서울 서초구 내곡동은 고요했다. 서울 지하철 신분당선 청계산입구역 1번 출구로 나오면 내곡동에 위치한 여러 상가와 함께 대단지가 가장 먼저 보인다. 특히 높이 솟은 청계산 아래로 ‘서초포레스타’ 아파트 단지가 자리 잡고 있다. 불볕더위가 여전히 기승을 부리고 있음에도 불구하고, 녹음이 우거져 선선했다. 마을 분위기는 더할 나위 없이 평화로웠다.내곡동은 지난달 정부가 발표한 ‘서울 그린벨트(개발제한구역) 해제 계획’(8·8 부동산 대책)의 후보지 중 한 곳으로 손꼽히는 지역이다. 정부가 10여 년 만에 서울 그린벨트 해제를 발표했지만 정작 내곡동 일대의 분위기는 침착했다. 마을 주민도, 지역 공인중개사 모두 담담한 반응이었다.이유는 명확했다. 이미 수년 전부터 내곡동 ‘그린벨트 해제’ 풍문이 이어져 온 까닭이다. 내곡동을 포함한 ‘서울 그린벨트 대규모 해제’ 소식은 이번이 처음이 아니다. 지난 2012년 이명박 정부 당시에도 나왔다. 12년 만에 내곡동 그린벨트 해제 계획이 다시금 고개를 내민 셈이다.공인중개사·주민들 동요 없어…“파급력 없어 보여”이렇다 보니 내곡동에서 부동산중개업소를 운영하는 공인중개사들은 크게 동요하지 않았다. 기자가 방문한 부동산중개업소 다섯 곳 모두 같은 반응이었다. 아울러 ‘그린벨트 토지’와 관련된 매물 상담도 이뤄지지 않고 있었다. 조용하고, 한가했다.내곡동의 한 부동산중개업소를 운영하는 A 씨는 “내곡동 일대 그린벨트는 언제 풀려도 이상하지 않을 입지”라며 “정부 발표 직후 문의가 잇따르긴 했지만, 크게 유의미하게 보진 않는다. 애당초 내곡동은 늘 그린벨트 해제 0순위인 곳으로 평가받기 때문에 매물을 보유한 이들도 섣불리 매물을 매매하려고 하지 않기 때문”이라고 말했다.또 다른 공인중개사 B 씨도 “그린벨트 해제 소식은 호재임은 틀림없다. 다만, 내곡동 일대가 들썩일 만큼의 파급력은 없어 보인다”며 “내곡동 일대 아파트 가격은 꾸준히 상향선을 그리는 만큼 그린벨트 해제와 동시에 내곡동 일대 인프라가 더욱 개선된다면 집값은 자연스럽게 올라갈 것”이라고 평가했다.별다른 문의가 없는 상황이지만, 투기 및 기획부동산 우려도 나왔다. 기획부동산은 주로 개발되지 않은 토지나 농지에서 이뤄진다. 해당 부지를 매입한 뒤, 여러 필지로 나눠 개인이나 소규모 투자자들에게 판매하는 부동산 사업을 일컫는다. 이날 기자와 만난 공인중개사 C 씨는 내곡동 일대 그린벨트 해제 가능성이 높은 지역을 매수할 때 특히 주의를 요했다. 기획부동산이 매수해 다수인에게 지분거래로 일괄 매각하는 등 비정상적인 개발이익을 노린 투기 행위를 조심해야 한다는 것이다.C 씨는 “그린벨트가 해제된다고 하면 사람들은 투자를 많이 하고 싶어 한다. 토지 원가가 싸지만, 그린벨트가 해제될 경우 그 가격이 10배 이상은 오를 것이라는 기대감 때문”이라며 “혹여나 그린벨트가 풀리지 않을 경우 또다시 그 땅을 수년간 묵혀둬야 하기에 금전적으로 여유가 있지 않은 이상 매력적인 투자 수단은 아니”라고 말했다.이어 “이곳 부지를 매입을 하더라도 특히 기획 부동산을 주의해야 한다. 기획 부동산은 토지의 다단계 판매 사업이라 생각하면 이해하기 쉬운데 토지의 경우 아파트와 달리 실거주도 어려울 뿐만 아니라 마치 ‘로또’라 생각하고 철저한 분석 없이 뛰어 드는 사람도 많다”며 “지금은 기획 부동산 사기가 많이 줄어드는 추세지만, 내곡동에서 언제 이뤄져도 이상하지 않다”고 설명했다.전문가들도 내곡동 일대 그린벨트 지역 투기 세력에 대한 위험성을 주의했다. 당장 매물 문의가 없더라도, 언제든 투기 세력이 투입될 가능성이 있다는 설명이다.김인만 부동산연구소 소장은 “이미 해당 토지 일대에는 투기할 사람들은 어느 정도 들어왔다”며 “해당 지역 매물이 나오지 않는다고 해서 투기 세력이 더 이상 들어오지 않을 것 같지만, 당장 이익이 될 수만 있다면 웃돈을 지불해서라도 들어올 가능성이 있기에 늘 주의를 기울여야 한다”고 조언했다.김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원도 “이미 내곡동 지역은 예전부터 투기 세력이 모인 곳”이라며 “지난 이명박 정권 때부터 투기 세력이 많이 들어온 상황”이라고 말했다. 이어 “그린벨트 해제 논의가 나올 때마다 예상 지역이 늘 비슷하게 나오는 만큼 투기 세력에 대한 우려가 없다고 보긴 어렵다”고 말했다. 정부의 목표 ‘집값’ 안정...현실은 달라8·8 부동산 대책은 서울·수도권 중심으로 오르는 집값 안정을 목표로 한다. 주택공급을 확대해 집값을 잡는다는 것이다. 문제는 오히려 집값 상승을 부추긴다는 점이다. ‘8·8 부동산 대책이 서울·수도권 집값을 잡을 수 있을 것이라 내다보는가’ 라는 질문에 내곡동 공인중개사, 마을 주민 모두 고개를 가로저었다.공인중개사 D 씨는 “그린벨트가 풀리고, 내곡동 일대 아파트 물량이 공급된다고 해서 집값이 잡힐 것이라 보이지 않는다”며 “요즘 아파트는 실거주의 목적도 있겠지만, 투자 수단의 성격이 강해 아파트로 자금이 모이는 상황이기에 쉽사리 집값이 진정되진 않을 것”이라고 말했다.내곡동 주민 E 씨도 “내곡동 일대에 아파트 대단지가 들어서면 당연히 그곳 인프라도 더 좋아지는 것 아닌가”라며 “이곳 주민들이 늘어나 교통이 불편해질 가능성은 있겠으나, 집값을 잡기 위한 대책이라는 것은 공감하기 어렵다”고 말했다. 전문가들도 그린벨트 해제로 집값을 당장 잡는 것은 어렵고 당분간 집값 상승은 이어질 것이라고 내다봤다. 다만 내곡동 ‘아파트 불패’라는 말에는 동의하기 어렵다고 전했다. 20~30년 후 아파트 가격 하락 가능성도 충분히 있다는 게 그의 설명이다.김인만 부동산연구소 소장은 “아파트 가격에 있어 절대라는 것은 없다”며 “물론 내곡동 일대 아파트 가격이 쉽게 떨어지진 않겠으나, 상황에 따라 집값이 지나치게 고평가됐을 경우 아파트 가격은 언제든지 떨어질 수 있다”며 “단기적으로 내곡동 일대 집값이 올라갈 확률이 높다는 것이지 절대 떨어지지 않는다고 단정 짓기는 어렵다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “자본주의가 고도로 발달할수록 시장의 힘이 세지는데 돈이 많이 풀릴 경우 시장의 힘은 더욱 세진다”며 “실제 노무현 정부 부동산정책의 결정판인 2005년 8·31 대책이 나오자 강남 재건축 아파트값이 크게 떨어졌는데, 당시 M2(시중에 풀린 총통화량)은 1000조였다”며 “다만 지금은 M2가 4000조원을 넘어선 만큼 돈의 힘이 그사이 4배 커졌다는 의미”라고 말했다.그러면서 “통화량이 늘어난 만큼 재건축시장이 시장을 주도하진 않는다”며 “이미 너무 커져 버린 부동산 시장을 정부가 직접적으로 통제하기가 쉽지 않은 만큼, 정부의 정책도 가격과 거래량의 변동 폭을 완화하는 데 초점을 맞춰야 한다”고 조언했다.

