[이코노미스트 이지완 기자] 국내 최대 규모 복합휴게소인 마장 프리미엄 휴게소(이하 마장 휴게소)가 해마다 무섭게 치솟는 임차료 부담에 시름하고 있다. 휴게소 매출과 무관하게 전년도 물가상승률을 복리로 반영하는 임대료 산정 방식 때문이다. 휴게소 임대료 문제는 국민에게 직접적인 경제적·서비스 피해로 이어질 수 있어 구조적 개선과 공정한 운영이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

15일 업계에 따르면 마장 휴게소 운영사인 대보유통과 맥쿼리자산운용은 임대차 계약 문제로 법정공방을 벌이고 있다. 현재 1심 판결 후 항소심이 진행 중이다.

앞서 지난 2017년 대보유통은 한국증권금융(맥쿼리 측이 설정한 투자신탁의 신탁업자)와 마장 휴게소에 대한 임대차계약을 체결했다. 당해 맥쿼리는 마장 휴게소 경영권을 보유한 하이플렉스를 600억원에 인수한 바 있다.

대보유통은 오는 2042년까지 마장 휴게소를 운영할 수 있다. 회사의 지난해 사업보고서에 따르면 마장 휴게소에 대한 임차 보증금은 50억원, 기타 보증금이 12억2841만원이다. 계약 만료 시점은 오는 2040년 4월 3일이다. 여기에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 기간 등을 이유로 2년이 추가 연장된 것으로 알려졌다.

대보그룹 계열사인 대보유통은 현재 전국 고속도로 내 37개 휴게소를 운영하고 있다. 회사는 1995년 옥산(부산) 휴게소를 시작으로 전국 각지의 고속도로 휴게소를 운영하며 기반을 쌓아온 고속도로 휴게소 운영 전문 기업이다.

대보유통과 맥쿼리 측의 마장 휴게소 임대료 갈등은 수년째 지속되고 있다. 양사간 갈등의 시발점이 된 것은 ‘최소 임대료’다. 이는 매출과 무관하게 전년도 물가상승률을 반영해 복리로 임대료를 인상하도록 규정한다. 물가상승률이 3% 미만일 경우에도 최소 3% 이상 인상하도록 규정하고 있는 것으로 전해졌다.

영업 환경이 악화하더라도 임차료가 계속 상승하는 구조인 셈이다. 운영사 매출이 줄어도 투자사는 안정적인 수익 확보가 가능하다는 뜻이다.

업계의 한 관계자는 “투자사는 고정 수익을 확보하고, 운영사는 변동 리스크와 인상 리스크를 모두 떠안는다”며 “임대인은 노리스크-노로스(No Risk–No Loss), 임차인은 올리스크-올로스(All Risk–All Loss)인 전형적인 불균형 구조”라고 지적했다.

투자사가 최소 임대료를 계약상에 포함하는 것은 ‘투자자 보호’를 위한 조치로 풀이된다. 다만 대보유통의 사례처럼 일부 임차인들은 관련 조항에 부담을 느낄 수밖에 없다. 이런 이유로 한국도로공사가 발주하는 최근 사업에서는 최소 임대료 규정이 사라지는 추세인 것으로 전해졌다.

대보유통은 지난 2021년 연간 임대료가 60억원을 넘어서는 등 비용 부담으로 경영난이 심화함에 따라 마장 휴게소 자진 휴업을 공지하기도 했다.

당시 대보유통 측은 “매출액의 50%를 초과하는 과도한 고정 임차료 부담으로 3년 10개월 동안 121억원의 적자를 감수해야 했다”고 마장 휴게소 휴업 결정 사유를 밝히기도 했다.

이후 양사간 협의에 따라 지난 2021년 7월부터 올해 7월 9일까지 최소 임대료 규정에 대한 효력이 중단되기도 했다. 다만 현재는 협의 기간 만료에 따라 대보유통 측이 최소 임대료를 다시 부담하는 상황이다. 이로 인해 대보유통의 마장 휴게소 운영에 따른 적자는 최근 150억원까지 늘어난 것으로 전해졌다.

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