'이번엔 진짜 잡힐까' 정부가 10월 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’ 이후 시장의 공기는 다시 긴장상태다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 추가 지정됐고 투기과열지구·토지거래허가구역의 범위가 사상 처음으로 서울 전역으로 확대됐다. 수도권 및 규제지역 내에서는 시가 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도가 기존 6억 원에서 2~4억 원으로 대폭 축소되었다.
또한 스트레스 금리 상향(1.5% → 3%), 전세대출의 DSR 반영, 초고가 주택 및 증여 거래 전수조사 등 금융·세제·감독 전방위 대책이 동시에 시행된다. 표면적으로는 ‘역대급 수요 억제 패키지’다.

정부는 과열된 기대심리를 진정시키고 투기적 거래를 억제하기 위해 전방위 규제를 총동원했다. 그러나 부동산 전문가들은 잠시 숨고르기는 가능하겠지만 근본적인 공급 부족이 해소되지 않는 한 거래량은 줄겠지만 가격 하락은 쉽지 않다고 입을 모은다. 공급이 멈춘 시장에서 단기 규제는 시간벌이에 불과하다.

이처럼 공급이 위축된 상황에서 자금력이 풍부한 계층의 매수세는 여전히 시장을 지탱하고 있다.
통계청에 따르면 연소득 1억 원 이상 인구는 2018년 80만 명에서 2022년 130만 명으로 증가했다. 이들은 이미 부동산과 금융자산을 함께 보유하며 시장의 하방을 받치는 핵심 주체로 자리 잡았다. 결국 아무리 대출 한도를 낮추고 세제를 강화하더라도 이들의 자금력과 실수요가 존재하는 한 시장은 쉽게 식지 않는다.

이번 대책에는 거래 질서 확립을 위한 새로운 접근도 포함됐다. 국무총리 산하에 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 신설하고 경찰청은 전국 841명 규모의 ‘부동산 범죄 특별단속’을 예고했다. 허위 신고가 거래, 재건축·재개발 비리, 시세조작 등 불법 행위에 대한 대대적 단속이 추진될 예정이다. 그러나 이러한 감독 강화 또한 일시적 효과에 그칠 가능성이 크다.

정부는 동시에 ‘서리풀지구(2만호)·과천지구(1만호)’ 등 수도권 핵심 공공택지의 보상과 착공을 앞당기고 9·7 대책에서 예고한 수도권 135만 호 공급계획의 실행 속도를 높이겠다고 밝혔다. 하지만 공공주도 공급이 실제 입주로 이어지기까지는 최소 4~5년이 걸린다. 시장 불안은 공급보다 훨씬 빠르게 움직인다. 이번 대책은 단기적으로 거래를 둔화시키는 효과를 낼 수 있다. 그러나 과거 사례가 보여주듯, 규제는 속도를 늦출 뿐 방향을 바꾸지 못한다. 대출 규제가 강화될수록 시장은 점점 ‘현금 자산가 중심’으로 재편되고 그들의 거래가 전체 시장 가격을 견인하게 된다. 또한 잦은 규제 변화는 시장의 예측 가능성을 떨어뜨린다. 정책의 불확실성이 커질수록, 오히려 패닉 바잉(panic buying) 현상이 확산되고 전세가·월세 폭등으로 서민 주거 안정이 위협받을 수 있다. 결국 정부가 의도한 ‘안정’이 ‘불안’으로 바뀌는 역설이 벌어질 위험이 있다.

지금 필요한 것은 더 많은 규제가 아니라 시장이 스스로 균형을 회복할 수 있는 시간과 신뢰다. 강력한 규제와 급격한 세금 인상은 단기적으로는 효과가 있어 보이지만, 결국 시장의 예측 가능성을 흔들고 역효과를 낳는다. 보유세 등 세 부담이 높아지면 그 비용은 임대료로 전가되어 서민의 주거 부담만 커진다.

부동산 시장은 단기적 압박으로 제어할 수 있는 대상이 아니다. 시장의 원리와 심리를 존중하며 방향을 제시하는 정책이 필요하다. 규제보다는 공급의 예측 가능성을 높이고, 수도권 쏠림을 완화하기 위한 교통망 확충과 주요 생활·산업시설의 분산이 병행되어야 한다. 교통이 연결되고 일자리 접근성이 높아지면, 주거 수요는 자연스럽게 분산된다.

정부의 역할은 균형 잡힌 성장의 길을 설계하는 것이다. 시장은 결국 스스로 균형을 찾는다. 정부가 해야 할 일은 그 균형이 무너질 만큼의 충격을 주지 않는 것이다. 지금 필요한 것은 새로운 규제 보단 시장에 안정을 회복할 시간을 주는 인내와 방향성, 그리고 예측 가능한 정책의 일관성이다.

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