부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크, 가계부채 부실 우려 등으로 휘청이고 있는 저축은행업계에 또 하나의 대형 악재가 발생했다. 비상계엄에 이어 탄핵 정국 후폭풍까지 겹치면서 다시금 유동성 위기설이 불거지는 모습이다. 현재까지 ‘대규모 자금인출’(뱅크런) 조짐은 보이고 있지 않지만 금융당국과 업계는 돌발 사태에 대비해 비상 대응 체계 가동에 나서며 시장안정에 총력을 기울이고 있다.금융감독원은 10일 저축은행 및 여신전문금융사 최고경영자(CEO)들을 소집하고 현안 간담회를 개최했다. 이날 간담회에는 김병칠 부원장 주재로 저축은행중앙회 및 여신금융협회 임원과 7개 저축은행, 7개 여신전문금융사 CEO들이 참석했다.금감원은 비상계엄 이후에도 저축은행과 여전사의 유동성이 안정적으로 관리되고 있으며 건전성 제고 노력도 차질이 없다고 평가했다. 저축은행의 총수신 규모는 지난 6일 기준 102조8000억원으로 9월 말(102조6000억원)과 비교해 소폭 증가한 수준이다. 같은 기간 여전채 순발행 규모도 4조8000억원에서 6조3000억원으로 증가하며 안정적인 자금조달 환경을 구축하고 있다.금감원은 업권별로 충분한 가용 유동성을 확보하고 비상대응체계를 재점검해달라고 당부했다. 또한 부실자산을 신속하게 정리해 취약 차주에 대한 서민금융 공급이 위축되지 않도록 관리해달라고 강조했다.김병칠 금감원 은행·중소금융 부원장은 ”당장의 손실을 회피하기 위해 부실자산 정리에 소극적으로 대처할 경우 자산건전성이 악화해 더 큰 리스크가 발생할 수 있다“며 ”단기 손익에 연연하지 말고 자산 건전성 확보를 위해 경·공매, 매각 등으로 적극적으로 부실 자산을 정리해야 한다“고 당부했다. 건전성 제고 및 실시간 모니터링 시스템 가동 저축은행업계는 PF 사업장 구조화·정리 계획을 신속히 이행하는 등 건전성 제고 노력을 지속하되, 부실 정리를 통해 확보된 신규 여력은 지역서민 금융공급 등 본연의 역할을 제고해 나가는 데 집중하겠다고 밝혔다.다만 탄핵 정국이 예상보다 길어질 것으로 보이면서 시장 변동성 우려가 커지고 있다. 최근 부동산 PF 부실, 자산건전성 악화 등으로 대내외적 환경이 열악해진 가운데, 정치적 불확실성이 이를 앞당길 수 있다는 우려다. 지난 7일 국회에서 윤 대통령 탄핵소추안은 조직적인 국민의힘의 불참 탓에 ‘투표 불설립’으로 폐기됐다. 하지만 시장에선 이를 악재로 받아들일 가능성이 있다. 더불어민주당 등 야권은 탄핵소추안이 가결될 때까지 매주 탄핵을 추진한다는 방침이다.이와 관련해 금융위원회가 저축은행 2곳에 적기시정조치 시기를 조정할 수 있다는 관측도 나온다. 금융시장 불확실성이 고조된 가운데 특정 저축은행에 경영개선 조치를 요구할 경우 예금자들의 혼란이 증폭될 수 있다는 우려가 있기 때문이다.일각에서는 최근 정치적 불확실성이 유동성 및 건전성 리스크로 번지지 않을 것이란 의견도 나온다. 저축은행중앙회에 따르면 단기 자금 유출 등에 대응할 수 있는 유동성 비율은 지난 9월 말 기준 135.84%를 기록했다. 이는 법정 기준인 100%를 웃도는 수준이다. 중앙회는 유사 시 저축은행에 지원할 수 있는 예탁금을 10조원가량 보유하고 있다. 개별 저축은행들이 자체 가용할 수 있는 자금도 약 17조원 규모인 것으로 알려졌다.저축은행중앙회 관계자는 “저축은행 지원 가능 자금인 예탁금을 10조 원 정도 보유하고 있다”며 “개별 저축은행 수신 잔액의 10% 수준으로 만약의 사태에 유동성 지원이 가능하다”고 말했다.

롯데그룹이 최근 불거진 롯데케미칼 회사채 이슈와 관련해 "충분한 유동성을 확보하고 있어 문제가 없다"고 밝혔다.롯데그룹은 21일 롯데케미칼 회사채 관련 개선 계획을 밝히며 "10월 기준 롯데케미칼은 활용 가능한 보유예금 2조원을 포함, 가용 유동성 자금 총 4조원 상당을 확보해 안정적 유동성을 보유하고 있다"고 했다. 또한 "롯데그룹의 10월 기준 총 자산은 139조원, 보유 주식 가치는 37.5조원에 달한다"며 "그룹 전체 부동산 가치는 10월 평가 기준 56조원이며, 즉시 활용 가능한 가용 예금도 15.4조원 보유하는 등 안정적 유동성을 유지하고 있다"고 밝혔다.최근 증권가에서는 '롯데그룹이 많은 차입금 탓에 유동성 위기가 불거질 것'이라는 일명 '지라시'가 돌았다. 소문이 일파만파 번지면서 지난 18일 롯데그룹 계열사 주가가 크게 하락하기도 했다. 이날 롯데그룹 측은 최근 불거진 유동성 이슈에 대해 롯데케미칼의 수익성 저하로 생긴 일이라면서도 충분한 유동성을 확보해 원리금 상환에 문제가 없다고 강조했다.롯데그룹은 "2018년 이후 화학산업은 신규 증설 누적에 따른 공급 과잉으로 수급이 악화되고 중국의 자급률 향상에 따라 손익이 저하됐다"며 "이에 따라 롯데케미칼이 일부 공모 회사채의 사채관리계약 조항 내 실적 관련 재무 특약을 미준수 하게 됐다"고 했다. 이어 "관련 조항은 최근 발행한 회사채에는 삭제된 조항으로 롯데케미칼은 사채권자들과 순차적으로 협의를 진행하고 있으며, 차주 중 사채권자 집회 소집공고 및 내달 중 사채권자 집회 개최를 통해 특약 사항을 조정할 예정"이라고 강조했다.또한 "이번 현안은 최근 석유화학 업황 침체로 인한 롯데케미칼의 수익성 저하로 인해 발생한 상황"이라며 "회사는 충분한 유동성을 확보하고 있어 회사채 원리금 상환에는 문제가 없다"고 밝혔다.더불어 롯데그룹은 재무구조 개선을 위해 그룹 전반에 걸쳐 자산 효율화 작업 및 수익성 중심 경영을 진행할 방침이다.롯데케미칼은 대규모 현금 유출이 수반되는 신규 및 경상 투자는 계획 조정을 통해 현금흐름을 개선하고, 공장 가동 최적화 및 원가 절감을 위한 'Operational Excellence' 프로젝트를 상반기 여수공장에 이어 하반기 대산공장까지 확대 운영 중이다. 또한 에셋라이트 전략 방향에 따라 저효율 사업 구조조정, 비핵심 사업 매각을 추진한다. 지난 10월 말레이시아 합성고무 생산법인 LUSR의 청산을 결정한 바 있고, 해외 자회사 지분 활용을 통한 1.3조원의 유동성 확보를 추진 중이다. 이 중 6600억원은 이달 초 이미 조달을 마쳤고, 잔여 6500억원도 연내 마무리할 계획이다. 롯데그룹은 "계열사들과 원활한 협의를 통해 안정적 경영을 유지하고, 필요 시 충분한 유동성을 확보해 재무 안정성 관리에 만전을 기할 예정"이라며 "이번 현안 관련해선 롯데지주 중심으로 주채권은행과 긴밀한 소통을 통해 원만히 해결될 수 있도록 관리해 나갈 것"이라고 밝혔다.롯데그룹 위기설 왜 돌았나롯데그룹은 최근 번진 위기설에 대해 “사실과 다르다”는 입장이다. 다만 업계에서는 정도의 차이일뿐 롯데그룹이 현재 위기인 것은 사실이라고 평가한다. 경영 지표만 놓고 보면 롯데그룹의 위기를 부정할 수 없다.롯데그룹 지주사 롯데지주는 올해 1~3분기(연결 기준) 누적 1871억원의 순손실을 기록했다. 롯데지주의 올해 9월 말 기준 유동부채는 7조1644억원에 달한다. 작년 말(6조7279억원)과 비교해 약 7% 늘었다.핵심 사업군인 유통과 화학 부문 경쟁력도 약화된 상태다. 롯데쇼핑은 올해 1~3분기(연결 기준) 누적 3259억원의 영업이익을 달성했다. 전년 대비 6.5% 늘어난 것이다. 다만 매출이 전년 대비 3.8% 줄어든 매출 10조5095억원에 머물렀다. 사업부 수익성 개선 작업으로 영업이익은 개선됐지만 매출 성장세가 꺾인 것이다.한때 연간 1조원 이상의 영업이익을 올리던 그룹의 효자 롯데케미칼은 올해 1~3분기(연결 기준) 누적 6600억원의 영업손실을 기록했다. 이 기간 순손실 규모는 6814억원에 달한다.지난 2020년 야심차게 출범한 롯데쇼핑 이커머스사업부(롯데온)도 부진의 늪에서 허우적거린다. 롯데온은 출범 이래 단 한 번도 흑자를 내지 못했다. 회사 설립 이후 올해 상반기까지 누적 적자가 5348억원에 달한다. 올해 롯데온은 권고사직, 희망퇴직 등 비용절감을 위한 고강도 조직개편에 나섰다. 지난 7월에는 계약 기간이 남았음에도 월 수억원에 달하는 롯데월드타워 임대료 부담 완화 목적으로 사옥을 이전했다.최근 공격적으로 이어온 투자도 빛을 보지 못하고 있다. 롯데쇼핑은 지난 2021년 사모펀드 IMM 프라이빗에쿼티(PE)와 손잡고 전략적 투자자(SI)로 한샘 지분을 확보했다. 당시 롯데쇼핑은 2595억원을 출자해 일부 지분을 인수했다. 지난해에는 429억원을 추가로 투입했다. 홈퍼니싱 시장의 성장 가능성에 기대를 건 것이다. 다만 한샘의 현 상황은 기대 이하다. 한샘은 롯데쇼핑이 지분 투자를 한 이듬해(2022년) 217억원의 영업손실을 기록했다. 올해 3분기 한샘의 영업이익이 전년 대비 48.1% 증가한 73억원을 기록했지만, 여전히 전성기 시절의 모습은 보여주지 못하고 있다.중고나라도 상황은 비슷하다. 한샘과 마찬가지로 중고나라에 SI로 참여한 롯데쇼핑은 최근 만기가 도래한 콜옵션 행사 기한을 1년 연장했다. 앞서 롯데쇼핑은 지난 2021년 유진자산운용, 오퍼스 PE, NH투자증권 PE 등과 공동으로 중고나라 지분 약 95%를 인수한 바 있다. 당시 롯데쇼핑은 300억원을 투자하고, 3년 내 다른 투자자 보유 지분 68.88%를 사들일 수 있는 콜옵션을 받았다. 롯데쇼핑이 콜옵션 기간을 연장한 것은 중고나라의 수익성이 악화된 탓으로 보인다. 중고나라는 지난해 영업손실 38억원을 기록했다. 지난 2021년부터 3년 연속 적자를 기록 중이다.

“대출은 동지도 적도 아니다.” 한 은행원의 말입니다. 가계부채는 1862조원을 넘었고, 가계들의 상환 능력은 떨어지고 있습니다. 적과의 동침이 불가피할 때입니다. 기사로 풀어내지 못한 부채에 관한 생생한 이야기를 ‘부채도사’에서 전합니다. “예견된 위기는 위기가 아니다.”금융당국은 최근 제기되는 ‘9월 위기설’과 관련해 이러한 입장을 보인다. 코로나19 팬데믹 금융지원 종료와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실에 따른 위기 우려는 충분히 지적돼 왔고, 그간 대비해 온 문제라는 주장이다. 하지만 현실은 위기설에 힘이 실리는 분위기다. 당국 “일부 언론, 유튜브서 거론되는 위기 없을 것”7일 금융권에 따르면 당국은 금융권에서 제기되는 ‘9월 위기설’ 진화에 나선 모습이다. 9월 위기설은 이달 말에 끝나는 중소기업·소상공인 대출 만기 연장 및 상환 유예 종료와 부동산 PF 대출 연체율 상승 우려가 발단이 됐다.당국은 이와 관련해 코로나19 금융지원이 9월에 종료돼도 만기 연장 조치 시한이 2025년 9월까지 진행되기 때문에 연체율이 곧바로 급상승하는 것은 아니라고 밝혔다. 상환 유예된 대출도 최장 5년간 분할 상환이 가능하다는 설명도 덧붙였다. 또 부동산 PF 대출 연체율은 올해 3월 말 2.01%에서 6월 말 2.10%로 상승세가 둔화됐다고 전했다. 지난 1분기에는 전 분기 대비 0.82%p 높아진 바 있다.이에 김소영 금융위원회 부위원장은 “과도한 우려는 자제할 필요가 있다”고 말했고, 김주현 금융위원장은 “일부 언론이나 유튜브 쪽에서 거론되는 우려들이 현실화돼 발생되는 위기는 없을 것”이라고 잘라 말했다. ‘중장기적 대책’ 실종이 문제당국의 이 같은 진화 작업에도 시장 불안은 쉽게 가라앉지 않는 모양새다. 당장 이달에 극단적인 상황이 발생되는 것은 아니지만 금융당국이 특별한 조치없이 무대응에 나설 경우 시장 불안은 더 커질 수밖에 없을 것으로 보인다. 가장 큰 문제는 대출 증가에 있다. 대출 수요는 현 금리 지표뿐만 아니라 향후 금리 변화에 대한 기대감이 함께 영향을 미친다. 당장 금리가 높더라도 향후 금리 인하 가능성이 있다고 판단하면 수요자들이 대출에 나선다는 얘기다.이런 측면에서 한국은행의 기준금리는 최근 5회 연속 동결되며 금리 인하 기대감을 키우고 있다. 이로 인해 기준금리는 대출 확대 억제 수단으로 작동하지 못하는 분위기다. 최근 대출이 크게 증가한 이유도 이 때문일 가능성이 높다. 금리 인하 기대감에 ‘집값 바닥론’이 생성됐고 이에 주택담보대출을 중심으로 대출 증가세가 커졌다. 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 규모는 100%를 돌파하며 국제통화기금(IMF)이 경고하는 ‘레드라인’도 넘어선 상황이다. 이런 상황이 해소되지 않고 오히려 갈수록 심화된다면 위기설은 또 발생할 가능성이 높다. 특히 지난해 9월 이후부터는 전세 거래량이 빠르게 증가했다. 한은에 따르면 전세대출 거래량은 ▲2021년 하반기 25만7000호 ▲2022년 상반기 29만3000호 ▲2022년 하반기 28만2000호 ▲2023년 상반기 34만3000호 등으로 꾸준히 상승세다. 전세대출 만기는 보통 2년 단위로 돌아온다. 지금처럼 전세값이 계속 하락한다면 역전세에 따른 피해는 줄기 어렵다는 지적이다. 물론 당국이 최근 전세 보증금 반환 용도에 한해 총부채원리금상환비율(DSR)을 완화했고, 전세값도 8월 들어와 13개월 만에 반등에 성공해 역전세 우려는 다소 낮아졌다. 하지만 부동산 업계에선 빌라 시장은 여전히 얼어붙어 있고, 아파트 위주로 전세값이 안정됐을 가능성을 제기한다. 고금리에 따른 2금융권 부실 우려도 여전하다. 저축은행과 새마을금고 업계의 6월 말 기준 평균 연체율은 5%를 넘었다. 한은이 기준금리를 장기간 내리지 않으면 2금융권 불안이 더 커질 수밖에 없다. 이런 와중에 코로나19 금융지원 종료 등으로 ‘9월 위기설’이 제기됐다. 앞으로도 부채 이슈가 새롭게 발생하면 ‘10월 위기설’, ‘12월 위기설’이 만들어지는 것은 시간문제로 보인다. 시장 안정을 위해 위기설을 일축하는 당국의 자세는 분명 필요하다. 하지만 지금은 부채 위기 대응에 필요한 세밀한 정책도 필요한 상황이다. 위기설 진앙지인 부채가 다시 커지는 이유는 중장기적 대책이 보이지 않아서일 수도 있다.

대통령실은 이달 중에 부동산 공급 대책을 발표할 방침이라고 1일 밝혔다.최상목 경제수석은 이날 오후 용산 대통령실 브리핑에서 “LH(한국토지주택공사) 사건도 있고 하니 공급이 제대로 되겠느냐(는 우려가 있다)”며 “공급이 제대로 될 수 있도록 부동산 공급 활성화 방안을 9월 중에 마련해 발표할 것”이라고 말했다.구체적인 공급 대책에 대해선 “민간 부문 공급이 과거보다 여러 가지로 위축됐다. (위축) 요인이 있을 수 있으니 이런 부분을 어떻게 풀어주면서 공급을 촉진할 수 있을지 고민하고 있다”며 “공공 부문 공급은 보완 방안이 무엇인지 (강구해) 두 개로 나눠 내용이 발표될 것으로 안다”고만 설명했다. 최 수석은 부동산 시장에 대해 “하락 폭이 컸던 지역을 중심으로 최근 상승세를 보이는 지역들이 있다. 하지만 거래량 측면에서 보면 예년의 50∼60%밖에 안 된다”며 “시장 수급에 따라 움직이는 부동산 시장의 정상화 과정으로 본다”고 평가했다. 이어 “(전임 정부에서) 과도했던 규제의 정상화는 계속 추진해 나갈 것”이라며 “시장 불안 요인, 부동산 PF 부분은 아직 위험이 있으니 안정적으로 관리하기 위해 경제 관련 장관들이 매주 만나 점검하고 있다”고 설명했다.향후 금리 흐름 전망과 관련해서는 “미국 금리가 올라가는 것도 어느 정도 정점인 것 같다”며 “결국 언제 금리가 떨어지는지가 이슈가 되는 시대가 됐다”고 했다.자영업자·소상공인 코로나19 대출 상환유예 지원 종료와 부동산 PF대출 부실 가능성과 맞물려 제기되는 ‘9월 위기설’에 대해서 최 수석은 “큰 틀에서 볼 때 위기라고 볼 상황은 절대로 아니다”며 일축했다.자영업자·소상공인 대출에 대해선 “지난해 9월 기준 100조원 규모였는데 이 중 90%는 정상적으로 상환되고 있어 지난해 9월 기준으로 3년을 만기 연장했고 나머지 10%는 금융기관이 상환 계획을 받았는데, 이 중 98%가 제출했다”며 “남아있는 기업이 200개 정도로 굉장히 작은 규모”라고 말했다. 부동산 PF대출에 대해서도 “아무리 그 위험을 크게 보더라도 시스템 위기의 문제는 아니다”라며 “여러 소문과 우려가 있지만 관리 가능한 정책 당국이 질서 있는 구조조정을 하는 중”이라고 했다.

지난해부터 이어진 부동산 경기 위축으로 자금력이 부족한 시행사들의 연쇄 부도 가능성이 높아진다. 자금력이 부족한 시행사들은 금융기관 브릿지론(토지 확보 등을 위한 단기 차입금)을 이용해 토지를 구매한 뒤 본 프로젝트파이낸싱(PF) 자금으로 이를 상환한다. 하지만 올 하반기 상환 만기를 앞두고 본PF 단계로 넘어가지 못했던 시행사들에 대한 우려가 커진 상황이다.이에는 정부는 부실 우려 PF 사업장을 위해 만기 연장 등 지원책을 내놨지만 실질적인 대책이 되지 못할 것이란 목소리가 높다. 취약 사업장들, 대규모 EOD 발생하나부동산‧금융투자업계에 따르면 금융당국은 부동산 PF 대출 채권의 부실화를 막기 위해 올해 4월 PF 대주단을 발족하고 지난 6월 말 기준, 사업장 91곳을 대상으로 PF 대주단 협약을 체결했다. 이 가운데 66곳에 만기 유예, 신규 자금 지원, 기한이익 부활 등 정상화 지원에 나섰다. 다만 나머지 25곳은 아직 협의를 진행하고 있거나 사업성 부족으로 지원 대상에서 빠질 가능성이 커진다.한국자산관리공사(캠코)도 지난 7월 5일 5개 위탁 운용사(KB자산운용·신한자산운용·이지스자산운용·코람코자산운용·캡스톤자산운용)와 업무 협약을 체결했다. 캠코는 정상화 대상 사업장 선정 및 채권 양수도 절차를 지원할 예정이다. 5개 운용사는 캠코가 각각의 운용사에 출자하는 1000억원을 포함해 2000억원 규모의 펀드를 8월까지 조성한다.부동산‧금융투자업계에서는 정부의 부동산 PF 대출 정상화 프로젝트가 사업성이 우수한 곳을 선별해 지원하는 만큼 투자 매력도가 떨어지는 사업장들은 결국 자금 경색과 고금리 부담에 기한이익상실(EOD) 처리될 것이라고 분석하고 있다.투자은행(IB)업계 관계자는 “부동산 PF 대출 지원도 사업장에 따라 입지가 좋거나 투자 가치가 있다고 판단한 66곳만 추려서 지원한다는 것”이라며 “캠코 펀드가 1조원 규모지만 선순위 투자자만 보호하고 중‧후순위 투자자에게는 표면적으로만 지원하기 때문에 혼수상태인 사업장에 인공호흡기만 꽂아놓은 것이나 다름없다”고 평가했다. 그는 “중‧후순위 투자자는 캠코 펀드에 가입하는 순간 대손충당금을 쌓아야 한다”며 “사업이 어려워져 공매로 넘어가게 되면 원금 손실을 볼 수 있다는 의미”라고 덧붙였다.부동산투자업계 관계자도 “정부 금융 지원은 이자후취 조건으로 만기 연장만 해주고 있는 격이라 ‘언발에 오줌누기’라고 보면 된다”며 “자기자본이 거의없이 부동산 시장 활황을 믿고 무리한 사업 확장을 택한 사업장들은 결국 EOD로 갈 것이고 전반적으로 부실한 사업장은 정리될 것”이라고 분석했다. “올 하반기~내년 상반기 최악 시기 올 것”IB업계에 따르면 현재 선순위 대출만 취급하고 주택담보대출비율(LTV) 50% 수준을 유지하고 있는 메리츠증권의 부동산 PF 대출 금리가 연 12% 수준이다. 이와 관련 최근 지방 주상복합단지 건설사업 공사비 견적을 재산정한 결과, 기존 600만원대에서 1000만원대로 껑충 뛰었다. 공사비가 크게 오른 데다 수도권을 제외하면 분양률도 낮고 금리는 높기 때문에 PF 사업 자체를 추진할 수 없는 상황이다.시행사 관계자는 “신규 부동산 PF 사업은 2년 전에 비해 10분의 1 수준으로 줄었고 브릿지론에서 본 PF로 넘어가지 못한 사업장들은 부동산 시장이 다시 좋아질 때까지 버티고 있다”며 “토지를 담보로 잡은 시행사, 자금을 투입한 금융사, 공사를 하는 건설사 모두 힘겨운 싸움을 하고 있는데 올 하반기에서 내년 상반기 최악의 시기가 올 것”이라고 말했다.자금길이 막혀 EOD가 발생하는 부동산 PF 사업장들이 늘어나면 부동산 시장에 미치는 가격 하방 압력이 다시 거세질 것이란 전망도 나온다. 전셋값이 일부 지역을 제외하면 하락세고 고금리 상황에서 매매 가격이 반등할 가능성은 낮다는 분석이다. 부동산업계 관계자는 “정부 분양 대책, 규제 완화 등 강력한 대책이 없다면 부동산 시장의 진짜 바닥은 올 하반기에 도래할 수 있다”며 “미국이 기준 금리를 내린 가운데 한국은행도 기준 금리를 인하 때까지 시행사들이 고금리를 버틸 수 있는지가 관건인데 앞으로 대구, 울산 등 미분양 적체가 심한 곳에 초기 사업장이 많은 시행사를 중심으로 EOD가 발생해 공매로 넘어가는 사례가 늘어날 것”이라고 말했다. 그는 또 “부동산 매매 시장에서 가장 중요한 것은 투자 심리”라며 “금리도 아직 높고 미분양으로 문을 닫는 시행사들이 늘면 시장 침체 분위기가 강해져 전셋값이나 정부 대책 등이 받쳐주지 못할 경우 수도권 핵심지를 제외하면 매매 시장도 타격이 있을 수밖에 없다”고 전망했다.부동산 시장 수요자들이 고금리 기조에 이미 적응을 한 상태일 뿐 아니라 역전세 현상도 지역에 따라 강도가 다르게 나타나고 있어 수요층이 탄탄하고 입지가 좋은 지역은 하방 압력이 낮을 것이라는 의견도 있다.부동산개발업계 관계자는 “서울, 경기 등 수도권 지역 분양률은 지방에 비해 선전을 보이고 있어 부동산 수요자들이 이미 고금리 기조에 적응했다고 볼 수 있다”며 “수도권은 공사비 상승으로 공급이 부족한 상태라 새 아파트 수요는 더 커질 수밖에 없다”고 전망했다. 그는 “건설사, 금융사, 시행사가 체감하는 부동산 PF 시장 침체는 심각하겠지만 일반 부동산 매매 시장에서 수요자들이 느끼는 분위기는 사뭇 다를 것”이라고 덧붙였다.

“이 일대는 역세권이라 전부터 빌라, 원룸 전세 수요가 많았는데 지난해 말부터 문의가 많이 줄었다. 신혼부부는 역에서 멀고 비싸더라도 아파트로 가려하고 싱글 직장인들은 전세보다 월세를 찾는다.”영등포구 소재 H공인중개사무소 대표의 얘기다. 강남권을 비롯한 일부 주거선호지역 아파트 전세는 반등하고 있는 반면 빌라(다세대), 오피스텔 등 비(非)아파트 전세는 여전히 답보 상태다. 같은 시도 내에서도 주거선호지역과 비선호지역 간 전세가격변동률 편차가 심화하고 있다.이에 따라 올가을 이사철 주택 임대차 시장에 ‘보증금 디폴트(채무불이행)’ 위험이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 완화할 계획을 밝히면서 일부 집주인들의 숨통이 트이는 모양새지만, 통상 전세가율이 높고 다주택 소유주가 많은 다세대나 연립주택은 이 같은 규제완화 혜택을 보지 못할 가능성이 크기 때문이다. 전세값 하락에 신규계약 늘어부동산R114가 올해 상반기 서울 소재 주택의 전월세 거래를 분석한 결과, 지난해 대비 신규계약 비중은 높아진 반면, 갱신계약 비중은 낮아진 것으로 나타났다. 이는 지난해 하반기 금리인상과 연이어 불거진 전세사기 사건의 영향으로 전세가격이 하락한 여파로 풀이된다. 올해 상반기 서울 아파트 전월세는 12만8821건 거래됐고 이 가운데 56.9%가 신규계약이었다. 지난해 같은 기간 아파트 전월세 신규계약은 47.0%로 1년 만에 10%p 가까이 높아졌다. 아파트보다 역전세 위험이 큰 다세대·연립의 신규계약 비중은 아파트보다 높았다. 올해 상반기 다세대·연립 전월세 거래량 5만9224건 중 신규계약이 61.2%로 60%를 넘겼는데 이는 지난해 54.2%보다 7%p 높아진 수치다. 반면 갱신계약 비중은 낮아졌는데 그중 계약갱신청구권을 사용한 전월세 계약은 33.1%로 지난해 상반기 65.3% 대비 절반 가까이 떨어졌다. 계약갱신청구권은 임대차계약 2년이 종료된 뒤 임차인이 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리다. 다만 전세가가 하락하면서 임차인 보호를 위해 도입된 계약갱신청구권의 효용이 당장은 사라진 상태다. 지난 2분기 서울 아파트 갱신계약 중 감액갱신 비중은 45.3%로 40.2%를 기록한 상승갱신 비중을 앞질렀다. 이렇게 감액갱신을 통해 집주인이 임차인에게 돌려준 보증금은 1억1969만원이다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 5월 전국주택가격동향조사’를 보면 주택종합전세가격지수 변동률은 2022년 6월부터 올해 5월까지 12개월 연속 마이너스를 기록했다. 위험도 높은 빌라, 정부지원도 빗겨가나 다만 전세가 하락폭은 지난해 말에서 올해 초 저점을 찍은 후 줄고 있다. 최근의 전세가 회복현상은 상당부분 서울 내 주거선호지역 아파트에 국한된 모양새다. 상대적으로 보증금이 비싼 아파트는 지난해 금리인상 이후 급락했으나 여전한 수요에 힘입어 몇 달 새 빠르게 반등하고 있다. 한국부동산원 주간아파트 가격동향을 보면 6월 들어 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산구, 양천구와 영등포구, 동작구 등 교통인프라나 학군을 갖춘 서울 일부 지역 아파트 전세가격 변동률은 일제히 상승으로 돌아섰으며 상승폭도 높아지고 있다. 서울 동작구 흑석동 소재 초역세권 신축 아파트인 아크로리버하임 전용면적 84㎡ 타입 전세가는 지난해 2월 25억4000만원에 신고가를 기록한 뒤 올해 상반기 17억~18억원 대 거래가 나오는 등 급락했다. 지난달부터는 다시 22억원7000만원, 22억5000만원 계약이 등장하며 2021년 수준을 회복하고 있다. 이에 비해 다세대·연립 시장은 회복이 더디다. 같은 흑석동 소재 U빌라는 지난해 5월 지하층 전용면적 55㎡타입이 보증금 3억5000만원 전세에 거래됐으나 지난 5월 이보다 넓은 전용면적 59㎡타입 2층이 보증금 2억5000만원, 월세 35만원 반전세로 신규 거래됐다. 지하층 선호도가 매우 낮다는 점을 고려하면 가격이 떨어진 셈이다. 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 집계된 수도권 다세대·연립 거래를 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡ 당 평균 전세값이 2년 전보다 낮아진 것으로 나타났다. 결국 수요자가 감소한 상황에서 집주인이 어렵게 새 임차인을 찾아도 신규계약 보증금으로 기존 임차인 보증금 전액을 돌려주기 어렵다는 뜻이다. 정부는 본격적인 이사철을 앞두고 역전세난 방지책을 내놨지만 지원 대상은 한정적일 것으로 예상된다. 정부는 이달 말부터 전세반환 목적으로 주택담보대출을 받으려는 개인 임대인에게 1년간 한시적으로 DSR 40% 규제를 풀고 이보다 대출 한도가 높아질 수 있는 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하겠다고 밝혔다. 문제는 전세가율이 높은 빌라 임대인은 전세보증금만으로 이미 LTV(담보인정비율) 한도를 채우는 등 주택담보대출을 받을 수 없는 경우가 대다수라는 점이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국내에서 다세대주택은 아파트 대체재로 여겨진 지가 오래돼 주택공급이 지속적으로 부족하고 아파트 가격이 오를 대로 올랐을 때 동반상승할 여지가 있는 정도”라면서 “현재로선 부동산 경기가 침체된 데다 전세사기 여파로 다세대 인기가 떨어져 향후 몇 년간 시세 상승은 어렵다고 본다”고 분석했다. 이 연구원은 “지난 부동산 상승기에는 빌라와 오피스텔까지 매매와 전월세 가격이 함께 올라 일명 ‘갭투자’가 몰린 것”이라며 “자세한 DSR 완화 계획은 곧 금융위원회에서 밝히겠지만 이 같은 일부 갭투자자가 보유한 주택들은 수혜 대상이 아닐 가능성이 높다”고 설명했다.

엔화 직접 보유보다 예금·통장이 유리…일본 증시·리츠펀드에도 관심 가질 필요 서울외환시장에서 10월 2일 엔화 대비 원화 환율은 전일 대비 1.36원 하락한 100엔당 974.43원에 장을 마쳤다. 8~9월 1020원대에 머물던 엔화 환율이 최근 970원대로 밀리는 등 엔화 가치가 떨어지고 있다. 원·엔 환율은 아르헨티나 등의 경제위기 가능성과 터키 금융시장의 불확실성 증가에도 최근 7거래일 새 33.72원 급락했다.최근 갑작스럽게 나타나는 엔화 약세의 원인은 여러 가지다. 우선 일본의 아베 신조 총리가 9월 자민당 총재선거 승리로 3기 집권에 성공하며 마이너스 금리와 대규모 양적완화 등 금융 완화정책을 이어갈 것이란 전망이 힘을 얻어서다. 또 미국 등 선진국을 중심으로 글로벌 경기 회복세가 이어지고 있고, 기업 실적이 개선됨에 따라 주식 등 위험자산 선호 현상도 짙어졌다. 위험자산 투자가 늘면 안전자산으로 분류되는 일본 국채 등에서 돈이 빠져 엔화 가치는 떨어진다. ━ 아베 재집권 성공, 선진국 경기 회복세 등으로 엔화 약세 그러나 이런 엔화 약세가 장기적으로 이어지지는 않을 것이란 관측이 우세하다. 미국 등 선진국 증시가 과도하게 올라 조정 국면에 접어든 것 아니냐는 불안심리가 고조되는 한편, 주요국들이 양적완화 정책을 거두고 있어서다. 실제로 미 연방준비제도(Fed·연준)는 3월과 6월에 이어 9월에도 기준금리를 각각 0.25%씩 인상했다. 현재 미국의 기준금리는 2.00~2.25%. 미국은 이미 2013년부터 테이퍼링(양적완화 축소)을 통해 시중에서 자금을 흡수하고 있다. 특히 지난해부터는 금리 인상을 금융정책 기조로 못 박고 있다.미국 금융시장은 다우지수와 나스닥지수가 2016년 2월부터 별다른 저항 없이 꾸준히 2배 가까이로 올라 현재는 각각 2만7000만, 8200선 고지를 눈앞에 두고 있다. 다만 주가가 오를 대로 올라 미 연준의 긴축 기조가 이어질 경우 증시에 변동성을 키울 수 있다. 