[이코노미스트 김기론 기자] 국내 상장 리츠 시장에 첫 디폴트 사태가 발생했다. 제이알글로벌리츠가 단기사채를 상환하지 못하고 기업회생 절차에 돌입하면서, 고금리 환경 속 해외 부동산 리츠의 유동성 리스크가 현실화됐다는 평가가 나온다. 시장에서는 단순 개별 기업 문제를 넘어 상장 리츠 전반의 신뢰도와 신용평가 체계까지 흔들릴 수 있다는 우려가 커지고 있다.

3일 금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 지난달 27일 만기 도래한 400억원 규모 전자단기사채를 상환하지 못하고 법원에 기업회생을 신청했다. 한국거래소는 즉시 거래를 정지하고 관리종목으로 지정했다. 신용등급도 직전까지 유지하던 투자적격 등급 A-에서 사실상 부도 상태를 의미하는 D등급으로 급락했다.
시장 충격은 적지 않았다. 제이알글로벌리츠의 시가총액은 회생 신청 직전 약 2333억원 수준이었지만, 잔존 차입부채는 약 1조7006억원으로 추산된다. 무보증사채와 전단채, 금융기관 대출 등을 포함한 잠재 손실 규모는 약 7000억원 수준으로 거론된다.

특히 이번 사태는 사업 부실보다 ‘현금 흐름 경색’에서 비롯됐다는 점에서 금융시장 경계심을 키우고 있다. 제이알글로벌리츠가 보유한 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워와 미국 의료노조 오피스 자산은 여전히 임대료 수익이 발생하고 있고, 전체 자산가치 역시 차입 규모를 웃도는 것으로 평가된다.

문제는 담보가치 재평가 과정이었다. 회사 측은 벨기에 파이낸스타워 가치를 약 13억5000만유로로 평가했지만 해외 대주단은 9억2000만유로 수준으로 판단했다. 이에 담보인정비율(LTV)이 약정 기준을 초과했고, 임대수익을 제한하는 ‘캐시트랩(Cash Trap)’ 조항이 발동됐다. 임대료가 발생해도 회사가 자유롭게 사용할 수 없는 구조가 된 것이다.

여기에 금리 급등도 부담을 키웠다. 2020년 연 1%대 초반으로 조달했던 자금은 만기 연장 과정에서 4%대 후반까지 금리가 치솟았고, 원금 분할상환 조건까지 추가됐다. 이후 유상증자 계획마저 무산되면서 유동성 압박이 급격히 커졌다.

실제 제이알글로벌리츠는 올해 초 1200억원 규모 유상증자를 추진했지만 철회했다. 직후 한국거래소는 회사를 불성실공시법인으로 지정했다. 이후 회사는 160억원 규모 사모사채와 400억원 규모 초단기 전단채를 잇달아 발행하며 급한 불 끄기에 나섰지만 결국 상환에 실패했다.

이 과정에서 자산관리회사(AMC)인 제이알투자운용 경영진 책임론도 제기된다. 제이알투자운용 설립자인 이방주 회장은 유상증자 철회 직후인 지난 2월 대표이사직에서 물러났다. 업계에서는 경영진이 자금경색 위험을 어느 정도 사전에 인지했는지가 향후 핵심 쟁점이 될 것으로 보고 있다.

금융당국과 한국은행도 상황 파악에 나섰다. 특히 한국은행은 환헤지 포지션과 외화 유동성 영향을 점검하기 위해 경영진 면담을 진행한 것으로 전해졌다. 시장에서는 이번 사태가 해외 부동산 투자와 외화 차입 구조를 활용한 리츠 전반으로 확산될 가능성에도 촉각을 곤두세우고 있다.

신용평가사들에 대한 비판도 커지고 있다. 회사가 유상증자 철회와 담보가치 하락 가능성을 이미 수차례 공시했음에도, 신평사들은 회생 신청 직전까지 투자적격 등급을 유지했다. 업계에서는 “사전 경보 기능이 사실상 작동하지 않았다”는 지적이 나온다.

이번 사태는 개인 투자자 중심으로 성장한 국내 상장 리츠 시장의 구조적 취약성도 드러냈다. 상장 리츠는 안정적 배당 상품으로 인식되며 은퇴자와 개인 투자자 자금이 대거 유입돼 왔다. 하지만 금리 상승과 해외 오피스 자산 가치 하락이 겹치면서 고배당 구조가 오히려 유동성 위험을 키웠다는 분석이다.

실제로 자본시장연구원은 지난해 보고서를 통해 상장 리츠 주가 하락이 시장 신뢰 훼손으로 이어질 수 있다고 경고한 바 있다. 제이알글로벌리츠 주가는 2020년 상장 당시 4000원대 후반이었지만 거래정지 직전 1182원까지 급락했다.

시장에서는 향후 리츠 시장이 국내 핵심 자산 중심 대형 리츠와 해외 자산 중심 리츠로 양극화될 가능성이 크다고 보고 있다. 특히 해외 오피스 중심 리츠에 대한 투자심리 위축은 당분간 불가피할 것이란 전망이 나온다.

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