세계 제2의 경제대국 중국의 경기둔화가 장기화 조짐을 보이며 최근 중국 증시는 폭락사태를 겪고 있다. 지난 9월, 포브스 아시아는 중국 최대 상업용 부동산개발사 소호차이나의 장신(張欣, 50) 최고경영자와 중국 부동산업계와 중국경제의 고속성장을 견인해온 도시화의 전망, 이에 따른 소호차이나의 새로운 성장동력에 관해 이야기를 나눴다.

중국 부동산 시장의 전망은 어떠한가?

중국의 부동산 시장은 여타 산업보다 심각한 침체기다. 지난 20년간 우리는 놀라운 도시화의 발전을 봤다. 아직 소규모 도시의 작은 구 단위 지역에서는 추가적인 부동산 개발 수요가 있지만 이제 개발은 웬만큼 다 개발됐다고 봐야 한다. 오늘날 베이징이나 상하이를 둘러보면 개발부지가 많지 않다. 건설 현장의 기중기도 예전만큼 많지 않다. 이는 경기가 둔화하고 있다는 징조를 명확하게 보여준다.



경제성장의 둔화가 언제까지 지속될 것으로 보나?

경기 둔화는 지난 2~3년간 진행돼왔다. 이런 경기가 어떻게 갑자기 상승세를 탈 것인지를 말하기는 어렵다. 도시마다 건설은 이미 꽤 진행된 상태일 뿐 아니라 개발할 또 다른 도시를 만들어낼 수는 없다. 우리는 아무것도 개발되지 않았던, 개혁 이전 시대를 많은 시간 경험했다. 전 세계적으로 짧은 기간에 도시를 건설하며 많은 기회가 창출됐고, 이는 GDP 증대에 기여했다. 이런 붐은 이제 거의 종료됐다고 봐야 한다.



베이징-톈진-허베이 클러스터의 전망은 어떠한가?

베이징의 수도 기능을 분산하기 위해 가동한 프로젝트인 징진지(京津冀: 베이징·톈진·허베이의 약칭)에는 기회가 있을 수 있다. 내가 보기에 베이징시 정부는 도시 내 하층계급을 도시 밖으로 이주시키려 한다. 예를 들면 많은 학부대학이 제5순환로 외곽으로 옮겨가고 있다. 베이징 시내 건물의 지하층에서 거주하던 많은 이민노동자가 시 외부로 떠밀리고 있다. 따라서 베이징의 도시계획 방향은 분명 하층계급을 도시 밖으로 밀어내고, 동시에 타지인이 베이징으로 오는 것을 더욱 쉽게 만드는 방향으로 나아간다. 비자신청절차가 더 간소화된다는 소식을 들었는데, 이는 중국을 방문하는 외국인이 거쳐야 하는 모든 행정절차를 보다 효율적이고 간단하게 만든다. 이런 노력은 베이징을 더욱 깨끗하고 코스모폴리탄적인 주요 도시로 만들려는 것이다.

올림픽을 비롯한 대규모 이벤트의 개최는 중국의 인프라 수준을 한단계 높이는 자극제다. 상하이 엑스포, 베이징 하계올림픽, 동계올림픽 등이 좋은 예다. 중국인은 마감기한을 지키고, 마무리해 보기 좋게 전시하는 데 능하다. 중앙정부가 있는 베이징에서는 정부관료들이 베이징을 보다 수도로서의 위상을 갖춘 도시로 만드는 데 집중하고 있다. 정부에서도 심각하게 고민하고 있는 환경오염 문제도 많이 개선되고 있다.

중국 부동산 시장의 디벨로퍼들이 당면한 과제는?

디벨로퍼 자신을 쇄신해야 한다. 우리는 이 과정을 좀 더 일찍 시작했다. 우리는 사업의 방향전환을 3년 전에 선언했는데, 우리에게 전환이란 매각을 중단함을 의미한다. 대신 우리는 빌딩을 소유하고 이를 임대한다. 예전에는 빌딩을 건설하면 모두 매각해버렸다. 심지어 건물이 완공되기 전에 모든 건물을 매각하기도 했다. 주거용이건 상업용이건 상관없이 모든 디벨로퍼가 이런 방식으로 사업했다.

하지만 우리는 3년 전, 대세가 바뀌고 있음을 감지했다. 건설 중인 건물의 수에 비해 개발 가능한 부지의 수가 급격히 줄어들고 있었다. 베이징이나 상하이와 같은 주요 도시에서 살아남으려면, 서구식 상업용 디벨로퍼처럼 건물을 소유해야 했다. 그래서 우리는 3년 전 건물 매각을 중단하고 보유하기 시작했다. 건축 포트폴리오에 있는 모든 건물은 완공한 이후 임대를 줬다.

올해 상반기 우리는 역사상 최저의 수익을 기록했다. 주가도 곤두박질쳤다. 현재 매각사업 매출이 제로이고, 임대사업으로 벌어들이는 이익은 아직 본궤도에 오르기 전이기 때문이다. 매각사업의 매출은 줄어들지만, 임대사업의 이익이 상승하고 있기 때문에 우리는 마치 교차점에 서 있는 것과도 같다.

하반기에는 임대사업 수익이 전반기보다 두 배 증가할 것이다. 임대사업 매출이 굉장히 빠르게 증가하고 있다. 우리가 건설하고 시장에 내놓는 건물 모두 임대가 이뤄지고 있는데, 입주자들은 인터넷 혹은 기술기업이 대부분이다.

그리고 바로 이러한 이유로 우리는 ‘소호 3Q’를 시작할 필요성을 깨달았다. 소호 3Q는 판매하는 상품 종류와 관계없이 소호에 입주해 있는 기업 간에 공간을 공유하는 사무실 공유 모델이다. 소호의 빌딩에 입주한 기업 중 그루폰과 유사한 소셜커머스 메이투안 같은 인터넷 대기업도 이에 포함된다. 이들은 왕징의 소호 빌딩에서 10개 층을 임대하고 있으며, 워낙 빠르게 성장하고 있기 때문에 단기적인 임대 수요도 높은 편이다. 바로 내일부터 일할 직원들을 고용하고 있는 기업들은 5년 임대 계약을 체결하고 공간까지 리모델링을 할 시간이 없다.

우리는 이런 트렌드를 보며 “사무실 공유를 임대하면 어떨까?” 라는 생각을 했다. 베이징에는 메이투안이 그 첫 번째 고객이었고, 이어 상하이에 우버가 들어왔다. 이들 기업은 당장 사무공간이 필요했다. “우리는 기다릴 수 없습니다. 바로 오늘 일할 장소가 필요합니다.” 그 후에는 더 많은 기업들이 들어왔다.

입주기업들 가운데 3Q의 고객으로 대기업이 있다는 점은 흥미로운 사실이다. 모든 기업에 정액제가 적용된다. 주 단위 임대료는 책상당 1000위안인데, 프로모션 기간 동안은 40%의 할인율이 적용돼 대략 600위안 정도라고 볼 수 있다. 여러분이 소규모의 기업을 운영한다면, 이 사무공간에 입주해 공동체 의식을 느낄 수 있다. 한 공간에 모인 온갖 중소기업은 서로를 알고 있을 뿐만 아니라, 자사 제품에 대해서도 이야기를 나눈다. 재미있는 일이다.

소호차이나 초기 비즈니스모델인 상업용 건물은 주로 누가 이용했나?

중소기업을 대상으로 임대를 했다. 꽤 오래전인 2002년~2003년의 일을 말하는 것이다. 기업의 업종은 로펌, 무역업체, 그리고 수많은 영어학교와 화장품 가게를 포함했다. 우리는 이런 농담을 던지고는 했다. “이게 바로 중국의 미래야. 영어를 배우고 아름다워지는 것 말이지.” (웃음) 지금은 대부분 스타트업이다. 소규모 기업이 대세인 것은 여전하지만, 많은 스타트업이 입주해있다. 상하이는 인터넷 기업의 수가 줄어들고 라이프스타일 기업들이 증가하는 추세다. 베이징에는 더 많은 인터넷 기업을 찾아볼 수 있다. 도시마다 나름의 DNA와 특성이 있다. 상하이의 소호 3Q에는 디자인 기업이 많다. 이 중에는 영국계 홍콩기업인 스와이어 그룹(The Swire Group)의 디자인 계열사도 있다.

이런 유형의 사람들이 모여드는 상황을 보면, 나는 이런 현상이 지속될 것이라 본다. 중국은 중소기업과 스타트업의 나라다. 3주 전 나는 소호 3Q를 홍콩 지역에서도 할 수 있을지 가능성을 타진하기 위해 비행기를 탔었다. 홍콩 물가는 너무 비싸다. 홍콩에서 스타트업을 할 수 있을 만한 자금의 여유가 되는 이가 얼마나 있을까? 스타트업 육성업체 인큐베이터는 중국 본토의 선전 지역에 많이 생기고 있다. 스타트업을 장려하는 환경뿐만 아니라, 많은 롤모델도 요구된다. 창업신화를 이룬 알리바바 마윈 회장처럼 되고 싶어 하는 이들이 많아져야 한다.

- RUSSELL FLANNERY 포브스 기자

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