최근 홍길동씨는 황당한 경험을 했다. 1년 전에 상속 절차를 마친 부동산에 대해 과세예고통지서 한 장이 배달됐다. 금액은 무려 36억원. 신고서 작성에 아무런 문제가 없었던 홍씨에게 왜 이런 일이 생겼을까.

그는 지난해 150억원 상당의 부동산(기준시가 80억원)을 기준시가로 평가해 27억원의 상속세를 냈다. 당시 바로 납부할 현금이 없어서 부동산을 150억원에 팔았다.

홍씨가 착각한 부분은 재산평가 방법이다. 상속·증여세는 기준시가가 아닌 시가(時價)로 계산한다. 시가로 평가하려고 아무리 노력해도 확인되지 않을 경우에만 보충적으로 기준시가를 적용한다.

기준시가는 대략 시가의 60~80% 정도에서 형성된다. 일부 지방의 경우 기준시가는 시가의 50%에도 미치지 못한다. 이러한 현실에서 시가를 선택해 세금을 내려는 사람은 없을 것이다.

시가를 선택하면 부동산 등의 평가금액이 높아지기 때문에 상속세나 증여세의 부담은 더욱 커진다. 예를 들어보자. 시가가 10억원이고, 기준시가가 6억원인 부동산을 성인 자녀에게 증여한다고 가정한다. 시가로 평가해 세금을 계산하면 약 2억원의 증여세가 나오고, 기준시가는 1억원 정도로 세금이 절반으로 준다.

그렇다면 상속·증여세를 줄이려면 무조건 기준시가를 선택해야 할까. 기준시가의 단점은 다른 세금을 늘릴 수 있다는 점이다. 상속·증여세 신고는 부동산을 팔 때 양도소득세에 직접적인 영향을 준다. 양도세는 예외 없이 실거래가액으로만 계산한다. 상속받거나 증여받은 부동산의 취득가액은 상속세나 증여세를 신고할 때의 평가금액이다.

만약 상속세나 증여세를 적게 내기 위해 기준시가를 선택해 세금을 계산했다면 그 부동산의 취득가액은 상속 또는 증여 당시의 기준시가가 된다. 즉 양도세를 계산할 때 매각하는 금액은 실제 매매가액이 되고, 취득가액은 상속받거나 증여받을 당시의 기준시가가 되어 매매차익은 커질 것이다.

반대로 시가를 선택할 경우 이로운 점을 살펴보자. 시가란 불특정 다수 간에 시장에서 자유롭게 거래되는 가액을 의미한다. 세법에서는 상속개시일부터 전후 6개월(증여의 경우 증여일부터 전후 3개월) 이내에 상속받거나 증여받은 부동산에 대한 매매, 공매, 경매, 수용, 감정평가 등이 이뤄지게 되면 그 가액을 시가로 판단한다.

관행적으로 기준시가로 상속세와 증여세를 계산할 수 있었던 이유는 이 기간 중에 매매 등의 거래가 없었기 때문에 가능했던 것이다. 첫 사례의 홍씨가 36억원의 상속세를 추가로 추징된 이유도 마찬가지다. 상속세는 상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월 이내에 신고와 납부를 완료해야 한다.

시가를 평가하는 기준도 상속세의 신고 및 납부기한과 비슷하다. 이 기간 중에 상속세를 납부하기 위해 상속받은 부동산을 매각하면 시가가 노출된다. 홍씨 경우에는 기준시가 80억원으로 평가한 상속세의 신고 내역과 상관없이 매매가액인 150억원을 시가로 평가해 다시 상속세가 계산된 것이다.

그래서 상속세는 순간 잘못 판단하면 상속재산의 절반 가까이를 세금으로 납부한다. 시가를 이해했다면 기준시가로 상속세나 증여세를 계산하기 어려운 부동산을 예측할 수 있을 것이다. 규격화된 부동산, 즉 아파트는 상속세와 증여세를 기준시가로 계산하기 어렵다. 하지만 아파트가 아니라면 가능하다.

규격화되어 있지 않은 단독주택, 상가, 과수원 용지 등은 관심만 가지고 주의를 한다면 기준시가로 계산할 수 있다. 하지만 위에서 설명했듯이 향후 양도세의 부담을 줄이기 위해서는 상속세나 증여세를 시가로 평가해 세금을 납부하는 것이 더 좋을 수 있다. 특히 시가평가는 상속세를 납부하지 않거나 상속세 부담이 적은 사람에게 더 유용하다.

최근 부친의 사망으로 상속 절차를 밟은 박정태(가명)씨의 사례를 살펴보자. 박씨의 부친은 소유하고 있는 토지의 매각을 앞두고 2010년 1월에 사망했다. 상속인은 피상속인의 자녀 한 명과 배우자가 전부다.

상속된 부동산의 기준시가 합계는 7억원이고 시가는 12억원 정도다. 다른 상속 재산은 없다. 그런데 상속받은 부동산은 2011년 중으로 개발업자에게 매각하기로 되어 있는 상태다.

이 경우 상속세와는 별개로 양도세도 내야 할 입장인데 어떻게 신고해야 상속세와 양도세 부담을 줄일 수 있을까? 상속세는 상속 재산이 10억원이 넘지 않으면 나오지 않는다. 그리고 상속세를 납부할 대상이 아닌 경우에는 신고할 필요도 없다. 위 박씨 사례의 경우 기준시가를 선택하면 상속세가 없을 것이고, 시가를 선택하면 상속세는 계산되어 일부 세금을 납부해야 할 것이다.

어떤 선택을 할 것인가에 따라 양도세의 크기는 달라진다. 박씨가 상속세를 내지 않을 목적으로 기준시가를 선택해 상속세를 신고하지 않는다면 양도세 부담이 커진다. 상속세를 신고하지 않았기 때문에 기준시가인 7억원에 부동산을 취득해 12억원에 매각하는 것으로 해석하기 때문이다. 매매차익은 5억원이 발생하고, 이에 대한 양도세는 1억7000만원 정도다.

반면 상속세를 계산할 때, 시가로 신고할 경우에는 상속재산은 12억원으로 평가되고 상속세는 2600만원 정도다. 상속재산을 시가로 평가했기 때문에 신고한 금액 12억원은 부동산의 취득가액으로 인정된다. 결국 12억원에 취득해 12억원에 매각한 것으로 판단해 양도세는 거의 내지 않는다.

상속세를 시가로 신고한 대가로 총 1억4000만원 가까운 세금을 줄일 수 있게 된다. 그렇다면 상속세와 증여세를 계산할 때 어떤 기준으로 선택해야 할까? 양도세는 매매차익에 대해서 6~35%의 세율로 과세하는 반면, 상속세와 증여세는 상속(증여) 당시의 평가금액에 10~50%의 세율로 과세한다.

그래서 상속세나 증여세의 세율 구간이 30%를 초과하는 경우에는 기준시가로 선택해 상속세나 증여세 단계의 세금을 줄이는 것이 좋다. 양도세를 고려해 시가를 선택하게 된다면 양도세의 세율보다 더 높은 40~50%의 높은 세율로 상속세나 증여세가 과세될 수 있기 때문이다. 즉 양도세 최고세율 35%를 피하기 위해서 40~50% 정도의 상속세를 더 내는 꼴이다.

하지만 상속세나 증여세의 세율 구간이 10~20%인 경우라면 상속세를 더 부담하더라도 시가를 선택하는 경우가 더 유리하다. 10~20% 정도의 상속세를 더 내더라도 35%에 해당하는 최고세율을 피할 수 있기 때문이다.

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