[이코노미스트 우승민 기자] 10·15 주택시장 안정화 대책이 저자산 가구와 30대 신혼부부·신생아 가구의 내 집 마련을 어렵게 하고 있다는 지적이 나왔다.

국회입법조사처는 25일 '10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용과 과제' 현안분석 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면, 올해 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격 12억4000만원의 주택을 LTV(담보인정비율) 40% 규제 하에서 사려면 최소 7억4400만원의 자기 자본 필요한 것으로 나타났다.

문제는 통계청 2024년 가계금융복지조사를 보면 수도권 전세가구 평균 순자산은 5억4738만원이어서 저자산 가구는 서울 등 규제지역 아파트 구매에 제약 생긴다는 점이다.

여기에 3단계 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하면 연소득 8000만원 가구의 대출금리 4%, 30년 만기 주택담보대출을 받을 경우 기존 4억7009만원에서 4억1023만원으로 대출액이 5983만원(12.7%) 더 줄어들게 된다.

더욱이 고소득 가구와 저소득 가구의 자산 격차도 확대되는 추세다. 통계청의 2024년 가계금융복지조사에 따르면, 소득 5분위(상위 20%)의 평균 자산이 지난해보다 5.4% 늘어날 때, 1분위(하위 20%)는 2.0% 감소했다.

특히 결혼과 출산 시기인 30대 가구(30~39세)의 평균 순자산이 2억5402만원인 것을 고려하면 규제지역에서 주택 구입에 필요한 평규 자기자본(6억원 이상)을 마련하기 현실적으로 어렵다는 게 입법조사처의 지적이다.

보고서는 "올해 10월 기준 서울의 평균 전세가율이 51.8% 수준임을 고려할 때 전세보증금을 활용해도 LTV 40%에 따른 자금 부족분 약 8.2%포인트(p)를 보충하기 어렵다"며 "주담대 규제가 투기 수요 억제라는 정책 목적 달성에 기여할 수 있다는 점은 부인할 수 없지만 저자산 실수요 가구의 내 집 마련과 주거 안정을 저해하지 않도록 세심한 정책 설계가 추가로 필요하다"고 진단했다.

이와 관련, 주택구입자금 정책 대출의 소득 기준과 대출 한도를 현실화해야 한다는 목소리가 나온다.

디딤돌대출은 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초·2자녀 이상 7000만원, 신혼 8500만원 이하) 주택 구입시 LTV 최대 70%, DTI 최대 60%로 최대 2억4000만원(신혼·2자녀 3억2000만원)을 대출해준다.

이에 대해 입법조사처는 "주택 가격이 높은 서울 등 규제지역에서 주택을 마련하기에는 자금 조달에 한계가 명확하다"며 "디딤돌대출 요건을 종합적으로 재검토해 실수요자인 맞벌이 부부에 대한 소득 요건을 현실화하고, 규제지역의 주택가격을 고려한 대출한도의 점진적 인상 등을 추가적으로 검토할 필요가 있다"고 진단했다.

또한 규제지역 내 1주택자의 '갈아타기' 수요에 대해서도 " 자녀 교육, 직장 이동, 가족 돌봄 등 불가피한 사유로 이사가 필요한 경우에는, 토지거래허가 신청 시 우선적으로 허가를 진행하거나 주택담보대출 및 전세대출 규제를 일부 완화하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 전했다.

나아가 보고서는 서울 전역과 경기도 12곳을 3중 규제로 지정한 데 대해서도 순차적으로 규제 완화가 필요하다고 조언했다.

입법조사처가 KB부동산 주택가격동향 자료를 기반으로 2013년 9월부터 올해 9월까지 서울 25개 자치구의 ㎡(제곱미터)당 아파트 가격 변동을 분석한 결과, 강남구(248%), 서초구(261%), 송파구(260%)가 2.5배 이상 오를 때 강북구(109%), 도봉구(112%)·중랑구(112%)의 상승폭은 절반에도 미치지 못했다.

이에 대해 보고서는 "서울 내에서도 주택가격 차이가 심하고 시장 특성이 다름에도 불구하고 서울 전역을 일괄적으로 규제지역으로 지정함으로써 시장 과열 정도가 심하지 않은 지역까지 규제를 받는다는 지적이 있다"며 "주택시장 동향을 면밀하게 모니터링해 과열이 진정된 지역부터 순차적으로 규제를 완화하는 탄력적이고 유연한 운영이 필요해 보인다"고 했다.

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