지난 7월 25일 내년부터 적용 예정인 세법개정안(이하 ‘개정안’)이 발표됐다. 이번 개정안은 발표 전부터 상속세 개편에 대한 기대감으로 많은 관심을 모았다. 우리나라 상속세는 1997년 법 개정 이후, 과세 대상 등에 대한 일부 개정은 있었지만, ▲유산세 과세 방식 ▲인적공제금액 ▲10~50% 세율 등 큰 틀은 대부분 그대로 적용되고 있다. 결국 오래된 법이 현실을 반영하지 못해 상속세 과세 부담이 중산층까지 영향을 미치게 됐다.문제는 지속적으로 제기되어 왔다. 실제로 국세청 ‘국세통계자료’에 따르면 2023년 상속세 납세 인원은 1만8232명으로 5년 전보다 2배(2019년 9555명) 가까이 증가했다. 이렇듯 상속세 개편에 대한 기대 속에서 발표된 개정안에는 세율 인하, 공제금액 상향 조정 등이 담겨 있어 상속세 부담이 많이 완화될 것으로 보인다. 우선 가장 눈에 띄는 개정안은 상속세 인적공제 중 자녀 공제를 기존 1인당 5000만원에서 5억원으로 대폭 상향 조정하기로 한 부분이다. 상속·증여세율 인하…세금부담 절감자녀 공제 금액 증가가 상속세 부담에 미치는 영향을 알아보려면 상속세 공제 항목을 좀 더 자세히 살펴볼 필요가 있다. 상속세는 세 부담이 큰 만큼 어느 세금보다 공제 항목이 많다.그중에서도 가장 큰 금액이 인적공제인데, 상속받는 사람 즉, 상속인에 따라 공제 가능 여부 및 금액이 결정되며 기초 공제 2억원과 기타 인적공제, 배우자공제가 있다. 또 상속세는 일괄공제 제도를 두고 있는데, 기초공제와 기타 인적공제를 합해 공제하든지 아니면 일괄공제를 적용하든지 둘 중 하나를 선택할 수 있다. 일괄공제 금액은 5억원으로 기초공제 2억원과 기타 인적공제 합이 5억원보다 작다면 일괄공제 5억원을 받는 것이 유리하다. 예를 들어 상속인으로 배우자와 자녀 2명이 있다면, 기초공제와 인적공제 합계액인 3억원(기초공제 2억원+자녀공제 5000만원×2인)보다 일괄공제 5억원이 더 크므로 당연히 일괄공제를 적용할 것이다. 또한 배우자공제 최소금액인 5억원 공제까지 적용하면, 최소한 총 10억원을 상속재산에서 공제받을 수 있다. 위와 똑같은 조건으로 이번 개정안에 따라 공제 금액을 계산해보면, 기초공제와 인적공제 합계액이 12억원(기초공제 2억원+자녀공제 5억원×2인)으로 상향된다. 여기에 배우자공제 최소금액 5억원을 합산하며 17억을 공제받을 수 있게 된다. 만약 자녀 수가 많다면 공제금액도 5억원씩 증가하게 된다. 또한 상속·증여세율도 인하하기로 했다. 최고세율을 50%에서 40%로 낮추고, 10% 세율이 적용되는 과세표준 구간도 1억원에서 2억원까지 확대하기로 한 것이다. 상속·증여세율 인하는 상속세는 물론 사전증여를 고려하고있는 사람들에게 미치는 영향이 클 것으로 보인다.현행 상속세와 증여세는 같은 세율을 적용하고 있으며 과세 대상 금액이 커질수록 세율이 10~50%까지 높아지는 누진세율 구조를 가지고 있다. 예를 들어 증여재산가액에서 공제금액을 차감하고 난 후 과세표준이 3억일 때 증여세는 1억까지는 10%, 1억을 초과하는 3억원에 대해서는 20% 세율이 적용되어 증여세 부담은 5000만원이다. 이번 개정안에 따라 과세표준 3억원에 대한 증여세를 계산해 보면, 2억원까지는 10%, 2억원을 초과하는 1억원에 대해서는 20% 세율이 적용되어 증여세 부담은 4000만원이 발생한다. 증여세는 10년 동안 동일인에게 증여받은 자산을 합산해 세율을 적용한다. 그래서 10년마다 자녀에게 1억5000만원(미성년 자녀 1억2000만원)을 증여하는 경우가 많다. 그 이유는 증여공제(성년 5000만원, 미성년 2000만원)을 차감하고 나면 과세표준 1억원이 되는데 이 금액이 바로 최저세율 10% 적용 한도 금액이기 때문이다. 개정안이 확정되면 최저세율 10%를 활용한 증여 금액도 2억5000만원(미성년 자녀 2억2000만원)으로 늘어난다. 자녀 주택 구입자금 문제 등으로 증여를 계획하고 있는 경우라면 추후 법 개정을 관심 있게 지켜볼 필요가 있다. 상속·증여세 개정안 중 최대주주 보유주식에 대한 할증 평가를 폐지하는 내용이 포함되어 있어 눈길을 끈다. 기업의 최대주주 및 그의 특수관계인이 보유주식을 상속·증여하는 경우 경영권 프리미엄을 감안해 일반주식보다 20%를 할증 평가해 세금을 계산하고 있어 경영권 승계의 걸림돌로 지적되어 왔다. 중소기업 및 매출액 5000억원 미만 중견기업은 이러한 할증 평가 대상에서 제외됐는데 2025년부터는 모든 기업의 경영권 승계에 할증 평가를 폐지한다는 반가운 소식이다. 가업상속공제 대상과 한도도 확대한다. 가업상속공제는 10년 이상 경영한 중소·중견기업이 요건을 갖춰 승계받는 경우 가업 관련 재산을 상속세 과세 대상에서 공제해 주는 제도로 한도는 가업 영위 기간에 따라 300억~600억원이다. 가업상속공제를 잘 활용하면 상속세 부담 없이 기업을 승계할 수 있지만, 매출액 5000억원 미만 등 요건이 까다로워 실제 혜택을 받는 기업은 매우 적은 것이 현실이다.이번 개정안에는 밸류업 우수기업(2025~2029년 5년간 기업가치 제고계획 공시 & 5년간 당기순이익 대비 주주환원액 비율이 업종별 평균의 120% 이상) 등 요건을 갖춘 경우 매출액 제한 요건을 폐지하고 공제한도도 600억~1200억원으로 확대된다. 해외주식 등 양도소득세 과세 기준 일부 변경다음으로 해외주식 투자자라면 알아둬야 할 개정안이 있다. 우선 국내 상장 주식의 경우 매매차익에 세금이 없지만 해외주식, 국내 상장 주식 중 대주주에 해당하거나 장외에서 거래하는 경우, 비상장주식에서 발생한 매매차익은 양도소득세 과세 대상이다. 최근 몇 년 동안 해외주식 투자자가 증가하면서 투자수익이 많이 발생한 경우 양도소득세를 절세하기 위해 배우자에게 증여 후 매도하는 방법이 많이 활용됐다. 증여받은 배우자가 해당 자산을 매도해 양도소득세를 계산할 때 증여받은 시세가액이 취득가액이 되면서 과세대상 매매차익이 줄어드는 효과가 있기 때문이다. 증여세가 발생하지 않는 경우 절세효과를 누릴 수 있는데, 배우자 증여 시 공제금액이 10년 동안 6억원이기 때문에 이를 활용하는 것이다. 예를 들어, 1억원에 매수한 해외주식 A주 2억원을 매도한다고 가정해 보자. 이 경우 양도소득세(지방소득세 포함)는 250만원 공제 차감 후 22% 세율을 적용해 총 2145만원이 발생한다. 그런데 배우자에게 해외주식을 증여하면 증여신고가액(증여일 전·후 각 2개월 종가를 평균한 가액)이 배우자가 취득한 가액이 된다. 즉, 배우자가 A주식을 시가로 증여받은 후 바로 매도하면 과세대상 양도차익은 거의 발생하지 않게 된다. 현행 세법에서는 부동산의 경우 이러한 증여를 통한 양도소득세 회피 방지를 위해 양도소득세 이월과세 규정을 두고 있는데, 배우자 및 직계존비속으로부터 증여받은 부동산(토지, 건물 등)을 10년 이내 양도 시, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 수증자가 증여받은 금액이 아니고, 증여자가 원래 취득한 금액으로 계산하는 규정이다. 즉, 부동산은 증여받은 후 10년이 지나서 매도해야 양도소득세 절세효과를 누릴 수 있는 것이다. 해당 규정은 부동산만 해당하기 때문에 해외주식을 포함한 양도소득세 과세대상 주식의 경우 실제 배우자, 자녀 등에게 증여한 경우라면 기한 제한 없이 매도할 수 있다. 그런데 이번 개정안에 따르면 양도소득세 이월과세 대상 자산에 양도일 1년 이내 증여받은 주식이 추가될 예정이다. 이번 개정안은 2025년 이후 증여받는 주식부터 적용 예정이므로, 올해 안에 증여받은 주식은 보유기간 제약 없이 매도 가능하다. 2026년까지 상생임대주택 혜택 연장집주인, 세입자 모두에게 반가운 개정안 내용도 있다. 바로 상생임대주택 혜택을 2년 더 연장해 2026년 말까지 체결한 임대계약까지 인정해 주기로 한 것이다. 상생임대주택이란 임대료 상승률을 5% 이하로 재계약한 임대주택을 말한다. 상생임대주택이 되면 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제 적용에 필요한 2년 거주 요건을 면제해주는 혜택을 주고 있다. 보유 주택 수, 가격 요건도 없으며 임대주택 등록 여부, 사업자 등록 여부와 관계없이 상생임대차계약 요건만 잘 갖추면 혜택을 누릴 수 있다. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득했다면 나중에 해당 주택을 매도할 때 2년 이상 거주해야 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 현재 조정대상지역은 대부분 해제되고 강남·서초·송파·용산구가 남아있지만 주택 매수 당시에 조정대상지역으로 지정되어 있었다면 2년 거주 요건을 갖춰야 한다. 예를 들어 2018년 당시 조정대상지역에 있는 아파트를 10억원에 매수한 후, 전세로 임대 주고 본인은 거주한 적 없이 10년이 지나 20억원에 매도한다고 가정해 보자. (양도일 현재 1세대 1주택 가정) 거주 요건을 채우지 못해 1세대 1주택 비과세를 받지 못하기 때문에 매매차익 10억에 대해 약 3억3000만원의 양도소득세(지방소득세 포함)를 부담해야 한다. 그런데 상생임대주택 요건을 갖춘 후 매도하면 어떻게 될까? 2년 거주 요건을 채운 것으로 보기 때문에 양도가액 12억원 이하에 대해서는 전액 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그리고 12억원을 초과한 부분에 대해서도 높은 장기보유특별공제율 (보유년수×4%)을 적용받을 수 있다. 세제혜택을 적용해 계산해 보면 매매차익 10억원에 대한 양도소득세(지방소득세 포함)는 7700만원 정도 발생한다. 이처럼 2년 거주 요건에 따라 세금 차이가 크기 때문에 만약 거주가 어려운 상황이라면, 상생임대주택 요건에 맞춰 임대차계약서를 작성해서 세제 혜택을 놓치지 않길 바란다. 마지막으로 개정안 발표 전부터 많은 관심을 모았던 금융투자소득세는 폐지하기로 했다. 주식 매매차익을 비롯한 금융상품 투자수익에 과세하는 금융투자소득세는 2023년부터 도입 예정이었으나 2025년 이후로 도입이 유예됐고, 이번 개정안에는 폐지하기로 한 것이다. 하지만 국회에서는 금융투자소득세 도입·유예·폐지안이 모두 논의되고 있는 상황이기 때문에 어떤 결론이 나올지 지켜봐야하는 상황이다. 그동안 과세하지 않던 소득에 세금을 도입하는 것은 과세당국·원천징수의무자·납세자 모두의 공감대와 협력이 필요한 일이다. 게다가 금융자산은 그 종류 및 투자방법이 다양하고 복잡하기 때문에 과세대상 수익을 파악하는 것조차 쉽지 않다. 철저한 준비 없이 과세가 도입된다면, 당연히 부정적인 결과가 예상될 수밖에 없다. 하지만 현실은 명확한 지침 없이 각 금융회사가 자체적으로 판단해 원천징수시스템을 개발하고 있는 상황이다. 결국 일관되지 않은 정책으로 발생하는 부작용은 최종 납세자인 투자자에게 영향을 미칠 수밖에 없다. 투자자들의 불안감 해소 및 금융시장 안정화를 위해서라도 금융투자소득세 관련 법 개정만큼은 어느 때보다 빠른 합의가 이뤄지길 바란다. 필자는 2011년부터 2013년까지 삼성증권 VIP 세무컨설턴트를 지냈다. 이후 2013년부터 현재까지 현대차증권 리테일본부 소속 VIP 세무컨설턴트로서 주요 VIP고객 대상 금융, 부동산 투자 관련 절세 솔루션 제공 및 상속·증여 관련 세무컨설팅 등의 업무를 다수 수행하고 있다.

‘1.10 부동산 대책’으로 한동안 찬바람이 불던 오피스텔 시장에 다시 온기가 돌고 있다. 특히 주택수 제외 조건에 부합하는 단지들을 중심으로 투자자들의 많은 관심이 쏠리고 있다.고금리, 고물가로 부동산시장이 침체돼 신규 부동산 공급 확대가 쉽지 않은 상황에서 1인 가구 증가 등 주택 수요가 다양해지자 여러 형태의 주택 공급이 이루어질 수 있도록 정부가 적극적인 대처에 나선 것으로 분석된다.지난 1월 10일 정부는 올해부터 내년 말까지 준공되는 소형주택(아파트 제외)을 매입하면 취득세, 양도세, 종합부동산세 산정 시 주택수에서 제외한다고 밝혔다. 이때 소형주택은 전용 60㎡ 이하, 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하만 해당된다. 다만 기존 1주택자가 추가 구입할 경우 1가구 1주택 특례(양도세•종부세)는 적용되지 않는다. 이로써 2주택자가 비조정대상지역 내에서 여러 채의 소형 주택을 취득해도 1주택자와 동일한 취득세율 1~3%를 적용 받게 됐다. 종부세도 현재 3주택부터 종부세 중과세(최대 5.0%)가 적용되는 데 이번 규제 해제로 2주택자가 소형 주택을 추가로 취득하더라도 동일하게 2주택으로 간주되기 때문에 종부세 부담도 덜게 된다.또한 임대의무기간이 완화된 단기 등록임대 도입을 통한 세제 혜택 등도 예정돼 있어 오피스텔 투자자들의 기대감도 한층 커지고 있다.그동안 오피스텔은 주택수에 포함되면서 세제 중과 등에 대한 부담이 있었으나 이번 규제 완화로 무주택 자격을 유지할 수 있고, 다양한 세제 혜택도 누릴 수 있게 되면서 수혜 단지를 중심으로 시장에 활기가 돌 것으로 전망된다.다만 이번 규제 완화 조건에 해당되는 물량은 많지 않을 것으로 예상되면서 희소성이 높을 것으로 보인다. 부동산R114자료에 따르면, 올해부터 내년 말까지 전국에서 입주하는 전용 60㎡ 이하 소형 오피스텔은 약 2만 6,400여실 규모로, 직전 2년 입주 물량 대비 약 30% 수준에 불과한 것으로 나타나기도 했다.이러한 가운데 HDC현대산업개발과 GS건설 컨소시엄이 2월 분양 예정인 ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’가 ‘1.10 대책’의 최대 수혜단지로서 주목받고 있다. 이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594는 전용 24~52㎡ 타입 구성에 입주 예정 시기가 2025년 11월이고, 전 타입의 분양가가 6억원 이하 단지로 이번 주택수 제외 조건에 모두 부합한다.이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594는 서울 동대문구 이문동 일원에 위치하며, 지하 4층~지상 25층 1개동, 전용 24~52㎡ 총 594실로 조성된다. 이 중 584실이 일반분양 물량이다. 초역세권과 더블 역세권에 위치해 탁월한 입지여건도 자랑한다. 서울 지하철 1호선 외대앞역이 바로 맞닿아 있으며, 인근 신이문역도 걸어서 가깝게 이용할 수 있다. 주변으로 이문로, 망우로, 동부간선도로, 내부순환도로 등의 도로망도 잘 형성돼 있어 차량을 이용하기에도 편리하다. 특히 동부간선도로 지하화 사업(노원구 월릉교~강남구 대치동)이 추진 중으로 강남 접근성도 대폭 향상될 전망이다.이 밖에도 서울 지하철 1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX 강릉선이 지나는 청량리역이 인근에 위치해 있어 전국 어디로든 이동이 편리하다. 게다가 청량리역에는 GTX B(송도~마석)•C(덕정~수원)노선과 면목선(청량리~신내동), 강북횡단선(청량리~목동) 등 사업도 계획돼 있어 일대는 향후 명실상부한 수도권 교통 중심지로 거듭날 것으로 보인다.인근 개발호재도 풍부하다. 서울시와 동대문구는 단지 인근 홍릉 일대에 홍릉 R&D 지원센터 및 첨단의료기기 개발센터 조성사업을 진행중에 있다. 동대문구는 특히 이 일대를 '홍릉 바이오 허브 밸리'로 조성해 관련 기업과 연구기관 등을 대거 유치하겠다는 방침으로, 세제지원 등의 각종 혜택이 주어지는 특정개발진흥지구 지정도 추진할 계획이어서 높은 미래가치가 기대된다.다양한 특화평면으로 수요자들의 선택지도 넓혔다. 특히 전용 24㎡는 스튜디오 타입으로 구성해 침대를 2개까지 배치할 수 있는 공간설계를 적용해 활용도에 따라 최대 2인 1실로 사용이 가능하게 했다. 입주민들의 원스톱 라이프도 가능하게 했다. 단지 내 메가 쇼핑몰, 영화관의 입점도 계획돼 있어 쇼핑과 여가를 가깝게 즐길 수 있다.한편, 이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594의 견본주택은 서울시 동대문구 이문동 일원에 위치해 있다.

시가 15억원 상당의 주택을 보유한 1주택자가 10억원 상당의 주택을 한 채 더 살 경우 취득세는 5100만원, 종합부동산세는 760만원 줄어드는 것으로 나타났다. 다주택자에 부과했던 각종 중과 세제를 완화하고 조정대상지역을 대부분 해제하면서 나타나는 현상이다.9일 부동산업계에 따르면 최근 정부의 규제지역 해제, 다주택자 취득세 중과 완화안, 지난해 말 국회를 통과한 종부세법 개정안을 적용할 경우 이런 결과가 도출된다.부동산 세금계산서비스 '셀리몬'(sellymon)의 시뮬레이션 결과를 보면 현재 비조정대상지역인 서울 마포 지역에 시가 15억원 상당의 주택을 보유한 1세대 1주택자 A씨가 경기도 광명에 10억원 상당의 주택을 추가 구입할 경우 부담해야 할 취득세는 3300만원이다.지난해 조정대상 지역이었던 서울 마포와 경기 광명이 비조정대상지역이 돼 취득세 중과 대신 일반세율(1~3%)이 적용되면서 나타나는 현상이다.정부가 올해 경제정책방향을 통해 발표한 취득세 중과 완화 방안이 국회를 통과할 경우 현행 조정대상지역인 서울 강남 3구와 용산 지역에서도 일반세율이 적용된다. 정부는 취득세 중과 완화안을 2월 중 국회에 제출할 예정이지만 적용 시기를 정책 발표 시기인 작년 12월 21일 취득분으로 소급 적용하겠다는 입장이다.취득세 산출액(3300만원)은 현행 중과세율을 적용할 때(8400만원)보다 5100만원이나 줄어든다. 조정지역 2주택 취득에 대한 기존의 중과세율 8% 대신 일반세율(1~3%)로, 지방교육세율은 기존 중과세율인 0.4%를 일반세율인 0.1~0.3%로 낮춘 결과다.A씨가 부담해야 할 종부세 역시 절반 이상 줄어든다. A씨가 서울 마포 지역의 15억원, 경기도 광명 지역의 10억원 상당의 주택을 보유한 결과 내야 하는 올해 종부세는 420만원(공정시장가액비율 80% 적용시) 수준이다. 지난해 종부세법을 준용할 경우 A씨가 내야 할 세금이 1183만원임을 고려하면 763만원이나 줄어드는 것이다.가장 큰 변화는 지난해 말 국회를 통과한 종부세법 중 다주택자에 대한 중과 완화 부분이다. 다주택자로서 A씨에게 적용되는 종부세 기본공제가 6억원에서 9억원으로 3억원 올라간 데다 조정지역 2주택자를 대상으로 적용하던 중과세율(1.2~6.0%) 대신 일반세율(0.5~2.7%)이 적용된 여파다. 지난해 종부세법 기준으로는 마포와 광명 모두 조정대상지역이었으므로 A씨는 다주택자로서 종부세 중과세율을 적용받았다.올해의 경우 2주택자 전체가 중과세율 부과 대상에서 모두 빠진 데다 마포와 광명은 현재 비조정대상지역으로 변경되기도 했다. 지난해보다 하향 조정되는 올해 공시가격을 고려하면 보유세 부담액은 시뮬레이션 산출액보다 더 줄어들 것으로 보인다.

오는 5일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 벗어나고 민간택지 분양가상한제에서도 자유로워진다. 분양가에 따라 차등적용했던 전매제한 기간을 완화하고 수도권 분양가상한제 적용 주택과 공공재개발 일반분양에 적용했던 실거주 의무도 없앤다. 국토교통부가 3일 발표한 ‘2023년 주요정책과제’에 따르면 지난 2일 주거정책심의위원회는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 해제하기로 결정했다. ━ 서울 강남·서초·송파·용산, 투기과열·조정지역 유지 서울 강남, 서초, 송파, 용산은 투기과열지구와 조정대상지역 규제를 유지한다. 나머지 서울 21개구와 경기 모든 지역은 최근 부동산 시장이 침체를 겪는 것을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제하기로 했다. 이번 대책으로 투기과열지구‧조정대상지역에서 벗어난 곳은 서울의 경우 도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동 총 21곳이다. 경기에서는 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명이 규제지역에서 자유로워진다. 현재까지는 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 있었다. 서울 용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·서초·강남·송파·강동·종로·중구·동대문·동작구 등 15곳은 투기지역 규제를 받고 있었다. 국토부는 민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가상한제를 적용했던 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업에서도 분양가상한제 적용을 해제할 계획이다. 분양가상한제를 해제하면서 이익이 발생할 경우 생활 사회간접자본(SOC) 확충, 공공자가·임대주택 공급 등 공공기여와 토지주 분담금 저감에 활용할 예정이다. 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역에서도 벗어난다. 현재 서울 18개구와 과천∙하남∙광명은 민간택지 분양가상한제 지역에 들어가 있었다. 정부는 최근 주택 시장 상황과 분양가상한제로 인해 실수요자들이 전매제한 규제, 수도권 실거주 의무 규제 등 불편을 겪고 있는 것을 고려한 조치라고 설명했다. 분양가상한제 적용지역 해제 효력도 오는 5일 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용한다. 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년의 전매를 제한하는 규제도 대폭 완화한다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 나머지는 전면 폐지한다. 전매제한 완화는 주택법 시행령 개정 사항이기 때문에 즉시 개정에 착수할 예정이다. 다만 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화 규정을 적용할 계획이다. 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용했던 실거주 의무도 없앤다. 지난 2021년 2월 이후 수도권 분양가상한제 적용 주택을 분양받은 사람은 실거주 의무 때문에 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 했다. 실거주 의무가 거주 이전의 자유로부터 입주민들의 불편을 초래하고 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적이 많았다. 법 개정 이전에 실거주 의무를 이미 적용한 경우에도 개정한 법률을 소급해서 적용할 예정이다. 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제에서 벗어난 지역에서 해제 이후 분양하는 주택에는 2~3년의 실거주 의무를 부여하지 않는다. ━ 서울 집값 2.59%·경기 3.68% 하락…시장 악화에 정부 등판 정부는 지난해부터 지방을 기점으로 수도권 규제지역까지 서서히 해제하기 시작했다. 지난해 6월과 9월 서울 등 수도권과 세종시를 제외한 전 지역을 규제지역에서 배제시켰다. 지난해 11월에는 서울과 경기 4곳(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)을 제외한 나머지를 규제지역에서 해제했다. 정부는 서울과 경기 과천∙성남∙하남∙광명은 규제를 풀면 가격이 급등할 수 있다는 우려 때문에 규제지역을 풀지 않았다. 하지만 서울과 경기 역시 집값 하락세가 커지면서 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제시킨 것으로 풀이된다. 집값 하락세가 커지고 시장 상황이 빠른 속도로 나빠지면서 규제 완화에 속도를 내는 모습이다. 한국부동산원 통계 기준으로 지난해 9∼11월 3개월 동안 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했다. 특히 광명(-6.85%)과 하남(-4.36%)은 낙폭이 컸다. 서울도 하락폭이 커졌다. 노원구는 집값 하락률이 5.47%로 서울 평균의 2배를 넘어섰고, 도봉구(-4.11%)도 서울 평균 하락률보다 높았다. 강북구와 성북구, 중랑구, 금천구, 구로구도 마찬가지로 2%대 하락률을 기록했다. 국토교통부 관계자는 “최근 주택 시장 침체와 경제난으로 인한 주거불안에 대응하기 위해 부동산 시장 연착륙을 위한 규제 정상화와 서민, 취약계층의 주거복지 강화를 적극적으로 추진할 계획”이라고 말했다. 심형석 우대빵연구소장은 “서울은 강남3구를 제외하면 상승기나 하락기 움직임이 거의 비슷하기 때문에 규제지역에서 강남구, 서초구, 송파구만 제외하고 다 풀어준 것”이라며 “용산구도 대통령실을 이전하고 용산국제업무지구 등 개발 호재가 있어 정부가 규제지역으로 남겨둔 것”이라고 분석했다. 심 소장은 “한 가지 아쉬운 점은 송파구도 강동구와 비슷한 움직임을 보이고 최근 매매가격 하락폭이 큰데 이번 규제지역 해제 대상에 포함하지 않았다”며 “송파구는 최근 입주 물량이 많고 대단지 중심으로 이뤄져있기 때문에 매물이 많이 쌓이고 거래가격도 하락하고 있는데 강남3구에서 송파구만 규제지역을 풀어주기가 애매했을 것”이라고 덧붙였다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

연이은 금리 인상과 부동산 시장 침체 우려 속에 서울 둔촌주공부터 수도권, 지방의 주요 분양 단지들이 분양 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 높아지고 있다. 최근 정부의 규제지역 해제 등 규제완화 정책에도 불구하고 고금리와 집값 하락우려에 청약시장도 얼어붙는 분위기가 이어지고 있어서다. 28일 관련업계에 따르면 금융통화위원회(이하 금통위)는 지난 24일 오전 열린 통화정책방향 회의에서 연 3.00%인 기준금리를 3.25%로 0.25%포인트 올렸다. 물가 및 원·달러 환율이 안정세를 보이고 미국 연방준비제도(Fed)이 속도 조절을 시사하면서 연속 ‘빅 스텝’(0.5%포인트 인상)은 부담이 된 것으로 보인다. 한국은행이 속도 조절에 나선 점은 다행이지만, 금융 이자 부담이 가중되면서 부동산 시장의 위축은 불가피할 것이란 전망이 나온다. 지난해 8월 이후 약 1년 3개월 동안 기준금리는 연 0.5%에서 3.25%로 2.75%p나 뛰었고, 대출 금리는 내년 상반기까지 더 오를 가능성이 크기 때문이다. 우선 이번 기준금리 상승 폭(0.25% 포인트)만큼만 더 높아져도 현재 7%대 후반인 대출금리 상단은 조만간 금융위기 이후 약 14년 만에 연내 8%대에 진입할 것이란 전망이다. 시장 예상대로 한국은행이 내년 초 최고 3.75%까지 기준금리를 추가 인상할 경우, '9% 금리' 시대가 현실이 될 수도 있다는 분석이 나온다. ━ 규제 완화에도 고금리·집값하락 우려에 매수세 ‘꽁꽁’ 부동산 업계에서는 이 같은 금리 인상, 집값 하락 우려 등으로 매수세는 거의 없다고 전한다. 최근 조정대상지역 등 규제지역 해제로 대출, 세제, 청약 등 다양한 규제가 풀린 것도 부동산 시장 침체 우려를 해소하기에는 아직 역부족인 모양새다. 이에 분양에 나서는 단지들도 흥행 여부를 두고 초긴장을 더해가고 있다. 자금 조달 부담과 금리 인상에 따른 대출 이자 부담이 커졌기 때문이다. 당장 올해 하반기 분양 시장 최대어로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’도 분양시장에서 최대 관심사다. 둔촌주공 재건축조합은 지난 25일 입주자모집공고를 내고 분양에 나섰다. 청약 일정은 오는 12월 5일 특별공급, 6일 1순위, 7일 2순위 순으로 진행한다. 이 단지는 3.3㎡당 일반분양가는 3829만원으로 확정됐다. 이에 따라 수요가 많을 것으로 예상되는 전용면적 59㎡는 9억7940만~10억5190만원, 전용면적 84㎡는 12억3600만~13억2040만원으로 분양가가 책정됐다. 전용면적 59㎡는 중도금 대출이 가능하지만 전용 84㎡는 중도금 대출이 불가해 청약경쟁률에도 영향을 줄 것으로 보인다. 업계에선 둔촌주공이 청약 미달까지는 아니더라도 미계약분이 발생할 가능성은 클 것으로 보고 있다. 이 단지는 분양가상한제가 적용되고 투기과열지구에서 분양해 전매제한 8년, 의무거주기간 2년이다. 재당첨 제한은 10년이다. 당첨 후 계약을 하지 않을 시 이후 청약 기회가 크게 제한될 수 있어 유의해야 한다. 여기에 ‘로또 청약’ 기대감이 사라지고 있는 분위기도 영향을 줄 수 있다. 단지 주변 신축 아파트 값이 가파르게 하락해 시세 차익 기대감은 사라지고 있어서다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡는 지난 11일 최고가(23억8000만원)보다 7억원 하락한 16억8000만원에 거래됐다. 둔촌주공 전용 84㎡ 분양가보다 3억원 이상 비싼 수준이지만, 강동구와 송파구 입지 차이를 고려했을 때 '여력이 된다면 3억~4억원을 더 주고 송파구 아파트를 사는 게 낫다'라는 시선이 나온다. 둔촌주공뿐 아니라 분양 예정인 단지들은 최근 찬바람이 불고 있는 분양시장 분위기에 불안한 모습이다. 실제 전국 미분양 주택 물량은 전년대비 3배나 늘어나며 급격하게 늘어나고 있는 추세다. 국토교통부 통계누리의 미분양 물량 현황에 따르면 지난해 9월 전국 미분양 물량은 1만3842가구 수준이었지만, 올해 9월에는 4만1604가구로 1년만에 2만7762가구나 증가해 전년대비 200.6% 상승률을 기록했다. ━ 미분양 우려에 ‘분양가 할인’ 등 파격조건 제시도 하지만 건설사들은 최근 지방 대부분이 비규제지역이 되는 등 정부의 규제완화 분위기에 맞춰, 미뤄왔던 분양 물량을 연말에 쏟아내고 있다. 부동산인포에 따르면 11~12월 전국에서 분양 예정인 일반분양 물량은 총 8만6158가구(임대 제외, 11월은 기분양물량 포함)로 나타났다. 시공능력평가 상위 10대 건설사의 분양 예정인 곳은 총 40개 단지, 3만 7740가구(일반분양만 2만 9094가구)로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 총 가구수는 약 1.8배 늘었으며 일반분양 물량은 1만8496가구 대비 1.6배 증가한 수준이다. 이는 잇따른 금리 인상에 건설사들이 더 이상 분양을 미루면 비용 부담을 감당하기 힘든 이유가 크다. 최근 금융시장 경색으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대환 대출도 쉽지 않은데다, 원자재 가격과 인건비 상승세도 가파른 상황이다. 이에 건설사들의 ‘분양가 할인’ 등 파격적인 계약 조건 제시도 이어지고 있다. ▶계약금 축소 ▶중도금 무이자 ▶확정 고정금리 이자후불제 등 지방에서나 볼 수 있던 마케팅이 수도권에도 속속 등장하고 있는 모습이다. 현대건설은 서울 강남구 삼성동 힐스테이트 삼성에 금융지원을 강화하기로 했다. 중도금 대출금에 대한 이자를 ‘확정 고정금리 이자후불제’로 제공해 대출실행 시 확정 고정금리를 초과하는 경우 사업주체가 이를 부담하기로 했다. 내달 본격적인 분양에 들어가는 GS건설의 서울 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’도 중도금 전액 이자 후불제 혜택을 적용해 계약금 10%만 있으면 입주 시까지 자금 부담이 없다. 서울 강북구 칸타빌수유팰리스는 몸값을 낮췄다. 칸타빌수유팰리스는 최초 분양가보다 15% 할인한 금액으로 분양을 진행 중이다. 지난 4월 청약 접수를 시작한 이 단지는 최근 1가구에 대해 5차 무순위 청약을 진행했다. 계약자에게 현금을 지급하는 곳도 생겨났다. 서울 구로구 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰는 계약만 하면 4회차 중도금까지 무이자 혜택을 주고 현금 3000만원을 지급하는 동시에 발코니 공사도 무료로 제공한다. 업계에서는 밀어내기 분양, 준공 후 미분양 증가를 거쳐 할인 분양까지 급증하면 그 때가 본격적인 위기라는 시각이 나온다. 다만 일부 전문가들은 입지적 장점이 있는 곳들은 금리 영향을 피해 좋은 분양성적을 낼 수 있을 것이라고 보는 등 시선이 엇갈린다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “제로 금리에 가까웠던 수준에서 지금 3%대까지 올라갔으니까 조금 부담을 좀 느낄 수 있지만 시간이 지나면 또 적응을 하게 된다”며 “금리는 분양 쪽에서는 크게 아주 악영향을 끼칠 것 같지는 않다. 결국에는 입지나 가격적인 메리트 같은 장점들을 좀 갖추고 있으면 실수요자들 입장에서는 청약을 하게 될 것이다”고 예상했다. 반면 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “아주 싸고 대단지 같은 곳은 지방도 분양받을 것이다”며 “하지만 옛날에는 ‘묻지마 청약’이었는데 지금은 분양가 자체가 메리트가 없고 대출 이자 부담도 크니까 분양메리트가 줄어 미분양이 많이 생기는 것이다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

전국 주택 가격 하락 폭이 국제 금융위기 수준으로 커진 가운데, 최근 정부의 잇따른 규제지역 해제도 통하지 않는 분위기다. 금리 인상이 지속되면서 전국의 주택 매매심리가 꽁꽁 얼어붙으며 3개월 연속 하강 국면을 보이고 있다. 16일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 지난달 부동산시장 소비자 심리 지수에 따르면 전국의 주택 매매시장 소비심리지수는 83.5로 전월(90.1) 대비 6.6%포인트 하락했다. 이는 국토연구원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 3월 이후 가장 낮은 것이다. 국토연구원은 소비심리지수를 토대로 부동산 시장 상황을 상승(115 이상)·보합(95∼115 미만)·하강(95 미만) 3개 국면으로 구분한다. 주택시장 소비심리는 금리 인상에 따른 거래 절벽, 이로 인한 집값 하락으로 전국적으로 지난 8월부터 3개월 연속 하강국면을 맞고 있다. 지난달 수도권 지수는 82.5로 전월 대비 6.5포인트 떨어졌고, 비수도권은 84.6으로 6.6포인트 하락했다. 서울은 83.3으로 전월(91.1)보다 7.8포인트 내렸고, 세종은 전월(83.1)보다 16포인트 떨어진 67.1을 기록하며 전국 최저를 기록했다. 이러한 금리 인상과 거래 침체 등의 여파로 전국 주택 가격 하락 폭은 국제 금융위기 수준으로 커진 것으로 파악된다. 한국부동산원 조사에 따르면 지난달 서울 주택 종합 매매가격은 전월 대비 0.81% 떨어졌다. 이는 리먼브라더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 2008년 12월(-1.39%) 이후 13년 10개월 만에 가장 큰 폭의 하락이다. 전국(-0.77%)과 수도권(-1.02%) 주택 종합 매매가도 전월보다 낙폭이 확대되며 역시 2008년 12월(-0.78%, -1.17%) 이후 최대폭으로 내렸다. 최근 주택시장은 매수심리가 얼어붙으면서 시세보다 가격을 낮춘 ‘급급매물’만 일부 거래되며 가격 지수를 끌어내리고 있다. 특히 아파트는 서울이 이달 1.24% 떨어지면서 하락률이 1%대로 올라섰다. 2008년 12월(-1.73%) 이후 가장 큰 폭의 하락이다. 전국과 수도권 아파트값은 지난달 각각 1.20%, 1.52% 떨어지며 월별 기준으로 부동산원이 2003년 12월 시세 조사를 시작한 이후 역대 최대 하락했다. 한편 정부가 최근 이달까지 세 차례에 걸쳐 규제지역을 풀었지만 지난 9월 말 조정대상지역 등에서 풀린 5대 광역시와 지방은 각각 주택 가격이 0.88%, 0.55% 내리며 전월(-0.64%, -0.35%)에 비해 내림 폭이 확대됐다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

정부가 경기도 전역과 인천, 세종을 부동산 규제지역에서 해제한다. 이에 따라 서울, 과천, 성남 분당구와 수정구, 하남, 광명을 제외한 모든 지역이 규제지역에서 벗어나게 됐다. 정부는 10일 3차 부동산관계장관회의를 열고 경기·인천·세종 등 수도권 40곳을 부동산 규제지역에서 추가로 해제한다고 밝혔다. 앞서 정부는 지난 9월 세종을 제외한 지방을 규제지역에서 전부 해제했다. 이번에는 경기 9곳(수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지‧기흥, 동탄2)을 투기과열지구에서 해제하는 것이다. 경기도 22곳(고양, 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등)과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 31곳을 조정대상지역에서 제외한다. 이로 인해 서울 전역과 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명 단 4곳만 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역으로 남게 됐다. 이번 규제지역 해제 조치는 오는 14일 0시부터 효력이 발생한다. 부동산 전문가들은 이번 규제지역 추가 해제 조치로 1주택자 이상 취득세 부담이 줄어들면서 거래절벽 현상이 소폭 개선되는 긍정적인 효과가 있을 것이라고 분석했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “이번 수도권 규제지역 해제와 함께 대출규제 완화로 실수요층의 거래 부담이 낮아질 것”이라며 “급속도로 냉각하고 있는 부동산 시장의 연착륙을 유도할 수 있을 것”이라고 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “세금·대출·분양·정비사업 등 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워질 전망”이라며 “투기과열지구와 조정대상지역 등 규제 지역별로 차이는 있지만 규제지역에서 해제된 지역들은 거래세·소득세·보유세 등 규제 완화 효과로 세부담이 한 층 줄어들고 매물유통 등 거래부담이 낮아지기 때문”이라고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석연구위원은 “이번 발표가 시장 경착륙에 일정 부분 기여할 수 있을 것”이라며 “급급매 매물을 중심으로 거래에 다소 숨통을 터주는 효과가 있을 것”이라고 분석했다. 하지만 이번 대책이 급격한 금리 인상, 대출 규제 유지, 경기 둔화 등을 겪으면서 침체한 부동산 시장 매수심리를 빠르게 회복시킬 수 있을지는 미지수라고 전문가들은 입을 모았다. 함영진 랩장은 “규제지역 해제는 청약, 여신, 세제와 관련해 구입 장애가 없어졌다는 것이지 거래당사자에게 추가 인센티브를 주는 것이 아니다”라며 “매수자의 입장에선 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 크지 않을 것으로 보이기 때문에 거래에 활력을 불어넣기엔 효과가 제한적”이라고 말했다. 함 랩장은“조정대상지역 해제가 내년 상반기까지 추가 기준금리 인상 가능성이 열려 있는 데다 내년 경제성장률 전망치도 1% 수준에 머물 가능성이 있다”며 “매매가 상승이 정체된 상황에서 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 것”이라고 설명했다. 그는 이어 “내년 수도권 일부 지역은 입주물량 증가로 인해 공급 부담이 커졌고 취득세율 부담으로 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구입을 기대하기 제한적”이라고 덧붙였다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “올해 내내 규제 완화를 시장에서 체감하지 못한 상황에서 미국 연준의 급격한 금리 인상, 부동산 하락 전망 등이 겹쳐 주택 거래 시장과 청약 시장이 침체를 겪고 있다”며 “서울과 서울 인접 지역을 제외한 경기·인천·세종 등이 규제지역에서 풀렸지만 지역 부동산 거래 활성화를 기대하기는 어렵다”고 평가했다. 임병철 팀장도 “이번 대책이 금리 인상과 경기 둔화로 침체하고 있는 매수심리를 단기간에 회복시키기는 어려울 것”이라며 “총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전해 대출받기가 쉽지 않고, 고금리에 이자 부담도 늘어나고 있기 때문”이라고 말했다. 박원갑 연구위원은 “이번 대책은 현재 금리가 치솟고 있어 시장을 상승 분위기로 반전시키는 것보다는 연착륙에 도움 주는 정도에 그칠 것”이라며 ”매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황으로 규제지역에서 벗어난 수도권에서 하락세가 둔화하는 것은 가능하지만, 약세는 이어질 것”이라고 전망했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

규제 지역에서 풀려난 지방 5대 광역시에서 올해 4분기 약 2만7000여가구의 물량이 쏟아져 나온다. 7일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 4분기(10~12월) 지방 5대 광역시에서는 24곳·2만7075가구(임대 포함, 오피스텔 및 행복주택 제외, 총가구 수 기준)를 공급할 예정이다. 지역별로는 대구가 9111가구(9곳)로 가장 많은 비중을 차지했다. 이어 ▶대전 7776가구(5곳) ▶부산 7560가구(5곳) ▶광주 1327가구(2곳) ▶울산 1301가구(3곳) 등의 순으로 물량이 많다. 이는 올해 3분기 물량(1만3552가구) 대비 99.8%, 지난해 동기 물량(1만5360가구) 대비로는 76.3% 늘어난 것이다. 올해 4분기 물량이 늘어난 것은 규제 해제 영향으로 풀이된다. 국토교통부는 지난달 주거정책심의위원회를 열고, 대전·대구·부산·울산·광주 등 지방 5대 광역시를 조정대상지역에서 해제했다. 조정대상지역에서 해제해 비규제지역으로 전환하면 주택담보대출비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 높아진다. 가구당 2건까지 주택담보대출이 가능해지고 대출 시 전입 조건이나 처분 조건 등도 적용받지 않는다. 청약에서도 1순위 청약 자격도 세대주가 아닌 세대원으로 완화해 다주택자도 1순위 청약이 가능해진다. 1순위 자격을 갖추기 위한 청약 통장 가입 기간도 6개월 이상으로 짧아진다. 장재현 리얼투데이 리서치팀 이사는 "수도권 일부와 세종시를 제외한 지방 대부분 지역의 규제를 해제하면서 위축됐던 분양 시장에 훈풍이 불 것”이라며 “특히 지방 중소도시보다는 지방광역시가 시세 상승 여력이 크고 거점 수요도 많은 만큼 이번 정책의 가장 큰 수혜를 볼 것"이라고 분석했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

26일부터 수도권 일부 지역과 세종을 제외한 전 지역이 조정대상지역 규제에서 벗어나게 된다. 부동산업계에서는 사라지는 조정대상지역 규제와 함께 해당 지역에 나타나는 부동산 세제 혜택에 대해 관심을 모으고 있다. 26일 부동산업계에 따르면 기획재정부는 이날 부동산가격안정심의위원회를 열고 세종시를 투기지역에서 해제하기로 결정했다. 이날 0시부터 이번 규제지역 조정안은 효력을 발휘한다. 앞서 국토교통부는 지난 21일 '2022년 제3차 주거정책심의위원회'를 열어 전국 조정대상지역 41곳과 투기과열지구 4곳을 해제한다고 밝혔다. ━ 조정대상지역 101→60곳, 41곳 해제 수도권에서 조정대상지역을 해제한 곳은 ▶경기 안성∙평택∙양주∙파주∙동두천시다. 지방에서는 ▶부산 해운대∙수영∙동래∙남∙연제∙서∙동∙영도∙부산진∙금정∙북∙강서∙사상∙사하구 ▶대구 수성구 ▶광주 동∙서∙남∙북∙광산구 ▶대전 동∙중∙서∙유성∙대덕구 ▶울산 중∙남구 ▶청주 ▶천안 동남∙서북 ▶논산 ▶공주 ▶전주 완산∙덕진 ▶포항 남 ▶창원 성산을 조정대상지역에서 해제했다. 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다. 투기과열지구에서 벗어난 곳은 인천 연수구∙남동구∙서구와 세종시다. 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들었다. 조정대상지역을 해제한 지역은 각종 부동산 규제에서도 자유로워지거나 소폭 완화된 규정을 적용받는다. 주택을 취득한 시점에 조정대상지역에 있던 주택은 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 2년 이상을 거주해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있었다. 하지만 조정대상지역에서 벗어난 지역에 위치한 주택을 새로 취득하면 2년의 거주요건을 충족하지 않아도 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용된다. ━ 1세대 1주택 양도세 비과세 요건서 2년 거주요건 배제 다주택자에 대한 양도소득세 중과 적용도 받지 않는다. 주택을 양도하는 시점에 중과 대상 주택 수가 2주택 이상이면 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 해당 주택에 양도소득세 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제도 적용할 수 없다. 하지만 올해 5월 10일부터 오는 2023년 5월 9일까지 다주택자가 양도하는 주택에 대해서는 1년간 한시적으로 양도소득세 중과 적용을 유예한다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서 해제한 후 해당 지역에 소재하는 주택을 양도하면 해당 주택에 대한 양도소득세 중과세율이 아닌 기본세율을 적용한다. 장기보유특별공제 역시 적용할 수 있다. 조정대상지역에서 벗어나면 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례 적용기간도 3년으로 늘어난다. 주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유할 경우 몇가지 조건을 충족하면 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있다. 우선 이전 주택을 취득한 날로부터 1년 이후에 신규 주택을 취득해야 한다. 또 신규 주택을 취득한 날로부터 3년(2년) 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 마지막으로 이전 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세에 해당한다. 조정대상지역에서 벗어난 뒤 해당 지역에 소재하는 주택을 신규 취득하면 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것이다. ━ 일시적 1세대 2주택 취득세 표준세율 적용기간 2→3년 연장 1주택을 소유한 1세대가 이사∙학업∙취업 등의 이유로 조정대상지역에 소재하는 다른 주택을 추가 취득해서 일시적 2주택에 해당할 경우 이전 주택이 비조정대상지역에 있으면 3년, 조정대상지역지역에 있으면 2년 안에 처분할 때 신규 주택 취득세는 표준세율(1~3%)을 적용한다. 1주택을 소유한 1세대의 이전 주택 소재지가 조정대상지역에서 벗어나고 조정대상지역 안에 소재하는 주택을 신규 취득하는 경우 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 안에만 이전 주택을 처분하면 신규 주택 취득세에 표준세율(1~3%)을 적용한다. 부동산업계 관계자는 "조정대상지역에서 해제되면 해당 지역에 소재하는 주택을 사고 팔거나 보유할 때 세금 부담이 줄어들 수 있다"며 "해당 지역에 소재하는 주택을 거래하기 전에 사전에 세금 부담 감소 여부를 꼼꼼히 확인해볼 필요가 있다"고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

정부가 세종과 인천을 투기과열지구에서 해제하고, 수도권에서는 동두천·양주·파주·평택·안성 등 경기 외곽 지역을 조정대상지역에서 해제하기로 결정했다. 정부의 규제 완화로 최근 약세를 보이던 부동산 시장이 다시 회복할 수 있을지 부동산업계의 관심이 몰리는 가운데, 전문가들은 이번 대책이 집값 하락을 막기엔 역부족이라고 입을 모은다. 22일 부동산업계에 따르면 국토교통부와 기획재정부는 전날 제3차 주거정책심의위원회(주정심) 및 제61차 부동산가격안정심의위원회를 열어 수도권 일부와 세종시를 제외한 전국 조정대상지역을 해제했다. 사실상 지방 지역은 조정대상지역 규제에서 모두 벗어나게 된 것이다. 수도권에서는 경기 안성·평택·양주·파주·동두천시 등 5곳이 조정대상지역 해제 대상에 들어갔다. 인천·세종은 조정대상지역으로 유지하지만 최근 주택가격 하락 폭이 크다는 점을 감안해 투기과열지구 규제는 해제했다. 전국 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 각각 4곳, 41곳 줄어들었다. 정부는 지난 6월 30일 열린 주정심에서 일부 지역의 규제지역 해제를 단행한 지 3개월 만에 추가로 규제를 완화했다. 통상적으로 주정심이 6개월에 한 번씩 열리는데 정부가 3개월 만에 추가 조치를 취한 이유는 기준 금리 0.5% 인상으로 부동산 시장이 빠른 속도로 얼어붙고 있는 점이 영향을 미친 것으로 분석된다. 권혁진 국토교통부 주택토지실장은 "현재 주택시장 상황에 대해 일부 전문가들이 우려하는 경착륙 단계가 아니라고 판단했다"며 "정상적인 주택거래를 막으면 안 된다는 측면에서 조정한 것"이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "과거 호황기 주택 수요 억제책이 필요했다면 현재는 시장이 180도 바뀌어 냉각된 모습이고 실수요마저 거래를 외면하자 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 정부 의지가 담긴 조치"라며 "역대 최저치의 월별 주택거래량과 매매·전세가격 조정으로, 규제지역 해제 이후에도 분양과 매매시장의 과열 재현현상 우려가 상대적으로 낮다는 판단도 규제지역 해제 결단에 영향을 준 것"이라고 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지방의 규제지역을 전면적으로 해제한 것은 정부가 공언했던 시장정상화의 측면으로 평가할 수 있다"며 "이번 규제지역 해제가 새 정부 들어서 실행된 가장 가시적인 규모의 규제완화라는 점에서 충분한 의의가 있다"고 분석했다. 이번에 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역에서 벗어난 지역들은 대출, 세제, 청약 등 다양한 규제 완화로 뜸했던 거래가 늘어날 수 있을 것으로 보인다. 함영진 랩장은 "거래세(다주택자 취득세 중과, 양도세 중과 배제) 및 소득세(단기보유 양도세 중과, 다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제 등), 보유세(2주택 이상 보유자 종부세 추가과세, 세부담상한 상향), 정비사업 지위양도 제한 등 관련 규제 완화 효과로 세부담이 한층 줄어들고 매물유통 등 거래가 자유로워질 것"이라며 "전매제한, 재당첨제한, 가계대출(2주택이상 보유세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 금지, LTV, DTI, DSR 규제 등) 등 묶였던 규제가 풀리며 청약과 주택구매 여신부담도 낮아질 것"이라고 전망했다. 하지만 이번 정부의 규제 완화가 매수세에 불을 지피기에는 역부족이라는 전문가들의 분석이 지배적이다. 함 랩장은 "매수자 입장에서 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지 않다고 본다"며 "조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황에서 높은 주택담보대출 이자를 고려하지 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 것"이라고 분석했다. 이 연구위원도 "이번 규제지역 완화가 시장에 미치는 영향은 한정적일 것"이라며 "서울을 포함한 수도권이 사실상 조정 대상에서 빠져있고, 설사 이들 지역도 규제지역에서 해제한다고 해도 아직 정부에서 시장 정상화를 외치며 완화하겠다던 규제도 그대로 남아있기 때문에 큰 영향을 미치지 못할 것"이라고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "조정대상지역 해제로 세 부담이 줄어들게 되는데 이미 일시적 양도소득세 유예를 시행하고 있다는 점을 고려하면 이로 인한 시장의 영향은 극히 제한적일 것"이라며 "대출 가능 금액이 늘더라도 최근 급격한 금리 인상과 주택가격 고점 인식 때문에 높아진 이자를 부담하면서까지 주택을 매입하는 수요는 적을 것으로 보여 시장에 미치는 영향도 미미할 것"이라고 전망했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr