[이코노미스트 이병희 기자] 글로벌 투자기업이 국내 임대주택 사업에 뛰어들면서 ‘기업형 임대주택’이 주목받고 있다. 1조6000억달러 규모의 자산을 운용하는 세계 3대 투자은행 모건스탠리를 비롯해 운용자산 6240억달러 규모인 미국 사모 펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR) 등이 서울을 중심으로 임대사업을 시작했다. 이들 기업이 국내 임대사업에 주목한 것은 사인(私人) 전세 위주로 이뤄졌던 계약이 ‘월세’로 돌아서면서 사업성이 있다고 판단했기 때문이라는 평가다. 

기업형 임대주택이란 기업이 아파트나 오피스텔을 사들여 이를 빌려주고 임대료를 받는 사업을 말한다. 기업이 주택 여러 채를 한꺼번에 보유‧관리하면서 임대사업을 한다는 뜻이다. 대개 월 임대료가 주변 시세보다 조금 더 비싸기는 하지만, 자금력이 풍부한 기업이 소유하면서 관리하기 때문에 주택 상태가 양호하고 사기 피해 우려가 적다는 것이 장점이다. 

그렇다면 우리나라에서 임대주택 사업은 어떻게 운영됐을까. 전문가들은 기업형 민간임대 사업임에도 정부 주도 형식으로 진행된 것으로 평가하고 있다. 국토교통부에 따르면 우리나라 임대차시장은 공공이 20%, 민간이 80%의 비중을 차지하고 있다. 민간 시장에서도 대부분은 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성돼 있다. 사인 간 계약이 주를 이뤘다는 뜻이다. 세제 중과 등 다주택자에 대한 부담 강화, 임대료 규제 등으로 기업형 임대사업이 산업화하지 못하자 정부가 기업에 혜택을 제공하며 끌어들인 것이다. 

박근혜 정부에서는 정부 지원을 확대해 기업에 임대사업을 맡기는 ‘뉴스테이’ 정책을 시작했다. 용적률 상한을 높여주고 저금리 대출을 지원하면 기업은 저렴하게 아파트를 지어 월세 형식의 임대사업을 하고 추후 기업의 선택에 따라 이를 지속하거나 시세 수준으로 분양을 할 수 있도록 한 것이다. 당시 초저금리 상황이 지속되면서 집주인이 전세보증금을 은행에 예금해도 마땅한 이자 수익을 얻기 어렵게 되자 ‘월세’로 전환하는 일이 많았다. 세부담을 느낀 무주택자들의 불안감이 커지자, 주택공급 확대를 위해 정부가 기업의 참여를 유도한 것이다. 

2015년 1월, 박근혜 정부는 중산층 주거불안 해소를 위해 ‘기업형 주택임대사업 육성방안’을 발표했다. 기존 공공 임대주택과 달리 주택을 보유했거나 소득이 많아도 청약할 수 있고 최장 8년간 거주할 수 있도록 하는 내용이었다. 임대료 인상은 연간 5% 이내로 제한하는 등 기준점을 제시하는 효과가 있어 전월세 시장 안정에 기여할 것이라고 정부는 판단했다. 

박근혜 정부서 시작한 ‘뉴스테이’…이후 공공성 강화
같은해 9월 대림산업(현 DL)은 인천 도화지구의 ‘뉴스테이’ 1호 착공에 들어갔다. 대림산업과 인천도시공사, 주택기금이 공동 투자해 총 2105세대를 공급하는 사업이었다. 이 착공식에 참석한 박 전 대통령은 “뉴스테이(기업형 임대주택)가 확산돼 임대주택의 새로운 대안으로 정착된다면 주택의 개념을 ‘소유’에서 ‘거주’로 전환하는 중산층 주거혁신의 결정적 계기가 될 것”이라고 밝혔다. 그는 “이렇게 되면 우리나라에도 선진국형 주택전문관리업이 성장발전하는 계기가 되고, 일자리 창출에도 기여하게 될 것”이라고도 했다.

하지만 뉴스테이 사업은 처음부터 사업성이 좋지 않아 개발을 미뤘던 지역에 사업을 추진하다보니 생활‧교통 등 인프라가 부족했고, 기대와는 달리 서울 중산층들의 외면을 받았다. 

상대적으로 입지가 좋다고 평가받은 영등포구 문래동 롯데푸드 공장 부지는 전용면적 84㎡ 타입의 경우 보증금 1억원, 월세 119만원으로 산정됐다. 경기도 위례‧동탄‧김포한강신도시 전용면적 84㎡ 타입은 보증금 3000만~1억원, 월세 77만~94만원 수준으로 책정됐다. 당시 중소득층인 소득분위 5~8분위의 월 소득 292만원을 고려하면 임대료가 비싸다는 지적이 나왔다. 소득의 30%가량을 임대료로 내는 것은 무리라는 것이었다. 뉴스테이를 운영하는 기업이 수익을 늘리기 위해 임대료를 연간 상승률 상한(5%)까지 계속 올릴 경우 주변 시세를 끌어올릴 수 있다는 비판도 더해졌다. 

기업 유치를 위해 ▲용적률 상향 ▲기업형 임대 리츠에 대한 융자금리 인하 ▲대출한도 상향 ▲국민주택기금 출자 등의 지원책을 제공했다. 일각에서는 건설사에 과도한 혜택을 준 것이라고 비판했다. 건설사 입장에서는 저렴하게 아파트를 지어 뉴스테이를 운영하면서 임대료를 챙기고 8년 뒤 분양전환해 자본 차익도 거둘 수 있기 때문에 특혜 논란이 일었던 것이다. 

문재인 정부는 이런 문제를 해결한다며 뉴스테이 사업을 중단했다. ‘공공지원민간임대주택’으로 이름을 변경하고 공공성을 강화했다. 민간 중심의 사업을 ‘공적임대’로 편입시킨 것이다. 또 정부로부터 기금 출자나 용적률 상향 지원을 받아 민간 건설사가 임대주택을 지었다면 무주택자에게 우선 공급하도록 했다. 2017년 12월 국토교통부는가 발표한 ‘공공지원 임대주택’ 정책을 보면 전체 공급 물량 20% 이상은 청년·신혼부부·고령층을 위한 ‘특별공급’으로 배정하고 특별공급의 임대료는 주변 시세의 70~85% 수준으로 정하도록 했다. 일반 공급 임대료는 주변 시세의 90~95% 수준이다. 다만 의무 임대 기간 8년, 이후 분양 전환시 가격에 대해서는 개입하지 않기로 했다.

윤석열 정부는 ‘장기민간임대주택’ 정책을 제시했다. 리츠 등 법인이 대규모(100가구 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택 서비스를 제공할 수 있도록 규제를 최소화하겠다는 것이다. 법인이 대규모 장기임대 운영을 할 수 있도록 과도한 임대료 규제와 법인 중과세제를 완화하고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등을 지원하기로 했다. 

또 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형으로 다양화하고 사업모델별 공적의무와 인센티브를 균형적으로 차등화해 사업자의 선택권을 확대한다는 것이다. 박상우 국토교통부 장관은 지난해 8월 “국민에게 주거 선택의 다양성을 드리겠다”며 “장기 사업인 만큼 장기투자에 적합하도록 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 엑시트가 가능하도록 할 것이고, 임차인은 임대 리츠 주식을 투자할 수 있도록 수익을 공유하도록 했다”고 말했다.

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