# “주택담보대출(주담대)제2금융권 한도가 얼마나 나올까요? 이미 알아본 곳들도 한도 불가로 (대출이) 안 나온다고 해서 이번에 주담대를 2금융권으로 알아보고 있습니다.” 직장인 A씨가 재테크 분야 온라인 카페에 올린 게시글 내용의 일부다. 시중은행의 가계대출 규제에 따라 2금융권으로 대출 수요가 몰리고 있는 모습이다. 14일 금융권에 따르면 10월 중 전체 금융권 가계대출 규모는 전월 대비 6조6000억원 불었다. 지난 9월 증가폭 5조3000억원보다 그 규모가 커졌다. 해마다 10월은 이사철 등의 영향으로 가계대출이 증가하는데, 특히 올해는 2금융권에서 가계대출 증가폭이 컸다. 2금융권 가계대출은 10월 2조7000억원 늘었다. 이는 2021년 11월 3조원이 증가한 이후 2년 11개월 만에 최대 폭이다. 2금융권 가계대출은 9월만 해도 전월 대비 3000억원 감소했지만, 10월 들어 증가세로 전환됐다. 업권별로는 새마을금고가 1조원 늘어나는 등 상호금융권이 증가세를 이끌었다. 농협은 200억원, 수협은 500억원의 증가세를 보였다. 신협(-2000억원)과 산림조합(-100억원)은 소폭 감소했다. 여신전문금융사도 9000억원 늘었으며, 보험(5000억원)과 저축은행(4000억원)도 제 2금융권 가계대출 증가세에 동참했다.은행권에서 2금융권으로 대출수요가 옮겨가는 전형적인 ‘풍선효과’가 나타난 것이다. 금융당국의 가계대출 관리 기조 하에 그간 주요 시중은행들은 신규 주담대 취급 중단 등으로 가계대출 관리에 집중했다. 이에 2금융권을 중심으로 가계대출이 불어나자, 금융당국은 밀착관리에 나섰다. 2금융권에도 은행권처럼 가계대출 증가 계획을 받는 방안까지 논의하는 등 강력하게 대출 옥죄기에 돌입하는 분위기다. 또한 금융감독원은 새마을금고와 농협 등 가계부채 증가세가 두드러진 금융 회사를 대상으로 가계대출 취급 실태를 점검한다. 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 제대로 실행되고 있는지, 여신심사 가이드라인이 잘 준수되고 있는지 등을 살핀다는 복안이다.금감원은 지난 12일부터 농협중앙회에 인력을 투입해 가계대출 취급 실태를 조사했다. 금감원은 점검 기한을 따로 정해두지 않았다. 농협중앙회 가계대출 증가액은 비주택 담보대출 감소세로 200억원에 그쳤지만, 주담대가 수천억원 불어난 것으로 알려졌다.금감원은 오는 18일부터 진행되는 새마을금고 정부 합동감사에서도 가계대출 현황을 집중 점검할 계획이다. 새마을금고는 10월에만 가계대출이 1조원가량 폭증하면서 2금융권 ‘풍선효과’의 핵심으로 지목되고 있다.금융당국이 농협중앙회와 새마을금고 등 2금융권에 가계대출 억제를 강력하게 주문하고 있지만, 가계대출이 추가적으로 증가할 수 있다는 전망도 나온다. 수조원 규모로 예상되는 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축단지)의 잔금대출 경쟁이 본격화하면서다. 일부 새마을금고는 올림픽파크 포레온 입주 예정자들에게 최저 연 4.4~4.5%대 금리를 제시하고 있는데, 이는 연 4.8% 수준의 금리를 책정한 시중은행보다 낮은 수준이다. 은행권보다 낮은 금리에 2금융권으로 대출 수요가 몰릴 수 있다. 새마을금고는 대출 쏠림 현상 등을 우려해 개별 금고에 은행권과 비슷한 수준에서 금리를 책정해줄 것을 주문하고 있다.은행에서 2금융권으로 대출 수요가 옮겨간 ‘풍선효과’가 나타난 데 대해 경계심 유지가 필요하다는 게 업계 관계자들의 입장이다. 박민철 한국은행 시장총괄팀장은 “비은행권 쪽으로 주택 관련 대출 수요가 이동한 측면이 있다”며 “앞으로 단기적인 시계에서는 가계대출이 점차 둔화할 것으로 보이지만 여전히 불확실성이 큰 상황이기에 경계감을 갖고 향후 추이를 잘 살펴보겠다”고 했다.

2024년 부동산 시장에 큰 변화가 있었다. 하락하던 서울 아파트 가격이 다시 상승했고 거래량이 증가했다. 한국부동산에서 발표하는 아파트 실거래가격 지수 월간 변동률을 보면 2024년 4월부터 서울을 중심으로 가격 상승폭이 컸다. 2024년 4월부터 8월까지 서울 아파트 실거래가격 지수 누적상승률은 6.9%에 달했다. 전망을 하기 위해서는 원인 파악이 중요하다. 그렇다면 서울 아파트 가격이 상승한 이유는 무엇일까? 상품의 가격은 수요가 증가하거나 공급이 감소할 때 상승한다. 부동산도 마찬가지다. 수요 증가와 공급 감소를 구분하는 기준은 거래량이다. 가격이 상승할 때 거래량이 증가하면 변동원인은 수요 증가이다. 가격이 오르는데 거래량이 줄어들었다면 공급 감소가 시장을 변화시킨 요인이다. 2024년 1월부터 8월까지 서울 아파트 거래량을 보면 매매가격이 상승한 기간에 거래량이 지속해서 증가하는 모습을 보였다. 매매가격이 상승하면서 거래량이 증가했다. 그렇다면, 시장 변동 원인은 수요증가다. 2024년 서울 아파트 시장에 수요가 증가하면서 가격이 상승했고 거래량이 늘어났다. 어떤 수요가 증가했는지 살펴보기 위해서 주택 수요에 대한 이해가 필요하다. 아파트는 다른 상품과 달리 사용 즉 소비의 대상이 됨과 동시에 투자의 대상이 된다는 독특한 성격을 가지고 있다. 따라서 수요가 실수요와 투자수요로 구분될 수 있다. 2024년 8월까지는 가계대출이 증가하면서 주택 수요가 증가했다. 4월부터 8월까지 5개월간 가계 주택담보 대출 증가액은 29조6000억원에 달했다. 대출을 받아서 집을 사는 사람들은 투자보다 실거주 목적일 가능성이 크다. 투자 목적으로 아파트를 매수하면 대출받기가 용이하지 않기 때문이다. 그렇다면 실수요자들이 대출을 받아 아파트를 매수했고 실수요자가 증가하면서 최근 서울 아파트 가격 상승률이 높았다고 정리할 수 있다. 중요한 것은 전망이다. 전망을 하기 위해서는 실수요자가 지속해서 증가할 수 있냐는 것에 대한 해답부터 찾아야 한다. 실수요자가 꾸준히 증가하기 위해서는 가계대출이 계속해서 늘어나야 한다. 그러나 9월부터 가계대출 증가액이 감소하기 시작했다. 2024년 9월 금융권 주택담보대출액은 전월대비 6조9000억원 증가하여 8월 증가액 8조5000억원 대비 1조7000억원 줄어들었다. 주택담보대출이 감소한 가장 큰 원인은 정부의 규제보다 실수요 감소에 있다는 것이 필자의 판단이다. 아파트 가격이 상승하면서 실수요자들의 기회비용이 늘었고 대출 여력에 한계가 발생하면서 실수요가 줄어들고 있다. 실수요를 판단할 때 유효수요에 대한 이해가 필요하다. 부동산 시장에서 수요는 사고 싶은 수요가 아니라 살 수 있는 능력을 가진 수요여야 한다. 사고 싶다고 해서 수요가 증가하고 집값이 상승하는 것이 아니다. 살 수 있는 사람이 늘어나야 집값이 상승한다. 아파트 가격이 상승하면 사고 싶은 사람들은 많아질 수 있다. 그러나 살 수 있는 능력을 가진 사람들의 감소는 불가피하다. 최근 주택담보대출이 다시 감소하고 수요가 줄어들고 있는 이유다. 부동산 시장, 공급↑ 수요↓수요가 줄어들면서 가장 먼저 일어나는 시장 변화는 거래량 감소다. 8월 서울 아파트 거래량은 5944건을 기록하여 7월대비 2461건 줄어들었다. 신고기간이 남았지만 2024년 9월 거래량도 2476건에 불과하다. 거래량이 줄고 있다는 의미는 수요가 감소하고 있다는 것이다. 수요가 줄어들면 아파트 가격은 어떻게 될까?일반적으로 상품시장에서 수요가 감소하면 가격은 하락한다. 그러나 부동산 시장에서는 시차가 존재한다. 쉽게 사고 팔 수 있는 상품이 아니기 때문이다. 수요가 감소해서 거래량이 줄어도 주택을 가지고 있는 사람들이 싸게 팔려고 하지 않는다면 가격 하락은 제한적일 수 있다. 매도물량이 중요한 이유다. 반면, 집값을 결정하는 공급에 대해서 고민해볼 필요가 있다. 많은 사람들은 주택가격을 결정하는 공급을 건설회사들이 짓는 아파트의 양이라고 생각한다. 그러나 실제로 주택가격을 결정하는 주택공급은 이와는 다르다. 내 집을 마련하기 위해 사려고 하는 아파트는 무엇일까? 대부분은 누군가 보유하고 있는 아파트다. 일반적으로 논의하고 전망하는 아파트 가격도 거래되는 아파트이지 건설회사들이 짓는 아파트의 분양이 아니다. 그렇다면 전체 아파트 중에서 팔기 위해 시장에 내놓는 주택의 양이 가격 결정에 직접 영향을 미치는 공급이다. 집을 가지고 있는 사람들이 팔려고 내놓는 아파트의 양이 많아지면 공급이 증가하는 것이고 반대로 팔지 않으려고 매물을 거두어들이면 공급이 감소했다고 판단할 수 있다. 아파트 가격을 전망하기 위해서 매도물량이 집값을 결정하는 공급이라는 점을 상기할 필요가 있다.수요가 감소하는 상황에서 단기적으로 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 공급이다. 수요가 줄어도 공급 즉 매도물량이 감소하면 가격 하락은 단기에 그칠 가능성이 크다. 수요가 감소하는 상황에서 매도물량이 증가하면 가격 하락폭은 커지고 집값 하락 기간이 길어질 수 있다. 집값을 전망하는데 매도물량이 중요한 이유다. 수요가 감소하기 시작한 8월부터 서울 아파트 매도물량이 증가하고 있다. 2024년 10월 19일 기준 서울 아파트 매도물량은 8만 9000호에 달했다. 조사가 이루어진 이후 역대 최대 물량을 기록 중이다. 매도물량이 증가하는 이유는 분명하다. 팔려고 시장에 내놓은 아파트가 팔리지 않고 새롭게 팔려고 내놓는 아파트의 양도 많아지고 있기 때문이다. 수요는 감소하고 공급이 증가하고 있다. 수요가 줄고 공급이 늘어나면 가격은 오르기보다 내릴 가능성이 높아진다. 시장의 현재 모습이고 현재에서 미래를 예측할 수 있다. 미래는 이미 일어나고 있다. 현재가 중요한 이유다. 현재를 명확히 바라보고 분석하여 인과관계를 찾아내면 현재에서 미래를 읽어낼 수 있다. 시장 변화는 불가피하다. 사람들은 부동산 불패를 이야기하지만 불과 2년 전에 집값 하락을 경험했고 현재의 모습에서 또 다른 가격 하락 가능성을 볼 수 있다. 그렇다면 내 집 마련은 언제 해야 할까? 최근 서울 아파트 거래량을 보면 흥미롭다. 가격이 하락하던 2022년에는 서울 아파트 거래량이 크게 줄어들었다. 심지어 한 달 거래량이 1000건에 못 미쳤던 기간도 있었다. 가격이 하락하자 사람들이 아파트를 매수하지 않았다는 의미로 해석할 수 있다. 반면, 2024년 가격이 상승하자 서울 아파트 거래량이 8월에 8000건을 넘었다. 가격이 상승하자 사람들은 빚을 내서 내 집 마련에 나섰다. 주택 가격 하락기, 행동에 나설 때 사람들은 왜 가격이 상승할 때만 아파트를 살까? 반면 가격이 하락하면 왜 내 집 마련을 미룰까? 정확한 정답을 찾기 어려운 질문이다. 해답은 뒤로 하고 행동에 대해서만 이야기하자면 반대가 돼야 한다. 즉, 집값이 하락할 때 내 집 마련에 나서고 반대로 아파트 가격이 상승하면 원인을 찾아 시장을 분석하고 기다릴 줄 아는 지혜를 가져야 한다. 주택 수요가 위축되고 매도물량이 증가하면서 향후 아파트 가격 하락 가능성이 커질 것이다. 그렇다면 이제부터 오히려 내 집 마련 계획을 구체적으로 세울 필요가 있다. 2022년 집값이 크게 하락했다. 아무도 예측하지 못했던 시장 변화였다. 전문가들이 불패라고 말했던 강남 아파트 가격이 수 억원씩 뚝뚝 떨어졌고 거래량이 크게 감소했다. 2024년에는 반대의 현상이 일어났다. 서울 아파트 가격이 수 억원씩 상승했고 거래량이 급증했다. 부동산과 자산 시장에서 현명한 결정하기 위해서 반드시 가져야 할 마음가짐이 있다. 바로 변화를 인정하는 것이다. 부동산 시장에서 미래를 예측할 때 변화를 인정하는 것은 엄청난 차이를 만들어 낸다. 무엇이든 한 방향으로 움직이는 것은 흔치 않다. 좋아지면 나빠지고 악화하면 다시 호전된다. 빨랐다가 느려지고 천천히 진행되다가 빠르게 흘러가기도 한다. 부동산도 마찬가지다. 상승하면 반드시 하락하고 하락하면 다시 상승한다.변화가 불가피한 이유는 수요와 공급을 변동시키는 주체가 사람이기 때문이다. 사람이 판단하고 결정해서 매수하고 매도한다. 중요한 것은 사람의 마음은 항상 바뀐다는 점이다. 사람의 마음은 바뀌고 시장을 변화시킨다. 자산시장에서 변화를 인정해야 하는 이유다. 변화를 인정한다면 지금은 기회를 기다려야 할 시점이다. 이광수 대표는 부동산 리서치 사이트 플랫폼 ‘광수네복덕방’을 운영하는 건설‧부동산 전문가다. LG건설(현 GS건설)에 입사한 뒤 동양증권‧미래에셋 증권에서 애널리스트로 활동했고 미래에셋 리서치센터에서 건설‧부동산 시장을 분석하는 애널리스트로 역량을 쌓았다. 국내 애널리스트로는 처음으로 레피니티브(Refinitiv, 구 톰슨로이터)에서 수여하는 ‘Analyst Awards 아시아 최고 애널리스트(Overall Top Stock Picker)’를 수상했다.

최근 정부가 본격적인 가계부채 억제 정책을 시행하면서 부동산시장에 큰 변수가 되고 있다. 당장 9월 1일부터 스트레스 DSR 2단계로 주택담보대출 한도가 감소했고, 대출제한 풍선효과가 나타나고 있는 신용대출에도 LTI (소득대비대출비율)를 도입해서 최대 한도를 연소득 이내로 축소하는 방안 등이 유력해지고 있다. 또 KB국민은행과 신한은행, 우리은행, 카카오뱅크 등에서 주담대 신청 조건을 강화하고 있으며, 갭투자 방지용 전세대출 취급중단이라는 초강수까지 나오는 상황이다.국내 5대 시중은행의 8월기준 가계대출 증가액이 9조 6천 259억원으로 역대 최대치를 기록했고, 서울 등을 중심으로 집값 상승세가 본격화된 점도 대출규제 강화의 배경으로 손꼽힌다.다만, 규제를 통한 수요억제 방안은 한계가 있다는 지적이다. 이러한 시장상황 속에서 HL디앤아이한라가 서울 마포구 아현동 일원에서 ‘마포 에피트 어바닉’을 10월 분양할 예정이다. 사업지는 도시정비형 재개발 현장으로, 지하5층~지상24층, 2개동 아파트(전용 34~46㎡) 198세대와 오피스텔(전용 42/59㎡) 209실로 설계됐다.HL디앤아이한라가 27년 만에 ‘한라비발디’에서 ‘에피트’로 새로운 프리미엄 주거 브랜드를 런칭하고, 서울에서 처음 선보이는 단지로 이목이 집중되고 있다.단지는 서울 지하철 5호선 애오개역이 도보 2분거리에 위치한 초역세권 아파트로 서울 대표 업무지구인 여의도와 광화문, 시청, 종로, 강남 등으로 쉽게 이동할 수 있다. 또 지하철 5∙6호선, 경의중앙∙공항철도 환승역인 공덕역도 가깝다.주변 교육환경은 인접한 아현초, 서울소의초 등을 비롯해서 공덕초와 한서초, 아현중, 숭문중, 서울여중, 환일중, 배문중, 환일고, 배문고 등 다수의 초·중·고교가 밀집되어 있다. 또 손기정어린이도서관, 마포평생학습관, 청파도서관, 연세대, 서강대, 이화여대, 숙명여대 등이 위치한다.커뮤니티는 피트니스와 GX룸, 골프클럽, 탁구장, 댄싱룸, 라커룸&샤워실 등이 계획됐고, 주거용 오피스텔의 경우 전용 59㎡타입 기준 3베이 2룸 구조로, 욕실 2곳과 ㄷ자형 주방, 별도 세탁실과 펜트리, 그리고 서울에서 최초로 선보이는 발코니 적용으로 실용성을 극대화 했다. 가전과 가구, 중문 등도 무상으로 제공한다.분양 관계자는 “마포 에피트 어바닉이 입주하는 약 4년후는 신축아파트 공급부족이 부각되면서 프리미엄이 형성될 것으로 기대되고 있다”라며 “서울 역세권 브랜드 단지 청약을 준비 중인 수요자들이 굉장히 많다”며 분위기를 전했다.‘마포 에피트 어바닉’ 견본주택은 서울시 용산구 한강대교 북단 인근에 마련되어 있다.

이복현 금융감독원장은 "주택가격 상승 기대를 전제로 한 자금 등 위험 성향이 높은 대출에 대해서는 심사를 보다 강화하는 등 대출 포트폴리오를 건전하게 조정해나가야 할 시점"이라고 10일 밝혔다.이 원장은 이날 서울 중구 은행회관에서 가계대출을 취급하는 18개 국내은행 은행장들이 참석한 간담회에 참석했다. 이날 그는 모두발언에서 "최근 수도권을 중심으로 주택거래량이 회복되면서 가계대출이 빠르게 증가하고 있는 모습"이라며 이같이 말했다.금감원에 따르면 8월 전금융권 가계대출 증가액은 9조5000억원 이상으로 2021년 7월(15조3000억원) 이후 최대를 기록했다.이 원장은 "금융시장 안정과 국민경제 발전을 위해 가계대출 관리 문제에 대해서는 엄정하게 대응해 나가는 게 중요하다"면서 "최근 은행권이 여신심사기준을 강화하고 자율적 리스크관리 노력을 기울이는 것은 개별은행뿐만 아니라 거시경제적 측면에서도 매우 시의적절하다"고 말했다.이 원장은 "감독당국의 가계대출 규제는 기본적으로 준수해야 하는 최소한의 기준이며, 은행이 각자의 리스크관리 차원에서 자율적으로 강화해 나갈 필요가 있다고 생각한다"고 덧붙였다.이어 그는 "최근 은행권 자율적 가계대출 관리와 관련해 시장의 관심과 우려가 커지고 있고 대출수요자들은 불편을 제기하고 있는 상황"이라며 "이는 이제까지 모든 은행이 동일하게 감독당국의 대출 규제만 적용하다 보니 은행별 상이한 기준에 익숙하지 않아 발생한 결과지만 앞으로 자율적인 가계대출 관행이 자리잡기 위해서는 반드시 현시점에서 고민하고 해결해 나가야 하는 문제"라고 말했다.그는 은행장들에게 현장에서 대출 관리를 강화하면서 어떤 제약요인이 있었는지, 효과적인 해결 방안은 무엇인지 기탄없이 말해 달라고 당부했다. 또한 향후 의견을 감독업무에 반영하겠다고 약속했다.이 원장은 "우리나라 가계부채는 이미 높은 수준으로, 가계의 상환 부담 가중, 수요 부진 등 여러 가지 문제점이 지적돼 왔다"면서 "앞으로도 가계부채를 적정수준으로 긴축해나가지 못할 경우 시장의 변동성을 키우고 경제성장 제약요인으로 작용하는 등 국민경제적 부담이 커질 수 있다"고 말했다.그는 또 "국내 은행의 경우 주택 관련 대출 집중도가 높은 상황으로 금융 불균형이 누증되고, 주택가격 조정 시 건전성이 악화하는 등 시스템 리스크로의 전이가 우려되는 상황"이라며 "은행이 손쉽고 안정적으로 이자수익을 얻을 수 있는 부동산 부문 위주로 자금을 공급하면서 혁신성장 부문으로의 자금공급은 도외시한다는 비판도 제기돼 왔다"고 지적했다.이 원장은 "은행권은 가계대출 관리에 있어서 리스크 관리를 강화하고 건전한 여신 관행을 정착시키는 데 앞장서 주기를 기대한다"면서 "금융당국도 은행권의 자발적 노력이 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 지원해나가는 한편, 정책성 대출에 대해서도 관계부처가 긴밀히 협의해 관리 방안을 수립하고 신용대출과 2금융권 대출 풍선효과에 대해서도 면밀히 모니터링 하겠다"고 했다.

“대출은 동지도 적도 아니다.” 한 은행원의 말입니다. 가계부채는 1876조원을 넘었고, 가계들의 상환 능력은 떨어지고 있습니다. 적과의 동침이 불가피할 때입니다. 기사로 풀어내지 못한 부채에 관한 생생한 이야기를 ‘부채도사’에서 전합니다. 국내 기업부채가 기형적인 형태로 증가하는 모습이다. 생산시설 확대나 연구개발이 아닌 ‘부동산 불패신화’에 기댄 대출 비중이 높게 나타났다. 국내 부동산 시장의 부진이 이어지면서 기업의 경영 어려움이 점차 가중되고 있다는 분석이다. 기업부채 증가액 중 부동산 대출 비중 29%기업대출 리스크 위험이 증가하는 이유는 세 가지로 설명된다. 먼저 기업대출 중 상당 부분이 부동산임대업 및 부동산 개발업에 집중돼 있다는 점이다. 기업부채 비율이 122%에 달하는 것과 기업부채의 변동금리 비중이 높아 연간 벌어들이는 돈으로 이자조차 내지 못하는 한계기업을 양산하는 것도 불안 요인으로 꼽힌다.한국은행에 따르면 국내 기업부채는 지난해 말 2734조원을 기록해 2700조원을 뛰어넘었다. 특히 2018년부터 지난해 말까지 5년 동안 50.7%나 급증했다. 이로 인해 명목 국내총생산(GDP) 대비 기업부채 비중은 같은 기간 95.6%에서 122.3%로 높아졌다. 국내 기업부채는 이 기간에 연평균 8.3% 증가했다. 연간 명목성장률 3.4%를 훨씬 상회했다. 이렇게 증가한 기업부채가 문제가 된 것은 2022년부터 본격적으로 고금리 시대가 열렸기 때문이다. 저금리에는 이자 상환 부담이 작았지만, 고금리가 나타나면서 이자의 부담이 커졌고 특히 부동산 시장이 침체되면서 기업부채의 질이 빠르게 저하되기 시작했다. 한은에 따르면 2010년 중반 이후 국내 부동산 경기 활황으로 부동산 투자와 개발 수요가 크게 확대됐다. 이에 금융권의 부동산 산업 관련 대출 규모가 2018년부터 2023년까지 301조원 증가했는데, 이는 같은 기간 전체 기업부채 증가액의 29%에 달했다. 그 결과 명목 GDP 대비 부동산 기업대출 잔액 비율도 2017년 13.1%에서 2023년 말 24.1%로 높아졌다. 부동산 관련 기업부채 연평균 증가율도 2010년 이후 15% 내외를 기록했는데, 이는 주요국의 5~10%보다 높았다. 한은은 특히 비은행권을 통해 프로젝트파이낸싱(PF), 토지담보대출 등 부동산개발 관련 대출이 크게 확대됐다고 지적했다. 현재의 PF대출 부실 우려가 커진 원인으로 풀이된다. 기업대출 변동금리 비중 64% 넘어 국내 기업부채가 가계부채처럼 변동금리 위주로 이뤄진 점도 부담이다. 한은에 따르면 예금은행의 기업대출 변동금리 비중은 잔액 기준으로 올 3월 64.3%를 기록했다. 가계대출의 경우 68.4%로 큰 차이가 없었다. 지난 2년 동안 빠른 속도로 금리가 올랐기 때문에 기업들의 이자 상환액도 커진 상황이다. 한 시중은행 관계자는 “고정금리로 대출을 설정한다고 해도 시설자금대출 등은 만기가 보통 1년으로 짧기 때문에 대출 연장 등이 있을 때마다 금리가 변동된다”며 “사실상 고정과 변동 의미가 없다”고 설명했다. 현재 고정금리로 묶여 있는 기업대출들도 변동금리 성격으로 볼 수 있다는 설명이다. 경기가 쉽게 풀리지 않는 가운데 기업부채의 상당 부분이 부동산 관련 대출이라 한계기업은 더 늘어날 수밖에 없는 상황으로 보인다. 실제로 한은에 따르면 외감기업(외부 회계감사를 받아야 하는 기업) 차입금에서 한계기업이 차지하는 비중은 2021년 14.7%에서 2022년 17.1%로 높아졌다. 국제통화기금(IMF) 조사대상 64개국의 상장기업 중 한계기업 비중 중위값은 11.6%인데 우리나라는 13.4%를 기록했다. 이런 이유로 한은은 “기업부채는 총량 지표 등을 통해 경직적으로 관리하기보다는 부문별로 관련 리스크를 줄여나가는 데 초점을 두고 대응할 필요가 있다”며 “기업부채가 상대적으로 생산성이 높지 않은 부동산 부문에서 크게 확대된 것은 국가 경제 전체적으로 자원 배분의 효율성을 저해하는 요인”이라고 강조했다.

높은 대출 금리가 지속되면서 가계신용이 4분기 만에 감소로 전환했다. 주택담보대출은 증가폭이 축소되고 신용대출 등을 포함한 기타대출은 감소폭이 확대되며 올해 1분기에만 12조원이나 줄었다. 21일 한국은행이 발표한 ‘2024년 1/4분기 가계신용(잠정)’ 통계에 따르면 가계신용잔액은 1882조8000억원으로 전분기 말보다 2조5000억원 감소했다. 4분기 만에 감소로 전환했다. 지난해 4분기 증가액은 8조원으로 같은 해 3분기 증가액의 17조원보다 큰 폭으로 줄었는데, 올해 들어와 감소로 전환한 것이다. 고금리 지속 여파가 시장에 나타난 것으로 풀이된다. 가계신용은 은행과 보험사, 대부업체 등 금융사 대출(가계대출)에 카드사용액(판매대출)을 더한 ‘포괄적 가계 빚’을 말한다. 지난해 가계대출 잔액은 1767조원으로 전분기 대비 2000억원 감소했다. 주담대가 12조4000억원 증가했는데, 이는 지난해 4분기의 15조2000억원 증가보다 증가폭이 축소된 모습이다. 기타대출은 전분기 대비 12조6000억원 큰 폭 감소했다. 10분기 연속 감소 중이다. 지난해 3분기 감소액은 2조9000억원, 4분기는 9조7000억원을 기록했다. 갈수록 기타대출 감소폭이 확대되는 모습이다. 한은은 이에 대해 “주담대는 작년 말 전후 주택거래량이 감소하면서 증가폭이 축소됐고 기타대출은 신용대출 상환 등으로 감소폭이 확대됐도”고 설명했다. 전국의 주택 매매거래량을 보면 ▲2023년 2분기 15만5000호 ▲3분기 14만9000호 ▲4분기 13만1000호 ▲2024년 1분기 13만9000호 등을 기록했다. 기관별로 가계신용 증감에선 차이가 있었다. 예금은행의 가계신용은 전분기 대비 3조2000억원 증가했다. 지난해 4분기의 11조4000억원 증가와 비교해 큰 폭 감소한 모습이다. 비은행예금취급기관의 가계신용은 올 1분기에 8조원 감소했다. 지난해 4분기엔 5조8000억원 감소했는데, 감소폭이 확대됐다.

가계대출이 주택담보대출을 중심으로 다시 확대되고 있다. 주택 매매거래 증가 등이 영향을 미쳤다. 신용대출도 다시 증가하려는 분위기가 나타나고 있다. 13일 한국은행이 발표한 ‘2024년 4월중 금융시장 동향’에 따르면 지난달 은행 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 1103조6000억원으로 전월 대비 5조1000억원 증가했다. 3월에는 1조7000억원 감소하며 지난해 4월 이후부터 이어져오던 증가세가 1년 만에 꺾였지만, 한 달 만에 다시 증가로 전환한 모습이다. 가계대출 증가 전환은 주택담보대출의 증가폭이 확대되고 기타대출이 증가로 전환된 영향을 받았다. 주택담보대출은 ▲주택 매매거래 증가 ▲주택도시기금 정책대출 은행 재원 공급분 확대 등으로 3월의 5000억원 증가에서 4월에 4조5000억원 증가로 증가폭을 확대했다. 전국 아파트 매매거래량을 보면 올 1월 3만1000호, 2월 3만호, 3월 3만9000호로 매달 증가했다. 신용대출을 포함한 기타대출도 4월에 6000억원 증가를 기록했다. 기타대출은 2월에 2조8000억원 감소하고 3월에도 2조2000억원 줄었지만 4월 들어와 증가로 전환했다. 한은은 신용대출 상환 규모 축소와 3월의 부실채권 매·상각 효과 소멸 등으로 소폭 증가 전환했다고 분석했다. 기업대출은 견고한 증가세를 유지하고 있다. 4월 중 은행 기업대출은 11조9000억원 증가했다. 총 잔액은 1284조6000억원이다. 증가액은 2월의 8조원, 3월의 10조4000억원보다 커졌다. 한은은 기업들의 자금 수요가 이어지는 가운데 은행들의 기업대출 확대 전략이 지속되며 증가폭 확대됐다고 밝혔다.은행의 수신은 은 수시입출식예금 위주로 큰 폭 감소 전환했다. 수시입출식예금은 부가세 납부, 배당금 지급 등을 위한 기업자금 인출 등으로 3월의 48조5000억원 증가에서 4월의 45조원 감소로 전환했다. 정기예금은 3월의 13조3000억원 감소에서 4월의 4조7000억원 감소로 감소 규모가 줄었다. 가계자금 예치가 지속됐지만 만기가 도래한 법인예금이 유출되면서 전월에 이어 감소가 이어졌다.

“대출은 동지도 적도 아니다.” 한 은행원의 말입니다. 가계부채는 1876조원을 넘었고, 가계들의 상환 능력은 떨어지고 있습니다. 적과의 동침이 불가피할 때입니다. 기사로 풀어내지 못한 부채에 관한 생생한 이야기를 ‘부채도사’에서 전합니다. 은행권 가계대출이 매달 신기록을 갈아치우며 1100조원을 돌파했다. 연 3% 후반까지 떨어진 금리 영향에 주택담보대출을 중심으로 수요가 지속된 영향이다. 반면 금리가 여전히 높은 신용대출과 2금융권 대출 상환 규모는 매달 커지고 있다. 이런 이유로 주담대를 중심으로 한 가계대출 확대가 금융안정을 위협한다고 보기 어렵다는 분석도 나온다. 2월 가계대출 잔액 1100兆…신용대출은 2.7조↓한국은행에 따르면 주택금융공사의 정책모기지론 양도분을 포함한 은행의 전체 가계대출 잔액은 1100조3000억원으로 집계됐다. 전월 말보다 2조원 늘며 11개월째 증가세를 보였다. 가계대출 잔액이 1100조원을 돌파한 것은 관련 통계가 작성된 이래 처음이다. 가계대출이 증가한 배경은 ‘내 집 마련’을 위한 대출 수요가 유지되고 있어서다. 주담대는 지난해 2월 3000억원 감소에서 같은 해 3월 2조3000억원 증가로 전환했고, 11개월째 확대되고 있다. 특히 지난해 8월엔 7조원이나 증가했다. 이후 월별 증가액을 보면 ▲2023년 9월 6조1000억원 ▲10월 5조7000억원 ▲11월 5조7000억원 ▲12월 5조1000억원 ▲2024년 1월 4조9000억원 ▲2월 4조7000억원 등을 기록했다. 최근 들어와 주담대 증가액이 다소 줄긴 했지만 향후 다시 증가액이 커질 가능성도 충분하다. 향후 대출 금리가 현 수준에서 큰 변동이 없을 것으로 보이기 때문이다. 특히 기준금리가 인하될 경우 대출 금리 하락에 따라 대출 수요가 더 커질 가능성이 높다. 이런 분위기와 반대로 대출자들은 최근까지도 신용대출을 적극적으로 상환했다. 한은에 따르면 신용대출을 포함한 기타대출은 2월 들어 2조7000억원 감소했다. 이는 4개월째 줄어든 것으로, 역대 2월 기준으로 관련 통계 작성 이후 가장 큰 감소 규모다. 이에 대해 한은은 2월에 명절 상여금 유입 등으로 발생한 가계의 여유자금이 신용대출 상환에 영향을 줬다고 분석했다. 가계들이 자금이 생기면 소비보다 신용대출 상환에 적극적이었다는 평가다. 신용대출은 2020년 3월 나타난 코로나 팬데믹 이후 2021년 말까지 초저금리 상황에서 급격하게 증가했다. 2021년 4월엔 한 달 만에 11조8000억원이나 늘었다. 같은 달 주담대는 4조2000억원 증가한 것에 불과했다. 당시는 영끌을 통한 부동산과 주식 투자가 활발했던 시기로 대출자들이 자산 매입을 위해 신용대출을 확대한 것으로 풀이된다. 하지만 2021년 8월부터 본격적으로 기준금리가 오르기 시작하자 기타대출은 같은 해 12월부터 매달 감소했고, 올해 2월엔 감소 규모가 더 커진 상황이다. 저축은행과 보험 등 2금융권 가계대출도 올해 2월 3조8000억원 감소했다. 전월 감소 폭보다 1조3000억원 확대됐다. 높은 금리 영향에 대출 상환이 이뤄졌다는 평가다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR) 강화로 대출자들이 과거처럼 소득 수준을 벗어나 높은 금리의 대출을 신규로 받을 수 없는 영향도 컸다. 한 시중은행 관계자는 “금리가 떨어지고 있기 때문에 은행에서는 연체율 위기 우려가 많이 낮아졌다고 보고 있다”며 “이런 이유로 현재의 대출 확대 모습을 우려스럽게 보는 상황은 아니다”라고 설명했다. 한은 “대출 수준, 금융사 건전성 영향 제한적”금융권에 따르면 3월 19일 기준으로 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 주담대 변동금리는 연 3.96~5.97%를 기록했다. 금리 하단과 상단이 20개월 만에 모두 3%, 5%대로 진입했다. 이는 준거 금리인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 3개월 연속 하락했기 때문이다. 은행연합회에 따르면 2월 신규취급액 기준 코픽스는 3.62%로 전월보다 0.04%p 떨어졌다.주담대 금리 하락세는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 상반기 이후엔 금리를 인하할 것이란 전망이 높고, 한은도 연말 금리 인하에 나설 가능성이 있기 때문이다. 이런 이유로 주담대 금리가 추가로 오를 가능성은 낮다는 전망이 제기된다. 은행권에서는 주담대보다 금리 높은 신용대출이나 2금융권 대출의 상환이 지속한다면 총 가계대출 확대가 금융 불안정을 키우지는 않을 것으로 보인다. 한은도 지난해 금융안정보고서를 통해 “가계 주택담보대출의 평균 주택담보인정비율(LTV)가 상당히 낮은 수준을 유지하고 있어 금융기관의 건전성에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 밝혔다.

은행 예금 금리가 고점이라는 인식이 퍼지면서 고객들이 정기예금을 찾고 있다. 1월에 이어 정기예금 자금 유입 규모는 더 커졌다. 가계대출 증가세는 다소 약해졌고, 기업대출은 중소기업을 중심으로 확대되는 모습이다. 한국은행이 13일 발표한 ‘2024년 2월중 금융시장 동향’에 따르면 은행의 총수신은 2월 32조4000억원 증가했다. 1월 28조8000억원 감소와 비교하면 한 달 만에 증가폭이 크게 확대됐다. 수시입출식 예금도 1월 55조2000억원 감소에서 2월 35조1000억원 증가로 증가폭이 커졌다. 한은은 일부 적금 상품의 대규모 만기 도래에 따른 가계자금 예치와 계절요인에 따른 기업 및 지자체 자금 유입 등으로 큰 폭 증가로 전환했다고 밝혔다. 계절 요인으로는 통상 2월 기업들이 결제성 자금 확충을 하고, 지자체는 지방교부금 및 지방소비세 유입 등으로 수시입출식예금 운용을 확대하는 경향이 있는 것으로 분석된다. 정기예금 증가액은 1월 16조6000억원에서 2월 24조3000억원으로 커졌다. 이에 정기예금 총잔액은 1009조9000억원을 기록했다. 한은은 “정기예금은 예금금리 고점 인식과 은행들의 자금 유치 노력 등으로 증가폭이 확대됐다”고 분석했다. 2월 중 은행의 가계대출은 2조원 증가하며 전월의 3조3000억원 증가보다 증가폭이 감소했다. 주택담보대출 증가 규모도 1월 4조9000억원에서 2월 4조7000억원 증가로 축소됐다. 특히 신용대출을 포함한 기타대출의 경우 1월 1조5000억원 감소에서 2월 2조7000억원 감소로 감소폭이 확대됐다. 기업들은 대출을 계속 늘리는 모습이다. 기업대출은 1월 6조7000억원 증가에서 2월 8조원 증가로 증가폭이 커졌다. 특히 중소기업 대출이 2월에 4조7000억원 증가하며 1월의 1조5000억원 증가보다 커졌다. 대기업대출은 1월 5조2000억원 증가에서 2월 3조3000억원 증가로 증가 규모가 다소 축소됐다. 한은은 중소기업 대출과 관련해 “은행의 관련 대출 확대 전략에 기업의 시설자금 및 명절자금 수요 등이 맞물리면서 증가폭이 확대됐다”고 설명했다.

높은 금리에서도 가계들의 대출 확대는 계속됐다. 지난해 가계신용잔액은 1886조4000억원으로 역대 최대를 기록했다. 1년 중 증가 규모도 커진 상황이다. 은행의 주택담보대출 확대가 가계신용 확대를 주도하고 있다. 20일 한국은행이 발표한 ‘2023년 4/4분기 가계신용(잠정)’ 통계에 따르면 가계신용잔액은 1886조4000억원으로 지난해 같은 기간보다 18조8000억원 증가해 역대 최대로 집계됐다. 2022년 가계신용은 전년 동기 대비 4조6000억원 증가한 바 있어 지난해 가계신용 증가폭이 4배 이상 커진 상황이다. 다만 전분기와 비교하면 8조원 증가해 3분기 증가액인 17조원과 비교해 큰 폭으로 줄어든 모습이다. 가계신용은 은행과 보험사, 대부업체 등 금융사 대출(가계대출)에 카드사용액(판매대출)을 더한 ‘포괄적 가계 빚’이다. 지난해 가계대출 잔액은 1768조3000억원으로 전년 동기 대비 18조4000억원 확대됐다. 이는 주담대가 같은 기간 51조원이나 늘어난 영향이다. 전분기 대비로는 15조2000억원 증가했는데, 3분기 증가액인 17조3000억원보다는 증가폭이 다소 축소됐다. 한은은 이에 대해 “주담대는 특례보금자리론 등 정책모기지 공급 속도 조절과 개별 주담대 증가 규모 축소 등으로 (전분기 대비) 증가 폭이 축소됐다”고 했다. 신용대출 등을 포함한 기타대출은 1년 전보다 32조5000억원 감소한 것으로 나타났다. 기타대출은 증권사 신용공여액 감소 등에 기인해 9분기 연속 감소한 모습이다. 가계신용 확대는 은행권과 비은행권에서 차이가 나타났다. 지난해 예금은행의 가계신용은 915조원으로 전년 동기 대비 13조4000억원 증가했다. 반면 비은행예금취급기관의 가계신용은 같은 기간 27조5000억원 줄어든 317조9000억원을 기록했다. 판매신용은 신용카드 이용 규모 확대 등에 기인해 여신전문기관을 중심으로 전년 동기 대비 4000억원 증가했다. 전분기 대비로는 1조5000억원 확대됐다.