윤석열 정부 출범 이후 부동산 세제가 대폭 완화되며 지난해 주택분 종합부동산세 대상자 중 더 무거운 세율이 적용되는 ‘중과’ 대상이 1년 만에 99% 넘게 감소한 것으로 나타났다. 또한 최근 정치권에서 종부세 폐지론이 급물살을 타고 있는 만큼 앞으로도 종부세 완화 기조가 더욱 강화될 전망이다.10일 국세청 등에 따르면 지난해 귀속분 개인 주택분 종부세 대상 중 중과 대상은 2597명으로 집계됐다.2022년 귀속분 48만3454명과 비교하면 99.5% 줄어든 수치다. 일반세율 적용 대상자 감소 폭(46.9%)의 두 배를 웃돈다.중과 대상이 되면 과세표준 12억원 초과 구간에서 일반세율(1.3∼2.7%)보다 높은 2.0∼5.0%의 세율이 적용된다. 일반적으로 과세표준은 공정시장가액비율(60%)을 적용한 공시가격에서 9억∼12억원의 기본공제액을 뺀 것이다.이처럼 중과 대상이 99%가량 줄어든 데에는 지난해 본격적으로 완화되기 시작한 세제 영향이 컸다.2022년 귀속분까지 3주택 이상은 모두 중과 대상이었고 2주택자라고 해도 조정대상지역 주택이라면 중과 세율이 적용됐다. 하지만 지난해부터 조정대상지역 2주택자는 중과 대상에서 빠졌다.특히 과세표준 12억원까지는 3주택 이상 다주택자도 일반 세율을 적용하면서 중과 대상은 더 줄게 됐다. 지난해 공시가격 하락으로 3주택 이상 다주택자 5만4000여명이 과표가 12억원에 미달해 일반 세율을 적용받은 것으로 분석됐다.중과 대상자가 줄면서 중과세액도 1조8907억원에서 920억원으로 95.1% 감소했다. 세액 감소에는 공시가격 하락과 함께 인하된 중과세율도 영향을 미쳤다.한편 올해 종부세 완화 기조는 더 속도를 낼 가능성이 높다. 이미 최근 야당 내부에서는 1주택자 종부세 폐지론이 급부상하는 것으로 알려졌다. 또한 정부도 종부세 중과 폐지를 검토 중이다.일각에선 윤석열 정부 출범과 동시에 종부세 중과 대상이 거의 사라질 만큼 제도 자체가 ‘유명무실’해졌다는 지적도 나온다. 특히 조세정책의 예측 가능성 훼손 우려도 커진다.

올해도 1주택자에 대한 재산세가 일부 감경된다. 1주택자 재산세 부담을 완화하기 위해 지난해 한시적으로 시행했던 ‘공정시장가액비율 특례’가 올해도 유지되기 때문이다.행정안전부는 이런 내용을 담은 ‘지방세법 시행령’ 개정안이 21일 국무회의에서 의결됐다고 같은 날 밝혔다. 공정시장가액비율은 재산세 과세표준 산정 시 공시가격 반영 비율을 결정하는 기준이다. 2009년 도입된 이후 2021년까지 60%로 유지됐는데, 2021~2022년 공시가격이 급등하면서 세 부담이 커지자 정부는 1주택자에 한해 이 비율을 2022년 45%로 낮춰줬다. 2023년에는 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 주택은 45%로 추가 인하했다. 이 제도를 올해도 연장 적용한다는 것이다.주택 재산세의 인상 폭을 제한하는 '과세표준 상한제'도 올해 처음 시행된다. 과세표준 상한제는 과세표준이 전년보다 일정 비율 이상 과도하게 오르지 않도록 관리하는 제도다. 그동안 별도의 상한 없이 공시가격에 공정시장가액비율을 적용했는데 올해부터는 공시가격이 급등해도 과세표준을 전년보다 5% 이상 오르지 않도록 했다. 납세자는 공시가격이 올랐을 때의 과세표준과 직전년도 과세표준에서 5% 오른 금액을 비교해 세금을 더 적게 낼 수 있는 방안을 선택할 수 있다. 올해부터 3년간 1주택자가 인구감소지역에 있는 공시가 4억원 이하의 주택을 추가 구입해도 1주택자로 간주해 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받는 이른바 ‘세컨드 홈’ 특례도 적용한다. 특례 대상 지역은 인구감소지역 89곳 중 경기 가평, 대구 남구·서구, 부산 동구·서구·영도구를 제외한 83개 지역이다. 과표 구간별로 세율이 0.05%포인트 인하되고, 공정시장가액비율 특례(60→43~45%)가 적용된다.지방의 미분양 아파트 매입 시 취득세 지원 대책과 후속 조치도 마련했다. 기업구조조정 부동산투자회사(리츠)가 올해 3월28일부터 2년간 지방의 준공 후 미분양된 아파트를 매입하면 법인 취득세 중과세율(12%)을 적용하지 않는다. 일반세율(1~3%)을 적용한다는 방침이다. 개정안은 이달 중 공포돼 즉시 시행될 예정이다.한순기 행안부 지방재정경제실장은 "서민경제 지원과 지역경제 활력 제고를 위해 재산세 부담완화 방안과 주택 세제 지원 방안을 마련했다"며 "앞으로도 주민이 공감하는 지방세 제도 개선을 지속 추진하겠다"고 밝혔다.

주택 종합부동산세 납부 대상이 지난해 120만명에서 올해 41만명으로 대폭 줄어들었다. 이는 2005년 제도 도입 이래 최대 감소 폭이다.기획재정부는 '2023년도 종합부동산세 고지 관련 주요 내용'을 29일 발표했다. 이번 종부세 납부 대상 감소는 세법 개정으로 종부세율이 하향 조정된 영향이 크다. 아울러 기본공제 금액이 높아지고 전국 주택 공시가격이 하락한 것 역시 영향을 미친 것으로 보인다. 지난 2021년 95%까지 올랐던 주택분 종부세 공정시장가액비율은 지난해와 같은 60%로 유지됐다.주택분 종부세 고지인원은 지난해 119만5000명에서 올해 41만2000명(개인 35만2000명, 법인 약 6만명)으로, 1년 새 3분의 1로 줄었다. 문재인 정부 첫해인 2017년 33만2000명에서 2018년 39만3000명·2019년 51만7000명·2020년 66만5000명·2021년 93만1000명으로 가파르게 늘면서 지난해 100만명을 돌파했다가, 5년 전인 2018년 수준으로 되돌아간 셈이다.세액은 작년보다 1조8000억원 줄어든 1조5000억원으로, 2020년과 엇비슷해졌다. 기재부는 “종부세는 2017년과 비교하면 과세인원은 4배, 세액은 8배 급증했다”며 “현 정부 들어 세제 정상화를 통해 세 부담을 2020년 수준으로 환원한 것”이라고 설명했다.통계청 주택소유통계 기준으로 지난 2022년 말 전체 주택보유자 1531만명 가운데 2.7% 정도로 종부세 대상자가 줄어든 셈이다. 지난해에는 전체 주택보유자의 8.1%가량이 종부세 고지서를 받았다.1인당 주택종부세 평균세액은 275만8000원에서 360만4000원으로 84만6000원(31%) 증가했다. 세액보다 과세인원이 더 큰 폭으로 줄어든 탓에 통계적으로 1인당 세액은 늘어났다. 1세대 1주택자의 종부세 과세인원은 작년 23만5000명에서 올해 11만1000명으로 줄었다. 세액은 약 2600억원에서 올해 900억원으로 급감했다.다주택자 종부세 과세인원은 90만4000명에서 24만2000명으로, 세액은 2조3000억원에서 4000억원으로 감소 폭이 더 컸다. 다주택자의 종부세액은 84% 급감했다. 다주택자 1인당 평균적으로는 지난해 254만원에서 올해 165만원으로 90만원 가까이 줄었다.기재부는 “다주택자에게 징벌적으로 적용된 중과세율이 개선된 결과”라고 설명했다.법인의 주택분 종부세 과세인원은 5만6000명에서 6만명으로, 세액은 7000억원에서 1조원으로 각각 증가했다. 토지분까지 포함한 전체 종부세 과세인원은 지난해 128만3000명에서 올해 49만9000명, 전제 종부세 세액은 같은 기간 6조7000억원에서 4조7000억원으로 각각 줄었다.지역별로도 모든 지역에서 과세인원이 감소했다. 서울의 경우 종부세 납부대상이 58만명에서 24만명으로 '반토막'이 났다. 세액은 1조6700억원에서 5600억원으로 1조1000억원 이상 줄었다. 특히 세종(-82.6%), 인천(-78.6%), 대구(-74.2%), 대전(-75.4%) 등 공시가격이 크게 하락한 지역의 과세인원 감소 폭이 상대적으로 큰 것으로 조사됐다.

정부가 내년 부동산 공시가격 시세 반영률(현시화율)을 올해 수준으로 동결했지만, 서울을 중심으로 상당수 주택 소유자의 보유세(재산세+종합부동산세)는 증가할 것으로 예상된다. 지난해보다 매매 가격이 많이 오른 아파트의 공시가격이 높아지고 이에 따라 보유세 부담이 증가할 것이란 전망이다. 21일 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 실거래가지수는 13.42% 상승했다. 전국 아파트 실거래가 지수는 5.74% 올랐다. 올해 전국과 서울의 공동주택 평균 공시가격은 각각 18.61%, 17.3% 하락했지만 내년엔 상승할 것으로 예상된다. 서울 대단지 아파트는 시세 상승 영향에 보유세도 오르는 것으로 나타났다. 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 아파트를 보유한 1주택자는 내년 보유세 추정액이 281만원으로 올해 추정 납부액(253만원)보다 10%가량 오른다. 현 시세를 바탕으로 산정한 내년 공시가격이 12억원을 넘겨 종합부동산세(7만9000원) 납부 대상이 되기 때문이다. 서울 송파구 잠실주공5단지 82㎡를 보유한 1주택자는 보유세는 올해 439만원에서 내년 633만원으로 예상된다. 시세 상승에 따라 이 아파트의 공시가격은 올해 15억1700만원에서 내년 20억3310만원으로 오를 전망이다. 반면 현재 시세가 연초보다 떨어진 서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 내년 보유세 추정액은 883만원에서 862만원으로 소폭 감소하는 것으로 예상된다. 공시가격 추정치는 올해 11월 시세 기준 하한가에서 공동주택 공시가격 현시화율 69%, 공정시장가액비율 60%를 적용해 산출했다. 서울 강남과 달리 시세 하락 폭이 큰 지방 중저가 아파트 단지의 내년 보유세는 낮아질 전망이다. 지방 아파트 실거래가지수는 올해 1∼9월 1.99% 올랐고, 전북의 경우 1.26% 하락한 것으로 나타났다.

“다주택자 중과 패러다임이 전환됐다.”종합부동산세제(종부세) 상 중과세율을 적용하는 다주택자의 범위가 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소되는 등 다주택자 중과 패러다임이 전환됐다는 분석이 15일 나왔다. 여야가 지난해 말 조정 대상 지역 여부와 무관하게 2주택자까지는 기본세율을 적용하기로 합의하면서다.기존 종부세법상 다주택자도 개념상으로는 3주택 이상 보유자였지만 여기에 조정대상지역 2주택자가 포함되다 보니 사실상 2주택 이상을 다주택자로 봤다. 하지만 주택 시장 안정을 위해 도입된 다주택 중과가 오히려 과세 형평성을 떨어뜨린다는 지적에 따라 정부는 다주택 중과세율을 사실상 폐지하는 것으로 가닥을 잡았다. 조정 대상 지역 2주택자 가장 세부담 혜택지난해 12월 22일 여야는 조정 대상 지역 여부와 무관하게 2주택자까지는 기본세율을 적용한다고 설명했다. 조정대상 지역의 2주택자가 다주택자 범주에서 빠지면서 일반세율을 적용받게 된다는 의미다. 기본세율은 0.5~2.7%를 적용한다. 이에 이번 개정으로 가장 혜택을 보는 사람은 조정대상 지역 내 2주택 보유자가 됐다. 부동산 세금 계산 서비스 ‘셀리몬’에 따르면 지난해 지난해 조정대상지역 공시가격 27억2000만원 주택과 14억5900만원 주택을 보유한 A씨의 종합부동산세는 6107만7680원 정도였으나 개정내용이 적용되면 종합부동산세가 2302만540원으로 절반 이상 줄어들게 된다. 2023년 추정 공시가격을 2022년 대비 -8.55%로 가정해 계산한 결과다. 종합부동산세 공정시장가액비율은 현행 60%이지만 80%로 상향한다는 계획을 반영했다. 이선구 셀리몬 대표는 “조정 대상 지역의 2주택자가 가장 세부담 혜택이 크다”며 “기본 공제 금액(일반)도 6억원에서 9억원으로 올랐을 뿐만 아니라 조정 대상 지역에 있다 하더라도 2주택까지는 중과가 폐지됐기 때문에 세율 자체의 부담이 급격히 낮아졌다”고 설명했다. 여야 합의안은 일반세율과 중과세율 체계를 유지하되 3주택 이상 과표 12억원까지는 일반세율로 과세한다. 즉 3주택 이상이면서 과표 12억원을 넘어야 중과세율을 적용받는 것이다.과표 12억원은 공시가로 환산시 약 24억원이므로 중과세율을 적용받는 사람은 소수로 한정될 것으로 보인다. 이들이 적용받는 최고 중과세율도 기존 6.0%에서 5.0%로 1%포인트 낮아졌다. 3주택 이상 다주택자는 과표 12억원 초과부터 누진제를 유지하되 세율은 2.0~5.0%로 설정하기로 했다.고가 1주택자의 보유세 부담도 줄 것으로 보인다. 여야는 종부세 기본공제를 일반 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이라고 적시했다. 이는 올해부터 적용할 종부세 기본공제가 일반 6억원에서 9억원으로, 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 오른다는 의미다. 또한 1주택을 부부가 공동명의로 보유한 경우 공제액이 18억원으로 올라간다.취득, 보유, 양도 단계 2주택자 중과세 부담 완화 보유세뿐만 아니라 정부는 취득, 양도 단계 모두 중과세라는 개념을 완화하기로 했다. ‘2023년 경제정책방향’에 따르면 정부는 다주택자에 대한 세제·대출 규제를 풀고 임대사업자를 지원하는 등 부동산 규제 패러다임을 전환하기로 했다. 급락하는 부동산 시장을 연착륙시키기 위해 다주택자를 대상으로 한 이른바 '징벌적 세금 중과 3종 세트'를 완화하고 대출 규제를 풀어주는 등 각종 대책을 내놨다.우선 다주택자에게 적용해 온 취득세 중과세율을 절반가량 낮추기로 했다. 현재 조정지역 2주택자에게 적용되는 8% 세율은 1주택자와 동일하게 1∼3%로 낮춘다. 3주택자에게는 현행 8% 대신 4%를, 조정지역 3주택 이상 보유자와 4주택 이상 보유자는 현행 12% 대신 6%를 적용하기로 했다. 국회에서 지방세법 개정안이 통과되는 즉시 2022년 12월 21일부터 소급 적용할 계획이다. 다만 야당의 반대 입장이 확고해 통과시기를 예상하기는 어려운 실정이다.또한 다주택자에 대한 양도세 중과세율에 대해서는 올해 7월 세제개편을 통해 정확한 지침을 제시할 계획이다. 이를 위해 정부는 올해 5월로 종료될 예정인 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치를 2024년 5월 9일까지 1년 연장한다. 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분하는 다주택자들은 최고 75%의 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)에 해당하는 양도세만 납부하면 된다. 다만 중과세율을 한시적으로 유예하는 것은 정부의 시행령으로 가능하지만 중과 제도 폐지는 국회에서 소득세법을 고쳐야 가능하다.양정훈 아티웰스 수석 자문역은 “부동산 시장 연착륙을 위해 2주택자까지는 다주택자에 대한 중과에 대한 패널티를 다 폐지하겠다는 게 큰 의미다”며 “취득, 보유, 양도 이 세 가지 단계에서 2주택자까지는 조정 대상 지역을 다 포함하더라도 중과에 대한 부담이 많이 완화됐다”고 말했다.

정부가 법인에 대한 종합부동산세(종부세) 완화에 나서면서 기업형 임대주택 사업을 하는 이지스자산운용, DS네트웍스 등 업체들이 반색했다. 부동산시장이 ‘빙하기’인데다 법인 종부세율도 높아 그간 임대주택사업의 투자 수익성이 낮았는데 앞으로 상황이 개선될 수 있어서다. 법인 종부세율 낮춘다…임대주택사업자 세 부담 ‘뚝’ 기획재정부에 따르면 정부는 공공주택사업자 등 법인이 주택 수 관계없이 종부세 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용받도록 종부세법을 개정할 예정이다. 지난달 26일 비상경제장관회의 후 발표된 ‘부동산 세제 보완방안’에 나오는 내용이다. 이번 정책에 따라 종부세 관련법이 개정되면 임대주택사업자의 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다. 3주택 이상 보유한 임대주택사업자가 ‘종부세 중과세율(0.5~5.0%)’이 아닌 ‘일반 누진세율(0.5~2.7%)’을 적용받게 돼서다. 과세표준이 12억원 이하일 경우 세율이 같지만 12억원을 초과하면 종부세율이 절반 가까이 낮아진다. 미분양된 공공임대주택의 경우 종부세 합산배제도 적용한다. 임대주택 미분양에 대한 공공주택사업자 부담을 완화하기 위한 것이다. 기존에는 임대주택의 임대기간이 끝나서 분양전환하면 종부세 합산배제도 끝나서 종부세가 과세됐다. 하지만 법이 개정되면 분양전환하려는 공공임대주택이 미분양된 경우 분양전환시행일부터 2년간 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 이는 종부세법 시행령 개정사항으로, 오는 4월 중 개정 추진한다.‘종부세 폭탄’ 우려로 임대주택사업 확대에 어려움을 겪던 업체들에는 반가운 소식이다. 기업형 임대주택은 민간이 건설 또는 매입해 임대기간 연 8년 이상, 연 임대료 상승률 5% 이하로 공급하는 민간임대주택이다. 박근혜 전 정부 당시에는 ‘뉴스테이’로 불리기도 했었다.앞서 문재인 전 정부는 법인 명의로 투자하는 다주택자를 규제하기 위해 지난 2021년부터 법인 종부세를 크게 올렸다. 법인 종부세율을 개인 종부세 최고세율(당시 3.0%, 6.0% 및 현재 2.7%, 5.0%)로 높였고, 기본공제(9억원)·세부담 상한(150%)도 폐지했다.종부세는 공시가격에서 공제금액(작년까지 1가구 1주택자 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 60%로 인하)을 곱해 ‘과세표준’을 정한다. 올해부터 종부세 기본공제금액은 1가구 1주택자 12억원, 다주택자 9억원으로 상향된다. 그런데 법인은 2021년부터 6억원 공제가 사라졌고, 개인 종부세율 최고세율을 일괄 적용받았다. 작년 기준 법인 종부세율은 △2주택 이하 3% △3주택 이상 6%였으며, 올해부터는 △2주택 이하(조정대상지역 2주택 포함) 2.7% △3주택 이상 5%다.문제는 종중, 임대주택사업자 등 투기와 무관하게 주택을 보유한 법인들도 무거운 종부세를 부담해야 했다는 점이다. 예컨대 역세권 청년주택 사업을 하는 경우다. 역세권 청년주택 사업이란 대중교통 이용이 편리한 역세권에 만 19세 이상~만 39세 이하 청년·신혼부부 등이 거주할 수 있는 임대주택을 공급하는 사업을 말한다. 국세청이 투기와 무관한 법인의 종부세 부담을 낮추기 위해 작년 8월 29일 특례를 발표했지만 효과는 적었다. 해당 특례는 3주택 이상(조정지역 2주택 포함) 보유할 경우 종부세 중과세율(1.2~6%)을 적용하게끔 돼 있어서다. 기업형 임대주택 사업자들은 사실상 ‘3주택 이상’이다. 특례 신청기간도 매년 9월 16~30일까지로 한정됐다. ‘역세권 청년주택’ 등 임대주택 투자 위험 낮아질 듯이번 정책은 이같은 문제를 보완해 임대주택 사업자들에 도움을 줄 것으로 예상된다. 임대주택 개발사업에 참여하는 업체는 크게 전략적 투자자(SI)와 재무적 투자자(FI)로 나뉜다. 전략적 투자자(SI)는 임대주택 건설, 운영, 매각을 통한 수익에 관심을 갖는 시행사, 시공사, 임대운영회사 등이다. 또한 재무적 투자자(FI)는 사업에 직접 참여하는 대신 돈을 투자해서 금전적 차익을 얻는 게 목적인 투자자들이다. 은행 및 연기금, 보험회사, 자산운용사 등 대부분 금융기관이 해당된다.예컨대 DS네트웍스, 이지스자산운용은 서울 용산구 원효로3가 1-159번지 일원 1만6687㎡에 988가구 역세권 청년주택(공공지원 민간임대주택)을 짓는 사업을 하고 있다. 작년 6월 23일 발표된 서울시 고시를 보면 해당 사업장은 △공공임대주택 161가구 △서울주택도시공사(SH공사) 선매입 192가구 △민간임대 635가구 등으로 구성된다. 사업시행자는 이지스용산청년주택위탁관리부동산투자회사다. DS네트웍스는 작년 6월 말 기준 이 회사의 지분 66.7%를, 이지스자산운용은 지분 33.3%를 보유하고 있다. 사업기간은 지구지정일~2026년이며 오는 2025년 7월 31일 준공 예정이다. 재원은 자기자본, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 공공주택 매각대금으로 조달한다. 이와 별도로 이지스자산운용은 작년 9월 말 기준 이지스청년주택제1호위탁관리부동산투자회사 지분 50.00%를 보유하고 있다. 이 회사는 서울 강동구 성내동 87-1 일대 5696㎡ 부지에 지하 7층~지상 32층, 900가구 규모 역세권 청년주택을 짓는 사업을 시행하고 있다. 오는 5월 준공 예정이다. 장기 임대주택 사업은 초기단계에 유입되는 현금이 매우 적고 미래 분양전환가격이 얼마인지에 따라 사업 수익성이 달라진다. 기준금리 급등으로 부동산경기가 위축된 현 상황에서는 미래 분양전환가격을 당초 계획보다 보수적으로 잡아야 한다.하지만 법 개정으로 법인 종부세가 낮아지면 전략적·재무적 투자자들은 임대주택 사업의 리스크가 낮아져 투자할 유인이 생길 것으로 보인다.금융투자업계 관계자는 “부동산 경기가 좋지 않아서 미분양인 주택을 임대형으로 돌리려는 사업자들도 많을 것”이라며 “이번 정부 정책이 임대주택사업자들에게 도움이 될 것으로 기대된다”고 말했다.

시가 15억원 상당의 주택을 보유한 1주택자가 10억원 상당의 주택을 한 채 더 살 경우 취득세는 5100만원, 종합부동산세는 760만원 줄어드는 것으로 나타났다. 다주택자에 부과했던 각종 중과 세제를 완화하고 조정대상지역을 대부분 해제하면서 나타나는 현상이다.9일 부동산업계에 따르면 최근 정부의 규제지역 해제, 다주택자 취득세 중과 완화안, 지난해 말 국회를 통과한 종부세법 개정안을 적용할 경우 이런 결과가 도출된다.부동산 세금계산서비스 '셀리몬'(sellymon)의 시뮬레이션 결과를 보면 현재 비조정대상지역인 서울 마포 지역에 시가 15억원 상당의 주택을 보유한 1세대 1주택자 A씨가 경기도 광명에 10억원 상당의 주택을 추가 구입할 경우 부담해야 할 취득세는 3300만원이다.지난해 조정대상 지역이었던 서울 마포와 경기 광명이 비조정대상지역이 돼 취득세 중과 대신 일반세율(1~3%)이 적용되면서 나타나는 현상이다.정부가 올해 경제정책방향을 통해 발표한 취득세 중과 완화 방안이 국회를 통과할 경우 현행 조정대상지역인 서울 강남 3구와 용산 지역에서도 일반세율이 적용된다. 정부는 취득세 중과 완화안을 2월 중 국회에 제출할 예정이지만 적용 시기를 정책 발표 시기인 작년 12월 21일 취득분으로 소급 적용하겠다는 입장이다.취득세 산출액(3300만원)은 현행 중과세율을 적용할 때(8400만원)보다 5100만원이나 줄어든다. 조정지역 2주택 취득에 대한 기존의 중과세율 8% 대신 일반세율(1~3%)로, 지방교육세율은 기존 중과세율인 0.4%를 일반세율인 0.1~0.3%로 낮춘 결과다.A씨가 부담해야 할 종부세 역시 절반 이상 줄어든다. A씨가 서울 마포 지역의 15억원, 경기도 광명 지역의 10억원 상당의 주택을 보유한 결과 내야 하는 올해 종부세는 420만원(공정시장가액비율 80% 적용시) 수준이다. 지난해 종부세법을 준용할 경우 A씨가 내야 할 세금이 1183만원임을 고려하면 763만원이나 줄어드는 것이다.가장 큰 변화는 지난해 말 국회를 통과한 종부세법 중 다주택자에 대한 중과 완화 부분이다. 다주택자로서 A씨에게 적용되는 종부세 기본공제가 6억원에서 9억원으로 3억원 올라간 데다 조정지역 2주택자를 대상으로 적용하던 중과세율(1.2~6.0%) 대신 일반세율(0.5~2.7%)이 적용된 여파다. 지난해 종부세법 기준으로는 마포와 광명 모두 조정대상지역이었으므로 A씨는 다주택자로서 종부세 중과세율을 적용받았다.올해의 경우 2주택자 전체가 중과세율 부과 대상에서 모두 빠진 데다 마포와 광명은 현재 비조정대상지역으로 변경되기도 했다. 지난해보다 하향 조정되는 올해 공시가격을 고려하면 보유세 부담액은 시뮬레이션 산출액보다 더 줄어들 것으로 보인다.

내년부터 부부 공동명의 1주택자들의 종합부동산세(종부세) 부담이 큰 폭으로 줄어들 것으로 보인다. 부부 합산 기본공제가 기존 12억원에서 18억원으로 6억원 오르면서 내년 종부세 부담이 ‘0’원인 경우도 생길 것으로 보인다. 가 부동산 세금계산서비스 ‘셀리몬’(sellymon)에 의뢰한 결과, 개정안이 적용되면 잠실엘스 전용면적 84㎡ 부부공동명의 1주택자는 2023년 종부세 부과 대상에서 아예 제외될 것으로 예상된다. 이들의 2022년 종부세는 약 190만968원이다. 2023년 추정 공시가격은 2022년 공시가격 대비 -8.55% 가정한 값으로, 2023년 공시가격 약 17억5300만원, 2022년 공시가격 약 19억1700만원으로 설정한 결과다. 올해에 한해 60%를 적용한 공정시장가액비율은 내년 80%로 복귀한다는 조건을 입력했다. 반면 잠실엘스 전용면적 84㎡ 부부단독명의 1주택자는 2023 예상 종부세 204만1058원을 내야 한다. 2022년(292만7088원)과 비교해서는 약 30% 줄었다. 이는 기존 6억원이었던 종부세 기본공제를 9억원 올린 효과다. 부부공동명의 1주택자는 각각 기본공제를 받는다. 즉 부부가 적용 받는 기본공제가 각각 6억원에서 9억원으로 올라가면서 부부 합산 기본공제가 기존 12억원에서 18억원으로 6억원이나 오른다. 공시가 18억원은 올해 기준 현실화율 81.2%를 적용하면 시가로 약 22억2000만원이다. 내년에 공시가 현실화율이 하향 조정되는 점까지 고려하면 부부공동명의 1주택자의 종부세 기준선은 더 올라갈 것이란 예상이다. 종부세는 주택과 토지를 합산해 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세하는 세금이다. 이때 기본공제가 18억원이라는 것은 공시가 18억원을 넘어서는 순간에 발생하기 시작하는 세금이라는 의미다. 기본공제가 12억원일 때 부부공동명의 1주택자는 12억원을 넘는 6억원에 대해 세금을 냈지만 기본공제가 18억원이 되면 종부세 부과 대상에서 빠지는 것이다. 단독명의로 주택을 보유한 1가구 1주택자들 역시 대다수는 세 부담이 줄어들 것으로 보인다. 일례로 공시가 12억원 주택을 단독명의로 보유한 1가구 1주택자 A씨는 올해 종부세 30만2000원을 냈지만 내년엔 종부세 대상에서 빠진다. 1가구 1주택자에 대한 종부세 기본공제가 올해 11억원에서 내년 12억원으로 오르면서 나타나는 효과다. 조정대상지역에 2주택을 보유한 사람 역시 내년으로 가면서 세 부담이 매우 크게 줄어드는 계층이다. 예컨대 조정대상지역에 공시가 8억원과 12억원, 총 20억원 상당의 주택을 보유한 B씨는 올해 1436만2000원을 종부세로 냈지만 내년에는 552만8000원으로 급감한다. 종부세 기본공제가 6억원에서 9억원으로 오르는 데다 적용세율도 중과세율(1.2~6.0%)에서 일반세율(0.5~2.7%)로 내려가면서 나타나는 현상이다. 한편 국토교통부가 최근 발표한 내년 표준 단독주택 공시가격은 전국 평균으로 5.95% 하락했다. 서울은 -8.55%로 공시가격 낙폭이 가장 크다. 정부는 내년 3월 중 아파트·연립·빌라 등 표준 공동주택 공시가격을 공개할 예정이다. 공시가격이 인하되면서 과세표준은 낮아졌지만, 종부세 개정안과 공정시장가액비율에 따라 향후 실제 세 부담은 달라질 수 있다. 종부세에 영향을 미치는 공정시장가액비율도 세금을 결정짓는 주요 요인이기 때문이다. 종부세는 과세표준에 세율을 곱해 세액을 매긴다. 과세표준은 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 결정한다. 공정시장가액비율 낮출수록 세 부담이 줄어드는 구조다. 공정시장가액비율은 정부가 60~100% 범위에서 시행령으로 조정할 수 있다. 정부는 지난 6월 '지방세법 시행령'을 개정해 올해 한시적으로 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 낮추기도 했다. 공정시장가액비율 낮출수록 세 부담이 줄어드는 구조다. 민주당은 당초 현재 60%인 공정시장가액비율 하한선을 80%로 올리는 방안을 제안했지만 한발 물러선 것으로 알려졌다. 이에 따라 정부는 내년 부동산 시장 상황과 재정 여건 등을 고려해 종부세 과세기준일인 6월 1일을 전후해 비율을 확정할 계획이다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추면서 토지·주택 등의 공시가격이 하락할 전망이다. 고가 주택이 많은 서울 강남 3구(강남·서초·송파)등이 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 크고, 내년도 세금 부담도 다소 줄어들 것으로 보인다. 공시가격과 공시지가는 보유세를 비롯해 건강보험료·기초생활보장 수급자 대상 선정 등 60여 가지 행정지표로 활용돼 파급 효과가 크다. 다만 국회를 아직 통과하지 못한 종합부동산세(종부세) 개정안과 내년도 공정시장가액비율이 어떻게 결정되는 지에 따라 실제 체감하는 세 부담이 크게 달라질 것으로 예상된다. ━ 공시가격 현실화율 하향 조정…전국 공시지가 하락 14일 국토교통부에 따르면 내년도 전국 표준지(토지) 공시지가 변동률은 -5.92%로, 올해(10.17%)보다 16.09%포인트 낮아졌다. 전국 표준 단독주택 변동률도 -5.95%로 올해(7.34%) 대비 13.29%포인트 하락했다. 올해 10월까지 전국의 주거용 지가 상승률은 2.47%이고, 단독주택 시세는 1.86% 올랐다. 내년도 표준지 공시지가 현실화율은 65.4%로 올해(71.4%)보다 낮아져, 2020년 현실화율(65.5%) 수준으로 조정됐다. 표준주택 공시가격 현실화율도 올해 57.9%에서 53.5%로 2020년(53.6%) 수준이다. 현실화율이 하향 조정되면서 전 지역에서 공시지가는 낮아졌다. 지역별로 보면 표준지 공시지가 하락률은 ▶경남(-7.12%) ▶제주(-7.09%) ▶경북(-6.85%) ▶충남(-6.73%) ▶울산(-6.63%) 순으로 컸다. 이어 ▶전북(-6.45%) ▶충북(-6.43%) ▶인천(-6.33%) ▶광주(-6.27%) ▶전남(-6.13%) ▶대전(-6.10%) ▶대구(-6.02%) 등도 6%대 하락률을 기록했다. 서울은 5.86% 하락했고 ▶강원 -5.85% ▶부산 -5.77% ▶경기 -5.51% ▶세종 -5.30% 등이었다. 20년째 전국에서 가장 비싼 표준지 자리를 지키고 있는 명동 네이처리퍼블릭의 1㎡당 공시지가는 올해보다 7.9%(1490만원) 내린 1억7410만원을 기록했고, 명동 우리은행 본점 부지는 1㎡당 1억8750만원에서 1억7270만원으로 7.9% 떨어졌다. 표준지 이용 상황별로는 임야가 6.61% 하락해 가장 크게 떨어졌고, 농경지(-6.13%), 주거용(-5.90%), 공업용(-5.89%), 상업용(-5.88%) 순이었다. 강남3구·마용성 공시가 하락률 10% 안팎 표준주택 공시가격도 2020년 수준으로 하락했다. 시도별로 보면 ▶서울 -8.55% ▶경기 -5.41% ▶제주 -5.13% ▶울산 -4.98% ▶대전 -4.84% 순으로 하락률이 높았다. 서울에서는 강남구가 -10.68%로 가장 크게 하락했고, 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%) 등 강남3구의 하락률이 1위부터 3위를 차지했다. 동작구(-9.38%)와 강동구(-9.46%)도 강남3구와 함께 높은 하락률을 보였다. ‘마·용·성’ 중 용산구(-9.84%)와 마포구(-9.64%)가 뒤를 이었다. 이는 저가주택에 비해 현실화율이 높게 책정됐던 고가주택이 많은 지역일수록 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 크기 때문이라고 국토부는 설명했다. 노원구(-6.16%)·도봉구(-4.55%)·강북구(-4.73%) 등 ‘노·도·강’ 지역 하락률은 서울 평균(-8.55%) 이하였다. 내년 1월 표준 단독주택 공시가격이 확정되면 지자체에서 이를 토대로 개별 단독주택의 공시가격을 산정해 발표한다. ━ 종부세 다주택자 중과세율·공정시장가액비율 관건 공시가격이 낮아지면서 소유주들이 내년에 납부할 세금은 줄어들 전망이다. 다만 공시가격이 인하되면서 과세표준은 낮아졌지만, 종부세 개정안과 공정시장가액비율이 향후 실제 세 부담을 결정짓는 데 관건이 될 전망이다. 여야는 종부세 상 중과세율을 적용하는 다주택자 범위를 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소하고, 3주택 이상 보유자도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율을 적용하는 내용 등을 골자로 한 개정안에 합의했다. 현행 종부세법은 다주택자에는 1.2~6.0%까지 높은 세율을 적용하지만 1주택자 등에는 0.6~3.0%의 낮은 세율(일반세율)을 적용한다. 아울러 종부세 기본공제 금액도 1가구 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로, 기본공제는 6억원에서 9억원으로 인상하는 방안에도 협의를 마쳤다. 다만 과표 12억원을 넘는 3주택 이상자에게 적용하는 중과세율은 아직 합의를 하지 못해 변수가 될 수 있다. 종부세에 영향을 미치는 공정시장가액비율도 세금을 결정짓는 주요 요인이다. 공정시장가액비율은 정부가 60~100% 범위에서 시행령으로 조정할 수 있다. 정부는 지난 6월 '지방세법 시행령'을 개정해 올해 한시적으로 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 낮추기도 했다. 정부가 1주택자 내년도 재산세를 2020년 이전 수준으로 환원하기 위해 내년에도 공정시장가액비율을 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획을 밝힌 데 따라 추가로 인하가 이뤄질 가능성도 있다. 구체적인 인하율은 내년 3월 공동주택 공시가격이 공개된 이후 4월께 확정할 예정이다. 다주택자와 법인의 경우 올해 인하하지 않아 당초 60%였던 공정시장가액비율을 내년에도 유지하되, 최근 주택가격 하락을 고려해 일부 미세조정할 계획이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2023년도 표준지 공시지가(안) 및 표준주택 공시가격(안)의 하락은 주택시장의 저구매, 저거래 움직임 속 보유에 대한 부담을 낮추고 몇 년 간 가파르게 상승한 공시가격 변동으로 인한 조세 불만을 다독이겠다는 의도로 풀이된다”고 말했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “매수심리가 크게 위축돼 있어 거래절벽이 이어지고 있고 거래 시 취득세와 양도세 등이 발생할 수 있어 빈번한 거래로 이어지기 쉽지 않다”며 “무엇보다 고금리 기조가 유지되고 있는 상황에서 경기 침체 우려와 함께 내년 저조한 경제성장률 전망 등의 영향으로 거래 활성화로 이어지기에는 한계가 있을 것으로 보인다”고 분석했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

정부가 내년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서 아파트 보유세 부담이 얼마나 줄어들지 부동산 시장의 관심이 모이고 있다. 전국 50개 주요 단지의 내년 보유세는 올해보다 평균 100만원 정도 줄어들 것으로 예상된다. 5일 부동산 세금 계산 서비스 셀리몬(sellymon)에 따르면 KB 선도 아파트 기준 전국 50개 단지의 2023년 예상 재산세∙종합부동산세를 계산해본 결과 올해와 비교해 아파트별로 적게는 10만원에서 많게는 250만원 정도까지 보유세가 감소할 것으로 예상된다. 이는 50개 아파트 전체로 보면 평균 101만9871원 감소한 것으로, 전년 대비 20% 정도 낮아진 세액이다. 서울 송파구 헬리오시티(전용면적 84㎡)의 경우 내년 공시가격 현실화율을 반영한 예상 공시가격은 13억9305만원이다. 올해 보유세는 재산세 372만1950원과 종부세 122만7456원을 합한 494만9406원이었지만, 내년 보유세는 재산세 313만412원과 종부세 35만5700원을 더한 348만6112원으로 예상된다. 내년 예상 보유세는 올해보다 약 146만3294원 줄어드는 것이다. 서울 서초구 반포자이(전용면적 84㎡)의 경우 내년 예상 공시가격은 26억3550만원으로, 올해 보유세는 1209만2857원이었지만, 내년 예상 보유세는 1107만3386원으로 101만9471원 감소한다. 서울 서초구 래미안퍼스티지(전용면적 84㎡)의 경우 내년 예상 공시가격은 28억2375만원으로 내년 예상 보유세는 올해보다 83만5201원 줄어든 1248만8114원이다. 서울 강동구 고덕그라시움(전용면적 84㎡)의 경우 내년 예상 공시가격은 9억6188만원으로 내년 예상 보유세는 192만7588원으로 올해보다 106만2608원 감소한다. 이는 지난 7월 발표한 2023년 종합부동산세 개정(안)과 올해 실거래가를 기준으로 공시가격 현실화율 수정안을 반영해 내년 추정 공시가격을 산정한 것이다. 1세대 1주택자의 예상 재산세∙종합부동산세를 계산했다. 정부가 발표한 ‘공시가격 현실화 수정 계획’에 따르면 2023년 공시가격 산정 시 적용할 현실화율을 2020년 11월 공시가격 현실화 계획을 수립하기 이전인 2020년 수준으로 낮출 방침이다. 공시가격 현실화 수정 계획에 따른 현실화율 인하 효과로 인해 올해 대비 내년 공시가격 변동률은 평균적으로 공동주택 -3.5%, 단독주택 -7.5%, 토지 -8.4%로 내년도 공시가격은 올해보다 하락할 예정이다. 내년 최종 공시가격은 올해 부동산 시세 변동분을 반영해 결정할 계획이다. 주택 거래 시장의 침체가 이어지고 있는 현재 50개의 KB 선도아파트 가격은 올해 하반기 들어 하락세를 면치 못하고 있다. 송파구를 비롯해 서초, 강남 등 서울 지역에서 실거래가가 2억~3억원 넘게 하락한 아파트들이 나오고 있다. 정부는 공시가격 현실화율을 하향 조정하고 1주택자의 재산세 공정시장가액비율을 현재 45%보다 더 낮은 수준으로 인하할 계획이기 때문에 향후 정부 방침에 따라 보유세는 더 감소할 수 있을 것으로 예상된다. 이선구 아티웰스 대표는 “공시가격 변화에 따라 납세자들의 세부담이 달라지는데 집값이 추가로 하락할 경우 공시가격도 예상보다 더 낮아질 수 있다”며 “관련 법 개정에 따라 2023년 절세 전략도 새롭게 세워야 할 것”이라고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr