서울시가 이른바 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동) 토지거래허가구역을 해제하면서 경매시장에서도 강남권 아파트가 강세를 보이고 있다.4일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 2월 서울 아파트 경매 물건 총 253건 중 108건이 낙찰돼 낙찰률 42.7%를 기록했다. 낙찰가율은 91.8%, 평균 응찰자수는 8.85명이었다.낙찰률은 1월 대비 4.5%p, 낙찰가율은 1.5%p 각각 하락했다. 설 연휴가 길었던 1월 경매 진행 건수가 적은 탓에 반짝 반등했던 경매지표가 원상회복한 것으로 보인다.다만 강남구·서초구·송파구·강동구 등 '강남4구'의 경우 경매시장 열기가 달아오른 모습이다. 지난달 42건 중 28건이 매각되며 낙찰률이 무려 66.7%로 서울 평균을 20% 이상 웃돌았다.집값 선행지표 격인 낙찰가율은 강남4구의 경우 94.7%로 서울 평균보다 2.9%p 높았다. 평균 응찰자수도 11.8명이었다.낙찰가율 상위 10위권에도 강남4구 아파트가 7곳 포진하는 등 고가 낙찰이 속출하는 모습이다.2월 최고 낙찰가율을 기록한 것은 송파구 가락동 헬리오시티 전용 85㎡로, 감정가 18억3700만원의 117.5%인 21억5777만원에 낙찰됐다. 응찰자수는 무려 87명이었다.이 단지의 경우 지난 1월 1차 경매에서 한 차례 유찰되면서 감정가보다 20% 낮은 가격에 2차 경매가 이뤄져 응찰자가 대거 몰린 것으로 보인다.더욱이 동일면적대 물건이 지난달 22일 24억2500만원에 거래된 바 있어 실거래가보다 2억원 가량 낮은 가격에 경매시장에 나온 것도 인기를 높인 것으로 보인다.같은 단지 전용 130㎡ 물건도 감정가 30억5000만원의 102%인 31억1111만원에 낙찰됐다. 이 평형의 경우 지난해 12월 기준 29억7000만원에 실거래된 바 있다.이외에도 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 59㎡가 낙찰가율 116.8%로 14억1300만원에 낙찰되는 등 토지거래허가구역과 인근 단지들의 고가 낙찰이 이어지는 양상이다.이주현 지지옥션 선임연구원은 "낙찰가율 상위를 보면 송파구와 강동구가 높은 비중을 차지한다. 토지거래허가구역 해제로 잠실 등의 호가가 높아진 게 주변지역으로 영향을 미치고 있는 것으로 보인다"며 "특히 선호도가 높은 신축급 아파트 위주로 응찰자가 몰리면서 높은 경쟁률을 보이고 있다"고 설명했다.

작년 4분기에 하락세를 보이던 아파트 실거래가지수가 올해 들어 다시 상승 전환했다.16일 한국부동산원이 공개한 공동주택 실거래가지수에 따르면 1월 서울 아파트 실거래가지수는 0.45% 올라 작년 9월(0.94%) 이후 처음으로 지수가 상승했다.서울 아파트 실거래가지수는 지난해 1월부터 9개월까지 상승세를 보이다 지난해 9월 말 특례보금자리론 일반형(6억∼9억원) 대출 중단, 집값 고점 인식에 대한 부담감 등으로 10월부터 12월까지 3개월 연속 하락세를 보였다.그러나 연초 싼 매물을 중심으로 거래가 늘면서 4개월 만에 다시 상승 전환했다.서울부동산정보광장에 따르면 1월 서울 아파트 거래량은 2571건으로 작년 9월(3400건) 이후 가장 많았다.1월 서울 아파트 실거래가지수 상승은 강북지역이 주도했다.‘노도강’(노원·도봉·강북구)이 있는 동북권이 1.33% 오르며 서울 5대 권역 중 가장 큰 폭으로 상승했다.또 용산·종로·중구가 있는 도심권(1.21%), 마포·서대문·은평구 등이 위치한 서북권(0.60%) 순으로 오름폭이 컸다.이에 비해 강남4구가 있는 동남권은 0.33% 하락했고, 영등포·양천·동작·강서구 등이 있는 서남권도 0.18% 떨어지며 4개월 연속 약세를 보였다.인천은 실거래가지수가 0.24% 하락했지만 경기(0.15%)가 광역급행철도(GTX) 수혜 지역을 중심으로 실거래가 오르면서 수도권 전체로는 0.20% 상승했다.전국 기준 1월 아파트 실거래가지수는 0.11% 올라 역시 4개월 만에 상승 전환했다.부산(0.26%), 대구(0.11%), 대전(0.57%), 전북(0.56%), 제주(0.42%), 세종(0.01%) 등지에서 지수가 올랐다.실거래가지수 상승세는 2월에도 이어질 전망이다. 조사일 현재까지 신고된 거래량으로 추정한 2월 아파트 실거래가 잠정지수는 서울이 0.30%, 전국은 0.08% 오를 것으로 조사됐다.서울의 경우 1월에 지수가 하락했던 동남권(0.93%)과 서남권(0.46%)의 상승 거래가 늘며 지수도 상승 전환할 것으로 예측됐다.

올해 서울 아파트 실거래가격이 지난해 하락분의 절반 가량 회복한 것으로 조사됐다.28일 한국부동산원에 따르면 올해 1∼7월 서울 아파트 실거래가지수는 누적 11.17% 상승했다. 이는 7개월 만에 지난해 1년치 하락분의 절반 가량 상승한 것이다. 지난해 서울 아파트값은 금리 인상, 경기침체 등으로 약세를 보이며 22.22% 하락했다.올해는 정부가 규제지역 해제, 금리 동결 등을 단행하면서 매수세가 살아나고 급매물이 소진됐고, 상승 거래도 늘고 있다. 강남4구가 속한 동남권은 올해 1~7월 15.86% 상승해 서울 5개 권역 가운데 상승률이 가장 높았다.전국 아파트 실거래가지수는 지난해 17.15% 하락했지만, 올해는 1~7월 동안 4.41% 상승했다. 경기도는 지난해 22.52% 내렸다가 올해 1~7월에는 6.13% 올라갔다. 인천도 지난해 22.99% 하락한 뒤 올해 7월 누적 기준 4.20% 상승했다. 세종은 지난해 23.06% 떨어졌지만 올해는 7월까지 9.71% 올랐다.

“이 일대는 역세권이라 전부터 빌라, 원룸 전세 수요가 많았는데 지난해 말부터 문의가 많이 줄었다. 신혼부부는 역에서 멀고 비싸더라도 아파트로 가려하고 싱글 직장인들은 전세보다 월세를 찾는다.”영등포구 소재 H공인중개사무소 대표의 얘기다. 강남권을 비롯한 일부 주거선호지역 아파트 전세는 반등하고 있는 반면 빌라(다세대), 오피스텔 등 비(非)아파트 전세는 여전히 답보 상태다. 같은 시도 내에서도 주거선호지역과 비선호지역 간 전세가격변동률 편차가 심화하고 있다.이에 따라 올가을 이사철 주택 임대차 시장에 ‘보증금 디폴트(채무불이행)’ 위험이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 완화할 계획을 밝히면서 일부 집주인들의 숨통이 트이는 모양새지만, 통상 전세가율이 높고 다주택 소유주가 많은 다세대나 연립주택은 이 같은 규제완화 혜택을 보지 못할 가능성이 크기 때문이다. 전세값 하락에 신규계약 늘어부동산R114가 올해 상반기 서울 소재 주택의 전월세 거래를 분석한 결과, 지난해 대비 신규계약 비중은 높아진 반면, 갱신계약 비중은 낮아진 것으로 나타났다. 이는 지난해 하반기 금리인상과 연이어 불거진 전세사기 사건의 영향으로 전세가격이 하락한 여파로 풀이된다. 올해 상반기 서울 아파트 전월세는 12만8821건 거래됐고 이 가운데 56.9%가 신규계약이었다. 지난해 같은 기간 아파트 전월세 신규계약은 47.0%로 1년 만에 10%p 가까이 높아졌다. 아파트보다 역전세 위험이 큰 다세대·연립의 신규계약 비중은 아파트보다 높았다. 올해 상반기 다세대·연립 전월세 거래량 5만9224건 중 신규계약이 61.2%로 60%를 넘겼는데 이는 지난해 54.2%보다 7%p 높아진 수치다. 반면 갱신계약 비중은 낮아졌는데 그중 계약갱신청구권을 사용한 전월세 계약은 33.1%로 지난해 상반기 65.3% 대비 절반 가까이 떨어졌다. 계약갱신청구권은 임대차계약 2년이 종료된 뒤 임차인이 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리다. 다만 전세가가 하락하면서 임차인 보호를 위해 도입된 계약갱신청구권의 효용이 당장은 사라진 상태다. 지난 2분기 서울 아파트 갱신계약 중 감액갱신 비중은 45.3%로 40.2%를 기록한 상승갱신 비중을 앞질렀다. 이렇게 감액갱신을 통해 집주인이 임차인에게 돌려준 보증금은 1억1969만원이다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 5월 전국주택가격동향조사’를 보면 주택종합전세가격지수 변동률은 2022년 6월부터 올해 5월까지 12개월 연속 마이너스를 기록했다. 위험도 높은 빌라, 정부지원도 빗겨가나 다만 전세가 하락폭은 지난해 말에서 올해 초 저점을 찍은 후 줄고 있다. 최근의 전세가 회복현상은 상당부분 서울 내 주거선호지역 아파트에 국한된 모양새다. 상대적으로 보증금이 비싼 아파트는 지난해 금리인상 이후 급락했으나 여전한 수요에 힘입어 몇 달 새 빠르게 반등하고 있다. 한국부동산원 주간아파트 가격동향을 보면 6월 들어 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산구, 양천구와 영등포구, 동작구 등 교통인프라나 학군을 갖춘 서울 일부 지역 아파트 전세가격 변동률은 일제히 상승으로 돌아섰으며 상승폭도 높아지고 있다. 서울 동작구 흑석동 소재 초역세권 신축 아파트인 아크로리버하임 전용면적 84㎡ 타입 전세가는 지난해 2월 25억4000만원에 신고가를 기록한 뒤 올해 상반기 17억~18억원 대 거래가 나오는 등 급락했다. 지난달부터는 다시 22억원7000만원, 22억5000만원 계약이 등장하며 2021년 수준을 회복하고 있다. 이에 비해 다세대·연립 시장은 회복이 더디다. 같은 흑석동 소재 U빌라는 지난해 5월 지하층 전용면적 55㎡타입이 보증금 3억5000만원 전세에 거래됐으나 지난 5월 이보다 넓은 전용면적 59㎡타입 2층이 보증금 2억5000만원, 월세 35만원 반전세로 신규 거래됐다. 지하층 선호도가 매우 낮다는 점을 고려하면 가격이 떨어진 셈이다. 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 집계된 수도권 다세대·연립 거래를 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡ 당 평균 전세값이 2년 전보다 낮아진 것으로 나타났다. 결국 수요자가 감소한 상황에서 집주인이 어렵게 새 임차인을 찾아도 신규계약 보증금으로 기존 임차인 보증금 전액을 돌려주기 어렵다는 뜻이다. 정부는 본격적인 이사철을 앞두고 역전세난 방지책을 내놨지만 지원 대상은 한정적일 것으로 예상된다. 정부는 이달 말부터 전세반환 목적으로 주택담보대출을 받으려는 개인 임대인에게 1년간 한시적으로 DSR 40% 규제를 풀고 이보다 대출 한도가 높아질 수 있는 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하겠다고 밝혔다. 문제는 전세가율이 높은 빌라 임대인은 전세보증금만으로 이미 LTV(담보인정비율) 한도를 채우는 등 주택담보대출을 받을 수 없는 경우가 대다수라는 점이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국내에서 다세대주택은 아파트 대체재로 여겨진 지가 오래돼 주택공급이 지속적으로 부족하고 아파트 가격이 오를 대로 올랐을 때 동반상승할 여지가 있는 정도”라면서 “현재로선 부동산 경기가 침체된 데다 전세사기 여파로 다세대 인기가 떨어져 향후 몇 년간 시세 상승은 어렵다고 본다”고 분석했다. 이 연구원은 “지난 부동산 상승기에는 빌라와 오피스텔까지 매매와 전월세 가격이 함께 올라 일명 ‘갭투자’가 몰린 것”이라며 “자세한 DSR 완화 계획은 곧 금융위원회에서 밝히겠지만 이 같은 일부 갭투자자가 보유한 주택들은 수혜 대상이 아닐 가능성이 높다”고 설명했다.

지난해 6월부터 1년 이상 이어진 수도권 지역의 전반적인 하락세가 멈춘 것으로 조사됐다.29일 부동산R114가 발표한 ‘수도권 아파트 시황’에 따르면 7월 28일 기준 이번주 서울 아파트 매매 가격은 변동률 0%로 4주 연속 보합을 기록했다. 서울은 거래량 증가로 일부 급매물들이 소진된 이후 재건축 호재가 있는 주요 단지에서는 수요 대비 매물량이 부족해진 분위기다. 특히 시군구 기준으로 살펴보면 서울은 매매가격 하락 지역이 2개구 수준에 그친 반면, 상승한 곳은 5개구로 늘어났다. ▲강남(0.01%) ▲동작(0.01%) ▲성동(0.01%) ▲성북(0.01%) ▲중랑(0.01%) 등 5곳이 오른 반면, 하락지역은 ▲노원(-0.03%) ▲양천(-0.01%) 2곳에 그쳤다. 상반기 서울 아파트 거래량 상승을 이끈 지역은 특례보금자리 대상인 9억원 이하의 중저가 밀집 지역이 아닌 강남4구 등의 고가 지역으로 나타났다. 강남은 일원동 한솔, 역삼동 역삼e편한세상 등이 1500만~2500만원 가격이 올랐다. 동작은 상도동 상도중앙하이츠빌이 500만원 상승했다. 성동은 금호동2가 신금호파크자이가 1000만원 뛰었다.서울과 인접한 신도시와 경기·인천 대부분 시군구에서도 하락세가 주춤한 모습이다. 정부의 역전세 대책 시행으로 가격 회복 속도가 더 빨라질 전망이다. 신도시는 산본(0.01%)이 오름세로 전환한 반면, 분당(-0.02%)은 약세를 이어갔다. 나머지 신도시는 보합(0,00%)을 나타냈다. 산본은 금정동 소월삼익이 500만원 올랐다. 반면 분당은 구미동 무지개5단지청구와 무지개2단지LG 등이 500만~1000만원 빠졌다.경기와 인천은 ▲파주(-0.10%) ▲시흥(-0.02%) ▲의왕(-0.02%) ▲평택(-0.01%) 4곳이 하락한 반면, 인천을 포함한 나머지 24개 시군구는 보합(0%)을 기록했다. 파주는 아동동 팜스프링이 1,000만원 빠졌다. 시흥은 장현동 새재마을대동이 1000만원 떨어졌다. 의왕은 오전동 이삭민들레, 왕곡동 충무쌍용 등이 250만~1500만원 하락했다.부동산R114는 현재 서울 거래량과 실거래가 회복세를 이끌고 있는 지역과 물건 유형이 강남권과 신축·재건축 아파트이기 때문에 향후 비강남권과 구축 시세도 따라 올라갈 가능성이 크다고 전망했다. 일반적으로 선도(중심) 지역과 신축이 시장 흐름을 주도할 경우 다른 지역에 대한 견인효과가 더 크다는 분석이다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “현재 총부채원리금상환비율(DSR)의 틈새시장으로 작동하는 실수요 대상의 특례보금자리론과 다주택 임대인(임대사업자) 대상의 보증금 반환대출 제도가 시행 중이기 때문에 아파트 임대차시장의 연착륙 가능성도 커졌다”며 “주택담보대출 금리 수준이 과거보다 높더라도 시장 전반의 유동성 효과가 개선된 만큼 오는 8월부터 매매가격과 전세가격의 상승 전환이 예상된다”고 설명했다.

대대적인 부동산 규제 완화 등의 영향으로 가격이 크게 빠진 대단지와 소형 저가 아파트를 중심으로 급매물이 소진되고 있다. 얼어붙었던 부동산 시장이 조심스럽게 반등 움직임을 보이고 있지만 주택가격 하락세가 당분간 지속할 것이라는 전망도 제기된다. 17일 한국부동산원에 따르면 ‘1월 서울 아파트 실거래가지수’는 전월 대비 0.81% 상승해 지난해 6월(0.23%) 이후 7개월 만에 상승전환한 것으로 나타났다. ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 지역이 있는 동북권이 1.69% 올라 서울 5개 권역 중 가장 큰 상승폭을 보였다. 이어 마포·은평구 등이 있는 서북권이 1.61%, 강남4구가 있는 동남권은 1.61% 상승한 것으로 조사됐다. 반면 종로·용산구 등이 위치한 도심권은 1.34%, 영등포·양천·강서·구로구 등이 있는 서남권은 0.20% 각각 하락했다.서울 아파트 시장은 지난해 금리 인상 등의 여파로 극심한 거래 절벽이 심화했다. 하지만 올해 1월 강남3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리고 각종 규제완화가 시행되면서 급매 거래가 늘기 시작했다.서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1419건으로 작년 6월(1066건) 이후 처음으로 월 거래량이 1000건을 넘었다. 2월 계약 건은 이달 15일 기준 2166건이 신고되며 이미 2000건을 넘었고, 아직 신고 기간이 남아 더 늘어날 것으로 예상된다.실거래가지수가 소폭 오른 것은 올 들어 직전 거래가 보다 높은 가격에 팔린 상승 거래가 늘어났다는 의미로 해석된다. 실제 서울 아파트 시장은 작년 4분기 대비 오른 가격에 거래된 비중이 과반을 넘어선 것으로 집계됐다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 들어 직전 분기 대비 상승한 거래는 52.2%(277건)였다. 하락 거래 42.2%(224건), 가격 변동이 없었던 거래는 5.6%(30건)로 조사됐다.상승 거래 비중은 ▲마포(77.3%) ▲강동(69.8%) ▲강남(65.2%) ▲송파(63.3%) 순으로 높았다. 이들 지역 내 대단지에서 최근 급매물 소진 후 가격이 올라 거래된 것으로 분석됐다. 특히 9~15억원 이하, 6억원 이하 구간에서는 5% 초과해 오른 거래 비중이 30%를 넘어섰다. 가격 하락 폭이 컸던 강동, 송파구 대단지 급매물을 비롯해 보금자리·특례보금자리론 대상이 되는 노원, 도봉구의 소형, 재건축 아파트의 거래가 이어진 영향으로 풀이된다.고금리·미분양 증가 등 영향…추가하락 예상 시장에서는 주택경기가 다시 살아나는 것이 아니냐는 기대감이 나오고 있지만 기관과 전문가들은 아직은 추가하락을 예상하고 있는 분위기다. 나이스신용평가는 주택가격 하락세가 지속되면서, 이로 인해 주택시장이 경착륙할 수 있다고 우려했다. 권신애 나신평 금융평가본부 책임연구원은 지난 16일 열린 온라인 세미나에서 “일각에서 주택경기 바닥론이 제기되지만, 향후 주택가격은 추가 하락이 불가피하다”고 말했다.권 연구원은 “기준금리 추가 인상 가능성이 여전히 존재하는 가운데 상당 기간 높은 수준의 금리가 유지될 것”이라며 “향후에도 주택 구매자의 대출 및 구매 여력 개선이 어려울 것”이라고 설명했다.현재 소득 대비 주택가격 배율(PIR)이 과거 장기 평균보다 매우 높은 만큼 주택가격 하락을 통한 정상화가 진행될 것으로도 예상했다. 나신평에 따르면 과거 PIR은 전국 3∼4배, 서울 8∼9배 수준을 유지했다. 그러나 최근 전국 5∼6배, 서울 13∼14배 수준으로 크게 상승했다또한 전국적으로 미분양 아파트가 빠르게 늘어나고 있는 것도 추가 하락을 예상케 한다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 1월 기준 전국 미분양 아파트는 총 7만5359가구로 전년 동월(2만1727가구) 대비 3.5배(5만3632가구) 증가한 것으로 나타났다.권 연구원은 “부동산 개발 사업자들이 정부 지원을 기대하면서 과도한 고분양가를 고수하는 경우 미분양 물량의 지속적인 증가가 주택가격의 하방 압력을 가중해 경착륙 가능성을 키울 수 있다”고 지적했다. 김인만 부동산 연구소 소장은 “그 동안 워낙 빠르게 떨어졌 것과 비교하면 반등을 한 것은 맞지만 이것을 대세 상승으로 보기는 어려울 것 같다”고 해석했다. 이어 “과도한 집값 상승에 대한 피로감이 있는데다, 여전히 금리는 높고 경제 불확실성은 더 커지고 있다”며 “일시적인 조정은 있을 수 있겠지만 하락은 당분간 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “대세하락을 막기에는 역부족”이라며 “1·3대책 등의 반짝 효과로 보이고 특례보금자리론이 다 소진되고 나면 수요는 급격하게 줄어들 가능성도 높다”고 말했다.

부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 서울 아파트 실거래가지수가 7개월 만에 상승으로 돌아섰다. 연초 부동산 규제 완화로 급매물 거래가 늘어나면서 지난해 6월 이후 처음으로 지수가 상승 전환한 것이다.한국부동산원이 16일 발표한 1월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.81% 올라갔다. 지난해 6월 0.23% 오른 뒤로 줄곧 하락세를 보이던 실거래가지수가 상승한 것은 7개월 만이다.실거래가지수가 오른 것은 직전 거래가 보다 높은 가격에 팔린 '상승 거래'가 늘어났다는 것을 뜻한다.서울 아파트 실거래가지수는 지난해 7월 -4.21%, 8월 -2.88%, 9월 -2.40%, 10월 -4.52%를 기록했다. 지난해 11월에는 -6.19%로 역대 최대 낙폭을 보였고, 12월에는 3.51% 하락했다. 올해 1월에는 7개월 만에 반등하는데 성공했다.서울 자치구별로 살펴보면 종로·용산구 등 도심권은 1.34% 하락했고, 영등포·양천·강서·구로구 등 서남권도 0.20% 내려갔다. 반면 노도강(노원·도봉·강북구)을 포함한 동북권은 1.69% 올랐고, 마포·은평구 등 서북권은 1.61% 상승했다. 강남4구가 있는 동남권도 1.61% 오른 것으로 나타났다.지난해 금리 인상이 이어지면서 서울 아파트 시장은 거래 절벽 현상이 나타났다. 정부가 부동산 시장 경착률을 막기 위해 올해 1월 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했다. 같은 달 9억원 이하 아파트에 최대 5억원까지 저리로 대출해주는 특례보금자리론도 선보였다. 이로 인해 매수심리가 회복되고 급매 거래가 늘어나기 시작했다.서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 서울 아파트 거래량은 1419건을 기록했다. 이는 지난해 6월(1066건) 이후 처음으로 1000건을 넘어선 것이다. 2월 거래량은 현재 3월 15일 기준 2166건이 신고된 상태다.다음주부터 분양가격과 상관없이 중도금 대출을 받을 수 있고 중도금 대출 한도도 사라진다.주택도시보증공사(HUG)는 중도금 대출 분양가 상한 기준과 인당 중도금 대출 보증 한도 규정을 폐지하고 오는 20일부터 적용한다고 16일 밝혔다. 이전까지 정부는 분양가 9억원 이하 주택에만 중도금 대출을 허용했다. 지난해 11월 12억원 이하로 분양가 기준을 완화했고 이번에는 기준을 삭제했다.다음주부터 대출을 신청하는 단지는 분양가격이 12억원을 넘더라도 중도금 대출을 허용할 방침이다. 현재 중도금 대출 보증한도를 5억원으로 제한했던 규정도 폐지된다. 이로 인해 자금 마련에 어려움을 겪었던 주택 수요자들의 자금 조달 부담이 줄어들 것으로 보인다.분양가 14억원 규모 아파트를 분양받았을 경우 지금까지는 수분양자가 중도금을 스스로 마련해야 했다. 하지만 오는 20일부터는 최대 60%인 8억4000만원까지 중도금 대출을 받을 수 있게 된다.

정부가 부동산 시장의 급격한 침체를 막기 위해 부동산 규제 완화에 팔을 걷어붙였다. 지난해부터 이어진 가파른 금리 인상으로 부동산 매수 심리가 얼어붙으면서 거래가 줄고 매매 가격 하락세가 강해지고 있기 때문이다. 정부가 규제 빗장을 대폭 풀어 급격한 부동산 경기 하락을 막기 위해 애쓰고 있지만, 서울 분양 시장의 가늠자 역할을 하고 있는 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 재건축 아파트는 청약 시장에서 예상보다 낮은 성적표를 받았다.30일 한국부동산원에 따르면 2022년 전국 아파트값은 7%대로 떨어져 2003년 이후 가장 큰 낙폭을 보였다. 지난해 아파트·연립·단독주택 등 전국 주택종합 매매가격은 4.68% 하락했고, 이 중 아파트 가격은 7.56% 내려갔다. 이는 부동산원이 해당 통계 조사를 시작한 지난 2003년 이후 가장 큰 폭으로 내린 것이다. 특히 서울 아파트 값도 7.70% 떨어지면서 역대 최대 하락폭을 나타냈다. 1년 전인 2021년만해도 8.02%의 오름폭을 보였지만, 2022년에는 그간의 상승분을 모두 반납한 것이다.이처럼 온기를 띄던 시장이 급격하게 얼어붙은 가장 큰 이유는 가파른 금리 인상 때문이다. 미국 연방준비제도(Fed)는 2022년 한 해 동안 기준금리를 연 0.25%에서 4.50%까지 무려 4.25%포인트 끌어올렸다. 한국은행도 지난 2022년 4월부터 11월까지 일곱 차례 올린 뒤 올해 1월 13일에도 한 차례 추가 인상하면서 기준금리는 연 3.50%로 상승했다. 2022년 7차례 금리 인상에 아파트값 7% 떨어져빠르게 치솟는 금리에 끌어오르던 부동산 경기가 하락세로 돌아서자 정부는 고심에 빠졌다. 부동산 경기가 급락할 경우 미분양이 늘어 건설업계 자금경색이 커지고 부동산에서 촉발된 위기가 금융권과 가계에까지도 순식간에 번질 수 있기 때문이다.이 가운데 최근 정당계약을 완료한 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 아파트는 단군 이래 최대 재건축 단지로써 분양 투심의 바로미터로 여겨지며 부동산업계의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 둔촌주공은 지난달 진행된 1순위 청약에서 일반 분양 3695가구 모집에 1만3647명이 신청하며 평균 3.7대 1의 경쟁률로 마감했다. 둔촌주공 재건축아파트는 1만2000여가구에 달하는 대규모 단지로, 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 또 강남4구에 들어가는 서울 강동구 둔촌동이라는 입지를 갖추고 있어 서울 분양 시장의 이목을 사로잡았다.둔촌주공 재건축 아파트가 청약 시장에서 한 자릿수 경쟁률을 기록하면서 부동산 시장의 하방 흐름이 본격화한 것이라는 부동산업계의 분석이 쏟아졌다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2022년 12월 실시한 청약 결과를 보면 1·2순위 청약에서 3695가구 모집에 2만153명이 지원해 약 5.5대 1의 경쟁률을 기록했다.서울 강남3구·용산 빼고 규제지역 해제…둔촌주공 수혜정부는 2023년 연초부터 서울 강남3구와 용산구만 제외하고 모든 지역을 규제지역에서 해제하는 초강수를 뒀다. 1월 3일 내놓은 1·3대책을 통해 둔촌주공이 자리한 강동지역도 규제지역에서 벗어나면서 투기과열지구·조정대상지역과 민간택지 분양가상한제 적용을 받지 않게 됐다. 특히 분양가 12억원을 초과해 중도금 대출을 받을 수 없었던 둔촌주공 전용면적 84㎡형도 대출이 가능해졌다. 앞서 지난해 11월 중도금 대출 허용 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대한 데 이어 올해 1월에는 12억원 이하라는 중도금 대출 분양가 상한선을 없앴다. 또 2주택 이상 보유한 가구도 취득세 완화와 주택담보대출도 받을 수 있게 됐고, 전매제한이 8년에서 1년으로 줄고 2년의 실거주 의무도 폐지해 입주하면서 전·월세 임차인을 구할 수 있게 됐다.정부는 연 4%대 고정금리로 최대 5억원(만기 최장 50년) 대출이 가능한 특례자리보금론도 오는 1월 30일 출시할 예정이다. 2023년 1월 30일부터 2024년 1월 30일까지 한시적으로 운영한다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않아 대환 또는 내집마련을 고민하고 있던 실수요자들에게 많은 관심을 받고 있다.주택도시보증공사(HUG)를 통해 정부가 둔촌주공 재건축 조합에 7500억원 규모의 사업비 대출을 보증하면서 계약률과 상관없이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 상환이 가능해졌다. 정당계약 마감일인 1월 17일로부터 이틀 뒤인 19일 만기가 돌아오는 7231억원의 PF 대출을 갚는 데는 급한 불을 끈 상황이다.청약 당첨자를 대상으로 1월 3~17일 이뤄진 정당계약 현장에서도 정부의 1‧3 대책 효과 언급이 끊이지 않았다. 고금리 기조에 대출 이자 부담이 커져 자금 마련에 고민이 많았던 청약 당첨자들은 “정부의 대대적인 규제완화에 힘입어 계약을 체결하게 됐다“고 전했다. 정부가 둔촌주공 재건축 아파트 미분양 축소를 목표로 정책을 쏟아낸 것이라는 목소리가 커지면서 '대마불사 둔촌주공', '둔촌주공 일병 구하기' 등 갖가지 수식어들도 함께 쏟아졌다.건설업계에 따르면 15일 동안 이뤄진 둔촌주공 재건축아파트 일반분양 정당계약에서 전체 계약률은 70% 수준을 기록했다. 특히 일반분양 물량 가운데 가장 면적이 넓고 분양가격도 12억~13억원대인 전용 84㎡형은 계약률이 70%를 넘어선 것으로 파악됐다. 위기 혹은 기회?…변곡점에 선 부동산 시장둔촌주공은 입지나 규모 면에서 높은 관심을 모았고, 정부의 규제 완화의 수혜까지 한몸에 받았다는 점에서 향후 아파트 분양 시장의 가늠자로 여겨지고 있다. 하지만 부동산 전문가 사이에서도 이번 둔촌주공 일반분양 정당계약률을 두고 의견이 분분하다. ‘이 정도 입지를 고려했을 때 실패한 분양’이라는 시각과 ‘침체된 시장 상황에서는 선방한 것’이라는 시각이 갈리고 있다.서진형 공정주택포럼 대표 겸 경인여대 교수는 “둔촌주공 일반분양 계약률이 70%는 시장의 기대에 미치지 못한 수준”이라며 “중도금 대출 규제 완화 등 여러 규제를 다 풀어줬는데도 70%의 계약률이 나온 것은 우려할 만한 상황”이라고 진단했다.반면 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “보통 청약 경쟁률과 계약률은 대체로 비례하는데 70% 정도면 나름대로 선방한 것”이라며 “예비당첨자 계약까지 고려하면 계약률은 더 오를 것”이라고 말했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “초기 분양률 70%는 선방했다고 볼 수 있다”며 “정부가 규제를 풀지 않았을 경우 이 수치보다 더 낮게 나왔을 것”이라고 말했다. 함 랩장은 “예비 당첨자를 대상으로 한 추가 계약 기간이 남아 있다는 점과 조합원 기성분까지 들어오는 것을 고려했을 때 사업 진행에 있어서 큰 리스크는 낮아졌다고 본다”고 덧붙였다.하지만 앞으로 주택 시장에서 양극화는 더 뚜렷하게 나타날 것이라는 데에는 이견이 없다. 집값이 더 떨어질지 모른다는 우려가 크고, 대출금리까지 높다 보니 실수요자들이 선뜻 나서기 어렵기 때문이다. 또한 분양 시장 수요자들이 더 치밀하게 조건을 살필 것이기 때문에 앞으로 입지가 떨어지거나 브랜드 가치가 떨어지는 아파트는 분양률이 더 낮아질 것이라는 우려가 나온다. 입지와 가격에 따라 극심한 청약 양극화가 벌어질 것이라는 분석이다. 분양가가 상대적으로 저렴하고 입지가 좋은 단지는 ‘로또 청약’ 현상이 나오는 반면, 분양가가 비싸고 입지적 장점이 별로 없는 아파트는 미분양이 심화할 가능성이 높다.전문가들은 현재 부동산 시장이 하락세 강화 또는 회복세 전환의 변곡점에 서있다고 입을 모았다. 향후 금리 조정 여부, 정부 추가 규제 완화 정책 등에 따라 부동산 경기가 더욱 가라앉을지 회복세로 접어들지 방향성이 정해질 것이라는 전망이다.조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “현재 6만2000가구를 넘어선 전국 미분양 주택을 해소하기 위해서는 정부가 정책을 통해 소득이 뒷받침되는 맞벌이 중산층들의 주택 구매를 도와야 할 것”이라고 말했다. 조 연구원은 “서울 강동구 고덕동 고덕그라시움도 전용 59㎡의 경우 9억~10억원 선에 거래가 이뤄지고 있고, 서울 송파구 가락동 헬리오시티도 전용 59㎡ 기준 12억~14억원에 거래되는 등 서울 대단지 하락세가 조금씩 멈추고 있는 모습”이라고 전했다.일단 서울은 하방 경직성이 지지를 해주고 있기 때문에 쉬어가는 상황으로 분석된다. 지난해 가장 많이 떨어졌던 경기도 위주로 올해 하반기부터 회복이 나타날 수 있을 것이라는 기대도 나온다. 정부가 내놓을 수 있는 추가 정책으로는 분양권 주택 수 면제, 미분양 주택 취득세 면제, 일시적 양도세 감면, 민간 임대주택사업자 혜택 강화 등이 거론된다. 다만 국회를 거쳐 법을 개정해야 하고 금리 인상 기조를 유지하고 있기 때문에 실행 여부가 불분명하고 시장 상황을 상승세로 반전시키기에는 한계가 있다는 분석이다.이동주 한국주택협회 산업본부장은 “정부가 다양한 부동산 정책을 내놓았지만 대부분 법 개정이 필요한 사안이라 실효성을 거두려면 아직 관문이 남아있다”며 “금리 인상 기조가 계속되고 있기 때문에 부동산 시장 거래를 활성화하기에는 아직까지 녹록치 않은 상황”이라고 판단했다.한국토지주택공사(LH)나 HUG 기금을 통해 공공을 중심으로 한 임대사업을 지원할뿐 아니라 민간 임대사업자들에게도 세제 등 다양한 혜택을 늘려 미분양을 해소하는 데 힘을 실어줘야 한다는 목소리도 있다. 하지만 과감한 민간 임대 활성화 정책은 다주택자들에게 투기적 주택 구입을 부추길 수 있다는 부작용도 상존한다.이 산업본부장은 “공공에서 미분양 문제를 해결하는 데에는 한계가 있기 때문에 다주택자를 위한 여러가지 민간임대 등록제도 완화를 통해 정부가 지원책을 펼쳐 민간 참여를 유도해야 할 것”이라고 조언했다.한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “정부가 민간 주택 매입임대사업자들에게 얼마나 농도가 짙은 혜택을 줄 것인지가 관건”이라며 “이 같은 정책은 시장 급락을 막을 수 있는 카드로 쓸 수 있겠지만 사실상 다주택자 투기를 조장한다는 비판을 받을 수도 있을 것”이라고 덧붙였다.

‘강남4구’라고 불리는 서울 강동구의 둔촌주공 재건축 ‘올림픽파크포레온’의 특별공급 일부 전형서 미달이 발생한 가운데, 비강남권 가운데 처음으로 1평(3.3㎡)당 일반 분양가가 4000만원을 넘는 단지가 나와서 관심이 모아진다. 6일 정비업계에 따르면 마포구 분양가심의위원회는 최근 마포더클래시 일반분양가를 3.3㎡당 4013만원에 의결, 승인했다. 마포더클래시는 아현동 내 유일한 재건축 단지(아현2구역)로 SK에코플랜트와 HDC현대산업개발이 컨소시엄으로 시공했다. 아현동 662번지 일대에 위치한 마포더클래시는 지하 5층~지상 25층, 17개 동, 1419가구 규모로 이중 53가구가 후분양되며, 입주 기간은 내년 2월 5일까지다. 책정된 분양가를 적용하면 '국민평형'으로 불리는 전용면적 84㎡ 가격은 13억원대다. 이는 업계에서 전망한 시장예상 분양가를 크게 웃도는 금액이다. 업계에서는 당초 이 단지 84㎡ 분양가를 9억원대가 될 것이라고 예상했다. 조합원분양가는 3.3㎡당 1900만원대로 84㎡ 기준 6억원대의 낮은 금액으로 책정됐기 때문이다. 하지만 조합 측에서 입지가 마포구라는 점과 일반 분양 가구 수가 적다는 점, 즉시 입주가 가능한 환경 등을 이유로 1평당 4000만원 수준의 분양가를 원한 것으로 알려졌다. 이에 84㎡ 기준 13억원대의 높은 금액이 승인되자 논란이 불거졌다. ━ 강북 마포더클래시, 강동 둔촌주공보다 3.3㎡당 184만원 많아 입지가 가장 큰 장점으로 떠오른 올림픽파크포레온도 3.3㎡당 3829만원에 일반분양가가 책정돼 집값이 급락한 인근 송파구 아파트와 비교해 고분양가 논란을 일으킨 바 있다. 강북권에 위치한 마포더클래시는 이와 비교해 3.3㎡당 무려 184만원이 높은 가격이 책정되자 고분양가 시선이 나온 것이다. 특히 올해 분양시장 최대어로 꼽힌 올림픽파크레온마저 흥행을 장담할 수 없는 상황이다. 이 단지의 청약 첫날 경쟁률이 ‘기대 이하’라는 평가가 나오면서 분양시장의 긴장감이 고조되고 있어서다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 5일 둔촌주공 특별공급 청약에서 1091가구 모집에 3580명이 신청한 것으로 집계됐다. 평균 경쟁률은 3.28대 1이다. 일부 전형 경쟁률은 1대 1을 밑돌기도 했다. 다자녀 가구 대상으로 나온 49㎡ 62가구에 45명이 신청했다. 39㎡ 신혼부부 전형 301가구에 90명, 같은 면적 노부모 부양 34가구에 5명, 기관추천 115가구에 28명씩 신청자 수가 각각 집계됐다. ‘청약불패’라고 불리는 서울 분양시장은 올해 들어 냉 기운이 감돌고 있다. 강북의 일부단지 청약에서 미달이 나왔지만, 한 때 강남 4구로도 불렸던 강동구의 대장 아파트에서 미달이 나오자 업계도 놀라는 모양새다. 물론 이번에 미달이 나온 소형 면적은 주변 시세보다 비싼데다 물량까지 많아 성적이 부진했다는 평가다. 하지만 인기가 높을 것으로 보이는 전용 84㎡는 중도금대출마저 불가한 상황이라 안심할 수 없다. ━ 둔촌주공 특공 일부 전형 미달…분양 시장 긴장 마포더클래시도 아직 입주자 모집공고 전으로 분양가에 변동이 없을 경우 전용면적 84㎡는 13억원대로 중도금 대출이 불가능할 것으로 보인다. 또한 마포더클래시와 올림픽파크포레온 모두 분양가상한제 적용 단지로, 입주 가능일로부터 2년간 의무적으로 실거주해야 한다. 아파트 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 분양가를 충당할 수 없다는 의미다. 전매제한 8년과 재당첨 제한 10년 규제도 적용 받는다. 다만 마포더클래시가 흥행에는 무리가 없을 것이라는 분석도 나온다. 비강남권에서 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 돌파하는 높은 일반분양가가 책정됐으나 주변 시세보다 저렴하기 때문이다. 마포구 대장주라고 불리는 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡은 최근 17억원대에 거래 중이다. 업계에서는 고분양가 논란에 대해 물가가 오르는 상황에서 공사비 등이 분양가에 현실적으로 반영된 것이라고 해석했다. 이은형 대한건설 정책연구원은 “분양가상한제 적용 단지로, 최근 2년 동안 꾸준히 이슈가 되고 있는 자재가격 등 공사비 상승 요인 등이 분양가에 반영한 결과로 보면 된다”며 “저값에 팔리느냐 안팔리느냐도, 결국은 시장수요에 맞춰가는 과정”이라고 말했다. 서진형 경인여대 교수(MD비즈니스학과)는 “분양시장에서 고분양가가 나오는 이유는 결국 인건비의 상승, 건축 자재의 상승, 금리의 인상 이런 것들이 원인이 돼서 나타나고 있다”며 “마포도 강남에 버금가는 도심 지역이기 때문에 건설사 입장에서는 전략적으로 비용 증가를 분양가로 반영할 수밖에 없다”고 설명했다. 이어 “입지가 좋은 곳은 그래도 청약이 어느 정도 이루어지겠지만 입지가 나쁜 곳들은 청약 성적이 저조한 양극화가 심화될 것이다”고 예상했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

서울 아파트값이 4주 연속 역대 최대 낙폭을 기록하고 있다. 서울에서도 노원·도봉·강북은 약 1% 내려 전주보다 하락폭이 커진 반면, 강남4구는 낙폭이 감소했다. 1일 한국부동산원의 11월 넷째주(28일 기준) 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트값은 이번주 0.56% 하락했다. 지난 주 역대 최대 하락폭인 0.50%를 넘어선 기록이다. 도봉·노원·강북 지역은 각각 0.99%, 0.95%, 0.87% 하락했다. 노원·도봉·강북은 지난주 각 0.83%, 0.88%, 0.74% 떨어졌지만 이번주 하락폭이 더 커진 것이다. 부동산 시장 관망세가 짙어지면서 급매물만 간헐적으로 거래하고 있다는 게 한국부동산원의 분석이다. 강남4구는 낙폭이 줄어들었다. 서초는 0.22%, 강남은 0.34% 하락하면서 전주보다 각각 0.05%포인트, 0.36%포인트 하락폭이 감소했다. 송파와 강동은 0.48%, 0.54% 내려 지난주보다 0.09%포인트, 0.01%포인트 낙폭이 줄었다. 반면 수도권 아파트값은 0.69% 내려 0.08%포인트 하락폭을 확대했다. 지난주 0.83% 하락했던 인천 아파트값은 이번주 0.94% 하락했다. 같은 기간 경기도의 낙폭은 0.61%에서 0.71%로 늘어났다. 지방 아파트값도 0.43% 떨어져 지난주보다 0.03%포인트 하락폭이 커졌다. 5대 광역시는 0.54%, 8개도는 0.32% 내리면서 하락폭을 각 0.03%포인트씩 키웠다. 한국부동산원은 “계속되는 기준금리 인상 기조와 부동산 가격 하락 장기화에 대한 예상으로 관망세가 지속되고, 매도자·매수자간 가격인식 차이로 인해 급매물만 간헐적으로 거래가 이뤄지며 하락폭이 확대되고 있다”고 분석했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr