Real Estate - 부동산 시장엔 다시 찬바람 솔솔

취득세 감면 조치 6월 말 종료 … “취득·양도세 없애거나 대폭 인하해야” 주장

4·1부동산종합대책이 발표된 지 두 달이 지나면서 ‘거래절벽’ 얘기가 또 나온다. 6월 말 취득세 감면 조치가 종료되면 7월부터 주택 거래가 급감할 것이라는 우려의 목소리가 커졌다. 실제로 지난해 12월 10만8482건이던 주택 거래량은 올 1월 취득세 감면 기간이 종료되자 2만7070건으로 확 줄었다.

생애최초주택 구입자는 연말까지 면적에 관계없이 6억원 이하 주택을 구입할 때 취득세를 면제받기 때문에 거래절벽까지는 가지 않을 것이라는 전망도 있다. 그러나 여름 장마와 휴가 등으로 계절적 비수기까지 겹쳤다는 점에서 거래절벽이 현실화할 가능성이 크다.

부동산 시장 참여자들은 애써 지펴놓은 부동산 회복의 불씨를 살리려면 취득세 감면이 연장돼야 한다는 바람이다. 하지만 정부는 한시적 대책을 일상화하기는 어렵다는 입장이다. 취득세 감면 연장은 없다는 얘기다. 전문가들은 세제 혜택이라는 산소호흡기를 씌워 인위적으로 주택 거래를 늘리는 것은 한계가 분명한 만큼 투자자들을 시장으로 유인할 좀 더 근본적인 추가 대책이 필요하다고 입을 모은다.

한시적 대책에 효과도 반짝4·1대책은 예상보다 강력했다. 취득·양도세 감면뿐 아니라 공공분양 축소, 수직증축 허용, 민간임대시장 활성화 등 금융규제 완화를 제외한 거의 모든 방안이 담긴 ‘종합선물세트’였다. 효과가 금방 나타났다. 한국감정원에 따르면 4·1대책 이후 전국 아파트 매매가는 두 달간 0.73% 상승했다. 특히 서울 강남 재건축 시장에 약발이 제대로 먹혔다. 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 81.75㎡은 두 달 새 1억원 이상 올랐다.

거래도 늘었다. 3월에 6만6618건이던 전국 주택거래량은 4월에 7만9503건으로 19.3% 증가했다. 5월 서울 주택 거래량이 6222건으로 지난해 같은 기간 보다 72% 늘어난 것을 감안하면 전국 주택거래량은 10만건 안팎까지 늘었을 것으로 추정된다. 취득세 감면 ‘막달 효과’가 나타나는 6월에도 거래량이 늘 것으로 예상된다.

하지만 취득세 감면 종료기간이 다가오면서 부동산 대책의 약효가 서서히 떨어지고 있다. 한국감정원이 조사한 5월27일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.02% 하락했다. 4월 첫 주 상승 이후 9주 만에 하락세로 돌아섰다. 전국 아파트 매매가도 전주보다 0.05% 오르긴 했으나 오름세가 절반으로 둔화됐다. 4·1대책 발표 후 상승세를 보인 재건축 아파트가 하락세로 돌아선 데다 세제혜택 대상에서 제외된 중대형 아파트 가격의 약세가 두드러졌다.

미분양 아파트도 줄었지만 감소폭이 기대했던 것보다는 크지 않다. 기존 미분양 아파트를 할인 분양해 팔아 치우더라도 신규 미분양이 꾸준히 발생했다. 전국 미분양 아파트는 3월 7만633가구에서 4월 7만201가구로 0.6% 줄어드는데 그쳤다. 분양 성수기인 5월에 공급된 신규 아파트의 청약 결과도 신통치 않다.

부동산써브 조사에 따르면 5월에 분양된 전국 39개 단지 중 순위 내 마감 단지는 12곳(31%)이었다. 61개 단지 중 25곳(41%)이 순위 내 마감된 지난해 같은 달에 비해 부진한 모습이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산은 경기 후행 변수적인 성격이 있는데 경제가 좋아져야 부동산이 살아난다”면서 “경제상황이 불투명해 집값 상승에 대한 기대감이 약한 상태에서 취득세같은 세금 좀 깎아준다고 너도 나도 집 사겠다고 나서는 상황이 아니다”라고 말했다.

4·1대책의 약발이 떨어지고 거래절벽에 대한 우려가 커지자 시장에서는 취득세 감면 기간을 길게는 연말까지 연장해야 한다는 목소리가 나온다. 주택시장 정상화를 꾀하기에는 3개월로는 턱없이 짧다는 것이다. 정부 역시 대책 효과가 미흡하다는 점을 인식하지만 취득세 감면 기간 연장은 어렵다는 입장이다.

서승환 국토교통부 장관은 5월 30일 대한상공회의소 초청 강연에서 “취득세 감면 같은 특단의 대책을 연장하면 그게 일상화되는 측면이 있다”면서 “한시적 특단의 대책을 연장하는 게 적절한가 하는 생각이 든다”고 말했다.

