 확대하는 다양한 시장 변수에 주목해야 한다고 당부한다.국내 증시 회복 가능성↑…AI 반도체 수요 증가2024년 한국 증시는 글로벌 강세장에서 소외된 한 해를 보냈다. 주요 요인으로는 삼성전자와 LG에너지솔루션의 부진, 금융투자소득세 시행 우려가 꼽힌다. 트럼프 대통령 당선으로 미국 우선주의가 강화되며 한국 수출 감소와 투자자들의 심리 위축도 증시에 악영향을 미쳤다.그러나 2025년 한국 증시는 회복 가능성이 있다. 염승환 LS증권 이사(연구원)는 ▲미국 금리 인하 ▲중국 경기 부양 ▲원자재 가격 하락 등이 국내에 긍정적 요인으로 작용할 것으로 전망했다. 염 이사는 “AI 반도체 수요 증가와 친환경 선박 수요는 삼성전자를 비롯한 주요 기업에 기회를 제공할 것”이라며 “금투세 폐지 가능성과 기업의 자사주 매입 확대 등도 투자 심리를 개선할 요소”라고 분석했다. 투자 전략으로는 조선, 방산, 바이오 위탁생산 등 미국 우선주의와 관련된 산업이나 데이터센터 전력 수요와 같은 시대적 흐름에 부합하는 산업이 유망할 것으로 예상했다. 염 이사는 “한국 증시는 저평가된 상태로, 하방 지지가 단단하다는 점에서 장기적인 투자 기회로 평가받고 있다”고 설명했다. 해외 주식은 미국 주식을 중심으로 장기적인 접근이 권장된다. 미국 주식시장은 장기적으로 우상향하며, S&P500 지수는 연평균 10% 이상의 수익률을 기록해 투자자들에게 매력적인 선택지로 꼽힌다. 박세익 체슬리투자자문 대표는 “개별 주식에 투자하려면 기업 실적, 경쟁우위 등을 분석하고, S&P500 시가총액 상위 종목 20개를 중심으로 실적을 정기적으로 점검하는 것이 권장된다”고 당부했다. 더불어 포트폴리오는 장기적 관점에서 구성해야 하며, 변동성에 흔들리지 말고 초기 투자 포인트를 검토해 인내심을 유지해야 한다고 덧붙였다. 박 대표는 “AI와 다양한 미디어를 활용해 투자 정보를 쉽게 얻을 수 있는 환경이 조성돼 있다”며 “투자자는 최신 기술과 데이터를 활용해 분석 능력을 키우고, 장기적인 성장 가능성을 갖춘 전략을 구사하는 것이 중요하다”고 권고했다.국내펀드의 경우 금융 펀드와 방위산업·AI의 미래 발전 가능성 내다봐야 한다는 관측이 나온다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 “2024년 국내 펀드시장은 총 1052조원 규모로, AI 반도체와 방위산업 펀드 등 성장 가능성이 높은 분야가 주목받고 있다”며 “방위산업은 지속적인 전쟁과 평화유지 활동으로 성장세를 보이며, 2025년 한국은 방위산업 수주 규모 세계 2위를 기록할 전망”이라고 예측했다. 또한 반도체 분야에서는 SK하이닉스와 삼성전자가 고대역폭메모리(HBM) 반도체 등 인공지능 반도체 개발을 통해 글로벌 경쟁력을 키우고 있다고 평가했다.가상자산 업계, 규제 완화 기대감에 ‘들썩’가상자산은 트럼프 재선에 따른 변화의 바람을 예의주시할 필요가 있다. 2024년 미국 대선에서 트럼프 당선 이후, 비트코인 가격이 1억원을 돌파하며 주목받았다. 트럼프는 가상자산 친화적인 정책을 약속하며 미국 증권거래위원회(SEC) 위원장 개리 겐슬러의 해임을 공언했고, 이는 규제 완화를 기대하는 시장의 긍정적 반응을 이끌었다. 특히, SEC의 강력한 규제로 부진했던 비트코인 외에도 이더리움과 같은 알트코인 시장의 반등 가능성이 높아졌다.2025년은 비트코인 반감기와 함께 가상자산 시장의 상승 흐름이 이어질 것으로 보인다. 현물 상장지수펀드(ETF)와 옵션 출시로 금융기관의 투자가 증가하고, 제도권 금융과의 협력을 통해 디파이(탈중앙화 금융)와 토크나이제이션 같은 분야가 성장할 전망이다. AI와 블록체인의 접점 확대로, AI 테마 가상자산도 주목받고 있다. 김민승 코빗 리서치센터장은 “가상자산 시장은 ▲규제 완화 ▲기술 발전 ▲AI와의 시너지 효과를 바탕으로 주요 성장 테마로 자리 잡을 가능성이 크다”고 관측했다.금융상품 투자는 변동성을 활용한 금리형 상품 운용 전략이 추천된다. 오건영 신한은행 WM 팀장에 따르면 2025년 금융상품 투자 전략에서 금리 변동성을 염두에 둔 포트폴리오 구성이 핵심이다. 금리형 상품인 예금과 채권은 금리 고정 특성상 시장 금리 변화에 따라 가치가 달라지므로 적절한 시점과 기간을 선택하는 것이 중요하다.오건영 팀장은 “2024년 하반기부터 주요 국가들은 기준금리를 인하하기 시작했지만, 인플레이션, 재정 적자, 트럼프 행정부의 정책 영향으로 시중 금리는 큰 변동성을 보였다”며 “2025년에도 이러한 요인들이 금리 하락과 상승 압력을 동시에 작용시킬 것으로 예상된다”고 내다봤다.오 팀장이 꼽은 투자 전략으로는 단기 예금 및 채권을 우선적으로 보유하면서 금리가 상승할 때마다 장기 상품으로 비중을 늘리는 것이 유효하다. 또한 3개월·6개월·1년 등 다양한 만기로 예금을 분산 투자하고, 만기 도래 시 금리 상황에 맞춰 상품을 전환하는 방법도 추천한다 대출 규제와 고금리 압박…먹구름 부동산 전망2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 양극화가 지속될 전망이다. 2024년 아파트 시장은 금리 인하 기대와 규제 완화로 거래와 가격이 회복됐으나, 2025년에는 대출 규제 강화로 반등세가 지속될지는 불확실하다. 스트레스 총부채원리금(DSR) 적용, 디딤돌 대출 한도 축소 등으로 대출 여건이 악화되며, 아파트 거래 감소와 가격 하락이 예상된다. 특히 고가 및 신축 아파트는 여전히 수요가 있으나, 중저가 아파트는 거래가 증가하고 지역 간 격차가 심화될 전망이다. 임대차 시장은 전세보다 월세 선호가 높아질 가능성이 있다.2024년 오피스텔 시장은 매매가는 하락했지만 월세 수익률 상승으로 투자 심리가 회복되고 있다. 소형 오피스텔과 우량 입지가 중심이 될 것이며, 정부의 신축 오피스텔 세제 혜택도 긍정적으로 작용할 전망이다. 다만 매매가 하락과 거래량 감소로 인해 시장이 완전한 회복세에 접어들지는 미지수다. 상가 시장은 내수 침체와 온라인 소비 확산으로 임대료와 수익률이 하락하며 공실률이 높다. 과잉 공급과 소비 심리 위축이 원인으로, 일부 탄탄한 상권을 제외하면 회복세는 어려울 것으로 보인다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 “2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 아파트, 오피스텔, 상가 모두 상반된 흐름을 보이며 양극화가 지속될 전망”이라고 관측했다.2025년 재건축·재개발 시장은 ▲금리 인하 ▲금융 안정 ▲정부 규제 완화로 점진적 활성화가 기대된다. 금리 하락은 사업비 조달과 대출 여건을 개선해 투자 심리를 회복시킬 가능성이 크다. 또한, 재건축초과이익환수제 완화와 정비사업 절차 간소화 등 규제 완화 정책이 추진되고 있다. 서울과 수도권은 여전히 강한 수요로 시장이 활발할 전망이지만, 지방은 인구 감소 등으로 선별적 개발이 예상된다.특히, 1기 신도시의 재정비 사업은 분당 등 용적률이 유리한 지역에서 활발히 진행될 가능성이 있다. 대지지분이 넓은 저층 주공아파트나 역세권 대규모 단지가 투자 유망 지역으로 주목받고 있다. 그러나 ▲공사비 불안정 ▲추가분담금 증가 ▲참여주체 간 갈등 등은 사업 지연 요인으로 작용할 수 있다. 김선철 무궁화신탁 도시재생사업그룹장은 “친환경 설계와 에너지 효율성을 고려한 개발 요구가 증가하며, 환경·사회·지배구조(ESG) 요소를 반영한 건축물의 가치가 높아질 전망”이라며 “효과적인 갈등 관리를 위해 체계적인 민원 사례 및 해결 방안 데이터베이스 구축이 필요하다”고 강조했다.

‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’ 제정안이 국회에 발의되면서 정부의 주택공급 정책이 탄력을 받을 수 있을지 이목이 쏠리고 있다.국토교통부에 따르면 관련 법안을 포함해 ‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 개정안을 지난 2일 국민의힘 김은혜 의원이 대표발의했다. 재개발·재건축 절차를 단축해 사업 속도를 높이기 위한 법이다. 정부가 발표한 ‘8·8 주택공급 확대방안’의 후속 조치로 풀이된다.해당 법은 재개발‧재건축 절차를 통합하고 간소화해 시일을 줄이는 데 있다. 특례법 내용을 보면 도시정비법과 노후계획도시 특별법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재건축·재개발 사업에 모두 적용된다. 이미 절차를 단축하기로 한 1기 신도시 재건축도 특례법의 혜택을 받으면 일정을 더 단축할 수 있는 셈이다.정비사업 초기에 수립하는 기본계획과 정비계획을 필요한 경우 동시에 처리할 수 있도록 하고, 조합 설립 이후 구체적인 사업계획을 수립하는 단계인 사업시행계획과 관리처분계획도 동시 처리할 수 있도록 규정했다.특례법 제정안에는 조합 내부 갈등을 줄여 사업 불확실성을 해소하기 위한 장치도 포함됐다. 조합 임원이 해임되면 지자체는 전문조합관리인을 선임해 사업이 표류하지 않도록 관리해야 한다. 이밖에 일정 규모 이상의 사업장에서 분쟁이 발생하면 전문가로 구성된 분쟁조정단을 파견하도록 했다.사업성을 높이기 위한 방안도 포함한다. 역세권 등에서는 3년 한시로 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 추가로 높여준다. 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업에서 용적률은 현행 최대 300% 수준이지만, 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 다만 규제지역(서울 강남 3구·용산구)은 대상에서 배제하고 대책 발표일 이전에 이미 사업계획인가를 신청한 곳은 제외하기로 했다.주상복합으로 재건축 사업을 추진하는 경우 지금은 아파트를 제외하면 오피스텔만 지을 수 있는데, 개정안에 따르면 업무·문화시설 등 주민이 원하는 시설을 함께 설치할 수 있도록 했다.국토부는 “재건축·재개발 특례법 제정안과 도시정비법 개정안이 통과되면 사업 기간이 크게 단축될 것으로 기대한다”며 “1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업도 가속화될 수 있다”고 밝혔다.다만 일각에서는 사업성 등을 고려할 때 실효성이 크지 않을 수 있다고 우려하고 있다. 1기 신도시 가운데서는 분당을 제외하면 상대적으로 집값이 저렴한 다른 신도시에선 재건축 사업이 난항을 겪고 있기 때문이다. 건설업계 관계자는 “용적률을 완화하면 사업성이 다소 좋아지는 측면이 있지만, 건축 비용과 향후 기대되는 집값 상승률을 고려하면 사업이 어려울 수 있다”고 말했다.

최근 서울‧수도권 일부 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어지면서 부동산 시장 불안에 대한 우려가 커지자 정부가 도심 아파트 공급 확대 등을 골자로 하는 대응 방안을 내놨다.국토교통부와 기획재정부는 8일 최상목 경제부총리 주재로 열린 부동산관계장관회의를 통해 재건축·재개발 사업 속도를 높이는 등의 대안을 담은 '국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다.‘주택공급 확대 방안’의 핵심 과제로는 아파트 공급 확대를 위해 정비사업 속도를 높이고 부담을 경감하는 대응책이 제시됐다. 특례법을 제정해 사업 기간을 단축하고 공공지원을 통해 불확실성을 해소하겠다는 것이다. 용적률‧세제‧금융‧보증 지원을 통해 사업성을 강화하고 재건축 부담금 폐지를 추진하겠다는 세부 내용도 나왔다. 이밖에 노후계획도시 정비를 본격적으로 추진할 방침이다.빌라 등 비아파트 시장도 활성화하겠다는 계획이다. 향후 2년간 공공신축매입 11만 호 이상을 공급한다. 서울에서는 제한을 두지 않고 신축 주택을 매입할 예정이다. 5만호 분양 전환형 신축매입을 공급하고 사업자와 임대인‧실수요자‧임차인 등에게 세제‧청약 등 맞춤 지원도 예고했다. 기축 임대주택 1만6000호도 추가로 공급한다.정부가 이런 대응책을 마련한 건 서울 강남‧용산 등 선호 지역 아파트를 중심으로 집값 상승세가 확산하고 있기 때문이다. 정부는 올해 초부터 서울과 수도권 아파트 거래량이 증가하고 집값이 오를 것이란 전망이 힘을 얻고 있다고 진단했다. 실제 한국은행에 따르면 서울 주택가격전망은 지난 3월 96수준이었지만 4월에는 104, 7월에는 119로 올랐다. 주택가격전망 지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 집값이 상승할 것으로 보는 의견이 많다는 뜻이다.집값 상승 원인으로는 아파트 인허가와 착공이 예년보다 적은 수준인 점이 지목됐다. 주택공급 확대방안에 따르면 올해 상반기 ‘서울’ 기준 아파트 인허가 건수는 과거 상반기 평균 건수의 82% 수준인 것으로 나타났다. 비아파트의 경우 10% 수준에 불과했다. 이는 전국 기준(아파트 92%, 비아파트 82%)에 한참 못 미치는 수준이다. 착공은 아파트의 경우 84%, 비아파트는 14% 수준이었다. 준공 역시 서울 아파트는 전국 장기 평균의 92%, 비아파트의 경우 26% 수준을 기록했다. 이런 지표를 보면 서울 도심에서 주택 공급이 제대로 이뤄지지 않는 게 집값 상승으로 연결된다고 해석될 수 있는 셈이다. 사업성 높이고 용적률 완화…주택 수↑정부는 주택공급 확대 방안으로 사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 허용하겠다고 밝혔다. 정비사업 기간을 단축하겠다는 것이다. 기본 계획 수립 이후 정비구역 지정‧정비계획 수립으로 넘어가는 단계를 하나로 통합한다는 뜻이다. 이밖에 사업시행 인가와 관리처분 인가도 묶을 방침이다.재건축 조합 설립 과정에서도 조합 설립을 위한 동의 요건을 현행 75%에서 70%로 완화하는 방안도 밝혔다. 지자체가 사업 추진 주체에게 토지 등 소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 마련하고 총회 시 전자 의결 방식을 허용하기로 했다. 또 통합 심의와 인허가 의제대상을 확대하고 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리하기로 할 방침이다. 관리 처분인가 완료 전 대출보증 협의를 진행해 착공 속도를 높이고 이주 완료 전 철거 심의를 통해 기간을 단축할 예정이다. 인허가 법정 처리 기한 관리를 강화하고 지자체의 합동조정회의를 신설해 협의가 지연되면 국토부가 직접 조정에 나선다는 계획이다. 이밖에 업무 지연 등을 방지하기 위해 지자체와 국토부에 지원센터도 설치한다.정부는 또 사업 지연을 막기 위해 지자체 중심 관리 체계 구축하겠다고 밝혔다. 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고하도록 하고 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등)을 지원한다는 것이다. 조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인(지자체 선임)도 도입한다. 일정 규모 이상 사업장에 공사비 갈등과 같은 분쟁이 생기면 이를 조율할 수 있는 전문가 파견도 의무화할 예정이다. 공사비 검증을 위해 ‘공사비검증 지원단‘을 부동산원에 신설하고, 전문인력을 2배 이상 확대할 계획도 내놨다.주택 공급 사업이 조기에 진행될 수 있도록 세제와 금융 지원도 충분히 공급할 예정이다. 정부는 초기 사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 50억원이내에서 지원하는 방안을 마련하기로 했다. 또 정비 사업 대출보증 규모를 현 10조~15조원 수준에서 20조원까지 확대하기로 했다.만약 본 사업을 추진하는 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출 보증이 필요해지면 총사업비의 60%이내에서 추가 보증을 실시하기로 했다. 이는 기존 사업비의 60%를 보증받은 사업자가 증가한 사업비의 60%만큼을 추가로 보증 받을 수 있다는 뜻이다. 주택연금 제도를 개선해 연금 한도를 50%에서 70%까지 늘려주는 방안도 고려하고 있다. 재건축 사업의 사업자와 1주택 원조합원에 대해서는 취득세를 감면하고 규제지역 외 지역에 한해 분양가 12억원 이하인 주택은 지자체가 조례로 최대 40% 범위에서 감면할 수 있게 하겠다는 방침이다.정비사업의 가장 중요한 문제로 거론되는 용적률도 완화할 방침이다. 역세권 정비사업의 경우 현재 3종 주거지역은 360%까지 용적률을 허용하는데 이를 390%까지 허용한다는 것이다. 일반 정비사업도 용적률을 300%에서 330%까지 완화한다. 사업성을 높이기 위해 임대주택 비율을 차등 완화해 임대주택 용적률을 현행 25%에서 15%까지 완화할 수 있도록 하고 임대주택 인수 가격도 현행 대비 1.4배로 상향할 예정이다.

서울을 중심으로 한 경기‧인천 등 부동산 가격 상승세가 이어지자, 정부가 긴장의 끈을 조여 매고 있다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 18일 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의 모두 발언에서 “서울·수도권 일부 아파트 중심으로 가격 상승 폭이 확대되는 등 변동성이 커지는 모습”이라며 “부동산 시장 과열이 나타난다면 특단의 조치도 강구할 것”이라고 말했다. 최 부총리는 현재 부동산 시장을 보면 시장 전반이 과열되는 상황은 아니지만, 서울·수도권을 중심으로 상승세가 점차 확산하는 것을 정부가 엄중하게 인식하고 모니터링을 한층 강화하고 있다고도 했다.부동산 관계장관회의가 열린 것은 지난해 9월 이후 10개월 만이다. 정부는 지난해 9월 열린 제6차 부동산 관계장관회의에서 3기 신도시 3만 가구를 포함해 주택 공급 물량 5만 5000가구를 늘린다는 내용의 ‘9·26 대책’을 발표한 바 있다.그런데 올해 다시 관계장관회의를 연 것은 그만큼 부동산 시장의 상황이 심상치 않다고 봤기 때문이다. 한국부동산원이 18일 발표한 ‘7월 셋째 주(15일 기준) 주간 아파트 가격 동향’을 보면 이번 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 오른 것으로 나타났다. 지난주 0.24% 상승했는데, 매주 상승 폭도 커지는 모양새다. 서울 아파트 매매가는 3월 넷째 주부터 16주 연속 오름세를 보이고 있다. 동시에 상승 폭을 점점 키우고 있다.부동산원은 “동남권(강남·서초·송파·강동구)을 중심으로 빠른 속도로 매물이 소진되고 상승 거래가 발생하고 있다”며 “일부 단지는 신고가를 갱신하는 등 거래 분위기가 회복되면서 인근지역의 상승 기대심리도 높아지고 있다”고 설명했다.아파트 가격 상승세에 무주택자들이 최대한 대출을 받아 추격매수(패닉바잉)에 나서면 집값 상승세를 더 부추길 수 있다는 우려마저 나오자, 정부가 대책 마련에 나섰다는 해석도 있다.다만 더 많은 주택 공급을 약속하기보다 당초 공급계획을 이른 시일에 마무리해 예정됐던 만큼의 주택을 시장에 공급하는 방안에 주목하고 있다. 상대적으로 교통과 정주 여건이 우수한 3기 신도시 등을 중심으로 23만6000호의 공공택지 물량을 2029년까지 공급하기로 했다. 분양 가격은 “시세보다 크게 저렴한 수준”으로 맞추겠다고 했다.올해 하반기에는 그린벨트 해제 등을 통해 수도권 신규 택지도 2만호 이상 추가 공급한다는 방침을 세웠다. 도심 재건축·재개발을 통한 주택공급도 활성화할 예정이다. 정비사업의 속도와 사업성을 높이기 위해 제도개선 방안을 마련하기로 했다.다만 공사비 증가로 수익성이 나빠지면서 재개발‧재건축 사업이 난항을 겪고 있어 정부의 제도 개선으로 얼마나 큰 효과를 볼 수 있을지 미지수라는 지적도 나온다.실제 정부가 1기 신도시 정비사업을 추진하면서 2027년 첫 착공과 2030년 입주를 목표로 제시했지만, 성공 가능성에 대한 우려의 목소리도 크다. 현대 160~230% 수준의 용적률을 고려할 때 재건축하더라도 사업성이 부족하다는 것이다. 주민들이 부담해야 할 분담금이 걸림돌로 지적된다.정비업계에서는 분당을 제외한 나머지 지역에서 공사비가 3.3㎡당 800만원을 책정할 경우 전용면적 84㎡ 아파트를 가진 조합원이 약 5억 5000만원의 분담금을 내야 할 수도 있다고 설명한다.이런 문제를 해결하기 위해 정부가 용적률 제한을 완화하고 일반분양을 늘린다고 하더라도 일조권 침해 등 ‘닭장 아파트’에 대한 문제가 제기될 수 있다.부동산 업계 관계자는 “부동산 시장에 꾸준히 주택 공급이 이뤄질 것이란 신뢰가 쌓여야 패닉 바잉 등 집값 폭등 문제가 사라질 것”이라며 “실현 불가능한 대규모 공급 계획이나, ‘집값 폭등은 없을 것’이란 공허한 해석보다 당초 정부가 공약했던 주택 물량을 계획대로 공급하는 일이 중요하다”고 말했다.

1기 신도시 재건축 사업이 드디어 시작될 모양이다. 그동안 1기 신도시 재건축은 사업추진을 위한 특별법 마련에 분주했다. 재건축 사업을 하려면 조합이나 추진위 설립과는 별도로 지구지정-기본계획수립-안전진단 통과라는 절차를 거쳐야 하는데 1기 신도시는 이 과정이 준비되지도 진행되지도 않고 있었다. 그래서 신속하고 통합적인 계획수립, 안전진단, 용적률 인센티브를 담은 특별법 제정이 필요했던 것이다. 2019년 최초로 1기 신도시 특별법안(노후신도시 재생지원에 관한 특별법, 김현아 의원 대표발의)이 발의된 이후 5년간 총 14건의 유사법안이 발의됐고 지난해 국회 본회의에서 '노후계획도시정비 및 지원에 관한 특별법'이 최종 통과됐다. 정부는 시행(4월 27일)한달 만에 바로 선도지구 공모를 시작했다. 선도지구란 시범사업과 비슷한 것인데 국토부의 마스터 플랜, 해당 지자체의 정비기본계획 수립이 마무리 되기 이전에 재건축 사업추진을 시작할 수 있게 해주고 안전진단 면제와 용적률 상향 혜택을 줄 전망이다. 재건축 사업 착수단계에 소요되는 기간을 대폭 단축시킬 것으로 예상된다. 국토부는 선도지구(2만~3만호)로 지정돼 원만하게 사업이 추진되면 2030년에는 신축 아파트로 변신이 가능할 것이라고 예상하고 있다. 그런데 선도지구로 지정되면 바로 재건축 사업이 추진될까? 정부가 제시한 2030년까지의 로드맵은 실현이 될까재건축 사업 생각보다 긴 시간 소요, 곳곳에 걸림돌 여전일반적으로 재개발·재건축 사업의 소요기간은 얼마나 될까? 서울시내 완공된 사업지구들의 사례(서울특별시의회(2019), ‘서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구’)를 살펴보면 구역지정에서 착공까지 평균 14년이 소요된다. 아파트 공사기간(평균 30개월)까지 감안하면 약 17년 정도 걸린다는 이야기다. 특별법(촉진법)으로 추진되는 경우는 이보다 기간이 조금 단축되는데 그래도 평균 9~10년(구역지정~완공)이 걸린다. 빨리 시작했다고 빨리 끝나는 것도 아니다. 재개발이나 재건축 사업이 지연되는 이유는 여러 가지가 있지만 대략 3가지로 요약할 수 있다. 1)제도적 요인 2) 경기적 요인 3) 조합내 분열과 갈등이다. 제도적 요인은 정권마다 재개발 재건축 정책이 규제강화와 완화를 반복해서 발생한다. 경기적 요인은 경기가 좋고 금리가 낮으면 사업기간도 단축되고 사업수익도 보장되는 반면, 경기가 나쁘면 비용도 많이 들고 사업기간도 늘어지게 된다. 사업 자체가 부동산 경기에 지나치게 의존하고 있기 때문이다. 조합내 분열과 갈등은 사업참여자들간의 내적요인이지만 점점 더 부각되는 장애요인이다. 이외에도 최근에는 원자재 가격 상승에 따른 공사비 급등이 최대 현안이자 걸림돌이 되고 있다. 1기 신도시 특별법은 겨우 제도적 요인에 의한 재건축 진입 걸림돌을 해소한 것이다. 경기침체나 공사비 문제, 조합내 분열과 갈등에 대한 준비나 대책은 찾아볼 수 없다. 신속 통합기획등으로 재건축 관련규제를 많이 해소한 서울시내 재건축 사업들이 멈춰선 이유들이 공사비나 조합내 갈등문제임을 감안하면 1기 신도시 재건축 사업에서도 이 문제해결이 녹녹치 않을 것임은 분명하다. 경기도시공사(경기주택도시공사, GH)가 5개 1기 신도시 거주민 1569명을 상대로 실시한 설문조사 결과를 보면 1기 신도시 주민 10명 중 8명은 재건축 분담금으로 2억원 이하가 적절하다고 응답했다. 그런데 현재 재건축 사업의 추가분담금 규모는 이보다 훨씬 커질 전망이다. 혹자는 분담금을 줄이기 위해 더 높은 용적률 인센티브가 필요하다고 한다. 그러나 용적률은 양날의 칼이다. 너무 높아지면 기반시설에 대한 투자금이 높아지고, 주거환경에도 영향을 미친다. 일반분양분에 대한 미분양 리스크도 커진다. 앞으로는 이득인 것 같지만 눈에 보이지 않는 비용과 부작용이 늘어난다. 고령인구가 늘어난 초고령화 시대에 초고층 아파트가 얼마나 환영받을지도 미지수다. 재건축 전(befor)과 후(after)의 1기 신도시, 무엇이 상상되나1기 신도시의 주거환경이 기존 서울의 노후주택단지와 차별성을 가진다는 것도 유념해야 한다. 기존 서울의 노후주택이 재개발 재건축 사업은 불량주거지가 천지개벽수준으로 바뀌었다. 단순히 고층아파트로 변모하는 것이 아니라 동네의 도로나 공원, 편의시설 등이 갖추어지면서 동네의 주거수준이 크게 향상됐다. 그러나 1기 신도시는 30년 전이지만, 이미 계획도시로 건설됐다. 주택이 낡기는 했어도 단지밀도의 쾌적성이나 도로, 공원확보 측면에서 이미 일정수준을 갖추고 있다. 우리는 1기 신도시를 재건축해서 어떤 동네를 만들 것인가? 사업비를 낮춘다고 용적률만 잔뜩 높여 초고층의 주거단지로 만들것인가? 기존의 공원말고 어떤 것을 더 추가하고 보완할 것인가? 신도시에는 추가적인 도로보다 교통시스템의 성능과 속도를 업그레이드 해야 한다. 특별법으로 이런 신도시의 미래를 만들 수 있을까. 30년 전 1기 신도시에 정착한 주민들은 이제 은퇴세대가 됐다. 늘어난 수명 때문에 이들은 더 많은 노후생활자금이 필요하다. 집에 추가로 자금을 투입할 의지와 능력은 크지 않다. 그들은 재건축 사업을 통한 재테크보다 쾌적하고 안전한 노후의 정주여건이 더 중요할지도 모른다. 그런데 현재 1기신도시 특별법에는 장밋빛 속도만 보이고 새로 지어질 주택과 동네의 모습이 보이지 않고 있다. 아니 당장 공사비 절감대책이나 장기저리로 분담금을 납부할 수 있는 금융상품에 대한 이야기도 없다. 2030년 우리가 기대하는 과거(befor) 신도시와 대비되는 미래(after) 신도시의 모습은 무엇일까. 전문가의 눈에도 잘 보이지 않는다. 요란한 속도광고만 보이는 1기 신도시 재건축. 그래서 유감이다.

고양‧분당‧평촌·중동·산본 등 1기 신도시 재건축 선도지구 선정을 앞두고 재건축을 기대하는 해당 지역 주민들의 움직임이 재빨라지고 있다. 선도지구로 선정되면 1기 신도시 ‘첫 번째’ 재건축 단지가 된다는 타이틀을 얻는 것은 물론 정부 지원으로 짧은 기간에 공사를 마무리 할 수 있기 때문이다.정부는 오는 11월 1기 신도시 재건축 선도지구를 선정하고 2030년까지 최대 2만6000가구, 최대 3만9000가구에 이르는 신규 주택을 공급하겠다고 22일 발표했다. 2026년 재건축 시행계획을 수립해 2027년에는 착공에 들어가고 2030년 완공한다는 계획도 내놨다.재건축 개발이 계획부터 완공까지 대개 10년 이상 걸린다는 점을 고려하면, 정부가 기간을 절반으로 줄여 개발을 성공시키겠다고 공언한 것이다. 대규모 주민 이주에 따른 비용 문제, 최근 급등한 공사비 등 해결해야 할 과제가 산적해 있는데 이를 해결하려면 유무형의 정부 지원이 이뤄질 것이란 전망이 나온다.관건은 1기 신도시 주민들이 얼마나 재건축에 동의하느냐다. 국토부가 공개한 선도지구 평가 항목을 보면 주민 동의 여부가 60점으로 정주환경 개선의 시급성(10점), 도시기능 활성화 필요성(10점), 정비사업 추진의 파급 효과(10점) 등을 압도하고 있다. 1기 신도시 대부분이 비슷한 시기에 개발돼 환경 개선 시급성 등이 비슷한 상황임을 고려하면 주민 동의가 실질적인 평가 기준이 될 수 있다는 평가다.60점 만점을 받으려면 전체 토지 등 소유자 동의율이 95% 이상이어야 한다. 50% 이상이면 10점을 받는다. 여기서 벌어진 차이를 메울 방법은 사실상 없는 셈이다. 재건축에 적극적으로 반대하는 주민이 얼마나 많은지도 중요한 요소다. 토지 등 소유자의 20% 이상이 반대하는 단지가 1곳이면 10점 감점, 2곳 이상이면 20점을 감점한다.부동산 업계 관계자는 “사실상 전체 주민 동의를 받아오면 재건축을 해주겠다는 신호로 봐야 한다”고 했다. 재건축이나 재개발 공사에서 가장 중요한 게 주민 동의인데, 다수의 동의를 받는 과정이 어려워 공사가 미뤄지는 일이 많기 때문이다. 그는 “재건축에서 주민 95% 이상이 동의한다면 분란이 벌어질 요소가 사실상 없다는 뜻이고, 시공사나 정부가 따로 주민을 설득하지 않아도 되기 때문에 짧은 시간에 공사를 마칠 수 있다”고 말했다.재건축 순항? '지켜보자' 분위기에 분담금 부담도분당‧고양 등 일부 지역에서는 주민들이 재건축 동의율을 높이기 위해 스스로 모임을 만들고 있다. 주민 자제 조사로는 동의율이 이미 80%를 넘긴 단지도 나온 것으로 알려졌다. 하지만 모든 단지에서 재건축 움직임이 원활한 것은 아니다. 몇몇 단지의 경우 ‘굳이 재건축을 서둘 필요가 없다’는 분위기도 파악됐다.이미 정부가 1기 신도시 재건축을 시사한 상황에서 선도지구가 어떻게 완공되는지 보는 것도 나쁘지 않다는 것이다. 고양시에 거주하는 A씨는 “선도지구 공사가 잘 마무리되면 기대감은 더 커질 수 있고, 문제가 생기면 보완하거나 더 나은 방향으로 개선되지 않겠느냐”고 말했다.현실적으로 분담금 문제도 해결해야 할 과제다. 건설업계에서는 최근 공사비 급등으로 이른바 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡(34평형) 아파트 재건축 비용으로 5억원을 예상한다. 정부가 파격적으로 용적률 기준을 완화해 일반 분양 가구 수를 늘리면 분담금 문제를 해결할 수 있지만, 빽빽하게 건물이 들어서 일조권을 침해하는 이른바 ‘닭장 논란’, 다른 단지와의 형평성 문제 등도 난제로 지적된다. 경제활동에서 물러난 60·70세대가 많은 경우 현금 보유 능력과 노후 계획을 고려할 때 이 정도 분담금을 보고 선뜻 재건축에 찬성할 사람이 얼마나 될지도 의문이라는 평가다.건설업계 관계자는 “현재 아파트 가격이 비싼 단지일수록 입주자들이 상대적으로 분담금 부담을 덜 느낄 수 있고, 전용면적이 넓은 세대가 많은 곳인 경우 분양 받을 주택 면적을 줄이면 분담금이 줄어든다”며 “이런 단지를 중심으로 재건축이 먼저 이뤄질 수 있다”고 말했다.

부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 지난해에 이어 올해도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 것으로 전망되는 가운데 새로 바뀌는 부동산 제도들이 많다. 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입, 신생아 특별공급 제도 신설, 혼인 증여재산 공제 도입 등 새로 신설하는 제도뿐 아니라 특례보금자리론, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도 등 일몰하는 제도도 있다.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입월별로 자세히 살펴보면 1월에는 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 제도를 첫 도입한다. 신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 그 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트(p)의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 경감해 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성할 계획이다. 혼인 증여재산 공제 도입 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있는 혼인 증여재산 공제도 올해 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대 주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 하지만 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대 주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배로 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다. 이월과세 필요경비 합리화 앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 세법상 주택 개념 정비주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 ‘주택’의 개념을 정비한다. 소득세법상 주택은 ‘허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 ‘주택’의 개념을 구체화한다.전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다. 역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 오는 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다. 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들이 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 오는 3월부터 기존 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다. 1기 신도시 특별법4월에는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.신생아 특별공급 제도 신설 올해 5월에는 정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 ‘신생아 특별공급’을 신설한다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다. 이를 위해 연 7만가구 수준의 공공 · 민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다. 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화 7월엔 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로, 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다. 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용 구체적인 시행시기는 아직 정해지지 않았지만 올해 상반기에 적용될 것으로 예상되는 제도들도 많다. 먼저 신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다. 동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 된다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 필요한 사항으로 타 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있고, 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 수 있도록 할 계획이다. 비상장 리츠 공모 활성화비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육(2024년 2월 17일 시행)을 받도록 했다. 자산관리회사의 이해 상충 방지를 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함한다. 이번 개정을 통해 리츠의 공모·상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 보인다. 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정입주자 의사결정의 투명성 강화를 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정 · 진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해왔다. 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아진다.청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장 연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있고, 2년 더 연장해 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다. 경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장 고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년이상 자경(65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논·밭·과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.공시가격 검증센터 설치올 하반기엔 부동산 공시가격에 대해 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치한다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개한다. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100%감면한다. 출산·양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련하여 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다. 중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정 필요) 이하의 중·소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하고, 이를 토대로 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축하도록 했다. 공공택지 조기 인허가 인센티브 추진 2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. LH(한국토지주택공사)가 공급하는 공공택지는 아파트, 연립주택, 주상복합 등을 지을 수 있는 택지다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다. LH가 올 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 부여받는다. 추첨방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정이다. 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형 · 이익공유형·설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 올해부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되고 있다.반대로 올해부터 일몰되는 제도도 있다. 특례보금자리론 공급 중단, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도와 생활형 숙박시설 유예기간 연장 등이 일몰될 예정이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 지난해 9월 일반형 특례보금자리론의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 우대형 특례보금자리론도 올해 1월까지만 공급한다. 상생임대인 지원제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도로, 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 또한 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 올해 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다. 전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 전세 보증금 반환 대출 제도도 2023~2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 양도소득세 중과 완화도 논의되고 있다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 기본 세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%p를 더 매기는 방식이다. 이에 다주택자에 대한 양도세 중과를 오는 5월까지 한시적으로 배제한다. 다만 종료, 폐지, 연장 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다.