서울 집값 양극화가 더욱 심화하면서 아파트 가격 상위 20%와 하위 20%의 격차가 역대 최고 수준으로 벌어졌다.3일 KB국민은행의 월간 주택 시계열에 따르면 지난달 서울 지역 아파트값 5분위 배율은 5.5로, 2008년 12월 통계 조사 이래 역대 최대를 기록했다.5분위 배율은 주택가격 상위 20% 평균(5분위)을 하위 20% 평균(1분위)으로 나눈 값으로, 고가주택과 저가주택 간의 가격 격차를 나타내는 지표다.5분위 배율이 5.5라는 것은 상위 20% 아파트 1채 가격으로 하위 20% 아파트를 평균 5.5채 살 수 있다는 의미와도 같다.서울 아파트 5분위 배율은 지난 2022년 12월 4.5에서 올해 4월 5.0으로 확대된 뒤 지난 8·9월에는 두 달 연속 5.4를 기록했고, 지난달에 5.5배로 격차가 커졌다.'똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인기지역 고가 아파트 위주로 가격이 크게 오르면서 고가와 저가 아파트 간의 양극화가 더욱 심화한 것이다.지난달 서울 아파트 1분위 평균은 4억9061만원, 5분위 평균은 26억8774만원으로, 1분위 아파트는 전월(4억9011만원)보다 0.11% 오른 데 비해 5분위 아파트는 전월(26억5117만원) 대비 1.38% 상승했다.전국의 아파트 5분위 배율은 10.93으로 역시 역대 최대 격차를 이어갔다. 상위 20% 아파트 1채로 하위 20% 아파트를 11채 가까이 살 수 있는 셈이다.지방 아파트값 하락 여파로 지난달 전국 기준 1분위 평균가는 1억1672만원을 기록하며 전월(1억1683만원)보다 0.1%가량 떨어졌으나, 5분위 평균가는 12억7623만원으로 전월(12만6829만원)보다 0.6% 상승했다.

특례보금자리론이 출시 한 달만에 누적 신청금액 17조원을 훌쩍 넘겼다.한국주택금융공사는 지난달 28일 기준 특례보금자리론은 7만7000명, 17조5000억원이 접수됐다고 7일 밝혔다. 특례보금자리론은 지난 1월30일 신청‧접수를 시작했다.특례보금자리론이란 차주들의 고금리 부담을 덜어주기 위한 정책금융상품으로 고정금리 주택담보대출이다. 9억원 이하 주택이 대상이며 차주 소득에 관계없이 최대 5억원을 대출받을 수 있다. 특례보금자리론 금리는 일반형 연 4.15~4.45%, 우대형 연 4.05~4.35%다. 특례보금자리론 신청 금액 중 자금 용도는 기존대출 상환이 54.9%(4만2000건)로 가장 큰 비중을 차지했다. 신규주택 구입은 37.2%(2만9000건), 임차보증금 반환은 7.9%(6000건)를 차지했다.주택금융공사 관계자는 “기존대출의 이자부담을 줄이고자 하시는 분들 외에도 부동산 경기상황 등으로 주택구입을 망설이시던 분들이나 전세가격 하락에 따라 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 분들 등 다양한 분들이 특례보금자리론을 찾고 있는 것으로 보인다”고 말했다.특히 저소득층·저가주택 거주 등 경기 둔화 취약자가 특례보금자리론을 많이 신청한 것으로 나타났다. 부부합산 연소득 1억원 이하·주택가격 6억원 이하 두가지 요건을 모두 충족해야 하는 우대형 특례보금자리론 신청자가 4만9000명으로 전체 신청자의 63.3%를 차지했다. 저소득청년·신혼부부·장애인·다자녀 등 사회적 배려가 필요해 우대금리를 신청한 금융소비자도 1만1000명으로 14.8%를 차지했다.전체 신청자의 소득과 주택가격 분포를 살펴보면, 부부합산 소득이 7000만원 이하인 신청자는 4만6000명으로 전체 신청자의 약 60%를 차지했다. 부부합산 3000만원 이하 신청자는 8261명으로 10.8%를 차지했다. 6억원 이하 주택의 신청건수가 5만5000건으로 전체 신청건수의 72.3%를 차지했다. 이 가운데 3억원 이하 주택을 대상 신청자는 1만4000명으로 18.5%를 차지했다.아울러 특례보금자리론은 시중은행의 주택담보대출에 비해 지방 거주자들의 신청이 상대적으로 높게 나타났다. 시중은행의 주택담보대출은 수도권 69.8%, 지방(비수도권) 30.2% 비중으로 공급되고 있다. 이에 비해 특례보금자리론 신청금액은 수도권 62.4%, 지방 37.6%로, 지방 거주자의 신청금액 비중이 시중은행 공급대비 7%포인트 이상 높게 나타났다.주택금융공사 관계자는 “금리인상·경기둔화 등 우려가 높은 상황에서, 특례보금자리론이 서민·실수요자 분들의 어려움을 조금이나마 덜어드리고 있는 것 같다”며 “앞으로 은행권과 긴밀히 협의해 대면채널을 확대해 나가는 등 보다 많은 분들이 손쉽게 특례보금자리론을 이용할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추면서 토지·주택 등의 공시가격이 하락할 전망이다. 고가 주택이 많은 서울 강남 3구(강남·서초·송파)등이 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 크고, 내년도 세금 부담도 다소 줄어들 것으로 보인다. 공시가격과 공시지가는 보유세를 비롯해 건강보험료·기초생활보장 수급자 대상 선정 등 60여 가지 행정지표로 활용돼 파급 효과가 크다. 다만 국회를 아직 통과하지 못한 종합부동산세(종부세) 개정안과 내년도 공정시장가액비율이 어떻게 결정되는 지에 따라 실제 체감하는 세 부담이 크게 달라질 것으로 예상된다. ━ 공시가격 현실화율 하향 조정…전국 공시지가 하락 14일 국토교통부에 따르면 내년도 전국 표준지(토지) 공시지가 변동률은 -5.92%로, 올해(10.17%)보다 16.09%포인트 낮아졌다. 전국 표준 단독주택 변동률도 -5.95%로 올해(7.34%) 대비 13.29%포인트 하락했다. 올해 10월까지 전국의 주거용 지가 상승률은 2.47%이고, 단독주택 시세는 1.86% 올랐다. 내년도 표준지 공시지가 현실화율은 65.4%로 올해(71.4%)보다 낮아져, 2020년 현실화율(65.5%) 수준으로 조정됐다. 표준주택 공시가격 현실화율도 올해 57.9%에서 53.5%로 2020년(53.6%) 수준이다. 현실화율이 하향 조정되면서 전 지역에서 공시지가는 낮아졌다. 지역별로 보면 표준지 공시지가 하락률은 ▶경남(-7.12%) ▶제주(-7.09%) ▶경북(-6.85%) ▶충남(-6.73%) ▶울산(-6.63%) 순으로 컸다. 이어 ▶전북(-6.45%) ▶충북(-6.43%) ▶인천(-6.33%) ▶광주(-6.27%) ▶전남(-6.13%) ▶대전(-6.10%) ▶대구(-6.02%) 등도 6%대 하락률을 기록했다. 서울은 5.86% 하락했고 ▶강원 -5.85% ▶부산 -5.77% ▶경기 -5.51% ▶세종 -5.30% 등이었다. 20년째 전국에서 가장 비싼 표준지 자리를 지키고 있는 명동 네이처리퍼블릭의 1㎡당 공시지가는 올해보다 7.9%(1490만원) 내린 1억7410만원을 기록했고, 명동 우리은행 본점 부지는 1㎡당 1억8750만원에서 1억7270만원으로 7.9% 떨어졌다. 표준지 이용 상황별로는 임야가 6.61% 하락해 가장 크게 떨어졌고, 농경지(-6.13%), 주거용(-5.90%), 공업용(-5.89%), 상업용(-5.88%) 순이었다. 강남3구·마용성 공시가 하락률 10% 안팎 표준주택 공시가격도 2020년 수준으로 하락했다. 시도별로 보면 ▶서울 -8.55% ▶경기 -5.41% ▶제주 -5.13% ▶울산 -4.98% ▶대전 -4.84% 순으로 하락률이 높았다. 서울에서는 강남구가 -10.68%로 가장 크게 하락했고, 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%) 등 강남3구의 하락률이 1위부터 3위를 차지했다. 동작구(-9.38%)와 강동구(-9.46%)도 강남3구와 함께 높은 하락률을 보였다. ‘마·용·성’ 중 용산구(-9.84%)와 마포구(-9.64%)가 뒤를 이었다. 이는 저가주택에 비해 현실화율이 높게 책정됐던 고가주택이 많은 지역일수록 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 크기 때문이라고 국토부는 설명했다. 노원구(-6.16%)·도봉구(-4.55%)·강북구(-4.73%) 등 ‘노·도·강’ 지역 하락률은 서울 평균(-8.55%) 이하였다. 내년 1월 표준 단독주택 공시가격이 확정되면 지자체에서 이를 토대로 개별 단독주택의 공시가격을 산정해 발표한다. ━ 종부세 다주택자 중과세율·공정시장가액비율 관건 공시가격이 낮아지면서 소유주들이 내년에 납부할 세금은 줄어들 전망이다. 다만 공시가격이 인하되면서 과세표준은 낮아졌지만, 종부세 개정안과 공정시장가액비율이 향후 실제 세 부담을 결정짓는 데 관건이 될 전망이다. 여야는 종부세 상 중과세율을 적용하는 다주택자 범위를 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소하고, 3주택 이상 보유자도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율을 적용하는 내용 등을 골자로 한 개정안에 합의했다. 현행 종부세법은 다주택자에는 1.2~6.0%까지 높은 세율을 적용하지만 1주택자 등에는 0.6~3.0%의 낮은 세율(일반세율)을 적용한다. 아울러 종부세 기본공제 금액도 1가구 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로, 기본공제는 6억원에서 9억원으로 인상하는 방안에도 협의를 마쳤다. 다만 과표 12억원을 넘는 3주택 이상자에게 적용하는 중과세율은 아직 합의를 하지 못해 변수가 될 수 있다. 종부세에 영향을 미치는 공정시장가액비율도 세금을 결정짓는 주요 요인이다. 공정시장가액비율은 정부가 60~100% 범위에서 시행령으로 조정할 수 있다. 정부는 지난 6월 '지방세법 시행령'을 개정해 올해 한시적으로 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 낮추기도 했다. 정부가 1주택자 내년도 재산세를 2020년 이전 수준으로 환원하기 위해 내년에도 공정시장가액비율을 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획을 밝힌 데 따라 추가로 인하가 이뤄질 가능성도 있다. 구체적인 인하율은 내년 3월 공동주택 공시가격이 공개된 이후 4월께 확정할 예정이다. 다주택자와 법인의 경우 올해 인하하지 않아 당초 60%였던 공정시장가액비율을 내년에도 유지하되, 최근 주택가격 하락을 고려해 일부 미세조정할 계획이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2023년도 표준지 공시지가(안) 및 표준주택 공시가격(안)의 하락은 주택시장의 저구매, 저거래 움직임 속 보유에 대한 부담을 낮추고 몇 년 간 가파르게 상승한 공시가격 변동으로 인한 조세 불만을 다독이겠다는 의도로 풀이된다”고 말했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “매수심리가 크게 위축돼 있어 거래절벽이 이어지고 있고 거래 시 취득세와 양도세 등이 발생할 수 있어 빈번한 거래로 이어지기 쉽지 않다”며 “무엇보다 고금리 기조가 유지되고 있는 상황에서 경기 침체 우려와 함께 내년 저조한 경제성장률 전망 등의 영향으로 거래 활성화로 이어지기에는 한계가 있을 것으로 보인다”고 분석했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

최근 3년 반 동안 4만명이 넘는 개인이 지방의 공시가격 3억원 이하 저가주택을 17조원 가까이 사들인 것으로 나타났다. 이 가운데 구매금액 상위 10명의 다주택자는 공시가격 3억원 이하 지방 저가주택을 915가구 매입했다. 17일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 민홍철 의원이 국토교통부로 제출받은 자료를 분석한 결과, 지난 2019년부터 2022년 7월 말까지 수도권과 광역시, 특별자치시를 제외한 지방에서 공시가격 3억원 이하의 저가주택을 2건 이상 구매한 개인은 모두 4만1968명이었다. 이들이 기간 내 사들인 주택은 11만4670가구였고, 구매금액은 총 16조9062억6500만원에 달했다. 구매 주택은 지역별로 경남이 2만3133건(4조2959억1300만원)으로 가장 많았고 ▶충남 2만853건(2조9752억6800만원) ▶경북 1만7565건(2조4954억6800만원) ▶충북 1만5366건(2조1697억4200만원) ▶전북 1만4020건(1조9046억4400만원) ▶강원 1만2826건(1조6836억4500만원) ▶전남 9750건(1조1131억6800만원) ▶제주 1157건(2684억1600만원) 순이었다. 이 가운데 구매건수 기준으로 상위 10명의 다주택자가 최근 3년 반 동안 매입한 주택 수는 총 915가구에 달했다. 1인당 평균 90가구 넘는 주택을 사들인 것이다. 지역별로는 충남이 359건으로 가장 많았고 ▶전남 248건 ▶전북 163건 ▶경북 67건 ▶강원도 50건 ▶충북 26건 ▶경남 2건이었다. 최다구매자는 1982년생으로 최근 3년 반 동안 공시가격 1억원 안팎의 지방 저가주택 137가구를 매입했다. 또 1984년생인 구매자는 같은 기간 112가구를 사들여 그 뒤를 이었다. 부동산 전문가들은 최근 정부가 종합부동산세 부담 완화를 위해 공시가격 3억원 이하 지방(수도권·특별자치시·광역시 제외 지역) 1주택에 대해서는 보유 주택수에서 제외하기로 함에 따라 최근 침체한 주택경기가 회복될 경우 지방 저가주택에 매수세가 몰릴 수 있다고 예상한다. 민홍철 의원은 “윤석열 정부의 종부세 완화 방안은 지방 부동산 시장에 투기 세력을 마음껏 풀어주는 것과 마찬가지”라며 “지방에서 터를 잡고 살아가는 주택 실수요자들이 피해 보지 않도록, 진정성 있고 세심한 주거안정 정책이 마련돼야 한다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

윤석열 정부가 주택 수에 따라 징벌적으로 세금을 물리는 현행 종합부동산세(종부세) 제도에 대해 전면 개편에 나선다. 내년부터 적게는 수백만원, 많게는 수천만원의 다주택자의 종부세가 줄어들 것으로 보인다. 다만 보유세 부담이 낮아지더라도 대내외 불확실성에 주택 추가 매수가 쉽지 않은 등 ‘거래절벽’ 현상은 당분간 지속될 전망이다. 21일 정부의 세제 개편안에 따르면 내년부터 종부세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환할 방침이다. 따라서 현행 다주택 중과세율(1.2∼6.0%)은 폐지되고, 다주택자도 1주택자와 같은 기본세율을 적용받게 된다. 기본세율 자체도 현재 0.6∼3.0%에서 0.5∼2.7%로 내려간다. 현재 다주택자(조정대상지역 2주택 이상·3주택 이상)는 1주택 기본 세율(0.6∼3.0%)보다 높은 1.2∼6.0% 중과세율로 세금을 낸다. 하지만 새 과세 체계는 ▶3억원 이하 0.5% ▶3억~6억원 0.7% ▶6억~12억원 1.0% ▶12억~25억원 1.3% ▶25억~50억원 1.5% ▶50억~94억원 2.0% ▶94억원 초과 2.7% 등 8단계로 개편된다. 기본세율이 줄어들면서 1주택자도 혜택을 보지만, 다주택자의 세금 부담이 대폭 줄어들 전망이다. 세 과세 체계를 적용하면 12억~25억원 다주택자 세율은 3.6%에서 1.3%로 반토막이 된다. 또 94억원 초과 다주택자 세율은 현 6.0%에서 2.7%로 절반 이상 줄어들게 된다. 세부담의 급증을 방지할 목적의 주택분 종부세 세부담 상한은 현행 150%~300%에서 주택수 상관없이 150%로 고정된다. 다만 법인은 상한 없는 현재 규제가 지속될 예정이다. 내년부터는 종부세 기본공제 금액도 6억원에서 9억원으로 상향 조정된다. 납세 의무자별 주택 가격 합산액이 공시가격 기준 9억원, 시가 기준으로 약 13억원 이하면 종부세를 내지 않는다는 의미다. 종부세는 개인별로 보유한 주택 공시가격의 합산액에서 기본공제 금액을 빼고 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 공제 금액이 올라갈수록 세 부담은 내려간다. 특례 대상인 1세대 1주택자에 대해서는 올해만 14억원의 특별공제를 적용하되 내년부터는 양도소득세 비과세 기준(고가주택 기준)에 맞춰 공제금액을 기존 11억원에서 12억원으로 올리기로 했다. 아울러 올해부터 1세대 1주택 고령자·장기보유자(만 60세 이상이나 주택 5년 이상 보유 등)의 종부세 납부를 상속·증여·양도 시점까지 납부 유예하고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 종부세 특례도 시행된다. 추경호 부총리 겸 기재부 장관은 “지난 몇 년간을 보면 종부세 제도로 부동산 시장을 안정시키겠다고 해서 종부세에 지나치게 의존했다”며 “결과적으로 종부세가 하나의 징벌적 과세가 되고, 실제로 시장을 안정시키는 효과가 없이 비정상적으로 운영이 됐다”고 지적했다. 추 부총리는 이어 “최근 부동산 시장이 안정세를 보인다고 생각한다”며 “따라서 종부세 체계를 개편하기에도 적기”라고 덧붙였다. ━ 거래 시장 활성화는 ‘제한적’ 당초 종부세율은 보유 주택 수에 상관없이 0.5∼2.0%였으나, 문재인 정부의 9·13 대책을 계기로 2019년부터 다주택자에 대한 중과세율이 도입됐다. 특히 작년부터는 세율이 추가로 오르면서 다주택 중과세율이 1주택의 2배에 달하는 수준으로 치솟았다. 이후 서울 강남 등 고가 지역을 중심으로 똘똘한 한 채를 찾는 수요가 몰려들기 시작했고, 일각에서는 담세 능력에 맞지 않게 세금 부담이 왜곡되는 부작용도 발생했다. 서울에 수십억 원짜리 아파트 1채를 보유한 사람보다 수억대 아파트 2채를 보유한 사람이 더 높은 세율을 부담하게 되는 현상이 초래됐다. 하지만 전문가들은 그간 다주택자에 대한 과도한 보유세 과세로 번지기 시작했던 이른바 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상이 이번 세제 개편 발표에 따라 누그러질지에 대해선 ’미지수‘라는 시선을 보낸다. 또한 침체된 거래 시장의 활성화를 넘어 집값까지 자극할 수 있다는 전망이 제기되기도 했지만 그럴 가능성은 작다는 분석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “똘똘한 한 채 선호는 고가지역을 중심으로 재편되고 굳어질 가능성이 있다”고 진단했다. 서진형 공동주택 포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “(똘똘한 한 채 선호현상)은 큰 변화가 없다”며 “조세 제도의 단편적인 개편이 아니라 보유세는 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 갔어야 했다. 거래절벽 현상도 그대로 이어질 것으로 본다”고 말했다. 함염진 직방 랩장은 “금리 인상, 가격 고점인식, 경기 위축, 거래 관망 등 주택시장의 하방압력이 높은 상황이라, 보유세 부담이 낮아졌다 해서 주택을 추가 구입하거나 거래시장이 활성화되는 것을 기대하는 것은 제한적”이라고 말했다. 함 랩장은 이어 “다만, 이미 주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다”며 “특히 조정대상지역내 다주택자라면 내년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제가 종료될 시점까지 매각을 결정해도 된다”고 설명했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

7.10 부동산안정화대책 이후 취득세 중과 대상에서 제외된 저가 아파트가 규제 사각지대로 알려지면서 일명 ‘갭투기’에 활용된 사례가 다수 나타났다. 법인·외지인은 공시가격 1억원 이하 아파트를 사들여 몇 달 만에 실수요자 등 현지인에게 오른 가격에 매도했다. 일부는 미성년자 편법증여 등 위법 의심사례로 적발되기도 했다. 국토교통부는 7.10대책이 시행된 2020년 7월부터 지난해 9월까지 법인과 외지인의 저가아파트 매수 사례 총 8만9785건을 조사한 결과 1808건이 이상거래, 이중 570건이 위법의심 사례로 나타났다고 3일 밝혔다. 또한 조사를 처음 시작한 2020년 7월 아파트 거래의 29.6%에 불과했던 법인·외지인 거래 비중이 12월 36.8%로 높아진 뒤 지난해 8월 51.4%로 절반을 넘겼다. 비교적 체급이 작은 저가주택을 중심으로 거래가 늘며 투자자들이 대거 유입된 것으로 풀이된다. ━ 외지서 온 투자자, 4달 만에 현지인에 1700 올려 매도 7.10대책은 다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과를 통해 주택 투기를 원천 차단하는 것을 골자로 한다. 특히 해당 대책으로 인한 세법개정에 따라 조정대상지역 3주택, 비조정대상지역 4주택부터 취득세율이 12%로 높아졌다. 법인의 경우 기존 보유주택 수와 상관없이 어느 지역이든 12%가 적용된다. 그러나 개별주택 공시가격 1억원 이하 주택은 이 같은 취득세 중과 대상에 포함되지 않는다. 통상 서민 수요가 많은 지방이나 수도권 변두리 1억원~2억원 미만 저가주택이 여기 속한다. 때문에 취득세 중과 시행 초기부터 다주택자, 법인 등 투기수요가 이런 저가주택에 몰리고 있다는 우려가 지속적으로 제기됐다. 실제로 이번 국토부 조사기간 동안 법인 및 외지인이 거래한 저가아파트 중 임대보증금 승계금액 비율이 59.9%로 나타났다. 저가아파트 거래 전체 거래를 평균 냈을 때 1채 당 매수금액 중 60% 정도가 전월세 보증금을 끼고 있었다는 뜻이다. 즉 외지인의 저가주택 거래 대부분이 본인 자금을 적게 투입하면서 집값 상승의 시세 차익을 노리는 ‘갭투자’였다는 점을 보여준다. 이들 중 일부는 단기매매를 통해 높은 시세차익을 올렸다. 2020년 7월부터 2021년 9월까지 법인·외지인이 15개월 내에 매수·매도한 사례는 6407건이며 평균 보유기간은 4개월에 불과했다. 이들의 평균 매매차익은 1745만원으로 저가아파트 전체 평균 매매차익 1446만원보다 20.7% 높았다. 이 같은 사례에서 매수인 40.7%가 현지인이었다. ━ 미성년자가 12채 갭투기…편법증여 의심 저가아파트 수십 채를 거래하는 과정에서 위법을 저지른 경우도 있었다. 한 미성년자는 임대보증금을 안고 아파트 12채를 갭투자하면서 이 보증금 외 자금을 부친에게서 송금 받았다. 국토부는 편법증여가 의심되는 사례라면서 국세청에 관련 내용 일체를 통보했다. 국세청은 세무조사를 통해 편법증여가 사실로 밝혀진다면 탈루세액을 추징할 예정이다. 이밖에 본인과 배우자, 친형 명의로 된 아파트 32채의 소유권을 본인이 대표로 있는 법인에 넘겨 단기에 매도한 사례도 있었다. 국토부는 법인 명의를 통해 주택을 매도하는 방식으로 개인 다주택자에 적용되는 양도세 중과를 회피하려는 법인 명의신탁 사례로 보고 경찰청에 해당 내용을 전했다. 개인사업자가 기업자금대출을 받아 아파트 매수에 활용한 사례도 있었다. 이는 대출용도 외 유용으로 금융위 조사를 통해 대출을 회수조치를 당할 수 있다. 한편 법인·외지인 저가아파트 거래를 지역별로 보면 충청남도 천안·아산이 약 8000건으로 1위를 부산과 경남 창원이 약 7000건으로 2위를 기록했다. 수도권인 인천과 경기도 부천도 약 6000천, 충북 청주가 약 5000건, 광주광역시가 약 4000건으로 그 뒤를 이었다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

올해 저가주택 거래가 경북·충남·경남에서 가장 많이 이뤄진 것으로 드러났다. 올해 공시가격 1억원 이하 주택 매매 건수가 경북·충남·경남에서만 1만건을 넘었다. 다른 지역에 비해 저가 주택 거래가 유달리 두드러진 지역으로 분석됐다. 이에 정부는 세금 규제를 피하려는 법인·외지인의 매집 행위로 해석하고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “이들의 저가 주택 매집 정황을 포착했다”며 업·다운계약, 명의신탁, 자금 조달, 거래가격 등을 검토 선별해 수사 의뢰하겠다”며 전수 조사 의지를 밝혔다. 공시가격 1억원 이하 주택 거래가 지방에서 활발한 것으로 확인되면서, 정부의 칼날이 지방으로 옮겨간 투기 수요를 향할 것으로 보인다. 가 부동산정보제공업체 직방과 함께 국토교통부(국토부) 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 들어 지난 11월 17일까지 전국에서 1억원 이하 주택 거래는 총 8만6238건에 달하는 것으로 집계됐다. 이 가운데 수도권에 속하는 경기도를 제외한 전국 지방 7개 도와 제주도에서의 거래가 총 6만6483건(77.1%)을 차지했다. 10건의 거래 중 7~8건이 지방 광역 도에서 이뤄진 것이다. 지역별로 보면 경북(1만2182건), 충남(1만1249건), 경남(1만581건)이 올해 1억원 이하 주택 거래가 각각 1만건을 넘어 다른 지역에 비해 상대적으로 많았다. 이어 전북(8975건), 충북(8889건), 강원(7799건), 전남(6585건) 순으로 나타났다. 반면, 올해 1억원 이하 주택 거래에서 서울(211건), 인천(1834건), 경기(6311건) 등 수도권이 차지하는 비율은 9.7%(8356건)로, 세종(449건)과 지방 5대 광역시는 13.2%(1만1399건)로 파악됐다. 광주(3134건), 부산(2879건), 울산(2051건), 대전(1909건), 대구(977건) 순이다. 지방에선 저가 아파트 매수 비중이 점점 커지는 추세다. 국토부 실거래가 공개시스템에 기반한 직방 통계 자료에 따르면 11월 1~9일 전국 아파트 매수 실거래가 가운데 1억원 이하 비중은 34.1%로 나타났다. 올해 최고 수준이다. 지난 10월 같은 기간(19.3%)과 비교해 한달 새 15%포인트나 급증했다. 지방의 1억원 이하의 저가 주택에 수요가 몰린 배경엔 여러 요인들을 꼽을 수 있다. ▶집값 급등에 떠밀려난 주택 수요가 보다 저렴한 매물로 몰려들었거나 ▶투기로 추정되는 매집 수요가 수도권 규제를 벗어나 지방으로 이동했거나 ▶관망하던 주택 수요가 대출 규제가 강화되자 매매나 갈아타기에 뛰어들었거나 ▶재개발·재건축·산업단지·교통 등 개발호재를 겨냥한 투자 등이다. ━ 다주택자·법인 저가 아파트 매집 정황 드러나 특히, 다주택자와 법인이 세금 규제를 피해 차익을 키울 수 있다는 이점도 저가 주택 거래 증가의 주된 요인으로 꼽힌다. 지난해 정부가 내놓은 7·10 부동산대책에 따르면 다주택자·법인이 주택을 매수하면 취득세를 기존 1~3%에서 최대 12%까지 중과하기로 했다. 그러나 공시가격 1억원 이하 주택은 취득세 중과 대상에서 빠졌다. 이후 대출 규제가 더해지면서 투기 수요가 저가 아파트에 쏠리기 시작했다는 설명이다. 게다가 집값 상승 흐름을 탄 저가 주택은 시세차익이 커져 투자금 대비 실익을 키울 수 있는 점도 투자심리를 자극한 것으로 보인다. 이런 분석은 국토부 조사에서도 일부 확인됐다. 국토부에 따르면 지난해 7~9월 공시가격 1억원 이하 아파트 전체 거래량은 24만6000건이었다. 이 중 법인 6700여개가 2만1000건(8.7%), 외지인 5만9000여명이 8만건(32.7%)을 매수한 것으로 드러났다. 다주택자·법인이 전체 아파트 거래의 40%를 매집한 것이다. 이에 정부는 법인과 외지인 등의 공시가격 1억원 이하 저가 아파트 집중 매수 사례를 전수 조사하는 데 착수했다. 부동산 투기가 지방으로 실제 확산하고 있다고 판단해, 갭 투기 수요를 솎아내겠다는 방침이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 17일 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 “1~9월 중 공시가격 1억원 이하 저가주택의 거래량이 증가하고 있으며, 특히 하반기 들어서는 일부 법인·외지인을 중심으로 업·다운계약, 명의신탁 등을 통해 저가주택을 매집하는 정황을 포착했다”고 말했다. 앞서 정부는 지난해 하반기부터 올해 9월까지 저가 아파트를 매수한 법인·외지인의 거래에 대해 지난 11일부터 자금 조달계획, 매도·매수인, 거래가격 등을 종합 검토 중이다. 이에 홍 부총리는 “현재 이상 거래를 선별하는 작업에 착수했다”며 “시장 교란 행위는 유형·빈도·파급효과를 불문하고 끝까지 추적해 확인될 경우 수사 의뢰 등 엄중 조치할 것”이라고 강조했다. 정지원 기자 jung.jeewon1@joongang.co.kr

정부가 부동산 중개보수 상한 요율을 일부 낮추는 방안을 추진하고 있지만, 지역에 따라 0.1%포인트 올릴 수 있도록 하면서 수수료 개선 취지가 무색해졌다는 평가가 나오고 있다. 국토교통부(국토부)는 시세 6억~9억원짜리 주택을 매매할 때 중개 수수료 상한 요율을 0.5%에서 0.4%로 내리도록 했는데, 지방자치단체(지자체)가 상한 요율을 0.5%로 올릴 수 있기 때문이다. 6억원 미만 주택을 매매할 때 수수료 상한 요율은 종전과 같은 수준이다. 하지만, 만약 지자체가 이 가격대 수수료 상한을 높일 경우 주택을 사고파는 사람들의 중개 수수료 부담은 더 커질 가능성도 배제할 수 없게 됐다. ━ 정부가 숨긴 ‘중개 수수료 상한 0.1%p 인상 가능성’ 지난 2일 국토부는 부동산 중개보수 개편안을 입법 예고한다고 밝혔다. 현행 시행규칙에는 주택 매매 시 전체 상한 요율을 0.9% 이하 범위에서 조례로 정하도록 규정하고 있는데, 주택 가격대를 세분화하고 일부 구간 상한 요율을 낮추는 게 핵심 내용이었다. 예를 들어 현행 규정에서는 6억~9억원 미만 주택의 중개 수수료 상한 요율은 거래 금액의 0.5%를 넘어갈 수 없도록 하고 있는데, 이를 0.4%로 떨어뜨린다는 것이다. 9억원 이상 주택의 수수료 상한 요율은 0.9%에서 9억~12억원은 0.5%, 12~15억원은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%를 초과할 수 없도록 했다. 이에 대해 국토부는 “주택가격 상승으로 인한 국민의 중개보수 부담이 경감될 것으로 기대한다”고 밝혔다. 문제는 정부가 이번 개편안에 ‘수수료 상한 요율을 지역별로 0.1%포인트 가감할 수 있다’는 내용을 포함했다는 점이다. 지자체가 수수료 상한 요율을 0.1%포인트 올리면 9억원 미만 주택을 거래할 때 수수료율 인하 효과가 사라지기 때문이다. 6억원 미만 주택 거래 시 오히려 수수료 상한선이 올라갈 가능성도 있어 저가 주택을 사고파는 사람들의 부담이 가중될 수도 있다. 국토부의 이번 중개보수 개편안에서 6억원 미만 주택에 대한 수수료 상한 요율은 바뀐 게 없었다. 5000만원 미만 주택 매매 수수료 상한은 0.6%, 5000만~2억원 주택은 0.5%, 2억~6억원 주택은 0.4%로 종전과 같았다. 그런데 이 가격대 수수료 상한도 지자체 재량에 따라 0.1%포인트 올리거나 내릴 수 있도록 하는 방안을 추가한 것이다. 그런데도 정부는 이런 내용을 숨겨왔다. 지난달 20일 정부는 ‘국민 부담 경감을 위한 중개보수 및 중개 서비스 개선 방안 보도자료를 내면서 지역에 따라 수수료율을 0.1% 가감할 수 있다는 내용을 언급하지 않았다. 6억원 이상 주택의 수수료율을 하향하도록 공인중개사법 시행규칙 개정을 추진한다고만 했다. 그런데 2주일 만에 개편안을 입법 예고하면서 수수료율 인상이 가능한 새로운 내용을 추가한 것이다. 국토부 관계자는 와의 통화에서 “수수료율의 0.1%포인트 가감에 대한 내용은 8월 17일 공개토론회를 열었고, 그 과정에서 나왔던 이야기였다”고 해명했다. 하지만 공개토론회에서 오간 이야기를 정부의 공식 발표에 포함하지 않았다가 입법 예고에 갑자기 추가한 이유에 대해서는 밝히지 않았다. 국토부 관계자는 다만 “자세한 이야기를 모두 설명할 수는 없었다”고 해명했다. ━ 고가 주택은 수수료 인하 효과, 저가주택은 글쎄 일각에서는 고가 주택 수수료율을 낮추는 대신 저가 주택 수수료율을 올려 공인중개사의 소득을 보전해 주려는 의도가 아니냐는 지적도 나온다. 지난 2월 국민권익위원회가 부동산 중개 수수료 개편안을 권고하면서 9억~12억원 주택 매매 수수료는 소폭 낮추는 대신 6억~9억원 주택 매매 수수료는 올리면서 비판을 받은 바 있다. 부자들의 부담을 서민들에게 전가한다는 지적이었다. 0.1%포인트 수수료율을 올리거나 내릴 수 있는 권한을 지자체에 준 것에 대해서도 논란이 불거지고 있다. 수수료율 인하 생색은 정부가 내고, 이 때문에 수익이 줄어들 수 있다는 공인중개사들의 반발은 지자체에 떠넘겼다는 것이다. 지난달 20일 한국공인중개사협회는 “정부가 일방적으로 발표한 중개보수 개편안에 대해 절대 수용할 수 없다”는 입장을 담은 성명을 발표했다. 이와 함께 “정부가 부동산 정책 실패를 공인중개사의 희생으로 무마하려 한다”며 투쟁 수위를 높여 대정부 투쟁에 나설 것이라고 했다. 이에 대해 국토부 관계자는 “수수료율이 인상될 가능성이 있다는 점과 정부가 이에 대해 미리 설명하지 않았다는 지적에 대해 알고 있다”면서도 “여러 이해 관계자들의 의견을 수렴해 나온 정책이고 9억원 이상 주택에 대한 수수료율이 떨어진 효과도 있다”고 설명했다. 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

버락 오바마 미국 대통령의 경제운용 능력은 이번 재선에서 핵심 쟁점 가운데 하나였다. 미국의 각종 경제 지표가 그리 좋지 않은 상황에서 오바마의 경제운용 능력에 대한 의문부호가 따랐던 반면 경쟁자인 롬니 공화당 후보에 대해선 호평이 따랐기 때문이다. 선거 전여러 차례 조사에서는 롬니의 경제운용 능력이 오바마보다 나을 것이란 응답이 더 많았다. 하지만 결과는 오바마의 승리로 끝났다.뉴욕타임스는 최근 기사에서 “유권자들이 오바마의 일자리 창출과 세금 인상 등 경제정책에 지지를 보여줬다”며 “반면 롬니의 세금 감면 등에는 거부감이 표출됐다”고 분석했다. 선거 직후 출구조사에선 오바마의 경제정책이 중산층·빈곤층을 위한 것이라고 평한 유권자가 74%였던 데 비해 롬니의 경제정책은 부유층을 위한 것이라고 답한 응답자가 52%로 가장 많았다.부자 증세 드라이브오바마의 일관된 경제정책 중 가장 대표적인 게 부자 증세다. 부자 증세는 이번 재선에서 공화당의 집중 공격을 받았던 키워드다. 오바마는 중산층 이하가 아닌 부유층만을 대상으로 한 증세를 강조한다. 2012년 현재 미국의 소득세율은 소득에 따라 10~35% 사이를 오간다.오바마는 연간소득이 20만 달러(부부 합산 25만 달러)를 넘는 가구에 한해 최고 소득세율을 현행 35%에서 39.6%까지 올리는 것을 목표로 한다. 빌 클린턴 전 대통령이 집권하던 때 수준으로 원상 복구하겠다는 것이다. 클린턴 행정부 시절 증세로 거둔 돈을 교육과 복지, 연구개발 등에 투자해 오히려 2300만개에 달하는 일자리를 창출하고 빈곤층을 줄였다는 게 오바마의 논리다.상속세에 대해서도 단호하다. 롬니가 모든 상속세의 영구 폐지를 공약한 반면 오바마는 350만 달러까지 상속세를 면제하지만 그 이상일 경우 45% 세금을 부과하는 방안을 공약으로 내걸었다. 저소득층에 대한 감세는 연장하는 한편 부유층에 대한 증세는 고삐를 더 바짝 죈다는 방침이다.오바마는 큰‘ 정부론’을 내세운다. 오바마는 정부가 필요에 따라 시장에 적극 개입해 경기 진작에 나서고 시장을 감시해야 한다고 믿고 있다. 시장의 자율성에 중점을 둔 신자유주의 기반의 시장만능주의 만이 능사는 아니라는 것이다. 이 경제관에 따르면 월가의 금융회사들은 가장 대표적인 개혁 대상이 된다.오바마는 리먼 브러더스 사태의 예에서 보듯 2008년부터 지속된 글로벌 금융위기의 본질이 고수익 위험투자에 매진한 월가 금융회사들의 도덕적 해이에 기인한다고 보고 있다. 2010년에 오바마가 도입한 도드·프랭크법안은 비대해진 금융회사들을 적절히 규제하는 것을 골자로 한다. 헤지펀드나 사모펀드 투자, 자기자본거래(볼커룰) 등을 제한하는 내용의 법안이다. 정부의 시장 개입과 강한 규제로 이들의 해이를 막아야 한다는 것이다.오바마가 연방정부 지출액을 국내총생산(GDP)의 22.5% 수준으로 유지하겠다고 밝힌 것도 정부가 적극적으로 나서서 재정적자를 해소하겠다는 의미다. 오바마는 경기 부양에서 긴축보다는 경제성장, 즉 재정 확대와 양적 완화에 초점을 둔다. 2008년 처음 대통령으로 취임한 직후 7870억 달러 규모의 경기부양안을 단행한 게 대표적예다. 오바마는 작년 6월까지 잇단 양적 완화로 2조3500억 달러의 유동성을 시장에 풀어 금리 인하를 유도했다. 올해 9월부터는 매월 400억 달러의 주택담보채권(MBS) 매입에 들어갔다. 다만 재정절벽(재정 지출이 갑작스럽게 중단되거나 급감하는 데 따르는 경제 충격)을 극복하느냐의 여부가 변수로 남아 있다.G2 시대 미국의 라이벌인 중국의 시진핑이 어떤 경제관을 갖고 있느냐도 관심거리다. 시진핑은 후진타오의 뒤를 이어 5세대 국가 주석으로서 중국 경제를 진두지휘하게 된다. 리커창 부총리가 향후 총리로서 경제 분야에서 시진핑을 보좌할 것으로 전망된다. 태자당파인 시진핑은 기본적으로 시장경제를 중시하는 개방주의자다.성장과 자유가 우선이다. 시진핑은 2010년 11월에 싱가포르 방문 당시 리콴유 전 총리 등이 마련한 덩샤오핑 기념비 제막식에 참석해 “덩샤오핑이 ‘발전이 무엇보다 중요한 이론’이라고 한 말은 지금도 적용된다”고 강조했다. G2 시대에 중국의 선결 과제가 성장임을 공식석상에서 강조한 것이다.이는 시진핑의 경제관을 상징적으로 보여준다. 시진핑 지도부가 내수에서 추가 부양을 통해 성장 기조를 유지할 것이란 관측이 지배적인 까닭도 그래서다. 취홍빈 HSBC 수석 이코노미스트는 “시진핑 지도부가 통화 정책을 완화하고 위안화 국제화를 위해 은행 대출보다는 직접적인 채권 발행에 나설 가능성이 크다”고 분석했다. 후진타오 주석이 집권한 동안(2002~2011년) 중국의 연 평균 성장률은 10.6%였지만 올해 3분기에는 7.4%에 머무는 등 최근 성장이 둔화된 상태다. 성장을 무엇보다 중시하는 시진핑이 추가 부양에 힘을 쏟을 것이란 관측이다.다만 시진핑의 경제정책은 성장 일변도에만 초점이 맞춰진 것이 아니다. 성장 속의 분배 강화, 즉 성장과 분배의 균형을 중시한다. 시진핑은 여러 차례 “국가가 부를 독점할 경우 빈부 격차가 커지기 때문에 국부를 민부(民富)로 돌려야 한다”고 주장해 중국 인민들의 지지를 얻고 있다. 후진타오 지도부 집권 말기에 들어 계층간 불균형을 해소하고 지역간 격차를 줄이는 게 과제로 떠오른 만큼 뒤를 이어받은 시진핑도 이를 의식하지 않을 수 없다. 성장 동력을 저해하지 않는 범위 안에서 분배 정책을 강화하는 데 관심을 보이는 것이다.‘양적 성장에서 질적 성장으로’, 현 시점에서 시진핑의 경제관을 가장 잘 압축한 키워드라 할 수 있다. 시진핑이 추가 부양은 하되 고강도의 대규모 부양책을 실시할 가능성은 낮다는 관측이 제기되는 까닭도 그래서다. 후진타오 지도부는 2008년에 대규모 부양책을 썼지만 지방정부의 채무문제가 불거져 고전한 전례가 있다. 시진핑은 대신 민간자본을 유치한 지방정부를 중심으로 개별적 투자정책 확대를 꾀한다는 입장이다. 아울러 서민용 저가주택 공급을 늘리는 등 사회보장책 강화를 목표로 하고 있다.“국부를 민부로 돌려야”내수 안정은 시진핑이 가장 관심을 기울이는 부분이다. 내수에서는 중서부 개발 프로젝트를 지속적으로 추진하는 한편 7대 신성장 산업(친환경·차세대정보기술·바이오·첨단장비제조·신재생에너지·신소재·전기차) 개발계획에 역점을 둔다. 성장 속의 분배 강화라는 경제관도 결국 내수 안정을 위한 기틀이다.아울러 시진핑은 소비 보조금 정책, 서민 소득증대를 위한 소득세 감면, 차등세율 적용 등의 내수 안정책을 추진하고 있다. 이는 소득분배 정책과도 연계돼 추진될 전망이다. 중국 국무원은 올해 연말에 소득분배 개선방안을 내놓을 예정이며 이는 사실상 시진핑 지도부의 첫 작품이다. 고소득자증세, 최저임금 인상, 중소기업 감세, 지역·업종별 임금격차 해소, 건강보험 등 사회보장제도 강화의 내용들이 포함될 예정이다.

올해 들어 중국 경제에 몇 가지 뚜렷한 특징이 나타난다. 우선 금융위기에서 벗어나 빠르게 회복·성장하고 있다. 중국의 실질 GDP(국내총생산) 성장률은 2009년 1분기를 저점으로 상승하기 시작해 올해 1분기에 11.9%를 기록했다.또 인플레이션 압력이 경기회복과 동반해 커지고 있다. 1분기 소비자물가는 2.4%에 불과하지만 물가지수를 구성하는 품목인 물가바스켓이 오랫동안 갱신되지 않은 점과 정부가 가격 통제에 나서고 있다는 점 등을 고려하면 실제 물가는 공식적으로 발표한 수치보다 더 빠르게 상승하는 것으로 추정된다.마지막으로 대외거래가 회복되고 있지만 수출증가 속도보다 수입증가 속도가 빨라 무역수지 흑자 규모가 과거보다 크지 않다. 이런 몇 가지 특징은 현재 중국 경제가 당면한 문제가 무엇인지 알려준다. 불과 1~2분기 전까지만 해도 중국 경제의 최대 문제는 저성장이었다.그러나 현재는 과열이 최대 과제다. 특히 부동산 경기는 과열 조짐이 뚜렷하다. 베이징·상하이·선전 등 1급 도시에서 부동산의 실제 가격이나 거래량이 2009년 하반기 이후 30~50%가량 상승했다고 추정될 정도다. 부동산 과열은 빈부격차 확대, 계층 간 위화감 조성, 금융권 부실 등으로 이어질 가능성이 있다는 점에서 중국 지도부가 심각하게 다루는 문제다.부동산으로 대표되는 과열의 배경에는 풍부한 유동성이 자리 잡고 있다. 3월 현재 중국의 GDP 대비 M2(총 통화량) 비율은 181%로 미국의 59%는 물론이고 일본 159%, 한국 147%보다 높다. 경기회복을 위한 통화완화정책으로 유동성이 급팽창하며 부동산 등 자산시장으로 유입된 것이다.풍부한 유동성을 바탕으로 중국 특유의 투기성향이 더욱 확산된 것 역시 부동산 가격 상승세를 가져왔다. 빠른 성장과 높은 인플레이션 압력으로 부동산 가격 급등 문제가 발생함에 따라 중국 정부는 유동성을 조절하고 과열을 억제하기 위한 정책을 강화하고 있다. 통화긴축이 대표적인 과열 억제 정책이다.올해 들어 예금은행의 지급준비율이 세 차례, 150bp(1.5%포인트) 인상됐고 인민은행 어음과 RP(환매조건부채권)를 이용해 시중유동성을 계속 흡수하고 있다. 앞으로 소비자물가 상승률이 정부 목표인 3%를 넘으면 기준금리 인상을 단행할 가능성이 크다.남유럽 위기에도 과열억제책 단행또 부동산 투기 억제책도 강화될 것이다. 현재 1가구 3주택자 대출 중단, 1가구 2주택 모기지론의 최초 납입금 비율 인상, 보장성 주택(저가주택) 공급 확대 등의 조치를 시행하고 있으며 주택 보유세 부과도 검토하고 있다는 소식이다.중국 정부가 부동산 과열 억제 정책을 얼마나 강화할지 의문이지만 과열이 심한 1~2급 도시의 부동산 가격이 최고점 대비 20%가량 하락하기 전까지 중국 정부의 규제책이 계속될 것이라 예상한다. 신규 고정자산 투자를 엄격히 규제하고 지방정부에 대한 직·간접 대출을 관리하는 투자억제 조치도 취하고 있다.시중 유동성을 조절해 과열 억제 효과를 얻으려는 중국 정부는 주식시장의 IPO(기업공개)를 권장한다. 실제 올해 들어 신규상장이나 증자에 대한 승인이 늘었고 앞으로 ABC(농업은행)의 신규상장, 민생은행 등 주요 은행의 증자 계획이 잇달아 승인될 가능성이 크다.최근 급격히 대두하고 있는 국제판(國際板·외국 기업이 상장 거래되는 시장) 조기 개장설, 위안화 절상 가능성 등도 중국 정부의 시중 유동성 및 과열 억제책 일환으로 해석할 수 있다. 물론 그리스를 필두로 한 남유럽 재정위기로 유럽 경제성장 둔화가 우려되고 이에 따라 중국 정부가 과열 억제 정책 실시 시기를 늦출 것이라는 전망도 나온다.그러나 남유럽 재정위기가 제2의 글로벌 금융위기로 확산되지 않는 이상 중국 정부의 정책 우선순위는 수출 부진이 아니라 과열 억제에 놓일 것이다. 따라서 기준금리 인상, 부동산 규제책 같은 과열 억제 정책이 지속될 가능성이 크다. 이런 과열 억제 정책은 시차를 두고 중국 경제성장과 기업실적에 영향을 미칠 것이다.1분기 현재 11.9%를 기록한 실질GDP 성장률은 4분기 즈음 9%대로 낮아질 것이고 금융·부동산 개발·건설 등의 업종을 중심으로 기업실적 개선 추세가 둔화될 전망이다. 주식시장은 실물경제를 미리 반영한다. 중국 주식시장도 예외는 아니다. 올해 들어 5월 14일 현재까지 중국 상하이종합지수 상승률은 -17.7%다. 같은 기간 MSCI 이머징 마켓 지수의 상승률이 -3%고 MSCI 선진국지수 상승률은 -3.7%임을 고려할 때 중국 증시의 약세가 두드러진다. 중국 경제와 증시는 2008년 하반기 글로벌 금융위기에서 가장 먼저 회복돼 세계 경제와 증시의 상승을 이끌었다.현재는 긴축 역시 가장 먼저 실시될 것이라는 우려가 미리 반영된 것이다. 그러나 올해 들어 수익률이 부진함에도 중국 증시에 대한 장기적 전망은 낙관적이다.정책의 우선순위에서 과열 억제가 성장 앞에 놓였다는 것은 앞으로 중국 경제의 체질이 바뀔 것임을 알려준다. 2009년까지 중국 경제는 수출과 투자 중심의 불균형 발전방식을 채택해 왔다.그러나 중국 경제가 빠르게 성장함에 따라 불균형 발전방식은 많은 문제점을 야기하고 한계에 직면했다. 이에 따라 중국 정부는 성장의 방식을 균형발전으로 전환하려 한다. 올해는 본격적인 전환의 원년이다.균형성장을 하려면 내수소비의 성장과 지역 발전이 필요하다. 이는 현재 구조조정이란 이름으로 진행되고 있다. 소비 성장과 지역 발전은 앞으로 10년 이상 중국 경제에서 가장 중요한 정책 과제가 될 것이고 시간이 흐를수록 그 효과가 가시화될 것이다. 소비 성장과 지역 발전은 중국 기업이 창출할 수 있는 부가가치가 해외로 유출되지 않고 중국 내부에 축적될 기회를 제공할 전망이다.또 관련 기업의 실적 개선, 새로운 성장동력으로 작용할 것이다. 세계 최대의 내수시장이 있는 중국 경제는 주기적인 경기의 부침과 관계없이 장기적 성장을 지속할 것이다. 경제 특히 내수 경제의 성장은 필연적으로 금융시장의 발전을 동반한다. 중국 상하이·선전거래소의 시가총액은 2009년 말 현재 290.9조 위안으로 경상GDP의 86.8% 수준으로 추정된다.균형발전으로 체질 개선글로벌 금융위기가 발생한 2008년의 비율인 47.2%보다 높아졌지만 2009년 말 현재 미국 96%, 한국 93%보다 여전히 낮은 수준이다. 2009년 말보다 주가가 크게 하락한 5월 현재 기준으로 시가총액 비율을 계산하면 중국과 다른 국가의 수치 차이가 더욱 클 것이다. 내수 확대로 중국 주식시장은 더욱 빠르게 성장할 가능성이 크다.따라서 장기적 관점에서 볼 때 중국 증시가 단기 악재로 약세를 보이고 있는 현시점이 중국에 대한 투자의 적기라고 판단된다. 그러나 앞으로 투자 기준은 과거와 달라져야 할 것이다. 중국 경제의 성장방식이 전환되고 있기 때문이다. 내수업종, 업종 내 선두기업, 지역 개발과 관련된 업종과 테마주, 금융시장 성장의 수혜가 예상되는 금융업종의 투자 수익률이 상대적으로 높을 전망이다.이전까지는 대부분의 업종 주가가 비슷한 양상으로 등락했기 때문에 시장 전체에 대한 판단이 절대적으로 중요했다. 앞으로는 기업이나 업종 간 실적 차이가 커질 전망이라 개별 기업에 대한 더 세밀한 분석이 중요해질 것으로 본다.