유럽중앙은행(ECB) 역시 올해 안에 자산 매입을 축소해 양적완화를 종료한다는 계획이다. 일본으로서도 독단적으로 통화 완화 기조를 이어가기 어려운 상황이다. 10월 2일(현지시간) 이탈리아 예산안 우려가 제기되자 엔화 환율은 100엔당 983.87원으로 치솟았다. 일본 채권과 엔화 환율이 대외 돌발변수에 민감하게 반응하고 있는 셈이다. 전승지 삼성선물 연구원은 “미국과 ECB가 양적완화를 줄여나가는 등 경기 고점을 확인하는 단계라 엔화 약세가 가파르게 진행되기는 어려울 것”이라고 내다봤다.10월 1일 기준으로 975.79원인 원·엔 환율을 기준으로 삼았을 때 일본의 양적완화가 본격화된 2013년 1월 2일부터 1418거래일 중 기준점보다 환율이 높았던 일수는 1073일, 낮았던 일수는 344일이다. 현재 엔화 가치는 앞으로 더 떨어지기보다는 횡보하거나 반등 가능성이 더 높다고도 볼 수 있다.국제 금융시장에 변동성이 커지고 있는 현 시점에서는 엔화 가치의 반등에 무게를 둔 투자전략이 유효해 보인다. 일종의 위험에 투자하는 셈이다. 앞으로 엔화 값이 상승한다는 데 베팅한다면 엔화를 직접 매입해 환차익을 노리는 투자 방법을 염두에 둘 만하다. 은행에서 원화를 엔화로 환전해 현물을 직접 보유하거나 엔화통장이나 예금을 개설하는 방법이 있다. 개인 투자자로서는 통장이나 예금을 통해 투자하는 편이 유리하다. 엔화를 직접 보유하는 경우 엔화 매입·매도 때 두 차례의 환전 수수료를 내야 해서다.엔화를 사거나 팔 때 원·엔의 매매기준율을 기준으로 대개 1% 안팎의 환전 수수료가 부과된다. 원·엔 환율을 1000원이라고 가정하고 100만원어치 엔화를 매입할 때 실제 손에 쥐는 엔화는 1%의 환전 수수료를 뗀 9만9000엔이다. 이를 다시 매도하는 경우도 1%의 환전 수수료가 들어 환율 변동이 없다고 가정하면 결국 손에 쥐는 돈은 약 98만원이 된다. 2% 이상의 환차익을 거두지 못하면 손실이 발생하는 셈이다. 또 엔화 현찰을 직접 보관하는 일 역시 불편하며, 하루에 환전할 수 있는 금액은 100만원 이내로 제한된다.이보다는 엔화통장이나 예금이 유리하다. 통장은 수시입출금이 가능하며, 예금은 1년마다 만기가 돌아온다. 통장·예금 모두 수수료는 1.5%로, 선취 혹은 후취로 한 차례만 뗀다. 월급통장인 경우 등 상황에 따라 환율우대 혜택도 받을 수 있다. 일본이 마이너스 금리라 예금금리는 기대하기 어렵다. 다만 이 역시 현재 국내 은행의 예금금리 1.97%(신규 취급액 기준)를 기회비용으로 고려하면 연 3.47% 이상의 환차익을 노려야 한다. 10월 2일 기준환율인 100엔당 983.87원에 엔화를 매입했다면 원·엔 환율 1018원 이상부터 실질적인 수익 구간인 셈이다. ━ 10~11월에 엔화 투자 노려볼 만 투자 시점은 10~11월이 적당하다. 현재 미국과 일본은 양자 무역협상을 진행 중이다. 미국의 대일 무역적자 규모는 690억 달러(약 77조2800억원)다. 일본은 중국·캐나다에 이어 미국으로부터 세 번째로 많은 무역수지 흑자를 기록하고 있다. 도널드 트럼프 미 대통령이 6월 미·일 정상회담에서 “진주만을 잊지 않았다”고 언급하는 등 압박 수위를 높이고 있다. 이런 가운데 미국 재무부는 10월 말 환율조작국 보고서를 발표한다. 미 재무부는 4월 보고서에서 일본을 비롯해 한국·중국·독일·스위스·인도 등 6개국을 환율 관찰 대상국으로 꼽았다. 미국이 일본을 환율조작국으로 지목할 가능성은 크지 않지만 보고서 문구 등에 따라 엔화 가치가 흔들릴 가능성이 있다. 또 미 연준이 내년에도 금리 인상 스케줄을 3회로 결정하면 신흥국 위기설이 다시 점화될 가능성이 있다. 안전자산인 일본 채권 투자가 늘어날 수 있다.특히 일본거래소그룹에 따르면 지난 7월 30일~8월 3일 해외투자자들이 2014년 3월 말 이후 주간 기준으로 가장 많은 3조4000억엔 규모의 국채선물을 순매도했다. 일본은행(BOJ) 7월 31일 0.1% 수준의 10년물 국채 금리 상한을 0.2%까지 넓힌다는 방침을 밝혀서다. 이에 대해 모건스탠리MUFG증권은 “금리 상승을 예상한 해외 펀드 세력이 국채선물을 대거 매도했다”고 설명했다. 해외 기관투자자로서는 현재 채권가격이 떨어질 수 있어 이를 매도하고 앞으로 나올 채권을 매수하는 일종의 손바뀜이 발생할 수 있는 상황이다. 기관투자자들의 이런 채권 매도는 채권 가격을 떨어뜨려 금리를 올리는 효과를 가져온다. 당장은 9월 일본 10년물 국채 금리가 0.11%로 안정돼 있지만 금리 상단을 0.2%까지 넓힌 상황이라 변동성은 커졌다. 최근 엔화 환율의 변동 증가도 채권시장의 이런 흐름과 무관치 않아 보인다. 또 이탈리아 하원 예산위원회 위원장의 유로화 탈퇴 언급과 해킹 사건, 인스타그램 오류 등에 따른 페이스북 주가 하락을 비롯한 미국 주식시장의 기술주 부진 등 악재가 글로벌 금융시장의 불확실성을 키우고 있다. ‘공포지수’로 불리는 시카고옵션거래소(CBOE)에서 변동성지수(VIX)도 9월부터 12~13 수준을 이어가고 있는 상황이다.환차익을 노린 투자가 부담스럽다면 최근 불 붙은 일본 증시에 투자하거나 운용수익을 통해 환율 변동 리스크를 헤지할 수 있는 엔화표시 자산 투자도 고려할 만하다. 금융정보업체 에프앤가이드가 10억원 이상 설정액의 펀드 수익률을 조사한 결과 9월 28일 기준 일본 관련 44개 펀드의 1개월 평균 수익률은 4.48%, 3개월 수익률은 3.93%였다. ‘한국투자KINDEX 일본레버리지증권상장지수투자신탁’ ‘KBKBSTAR일본 TOPIX레버리지증권상장지수투자신탁’ 등 상품의 지난 1개 월 수익률은 10%가 넘는다. 같은 기간 신흥국 증시 관련 펀드의 수익률은 0% 전후로 부진했다.최근 일본 증시는 활황이다. 10월 2일 니케이225지수는 2만4448.07로 장을 마쳤다. 3개월 만에 13.9% 급등했다. 지수가 7000대에 머물던 글로벌 금융위기 때와 비교하면 3배 이상으로 올랐다. 27년 만에 최고치를 기록했다. 준수한 기업 실적이 바탕에 깔렸고 풍부한 유동성이 증시 상승을 뒷받침하고 있다. 올 4~6월 일본 상장기업의 순이익 합계액이 8조9000억 엔(약 87조5900억원)으로 전년 동기보다 28% 증가했다. 2분기 기준 2년 연속 최고 기록을 경신했고, 24%의 기업이 사상 최고 순이익 기록을 새로 썼다. 한편에서는 기업 실적 대비 유동성이 과도해 증시가 꺾일 수 있다는 우려도 내놓는다. 그러나 환율 효과를 제외하더라도 일본 기업들의 수출 실적이 양호하고, 취업자 및 가계 소득 증대에 따른 민간 소비 증가로 내수주 전망도 밝은 편이다. ━ 일본 내수주 전망 밝은 편 일본 리츠(REITs부동산투자회사)펀드도 각광받는 투자처다. ‘한화JapanREITs부동산투자신탁’ ‘삼성J-REITs부동산 투자신탁’ 등 대부분의 일본 리츠펀드의 지난 1년 수익률은 8~10%에 달한다. 오피스텔·아파트 등 일본의 부동산 임대회사에 투자하는 리츠펀드는 BOJ가 제로금리를 시행한 이후부터 주목 받고 있다. 일본은 경기 회복에도 도쿄 일부 지역을 제외한 부동산 시장이 침체에서 벗어나지 못하고 있어 매매보다는 임대 수요가 더 높은 편이다. 이 때문에 제로금리 정책이 끝난다면 기대수익률은 낮아지겠지만 큰 폭의 하락은 나타나지 않을 것이란 관측이 우세하다.

중국 정부의 부동산 정책은 장기적으로는 부양책, 단기 급등 때는 규제책을 오갔다. 정부의 부동산 부양 의지를 꿰뚫어 본 부동산 개발업자들은 이런 과정에서 막대한 부를 축적해왔다. 중국의 부동산 붐을 타고 막대한 부를 축적한 중국의 부동산 부호들은 2017년 부동산 경기를 어떻게 전망하고 있을까? 지난 20년 동안 중국 부동산 가격은 3번에 걸친 상승장을 겪었다. 2004년에서 2007년 사이 중국 부동산 가격은 대도시 위주로 급등했으나 2008년 글로벌 금융위기로 인해 상승세가 꺾였다. 하지만 2008년 중국이 4조 위안(약 700조원)의 대규모 경기부양책을 시행하면서 중국 부동산은 두 번째 상승장(2009~2013년)에 진입한다. 이어 부동산 시장이 과열되자 중국정부가 부동산 규제책을 내놓았으나 2014년 중국 전역의 아파트 재고가 급증하는 등 부동산 위기설이 제기되자 중국 정부는 규제정책을 완화했다. 마침 시중 유동성까지 증가하면서 부동산 가격은 고삐 풀린 망아지가 됐다. 2015년부터 진행 중인 세 번째 상승장이다.이처럼 중국 정부의 부동산 정책은 장기적으로는 부양책, 단기 급등 때는 규제책을 오갔다. 정부의 부동산 부양의지를 꿰뚫어 본 부동산 개발업자들은 이런 과정에서 막대한 부를 축적해왔다. 왕젠린(王健林) 완다그룹 회장은 2016년 중국 갑부 자리를 차지했고, 쉬자인(許家印) 헝다그룹 회장은 10위에 올랐다. 이 외에도 부동산 개발업체인 완커의 창업주 왕스(王石), 소호차이나 판스이(潘石屹) 회장, 화위안그룹 런즈창(任志强) 전 회장 등 스타 경영자도 많이 나왔다. 중국의 부동산 붐을 타고 막대한 부를 축적한 중국의 부동산 부호들은 2017년 부동산 경기를 어떻게 전망하고 있을까? ━ 장기적으로 부양책, 단기 급등 때는 규제책 반복 우선, 런즈창 전 화위안그룹 회장이다. 런 회장은 중국판 트위터인 웨이보에서 3700만 명에 달하는 팔로워를 보유한 유명 인사이며 중국 정부에 대해서도 직설적인 비판을 하는 것으로 유명하다. 필자도 2013년 베이징대학이 주최한 광화신년포럼에서 런 회장의 중국 정부 비판을 직접 접한 적이 있다. 당시 런 회장이 중국 정부를 너무 노골적으로 비판하자 차이홍빈 광화관리학원(광화경영대학)원장은 만약 런 회장이 감옥에 가게 된다면 반드시 면회를 가겠다고 농담한 적도 있다.부동산 개발업체 대표를 지낸 런 회장은 중국에서 가장 유명한 부동산 불패론자이기도 하다. 지난 10년 동안 런 회장의 부동산 상승론은 끊임없이 경제학자들의 비판을 받아왔지만, 결과적으로는 런 회장이 옳았다. 런 회장 말만 믿고 부동산에 올인했으면 지금쯤 못해도 몇 십억원대 자산가는 되었을 테고, 경제학자의 말을 믿고 부동산 하락에 배팅했으면 자산 규모가 몇 억원에도 미치지 못할 것이다.런 회장은 2017년에도 중국 부동산 가격이 상승세를 유지할 것으로 예측했다. 런 회장의 주장은, 중국 정부의 규제책이 잘못됐다는 것이다. 부동산 가격 상승은 공급이 수요를 따라가지 못해서 생긴 문제인데, 오히려 정부가 주택용지 공급량을 줄이고 있다는 지적이다. 특히 대도시로 유입되는 인구가 증가하고 있기 때문에 부동산 가격 상승이 지속될 것이라는 논리다. 런 회장은 이전에도 중국 정부가 아파트 구매를 제한하는 규제책을 실시한 1, 2년 후에는 오히려 수요가 폭발적으로 증가하며 가격 상승을 야기했다고 비판했다.중국 최대 부호인 왕젠린 완다그룹 회장은 2017년 전망을 어떻게 볼까? 왕 회장은 상업부동산 개발로 중국 최대 부호에 등극한 인물이다. 중국 대도시 곳곳에 완다플라자라는 대형 쇼핑센터를 건설해왔으나 최근에는 부동산 개발보다는 테마파크나 영화 제작, 멀티플랙스 영화관 사업에 집중하고 있다. 왕 회장은 2012년 미국 영화관 체인 2위인 AMC를 26억 달러에 인수했고 2016년에는 , 등을 제작한 레전더리 엔터테인먼트를 35억 달러에 매입할 만큼 인수합병에도 적극적이다. 중국 부동산시장에 대해 왕 회장은 관점이 다르다. 왕 회장은 2016년 9월 CNN과의 인터뷰에서 중국 부동산이 사상 최대의 버블 상태라고 경고했다. 왕 회장은 특히 “대도시 부동산 가격은 급등하고 있지만, 지방 중소도시의 부동산 가격은 하락 압력을 받고 있다”며 부동산 가격의 양극화가 가장 큰 문제라고 주장했다. 또한 “중국 정부가 구매·대출 제한 대책을 내놓고 있지만 별다른 효과가 없다”고 지적했다. 왕 회장은 중국 경제가 아직 바닥을 치지 않았으며 “만약 너무 성급하게 디레버리징을 실행할 경우, 중국 경제가 더 큰 충격을 받을 수 있다”고 했다. “중국 경제가 회복돼 정상 궤도로 진입해야만 레버리지비율과 부채비율을 줄일 수 있을 것”이라는 게 왕 회장의 주장이다. 하지만 왕 회장은 최근에는 부동산 버블이 존재하지만 붕괴하지는 않을 것이라며 입장을 일부 완화했다. 앞으로 10~15년 동안은 부동산 호경기가 지속될 수 있다는 것이다. 왕 회장은 중국의 주택 공급이 증가 중이지만, 14억 인구 중 55%만 도시에 거주하고 있고 45%는 아직 농촌에 살고 있기 때문에 도시로 유입될 농촌인구가 막대하다는 것을 강조했다. 완커의 창업자인 왕스 역시 중국 재계에서 유명한 인물이다. 완커는 줄곧 중국 최대 부동산 개발업체 자리를 지켜왔다. 창업자인 왕스는 에베레스트를 등반하고 남극을 탐험하는 모험가로도 유명하다. 왕스는 환갑을 넘은 나이에 하버드대로 유학을 떠나기도 했다. 부동산에 관해서, 왕스는 자신을 규제 찬성파로 자칭하며 주택 가격이 너무 높아서 중국인의 소득수준과 일치하지 않는 위험한 상황이라고 주장했다. 현재 중국은 사실상 시장경제도 아니고 계획경제도 아니며 현 상황에서는 정부의 적극적인 규제가 필요하다는 논리이다. 왕스는 “부동산시장이 이성적인 수준을 벗어나 급등하는 상황에서 항상 규제책을 찬성해왔지만, 규제책이 지속될 수 있을지는 모르겠다”고 밝혔다. 부동산 개발은 중국 경제의 지주산업으로 경제 전반에 걸친 영향력이 크기 때문에 부동산 가격 하락이 중국 경제에 부정적인 영향을 미치기 시작하면 항상 규제책이 부양책으로 전환됐다는 것이다. 판스이 소호차이나 회장은 2016년 220억 위안의 재산으로 중국 부호 중 95위에 오른 인물이다. 역시 중국 재계에 큰 영향을 미치는 인물로 부인인 장신(張欣)도 영향력 있는 경영인으로 손꼽힌다. 항상 웃는 얼굴로 유명한 판 회장은 유머 감각도 남다르지만, 사회 활동에도 열정적이다. 중국의 대기오염이 지금처럼 심각해지기 전인 2011년 말, 판 회장은 중국판 트위터인 웨이보를 통해서 주중 미국대사관이 발표하는 PM 2.5(지름 2.5㎛ 이하의 초미세먼지 상황) 지수를 알리기 시작했다. 이때만 해도 논란이 많았다. 과연 미국 대사관의 측정수치가 정확한 것인지, 왜 굳이 미국 대사관이 대기오염수치까지 발표하는 것인지…. 하지만 지금은 모든 사람이 미국 대사관에 대해서 감사하게 여기게 됐다. 또한 판 회장 덕에 많은 중국 네티즌이 더 빨리 대기오염에 대한 경각심을 가지게 됐다고 해도 과언이 아니다. 판스이는 중국에서 한창 논의가 진행 중인 부동산세가 조기에 실행돼야 한다고 주장하고 있다. 중국 부동산 가격이 높은 원인 중 하나가 부동산 보유 비용이 너무 작아서 일부 부유층이 부동산 투기를 일삼아서라는 것이다. 판 회장은 “아는 사람 중에 베이징에서 아파트 100채를 보유한 사람이 있다. (당연한 얘기지만) 이 사람은 한 채에서만 산다”고 밝혔다. 아파트 투기의 극단적인 예이다. 부동산세는 2011년부터 상하이와 충칭에서 시범적으로 시행되고 있다. 그러나 아직 중국 전역에서의 실시에는 저항이 크다. 판스이 회장은 1가구당 1주택에는 면제하고 2주택은 2%, 3주택은 3%, 4주택은 4%를 매년 징수하는 것을 대안으로 제시하고 있다. 판 회장은 2017년 부동산 전망에 대해서는 말을 아끼고 있다. 누구도 예측하기 어렵다는 주장이다. 크게 베팅하지 않고 안정적인 사업을 영위하는 판 회장의 성향이 드러난다. ━ 리카싱 회장은 중국 건물 처분하고 영국에 관심 마지막은 홍콩의 억만장자인 리카싱 회장이다. 중국 부동산 부호들과 비교해서 리카싱 회장은 말보다는 행동으로 중국 부동산에 대한 전망을 보여주고 있다. 바로 ‘탈중국’이다. 2013년부터 중국과 홍콩에서 빌딩과 주택 부지를 매각하기 시작했고 2016년 10월에도 상하이 소재 센추리링크 빌딩을 200억 위안에 매각했다. 지난 3년 간 리카싱 회장이 매각한 중국 부동산 가치만 800억 위안이 넘는다. 현재 중국에 보유한 부동산 면적도 약 15만㎡로 감소했다. 대신 영국 부동산에 대한 투자를 늘려가고 있다. 2017년 중국 부동산시장은 어디로 갈 것인가? 중국 부동산시장은 경제와 정치의 여러 가지 요인에 의해서 좌우되는 고차방정식이기 때문에 변수가 많다. 중국 중앙정부의 경제 정책과 지방 정부의 경기부양 의지 및 부동산 가격 급등으로 인한 무주택자의 민심까지 고려해야 한다. 다만, 중국 부동산 버블은 지나칠 정도로 커졌기 때문에 2017년에는 버블 붕괴까지는 아니더라도 조정을 받을 가능성이 크다. - 김재현 NH금융연구소 부연구위원

2000년대 중반, 한국 경제는 수출 호황과 내수 부진이라는 양극화 현상이 보다 뚜렷해지고 고착된 시기였다. 2004년 1년치 이코노미스트에는 ‘소비시장 침체’를 우려하는 기사가 끊임없이 나온다. 실제로, 2004년 민간 소비는 1970년대 이후 처음으로 2년 연속 감소했다. 이와 달리 수출액은 2500억 달러를 돌파해 사상 최대치를 기록했다. 고유가와 중국의 긴축, 주요국 금리인상 등 대외 악재에다가, 사상 초유의 대통령 탄핵 사태까지 터지면서 경제 심리는 얼어붙었다. 본지는 불안감 커지는 금융시장, 얼어붙은 기업 마인드, 악화된 소비 심리, 대외신인도 하락 우려, 뒷걸음 치는 일자리 창출을 ‘탄핵경제 5대 악재’로 꼽았다.뜨거운 성장과 분배 논란2004년 4월에는 고속철도 KTX가 개통했다. 당시 KTX가 지역경제 활성화에 기여할 것이라는 의견과 오히려 수도권으로 사람이 몰리는 빨대효과 부작용이 있을 것이라는 견해가 팽팽했다. 10년이 지난 지금, 두 가지 현상이 함께 나타난 것으로 분석된다. KTX 이용객은 2004년 1990만명에서 지난해 5680만명으로 증가했다. 청년실업과 조기 퇴직, 장기 불황, 저금리가 고착되면서 ‘불황기 창업’ ‘초저가 마케팅’ ‘저금리 시대 재테크’ 관련 특집이 많아졌다. 2004년 6월에는 GS그룹이 LG그룹과의 57년 동거를 마치고 분가했다.참여정부 3년차인 2005년에는 성장과 분배 논란이 더 뜨거워졌다. 좌·우파 이념 논쟁도 경제 영역 전반으로 퍼졌다. 출자총액제도와 종합부동산세, 신행정수도 건설 특별법를 두고 위헌 소송이 벌어졌다. 참여정부 출범과 함께 힘을 얻었던 노동계는 기아차·항운 노조 비리와 비정규직 특별법을 둘러싼 내부 갈등으로 분열 조짐이 보이기 시작했다.노동계 내부에서도 현장·투쟁 중심의 노동 운동에 대한 논란이 뜨거웠다. 이 와중에도 주가는 계속 올랐고, 부동산 시장은 정부가 막으면 막을수록 가파르게 오르기 시작했다. 기어이 정부는 양도세와 보유세 강화, 부동산 실거래가 의무화, 거래세 인하, 재건축·재개발 부담금 부과 등을 골자로 한 5·4, 8·31 부동산 대책을 연이어 내놨다.하지만 고삐가 풀린 부동산 시장은 오히려 폭등세로 돌아섰다. 당시 부동산 전문가들은 ‘과도한 시장 개입’ ‘규제 정책으로 시장왜곡’ ‘근본적 접근보다 대중적 접근’ ‘내용 없는 대책 남발’ 등을 문제점으로 지적했다. 2005년 말 이코노미스트는 특집으로 ‘에너지 전쟁, 신 오일 로드를 따라서’를 내보냈다. 두바이·아제르바이잔·카자흐스탄·우즈베키스탄 4개국 현지 르포를 통해 자원 외교의 중요성을 알린 기사는 재계에 화제가 됐다.833호(2006년 4월)에서는 ‘What’s wrong korea’ 특집이 실렸다. 오피니언 리더 100명과 전국 성인 남녀 1000명을 상대로 한국의 문제점이 무엇인지를 물은 기획이었다. 당시 한국의 10대 문제점은 노사 갈등, 저출산·고령화, 경쟁력 낮은 교육, 정치적 리더십 부재, 반기업·반부자 정서, 기업 활동 규제, 성장 동력의 소진, 집단 이기주의, 고용 불안, 분단 체제 순이었다. 지금과는 순위에 차이가 있지만, 여전히 한국 사회의 구조적인 문제들이다. 지금 조사한다면 안전 불감증과 ‘관피아(관료+마피아)’ 문제가 추가될 수 있을 것 같다.부동산 시장 마지막 ‘광기’참여정부 내내 화두였던 ‘양극화’와 관련해선 835호에서 집중분석했다. 결론은 다른 나라와 비교했을 때 소득은 덜 불평하지만 금융·부동산 등 자산 불평등이 심하다는 것이었다. 특히 ‘양극화 현상을 바라보는 시각도 양극화돼 있다’ 점을 강조했다. 한 쪽에선 양극화를 지나치게 강조해 갈등을 조장하고, 다른 쪽에서 양극화 현상을 과소 평가하는 것을 지적한 것이다. 한편, 2006년 4월엔 정몽구 현대자동차그룹 회장이 비자금 문제로 구속됐다.2006년 중순엔 집행임원제도, 이중대표소송제, 주총 전자투표 등의 내용을 담은 상법 개정안으로 뜨거웠다. 개정안은 논란 끝에 미뤄졌고 MB정부를 거치고 나서 일부 개정됐다. 2006년 말 커버스토리 ‘은평구 아리랑’은 뉴타운 정책의 맹점을 짚은 기사였다. 뉴타운 재개발로 원주민 90%가 쫓겨나고, 세입자나 무허가 주택 거주자는 갈 곳을 잃는 뉴타운 개발이 도대체 왜 필요한지 묻는 현장 르포였다. 하지만, 총선·지방선거에서 뉴타운은 단골 공약이 됐고, 현재는 애물단지로 전락했다.천정부지로 오르던 아파트 값은 2007년 들어서면서 빠지기 시작했다. 2006년 말 발표한 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 결정적이었다. 다시 버블 논쟁은 뜨거웠다. 전문가들 의견은 갈렸다. 하지만, 본지는 882호(2007년 4월) ‘집값 거품 꺼지는 날’ 특집에서 ‘급격한 버블 붕괴가 올 수 있고, 빚내서 막찬 탄 사람들은 타격이 클 것’이라는 데 무게를 실었다.2007년 4월에는 지리했던 한·미 자유무역협정(FTA)이 타결됐다. 그 해 6월 본지가 단독 입수해 보도한 ‘경부운하 정부 비밀보고서’는 엄청난 파장을 일으켰다. 대선 6개월을 앞두고 유력대선주자였던 이명박 후보의 공약인 경부운하 프로젝트에 대해 정부는 타당성이 없다는 쪽으로 결론을 내렸었다. 한편, 무능한 정부라는 비판을 끊임없이 들었지만, 참여정부 4~5년 차에 한국 경제 성장률은 각각 5.2%(2006년), 5.5%(2007년)를 기록했다. 사상 처음으로 1인당 국민소득 2만 달러를 달성했다. 또한 2007년 10월에 주가지수가 2000포인트를 돌파했다.기업들도 사상 최대 실적을 거뒀다. 하지만 음울한 소식이 들려왔다. 리먼브라더스가 파산을 신청(2008년 9월)하기 1년 전인 2007년 8월(902호), 본지는 ‘세계 경제 침몰하나 - 미국발 금융위기’ 특집을 실었다. 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실로 촉발된 글로벌 금융위기가 시작됐을 때다. 이때까지 우리 정부는 매우 낙관적이었다. ‘한국에 미칠 영향은 제한적’이라는 말을 반복했다. 경제 대통령을 자임하며 취임한 이명박 전 대통령은 2008년 취임 때부터 쇠고기 파동과 세계 금융시장 불안으로 힘겨운 출발을 했다. 900원대를 유지하던 원·달러 환율은 2월 말부터 폭등해 3월 중순까지 100원 가까이 올랐다. 정부는 이를 방치했다는 의혹을 받았다. 수출 기업을 위해 고환율 정책을 유도했다는 논란으로 시끄러웠다. 강만수 당시 기획재정부 장관은 “외환시장에서 투기세력보다 더 나쁜 세력은 지식을 악용해 선량한 시장 참여자를 오도하고 그걸 통해 돈을 버는 사기꾼들”이라며 국내 은행들에 직격탄을 날려 환율 논쟁을 일으켰다.2008년에도 떠들썩했던 ‘관피아’ 논란923호(2008년 1월) ‘관료왕국 벽을 깨라’, 934호(2008년 4월) ‘MB정부, 낙하산의 추억’은 관료주의와 공기업 낙하산 폐해와 그 대안을 제시한 기획이었다. 달라진 것은 없었고 요즘도 낙하산과 관피아(관료+마피아) 문제가 언론을 장식하고 있다. 2008년 중반으로 가면서, 글로벌 금융위기는 전 세계로 퍼졌다. 같은 해 9월 미국 정부는 모기지업체인 패니메이와 프레디맥을 국유화했다. 리먼브라더스는 파산을 신청했다. 10월엔 국내 주식시장이 한 달 새 33% 빠지고, 11월엔 원·달러 환율이 1500원대까지 오르면서 외환위기설이 제기되기도 했다.

세기말, 한국 경제를 짓누른 IMF 관리체제는 경기회복 기대감과 함께 서서히 누그러졌다. 하지만, 재계는 빅딜 논란으로 시끄러웠다. 5대 그룹 구조조정, 특히 LG반도체와 현대전자 통합은 김대중 대통령이 구본무 LG 회장과 독대하고 나서야 매듭이 지어졌다.대우자동차의 삼성자동차 경영권 인수도 난산이었다. 김대중 정부는 재벌 해체까지 거론하며 재계를 압박했고, 결국 5대 그룹 빅딜이 성사됐다. 금융권에서는 우리나라 대표적인 은행인 제일은행이 미국 뉴브리지캐피털에 팔렸다.당시 본지 제목은 ‘파란 눈 은행주인이 온다’였다. 9조원 규모의 자산 매각을 골자로 한 김우중 회장의 대우그룹 구조조정도 핫 이슈였다.코스닥 열풍에 각종 게이트 터져1999년 상반기 국내 기업은 예상 밖의 흑자 잔치를 벌였다. IMF 관리체제에서 서서히 벗어나면서 내수가 살아나고, 기업들의 자구 노력과 구조조정으로 수익성이 크게 향상된 것이 주된 원인이었다. 저금리 기조도 한 몫 했다. 1999년 중반 종합주가지수는 1000포인트를 돌파했다. 당시 자산 98조원으로 재계 2위였던 대우그룹이 사실상 해제 수순에 들어가면서 ‘제2 위기설’이 퍼졌지만 본지는 ‘언제 IMF가 있었나 싶게 소비 심리가 급팽창하고 있다’고 당시 상황을 전했다.501호(1999년 9월)에 본지가 단독 입수해 보도한 ‘청와대 특별팀 극비작성 재벌개혁 초안’은 장안의 화제가 됐다. 이 초안에는 ‘재벌 총수의 전횡적 지배구조타파’, ‘기업지배권의 변칙적인 대물림 관행 근절’, ‘산업자본과금융자본 분리’, ‘재무·사업구조 개선’ 등의 내용이 담겼다. 초안 작성을 주도한 인물은 당시 김태동 대통령 자문 정책기획위원장과 김한길 청와대 정책기획 수석인 것으로 알려졌다.실제로 김대중 대통령은 1999년 8·15 경축사에서 “우리 경제 최대의 문제점인 재벌의 구조개혁 없이는 경제 개혁을 완성할 수 없다”며 “그동안 추진한 투명성 제고, 상호 지급보증 해소, 재무구조 개선, 업종 전문화, 경영진 책임강화 등 5대 원칙이 반드시 마무리돼야하고, 나아가 계열 금융회사를 통한 재벌의 금융지배를 막겠다”고 강조했다.당시 이기호 청와대 경제수석은 본지와의 인터뷰에서 “오너가 인사와 자원 배분을 좌지우지하는 것은 문제”라며 “오너는 대주주로서 배당금만 받으면 되고 투자 결정 등은 이사회에서 이뤄져야 한다”고까지 했다. 이와 동시에 재계엔 국세청의 특별 세무조사 확대로 위기감이 팽배했다. 정부가 대기업을 공격할 때 전가의 보도로 국세청이 등장하는 것은 예나 지금이 마찬가지였다. 이런 와중에 벤처 열풍의 조짐은 사회 곳곳에서 나타났다.모 영화배우가 벤처에 투자에 2년 만에 30억원을 벌었다는 뉴스가 화제가 되고, 급성장한 벤처인들이 스포트라이트를 받았다. 한국 벤처들의 나스닥 상장 열기도 뜨거웠다. 1999년을 마무리하는 ‘99 재계 총결산’ 기사는 이렇다. ‘자산 규모 2위인 대우는 워크아웃 대상이 돼 해체의 길을 걷고 있다. 30위권에 있던 쌍용·동아·고합·아남·강원산업·신호·뉴코아·거평 등의 이름이 사라졌다. 대신 30대 신흥 벤처 부자는 서울 강남의 고급 룸살롱에서 VIP 대접을 받으며 밤의 문화도 바꿔 놓고 있다.’하지만 벤처 열풍은 곧 버블 논란으로 바뀌었다. 돈과 사람이 몰리고, 코스닥 시장을 열광의 도가니로 몰아넣은 벤처 열풍 후유증이 시작됐다. 546호(2000년 7월) 본지 표지 제목은 ‘닷컴 몰락하나’였다. 한 벤처기업 CEO는 “작년만 해도 창투사에 가서 IR(투자 홍보) 몇 번만 하면 서로 돈을 주겠다고 아우성이었는데 지금은 오히려 대출을 받아야 할 지경”이라고 했다. 1999년 5월 벤처활성화 대책으로 불붙은 코스닥 시장은 2000년 중반부터 급락했다. 556호(2000년 9월) 커버스토리 ‘중병 든 코스닥, 출구는?’에서는 정부의 화려한 이벤트식 정책이 코스닥을 망쳤다고 진단했다.그럼에도 새로운 비즈니스 모델을 내세운 벤처 창업은 이어졌다. 훗날 대통령 선거에서 큰 논란이 된 이명박 전 대통령도 벤처 창업에 가세했다. 본지와의 인터뷰에서 그는 “질 좋은 금융상품 아이디어를 내는 LK이뱅크, 투자자문회사 BBK, 그리고 이 두 회사를 바탕으로 한 증권회사 e뱅크, 이 3각 축이 내 포부를 달성시키는 산실이죠”라고 했다. 하지만 그는 대선 과정에서 BBK는 자신과 상관없다고 말을 바꾼다.2000년 말에는 정현준 게이트가 터졌다. 그 해 11월에는 현대건설이 1차 부도를 내고, 대우자동차도 부도가 났다. 중산층 위기와 청년 실업 고착 문제가 본격적으로 언론에 다뤄진 것도 이 즈음이다. 박사 출신이나 회계사·변호사·세무사 등 전문직 자격증 소지자가 일반 기업이나 공무원 채용 시험에 몰린다는 뉴스도 화제가 됐다. 신용카드 남발에 신용불량자 폭증2001년 8월, 한국은 약 3년 8개월 만에 IMF 자금을 전액 상환하며 IMF 체제에서 조기 졸업했다. 외환위기가 남긴 상흔은 컸다. 이 기간 동안 한국 사회와 경제는 많은 변화를 겪었다. 당시 본지 평가는 이렇다. ‘외환유동성, 금융시장, 거시경제지표 등 긍정적인 변화를 보였다. 외환보유액 급증, 외채 감소 등 외환 유동성 개선은 외환위기 이후 경상수지가 큰 폭의 흑자를 지속했고, 외국인 직접투자와 증권투자 자금도 지속적으로 유입됐기 때문에 가능했다. 1인당 국민소득, 물가 등도 안정을 보였다.이 과정에서 부실 기업과 금융회사가 대거 퇴출 됐다. 하지만 부정적인 변화도 만만치 않다. 실업률은 여전히 높은 수준이고, 소득 불균형이 악화돼 양극화가 심화됐다.’ 은행권의 가계대출 경쟁 우려도 컸다. 본지는 ‘은행들이 기업 대출은 기피하고 가계 대출만 늘리고 있다’고 비판했다. 당시 전철환 한국은행 총재는 “높은 금리로 신용이 낮은 개인에 과다하게 대출하는 것은 은행들의 경영 건전성 차원에서 바람직하지 않다”고 경고했지만 허사였다.2001년 9월 11일에는 미국 세계무역센터가 테러로 무너지며 세계 증시가 급락했다. 앞서 줄줄이 터진 정현준·진승현·이용호·윤태식 게이트는 정·관계를 뒤흔들며 DJ 정부 레임덕을 가속화 시켰다. 한편, 김대중 정부는 임기 중반부터 경기 부양을 위해 신용카드 사용 장려 정책을 폈는데 이에 대한 우려도 이미 2001년 말 제기됐다. 당시 블룸버그 통신은 ‘신용카드 정책이 한국 경제 성장에 일조했다’고 분석했지만, 본지는 ‘신용카드 8000만장의 그늘’이라는 칼럼을 통해 신용카드 남발이 엄청난 위기를 초래할 것이라고 경고했다.급기야 2002년 중반 소액대출 정보를 금융사가 공유하는 제도가 시행되면서 ‘7월 가계 대란설’이 불거졌다. 본지는 ‘신용 불량자 양산→사채시장 의존 심화→개인파산 러시→금융회사 부실→경제 주름살의 악순환’을 우려하면서 소비자 워크아웃 제도 도입 등 대책 마련이 시급하다는 기사를 게재했다. 2002년 연초부터 논란이 컸던 주 5일제 근무제도는 7월 금융권을 시작으로 시행됐다.재계에는 한·일 월드컵 영향으로 ‘히딩크 신드롬’이 단연 화제였다. 오랜 침체에 시달리던 건설업계는 이명박 서울시장의 당선으로 제2 특수 기대감이 퍼졌다. 다소 잠잠했던 아파트값이 강남을 중심으로 급등하기 시작한 것도 이 즈음이다. ‘기러기 아빠·엄마’ 현상도 사회 문제로 부각했다. 2002년 말에는 산업은행이 현대상선에 빌려준 4억 달러의 용처를 놓고 온 나라가 시끄러웠다.노무현 정부가 출범한 2003년 초에는 헤지펀드인 크레스트 시큐리티스가 SK 주식을 대량 매집하면서 재계 전반에 적대적 인수·합병(M&A) 위기가 퍼졌다. 헤지펀드에 대한 관심도 커졌다. SK 최태원 회장은 분식회계 혐의로 구속되기도 했다. 2003년 4월에는 국내 8개 전업카드회사가 회생 자구안을 발표했다.인원감축, 비용구조 개선, 조직 통폐합 등의 내용을 담았다. 당시는 2002년 말 38만명이던 신용카드 관련 신용불량자가 75만명으로 급증한 상황이었다. 결국 카드 대란이 터졌다. 여기에 화물연대와 두산중공업·철도파업까지 겹치고, 부동산 시장이 과열되면서 노 정부 경제팀에 대한 평가는 인색했다.본지가 전문가들의 견해를 모은 기사의 제목은 ‘이렇게 무능한 경제팀이 있었나’였다. 소비시장도 꽁꽁 얼어붙었다. ‘신용불량자 급등, 대출 억제, 취업난 등 사회적인 여건이 소비를 진작시키기 어려운 분위기’라는 것이 본지 현장 르포 결과였다. 결국 2003년 국내 경제성장률은 2.9%에 그쳤다. 전년 대비 4.5%포인트나 하락한 수치다. 당시 정부는 부랴부랴 경기부양책을 내놨지만 때를 놓쳤다.당시 전문가들은 ‘정부가 계속 경기 침체를 부인하고 부양책 사용을 부인하다가 갑자기 재정정책을 발표하는 등 임기응변식으로 대응했다’는 진단을 내놨다. 그 해 여름엔 충격적인 사건이 있었다. 정몽헌 현대그룹 회장의 자살 소식이었다.