1가구 1주택자 새집 이사 기회

새로 출범하는 이명박 정부의 부동산 정책 최대 수혜자는 무주택 또는 1가구 1주택자가 될 것 같다. 장기특별공제를 최대 80%까지 대폭 확대할 움직임이다. 양도소득세도 그만큼 줄어든다는 얘기다. 이들에겐 주택 매매나 처분 부담이 줄어 새집 이사도 노려 볼 만하다.

이명박 정부의 부동산 정책에 대한 기대감이 크다. 특히 부동산 세금의 완화를 기다리며 주택의 매매 시기를 조절하려는 사람들이 많다. 실제로 이명박 정부는 복잡한 거래세의 세목을 통합하고 세율을 인하할 뜻을 비추고 있다. 양도소득세는 1주택을 보유한 가구에 한해서 장기보유특별공제를 최대 80%까지 대폭 확대하겠다는 계획이다.

하지만 성급한 기대감은 경계해야 한다. 현재까지 발표된 내용을 정리하더라도 여러 채의 주택을 보유한 사람에게 세금을 완화해 주겠다는 적극적인 내용은 없기 때문이다. 새 정부의 감세 정책도 원칙적으로 1가구 1주택을 대상으로 하고 있다.

비과세를 위해서는 독립된 가구(배우자를 포함한 가구 구성원이 보유한 주택까지 포함)가 한 채의 주택을 보유해야 한다. 그리고 3년 이상 보유한 후에 매각해야 한다. 서울과 과천, 일부 수도권 5개 신도시 지역에서는 2년 이상의 거주 요건이 필요하다.

또한 고가주택이 아니어야 비과세를 받을 수 있다. 양도소득세 비과세를 판단하는 고가주택은 거래가 6억원을 기준으로 판단한다. 만약 6억원을 초과해서 고가주택으로 구분되면 매매차익 중 일부는 양도소득세로 계산된다.

예를 들어보자. 홍길동(59) 씨는 20년간 보유한 주택을 매각하고 이사를 준비 중이다. 주택은 20년 전에 2억원에 매입했고 지금은 10억원 정도의 가격에 매각할 수 있다. 고가주택일 경우 양도소득세는 어떻게 계산할까?

주택을 매각하면 8억원의 매매차익이 발생한다. 하지만 비과세 요건을 갖췄다면 매매차익 중 3억2,000만원(8억원×4억원/10억원)에 대해서만 양도소득세를 계산할 수 있다.

6억원(고가주택 기준 금액)을 초과하는 비율(4억원/10억원)에 해당하는 매매차익은 양도소득세가 계산되기 때문이다. 이 매매차익금에서 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 차감하고 여기에 세율을 곱하면 양도소득세가 산출된다.

홍씨의 사례에서 현재의 세법으로 판단하면 45%의 장기보유특별공제가 가능하므로 1억4,400만원(3억2,000만원×45%)이 공제된다. 이를 과세표준으로 만들어 양도소득세를 계산하면 주민세를 포함해서 5,000만원가량 계산된다.

만약 새 정부의 계획대로 장기보유특별공제가 80%까지 확대된다면 2억5,600만원(3억2,000만원×80%)까지 가능하다. 이를 과세표준으로 만들어 양도소득세를 계산하면 주민세를 포함해서 1,200만원 정도다. 즉 홍씨의 경우엔 장기보유특별공제가 확대되면 양도소득세는 대략 3,800만원 정도가 줄어든다.

이사할 집을 구입하면 거래세(취득세, 등록세 등)를 납부하게 되는데, 현재는 국민주택규모를 초과한 주택은 2.7%의 세율로 계산된다. 만약 매각한 부동산과 비슷한 가격(10억원)으로 주택을 구입하면 2,700만원의 거래세를 내야 한다.

하지만 현재 대통령직 인수위원회의 계획대로 현재의 세율에서 1%포인트가 인하된다면 거래세는 1,000만원 정도 절약된다. 현재의 상황에서 부동산을 매각하고 대체취득할 때와 비교하면 총 4,800만원 정도의 세금이 절약된다. 부동산 세금의 변화를 기다리는 대가로 제법 가치 있는 절세가 가능하다.

세무 상담 Q&A

다주택 소유자의 재개발 투자는 부담

Q1

고가주택을 판단하는 기준이 6억원에서 9억원이나 10억원으로 상향 조정되면 어떤 세금들이 감소되는가.

A 현행 세법상 종합소득세와 양도소득세, 그리고 종합부동산세는 고가주택 여부에 따라 세금의 크기가 달라진다. 양도소득세는 6억원을 기준으로 고가주택을 판단하고 매각 당시 거래가액이 6억원을 초과하면 양도가액 중 6억원을 초과하는 비율만큼 양도소득세가 계산된다. 즉 고가주택일 경우에는 1가구 1주택이라도 일부는 양도소득세가 과세되고 일부는 비과세된다.

종합부동산세를 계산할 때도 6억원은 종합부동산세 판단 기준이 된다. 가구(배우자를 포함한 가구 구성원이 보유한 주택까지 포함)를 기준으로 주택공시가액의 합이 6억원을 초과하면 종합부동산세가 계산된다.

여기서도 양도소득세와 비슷하게 6억원 이하에서는 종합부동산세가 계산되지 않고 6억원을 초과하는 부분에만 4단계 누진세율로 종합부동산세가 과세된다. 양도소득세와 다른 점이 있다면 여기서 6억원은 실제 거래가액이 아닌 주택공시가액을 기준으로 판단한다는 것이다.

고가주택은 종합소득세를 계산할 때도 영향을 준다. 현행 소득세법에서는 독립된 가구가 보유한 유일한 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 종합소득세가 비과세된다. 즉 양도소득세와 유사하게 1가구 1주택은 임대소득에 대한 종합소득세도 비과세된다.

하지만 1가구 1주택이라도 임대하는 주택이 고가주택일 경우에는 비과세되지 않는다. 양도소득세와 차이점이 있다면 종합부동산세와 유사하게 실제 거래가액이 아닌 주택공시가액을 기준으로 고가주택을 판단한다는 것이다.

또한 양도소득세가 6억원을 초과하더라도 일부는 비과세되지만, 종합소득세는 6억원을 약간이라도 초과하면 임대소득에 대해 비과세되지 않는다. 즉 종합소득세에서는 6억원이 과세와 비과세를 판단하는 기준이 된다.

Q2

새 정부의 주택공급정책을 최대한 활용해 재건축이 진행될 것으로 예상되는 주택을 한 채 구입하려고 한다. 현재는 한 채의 주택을 가지고 있지만 상황에서 따라서 매각도 계획을 하고 있다. 재건축이나 재개발되는 주택에 투자할 때 주의할 점은 무엇인가.

A 아무리 재건축이나 재개발이 기대되더라도 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람은 투자를 자제하는 것이 좋다. 이미 여러 채의 주택을 가진 사람에겐 재건축·재개발 규제가 풀리기 어렵기 때문이다. 현행 세법에서는 재건축·재개발 아파트의 입주권은 주택으로 간주한다. 특히 재건축이 진행돼 철거되더라도 주택으로 판단하기 때문에 양도소득세의 부담은 줄지 않는다.

주택을 한 채 가지고 있는 사람이라면 재건축, 재개발 선택의 폭은 커진다. 한 채의 주택을 가지고 있는 사람에게는 권장할 만하다. 하지만 취득 후 일 년 이내에 기존 주택을 팔아야 하는 부담이 생긴다.

관리처분계획인가가 떨어진 주택을 구입하면 선택의 폭이 커진다. 이 주택은 세법상 입주권으로 판단한다. 이렇게 입주권을 구입할 경우 주택으로 간주되기 때문에 역시 일 년 이내에 기존 주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있다. 하지만 입주권을 구입한 경우, 일 년이 경과했더라도 비과세를 받을 수 있는 방법이 있다.

재건축·재개발 아파트가 완공되기 전후 일 년 이내에 기존 주택을 매각하면 비과세를 받을 수 있다. 다만 이 경우에는 반드시 완공된 아파트로 가족 구성원이 모두 이사를 해야 한다.

무주택자라면 재건축이나 재개발이 예상되는 주택을 구입하면 청약에 대한 부담없이 새집을 구입하는 효과를 노릴 수 있다. 특히 재건축이나 재개발이 예상되는 주택을 구입하는 사람은 추후에 공사 기간 중 일시 거주 목적으로 주택을 추가로 구입할 수 있다.

이렇게 공사 기간 중 거주 목적으로 구입한 주택은 3년 보유나 2년 거주를 하지 않더라도 비과세를 받을 수 있다. 단 몇 가지 조건이 필요하다. 사업계획승인이 떨어진 이후에 구입해야 하고, 일 년 이상 가구 구성원이 모두 거주하며 재건축·재개발 아파트로 이사해야 한다.