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마장동 신속통합기획으로 성동구 낙후지역 벗어날까

[우리 동네 신통기획 ⑤성동구]
성동구 마장동 382 일대, 총 1만 8749㎡ 규모
마장역 역세권 개발, 세림아파트 재건축 등 일대 개발 탄력 예고

 
 
1965년 청계6가에서 마장동 방면으로 청계천 복개 공사를 하고 있다. [중앙포토]

1965년 청계6가에서 마장동 방면으로 청계천 복개 공사를 하고 있다. [중앙포토]

 
서울 성동구 마장동 382일대가 1차 신속통합기획 최종 후보지로 선정됐다. 총 1만8749㎡ 규모이며 현재 추진위원회 준비 단계다. 마장동은 축산물시장이 가까워 악취로 인한 주거 선호도가 높지 않았던 지역이다. 신속기획으로 선정된 382일대 역시 전체 소유주가 136명에 불과하다. 이중 75명이 신통기획에 동의해 신청 서류를 접수했다.
 

용적률 최대 249.9% 검토, 446세대 들어선다

 
10일 부동산 업계에서는 마장동 382번지 신통기획 선정 배경으로 정량적 평가점수(정비의 시급성)를 꼽고 있다. 서울시에 따르면 마장동 382번지의 정량적 평가점수는 97.7점으로, 종로구 신통기획 최종 후보지 숭인동 56번지의 정량적 평가점수 83.6점보다 높다.
 
실제로 이곳은 서울에서도 손꼽히는 낙후 주거지역이다. 접도율(구역 내 4m 이상 도로를 접한 건축물과 건물 비율)이 4%에 그쳐서 차량이 이동할 수 없는 비좁은 골목길이 대다수이고, 기반시설도 부족하다. 이에 2000년대 초반부터 크고 작은 재개발이 추진됐지만 번번이 좌초됐다.
 
2014년에는 도시재생사업지로 선정됐지만 벽화 그리기 사업 정도만 진행되는 등 도로 정비 등의 주거생활 개선은 이뤄지지 않았다. 구역 내 한양대, 홍익교회, 우연산업 등의 토지가 위치해 대토 문제 등이 제대로 해결되지 않았기 때문이다. 특히 한양대 토지는 1964년 권리승계로 장기 미집행 토지로 아직 남아있다.
 
다행히 이번 신통기획 선정으로 개발은 한층 수월해질 전망이다. 서울시와 구청에서 용역조사를 진행 중이고, 10일 주민참여단을 구성해 11일에 발표 예정이다. 시는 2종 일반주거지역인 점을 고려해 용적률을 최대 249.9%까지 검토하고 있다. 이럴 경우 지하 2층 ~ 최고 25층, 5개동, 총 446세대가 들어서게 돼 사업성이 높다고 판단한다.
 
이 외에도 마장동 382일대는 개발 호재가 이어지고 있다. 주변으로 한양대학교 학생들을 위한 기숙사 개발이 한창이다. 특히 지난 1986년에 준공된 세림아파트는 지난해 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)이 가결됐다. 최고 29층, 996가구 신축 단지로 재탄생할 예정으로, 2023년까지 재건축조합설립인가를 목표로 하고 있다.
 
마장동 재개발 추진위원회 관계자는 “이 일대 주민들은 오랜 기간 개발을 바라왔던 만큼, 이번 신통기획 선정에 기대감이 높은 상황"이라며 "(마장동 382번지) 구역지정을 잘 끝내면 인근의 낙후된 개발지들 역시 개발이 힘을 받아 마장동 일대의 주거환경 개선이 본격화할 것으로 예상된다"고 말했다. 그는 이어 “세림아파트나, 청계천 도로변 일대 등 지역 여건이 좋아지고, 일반 분양분이 늘어나면서 주거 인구 증가도 기대된다”고 덧붙였다.
 

성동구 일대 주거환경 개선 기대감 ↑

 
신통기획을 통한 마장동 개발을 축으로 성동구 일대 주거환경 개선 기대감도 커지고 있다. 성동구는 지난해 1월 마장역세권을 지구단위계획구역으로 지정했다. 이로써 서울 역세권 가운데 가장 낙후된 지역 중 하나로 꼽혔던 마장역세권의 개발 실현 가능성이 커졌다. 현재 4~5층짜리 건물이 대부분인 마장역세권 주변에 최대 25층 건물이 들어설 수 있게 됐다. 또한 지구단위계획 구역에 포함된 한전물류센터 부지는 2023년 초 김포로 이전한다. 대신 용도를 준주거지역으로 상향해서, 업무시설 및 판매시설 주상복합이 들어설 계획이다.
 
앞서 서울시는 지난 2018년 성동구 마장축산물시장 일대 도시재생사업도 본격화하기로 했다. 성동구 마장축산물시장 일대는 위생·경관이 취약하고 축산물 유통사업지역과 노후주거지역이 혼재돼 있어 2017년 2월 서울형 도시재생 2단계 지역 중 한 곳으로 선정됐다.
 
마장동 382일대는 교통 요지로서의 장점도 있다. 마장역세권뿐 아니라 인근 왕십리역은 5호선과 2호선, 경의중앙선, 수·인분당선을 모두 이용할 수 있다. 또 한양대학교병원 및 한양대, 사근초, 동마중, 한양대사범대학부속고등학교 등의 학교들이 가깝다. 청계천 변의 녹지를 누릴 수 있는 것도 마장동의 가장 큰 수혜 중 하나다.
청계천박물관 맞은편에는 과거 청계천에 있던 판잣집을 재현해 놓았다. [중앙포토]

청계천박물관 맞은편에는 과거 청계천에 있던 판잣집을 재현해 놓았다. [중앙포토]

 
한편, 성동구에서는 마장동 외에도 하왕9구역, 송정동, 사근동, 행당동 등 4곳이 신통기획에 관심을 보여 왔다. 특히 하왕9구역은 40%, 송정동은 32%의 주민동의 받아 구청에 신청하는 등 적극적인 움직임을 보였다. 하왕9구역은 공공재개발 보류지, 송정동의 도시재생구역으로 묶여 재개발이 좀처럼 진행되지 못하는 이유가 강했다.
 
이 때문에 이들 탈락지들은 아쉬움을 보이고 있다. 특히 하왕9구역은 2차 신통기획을 다시 준비하고 있다. 하왕9구역은 좁은 골목길에 40년 이상 된 노후 주택들이 즐비해 있지만, 주차공간 등 편의시설은 부족한 상황이다. 소방차가 진입할 수 없는 등 화재, 지진, 홍수 등 재난에도 취약할 수밖에 없어 재개발에 대한 주민들의 열망이 크다.
 
하왕9구역 재개발 추진 준비위원회 관계자는 "1차 신통기획의 탈락 이유는 접수가 (엿새) 늦었기 때문"이라며 "신통기획 추진에 대한 주민들의 의지가 높은 만큼 2차 공모에는 잘 준비해서 선정되도록 하겠다”고 말했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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