[이코노미스트 박지윤 기자] 2018년 부동산 활황기에 주거용 투자상품으로 주목받았던 생활형숙박시설(생숙·Serviced Residence)을 매입한 소유자들 발등에 불이 떨어졌다. 정부가 오는 10월부터 숙박시설로 사용하지 않는 생숙에는 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 부과하면서 약 9만 가구에 달하는 생숙 보유자들이 퇴거 위기에 놓였기 때문이다.

1988년 서울 올림픽으로 관광객이 급증하던 시기, 정부는 숙박시설 부족을 이유로 생숙을 도입하기 시작했다. 올림픽 당시 장기투숙 수요가 늘자 일부 호텔 객실을 아파트형으로 개조한 것이 생숙의 시초로 볼 수 있다. 이후 2002년 월드컵을 기점으로 생숙이 더욱 확산되기 시작했다. 

숙박+주거…신개념 생숙 등장

생숙은 취사가 가능한 숙박시설로 주거시설과 숙박시설의 중간적 성격을 띄고 있다. 2007년 호텔식 서비스 제공 아파트인 ‘레지던스’(호텔+집) 개념이 도입되며 날개를 달았고 이후 공중위생관리법과 건축법에서 생활숙박업(2012년), 생활숙박시설(2013년)로 각각 등록되면서 법적 근거도 마련됐다. 이로 인해 생숙은 임대업과 숙박업이 모두 허용됐고, 개별 등기와 전입신고도 가능해졌다.

2007년 호텔업계는 ‘레지던스가 단기 임대를 통해 호텔과 다름없는 서비스를 제공하며 불법 영업을 하고 있다’며 검찰 고발을 진행하기도 했다. 소방법 등 숙박업 등록요건을 갖추지 않은 채 임대를 주고 영업을 하는 등 법을 위반했다는 이유에서다. 대법원은 2010년 임대사업자로 등록해 호텔식 영업을 하는 레지던스가 ‘불법’이라는 판결을 내렸다.

이후 소강상태에 접어들었던 생숙은 2018년 정부의 부동산 규제책이 나오면서 새로운 주거용 투자상품으로 각광받았다. 정부는 2018년 투기수요를 막겠다는 취지로 다주택자 취득세 등 주택 관련 세금을 강화했다. 또 주거용 오피스텔을 주택 수로 포함하고 취득세를 중과하는 등 고강도 부동산 대책을 내놨다. 

하지만 생숙은 건축법상 주택이 아니어서 주거가 가능함에도 주택 수에 포함되지 않았다. 또 청약 통장이 필요없는 데다 분양권 전매도 가능했다. 다주택자의 경우 양도소득세 규제에서도 자유로웠고, 종합부동산 과세 대상에서도 제외됐다. 생숙이 대체투자상품으로 각광받은 이유다. 시행업계 관계자는 “당시 주거시설을 지을 수 있는 토지는 이미 모두 개발된 상태였고 상업지역에서도 오피스텔을 제외한 숙박용 시설을 지을 수 있는 토지들만 남아있었다”며 “당시 호텔부지를 사서 생숙을 지은 다음에 ‘주거가 가능하다’는 편법 마케팅이 활성화됐고 인기가 높아진 측면이 있다”고 설명했다. 

이러한 이유들로 생숙 공급은 급격히 늘었다. 국토교통부가 발표한 생활형숙박시설 준공 현황에 따르면 2017년 6881실에 불과했던 생숙 공급량은 2018년부터 2021년까지 매년 10만실을 넘어섰다. 생숙은 2018년 10만2441실, 2019년 10만4301실, 2020년 10만4627실, 2021년 10만7182실이 준공됐다.

‘주거 가능’ 강조하며 분양...“사실상 사기” 분통

하지만 생숙의 인기는 오래가지 못했다. 2020년 국정감사에서 규제 사각지대였던 생숙으로 투기 수요가 몰리는 문제가 지적됐다. 이에 이듬해 정부가 생숙을 숙박업 외 주거 목적으로 사용할 수 없도록 규제 강화를 단행했다.

2021년 4월 생숙 규제방안으로 시행된 건축법 시행령 개정안에 따르면 생숙의 용도를 명확화하기 위해 숙박업으로 신고하도록 하고, 미신고 시 공중위생관리법 위반으로 2년 이하의 징역에 처한다. 또 생숙 분양 공고에서 주택 사용이 가능하다는 허위‧과장 광고를 하다 적발되면 고발 조치됐다.

만약 생숙을 숙박업 외 다른 용도로 사용하기 위해서는 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경해야 했다. 주거용도로 사용하면서도 용도변경을 하지 않은 생숙에는 매년 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 부과하기로 했다. 이때 정부는 이 시행령 개정안에 약 2년 간의 유예기간을 줬다. 오는 10월 14일 유예가 종료됨에 따라 개정안이 본격 시행되는 셈이다.

문제는 현재 주거용 생숙은 거의 대부분 오피스텔이나 주택으로 용도변경을 하지 못한 상태다. 국토교통부 자료에 따르면 올해 2월 기준 전국 주거용 용도변경 대상인 생숙 8만6920가구 가운데 용도변경에 성공한 가구는 1033가구로 전체 1.17%에 그쳤다.

용도변경을 마친 생숙은 대부분 전용면적 85㎡ 이하 소규모 원룸형이었다. 나머지 98.83% 생숙은 이미 주거용이기 때문에 오는 10월부터 불법거주로 이행강제금 부과 대상이 된다.

부동산업계에서는 오는 10월부터 생숙 이행강제금 부과 위기를 타개하기 위해 소유자 본인이 위탁사를 지정해 장기임차하는 계약을 체결하는 등 자구책도 나오는 모습이다.

생숙 보유자 A씨는 “분양 당시 생숙 시행사들이 주택으로 사용이 가능하다고 강조하며 투자상품을 소개했고, 이를 믿고 분양 계약을 체결한 것”이라면서도 “시행사들이 수익성 극대화를 위해 생숙을 주택처럼 쓸 수 있다고 마케팅한 것은 사실상 사기 분양”이라고 비판했다.

그는 “정부 역시 처음부터 생숙을 주거용도로 사용하는 것을 막지 않고 방관하다가 이제 와서 규제를 한다는 것은 어불성설”이라며 “수년간 생숙에서 거주했는데 숙박업으로 사용을 하지 않는다고 해마다 이행강제금을 부과하는 것은 가혹하다”고 토로했다. 

생숙 보유자 B씨도 “내집에서 쫓겨나게 생긴 생숙 소유자들 사이에선 편법이지만 위탁사를 정해 숙박업으로 등록한 다음 직접 장기숙박계약을 체결해서 거주하는 방법까지 고민하고 있다”고 “이마저도 나중에 추가 규제가 들어와 막힐까봐 우려하는 상황”이라고 설명했다.

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