정부가 취득세 감면 연장에 난색을 보이는 건 세수 부족 문제도 있다. 취득세를 깎아주면 연간 3조원의 세수가 줄어든다. 취득세 감면 조치가 담긴 부동산 대책이 나올 때마다 정부와 지방자치단체·국회가 갑론을박을 벌이는 것도 세수를 놓고 이해가 엇갈리기 때문이다. 취득세는 대표적인 지방세로, 정부가 감면에 따른 세수 부족분을 전액 보전해줘야 한다. 복지 공약 이행을 위해 5년간 130조원의 예산이 필요한 정부로서는 취득세 감면 기간을 더 늘리기 어렵다.

전문가들은 취득·양도세 감면 같은 세제 혜택으로 주택시장을 활성화하는 것은 한계가 있는 만큼 한시적이고 단기적인 대책보다 근본적이고 중장기적인 정책을 내놓아야 한다고 지적한다. 취득세 감면이라는 모르핀 주사로 반짝 효과를 내는데 급급하기보다는 주택공급 체계를 새로 짜고, 부동산 관련 세제를 대폭 손질해야 한다는 것이다.

권주안 주택산업연구원 수석연구위원은 “부동산 시장 구조가 바뀌었는데 정부가 매번 똑같은 정책을 쓰니 효과가 날리 만무하다”며 “단기 대책으로 시장을 컨트롤하거나 점화시킬 수 있는 상황이 아닌 만큼 장기대책으로 선회해야한다”고 말했다.

정부가 공공분양 물량을 연간 7만 가구에서 2만 가구로 줄이기로 하고, 임대주택을 확대하기로 한 것은 제대로 된 방향설정이라는 평가다. 하지만 민간임대시장을 활성화하기로 해놓고 원룸형 도시형생활주택의 입지를 제한하고 주차장 기준을 강화하는 것은 모순이라는 지적이다.

또 개발이 끝나지 않은 신도시와 보금자리지구·택지개발지구가 널려 있는데도, 대선 공약 이행을 위해 20만 가구 규모의 행복주택사업을 벌이는 것은 비효율적이라는 비판도 제기된다. 주택보급율이 100%를 넘어선 만큼 공공 중심의 대규모 주택공급 체계에서 벗어나 소득분위별 주택 수요를 감안한 맞춤형 주택공급 시스템을 만들어야 주택시장 정상화는 물론 서민주거 안정도 꾀할 수 있다는 주장도 나온다.

무엇보다 부동산 세제에 칼을 대야 한다는 목소리가 높다. 주택거래가 부진할 때마다 ‘전가의 보도’처럼 취득·양도세 감면 조치를 꺼내 드는 것은 그 효과가 적을뿐더러 후진적인 방식이라는 지적이다. 선진국처럼 거래세를 낮추거나 없애고 보유세를 강화하는 방향으로 가야 한다는 주장이 꾸준히 제기된다.

현행 주택구입자의 취득세율은 9억원 이하 1주택자가 2%이고, 9억원 초과 1주택자나 다주택자는 4%다. 주택 규모에 따라 농어촌특별세와 지방교육세가 붙기도 하고 비과세되기도 한다. 상당수 전문가들은 이 같은 취득세율을 0%대로 대폭 낮추거나 아예 없앨 필요가 있다고 주장한다. 세율 하향에 따른 세수 부족분은 거래 증가분이나 보유세 강화를 통해 충분히 만회할 수 있다는 논리다.

김규정 우리투자증권 100세시대연구소 연구위원은 “주택거래 횟수가 중요하다면 취득세율을 대폭 낮춰서 거래를 늘리면 된다”며 “대신 재산세 등 보유세율을 높이는 것이 글로벌 스탠더드에 맞다”고 말했다.

부동산 거래세 비중 낮추는 세제 개편 필요거래세에 해당하는 양도소득세 역시 세율을 낮추고 중과세를 폐지해야 한다는 주장이 계속 나온다. 양도세가 부동산 가격 급등기에 만든 세금인 만큼 집값이 비교적 안정된 요즘 상황과는 맞지 않다는 지적이다. 현재 양도세 기본세율은 6~38%다. 2주택과 3주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 각각 50%와 60%를 부과하는 중과세는 집값이 다락같이 오르던 2004년 도입됐다.

심교언 건국대 교수는 “경제협력개발기구(OECD) 회원국의 양도세는 평균 10% 수준”이라며 “과거처럼 양도차익이 많이 발생하지 않는 상황에서 다주택자 양도세 중과도 빨리 폐지해야 한다”고 지적했다.

일각에서는 금융건전성도 일정 부분 확보됐고, 과거처럼 빚을 많이 내서 주택을 구입하는 수요가 줄어든 만큼 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 등 금융규제를 완화해야 부동산 시장에 돈이 돌 것이라는 주장도 꾸준하다. 물론 규제를 몽땅 풀면 뒷감당을 어떻게 할 것이냐는 반론도 만만치 않다.