법원경매 전문기업 보훈디벨롭의 한정훈 대표가 9회에 걸쳐 연재한 ‘경매의 정석’을 마무리한다. 한 대표는 그동안 일반인이 경매에 참여할 때 꼭 알아둬야 할 상식을 전달하고, 경매에서 어려운 문제에 대한 솔루션을 제공했다. <편집자주>

[한정훈 보훈디벨롭 대표] 근로소득만으로는 답이 없다는 외침과 동시에 법원경매에 대한 관심이 날로 커지고 있다. 2010년대 초반, 필자가 20대 초반에 처음으로 경매를 접했을 때를 떠올리면 지금의 경매 시장은 격세지감을 느끼게 한다. 필자의 첫 번째 입찰이자 낙찰 사건은 ‘임차인이 거주하는 경매물건’이었다. 과연 이 낙찰행위는 임차인의 거주지를 빼앗는 결과를 가져왔을까? 최고가매수신고인은 악덕한 사람일까?

법원경매는 2002년 7월 1일 민사집행법 개정을 기점으로 대중화가 됐다.  수십 가지나 되는 법원경매에서 활용 가능한 각종 스마트폰 애플리케이션(앱)이나 웹 서비스가 2020년부터 다수 등장하면서 경매에 대한 접근 자체가 수월해졌다. 그러나 조금만 깊게 파고 들어가면 여전히 베일에 쌓여 있는 분야이기에 그만큼 다양한 기회가 존재한다.

법원경매 1960년대부터 꾸준히 발전 

그러한 대중화의 이면에는 이해와 준비의 부족으로 실수를 범하는 사례가 자주 등장한다. 가장 중요한 것은 법원경매에서의 모든 책임은 낙찰자에게 있다는 것을 기억해야 한다. 

낙찰자는 권리분석부터 법적 절차의 이해까지 모든 면에서 스스로 책임져야 한다. 법은 만인에게 평등하게 적용되며, 법원경매 역시 정해진 규칙을 벗어나지 않는다. 실수는 금전적 손실로 이어질 뿐만 아니라 법적인 보호를 받기도 어렵다. 이는 법과 사회 질서를 유지하기 위한 당연한 논리이다.

법원경매의 역사는 의외로 깊다. 1960년대 민사소송법에서 법원경매를 규정한 이래로 약 60년의 세월 동안 제도는 꾸준히 발전해왔다. 특히, 과거에 경매는 제한적인 접근성과 복잡한 절차로 인해 일부 전문가나 특정 계층만의 전유물로 여겨졌다. 하지만 오랜 시간에 걸쳐 경매는 투명성과 공정성을 갖춘 제도로 자리 잡았으며, 국가도 경매 대중화를 적극 장려해왔다.

방송이나 신문에서 경매를 규제하거나 억제하겠다는 내용을 찾아보기 어려운 이유가 있다. 경매가 합법적이고 공정한 채권 회수 절차로 법적으로 보호받고 있기 때문이다. 경매는 채무자의 재산을 매각해 채권자가 권리를 회수할 수 있도록 돕는 법적 수단이다. 불법적인 경매 활동이 사회적 문제로 대두되던 과거의 모습과 달리, 오늘날의 법원경매는 신뢰받는 제도로 자리 잡았다.

법원경매 채무자·채권자 갈등 해결해주는 역할 

채무자가 빌린 돈을 갚지 못할 경우, 채권자는 다양한 방법을 동원해 채권을 회수하려 한다. 이 과정에서 채무자는 심리적, 물리적 압박을 받을 수 있다. 채권자는 경제적 손실을 입게 된다. 이런 갈등은 단순히 개인 간의 문제를 넘어 사회적 신뢰와 경제 질서에 영향을 미치는 중요한 사안이 된다.

만약 경매라는 합법적이고 체계적인 시장이 존재하지 않는다면, 채권자들은 채무자에게 돈을 빌려주는 것에 주저할 것이다. 이는 은행과 같은 금융기관이 대출을 꺼리게 만드는 결과를 초래한다. 일반인들이 담보를 통해 자금을 마련하기가 어려워질 것이다. 결국, 채권자의 대출금 회수율이 낮아지고 경제적 손실이 커지면서 금융 시스템 전반에 악영향을 미칠 수 있다.

법원경매는 채무자의 재산을 매각해 채권자가 자신의 권리를 보호할 수 있게 한다. 채무자가 인신 침해와 같은 부당한 압박으로부터 자유로울 수 있도록 돕는다. 이러한 경매 시스템은 단순히 채권과 채무의 갈등을 해결하는 데 그치지 않는다. 사회적 신뢰를 유지하고 경제 정의를 실현하는 데 중요한 역할을 한다.

이 관점에서 보면, 경매를 통해 부동산을 낙찰받는 사람은 단순히 이익만을 추구하는 경제인이 아니다. 그들은 채권자와 채무자 간의 복잡한 문제를 해결하는 것에 기여하고, 경제 정의를 실현하는 중요한 주체로 볼 수 있다. 낙찰자의 역할은 단순히 재산을 매입하는 행위를 넘어, 공정한 경제 질서를 유지하는 것에 이바지하는 것이다.

낙찰자 명도 과정에서 인간적 배려 보여줘야 

낙찰자는 경매를 통해 부동산을 취득한 뒤 점유자로부터 명도를 받아야 하는 과정을 거친다. 이때 중요한 것은 낙찰자가 자신을 단순히 ‘집을 빼앗는 사람’으로 여겨서는 안 된다는 점이다. 오히려 그들은 점유자가 새로운 시작을 준비할 수 있도록 돕는 조력자로서의 마음가짐을 가져야 한다.

명도를 진행할 때, 낙찰자는 여유로운 시간을 지원하는 등 인간적인 배려를 보여줄 필요가 있다. 이는 경매를 통해 얻게 될 경제적 이익에 대한 감사의 표현이자 점유자를 존중하는 태도이다. 낙찰자는 자신을 ‘점유자가 새로운 집을 찾을 시간과 떼인 보증금을 합법적으로 제공하는 자’로 명확히 인지하며 이 과정에 임해야 한다. 이러한 접근은 갈등을 줄이고 명도를 보다 원활하게 진행할 수 있는 방향성을 만든다.

경매 낙찰자는 단순히 이익만을 추구하는 사람이 아니다. 그들은 채권자와 채무자 간의 갈등을 해결하며, 법적이고 공정한 절차를 통해 경제 정의를 실현하는 중요한 역할을 한다. 낙찰자는 이 점을 항상 염두에 두고 자신이 사회적 책임을 수행하고 있다는 자부심을 가져야 한다.

결국, 낙찰자가 가진 태도와 접근 방식이 경매의 사회적 가치를 더욱 빛나게 한다. 집을 빼앗는 사람이 아닌, 공정한 경제 질서를 유지하고 새로운 기회를 창출하는 주체로서의 역할을 잊지 않는다면, 경매는 모두에게 긍정적인 결과를 만들어낼 수 있을 것이다.

경매의 양면성과 이를 대하는 자세

법원경매는 부동산을 비교적 저렴하게 매수할 수 있는 기회를 제공하지만, 이를 위해서는 철저한 준비 및 전공자 수준의 지식이 필요하다. 법원경매는 단순히 법적 절차를 이해하는 것만으로는 부족하며, 부동산 시장에 대한 깊은 통찰이 함께 요구된다. 법률과 부동산이라는 두 축을 균형 있게 이해해야만 성공적인 경매 입찰이 가능하다.

경매는 채권·채무 관계의 복잡함 속에서 채권자가 합법적으로 권리를 행사할 수 있도록 돕는 제도이다. 물론 채무자 입장에서는 억울함과 답답함을 느낄 수 있지만, 채권자의 관점에서 보면 자신의 재산권을 보호하기 위한 합당한 절차라고 할 수 있다. 이처럼 상반된 입장이 존재하는 만큼, 경매를 바라보는 시각은 다양할 수밖에 없다.

많은 사람이 경매를 어렵게 생각하는 이유는 접근 방식과 준비 과정에 대한 명확한 가이드가 부족하기 때문이다. 20대 초반 학부생 때, 경매에 처음 발을 들였던 필자 또한 어디서부터 시작해야 할지 몰라 혼란스러웠던 기억이 있다. 그러나 중요한 것은 지식의 부족함을 인정하고, 이를 채우기 위해 노력하는 자세이다. 성공적인 경매 입찰을 위해서는 다음과 같은 세 가지 준비가 필요하다.

먼저 ‘철저한 권리분석을 위한 법률지식 학습’이 필요하다. 부동산의 권리관계를 철저히 분석하고 잠재적 리스크를 파악해야 내 손 안에서 모든 것들을 컨트롤할 수 있다.

두 번째로 민사집행법을 숙지해야 한다. 경매는 법에 의해 진행되므로 규정과 절차를 정확히 이해해야 한다. 절차와 상대방(채무자 및 점유자)을 동시에 알면 지피지기백전불태를 이룰 수 있다.

마지막으로 현장정보 수집이 필수다. 즉 ‘임장’이 가장 중요하다. 단순히 인터넷 정보에 의존하지 말고, 직접 현장을 답사하며 임장에서만 얻을 수 있는 구체적이고 실질적인 데이터를 얻는 것이 중요하다. 무엇보다 점유자와의 협상이 중요하며, 이는 책에서 배울 수 있는 부분이 아니기에 경험을 통한 체득을 해야 한다.

경매는 쉽고 간단하지 않다. 하지만 돌다리도 두들겨 확인하며 건너는 마음가짐으로 준비한다면 누구나 안정적이고 합리적인 입찰을 할 수 있다.

경매…준비된 사람에게 열리는 합리적인 기회

오픈AI의 발달과 양자기술의 대두로 인해 과거 어느 때보다도 빠르고 방대한 정보가 쏟아져 나오는 시대를 살고 있다. 하지만 정보가 많아진 만큼, 부정확하거나 왜곡된 정보 또한 넘쳐나고 있다. 이로 인해 단순히 정보를 수집하는 것만으로는 성공을 보장할 수 없다. 정확한 지식과 판단력으로 양질의 정보를 선별하고 이를 어떻게 활용하느냐가 성공의 핵심이다. 

특히 법원경매와 같은 복잡한 분야에서는 올바른 정보를 기반으로 한 치밀한 준비와 현장에서의 경험이 필수적이다. 이러한 준비가 실수를 줄이고 법원경매라는 도전에서 승리를 이루는 첫걸음이 된다. 

법원경매는 단순히 재산을 매입하고 이익을 얻는 활동을 넘어 부동산 시장의 합리성과 공정성을 보여주는 우리나라의 제도이다. 대법원의 경매 정보 공개와 대중화 정책 덕분에 이제 법원경매는 재테크의 한 축으로 자리 잡았다. 

하지만 정보의 대중화와 함께 잘못된 정보와 오해 또한 증가하여 무조건 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 ‘특별한 기회’로만 인식되는 부분적인 진실도 존재한다. 성공적인 법원경매를 위해서는 물건 분석, 시장 흐름 파악, 관련 법규 숙지, 그 시대의 사회현상 파악 등 다각적인 접근이 필요하다. 준비된 사람만이 이러한 기회를 진정한 성공으로 연결할 수 있다.

한 번의 행운이나 우연으로 성공하는 곳이 아니라 철저한 학습과 꾸준한 노력이 바탕이 되어야 한다. 입찰 대상 물건의 권리분석, 주변 시세와 향후 가치에 대한 철저한 검토, 그리고 경매 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대한 사전 대비가 필요하다. 이러한 준비는 경매에 참가하는 사람들에게 유리한 결과를 가져다 줄 뿐만 아니라, 자신감과 신뢰를 쌓는 데에도 큰 도움이 된다.

무엇보다 법원경매는 열려 있는 기회의 장이다. 이 제도는 특정 계층이나 소수의 사람만을 위한 것이 아니라, 누구에게나 공평하게 제공된다. 중요한 것은 그 기회를 잡을 준비가 되어 있는가이다. 

도전을 두려워하지 말고, 충분한 준비와 학습을 통해 이 기회를 자신의 것으로 만들어보길 바란다. 법원경매는 단순한 투자 그 이상으로, 성공적인 재테크와 안정적인 미래를 꿈꾸는 이들에게 든든한 디딤돌이 될 것이다.

법원경매를 통해 재테크에 도전하고자 한다면, 기초부터 탄탄히 다지는 노력을 기울여야 한다. 급히 결정을 내리거나 단기적인 이익만을 추구하기보다는, 순리대로 하나씩 배워가며 실력을 쌓는 과정이 빠르면서도 가장 안정적인 길임을 명심하자.

한정훈 보훈디벨롭 대표는 고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '자본주의 서바이벌'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.
 


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