[이코노미스트 우승민 기자] 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하는 초강력 부동산 대책을 내놓자, 매매 시장이 급속히 얼어붙고 있다. 거래는 사실상 멈췄고, 대기 수요마저 관망세로 돌아섰다.

반면 전·월세 시장에서는 공급이 줄며 '전세의 월세화' 현상이 심화될 조짐을 보이고 있다.

정부가 서울을 포함한 수도권 집값 안정화를 위해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 지정했다. 이재명 출범 이후 6·27 대출 규제와 9·7주택공급 대책에 이어 세 번째 부동산 대책이다.

서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제 지역으로 확대 지정됐다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 정부는 지난 15일 정부서울청사에서 '부동산 관계장관회의'를 열고, 이 같은 내용의 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.

조정대상지역과 투기과열지구는 기존 강남·서초·송파·용산구 4개 자치구는 그대로 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역을 신규 지정한다. 이에 따라 서울은 전역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶인다.

토지거래허가구역도 투기과열지구와 동일한 지역에 소재한 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 신규 지정한다. 신규로 지정된 토지거래허가구역 지정 효력은 10월 20일부터이다. 이날부터 토지거래허가구역 내 아파트 등을 거래하고자 할 때는 계약 체결 전 관할 관청에서 허가를 받아야 한다.

규제 지역 전체를 토지거래허가구역으로 지정한 것은 초강력 수요 억제 대책을 내놓으면서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'를 차단하겠다는 의도로 풀이된다. 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서는 2년간 실거주 의무가 생기기 때문에 전세를 끼고 주택을 매매하는 갭투자가 원천 봉쇄되기 때문이다.

특히 그간 대출 규제에서 제외됐던 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되면서 대출 한도가 축소된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함한다. 금융당국은 연간 5만2000여 명이 규제 영향을 받게 될 것으로 추산하고 있다. 예를 들어 연 소득 5000만원 차주가 전세대출 2억원을 받으면 DSR 비율에 14%가량, 1억원 차주가 2억원을 받으면 7.4%가량 반영될 것으로 금융위는 판단하고 있다.

정부가 대출 문턱을 높이고, 신규 입주 물량 감소 등이 겹치면서 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화될 것이란 전망이 나온다. 치솟은 전셋값을 감당하지 못한 세입자들이 월세나 보증부 월세로 이동하면서 주거비 부담이 커질 것이란 얘기다.

실제 월세 상승세도 심상치 않다. 서울 아파트 평균 월세가 144만원을 웃돌며 역대 최고치를 찍었다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세(보증금 제외 표본 가구 월세 기준)는 144만3000원까지 상승했다. 올해 1월(134만3000원) 대비 7.4% 치솟았다.

게다가 입주 물량도 급감할 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 내년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 매년 줄어들 전망이다.

전문가들은 전세의 월세화 현상이 더욱 빨라질 수 있다고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "서울 전역이 규제지역으로 묶이고, 입주 물량 감소까지 더해져 전·월세 물건이 빠른 속도로 감소할 것"이라며 "전세 시장이 축소되고, 내년부터 입주 물량이 감소할 것으로 전망되면서 전세 일부가 월세나 보증부 월세로 전환되고, 주거비 부담이 커질 것으로 예상된다"고 설명했다.

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