[이코노미스트 이승훈 기자] "올해 집값은 완만하게 오르지만, 모두에게 같은 시장은 아니다."

2026년 부동산 시장의 전반적인 가격 흐름은 완만한 상승세를 유지하겠지만, 지역·상품·수요자 간 격차는 이전보다 훨씬 더 크게 벌어질 것이라는 분석이다. 수도권 핵심지와 신축·정비사업 단지는 가격 방어력을 유지하는 반면, 비핵심 지역과 공급 부담 지역은 거래 부진과 가격 정체가 이어질 가능성이 크다. 여기에 금리 인하 기대와 구조적인 공급 공백, 그리고 정책 방향의 불확실성이 겹치며 2026년 시장은 뚜렷한 방향성보다는 ‘선별적 움직임’이 지배하는 국면으로 접어들 전망이다.

[이코노미스트]가 국내 부동산 전문가 12인을 대상으로 실시한 ‘2026년 부동산 시장 전망 설문’ 결과, 다수의 전문가들은 2026년 주택시장 전반 흐름에 대해 ‘완만한 상승’을 예상했다. 다만 상승의 범위와 강도는 결코 균등하지 않을 것이란 데 의견이 모였다. 즉, ‘전반적 상승 속 체감 온도차가 커지는 해’가 될 것으로 보인다. 

완만한 상승…수도권 핵심지 쏠림 심화

설문 결과 12명 중 대다수가 2026년 국내 주택시장 전반 흐름으로 ‘완만한 상승’을 꼽았다. 공급 부족이 구조화된 가운데 유동성 환경이 급격히 악화되지 않는 한, 가격이 급락할 가능성은 크지 않다는 판단이다. 

김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 “서울과 수도권 핵심 지역 아파트를 중심으로 가격 상승 압력이 이어질 것”이라며 “▲입주 물량 감소 ▲전월세 시장 불안 ▲금리 인하 기대가 맞물리며 전국적으로는 소폭 상승 흐름이 지속될 가능성이 높다”고 진단했다. 다만 그는 “지방이나 비아파트 상품은 상대적 약세가 불가피해 양극화는 더욱 심화될 것”이라고 덧붙였다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장 역시 “명목 성장률을 웃도는 유동성 증가와 누적된 공급 부족으로 자산 가격 상승 압력이 높아진 상황”이라며 완만한 상승을 전망했다. 김 실장은 특히 “서울 핵심지 아파트 시장은 강세가 이어지는 반면, 수도권 외곽과 지방은 약보합 흐름을 보일 가능성이 크다”고 내다봤다.

은행권 시각도 유사하다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “규제 영향으로 거래량은 감소하겠지만, 풍부한 유동성과 제한적인 공급 여건 속에서 수도권 중심의 가격 상승 흐름은 꺾이지 않을 것”이라며 “거래 감소와 가격 유지가 동시에 나타나는 구조가 2026년까지 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

수도권, 특히 서울 핵심지에 대한 평가는 한층 더 강경하다. 일부 전문가들은 ‘강한 상승’ 가능성까지 언급했다. 특히 핵심 입지와 유형에 따라 양극화가 더 심화할 것이란 진단이다. 

김제경 투미부동산연구소 소장은 “2026년부터 서울 민간 아파트 입주 물량은 사실상 전멸 수준”이라며 “공급 공백이 극단적으로 나타나는 상황에서 강남과 한강변 신축·재건축을 중심으로 가격 상승 압력이 강하게 작용할 수밖에 없다”고 지적했다. 그는 “서울과 지방 간 양극화는 물론, 서울 내에서도 신축과 구축, 아파트와 비아파트 간 격차가 더욱 벌어질 것”이라고 전망했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수 역시 “인플레이션 우려와 공급 부족이 맞물리며 서울 핵심 지역은 우상향 흐름을 이어갈 가능성이 높다”며 “접근성이 좋은 지역과 그렇지 않은 지역 간 격차가 더욱 확대될 것”이라고 말했다.

한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수는 상대적으로 신중한 전망을 내놨다. 그는 “서울은 상반기 강세 이후 하반기에는 정책과 글로벌 경제 변수에 따른 변동성이 커질 수 있다”며 “정부 정책 변수가 존재하나 전국 평균으로는 보합에 가까운 흐름이 될 것”이라고 내다봤다.

전문가들의 시각은 다소 엇갈리지만, 공통점은 분명하다. 2026년 시장은 ‘같이 오르는 장’이 아니라 ‘선별적으로 움직이는 장’이라는 점이다.

전세시장도 ‘압력’…‘월세화’ 가속

전세시장에 대한 전망은 임차인 부담이 커지는 방향으로 모아진다. 설문에 참여한 전문가 다수는 2026년 전세시장에 대해 ‘전셋값 상승 압력 확대’ 또는 ‘완만한 상승’을 예상했다. 이는 단기적인 수급 불균형이 아니라, 구조적 변화에 가깝다는 분석이 지배적이다. 특히 전문가들은 전세가격과 월세 가격이 상승 압박을 받을 것으로 진단했다. 

김인만 김인만경제연구소 소장은 “대출 규제로 매매 수요가 전세로 이동하는 반면, 입주 물량 감소와 기존 매물 회전 둔화로 전세 공급은 줄어들고 있다”며 “전세가격 상승과 월세가격 상승이 동시에 나타날 가능성이 크다”고 말했다.

우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “토지거래허가구역 확대로 인한 매매 거래 감소로 가격 강세지역일수록 갱신계약 늘고 전세의 월세화 가속되면서 순수 전세 물량은 감소하며 임차가격 상승 예상된다”고 내다봤다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “임대차 2법과 의무거주요건 확대에 따른 전세유통매물 감소가 전세난의 핵심”이라며 “올해는 더 심화하면서 결국 월세화를 자극할 것”이라고 예상했다. 

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 “전세 매물 감소와 월세 전환 가속으로 2026년 전세가격 상승 폭은 2025년보다 커질 가능성이 있다”며 “수도권뿐 아니라 세종·부산·울산 등 일부 지방 광역시에서도 전세 불안이 재현될 수 있다”고 내다봤다. 

최대 변수는 ‘세금’…‘정책 불확실성’ 리스크↑

2026년 부동산 시장의 최대 변수로는 단연 ‘세제’(보유세·양도세)가 꼽혔다. 이어 ▲정치 일정·정권 정책 기조 변화 ▲대출 규제(LTV·DSR) ▲공공주택·공급 정책 등 복합적인 정책 요인이 시장의 방향성을 좌우할 것이란 분석이다.

5월 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 연장 여부부터, 6월 지방선거 이후 논의가 본격화할 가능성이 있는 보유세 강화 등 세제 개편 방향에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 매도와 보유 전략을 동시에 흔들 수 있는 변수인 만큼, 세제 개편의 향방에 따라 시장의 단기 변동성과 중장기 흐름이 갈릴 수 있다는 분석이다

특히 ‘정책 불활실성’은 부동산 시장의 가장 큰 리스크 요인으로 꼽혔다. 

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “정책 방향의 일관성 부족은 시장 참여자들의 의사결정을 위축시키고 거래 회복을 지연시키는 핵심 요인”이라며 “특히 대출·세제 관련 메시지가 혼재될 경우 시장 변동성이 확대될 수 있다”고 진단했다. 

양지영 신한프리어 패스파인더 전문위원은 “2026년 부동산 시장의 최대 리스크는 경기나 금리보다도 정책 불확실성에 있다”며 “새 정부의 부동산 정책 방향이 아직 구조적으로 정립되지 않은 상태이며 ▲대출 규제 ▲세제 ▲정비사업 ▲공공·민간 공급 정책 등에서 일관된 신호가 부족하다”고 판단했다. 이어 “특히 ‘규제 완화’와 ‘시장 안정’이라는 두 목표가 충돌하면서, ‘풀 것인지, 다시 조일 것인지’에 대한 예측 가능성이 낮은 환경이 지속되고 있다”고 분석했다. 

김인만 소장은 “전국적으로는 완만한 상승이 예상되지만, 정부 정책 실패가 반복될 경우 서울·수도권은 강한 상승으로 치달을 가능성도 배제할 수 없다”며 “▲공급대책 ▲양도세 중과 ▲보유세 강화 실패로 시장을 자극하면 양극화가 심화할 수 있다”고 분석했다. 

또한 금리 인하 기대는 2026년 부동산 시장의 주요 변수로 거론되지만, 전문가들은 금리 방향성과 실수요자가 체감하는 시장 환경 사이의 괴리가 크다고 지적한다. 기준금리 인하 가능성만으로 주택 수요 회복을 단정하기 어렵고, 오히려 대출 규제와 가계부채 관리 기조가 시장 흐름을 더 강하게 제약하고 있다는 분석이다.

김규정 전문위원은 “금리 인하 방향성 자체는 부동산 시장에 수요와 투자 심리를 자극하는 요인이 될 수 있지만, 실제 실수요자가 체감하는 주택담보대출 금리는 대출 규제와 가계부채 관리 정책에 따라 제한될 가능성이 크다”며 “실수요자에게는 기준금리보다 대출 규제 환경이 더 중요하다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “기준금리가 일부 인하되더라도 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 수요 억제 정책이 병행되고 있어, 시중금리 인하 효과가 대출 금리에 그대로 반영되기는 어렵다”고 지적했다.

아울러 ‘2026년 주택 공급 상황’에 대해 가장 많은 전문가가 선택한 답변은 ‘공급 부족이 심화된다’였다. 특히 서울과 수도권 핵심지에서의 공급 제약은 구조적인 문제로 인식되고 있다.

그 배경에는 정비사업을 둘러싼 규제 환경 변화가 자리하고 있다. 10·15 대책 이후 ▲재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 ▲분양 제한 ▲이주비 대출 축소 등은 사업 속도를 직접적으로 늦추고 있다. 현장에서는 조합원 갈등과 사업 지연, 소송 가능성까지 거론된다.

위험 속 기회…‘지역·상품 선택’이 핵심

다만 정비사업도 중요한 기회 요인으로 꼽힌다. ‘무조건적인 투자처’라기보다는 선별적 접근이 필요하다는 데 의견이 모인다. 

양지영 전문 위원은 재건축·재개발 투자는 지역 선택보다 ‘단지 선택’의 시대로 진입했다고 봐야 한다고 했다. 양 위원은 “같은 정비구역, 같은 동네라도 단지별 격차가 커질 가능성이 높다”라며 “▲조합 내부 갈등 ▲사업성 이슈 ▲금융 조달 문제로 지연되는 단지와 반대로 행정 절차가 매끄럽고 시공사 선정까지 마친 단지의 가격·유동성 격차는 더 벌어질 가능성이 크다”고 평가했다.

김제경 소장은 “정비사업 시장은 정부 규제 방향에 따라 엄청 어려워 질 것”이라면서도 “아무거나 사면 안 되지만, 현 상황에서 사업성이 나오고 제대로 진행 중인 소수의 정비사업이 사실상 마지막 신축아파트 희소성을 갖추면서 가격이 크게 오를 것”이라고 내다봤다. 

김규정 전문위원은 “도심 및 한강변 재건축·재개발은 공급 부족 환경에서 희소성이 부각될 수 있다”고 진단했다. 

전문가들은 2026년 부동산 시장을 ‘기다리는 시장’이 아니라 ‘선택하는 시장’으로 규정한다. 시장 전체의 방향성보다는 ▲개인의 자금 여력 ▲주거 목적 ▲리스크 감내 수준에 따라 전략이 갈릴 수밖에 없다는 의미다.

우병탁 전문위원은 “지역 선별을 기초로 한 내 집 마련 및 1주택 갈아타기는 타이밍 상관없이 결정이 필요하다"고 했다.

함영진 랩장은 “수도권의 매입가 부담은 크지만 임대차시장의 불안과 입주량 감소 등을 고려할 때 실수요자의 주택매매는 적절하다“라며 “전세금 정도 준비돼 있고 신혼부부 또는 생애최초주택구입이라면 분양시장의 특별공급을 활용하는 방법이 유효하다”고 전했다. 

특히 전문가들은 매수 타이밍보다 ‘지역과 상품 선택’이 핵심이라고 조언한다. 대출 규제가 상존하는 환경에서는 금리 변동만을 기다리기보다는 입지와 상품의 질이 훨씬 중요해졌다는 것이다.

김효선 전문위원은 “신축과 구축, 청약과 기존주택 등을 이분법적으로 나누기보다, 실거주 안정성과 장기 가치 관점에서 접근하는 전략이 필요하다”라며 “▲서울 핵심지 재정비 ▲수도권 개발호재 지역의 신축 ▲임대 수요가 확실한 도심 소형 주택이 상대적으로 유망하다. 반면 수요 기반이 약한 지방 외곽과 공급 과잉 지역은 선별이 필요하다”고 당부했다. 

이은형 연구위원은 “무주택자에게 청약은 인근 시세 대비 유리한 수단이지만, 누구나 접근할 수 있는 해법은 아니다”라며 “매수 여부보다 자금 여력과 입지 선택이 더 중요해진 시기”라고 말했다. 이어 “서울과 인접한 수도권이나 수도권광역급행철도(GTX), 대규모 산업단지 등 개발 호재가 명확한 지역은 중장기 수요가 유지될 가능성이 크다”며 “획일적인 판단보다는 각자의 조건에 맞춘 전략이 필요하다”고 덧붙였다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지