박상우 국토교통부 장관은 21일 “서울 아파트 연간 입주 물량이 올해와 내년 2년간 평균 수준을 유지할 것”이라고 밝혔다. 서울 아파트 입주 물량은 평년과 비교해 부족하지 않다는 뜻이다.박 장관은 이날 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서 '서울의 연간 적정 신규주택 수요를 몇만가구로 잡고 있느냐'는 국민의힘 김은혜 의원의 질의에 이같이 답한 뒤 "2026년 이후에 대해서는 현재로선 예단하기 어렵다"고 말했다.박 장관은 아파트, 비아파트를 아우르는 서울의 적정 신규주택 물량은 연간 7만가구로 보고 있다고 밝혔다.공급이 충분한데 왜 집값이 오르는 것이냐는 질문에 대해서 박 장관은 “비아파트 공급에 차질이 발생하면서 중장기적 공급 애로에 대한 불안 심리가 있으며, 금리 인하 기대감도 많이 작용하고 있다”고 말했다.주택 수요 전망에 대해선 "수요는 상당히 가변적이라 기계적으로 정확한 예측이 나와 숫자를 갖고 얘기하기 어렵다"고 했다.정부가 제시한 주택 공급 목표치를 얼마나 달성했는지 실적 점검이 필요하다는 지적도 이어졌다.국민의힘 윤영석 의원은 "과거 정부에서 부동산 문제가 심각했을 때 용산 정비창에 1만가구, 태릉에도 1만가구 등을 짓겠다는 공급계획을 발표했는데 실현된 것이 거의 없다"며 "2022년 8월에도 270만가구 공급을 하겠다고 했는데, 목표 대비 실적에 상당한 격차가 있다"고 짚었다.윤석열 정부는 '임기 내 주택공급 270만가구'를 목표치로 삼은 뒤 추가 공급 대책을 계속해서 발표하고 있다.박 장관은 "270만가구는 '대책'이 아니라 정부가 출범해 발표한 '로드맵'"이라고 규정한 뒤 "이번에 발표한 공급대책은 당초 목표 달성을 위한 특단의 대책이라고 이해해주시면 되겠다"고 했다. 이어 "개발 계획을 발표하고 성사되지 못한 사례를 잘 참고하겠다"고 말했다.

경기 고양시가 과밀 억제 등 중첩 규제로 자족 기능을 상실한 문제점을 개선하기 위해 법률 개정 활동에 나선다고 7월 29일 밝혔다. 고양시는 각종 규제로 공장의 신‧증설이 어려워 일자리를 만들 여건이 제대로 마련되지 못하고 있다는 입장이다. 실제 고양시는 휴전선과 가깝다는 이유로 과밀억제권역 외에 개발제한구역, 군사시설보호구역 등 규제가 추가돼 산업기반 시설 조성에 엄격한 제한을 받고 있다.고양시가 ‘일자리’에 목말라하며 자족 도시로 변화하길 원하는 건 그만큼 ‘베드타운’으로의 한계를 절실하게 느끼고 있기 때문이다. 일산은 서울 등 도심에 직장을 가진 시민들의 주거지 역할을 하는 대표적인 신도시였지만, 대부분이 주거용 택지나 아파트로 이루어져 일자리와 소비가 제대로 이뤄지지 않는 한계를 마주하고 있다. 출퇴근 시간 교통 문제, 지역사회의 단순화 등 결국 우려하던 베드타운의 단점이 현실화하고 있다는 지적이다.경기도 2조원 규모 CJ라이브시티 “전면 백지화”지난 7월 ‘CJ라이브시티’ 사업 백지화는 자족 도시로 변모를 바라던 고양시민의 기대감이 무너진 대표적인 사례로 꼽힌다. CJ라이브시티는 CJ그룹 계열사인 CJ라이브시티가 고양시 일산동구 장항동 일대 32만6400㎡(약 10만평) 부지에 약 2조원을 투입해 세계 최대 규모의 K팝 공연장(2만석)과 스튜디오, 테마파크 등을 조성하려던 사업이다. 한국 문화와 콘텐츠를 세계적으로 알릴 수 있는 도시로 만들겠다는 뜻으로 ‘K컬처밸리’ 사업으로도 불렸다. 하지만 경기도는 7월 1일 “CJ라이브시티와 사업 협약을 해지하고 공영개발 방식으로 사업을 재추진한다”고 밝혔다.김현곤 경기도 경제부지사는 “그동안 사업을 계속 추진하기 위해 4차례나 사업 계획 변경에 합의하는 등 적극 협조했지만, CJ라이브시티 측이 자금난 등을 이유로 지난달(6월) 30일 완공 기한을 맞추지 못했다”며 “지체상금(기한 내 공사를 마무리하지 못할 경우 지불해야 하는 배상금)을 감면해 달라는 수용할 수 없는 요구도 하고 있어 협약 해지가 불가피한 상황”이라고 전했다.시민들은 반발했다. 10년간 부가가치 30조원, 직접 일자리 9000여명, 간접 취업 20만 명 등 경제 효과를 낼 것으로 기대를 모았던 사업이 중단된 것에 대해 항의가 빗발쳤다. 경기도청 홈페이지에는 ‘CJ라이브시티 관련 상세한 소명, 재검토, 타임라인 제시 요청’이란 청원 글이 올라왔고 2주 만에 1만명 이상이 동의했다. 일각에서는 사업이 무산된 부지에 ‘또 아파트를 짓는 것 아니냐’는 소문이 돌기도 했다. 그만큼 K컬처밸리 사업 무산에 실망한 시민들이 많다는 뜻이다.이에 강민석 경기도 대변인은 기자회견을 통해 “김동연 지사와 고양을 지역구로 둔 더불어민주당 이기헌·김영환·김성회 등 세 의원이 전날 긴급 회동에서 K-컬처밸리 사업의 원형 유지, 신속 추진, 책임 있는 자본 확충 등 3개 항에 뜻을 모았다”고 밝히며 “K-컬처밸리 사업은 그대로 간다”고 했다. 경기도는 사업을 신속하게 추진하기 위해 행정1부지사를 단장으로 K컬처밸리 TF를 구성하기로 했다. 도와 고양시가 장항동, 대화동, 송산·송포동 등 JDS 지구(26.7㎢)에 추진 중인 경제자유구역에 K-컬처밸리 부지를 포함하는 방안을 추진하겠다고도 했다. 경기도 역시 K-컬처밸리 사업 무산이 고양시에 얼마나 큰 충격을 줄 수 있는지 짐작한다는 뜻으로 해석된다.고양시 베드타운 전락…인구는 많은데, 재정자립도↓고양시는 인구는 2014년 100만명을 넘어선 대도시다. 수원(2002년), 창원(2010년), 용인(2017년)과 함께 100만명 돌파 후 2022년에는 ‘특례시’로 승격됐다. 특례시는 광역시처럼 ‘도’에서 분리되지는 않지만, 광역시와 비슷하게 자치 행정권을 더 강화한 형태다. 그런데도 아직 베드타운의 그늘을 벗어나지 못하고 있다. 정부 부동산 가격 안정화와 주택공급 정책으로 진행하는 3기 신도시 사업에서 고양 창릉신도시가 또 베드타운의 역할을 맡게 될 것이란 우려가 커지고 있다. 창릉신도시는 고양시 덕양구 동산·용두·화전·성사·도내·화정·행신동 일대 약 3만8000가구를 수용해 대규모 주택 단지가 들어설 예정이다. 국토교통부는 3기 신도시 중 서울과 가장 가까운 창릉에 주택 물량 확대 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 창릉지구의 성장 잠재력과 자족 기능 향상을 위해 확보하기로 한 유보지를 축소한다는 것이다. 일자리 없이 주택만 들어서면 자족 도시로의 기능이 더 약화할 것을 우려한 고양시는 반발하고 있다. 시민단체인 덕양연합회는 “주먹구구식 주택 정책으로 108만 고양시민이 피해를 본다”면서 “자족 용지를 줄여 임대아파트를 잔뜩 지어 베드타운화하려는 건설 정책은 당장 중단돼야 한다”고 주장했다. 이동환 고양시장도 최준엽 LH 처장을 만나 창릉지구의 자족 기능 확보 등 협력 방안을 모색했다. 주거 중심의 개발에서 탈피해 자족 용지를 확보하고 일자리 중심의 도시로 조성돼야 한다는 게 고양시 측 주장이다. 이 시장은 “민선 8기 시작부터 ‘고양 창릉 공공주택지구를 수도권 서북부권의 대표적 일자리 거점지역과 친환경 생태 주거단지로 건설하기 위해서는 자족 용지 확대와 주택 수 축소, 제대로 된 호수공원 조성이 필요하다’고 여러 차례 요구했음에도 현재까지 반영되지 않고 있다”며 해당 내용의 반영을 요청했다.‘베드타운’ 고양시 위상의 하락은 수치로 증명되고 있다. 고양시 공업지역 물량은 일산테크노밸리 10만㎡를 포함해 16만 6000㎡ 수준, 반면 수원은 411만3000㎡에 이른다. 고양시의 올해 재정자립도는 33.7%를 기록했다. 전국 지자체의 재정자립도 평균이 43.31% 수준임을 고려하면 평균에도 못 미치는 수준으로 떨어진 셈이다. 1인당 지역내총생산(GRDP)은 2022년 기준 2114만원으로 경기도 31개 시군 가운데 26위를 차지했다. 경기도에서 손꼽힐 만큼 많은 인구를 보유한 도시지만, 1인당 지역 내 총생산은 적다는 뜻이다.건설업계 관계자는 “과거엔 일산이 신도시 대표 도시 중 한 곳이었지만, 베드타운 역할에 머무르고 젊은 세대가 감소하면서 활력을 잃은 감이 있다”며 “일자리를 확보하고 자족도시로 발전하지 못하면 성장에 한계가 있어 보인다”고 말했다.

2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

오세훈 서울시장의 역점사업인 ‘모아타운’이 난항을 겪고 있다. 정비사업 기간 단축 기대감으로 부동산업계의 이목을 집중시켰지만, 원주민과 외지인 사이 찬반 갈등이 심화되면서 사업이 지연되거나 아예 일부지역 사업은 철회됐다.부동산업계에 따르면 서울 연립·다세대, 단독·다가구 주택이 몰려있는 곳곳에서 모아타운 추진 여부를 두고 주민 간 의견이 갈리면서 잡음이 커지고 있다. 주로 단독‧다가구 주택을 보유한 원주민들은 반대 의견을 고수하고 연립‧다세대 주택 소유자들은 찬성표를 던지며 이견을 좁히지 못하고 있다. 강남3구로 불리는 강남‧송파‧서초구와 송파‧마포‧중랑구 단독‧다가구 주택을 소유한 주민들은 모아타운 추진 반대 연합을 결성하기도 했다. 앞서 ▲강남구 개포2동‧일원동 ▲서초구 반포1동‧방배동 ▲송파구 삼전동 ▲마포구 합정동 ▲광진구 자양4동 ▲중랑구 면목동 등 서울시 모아타운 또는 모아주택 움직임이 있는 지역의 소유주들은 지난 9월 ‘단독·다가구·상가주택 소유주 연합’(소유주 연합)을 이뤄 모아타운 추진 반대 목소리를 키우고 있다.소유주 연합은 모아타운이 원주민들의 의견을 무시하고 외지인과 빌라 건축업자만 배불리는 정비사업이라고 비판했다. 소유주 연합은 “지난해부터 모아타운 추진 지역은 소형 빌라투기 또는 빌라 건축업차의 쪼개기 분양 등 투기판으로 전락했다”며 “모아타운이나 소규모 주택 정비사업을 하려면 해당 주택의 실거주 10년 이상 소유주에게만 아파트 입주권을 부여해야 갭투기로 인한 무분별한 정비사업을 근절할 수 있다”고 주장했다.