[이코노미스트 이승훈 기자] 정부가 서울 전역과 경기도 주요 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶는 초강력 '10·15 부동산 대책'을 내놓자, 수도권 부동산 시장이 급속히 얼어붙고 있다. 거래가 급감하는 가운데 '거래절벽'과 단기조정이 불가피 할 전망이다. 

정부는 최근 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 지정했다. 규제지역 지정 효력은 지난 16일부터 발생했다. 

규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 다주택자에 대한 ▲취득세·양도소득세 중과 ▲분양권 전매 제한 ▲청약 재당첨 제한 등 불이익도 받는다.

20일부터는 서울 전역과 경기도 12개 지역에 토지거래허가구역이 적용됐다. 정부가 규제지역 전체를 내년 12월 31일까지 모두 토지거래허가구역으로 지정하면서 ‘삼중 규제지역’으로 묶이는 것이다. 토지거래허가구역 지정으로 2년 동안 실거주 의무가 부여되면서 전세를 끼고 집을 사는, 이른바 갭투자가 사실상 불가능해졌다. 

금융위는 대출을 활용한 고가주택 구입 수요 및 ‘상급지 갈아타기’를 억제하는 방안을 핵심에 담았다. 특히 주택담보대출 최대 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용된다. ▲15억원 이하 주택은 6억원 ▲15억∼25억원 이하는 4억원 ▲25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 설정됐다.

또한 그간 대출규제에서 제외됐던 1주택자의 전세자금대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 반영된다.

관망세로 급전환…양극화·풍선효과 나타날까 

일부 지역에서는 규제 시행 전 ‘막차 수요’가 몰리며 신고가 거래가 포착되기도 했다. 지난 19일 주말까지 갭투자자들의 매수 문의와 계약 등의 움직임이 활발하기도 했다. 

하지만 10·15 대책 발표 이후 분위기는 급격히 반전되는 모양새다. 15일 이후 계약이면 대출액이 줄기 때문에 전반적인 수요는 이미 얼어붙었고, 20일부터는 토지거래허가구역으로 지정되면서 시장은 관망세로 돌아서는 분위기다. 

부동산 업계 관계자는 “대출규제 강화로 자금 여력이 충분한 상위 부자들만 남으면서 시장의 유동성이 급격히 위축됐다”고 말했다.

시장에서는 수도권, 규제지역의 고가 주택에 대한 대출 한도를 축소하기로 한 만큼 오히려 15억원 이하 아파트로 수요가 몰리는 현상이 발생할 가능성도 제기됐다. 이번에 규제지역으로 묶인 지역 주변으로 가격 상승세가 번지는 이른바 ‘풍선 효과’가 나타날지도 지켜봐야 한다는 지적이다.

실제 화성시 동탄2신도시·남양주시 다산신도시와 같이 이번 규제를 비껴간 지역은 오히려 아파트 매수 문의 전화가 늘어나는 모습이 포착됐다. 

일부에서는 시장 우려와 달리 풍선 효과가 제한적일 것이라는 시각도 나온다. 양지영 신한투자증권 주거용부동산 팀장은 “이번 규제를 피한 서울의 접근성이 좀 나은 지역 같은 경우 소 단위의 풍선 효과는 나타날 수는 있을 것 같지만 특별한 특성이라든가 메리트가 없으면 단순히 규제를 피한 풍선 효과는 그 거품이 빠지기 마련”이라고 짚었다. 이어 “이어 다만 부작용이라면 거래 실종으로 인해 시장이 불안정해지면서 시장이 왜곡되는 그런 부분들은 좀 있을 것 같다”고 언급했다. 

실수요자들 사이에서는 “내 집 마련의 사다리가 더 멀어졌다”는 반발이 적지 않다. 대출 문턱이 높아지면서 자금조달이 어려워진 젊은 세대와 중산층이 전세로 몰릴 가능성이 커졌다. 그러나 전세 물량 자체가 줄고, 집주인들이 월세로 전환하는 움직임이 빨라지면서 임차시장에도 불안이 확산되고 있다.

“단기 충격 불가피…시장 신뢰 회복이 관건”

부동산 전문가들은 이번 대책의 강도에는 ‘역대급’이라는 평가를 내리면서도, 실효성에 대해서는 의견이 엇갈린다. 단기적으로 거래 위축과 심리 냉각이 불가피하지만, 이번 대책이 투자가 아닌 실수요 중심의 ‘시장 재편의 전환점’이 될 가능성도 있다는 시각도 나온다. 

다만, 수요만 옥죄는 정책이 반복되면 실수요자의 진입 장벽이 높아지고, 중장기적으로 주거 양극화가 심화될 수 있다는 지적도 있다. 시장은 이미 급속한 냉각기에 들어섰으며, 공급 확충과 정책 신뢰 회복이 뒤따르지 않으면 이번 대책 역시 ‘반짝 효과’에 그칠 수 있다는 우려가 커지고 있다. 

한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “이번 규제지역·토지거래 허가규역 3중 규제로 일단 시장은 진정시킬 수 있는 것으로 보인다”며 “다만 강남 등에 보금자리 반값 주택 2만 가구 공급 등 추가 대책이 필요하다”고 짚었다. 

이억원 금융위원장은 “지금 부동산 시장 과열 양상이 있기 때문에 이를 빨리 차단하는 게 궁극적으로 서민들의 주거 사다리를 보장해 주는 것”이라며 “빨리 수요를 안정화하고 부동산 시장에 안정 기금을 만들고, 공급 대책도 당연히 추가돼야 한다”고 말했다. 

아울러 정부는 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 예고했다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “연구용역과 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정, 특정지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토하겠다”고 언급했다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “실수요자는 매도 호가대로 ‘묻지마 매수’는 금물로 당분간 시장 추이를 지켜보는 게 좋다”며 “특히 ‘똘똘한 한 채’, ‘상급지 갈아타기’는 집값이 안정이 안되면 이를 타깃으로 한 정부의 추가 세제 대책이 나올 가능성 있으므로 신중하게 접근할 필요가 있다”고 조언했다.

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