지난달 한국은행 금융통화위원회 통화정책회의에서 금통위원 다수는 토지거래허가제 완화 등에 따른 부동산 시장 과열에 대해 우려했다. 18일 한은이 공개한 '2025년 제4차 금융통화위원회 의사록'에서는 트럼프 신정부 출범에 따른 수출 타격과 국내 정국 불안에 따른 주요 결정 지연 등으로 인한 내수 부진 장기화에도 최근 주택시장 과열에 따른 가계대출 급증을 경계하는 분위기가 역력했다.한 금통위원은 "서울 일부 지역의 토지거래허가구역 지정이 해제되면서 해당 지역을 중심으로 주택 매도호가가 급등했고, 수도권 여타지역에서도 주택가격 선행지표들 간에 엇갈린 모습이 나타나고 있어, 향후 주택시장이 선도지역을 중심으로 과열될 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다.이어 "정책대출 증가나 금융여건 완화 등이 주택시장을 추가 자극해 가계대출 등 금융불균형 상황을 다시 악화시킬 위험에 대비할 필요가 있다"면서 "이 과정에서 거시건전성 정책이 주택 실수요자와 유동성이 필요한 가계의 자금조달을 과도하게 제약하지 않도록 주의가 필요하다"고 봤다.또 다른 위원은 "가계대출은 지난해 9월 이후의 둔화 흐름을 지속했으며 앞으로도 정부의 거시건전성 정책 강화 기조 등으로 안정적 흐름을 이어갈 것"이라면서도 "최근 서울 일부 지역에 대한 토허제 해제가 주택가격 및 가계부채에 미치는 영향에 대해 경각심을 갖아야 한다"고 언급했다. 한편, 한은 금통위는 지난달 25일 통화정책방향 회의를 열고 올해 경제성장률 전망치를 1.5%로 낮춰잡고, 기준금리를 종전(3.0%)에서 0.25%포인트 낮춘 2.75%로 결정했다. 만장일치다. 2%대 기준금리는 2020년 10월(2.5→3.0%) 이후 2년 4개월 만이다.

서울 부동산 가격이 다시 꿈틀 대면서 서울시가 강남 3구를 포함해 마포·용산·성동구를 대상으로 주택 투기세력 차단을 위한 현장 점검반을 투입했다. 서울시는 지난주부터 해당 자치구와 합동 현장 점검반을 편성해 허위 매물이나 가격 담합 등 불법행위를 단속하고 있다고 14일 밝혔다. 불법행위가 적발되면 수사를 의뢰하고 국세청에 통보하는 등 무관용 원칙으로 대응할 방침이라고 덧붙였다.하지만 일각에서는 토지거래허가구역 지정(토허제) 해제로 집값 상승을 견인한 서울시가 뒤늦게 집 값 급등에 대비한다고 나선 것에 문제가 있다고 지적하고 있다. 부동산 업계 관계자는 “지금 증권이나 가상 자산 등 투자 시장이 좋지 않아 갈 곳을 잃은 여유 자금이 서울시의 토허제 해제 이후 부동산으로 쏠리고 있다”며 “특히 우리나라에서 안전자산이라고 평가받는 부동산에 돈이 몰리며 집 값이 오르는 상황”이라고 말했다. 토지거래허가구역 해제로 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 촉발된 주택 매수심리가 마용성(마포·용산·성동)으로 확산하고 있다. 강남 3구의 경우 신고가가 잇따르면서 호가가 높아지고 마용성 지역에서는 높은 금액에 계약이 이뤄지는 추격 매수 현상도 나타나고 있다. 다만 저가 매물이 여전히 쌓여 있는 서울 외곽은 금리 인하 속도 등이 변수로 작용할 것이라는 전망이 나온다.실제 서울시부동산정보광장에 따르면 서울 강남구의 2월 아파트 매매 거래량은 342건을 기록하며 전월 대비 180% 증가했다. 강동구(168%), 양천구(163%), 강북구(160%), 성동구(159%), 마포구(154%), 노원구(142%) 등 강북 지역에서도 거래가 급증했다. 마포구와 성동구에서도 지난달 거래량이 각각 250건, 279건을 기록했다. 신고가도 눈에 띄게 늘었다. 부동산 거래 플랫폼 직방에 따르면 서초구 아파트 매매 거래 중 신고가 비중은 올해 1월 25%에서 2월 44%로 확대됐다. ‘마용성’에서도 집주인들이 상승세를 반영해 호가를 올리고 있다. 이에 정부와 서울시는 토지거래허가구역 재지정 추진을 언급하며 급한 불 끄기에 나섰다. 지난 13일 김범석 기획재정부 1차관 주재로 열린 제13차 부동산 시장 및 공급상황 점검 태스크포스(TF) 회의에서 서울시 관계자는 “서울 주택 시장 상황을 면밀히 점검하고 비정상적으로 과도한 가격 상승 시에는 토지거래허가구역 재지정을 즉시 추진하는 등 필요한 조치를 취할 것”이라고 말했다. 이날 국회에 출석한 박상우 국토부 장관은 필요할 경우 토지거래허가구역을 재지정할 수 있다고 말했다. 박 장관은 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “토지거래허가구역 해제가 (집값 상승의) 기폭제가 된 측면이 있다”며 “앞으로 주택시장이 어떻게 변할지 서울시와 면밀히 검토해 필요한 상황이 온다면 시기를 놓치지 않고 적절한 행동을 하겠다”고 말했다.

올 들어 금융업권 전반적으로 대출문턱이 낮아졌고 서울시가 강남권 토지거래허가구역(토허제) 일부를 해제하면서 가계대출 리스크가 커졌다. 금융당국 압박에 은행들 역시 대출금리 조정에 나서고 있지만, 이 같은 움직임이 가계대출 수요를 더 부채질할 수 있다는 우려가 나온다. 금융권에 따르면 신한‧하나‧농협‧국민은행은 최근 대출금리를 줄줄이 내리고 있다. 신한은행은 오는 3월 14일부터 가계대출 가산금리를 최대 0.20%포인트(p) 낮추기로 했다. 주택담보대출(금융채 5년·10년물 한정)에서 주택구입자금과 생활안정자금의 가산금리를 각각 0.10%p 인하한다.하나은행은 지난 10일부터 혼합형 주택담보대출(대면)의 가산금리를 0.15%p 낮췄고, 농협은행도 지난 6일부터 비대면 주택담보대출 금리를 0.20~0.30%p 내렸다. 주기형 상품(신규·대환)은 0.20%p, 변동형 상품은 0.30%p 각각 낮췄다. 비대면 개인신용대출은 0.30~0.40%p 하향 조정했다.국민은행은 지난 3일 은행채 5년물을 지표로 하는 가계대출 상품의 금리를 0.08%p 낮췄다. 우리은행 역시 지난 2월 28일 주택담보대출 5년 변동(주기형) 상품의 가산금리를 0.25%p 떨어뜨렸다. 은행들이 대출금리 인하에 나서기 시작한 것은 금융당국의 압박 때문이다. 은행들은 대출금리를 높게 유지하면서 과도한 이자장사를 한다는 비판을 받았다. 김병환 금융위원장은 2월 24일 열린 월례 기자간담회에서 “이제는 (은행들이 기준금리를 인하를) 반영할 때”라고 압박했다. 이복현 금감원장도 기준금리 인하가 대출금리에 어떻게 반영되는지 면밀히 살피겠다고 말했다. 당국 압박에 은행금리 줄인하...가계부채는 상승세문제는 가계부채 상승세가 더 커지고 있다는 점이다. 한국은행이 발표한 ‘2025년 2월 중 금융시장 동향’에 따르면 지난달 기준 은행권 가계대출 잔액은 전달보다 3조3000억원 늘어난 1143조7000억원을 기록했다. 지난해 12월(-4000억원)과 올해 1월(-5000억원) 두달 연속 감소 후 석 달만에 반등이다.은행권 가계대출은 지난해 4월 상승 전환해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행 등을 앞둔 8월 9조2000억원 늘며 고점으로 치솟았지만 9월(+5조6000억원)에 이어 10월(+3조8000억원), 11월(+1조9000억원)으로 증가폭을 줄이다 12월에는 감소 전환했다. 가계대출 반등을 주담대가 이끌었다. 지난달 주담대는 907조7000억원으로 집계됐다. 증가폭은 전달(+1조7000억원)보다 2배 가량 확대된 3조5000억원을 기록했다. 고점이던 지난해 8월 8조2000억원의 절반에 조금 못 미치지만 3개월 연속 오름세를 이어가고 있다.일각에선 2월부터 가계대출 증가세가 본격적으로 나타난 것에 경계심을 가져야 한다는 지적도 나온다. 서울 잠실·삼성·대치·청담 지역의 토허제가 해제되면서 오는 3~4월 가계대출 잔액에 반영되기 때문에 경계심을 가지고 살펴봐야한다는 조언이다. 실제 토허제 해제 영향으로 강남권 집값은 급격한 상승세를 보인 것으로 알려졌다. 한국부동산원이 지난 6일 공개한 ‘3월 첫째 주(3일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사’에 따르면 강남 3구 아파트 매매가격은 전주 대비 급등세를 보였다. 송파구가 0.68% 급등하며 서울의 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 강남구(0.52%)와 서초구(0.49%)가 2·3위를 각각 차지했다. 여기에 대출금리 인하를 놓고 은행권의 ‘딜레마’도 커질 전망이다. 기준금리 인하 효과를 대출금리에 반영해야 하지만 지난해 가계대출 급증세가 다시 재현될 수 있단 우려에서다. 실제 은행권 가계대출은 지난해 4월부터 급증세를 이어오다 금리 인하 기대감이 과도해지면서 8월 9조7000억원으로 폭증했다. 금융당국 관계자는 “2월 가계대출은 금융권이 연초 새로운 경영목표 하에서 가계대출 취급을 본격적으로 재개하고 신학기 이사수요 등이 겹치며 다소 큰 폭으로 증가했다”고 말했다. 이어 “부동산 규제가 완화된 서울 일부 지역을 중심으로 국지적인 주택가격 상승 우려가 제기되고 있는 만큼 가계부채 관리기조를 일관되게 유지하면서 관계부처간 긴밀한 공조 아래 지역별 주택시장 상황과 주담대를 중심으로 한 가계대출 추이를 면밀히 모니터링하겠다”고 덧붙였다.

지난해 지방 등 서울 외 거주자의 서울 아파트 원정 매입 비중이 역대 최고를 기록했다. ‘똘똘한 한 채’ 열풍과 안전자산 선호 현상으로 서울 아파트 매입이 늘어난 가운데, 아파트값이 높은 강남보다 중고가 지역의 매수 증가 폭이 컸다.23일 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 거래 현황을 분석한 결과 지난해 서울 외 거주자(이하 외지인)의 서울 아파트 매입 비중은 21.5%로 2006년 관련 조사가 시작된 이래 연간 기준으로 역대 최고를 기록했다.외지인의 서울 아파트 매입 비중은 2006년 17.8%를 기록한 이후 10년 동안 17∼18%대의 비슷한 비중이 유지됐다. 그러다 2017년에 19.9%로 늘어난 뒤 2021년에 처음으로 20.0%로 올라섰고, 아파트값이 급락하며 거래 절벽이 심화했던 2022년은 18.7%로 주춤했다가 2023년에 다시 20%대(20.9%)를 회복했다.지난해 외지인들의 서울 아파트 매입 비중이 역대 최대로 증가한 것은 금리 인상 여파로 아파트값이 급락한 이후 전세사기와 빌라 기피 현상까지 부동산 시장의 '안전자산' 격인 서울 아파트로 매수자들이 몰리는 것으로 분석된다.특히 다주택자 규제로 주택시장이 실수요자 위주로 재편된 가운데 2023년 특례보금자리론, 2024년 신생아 특례대출 등 정책대출을 이용해 서울 아파트 시장 입성을 노린 내 집 마련 수요와 갈아타기 수요가 증가한 것으로 업계는 보고 있다.구별로 지난해 외지인의 매입 비중이 가장 높은 곳은 강동구로 27.3%에 달했다. 2023년 22.3%에서 5%포인트나 급증하며 2006년 조사 이래 역대 최대를 기록했다. 또 광진구와 은평구가 각각 25.6%, 25.3%로 기록하며 역시 2006년 이후 외지인의 매입 비중이 가장 높았다.금천구(24.7%)와 영등포구(24.0%), 용산구(23.6%), 마포구(22.7%), 송파구(22.5%), 서대문구(22.2%) 등도 외지인 매입 비중이 서울 평균을 웃돌았다.이에 비해 아파트값이 가장 비싼 강남구와 서초구는 외지인 매입 비중이 각각 21.5%, 21.2%를 차지하며 전년도(강남구 22.6%, 서초구 25.0%)보다 감소했다. 지난해 '똘똘한 한 채' 열풍에 강남권 아파트값이 급등하며 가격 부담이 커지자 상대적으로 외지인의 매입 비중은 감소하고, 서울시 내 거주자의 매수가 늘었다.다만 이달 12일부터 서울 강남구 대치·삼성동, 송파구 잠실 일대가 토지거래허가구역이 대거 풀리면서 올해 서울 강남권의 외지인 매입 비중은 이보다 증가할 가능성이 있다고 업계는 예상하고 있다.반면 지난해 서울 거주자의 지방 아파트 원정 매입 비중은 5.5%로 2023년(5.4%)보다는 소폭 증가했으나 7∼8%대에 이르던 예년보다는 낮은 수준을 유지했다. 다주택자 규제와 고금리 등의 여파로 전반적인 지방 투자 수요가 감소한 것으로 풀이된다.

정부가 비아파트와 관련한 규제 완화에 나서고 있다. 이달 초 도시형 생활주택 면적 확대를 허용한 데 이어 지난 25일에는 오피스텔 바닥 난방을 설치할 수 있는 면적 기준도 넓히기로 한 것이다. 도심에서 용지 확보 등의 어려움을 겪는 아파트와 공급과는 달리 오피스텔이나 도시형 생활주택은 상대적으로 수월하게 지을 수 있기 때문에 이런 비아파트 건설을 통해 주택 공급 효과를 확대하려는 정책으로 풀이된다.국토부는 최근 도시형 생활주택의 면적 제한을 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안을 입법 예고했다. 도시형 생활주택은 도시에서 전용면적 85㎡ 이하 규모에 해당하는 공동주택을 300가구 미만으로 공급하는 유형이다. 아파트보다 단지 규모가 작고 규제가 적은데다 인허가와 분양 절차가 간단해 비교적 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있다. 소형주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택 등 세 가지 유형 가운데 소형주택은 가구별 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 제한했는데, 정부가 이 면적 제한을 풀기로 한 것이다.국토부는 ‘소형주택’ 유형 이름을 ‘아파트형 주택’으로 바꾸고, 전용면적이 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하인 경우 5층 이상 고층 건축을 허용하기로 했다. 사실상 아파트처럼 지을 수 있도록 허용하겠다는 뜻이다.국토부는 “주택시장에서 주거 전용면적이 60㎡를 초과하는 중소형 평형에 대한 수요가 많아 시장 수요에 부응하기 위해 기존 소형주택을 ‘아파트형 주택’으로 변경한다”고 설명했다. 다만 이에 따른 주차 문제를 해결하기 위해 전용면적 60㎡ 초과 아파트형 주택은 일반 공동주택과 똑같이 가구당 1대 이상의 주차 대수를 확보하도록 했다.국토부는 오피스텔의 바닥 난방 면적 제한도 폐지하기로 했다. ‘오피스텔 건축 기준’ 개정안을 마련해 26일부터 12월 16일까지 행정예고 한다고 25일 밝혔다. 정부는 그동안 오피스텔이 주거 용도로 쓰이는 것을 막기 위해 주거 부분 비중을 제한하고 발코니·욕실 설치를 금지하는 등 규제를 뒀지만, 대부분 해제했다. 마지막 남은 규제가 전용면적 120㎡를 초과할 경우 바닥 난방 설치를 못 하게 하는 내용이었는데, 이것까지 풀기로 한 것이다.이밖에 ‘생활형숙박시설(생숙) 합법사용 지원방안’의 후속 조치로, 지원방안 발표 이전에 건축허가를 받은 생숙을 오피스텔로 용도 변경할 때 적용하던 일부 규제(전용 출입구 설치, 안목치수 적용)도 면제할 예정이다. 생숙은 보유자가 직접 거주할 수 없는 주택 형태인데, 이를 오피스텔로 전환할 경우 직접 거주도 가능해져 사실상 주택 공급 효과가 있다.정부가 비아파트 규제 완화에 나서는 것은 내년부터 수도권을 중심으로 준공 감소가 본격화하면서 주택 공급량이 급감할 수 있다는 위기감에서 비롯된 것이라는 해석이 나온다. 올해 들어 아파트 가격이 급등세를 보이자, 정부는 가산금리 정책과 대출 조이기 등으로 집값 상승세를 눌러왔다. 그런데 아파트 공급이 줄어들면 다시 부동산 가격을 밀어 올릴 수 있어 비아파트의 아파트 화를 통해 공급 확대를 꾀하고 있다는 것이다. 한국건설산업연구원의 ‘현 정부의 주택공급 확대 정책 평가와 제언’ 보고서를 통해 지난해 수도권 아파트 착공 물량이 10만 가구에 그쳐 준공 물량 감소세가 내년 이후에도 지속될 가능성이 크다고 설명했다. 비아파트는 2016년부터 공급 감소세가 이어지면서 수도권의 전체 주택공급량이 내년부터는 예년 평균치(5만6000가구)를 밑돌 것으로 예상했다.다만 비아파트 규제 완화를 통한 공급 정책이 주택 공급 효과로 이어질지는 미지수라는 의견이 나온다. 아파트 선호 현상 원인은 여러 가지가 있지만, 가격 상승을 기대하는 투자의 목적도 있는데, 비아파트의 경우 투자에 따른 이익을 확신하기 어렵기 때문이다. 부동산 업계 관계자는 “일반 오피스텔도 지역이나 위치, 분양가 등에 따라 선호도가 천차만별인데, 최근 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 오피스텔로 투자가 몰리기는 쉽지 않을 것”이라며 “바닥 난방이 들어오는 국민평형이라고 해서 특별히 인기가 많을 것이라는 보장은 없다”고 말했다.

“국민은 충분한 주택공급을 원하는데 로또만 나오니 이런 사달이 났다”최근 벌어진 한국부동산원 ‘청약홈 접속 대란’에 한 건설업계 관계자는 이렇게 말했다. 주택공급이 원활하지 않은 상황에서 수억원의 시세차익까지 기대할 수 있는 아파트 청약이 나오면 지원자가 몰릴 수밖에 없다는 뜻이다.지난 29일 한국부동산원 ‘청약홈’ 사이트는 하루 종일 접속 차질을 빚었다. 청약하려는 수요자가 한꺼번에 몰렸기 때문이다. 대기 인원이 100만명을 넘어서고 대기시간은 300시간이 걸릴 수 있다고 안내가 되기도 했다. 결국 청약 접수 마감 시각을 늦추는 대응이 필요했다.이날 청약홈에 접속자가 한꺼번에 몰린 것은 이른바 분양시장 최대어로 꼽히는 아파트 단지 세 곳의 청약이 같은 날 시작됐기 때문이다. 서울 서초구 ‘래미안 원펜타스’, 서울 양천구 ‘호반써밋 목동’, 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’ 등 수억 원 시세 차익이 기대되는 무순위 청약이었다.래미안 원펜타스는 29일 특별 공급을 시작으로 30일에는 1순위 청약을 받는다. 전용면적 84㎡ 기준 아파트 분양가가 22억~23억원대로 책정됐다. 이 단지 주변 아파트 중 하나인 ‘래미안 원베일리’의 같은 평형 시세가 42억원을 웃도는 것을 고려하면 당첨 시 20억원 안팎의 시세 차익이 기대된다.동탄역 롯데캐슬은 전용 84㎡ 1가구가 4억8200만원에 나왔다. 2017년 분양 당시 가격으로 나온 것이다. 현재 이 아파트 시세는 약 15억원인데 당첨되면 10억원을 벌 것으로 예상된다. 청약 통장이 없어도 전국 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있어 신청자가 몰렸다. 호반써밋 목동 역시 2020년 분양가로 시세보다 5억원가량 저렴한 계약 취소 가구 2가구가 무순위 청약으로 나왔다.아파트 분양가와 시세가 이렇게 크게 차이 나는 건 ‘분양가 상한제’와 ‘집값 급등’이 주요 원인으로 꼽힌다. 분양가 상한제는 주택 분양 가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도다. 1999년 분양가 자율화가 시행된 이후 고분양가 논란이 일었고 주택 가격이 급하게 오르며 시장 불안이 커지자, 정부는 2005년 이 정책을 도입했다. 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위한다는 목적이었다. 이 때문에 청약은 시세보다 저렴하게 아파트를 마련하면서 자산을 확대할 수 있는 고속도로가 됐다. 그런데 집값 상승세가 이어졌고 시세가 가파르게 뛰자, 청약에 나온 아파트 가격이 훨씬 저렴하게 된 셈이다.서울에서는 ‘오늘 아파트 가격이 제일 싸다’는 말이 정설로 굳어지는 분위기다. 실제 30일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 국토교통부의 서울아파트 거래량과 거래 비중을 조사(21일 계약일 집계 기준)한 결과를 보면, 올해 상반기 서울 아파트 매매 계약 가운데 15억원 이상 초고가 아파트 비중이 20.45%를 기록했다. 2006년부터 실거래 집계를 공개한 이후 이 거래 비중이 반기 기준 20%를 넘어선 것은 이번이 처음이다. 올해 상반기 서울에서 9억원이 넘는 고가아파트 거래 비중은 54.02%로 반수 이상을 차지했다.함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “재건축초과이익환수제 완화, 종합부동산세 인하 기대 등 똘똘한 한 채의 선호가 강남 3구와 한강 일대로 집중하고 있다”며 “서울 아파트 신규 분양공급량이 저조한 편이라 고급 유효수요가 밀집한 지역의 주거 선호나 공급 희소성이 부각되고 서울 내 가격 흐름을 주도하는 양상을 보인 것”이라고 설명했다. 그는 “현재 서울은 준공된 지 30년 초과 아파트 재고 비중이 26%로 4채 중 1채는 정비사업이 가능할 만큼 노후화한 상태로, 향후 신축 공급 희소성이 더 큰 곳과 주택시장 경기변동에 대비해 가격 회복 탄력성이 더 높은 지역으로의 수요 쏠림이 당분간 지속할 것으로 판단된다”고 덧붙였다.

전국적으로 가라 앉았던 부동산 서울·수도권을 중심으로 다시 꿈틀대고 있다. 서울의 주택 가격 상승세가 이어지고 한동안 내리막을 걸었던 수도권도 상승 전환하는 등 부동산 시장에 변화가 감지된다. 반면 지방은 하락세가 지속되며 양극화 우려도 나타나고 있다. 한국부동산원이 17일 발표한 ‘5월 전국주택가격동향조사 결과’를 보면 서울의 주택 매매가격지수는 전월 대비 0.14% 올랐다. 지난 4월 0.09% 오른 데 이어 두 달 연속 상승세를 기록했다. 수도권 주택 매매가도 지난달 0.02% 오른 것으로 집계됐다.서울 주요 지역과 인기 단지 위주로 매수 심리가 살아나고 수요가 몰리면서 서울을 비롯한 수도권에도 호재가 된 것으로 풀이된다. 실제 아파트의 매매 거래를 보면 서울은 전월 대비 0.20% 올랐고 수도권도 0.05% 상승했다. 주택 전체 매매 거래지수를 웃도는 수준이다.주목할 점은 지방의 경우 대도시도 매매 심리가 얼어붙고 있다는 것이다. 5대 광역시 주택 매매가격지수는 -0.14%, 지방의 경우 -0.06%를 기록했다. 부동산원은 “전월세의 경우 상대적으로 주거 여건이 양호한 선호 지역 위주로 상승세가 지속되고 있지만, 공급 물량이 과다한 대구, 세종 위주로 하락하며 지방은 전세 하락 및 월세 보합 수준을 나타냈다”고 설명했다.일각에서는 다시 서울 부동산 가격이 급등하고 지방은 더 떨어지는 양극화가 심화할 수 있다고 우려한다. 최근 주택산업연구원이 ‘주택시장 전망 및 주택공급 활성화 방안’ 세미나에서 언급한 내용을 들여다보면 올해 주택 매매가격 ‘전국’ 지표는 마이너스(-)지만 서울과 수도권은 각각 1.8%, 0.9% 상승할 것으로 예상됐다. 지방은 2.7% 하락할 것이란 전망이다.올해 하반기 금리인하 가능성이 높게 점쳐지고 건축비 상승으로 재개발‧재건축은 물론 신규 주택 공급까지 제한된 상황이 이어지면 서울은 다시 집값 폭등이란 악재가 발생할 수 있다는 지적도 나왔다.연구원에 따르면 올해 인허가 주택 물량은 38만가구 수준으로 예상되는데, 이는 2017∼2021년 연간 평균치(54만 가구)보다 30% 줄어든 수준이다. 공사비가 오르고 미분양 쌓이는 등 부동산 시장이 위축됐고 여기에 건설사들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제와 대출 금리 상승 등의 영향이 더해지면서 신규 공급이 줄었다는 것이다. 연구원은 “지난해에 이어 올해도 주택 공급 물량 감소세가 지속된다면 내년이나 내후년에 공급 부족에 의한 집값 폭등세가 재현될 가능성이 크다”고 전했다.이런 예상이 나오는 것은 주택시장에 진입하는 30세 도달 인구 늘고 독신‧외국인 가구가 증가하며 주택 수요가 커지기 때문이다. 또 경기가 살아나고 금리가 하락하면 실구매 수요도 회복될 수 있다고 연구원은 내다봤다. 2020∼2024년 5년간 주택 수요량에 비해 공급 부족량이 86만가구에 이를 것이란 계산이다.부동산 업계 관계자는 “기왕이면 신축, 그게 아니라면 서울‧수도권으로 수요가 몰리는 것으로 보인다”며 “지방의 경기가 살아나야 양극화 문제도 어느 정도 해소될 수 있을 것”이라고 말했다.

“‘사전청약’ 제도는 집값 안정화 정책이 맞습니다”부동산 업계 관계자는 최근 정부가 폐지한다고 밝힌 사전청약 제도에 대해 이렇게 말했다. 그는 “역대 대부분의 정부가 펴온 정책을 보면 집값 안정화를 위해 내놓은 제도는 주택 가격의 점진적인 우상향, 혹은 현상 유지로 보인다”고 말했다. 그런 측면에서 집값 하락에 영향을 주지 못했던 사전청약 제도도 집값 안정화 정책으로 볼 수 있다는 것이다.실제 문재인 정권은 26번의 부동산 안정화 정책을 내놨는데, 임기 내내 집값이 올랐다. 2021년 경제정의실천시민연합(경실련)이 2003년 1월부터 2020년 12월까지 서울시 22개 단지의 6만3000여 가구 시세를 정권별로 비교·분석한 결과를 보면 문재인 정부 출범 후 2020년까지 서울 전용 82.5㎡(25평) 아파트값은 6억6000만원에서 11억9000만원으로 약 82% 급등한 것으로 나타났다.문 전 대통령은 재임 시절인 2019년 11월 “부동산 정책은 자신 있다”, 2020년 1월에는 “투기와의 전쟁에서 지지 않을 것”, “급등한 집값을 되돌려 놓겠다”고 했지만, 이듬해 “부동산만큼은 정부가 할 말이 없는 그런 상황”이라고 사과의 표현을 해야 했다.건설업계 관계자는 “노태우 정부에서 거의 유일하게 집값 떨어뜨리기 정책이 성공했는데, 1기 신도시 개발로 분당‧일산 등에 30만 호를 공급한 게 주효했다”고 말했다. “그는 이후 정부에서 부동산 안정화를 외쳤지만, IMF 사태나 리먼브라더스 사태를 제외하면 사실상 집값은 계속 올랐다고 봐야 한다”고 했다.일각에서는 정부가 집값 상승보다 하락에 민감하다고 지적한다. 우리 국민 자산의 상당 부분이 부동산에 묶여있는 상황에서 부동산 가격이 급락하면 가계는 물론 국가 경제 위기로도 이어질 수 있기 때문이다.지난해 12월 한국은행과 통계청, 금융감독원이 발표한 ‘2023년 가계금융복지조사 결과’를 보면 2023년 3월 말 기준 가구당 평균 자산은 5억2727만원으로 집계됐다. 이는 전년 대비 3.7% 감소한 수준인데, 2012년 관련 통계 작성 이후 처음이다. 평균 자산 감소의 주된 원인은 부동산 가격 하락으로 나타났다. 가계가 보유한 자산 중 부동산 등 실물자산이 차지하는 비중은 76.1%에 달하는데, 주택자산이 10% 감소하면서 전체 평균 자산이 쪼그라든 것이다.문제는 가구주 연령대가 높을수록 전체 자산 중 실물자산이 차지하는 비율이 크다는 점이다. 50~59세의 실물자산 비중은 75.7%인데, 60세 이상은 82%를 실물자산으로 보유했다. 부동산 가격이 하락하면 고령자들의 노후 문제도 심각해질 수 있다는 뜻이다.2008년 글로벌 금융위기와 공급 과잉으로 주택 가격이 하락한 이후 박근혜 정부가 주택 시장 정상화 정책을 편 것도 이와 무관하지 않다는 평가다. 박근혜 정부는 경기 회복을 위해 각종 규제를 완화했다. 서민 주거 안정 정책을 포함해 대출 규제 문턱을 대폭 낮추면서 ‘빚내서 집 사라는 부동산 정책’이라는 비판을 받기도 했다.당시 최경환 부총리 겸 기획재정부장관은 ‘초이노믹스’로 불리는 경기 부양책으로 전 금융권에 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 70%로 일괄 적용했다. 예를 들어 LTV가 70%면 10억원짜리 아파트를 구매하려는 개인이 빌릴 수 있는 주택담보대출액은 최대 7억원이라는 뜻이다. 현재 규제 지역의 경우 무주택자는 LTV 50%, 다주택자는 30%로 제약을 받는 것과 비교하면 얼마나 파격적인 조건인지 짐작할 수 있다. 믿을 곳은 서울 ‘똘똘한 한 채’정부의 부동산 안정(정상)화 정책이 상황에 따라 수시로 바뀌고 다주택자에 대한 규제는 강화하면서 주택시장의 매수세는 ‘똘똘한 한 채’로 집중되고 있다. 소득 증가, 대형 아파트 공급 부족, 교통과 직주근접 등 이점을 지닌 서울 강남 등 초고가 아파트가 인기를 끌고 있는 것이다. 주택 가격 상승기에는 매매 시장을 선도하고 하락기에도 상대적으로 타격을 덜 받는다는 것도 똘똘한 한 채의 특징이다.지난해 7월 한국은행이 ‘거시건전성 정책이 우리나라 가구의 부채 및 자산 불평등에 미친 영향’ 보고서를 보면 2017년부터 시행한 부동산 조정대상지역에 대한 LTV, DTI 규제 강화가 가계부채를 잡는 데는 효과가 있었지만, 해당 지역의 주택자산은 오히려 증가한 것으로 나타났다. 조정대상지역에 대출 규제를 강화했음에도 주택자산은 9.3% 증가했다는 것이다. 대출 규제가 강화됐던 부동산 조정대상지역 대부분이 서울이었던 것을 고려하면 부동산 매수세는 서울로 몰렸다는 뜻으로 풀이된다.지난달 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 등) 가격이 0.05% 내린 가운데서도 서울(0.00%→0.09%)은 보합에서 상승 전환한 것으로 나타났다. 서울 안에서도 성동구(0.25%), 용산구(0.22%), 마포구(0.21%), 광진구(0.13%), 서초구(0.2%), 송파구(0.2%)가 상승세를 보였다.

2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

‘도시는 평평하지 않다’. 이는 도시의 공간지형을 말하는 것이 아니다. 도시의 경제지형을 말하는 것이다. 어떤 도시는 흥하고 어떤 도시는 쇠퇴한다. 지도상에서 점과 같았던 도시들이 수천 개의 기업들과 수백만 개의 일자리가 생기면서 거대도시로 변모하기도 하고 새로운 경제수도들이 과거의 경제수도들을 대체하기도 한다. 번성한 도시도 내부를 자세히 살펴보면 모두가 잘사는 것도 아니다. 그리고 이러한 격차는 점점 더 강화되면서 도시의 경제지형상 특정지역을 더 뾰족하게 만드는 원인이 된다. 도시의 경제지형을 설명하는 지표는 여러 가지가 있는데 그 중 개인소득, 자산(주택가격 포함)이 대표적이다. 우리나라는 도시별, 동네별 집값 차이가 현격하다. 서울에서는 전세보증금 수준의 자금이지만 이 돈을 들고 지방에 내려가면 손쉽게 주택 매매가 가능하다. 반대로 지방에서 집을 팔아 자금을 마련해 서울로 와도 전세보증금을 내기 어려운 경우가 많다. 도시 내부에서도 이러한 격차는 있다. 어떤 지역은 집값이 비싼 반면, 어떤 지역은 집값이 지방도시 수준이거나 더 낮다. 더 이해가 안되는 것은 바로 전세가격의 수준이다. 주택가격 지표 중에는 ‘전세-매매비율‘이라는 지표가 있다. 전세가격을 매매가격대비 비율로 환산한 값이다. 2023년 10월 말 기준, 서울 아파트의 전세-매매비율은 47.2%이고 경기도는 59.3%이다. 6개 광역시 평균이 58.6%인 것에 비하면 경기도의 아파트 전세-매매비율이 매우 높은 편이다. 전세가 상승, 1980년대 말부터 본격화그런데 이들 지역 내부에서는 구별로 편차가 더 크다. 서울에서 전세-매매비율이 가장 높은 지역은 금천구(59.5%)이고 가장 낮은 지역은 강남구(40.62%)다. 경기도의 경우 양평군(76.6%)이 가장 높고, 과천시(48.9%)가 가장 낮다. 집값의 차이는 대부분 쉽게 이해하는데 반해, 전세가격의 수준은 좀처럼 이해가 되지 않는다. 왜 어느 지역에서는 집값 절반의 돈으로 전세를 얻을수 있는 반면, 어떤 지역에서는 집값의 3분의 2 이상의 목돈이 필요한 것일까. 우선 전세가격 변화의 역사를 살펴보자.공식적인 통계가 집계된 이후 전세가격 변동 폭이 가장 컸던 시기는 1980년대 말이었다. 당시 전세가격 상승률은 전국 기준, 연 20% 이상으로 3년이나 지속 상승했다. 이 당시 신문기사를 찾아보면 급등한 전세가격 때문에 수도권에서는 임차인이 자살을 한 사건도 있었다.문제는 전세가격 뿐만 아니라 주택매매가격도 함께 급등했는데 결국 이는 주택 200만가구 공급계획이 발표되는 직접적인 계기가 됐다. 이때까지만 해도 전세방식은 집주인이나 세입자 모두에게 이득이었다. 전세보증금은 집주인 입장에서 무이자 차입금으로 볼 수 있다. 1970∼80년대 고도 성장기에는 주택 구매수요가 많았지만 대출 금리가 높고 대출자체도 어려웠다. 전세보증금은 별도의 대출이자가 필요하지 않아 전세를 끼고 주택을 사두는 수단이 됐다. 또한 전세보증금을 많이 받을 이유도 없었다. 몇 년만 지나면 주택가격이 상승해서 매매차익을 얻을 수 있어서다. 그저 전세는 주택 구입 시 레버지리를 일으켜 처분 전까지 활용하는 금융조달 수단의 일종이었던 셈이다. 전세가격 급등에 세입자 고통은 컸지만 그들 입장에서도 전세가 유용한 점은 있었다. 내 집 마련을 위한 저축의 기능이 있었기 때문이다. 전세는 주택가격의 50%만 지불하고도 주거 서비스를 누릴 수 있었고 2년이 지나면 원금을 고스란히 돌려받았다. 전세로 몇 년 살다가 모은 돈을 보태 조금 더 비싼 전세주택으로 몇 번 이사를 하다가 결국은 내 집을 마련하는 사람이 많았다. 1997년 말 외환위기…전세 시장 구조변화의 시작그러나 1997년 말 외환위기는 주택시장의 커다란 구조변화를 일으키는 계기가 됐다. 그리고 그 여파는 전세시장에서도 나타났다. 당시 주택 매매가격은 물론, 전세가격이 급락했다. 1998년 전국의 주택 전세가격은 18.4%나 하락했다. 이는 통계가 집계된 이래 최대 하락치다. 급락한 전세가격 때문에 집주인으로부터 전세보증금을 제 때 돌려받지 못하는 사태가 늘었다. 일명 ‘역전세난’의 시초가 된 것이다. 그러나 전세 수요는 금방 회복됐다. 특히 이 당시에는 기업의 대대적인 구조조정이 수반되면서 일자리를 잃은 가장들이 사업자금을 마련하려고 주택을 처분하고 전세로 거주하는 일이 많았다. 주택 구매 수요는 적었지만 전세 수요는 많았던 것이다. 주택 매매가격은 영원히 상승하지 않을 것이라는 시장의 믿음이 확산되면서 구매를 꺼리는 분위기였다. 그러자 지금처럼 전세주택의 월세 전환이 늘기 시작했다. 그렇지만 이 당시의 월세 전환은 그리 오래 지속되지 못했다. 이미 전세매매비율이 60%를 넘어선 상황에서 월세 전환율은 10%를 넘었고 대신 주택담보대출 금리는 크게 낮아지자 주택 구매자가 늘어난 것이다.전세가격 상승과 월세 전환 압박이 오히려 전세가구를 매매로 전환시키는 힘이 됐다. 매매 수요 증가로 주택매매가격이 다시 급등했고 월세 전환추세는 다시 수그러들게 됐다. 전세가격이 상승했지만 매매가격에 비해 속도가 느렸다. 실제 2008년까지 전세가격 대비 매매가격의 비율은 40% 이하로 급감하게 된다. 2000년대 전세시장에서 특징적인 것은 대규모 재개발, 재건축 사업으로 국지적인 전세가격 변동폭이 컸다는 점이다. 사업 착공 당시에는 이주 수요 때문에 전세가가 폭등하지만 완공시기에는 오히려 전세물량이 증가해 전세가가 크게 하락하는 역전세가 나타나기도 했다. 이 때의 영향으로 서울시는 지금도 재개발, 재건축 사업의 인허가 과정에서 물량을 조정해 이주시기를 분산시키고 있다. (다음편에 계속)