모아타운 대상지 선정됐던 자양4동, 철회 수순서울 광진구에서는 모아타운 대상지 가운데 첫 번째 ‘철회 사업지’가 나왔다. 광진구 자양4동 토지 등 소유자를 중심으로 모아타운 관리계획 수립 반대 의견이 커지면서 사업 해지 수순을 밟게 된 것이다. 광진구청이 지난 7월 공개한 자양4동 주민설문조사 결과를 보면 전체 토지 면적 기준으로 총 7만1050㎡ 가운데 1만695㎡(15.1%)가 찬성, 3만4234㎡(48.2%)가 반대하는 것으로 조사됐다. 반대 이유로는 ‘현재 상태로 만족한다’는 답변이 1위였고, ‘사업성 부족’과 ‘임대수입이 사라져 생계가 어렵다’가 뒤를 이었다.부동산업계 관계자는 “서울에서 평생 모은 돈으로 단독주택이나 상가주택 한 채를 사서 임대료를 받아 노후를 보내는 장년층들은 모아타운 조성 시 정비사업 기간 집을 따로 구해야 하고 임대수입도 끊겨 반대 의견이 많다”며 “또 집집마다 감정평가를 두고 잡음이 발생할 가능성도 높고, 요즘 인건비와 원자잿값이 올라 공사비 부담도 만만치 않아 사업성이 낮을 것이라는 의견도 모아타운 반대 입장에 힘이 실리는 이유”라고 말했다.그는 “상대적으로 원주민 보다 젊은 빌라 등 주택 소유자들의 찬성 의견이 지배적”이라며 “전세사기 이슈로 빌라 매매‧전세 시장이 하락세를 면치 못하고 있는데 서울시가 사업 절차를 줄여주고 용적률도 상향해 주는 혜택까지 주는데 이를 마다할 이유가 없다는 입장”이라고 덧붙였다. 모아타운 정비사업이 본격화되면서 순항하는 곳도 있다. 지난 8월 모아타운 1호 사업지인 강북구 번동 일대는 구역지정 1년 2개월 만에 관리처분계획과 설계를 확정하고 정비사업에 본격 착수했다. 서울시는 정비계획 수립부터 조합추진위 구성 등 일부 절차가 생략됐고, 사업시행계획 인가까지 1년2개월 정도 소요되면서 총 5~6년 가량 사업 기간이 단축됐다고 강조했다.하지만 부동산업계에서는 강북구 번동처럼 다른 모아타운 사업지가 순항하긴 어렵다고 입을 모았다. 번동 일대는 노후도가 87%로 높은 수준이고 1~5구역 모두 가로주택 정비사업을 추진하던 사업장이라 주민 간 의견 조율이 상대적으로 쉬웠다는 분석이다. “모아타운 1호 강북구 번동, 일반화 어려워”한문도 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 “모아타운 1호 사업지인 강북구 번동은 수년 전부터 이미 정비사업 의지가 높았던 곳이었다”며 “모아타운 사업 주민 동의율도 불과 한 달 만에 90% 이상 나왔다”고 설명했다. 모아타운의 공용공간 관리 및 유지 비용을 어떻게 분담할 지에 대한 문제도 남아있다. 개별 소유권이 있는 상태에서 지하 통합주차장 등 공유 시설이 많을 경우 문제가 발생했을 때 비용 부담을 두고 갈등이 생길 가능성이 있다. 또 소규모 주택 정비사업 특성상 세대수가 적으면 기본적으로 들어가는 공사 도급 단가가 높아 시공사를 찾기 어려운 구조라는 지적도 있다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “모아타운의 문제점은 규모의 경제에서 벗어났다는 것”이라며 “300~500세대에 그치는 모아주택 4~5개를 모아 2000~3000세대 규모 타운을 만들어도 공사비가 몇 년 새 2~3배 치솟았기 때문에 3.3㎡(평)당 공사비를 높게 제시하더라도 시공사 입장에서 공사에 들어가는 기본 단가가 높아 남는 게 없다고 판단해 입찰에 참여하기 어려울 것”이라고 분석했다. 김제경 소장은 “지분에 따라 달라지겠지만 조합원 1인당 분담금을 최대 5억~6억원까지 부담해야 하는데 80%의 동의를 얻어 사업이 원활하게 이뤄질 수 있을지 의문”이라고 덧붙였다.부동산 전문가들은 모아타운이 기존 소규모주택 정비사업 추진 지역에 혼란만 가중시켰다고 지적했다. 문재인 정권 시절인 2021년 2월 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 방안’을 통해 도입된 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업의 절차를 줄이고 용적률을 상향해주면서 ‘모아’라는 이름만 붙인 것이라는 비판이다.정비업계 관계자는 “서울시가 모아타운 시범사업지인 번동을 예로 들면서 100곳의 모아타운 대상지를 선정하는 것에만 급급해선 안된다”며 “사공이 많으면 배가 산으로 갈 수 밖에 없는데 소규모 민간 정비사업지들을 모아 대규모 아파트처럼 관리하려고 하면 잡음이 생길 수밖에 없다”고 비판했다. 그는 “투기꾼들은 이미 들어와 있는데 이제와서 투기 우려를 예방하겠다는 것은 ‘사후약방문’”이라며 “불협화음은 예견된 일인데 서울시에서는 ‘주민 갈등 문제가 나타나는 곳은 모아타운 대상지에 선정돼도 제척하겠다’며 부실 제도에 대한 책임을 주민들에게 돌리고 있다”고 꼬집었다.

