지난해 뜨겁게 달아올랐던 주택시장의 열기가 온 데 간 데 없이 사라졌다. 거래가 줄고 집값 상승세도 거의 멈췄다. 대출 규제가 강화되고 금리도 오를 수 있어 수요는 더욱 움츠러들 전망이다. 그렇다고 악재만 널린 건 아니다. 전세난 심화로 전세 수요가 매매 수요로 돌아설 수 있다. 재건축·재개발 규제가 완화돼 시장을 살리는 불씨가 될 수 있다.

연초 주택시장 분위기가 냉랭하다. 거래가 중단되거나 가격이 크게 떨어진 건 아니다. 그러나 지난해 뜨겁게 달아올랐던 열기는 온 데 간 데 없이 사라졌다. 거래가 확 줄고 집값 상승세가 멈추다시피 했다. 일부 지역에선 약세다. 거래량 급감은 실시간으로 실거래가 신고 현황을 공개하는 서울부동산정보광장에서 확인할 수 있다. 1월 들어 거래된 아파트가 하루 평균 180건 정도다. 1월 전체 거래량이 5500여 건으로 예상된다. 전달인 지난해 12월(8200여 건)보다 30%가량 줄었다. 1월이 한 해를 시작하는 달로 비수기여서 거래량이 많지 않은 점을 감안해도 지난해 1월(6800여 건)보다 20% 정도 적다. 서울 강남권(강남·서초·송파구)의 거래량은 지난해 12월의 반 토막 수준이다. 1월 추정 거래량이 900여 건인데 지난해 12월엔 1700여 건이 거래됐다.

지난해 거침없이 오르던 집값도 1월 들어 보합세로 돌아섰다. 1월 22일 현재 월간 변동률 기준으로 전국 아파트값 상승세가 2013년 9월 이후 30개월 만에 멈췄다. 지방은 0.01% 내렸다. 지방의 하락세는 2013년 2월 이후 거의 3년 만이다. 그나마 서울·수도권이 상승세를 이어가긴 했지만 사실상 ‘0’에 가까운 0.01%의 미미한 상승률을 나타냈다. 상승률이 지난 12월(0.29%)의 10분의 1 이하로 떨어졌다. 2014년 8월 이후 가장 낮다. 서울 강남권은 하락세다. 강남구 주간 변동률이 올 들어 줄곧 ‘마이너스’이고 서초·송파구도 내리기 시작했다. 목동도 오름세가 멈췄다.

투자 수요가 많아 시장 분위기에 민감하게 반응하는 재건축 단지의 약세가 두드러졌다. 서울 강남권 재건축 단지는 7주 연속 하락세다. 강남구 개포동 주공1단지 42㎡형은 지난해 10월 8억2000만원까지 거래됐다. 그러다 지난해 12월 7억8000만원으로 내린 뒤 올 들어 2000만원 더 떨어졌다. 9억5000만원까지 나갔던 49㎡형은 최근 8억9000만원으로 하락했다. 개포동 K공인 관계자는 “주공 1단지가 5000가구가 넘는 단지인데 올 들어 거래건수가 손가락으로 꼽을 정도”라며 “수요자들이 눈치만 보고 있다”고 전했다. 강남권 옆 강동구 일대 재건축 단지도 마찬가지다. 7억8000만원까지 올랐던 둔촌주공 3단지 102㎡가 3개월 새 5000만~6000만원 떨어졌다.

설 명절을 기점으로 주택시장이 다시 살아날까. 1월은 계절적으로 연중 거래가 가장 적은 달이고 봄을 앞두고 있다. 그러다 보니 1월과 봄을 잇는 가교 역할을 하는 설은 주택시장의 분위기를 바꾸는 반전의 계기가 되곤 한다. 대략 2년 넘게 ‘따뜻하게’ 보내다 올 겨울 다시 ‘추위에 떤’ 주택시장의 ‘설 효과’ 기대가 크다.

그런데 설을 지나 대지의 기온이 올라간다고 주택시장 온도도 쉽게 올라갈 것 같진 않다. 시장의 불확실성이 커진 때문이다. 시장을 데워줄 땔감보다 시장에 찬물을 끼얹을 수 있는 악재가 많다. 예상되는 악재가 어디로 어떻게 튈지 모르다 보니 시장에 눈치보기와 관망세가 짙다.

우선 2월 서울·수도권부터 시행에 들어가는 주택담보대출 규제가 시장을 옥죌 것으로 예상된다. 지난해 말 가계부채 억제 방안으로 나오자마자 시장에 냉기를 몰고 왔고, 현재 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인이다. 2013년 하반기 이후 주택시장이 회복세로 돌아선 주된 계기가 대출 규제 완화를 통한 풍부한 유동성이었다. 자금 물꼬가 트이고 금리가 바닥 수준으로 떨어지면서 주택시장으로 돈이 흘러 넘쳤다.

정부는 낮춘 ‘대출 문턱’을 2월부터 다시 높인다. 대출 때 소득 심사를 강화하는 내용이 핵심인 ‘여신 심사 가이드라인’을 통해 주택담보대출을 규제한다. 주택 구입용으로 대출을 받을 경우 이자만 내는 기간(거치기간)을 1년까지만 허용한다. 1년 이후부터는 이자와 원금을 나눠 갚는 비거치식·분할상환 방식을 적용한다. 총부채원리금상환비율(DSR)과 변동금리 상승 가능 금리(스트레스금리)를 도입해 차주의 상환능력 심사도 강화한다. 대출 기준이 깐깐해지는 만큼 주택 수요가 움츠러들 수밖에 없다. 자금 사정이 여의치 않거나 고정적인 수입이 없으면 돈을 빌리기 어렵다. 젊은층과 노년층의 주택 거래가 영향을 받을 것으로 예상된다. 부채가 많아도 곤란하다. 실수요 가운데 구매력이 떨어지는 수요의 ‘내 집 마련’ 길이 좁아진다. 투자 수요도 위축될 확률이 높다. 시세차익을 노린 투자 수요는 투자금을 줄이기 위해 주로 거치기간을 길게 잡아 대출을 받는다. 몇 년 내에 ‘치고 빠지는’ 단기 차익을 원하는 투자 수요도 억제될 수밖에 없다.

여기다 지난해 말 미국의 금리 인상에 따라 국내에서도 금리가 올라갈 여지가 생겼다. 대출은 까다로워지고 금리가 올라가면 그동안 주택시장을 띄운 유동성이 줄게 된다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “주택시장의 가장 큰 변수 중 하나가 금융”이라며 “대출 규제는 주택 구매력을 줄이는 것이어서 실제 효과에 따라 시장이 좌우될 것”으로 내다봤다.

세계 경제 위기 조짐과 국내 경기 침체도 주택시장을 불안하게 한다. 국내 경제성장률이 떨어지고 있고 올해 전망도 그리 밝지 않다. 구조조정이 확산되면서 일자리 불안감도 커지고 있다. 가계가 허리띠를 졸라매는 상황이어서 주택 구입을 위해 목돈을 지출하기가 부담스럽다. 미분양 증가도 주택시장을 위축시키는 요인이다. 미분양은 그만큼 주택 수요가 줄고 있다는 의미다. 새 아파트가 팔리지 않고 쌓이면서 상대적으로 시장에 주택 공급이 늘게 된다. 전국의 미분양이 두 달 연속 증가했다. 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택이 6만1512가구로 한 달 사이 1만1788가구(23.7%) 늘었다. 지난해 10월 말 3만2221가구에서 두 달 새 두 배 가까이로 급증했다.

주택 공급 과잉 우려도 불안 요소다. 지난해 전국에서 분양된 아파트는 52만 가구다. 업계는 연간 적정 분양물량을 39만 가구 정도로 본다. 지난해 13만 가구가 시장에 더 쏟아진 셈이다. 지난해 분양된 아파트는 내년 이후 본격적으로 입주자를 맞는다. 입주물량 급증은 주택 공급 과잉을 낳게 된다. 새 아파트에 들어가기 위해 내놓는 기존 집과 입주하지 않고 팔려는 새 아파트 매물이 늘어나면서 집값이 떨어질 수 있다. 부동산중개업소들은 “2~3년 후 ‘입주 폭탄’이 터지면 집값이 떨어지지 않겠느냐며 수요자들이 주택 구입을 미루고 있다”고 전했다. 주택수요 심리도 가라앉았다. 국토연구원이 발표하는 ‘전국 주택매매시장 소비심리지수’가 지난해 11월 127.9에서 12월 112.2로 15.7 포인트 떨어졌다. 소비심리지수가 115 이상이면 상승 국면, 95~115는 보합세를 의미한다. 집값 상승 기대감이 꺾인 셈이다. 악재만 있진 않다. 전세난이 변수다. 지난해까지 집값 회복세를 사실상 주도한 전세난이 올해도 주택 매매거래시장의 강력한 구원투수가 될 수 있다. 대출 규제 등의 악재에도 전세난을 피해 주택 구입에 나서는 실수요 행렬이 이어질 수 있기 때문이다. 무엇보다 올 들어서도 전셋값 상승 기세가 꺾이지 않고 있다. 1월 들어 셋째 주까지 전국 아파트 전셋값이 0.15% 올랐다. 서울·수도권은 0.23% 뛰었다. 올해 서울·수도권에서 아파트 전세 재계약을 하는 세입자는 평균 3000만원가량을 더 준비해야 한다. 서울 아파트의 2년 간 평균 전셋값 상승액은 4300여 만원이다.

2년 새 매매값과 전셋값 격차가 더욱 좁혀졌다. 서울·수도권 아파트의 매매가격 대비 전셋값 비율이 62.7%에서 74.7%로 12%포인트 뛰었다. 매매값과 전셋값 차액이 1억2500만원에서 9400만원으로 줄었다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “전세를 사는 사람은 어느 정도 경제력이 있는 층이어서 대출 규제의 영향을 크게 받진 않는다”며 “설 이후 봄 성수기를 맞으면 실수요의 매매 전환이 나타날 수 있다”고 내다봤다. 대출 규제와 금리 인상 영향이 우려만 못할 수 있다. 정부도 주택시장 급랭을 원하지 않기 때문이다. 미국이 지난해 말 한 차례 금리를 올린 뒤 세계 경제 불안을 감안해 1월에는 금리를 동결했다. 국내의 금리 인상 압박도 크지 않을 것으로 예상된다.

4월 총선을 앞두고 시장에 대한 압박을 줄이려는 정치적 요인도 작용할 수 있다. 이에 따라 연말연시 바짝 엎드려 있던 주택수요가 설 이후 다소 살아날 것으로 전망된다. 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “주택시장을 감싸고 있는 불확실성이 어느 정도 해소되면 봄이 오면 얼음이 녹듯 주택시장의 온도도 설 이후 다소나마 올라갈 것”이라고 예상했다.

미분양 증가 속에서도 설 이후 본격적인 장이 서는 분양시장은 활기가 돌 것으로 보인다. 새 아파트는 대출 규제에서 제외돼 기존 주택에 대한 담보대출 규제의 반사이익을 볼 수 있다. 분양 시장 역시 청약열기가 다소 식기는 했지만 기존 주택시장에 비해 분위기가 나은 편이다. 인기 지역을 중심으로 청약경쟁이 비교적 치열하다. 서울 서초구 잠원동 옛 반포한양을 재건축하는 신반포자이는 강남권 재건축 단지 중 최고인 3.3㎡당 평균 4290만원의 비싼 분양가에도 1순위 38대 1의 경쟁률을 기록했다.

설 이후 분양물량도 쏟아진다. 업계에 따르면 2~3월 전국에서 6만여 가구가 분양될 예정이다. 업체들이 분양시장의 온기를 이어 4월 총선 전에 분양을 마무리하기 위해 물량을 늘려 잡았다. 눈여겨볼 만한 인기 지역 물량이 적지 않다. 서울 강남권 재건축, 강북 재개발 단지를 비롯해 경기도 화성시 동탄2신도시 등 공공택지 물량이 나온다. 지방에서도 부산 해운대 등 청약경쟁률이 높았던 지역에서 잇따라 물량이 나온다.

서울 강남권에 마지막 남은 알짜 저층 단지로 꼽히는 강남구 개포지구 주공 아파트들이 재건축돼 일반분양을 본격적으로 시작한다. 개포동 일대는 주변에 대모산과 개포근린공원이 있어 주거환경이 쾌적하고 개포고 등 각급 학교가 많아 교육환경도 좋은 곳이다. 삼성물산이 3월 주공2단지를 다시 짓는 래미안 블레스티지를 내놓을 계획이다. 2000가구 정도의 건립가구 가운데 400가구가량을 일반에 분양한다. 롯데건설은 서초구 방배동에서 방배3구역에서 단독주택 재건축 단지를 선보인다. 방배동에서 2012년 이후 4년 만의 분양이다. 방배동 일대는 단독주택 재건축이 한창 진행 중으로 낡은 단독주택가에서 아파트촌으로 탈바꿈하고 있다. 수도권에선 경기도 고양시 한류월드 부지에 GS건설·포스코건설·현대건설 컨소시엄이 220여 가구의 대단지를 분양한다. 지난해 인근에서 한화건설과 현대건설이 분양에 나서 인기를 끌었다. 킨텍스와 서울 강남구 삼성역을 잇는 GTX 개발 호재가 있다. 동탄2신도시에서 GS건설과 포스코건설이 분양 대기 중이다. 수도권 남부 최대 규모의 신도시인 동탄은 수천 만원의 웃돈(프리미엄)이 형성되며 청약자들이 몰렸다. 신도시 개발 기대감이 커서 올해도 수요가 많을 것으로 예상된다. 위례신도시 인근으로 ‘리틀 위례’로 불리는 하남시 미사강변도시에서 대림산업이 분양을 준비하고 있다. 분양대행사인 미드미디앤씨 이월무 대표는 “기존 주택에 비해 자금 부담이 적고 전매가 가능해 리스크가 적은 분양시장이 북적대면 기존 주택시장의 받침대 역할을 할 수 있을 것”이라고 말했다.

설 이후 도심 주택개발사업도 활발해질 것으로 예상된다. 재건축·재개발 규제 완화가 예정돼 있기 때문이다. 지난해 집값 상승세를 이어가기 위해 재건축·재개발 조합들이 사업을 서두르고 있다. 주변 시세가 올라가 분양가를 높게 받을 수 있고 미분양 걱정이 줄어 사업성이 좋아져서다.

3월부터 재건축·재개발 사업 속도가 빨라진다. 현재 조합설립 다음 단계인 사업승인 이후 시공사를 선정할 수 있는 서울에서도 조합 설립 때 사실상 시공사를 정할 수 있다. 조합 설립 이후 조합원 과반수의 동의를 받아 건설사와 함께 공동시행 방식으로 사업을 진행하면 된다. 자금과 전문적인 사업 노하우를 갖춘 건설사의 참여로 사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 서울에서 조합 설립 단계에 머물러 있는 구역은 90곳 정도다.

현재 3분의 2 이상인 재건축 조합 설립 동별 동의 요건이 2분의 1 이상으로 바뀐다. 예를 들어 현재는 한 동의 10가구 중 7가구 이상이 찬성해야 하는데 앞으로 5가구 이상이면 된다. 동의 요건이 완화되면 그만큼 사업 하기가 쉬워진다. 가구수가 적은 다세대·연립 등이 포함된 단독주택 사업장에선 동별 동의 요건 완화 혜택을 많이 볼 것으로 예상된다. 아직 조합 설립 이전 단계인 서울지역 단독주택 재건축 구역은 30곳 정도다.

재건축·재개발 사업의 골칫거리인 상가 분양 부담도 줄어든다. 도심에 주택 공급이 많지 않아 주택을 분양하기는 어렵지 않은데 상가는 대형마트 등에 밀려 판매가 쉽지 않다. 상업시설이 많은 준주거·상업지역에 들어서는 재건축·재개발 단지는 상가 대신 건축 연면적의 30% 이하를 오피스텔로 지을 수 있다. 요즘 주거용 오피스텔은 1~2인 가구 증가, 저금리 등의 영향으로 수익형 부동산 상품으로 인기가 높아 사업성 개선 효과가 크다. 준주거·상업지역에서 추진 중인 재건축·재개발 사업장은 서울 65곳을 비롯해 전국적으로 260곳에 이른다. 자치단체에 사업부지 일부를 공공시설 용지로 무상으로 내놓는 기부채납을 땅 대신 현금으로 낼 수 있게 된다. 분양가가 비싼 지역에선 기부채납하는 땅을 줄여 건립 가구수를 늘리는 게 낫다. 기부채납 대신 내는 현금보다 늘어나는 분양 수입이 더 많아서다. 정부가 서울 왕십리 재개발구역을 대상으로 시뮬레이션한 결과 전체 기부채납 면적(3300㎡)의 30%(990㎡)를 현금으로 납부할 경우 78억원만큼 수익이 늘어날 것으로 추산됐다. J&K도시정비 백준 사장은 “재건축·재개발 사업의 획을 그을 정도의 대폭적인 규제 완화는 아니지만 사업의 부담을 덜어주는 것이어서 사업이 탄력을 받을 것”으로 내다봤다.

재건축·재개발 사업이 활발한 지역을 중심으로 거래가 늘고 가격이 꿈틀대면 기존 주택시장에도 훈풍으로 작용할 전망이다. 지난해 저금리 속에 인기를 끈 수익형 부동산시장도 설 이후 본격적으로 문을 연다. 주거용 오피스텔이 줄지어 나오고 상가와 분양형 호텔 등도 분양 채비를 하고 있다. 미국 금리 인상 여파로 국내 금리가 올라가더라도 소폭에 그칠 것으로 예상돼 저금리 기조에는 변함이 없어 수익형 투자 붐이 이어질 것으로 보인다.

- 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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