Asset Management - 아파트 전세 끼고 물려줘라

자녀의 증여세 부담 줄어…자녀 부부 명의로 주면 더욱 유리

전모(63)씨는 10년 넘게 살던 서울 강남구 대치동 아파트를 전세 주고 2011년 11월에 매입한 서울 서초구 반포동 아파트에 살고 있는 1세대 2주택자이다. 결혼을 앞둔 딸에게 재산을 일부 증여하고 싶던 전씨는 ‘부담부증여’에 관심을 갖게 됐다. 전세보증금이 있는 기존 강남 아파트를 부담부증여할지, 새로운 주택을 전세보증금을 끼고 산 뒤 부담부증여하는 것이 좋을 지 고민이다.

부담부증여란 증여하면서 증여물건에 담보되어 있는 전세보증금이나 대출금 등 채무를 물건과 함께 증여 받는 사람(수증자)에게 넘기는 것을 말한다. 채무액을 제외한 순수 증여하는 금액에 대해서는 증여세가 과세되고, 채무액에 대해서는 나중에 증여 받은 수증자(자녀)의 자금으로 상환해야 하므로 유상 양도한 것이나 다름 없어 원소유자인 증여자에게 양도소득세가 과세된다.

예를 들면, 전씨가 시가 10억원인 대치동 아파트를 전세보증금 6억원을 포함해서 자녀에게 부담부증여한다면 4억원(10억원-6억원)에 대해서는 자녀가 증여세를, 전세보증금 6억원에 대한 양도차익에는 전씨가 양도소득세를 내야 하는 것이다.

전씨의 고민은 기존에 전세보증금이 있는 강남아파트를 부담부증여할 지, 아니면 새 아파트를 전세금을 끼고 산 뒤 부담부증여 하는 방안 중 어느 것이 유리한지 여부다. 결론부터 얘기하자면 첫 번째 안이 유리하다. 새로운 아파트를 사서 부담부증여하는 것은 의미가 없다. 오히려 취득세만 전씨가 취득할 때 한 번, 증여하면서 또 한 번, 이중으로 내야 한다. 그럴 바에는 전세금을 차감한 현금만큼을 증여하여 아예 처음부터 자녀명의로 집을 사는 것이 낫다.

반면 첫 번째 안은 여러 측면에서 유리할 수 있다. 전씨는 2011년 11월에 새로운 주택을 취득했는데, 새로운 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만 1세대 1주택이라도 양도가액 9억원을 초과하는 양도차익은 과세된다. 그렇더라도 10년 이상 보유했으므로 양도차익의 80% 장기보유공제를 받을 수 있어 양도세 부담이 많이 감소된다.

전씨는 3년 뒤인 2014년 11월까지는 아직 시간적 여유가 있다. 하지만 그때까지도 강남아파트를 못 팔았을 경우에는 양도세 부담이 급격히 늘어난다. 요즘 주택거래 현황을 볼 때 아직 2년 가까이 남아있긴 하지만 전씨는 마음이 놓이진 않는 상태다.

만약 전씨가 결혼을 해서 세대 분리된 딸에게 강남아파트를 부담부증여한다면 전세보증금(6억원)에 해당하는 유상 양도분에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 적용되고 보증금을 차감한 나머지 금액(4억원)에 대해 증여세가 과세된다. 사전증여의 목적을 달성하면서 동시에 혹시라도 내후년까지도 매도하지 못할 때 양도세부담이 급격하게 증가하는 위험(리스크)을 없앨 수 있는 것이다. 증여 받은 자녀가 2년 이상 보유하면 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있고 양도대금에서 전세보증금을 상환할 수 있다.

아파트 시세가 지금보다 올라간다면 자녀에게 남는 자금이 더 많아지니 더욱 유리하다. 자녀의 양도대금에서 전세보증금, 양도소득세를 뺀 금액은 이제 자녀의 소득으로 인정되기 때문이다. 증여할 때는 수증자가 여러 명일수록 증여세가 절세된다. 예를 들어 딸에게만 4억원을 증여하면 증여세가 5760만원이지만 딸과 사위에게 각각 2억원씩 증여하면 총 증여세가 4770만원으로 990만원 만큼 세금을 아낄 수 있다.