“국내 건설사들은 IMF외환위기와 금융위기를 다 겪었다. 몇 년 만 버티면 지금의 불황이 지나고 다시 주택시장이 살아날 것을 알고 있다. 대형 건설사들은 버틸만한 체력이 충분하다.” 한 건설업계 관계자의 말이다. 건설사들의 기대감이 장밋빛 환상만은 아니다. 주택산업연구원에 따르면 이미 올 하반기 들어 시공사들의 주택사업 전망이 개선되고 있다. 7월 전국 주택사업경기전망지수는 올해 들어 최고치인 93.2를 기록했다. 수도권은 전월 대비 21.1p 상승한 100.8을, 서울은 22.5p 오른 110.0을 기록했다. 지수가 95~105 사이면 ‘보합’, 105~115에 속하면 ‘보합-상승’ 즉 강보합 상태로 본다. 서울 부동산시장 여건이 상승국면 직전 단계에 접어들며 급속도로 회복하고 있다는 뜻이다.같은 기간 주택건설수주지수 역시 전반적으로 상승세를 보인 가운데 공공택지나 민간택지 사업 수주보다 재건축, 재개발 수주지수가 큰 상승폭을 보였다. 7월 재건축, 재개발 수주지수는 각각 96.4, 94.8로 전월 대비 10.0p, 8.4p 높아진 것으로 나타났다. 이에 대해 주산연은 “2022년 7월 당시 금리인상과 자금조달지수의 대폭 하락으로 사업전망이 좋지 않았던 주택사업이 점차 회복하고 있다고 볼 수 있다”면서 “서울의 경우 ‘서울시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안’이 시행됨에 따라 재개발 및 재건축과 같은 정비사업의 시공사 선정 시기가 당겨져 시공사들의 업황은 긍정적인 전망이 예상된다”고 분석했다. 부족한 신규 주택, 살 사람은 산다지금의 현상은 어느 정도 예견된 일이었다. 고질적인 택지부족 문제와 수년간 이어진 규제 드라이브로 신규 주택공급이 부족했기 때문이다. 한국부동산원 집계에 따르면 서울시 아파트 평균연식은 22.4년으로 대전광역시와 함께 전국에서 가장 높은 수준이다. 직방이 청약홈 자료를 분석한 결과, 최근 금리인상 및 분양가 상승 흐름에도 지난달 서울 아파트 청약경쟁률은 101.1대 1을 기록했다.택지공급이 없는 서울에선 이 같은 주택공급 대부분이 재개발, 재건축 등 정비사업을 통해 나온다. 이에 따라 조합원 분양분을 제외한 일반공급 물량이 소수에 그치며 수요자 간 경쟁률이 높아지고 있는 셈이다. 이 같은 흐름은 개포, 반포 등 강남권 저층 아파트 재건축이 끝나고 도시정비시장의 주류가 일반공급이 더욱 적어질 수밖에 없는 중층 재건축으로 넘어가면서 심화될 것으로 예상된다. 언제나 대기수요가 풍부한 서울에선 사실상 미분양 리스크가 없는 것이나 다름없다는 얘기다. 건설사 입장에서 주택사업은 공사 난이도가 높은 해외 토목·플랜트 사업과 함께 여타 개발사업 대비 사업 위험이 적은 것으로 알려져 있다. 더구나 정비사업 시공을 맡게 되면 직접 개발시행을 하지 않고 공사비를 받기 때문에 전체 가구 수 대비 조합원 분양분이 많을수록 오히려 리스크가 적은 구조다. 본격적으로 이주 및 공사를 시작하기 전까지는 사업 진행 조달 비용도 크지 않다. 이 때문에 매출 대비 이익률이 높지 않더라도 1군 건설사들은 앞 다퉈 서울 핵심지 정비사업 수주에 뛰어들고 있다.정비시장 휩쓴 공사비 갈등, 바닥쳤나‘둔촌주공 사태’로 불거졌던 조합과 시공사 간 공사비 갈등 문제도 장기적으로 해소될 것으로 보인다. 공사비 인상의 주 원인이던 철근 콘크리트 등 자잿값이 본격 하락세를 탈 수 있다는 전망이 나온다. 코로나19 확산에 우크라이나·러시아 전쟁 발발로 수급이 불안해지면서 t당 100만원을 돌파했던 철근시세가 최근 88만원대로 떨어진 상태다. 이달부터 국내 최대 철강사인 포스코가 코일철근 제품을 본격 선보이며 철근 공급이 늘면서 가격은 낮아질 것으로 기대된다. 주택 공사비에 대한 시장 눈높이도 올라가고 있다. 국토부가 정기공시하는 기본형 공사비가 가파르게 오르고 있을뿐 아니라 최근 서울주택도시공사가 공개한 공공분양 아파트 공사비 역시 3.3㎡ 당 700만원 수준으로 나타나면서 민간 정비사업 공사비는 3.3㎡ 당 최소 800만원은 돼야 한다는 분위기가 형성되고 있다.국토부는 지난 3일부터 행정예고한 ‘민간건설공사 표준도급계약서’ 일부 개정안을 통해 공공이 아닌 민간공사 계약에 대해서도 물가변동 흐름이 공사비에 명확히 반영될 수 있도록 보완할 계획을 밝혔다. 이 개정안에 따르면 앞으로 계약체결 후 90일 이상 경과된 잔여공사에 대해서는 기존 공사비 산출 내역서에 명시된 품목, 비목뿐 아니라 비목군 및 지수를 확대 반영해 해당 비용의 상승분이 잔여공사 계약금액의 3% 이상일 때 공사비를 조정할 수 있도록 한다. 계약금액을 조정할 때는 ‘국가계약법 시행규칙’ 제74조에 의해 산출된 품목조정률 또는 지수조정률을 활용하도록 명시한다. 국토부는 이번 개정안에 대해 “민간건설공사의 물가변동은 세부기준이 불명확해 계약당사자간 이견이 발생하거나 수급인의 적극적인 물가변동 반영 요청에 제약이 있다”면서 “물가변동 조정방법을 명확화하고, 조정절차 등 구체적인 사항을 규정함으로써 민간건설공사 물가변동 활성화에 기여할 것”이라고 설명했다.

1기 신도시(분당‧일산‧중동‧평촌‧산본) 등의 노후계획도시를 재정비하고 지원하는 특별법이 입법 절차에 들어섰다. 국토교통부가 지난 2월 발표했던 노후계획도시 재정비 추진 방안을 국회가 발의한 것이다. 정부와 여야가 1기 신도시 재정비에 뜻을 모으고 있는 만큼 극심한 노후화로 고통받고 있던 1기신도시 지역 주민들의 기대감도 커지는 모습이다.국회에 따르면 지난 3월 24일 송언석 국민의힘 의원은 ‘노후계획도시 정비·지원에 관한 특별법’ 제정안을 대표 발의했다. 김병욱 더불어민주당 의원 등 국회 국토교통위 위원들도 공동 발의자로 참여했다.제정안 내용을 살펴보면 국가·지방자치단체가 노후계획도시에 대한 기본방침과 기본계획을 수립하는 추진체계를 마련하는 것이다. 도시재창조를 위한 특별정비구역을 지정하고, 노후계획도시정비사업을 추진할 때 다양한 지원과 특례를 부여하는 내용도 담겨있다.노후계획도시는 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상 지난 전국의 100만㎡ 이상 택지지구를 의미한다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 여기에 들어간다. 1기 신도시 등 노후계획도시는 대규모로 주택공급이 단기간에 이루어진 곳이 대부분이다. 특히 1기신도시는 지역에 따라 자족기능, 교통시설 등이 부족해 베드타운으로 전락한 곳도 많다는 지적이 계속됐다. 주거환경 역시 배관 부식, 주차공간 부족 등으로 노후화 현상이 심화하고 있다. 하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’, ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 등 현재의 법 체계에서는 1기신도시를 비롯한 계획도시에 대한 신속한 정비가 어려웠다. 또 대규모 이주 수요에 대한 체계적인 관리도 부족한 실정이다. 이에 윤 대통령은 지난 대선에서 주민들의 불편함을 해소하기 위한 공약으로 ‘1기 신도시 재정비 사업 촉진을 위한 특별법 제정’을 공약으로 제시하기도 했다.이번 특별법으로 지방거점신도시를 포함한 전국의 노후계획도시들도 정비 대상에 들어갈 전망이다. 1기 신도시뿐 아니라 전국 노후 도시에 안전진단 면제·완화, 토지 용도 변경, 용적률 상향 등의 혜택을 부여해 미래 도시로 조성할 방침이다. 특별법을 세부적으로 살펴보면 용적률 규제를 2종에서 3종 등으로 종상향하는 방안이 담겨 있다. 준주거의 경우 최대 500%까지 용적률을 올릴 수 있다. 현재 부동산업계에 따르면 1기 신도시의 평균 용적률은 ▲고양 일산 169% ▲성남 분당 184% ▲안양 평촌 204% ▲군포 산본 205% ▲부천 중동 226% 등으로 대부분 200% 안팎이다.또 부동산 시장 혼란을 줄이기 위해 지방자치단체에서 구체적인 이주대책을 수립하고, 정부에서 지원할 수 있도록 의무화한다. 사업 지연을 최소화하고 신속한 정비가 가능하도록 통합심의를 통한 인허가 절차 간소화, 단일사업시행자·총괄사업관리자 제도를 도입한다.이번 특별법 발의는 전국 노후계획도시의 열악한 정주여건을 개선하고 부족한 자족기능을 확충해 미래 도시 전환의 기반을 다졌다는 평가를 받고 있다.원희룡 국토부 장관은 지난 3월부터 1기 신도시 주요 지역들을 직접 찾아 현장 점검에 나섰다. 원 장관은 지난 3월 20일 경기 고양 일산 신도시를 시작으로 현장 점검과 주민 간담회를 차례로 이어가고 있다. 이어 지난 3월 26일에는 경기 군포 산본신도시를 찾아 기반시설 노후화, 주차난·배관 부식·층간소음 등 주민들의 겪는 불편함을 직접 보고 들었다. 노후계획도시 특별법이 통과하기 전에 더욱더 세밀하고 구체적인 방안들을 정비정책에 담기 위해서다.원 장관은 하루빨리 노후계획도시 특별법을 통과시키겠다고 강조했다. 그는 “정부가 마련한 특별법이 발의된 만큼 주민들이 기대하는 조속히 법률 통과가 가능하도록 국회와 긴밀히 협조하겠다”며 “특별법 작동을 뒷받침할 시행령과 기본방침 마련에도 만전을 기하겠다”고 밝혔다.노후계획도시 특별법이 입법 절차에 돌입하고 정부도 적극적인 행보를 보이면서 1기 신도시 지역 주민들도 재건축에 대한 기대감이 커지고 있다. 특히 원 장관이 개별 단지 재건축보다는 여러 개의 단지를 하나로 묶어 재건축하는 ‘통합재건축’이 정비 효과가 높다고 강조하면서 통합재건축 방식으로 논의가 이어지는 모습이다. 원 장관은 단지를 합쳐야 지하 주차장 공간을 더 확보할 수 있고, 공원·어린이집이 가능할 뿐 아니라 새로운 기능을 추가하기 수월하다고 설명했다. 공공기여도 통합재건축을 했을 때 효과가 더 크기 때문에 통합재건축을 택한 단지에 이익을 많이 부여하겠다는 것이다. 이로 인해 기존에 통합재건축을 추진해오던 단지들은 서둘러 사전 준비에 나섰고 개별 재건축을 모색했던 단지들도 통합재건축 논의에 들어가기 시작했다.일산에서는 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌1·2단지, 백마 1·2단지가 통합재건축 단지로 꼽힌다. 분당에서는 양지마을 6개 단지와 시범아파트 4개 단지 등이 통합재건축을 추진하고 있다.

“서울에 가격 적당하고, 살고 싶은 집 구할 수 없나요”최근 몇 년 간 서울을 떠난 인구가 늘어난 것은 집값 급등도 원인이지만 그만큼 ‘살고 싶은 집’의 공급이 적었기 때문이라는 분석이 많다. 정부와 서울시가 나서 정비사업 규제를 대거 완화하는 등 관련 대책을 내놓는 가운데, 수요자들의 주거안정을 꾀할 수 있을지 주목된다. 부동산시장 분석업체 부동산인포가 통계청의 ‘시군구 전출입지별 이동 건수’ 자료를 분석한 결과, 2021년 서울에서 경기와 인천으로 전입한 수는 40만6975명으로 연도별 기준 2018~2022년 사이 가장 많았다. 집값 급등에 서울 떠나는 인구↑…서울시, 정비사업 박차 2021년 서울을 떠난 인구가 급격히 늘어난 원인은 당시 서울의 급등한 집값에 있다는 분석이 나온다. 한국부동산원에 따르면 2021년 말 서울 아파트 평균 매매가는 11억5147만원으로 2020년보다 2억5800여만원 상승했다. 이는 전년 대비 집값 상승 폭이 2019년과 2020년 각각 1억원과 6500만원 수준이었던 것과 비교하면 매우 큰 폭 오른 것이다.오세훈 서울시장 역시 지난해 말 시청에서 열린 기자간담회에서 “집값은 정말 낮을수록 좋다고 생각한다”며 “문재인 정부 초기 정도로 돌아가는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 이에 서울시는 재개발, 재건축을 비롯한 다양한 도시 정비사업에 박차를 가하고 있다. 서울에 신규 주택을 평균 연간 5만~6만 가구 정도 공급하면서 주택 공급의 선순환 구조를 만들면 시장이 안정적으로 돌아갈 수 있다는 구상에서다. 정부의 재건축 관련 규제완화 발표로 0세대 신도시로 불리는 목동, 노원 등 노후 아파트 밀집지역에서는 정비사업이 활발하게 추진되고 있다. 특히 목동은 최근 안전진단 통과 단지가 속속 나오면서 기대감이 높아지는 상황이다. 최근 지난 1월 조건부 재건축 판정을 받았던 서울 양천구 목동아파트 1·2·4·8·13단지가 안전진단을 통과해 재건축이 확정됐다. 앞서 서울시는 도시건축공동위원회를 열고 목동택지개발사업 지구단위계획구역과 계획 결정안을 수정가결한 바 있다. 목동 1~14단지를 최고 35층, 5만3000여가구로 재건축하겠다는 서울시 조례의 3종 일반주거지역 용적률 상한(250%)을 법적 상한인 300%까지 완화해 적용한다는 내용이 담겼다. 정부 재건축 규제완화에 노후단지 ‘들썩’…“시간은 소요될 것”노원구 일대 노후 단지들도 정비사업에 재도전장을 내밀고 있다. 정부가 지난달 재건축 활성화를 위해 안전진단 기준을 완화하면서다. 정부는 구조 안전성 기준을 30%로 낮췄고, 주거환경 비중을 기존 15%에서 30%로 올렸다. 또 기존에는 1차 정밀 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받으면 의무적으로 적정성 검토를 해야 했지만, 지자체 재량으로 중대한 하자가 없다면 면제하기로 했다. 노원구 등 서울 노후 아파트 단지들의 기대감을 높이는 규제 완화는 또 있다. 1기 신도시 특별법인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 1기 신도시에 국한하지 않고 택지조성사업을 완료한 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상의 택지에 모두 적용하기로 하는 등 대상범위가 넓어져서다. 이에 법적 허용 용적률 이상까지 늘려주고 각종 규제를 풀어 인허가 속도를 높여줄 것으로 보인다. 또한 100만㎡에 미치지 못하더라도 인접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 같은 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심이어도 가능하다. 특별법을 적용하면 재건축 시 안전진단을 완화하고 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 상향하면 용적률도 300%까지 높아진다. 역세권은 최대 500%까지 적용할 수 있다. 아울러 인허가 통합 심의로 사업 절차를 단축하고 통합개발을 위해 단일 사업 시행자, 총괄사업 관리자 제도를 도입할 수 있다. 다만 전문가들은 정부의 규제완화 등으로 주택공급이 늘어날 가능성은 있으나 시간이 소요될 것으로 보고 있다. 김제경 투미컨설팅 부동산 컨설팅 소장은 “사업이 광역규모로 진행되면서 이해관계 조율이 어려워질 수 있다”며 “분쟁 발생에 대한 문제, 대규모 이주대책 부재 시 사업 장기간 지연 가능성도 높다”고 내다봤다. 또한 “용적률 인센티브를 주는 대신 과도한 부담금 및 기부채납을 요구함에 따라 현실적으로 주민들이 기대하는 수익성 개선 효과가 있을지도 의문”이라고 진단했다. 미국 기준금리 상단의 불확실성이라는 외부요인의 영향을 국내 정책으로 상쇄하기가 쉽지 않다는 시각도 나온다. 이은형 대한건설 정책연구원 연구위원은 “미국 기준금리는 금리가 어디까지 오를지를 예상할 수 없다는 불확실성이 현재 부동산 시장의 방향을 가늠할 관건”이라고 분석했다. 이어 “장기적으로는 정비사업을 통한 주택의 순증물량(재건축 이전대비 늘어나는 주택수)을 기대할 수 있겠으나, 현재 시장 상황이 정비사업 추진에 긍정적이지는 않다”며 “정책적인 지원에 따라 제도정비와 함께 안전진단 등 행정적인 절차진행은 빨리 이루어지더라도, 실제 주민이주와 공사착공이 실행되는 시점은 뒤로 미루어질 가능성이 높다”고 덧붙였다.

서울 강남권 재건축 ‘대어’ 은마아파트가 추진위원회 설립 후 20여년 만에 재건축 ‘7부 능선’으로 여겨지는 서울시의 정비계획 심의를 통과한 가운데, 향후 과제에 관심이 쏠린다. 서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트 재건축 계획안이 지난 19일 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만이며, 도시계획위원회(도계위)에 최초 상정한 지 5년여 만이다. 서울시는 이날 제11차 도계위에서 강남구 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다고 밝혔다. 지난 1979년 준공된 은마아파트(강남구 대치동 316번지 일대)는 28개동 4424세대로 규모의 강남의 대표적인 노후 대단지 아파트다. 이번 결정으로 최고 35층 33개동 5778가구(공공주택 678가구)로 재건축될 예정이다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다. 도계위는 공공기여를 통해 보차혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡)과 문화공원(4081㎡)을 조성하도록 했다. 공공청사(파출소)도 들어선다. 은마아파트 재건축사업은 수년간 고배를 마셔야 했다. 지난 1998년 재건축사업을 시작하면서 재건축추진위를 구성했지만 수차례 사업이 무산되면서 23년째 답보 상태였다. 지난 2002년 7월 삼성물산과 LG건설(현 GS건설)을 시공사로 선정했고 2003년 추진위가 승인받았다. 그러나 2002년부터 안전진단에서 세 차례나 탈락한 이후, 2010년에야 적정성 검토를 거쳐야 하는 D등급을 받았다. 2012년에는 단지 내 도로와 사업추진방식을 놓고 주민 간 이견으로 정비계획안 처리가 무산되기도 했다. 2017년에는 49층 재건축안이 서울시의 반대로 가로막혔다. 박원순 전 서울시장이 '35층 층고 제한' 가이드라인을 내걸면서 최고 49층으로 짓겠다는 은마아파트 정비안이 통과돼지 못했다. 그러나 오세훈 서울시장 취임 이후 재건축 규제가 완화되면서 물꼬가 텄다. 추진위는 35층 층고 제한이 풀리기 전 지난 2월 35층으로 조성한다는 정비계획안을 서울시에 제출했다. 서울시는 지난 7일 도계위 분과위원회를 열고 ‘은마아파트 재건축정비계획 수립, 정비구역 지정 및 경관심의 자문 결과’를 토대로 보완사항 8개 항목을 조합 측에 통보했다. 서울시 도계위는 19일 은마아파트 재건축 정비 계획과 정비구역 심의안을 수정 가결했다. 현재 안으로는 보차혼용통로계획 및 공원조성 등 공공기여계획 등으로 최고 35층 이하(118.4m 이하)로 들어설 전망이다. 다만 은마아파트 재건축 추진위원회는 곧바로 조합설립 절차에 돌입, 조합설립인가 이후 내년 중 49층으로 변경절차를 추진할 방침이다. 추진위는 조합원 동의를 서둘러 이르면 내년 상반기까지 조합설립인가를 받는다는 계획이다. ━ 상가동 부담금, 초과이익환수 등 과제 산적 이번 도계위 통과로 첫 단추를 채웠다고 볼 수 있지만 넘어야 할 과제가 산적해 있다. 조합설립인가가 나도 통상 8년에서 10년이 걸리는 사업인 만큼 긴 호흡으로 볼 필요가 있다는 것이다. 우선 조합 설립 과정에서 상가 지분을 보유한 조합원과의 갈등 해결이 급선무다. 조합설립인가를 받으려면 재개발과 다르게 재건축은 동별 과반수의 동의를 받아야 한다. 여기서 상가도 하나의 동으로 보기 때문에 은마아파트 상가 문제를 해결해야하는 것이다. 은마아파트 앞에는 연면적 6000㎡ 규모 상가가 형성돼 있는데, 상가 조합원만 398명에 이른다. 재건축부담금 산정 대상은 주택이어서 상가 시세는 반영되지 않아 상가 조합원의 부담금이 상대적으로 높게 책정되면 반발이 나올 수 있다. 최근 6개월간 공사가 중단됐다 재개된 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 멈췄던 원인 중 하나가 상가 문제였다. 재건축 과정에서 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가 산정 등도 넘어야 할 과제다. 정부가 지난달 말 재초환 부담금 개편안을 통해 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정했지만, 수억원의 분담금을 낼 수도 있다. 또 분양가상한제가 적용되면 일반분양가를 마음대로 높일 수 없기 때문에 조합원들의 부담이 증가할 수밖에 없다. 분담금이 과도할 경우 조합 내에서 갈등이 또 다시 번질 수 있다. 김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “정부에서 각종 재건축 규제를 풀 것처럼 말하지만 국토부에서는 현실적인 개선이 안 되고 있는 것이 난관”이라며 “대표적으로 재초환·분양가상한제 등 재건축 사업 진행을 저해하는 요소들이 있는데, 해당부분들도 계속해서 예의주시해야한다”고 설명했다. 수도권광역급행철도(GTX) 노선 변경 문제도 남은 과제다. 은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 단지 지하를 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다고 주장하고 있다. 이에 따라 시공사인 현대건설이 지난 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다. 국토부는 현재 우회 노선안에 대해 종합적으로 검토하고 있다. 은마아파트가 재건축 심의를 통과하면서 서울 정비사업 활성화 기대감이 커지고 있는 가운데, 전문가들 사이에서는 기대와 우려의 목소리가 나오고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “강남재건축의 바로미터중 하나인 은마는 정비사업을 통한 주택공급확대라는 정부정책에 부합하는 것으로 긍정적이다”면서도 “현재의 정비사업환경, 공사비 증가요인들과 금리인상에 따른 사업비 증가 등을 감안했을 때, 은마를 시작으로 서울 전역의 정비사업 촉진으로 이어지기는 쉽지 않을 것”이라고 평가했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

“무주택 서민들의 내 집 마련과 주거상향 수요에 부응할 수 있도록 우수 입지에 양질의 주택을 충분히 공급하겠다.” 지난 16일 발표된 ‘국민 주거안정 실현방안’에서 가장 눈에 띄는 점은 주택 수요자가 선호하는 ‘도심 민영 아파트’를 대량 공급하겠다는 것이다. 2022년 6월 한국리서치가 수행한 대국민 설문조사에서 이 같은 상황이 잘 드러난다. 조사결과 현 주택 시장 최대 문제는 ‘소득 대비 높은 집값(74.2%)’이었으며 향후 주택공급 시 선호유형은 ‘아파트(70.1%)’, 필요한 주택공급 확대정책은 ‘재건축·재개발(40.0%)’로 나타났다. 정부는 결국 재건축·재개발을 비롯한 민간 정비사업을 활성화하는 방식으로 수요자가 원하는 입지에 원하는 아파트를 빠른 시일 내에 공급하는 방안을 내놨다. 재건축초과이익환수제에 따른 재건축 부담금을 경감하고 안전진단 규제를 완화하는 한편, 공공에 허용되던 도심복합사업의 문을 민간에 열어준다는 등의 내용이다. 정부는 5년간 이 같은 방식으로 민간 공급물량을 52만호까지 끌어올림으로써 장기적으로 ‘주거의 질’과 ‘집값 안정’, 두 마리 토끼를 잡는다는 방침이다. 전문가들은 도심지역에 민간공급을 늘린다는 취지에 대해서는 환영하는 입장이다. 국민의 주거부담을 경감할 필요성이 있는 데다 수년간 적체된 공급부족이 언젠가 다시 부동산 폭등의 불씨가 될 수 있다고 보기 때문이다. 그러나 규제완화 정도와 시기에 대한 구체적인 계획이 나오지 않아 시장에선 대체로 ‘실망론’이 팽배한 분위기다. 당장 구체적 방안이 빠진 ‘선언’에 그친 탓에 침체된 거래를 활성화하는 데는 역부족이란 의견이 나온다. ━ 공급 여전히 필요, ‘물량폭탄’ 지적은 기우 이날 발표를 앞두고 일부 부동산 투자자들 사이에선 최근 주택경기 침체로 미분양이 증가하고 있음에도 5년간 270만호라는 대규모 공급대책이 나온다는 점에 대한 지적이 나왔다. 새로운 공급계획이 침체된 시장을 ‘대세 하락기’로 이끌 수 있다는 우려 때문이다. 그럼에도 정부는 여전히 주택공급이 필요하다고 보고 있다. 원희룡 장관은 이날 브리핑에서 과잉공급 우려에 대해 일축하는 발언을 하기도 했다. 원 장관은 “270만호는 인허가 기준으로 실제 공급과 시차가 있으며 주택 멸실도 감안해야 한다”면서 “민간 전문가들과도 적정한 수준이라고 계산했으며 물량을 쏟아내겠다는 뜻이 아니다”라고 밝혔다. 그는 “하락기에 공급을 줄였다가 상승기에 통상적인 상승이 아닌 폭등이 왔던 실패를 반복해선 안 된다”고 덧붙였다. 전문가들 역시 추가 주택공급 필요성에는 동의하는 모양새다. 한문도 연세대학교 금융부동산학과 교수는 “선진국 기준으로 인구 1000명당 450호를 넘어야 주택공급이 적정 수준이라고 볼 수 있는 데 우리는 400호 정도인데다 서울은 이보다 적다”면서 “주거부담에 시달리는 청년 세대를 생각하면 집값이 더 떨어져야 정상”이라고 평했다. 한 교수는 “공급 정책 때문에 집값이 떨어진다기보다 세계경제위기와 대한민국 경기 침체 등 대내외적 악재가 시장을 압박한다고 봐야 옳다”며 현재 시장상황을 분석하기도 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “충분한 주택공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 것은 긍정적”이라고 평했다. 그러나 “주택경기 침체 및 경기위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야할 숙제는 상당해 보인다”고 지적하기도 했다. ━ 확정된 계획 없어…시장반응은 시기상조 문제는 이날 발표가 당장 시장을 움직일 만큼 충분한 유인을 제공하지 못했다는 점이다. 특히 재건축 부담금은 사업성이 높고 사업이 상당 부분 진행된 재건축 단지일수록 사업 동력을 약화시켜 주택공급을 막는 주범으로 꼽혀왔다. 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 부담금 예정액은 가구당 7억7000만원에 달한다. 그러나 기대했던 세부 감면안은 결국 9월로 미뤄졌다. 안전진단 재도개선 역시 ‘착수’하겠다는 계획을 밝힌 데서 그쳤다. 정부는 현재 재건축 추진 아파트의 발목을 잡는 구조안정성 비중을 현행 50%에서 조정하겠다는 입장이나 시행시기 및 적용 범위는 연말까지 제시한다. 용적률 문제로 그동안 재건축 추진이 어려웠던 수도권 1기신도시 단지들이 손꼽아 기다렸던 ‘1기신도시 마스터플랜’은 2024년으로 미뤄졌다. 때문에 이번 정부 발표로 침체된 거래가 어느 정도 활성화될 수 있다는 시장의 기대감은 사라진 상태다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 내용은 공공중심으로 밀어붙이겠다던 종전의 정책을 수정한 정도로 받아들여야 한다”고 설명했다. 이 연구위원은 “현재 발표 내용만 가지고 침체된 거래 시장에 변화가 생기기 쉽지 않으며 건축·경관·교통 등 정비사업에 필요한 각종 영향평가를 통합 심의하는 제도는 수도권에서 이미 시행하는 곳이 적지 않아 해당 대책에 따라 당장 주거 선호지역에 정비사업이 급격히 활성화될 것으로 보기에는 어려울 것”이라고 전망했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr