한남4구역 수주를 두고 한바탕 격전을 치른 삼성물산과 현대건설이 이번에는 강남 노른자 단지인 개포주공과 잠실우성 재건축에 관심을 두는 것으로 전해졌다.두 사업 모두 공사비가 한남4구역급 이상의 대형 사업이어서 다시 한번 수주를 둘러싸고 업계 1·2위인 삼성물산과 현대건설 간 '2차 대전'이 벌어질지 관심이 쏠린다.19일 건설업계에 따르면 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)과 현대건설 모두 오는 3월 12일이 마감 시한인 개포주공 6·7단지 재건축 시공사 선정 입찰 공고에 응할지를 두고 고심을 거듭하고 있다.개포동에서 마지막 남은 '노른자 땅'으로 불리는 이 단지는 개포동 185번지 일대 11만6682.3㎡ 부지에 지하 5층∼지상 최고 35층, 총 2698가구 규모의 아파트와 부대 복리 시설을 짓는 내용의 재건축 사업을 추진 중이다.조합 측이 제시한 공사비는 약 1조5140억원으로 한남4구역(1조5723억원)과 비슷한 대규모 사업이다.한남4구역 재개발 수주에서 삼성물산에 큰 표 차로 밀려 굴욕을 맛본 현대건설은 개포주공 6·7단지에서 자존심을 회복할 계획인 것으로 알려졌다.앞서 개포주공 1단지와 3단지를 잇달아 수주하며 확보한 자신감을 바탕으로 오래전부터 6·7단지에 공을 들여왔기에 이번 입찰에도 참여할 것으로 업계는 내다보고 있다.현대건설은 다만 눈치싸움이 치열한 입찰 경쟁 분위기를 의식해서인 듯 입찰 계획을 공식화하지는 않았다.개포주공 2단지를 수주한 경험이 있는 삼성물산도 입찰을 고민 중인 것으로 전해졌다.삼성물산이 수주전에 뛰어든다면 한강변 한남4구역에서 펼쳐졌던 업계 1, 2위의 치열한 수주전이 강남 노른자 땅에서 재연될 전망이다.다만 삼성물산은 개포주공과 같은 3월에 입찰을 마감하는 송파구 잠실우성 1·2·3차 재건축을 두고 양측을 저울질하는 모양새다.잠실우성 쪽으로 방향을 틀 경우 GS건설과의 대결이 유력하다.GS건설은 지난해 9월 잠실우성 첫 입찰에서 단독으로 지원한 바 있다.잠실우성 재건축 조합은 이에 따라 3월 중 마감을 목표로 재입찰을 추진 중이다.잠실우성 1·2·3재건축은 잠실동 101-1번지 일대 12만354㎡ 부지에 지하 4층 ∼ 지상 최고 49층, 2680가구 규모의 대단지를 짓는 사업이다.조합 측이 예상한 공사비는 약 1조6199억원으로 개포주공, 한남4구역보다 500억∼1000억원 정도 더 많다.개포주공이나 잠실우성 모두 대규모 사업인 데다 '강남 3구'라는 입지와 상징성 등으로 삼성, 현대뿐 아니라 다른 대형 건설사들도 관심을 두고 있다.한남4구역과 마찬가지로 개포주공이나 잠실우성도 향후 서울 재개발·재건축 사업의 최대어라 불리는 압구정3구역 사업권을 위한 전초전의 성격을 갖기 때문이다.압구정 3구역은 5800가구 규모의 50∼70층 높이의 대형 마천루 아파트로 재탄생시키는 초대형 사업이다.업계에서는 압구정 3구역 재개발이 완료되면 기존 최고급 주거단지인 서울 서초구 반포동도 한 수 뒤로 밀리게 될 정도로 파급력이 클 것으로 보고 있다.압구정3구역이 한강변에 있다는 점에서 같은 한강변인 한남4구역 사업권에도 관심이 쏠렸지만, 서울 부촌의 대명사인 강남권 사업이라는 점에서 개포주공이나 잠실우성 사업권을 누가 가져가느냐에 따라 압구정3 수주 결과에도 상당한 영향이 미칠 것으로 업계는 보고 있다.이에 따라 삼성과 현대의 대결이 아니더라도 올해 상반기에는 최소한 개포와 잠실이라는 두 개 사업지에서 시공권을 둘러싼 대형 건설사들의 격전이 예고된 셈이다.

올해 부동산 시장을 강타한 키워드 가운데 하나는 이른바 ‘줍줍’이라고 불린 무순위 청약이다. 미분양 해소를 위해 자격 요건을 없앴던 무순위 청약에 최근 수십만명이 넘는 신청자가 몰리면서 과열되자, 정부는 제도 개편에 나서기로 했다. 무순위 청약은 부정 청약 등 이유로 계약이 해지된 물량을 다른 실수요자에게 공급하는 절차다. 추첨제로 진행해 무주택기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자들도 도전할 수 있어 경쟁이 치열하다. 국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원이 한국부동산원으로부터 받은 무순위 잔여세대 청약 경쟁률 현황 자료에 따르면 2020년 1월부터 올해 8월까지 공급된 무순위 청약 경쟁률 1위는 올해 7월 청약을 진행한 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’이었다.과열된 무순위 청약…기존 취지 변질돼동탄역 롯데캐슬 청약에는 1가구 모집에 294만4780명이 몰렸다. 사상 최고 경쟁률이다. 이어 지난해 6월 분양한 서울 동작구 ‘흑석 자이’가 82만9801대 1로 2위를 차지했다. 지난 5월 세종 어진동에 분양한 ‘세종 린 스트라우스’의 경쟁률은 43만7995대 1로 3위에 올랐다.그 뒤를 이어 ▲올해 2월 서울 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크(33만7818대 1) ▲올해 4월 경기 하남시 감일 푸르지오 마크베르(28만8750대 1) ▲올해 4월 세종 어진동 세종 한신더휴 리저브2(24만7718대 1) ▲올해 6월 경기 성남시 중원구 e편한세상 금빛 그랑메종 3차(19만8007대 1) ▲올해 7월 성남시 수정구 판교밸리자이 1단지(15만4688대 1) ▲올해 7월 인천 연수구 송도국제도시 F20-1블록 더샵 송도프라임뷰(11만1157대 1) ▲올해 1월 경기 고양시 덕양구 덕은동 DMC 한강자이 더헤리티지(10만6100대 1) 등의 순이었다. 최근 5년간 경쟁률 상위 10위 중 흑석 자이를 제외하면 모두 올해 청약을 진행한 물건이다. 무순위 청약이 올해 들어 더욱 과열 양상을 보이는 것은 집 값 급등과 청약 자격 완화와 관련이 있다는 평가다. 무순위 청약에 나온 물건은 수년 전 분양가로 살 수 있어 당첨만 되면 많은 시세 차익을 볼 수 있다. 여기에 정부가 청약 자격 기준을 완화하면서 많은 사람이 한꺼번에 몰렸다는 해석이다. 주택가격이 급등했던 2021년, 무순위 청약이 과열 양상을 보이자 정부는 같은해 5월에 ‘해당 지역에 거주하는 무주택자’로 청약 자격을 제한했었다. 그러나 2022년 하반기부터 금리 인상과 미분양 물량으로 시장이 얼어붙고 지난해 2월 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트 일반분양에서 미분양이 대거 나오자 정부는 제한을 풀었다. 거주하는 지역과 보유한 주택 수에 관계 없이 누구나 청약할 수 있도록 요건을 완화한 것이다. 여기에 올해 들어 공사비가 상승하고 서울 아파트 가격이 오르자 상대적으로 훨씬 저렴한 가격에 분양하는 무순위 청약에 이목이 집중된 것으로 풀이된다. 무순위 청약에 수십만명이 몰리면서 유주택자나 해당 지역 비거주자 대신 실수요 무주택자에게 기회를 주는 방식의 제도 개편이 필요하다는 지적이 나온다. 이연희 의원은 “무순위 청약이 실수요자들의 내 집 마련 목적보다는 ‘로또 분양’ 또는 일확천금의 기회를 노리기 위한 투기성 목적으로 변질되는 것을 방지하기 위한 제도 개선이 필요하다”고 말했다정부도 제도 개편에 나서기로 했다. 박상우 국토교통부 장관은 지난 10월 7일 정부세종청사에서 열린 국회 국토교통위원회의 국토부 국정감사에 출석해 “무주택자인지 여부, 거주지 여부, 청약 과열 지역인지 등을 종합적으로 고려한 대안을 몇 가지 세워 놓고 검토 중”이라고 말했다. 일각에서는 정부의 청약제도가 너무 자주 바뀌는 것이 문제라는 지적도 나오고 있다. 시장상황에 따라 제도를 변경하는 것도 필요하지만, 변화가 너무 잦아 오히려 시장에 혼란을 일으키고 있다는 것이다. 청약제도는 1978년 제정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 시작됐다. 국토부 자료에 따르면 주택공급에 관한 규칙은 올해 입법예고까지 포함해 지난 1978년 제정된 이후 50년도 채 되지 않는 시간 동안 170차례나 바뀌었다. 1년에 3번꼴로 개정된 셈이다.올해에도 세 차례 개편됐다. 지난 3월 혼인과 출산 가구에 더 큰 혜택을 주는 방향으로 제도를 손질한 데에 이어 지난 6월에는 신규 출산 가구에 특별공급 ‘추가 청약 1회’를 허용하는 방안을 내놨다. 오는 12월부터는 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하인 수도권 빌라 1채를 보유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정받게 될 전망이다. 어려운 청약제도…“전면 개편해야”개정안은 청약 때 무주택으로 간주하는 비(非)아파트 범위를 확대하는 내용을 담고 있다. 침체한 비아파트 시장을 활성화하기 위한 조치다. 국토부는 법제 심사를 거쳐 올해 안에 개정안을 시행한다는 계획이다.지금은 수도권에서 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격이 1억6000만원 이하인 아파트·비아파트가 청약 때 무주택으로 인정받는다. 지방에서는 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억원 이하인 아파트·비아파트를 보유해도 무주택으로 인정 받는다. 앞으로는 무주택으로 인정하는 아파트 기준은 그대로 두고 비아파트 기준을 수도권 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하로 확대한다. 지방 기준은 85㎡ 이하, 공시가격 3억원 이하로 완화된다. 비아파트에는 빌라로 통칭하는 다세대, 다가구, 연립주택, 단독주택, 도시형생활주택 등이 포함된다. 수도권에서 시세 7억∼8억원대 빌라 1채만 소유하고 있다면 무주택으로 인정받으며 1순위 청약이 가능해지는 것이다.이처럼 청약제도가 자주 바뀌는 탓에 청약자가 알아야 할 내용이 더 많아졌다. 국토교통부가 지난 5월 발간한 ‘주택청약 FAQ’를 보면 총 241페이지에 거쳐 480개의 방대한 양의 질의응답이 담겨있다. 부동산 업계 관계자는 “일반 국민이 이를 모두 숙지한다는 것은 사실상 불가능하다”고 말했다. 이런 상황 때문에 주택 청약제도를 전면 개편해야한다는 목소리가 나오고 있다. 잦은 제도 변경으로 청약제도가 까다로워지면서 누구나 부적격 청약자가 될 수 있어 단순하게 개편할 필요가 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “복잡해진 청약제도 때문에 일반 국민들이 피해를 보고 있다”며 “너무나 까다로운 제도 때문에 유료컨설팅까지 나오는 상황이다. 청약제도를 국민들이 쉽게 이해할수 있도록 전면 개편해야한다”고 말했다.

올해 들어 거래된 서울 아파트 최고 가격이 전고점의 88% 수준을 회복한 것으로 나타났다. 용산구와 강남·서초구 등이 90% 이상 회복한 가운데 도봉·동대문·강북구도 80% 수준에서 거래가 이뤄졌다. 17일 부동산R114는 2021년 하반기부터 작년 상반기(이하 전고점)까지와 올해 들어 9월 14일까지 같은 단지에서 동일 면적이 거래된 서울 아파트를 대상으로 최고가 거래를 비교 분석했다. 이에 따르면 서울 전고점 평균은 12억6695만원이었으나 올해 최고가는 평균 11억1599만원으로 전고점의 88% 수준을 회복했다. 용산구는 올해 평균 최고가가 21억3919만원으로 전고점(22억1138만원)의 97%선까지 회복해다. 강남구도 전고점 평균인 26억5423만원의 96% 수준인 25억3489만원까지 아파트 값이 상승했고, 중구와 서초구 아파트값도 전고점의 93% 선까지 올라왔다. 그밖에 동대문·강북구(82%), 도봉구(80%), 노원구(79%) 순으로 나타났다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “서울은 상급지 위주로 수요가 빠르게 회복되면서 가격 수준이 올라온 것으로 보인다”고 설명했다.전고점을 넘어선 거래도 등장했다. 강남구 개포동 디에이치아너힐즈 전용면적 84.3558㎡는 2021년 10월 최고 26억5000만원(29층)에 팔렸으나, 올해 8월에는 30억2500만원(19층)에 거래돼 최고가가 오히려 4억원 가까이 상승했다. 강남구 압구정동 한양1차 78.05㎡는 2021년 4월 27억원(12층)에 매매됐으나, 올해 9월에는 35억원(3층)에 거래돼 최고가가 무려 8억원 급등했다. 한편 경기도 아파트 값도 전고점의 83% 수준을 회복했다. 전고점 평균 가격은 6억2785만원이었고, 올해 최고가 평균은 5억2012만원을 기록했다.

대형 건설사의 ‘간판 브랜드’ 아파트 단지 일부가 최근 폭우로 잇따른 침수 피해가 발생하면서 굴욕을 맛보고 있다. 높은 분양가와 프리미엄을 자랑하던 자이, 푸루지오 등의 브랜드 명에 ‘자이아가라’, ‘흐르지오’, ‘침수지오’, ‘자이아가라’ 등의 오명이 따라 붙고 있어서다. 건설사들은 배수량을 넘어설 만큼 짧은 시간 내에 집중적으로 비가 쏟아진 것을 원인으로 꼽았지만 전문가들은 설계나 시공 오류 가능성을 제기한다. 신축 대단지 아파트…폭우에 너도나도 침수 업계에 따르면 수도권 일대에 대형 건설사가 지은 일부 아파트 단지가 지난 11일 폭우로 인한 침수 피해를 겪으면서 부실 시공 논란이 일고 있다. 서울 강남구에 있는 ‘개포자이 프레지던스’와 동작구 ‘흑석리버파크자이’, 인천 서구 ‘검암역로열파크씨티푸르지오’ 등이 대표적이다. 해당 단지 모두 올해 입주를 시작한 신축 아파트로 수천여세대의 대규모 아파트 단지다. 대우건설이 시공한 검암역로열파크씨티푸르지오 아파트는 지난 11일 쏟아진 폭우로 아파트 지하주차장과 공동현관, 엘리베이터 등이 물에 잠겼다. 일부 지하주차장에도 빗물이 흥건히 고여 물을 빼내는 작업을 했다. 이번 물난리는 입주 시작 10여일 만에 벌어진 것으로 입주를 했거나 앞두고 있는 주민들의 불만이 커지고 있다. 가뜩이나 해당 아파트는 국내 최초 하이엔드 아파트로 리조트 콘셉트로 지어져 화제를 모은 단지다. GS건설이 시공한 서울 동작구 흑석동의 ‘흑석자이’(흑석리버파크자이)도 사정이 비슷하다. 같은날 쏟아진 폭우로 해당 아파트 입주자 커뮤니티에는 아파트 천장에 물이 떨어지면서 바닥이 진흙탕이 된 모습과 모래주머니로 물을 막는 주민들의 사진이 여러장 게재됐다. 지난 2월 입주가 시작된 이 아파트는 최근 청약에서 93만5000여건의 신청이 몰리면서 ‘로또 아파트’로 주목받은 단지다. 서울 강남구 개포동 개포자이프레지던스에서도 침수 피해가 발생해 주민들이 홍역을 치렀다. 이 아파트 단지 내 보행자길과 산책로 등은 침수됐고 커뮤니티센터는 물이 차오르면서 운영이 중단됐다. 일부 입주민들은 청소 도구를 이용해 지하 주차장과 로비에서 빗물을 빼내기도 했다. 올해 3월 입주를 시작한 해당 아파트는 매매가격이 25억원(전용면적 85㎡ 기준)에 달한다. 시공사들은 저마다 짧은 시간에 많은 비가 쏟아지면서 부분적 침수 현상이 일어났을 뿐 부실 시공은 아니라는 입장이다. 하지만 전문가들은 아파트 단지가 폭우에 취약한 구조라면 애초에 빗물 처리시설이나 배수구 크기 등을 제대로 설계했어야 한다고 입을 모은다. 업계 관계자는 “애초에 빗물이 잘 빠지도록 설계했어야 하는데 그렇지 못한 것으로 보인다”면서 “건물 시공상 문제가 있는지, 배수용량 초과로 인한 상황인지 여부를 판단한 뒤 기준을 재점검 할 필요성이 있다”고 말했다. 이와 관련 이재명 더불어민주당 대표도 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “대형건설사가 지은 유명 브랜드 아파트까지 주차장이 무너지고, 물이 샐 정도로 부실하게 지어지면 우리 국민이 어떤 주거 공간에서 마음 놓고 살 수 있겠나”라며 “정부는 책임지고 아파트 부실시공의 뿌리를 뽑으라”고 촉구했다.

주택시장이 침체하며 투자수요가 한풀 꺾인 가운데, ‘갈아타기’를 하려는 실수요 이동으로 일부 핵심입지 위주의 상승흐름이 지속되고 있다. 지난 6일 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 7월 1주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 이번주 전국 아파트 매매가격은 지난주와 마찬가지로 0.0%를 기록하며 보합을 이어갔다. 서울과 수도권 집값은 전주에 이어 상승을 지속했지만 세종특별자치시를 제외한 지방은 하락세를 벗어나지 못했다. 수도권 아파트 매매가격 변동률은 0.04%로 지난주와 같은 상승폭을 유지한 반면, 같은 기간 지방 5대광역시는 -0.05%에서 -0.06%로 하락폭이 커졌다. 이는 학군과 교통 등 각종 필수 인프라를 갖춘 서울 핵심지역 거주수요가 여전한 반면, 지방에선 투자수요가 급격히 빠지는 동시에 실수요가 이를 받쳐주지 못하고 있기 때문이다.서울에서도 강남과 일명 ‘직주근접’에 유리한 일부 한강변 주거선호 지역에서만 아파트 가격이 오르고 있다. 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난주(0.04%)보다 소폭 낮아진 0.03%를 나타낸 것 역시 지역에 따라 상승과 하락 편차가 나타나고 있기 때문이다. 이번주 강남 11개구 아파트 가격은 0.06% 상승했는데 이는 일명 '강남 3구 아파트'가 이끌었다. 강남구는 0.07%, 서초구는 0.12%, 송파구는 0.21% 오르며 11개구 평균보다 높은 상승폭을 보였다. 특히 강남구에선 학군으로 유명한 대치동과 함께 인근 대치동 학원가 이용이 가능하면서 대단지 신축 아파트 입주가 이어지고 있는 개포동 위주로 아파트 값이 올랐다. 서초구에선 반포와 잠원, 송파에서도 잠실, 문정동 대단지 아파트 위주로 상승세를 보였다. 강북 아파트 가격 변동률은 -0.01%를 기록하며 소폭 떨어졌다. 아파트 가구 수가 많은 노원구에선 공릉동과 하계동 구축 아파트 위주로 가격이 0.06% 떨어진 반면, 일명 ‘마용성’이라 불리는 마포구와 용산구, 성동구는 각각 0.08%, 0.03%, 0.04% 상승했다. 한국부동산원은 이에 대해 “정주여건이 양호한 지역 내 주요단지를 중심으로 상승거래가 발생하며 상승세가 유지 중”이라면서도 “일부 지역은 급매물 소진 이후 매수자들이 관망세를 보이며 하락, 보합세를 나타내는 등 혼조세를 지속하고 있다”고 분석했다. 이 같은 핵심 지역에선 중대형 타입의 신고가 역시 꾸준히 등장하고 있다. 지난달 24일 ‘잠실엘스아파트’ 전용면적 119㎡ 타입은 34억5000만원에 거래됐다. 이 타입은 지난 4월 34억원에 신고가 거래가 일어난 지 약 두달 만에 기존 기록을 갈아치웠다. 잠실엘스아파트는 송파구에서 가장 선호지역인 잠실동에서도 종합운동장 옆에 위치해 강남 업무지구, 학군 접근성이 높은 단지로 각광받고 있다.30억원이 넘는 높은 시세에도 거래는 꾸준하다. 올해 3월 31억5000만원에 첫 거래가 일어난 뒤 4월 2건, 5월 1건 거래가 있었고 지난달에도 신고가 거래 외에 17층 매물이 32억8000만원에 새 주인을 찾기도 했다.한 부동산 전문가는 “강남권을 비롯한 핵심지는 갈아타기 수요가 꾸준해 가격이 쉽게 떨어지지 않지만 갈아타는 실수요자들이 매도하는 지역은 집값이 떨어지는 구조”라면서 “서울 실수요는 물론 지방 자산가들도 강남에 집을 사둬야 한다는 인식이 생겨 주택시장이 지속적으로 양극화될 가능성이 높다”고 설명했다.

최근 공사비 협상을 두고 재건축, 재개발 등 도시정비사업 조합과 시공사가 갈등을 겪고 있는 가운데 대형 건설사들이 우수한 입지를 갖추고 급등한 시세에 맞춘 공사비를 책정한 도시정비사업장을 선별적으로 수주할 전망이다. 시공권을 확보할 욕심에 조합과 낮은 공사비로 계약을 했다가 큰 손해를 볼 수도 있는 데다, 오는 7월부터 개정된 서울시 조례안이 본격 시행되면서 알짜 사업지가 시장에 쏟아져 나올 것이 기대되기 때문이다. 19일 정비업계에 따르면 공사비 예정가격을 낮게 책정했다는 이유로 시공사가 한 곳도 응찰하지 않아 시공사 입찰이 유찰된 서울 소재 정비사업이 늘고 있다. 지난 몇 년간 원자재 가격 인상과 인건비 상승이 이어진 데다 금융비용 리스크가 커지면서 비용 부담을 느낀 건설사들이 적극적으로 시공권 확보에 나서지 않고 있기 때문이다. 실제로 성신양회가 현재 톤(t)당 10만5000원이던 1종 벌크시멘트 가격을 7월부터 12만원으로 14.3% 인상할 계획이라는 사실이 알려졌다. 정부 또한 내년부터 새로 사업계획승인을 신청하는 30가구 이상 민간 아파트에 ‘제로에너지’ 건축을 의무화하면서 공사비용은 더욱 커질 전망이다.이에 강남권 재건축조차 시공사 선정이 유찰되는 상황에 직면하고 있다. 대표적인 정비사업장은 ▲서울 강남구 대치선경3차 아파트 재건축 ▲서울 서초구 신동아 아파트 재건축 ▲서울 영등포구 남성아파트 재건축 ▲서울 중구 신당9구역 재개발 ▲서울 동대문구 청량리 8구역 재개발 ▲서울 마포구 공덕현대 재건축 ▲서울 강동구 암사동 495 가로주택정비사업 등이다. 올해 1분기 10대 건설사 정비사업 수주 총액은 지난해 동기 6조7036억원 대비 32.51% 감소한 4조5242억원으로 나타났다. 결국 최근 시공사 선정에 나선 정비사업 조합들은 공사비를 선제적으로 올리는 추세다. 지난해부터 올해 초까지만 해도 3.3㎡ 당 700만원 대였던 공사비 예가는 800만원 대로 뛰어 올랐다. 구로구 보광아파트 재건축은 첫 번째 입찰에서부터 3.3㎡당 807만원의 공사비를 내걸었다. 광진구 중곡아파트 공공재건축 조합은 1차 입찰에서 시공사를 구하지 못하자 이번 2차 입찰에서 총 공사비를 956억원에서 34% 올린 1283억원으로 책정했다. 3.3㎡당 공사비 기준으로 보면 기존 650만원에서 150만원을 올린 800만원 선으로 높인 셈이다. 반면 영등포구 문래동 남성아파트 재건축조합은 지난 4월 진행한 다섯 번째 입찰에서 공사비를 3.3㎡당 525만원에서 719만원으로 올렸지만 시공사 한 곳도 입찰에 참여하지 않았다.오는 7월부터 서울 핵심입지에서 시공사 선정이 가능한 정비사업이 대폭 증가할 것이란 점도 시공권 유찰 현상을 부채질하고 있다. 개정 ‘도시 및 주거환경정비 조례안’ 시행으로 인해 현행 ‘사업시행인가 이후’부터 ‘조합설립인가 이후’로 앞당겨지기 때문이다. 조례안이 시행되면 강남권 재건축 대어(大魚)로 꼽히는 강남구 압구정 현대아파트 재건축 지구와 개포동 주공 5·6·7단지, 서초구 신반포 2·4·7·12·16·20차 등이 바로 시공사 선정에 들어갈 수 있다. 성동구 성수동 전략정비구역이나 용산 정비창 일대 등 강북권 인기 재개발 구역들도 조합설립인가 단계로 7월 이후 시공사를 선정할 수 있다.한 정비업계 관계자는 “원자재 가격, 인건비 상승 등으로 시공사가 공사비에 부담을 느낄 수밖에 없다”면서 “향후 제로에너지 정책 여파 등을 고려하면 현재 시점에서 조합이 공사비를 높여 시공사를 선정해 사업 진행 속도를 빠르게 하는 게 이득일 것”이라고 강조했다.

# 1. 개포동 소재 아파트 집주인 A씨는 최근 전세 계약이 만료돼 전세금을 돌려줘야 했으나, 전셋값이 하락해 곤혹을 치렀다. 신규 세입자와 기존에 크게 못 미치는 금액으로 전세 계약을 하는 바람에 A씨는 기존 세입자에게 전세금을 돌려주기 위해 신규세입자의 전세 보증금에 대출까지 받아야 했다. # 2. 잠실동 소재 아파트 세입자 B씨는 전세기간 만료일이 다가오자 더 저렴한 전세로 옮기고자 집을 빼려고 했다. 하지만 집주인에게 전세자금대출 이자분을 입금해 줄테니 “좀 더 살아 달라”는 제안을 받았다. 콧대 높던 강남 집주인들이 ‘역전세난’에 좌불안석이다. 고금리 여파로 전세 수요가 급감한 가운데 입주 물량 증가 등의 영향으로 강남권의 전셋값이 크게 하락하고 있어서다. 떨어지는 전셋값이 전국 집값의 바로미터로 여겨지는 강남권의 집값 하락도 자극할 것이란 전망이 제기된다. 한국부동산원에 따르면 2월 첫째 주 강남권 11개 구의 전셋값은 전주보다 1.11% 하락했다. 강북권 14개 구 하락폭(-0.77%)보다 30%가량 더 떨어진 것이다. 이 중 강남구는 입주 물량의 영향이 있는 개포·대치·일원·압구정동 위주로 평균보다 하락폭이 큰 1.39%나 내렸다.전세가격지수도 하락세다. KB부동산 월간시계열 아파트 전세가격지수에 따르면 1월 강남 11개 구의 전세가격지수는 89.2로 2020년 12월(89.7) 이후 처음으로 80대로 떨어졌다. 신축 아파트 전셋값이 떨어지자 구축 아파트에도 영향을 미치는 모양새다. 강남구 ‘개포동 래미안블레스티지’ 전용면적 85㎡(34평형)는 2020년 11월 16억원에 전세계약을 맺었으나, 이달 7일 재계약 때는 10억5000만원에 체결됐다. 불과 2년 만에 전세 보증금이 5억5000만원이나 낮아졌다. 이 아파트 전용면적 59㎡(25평형) 매물은 5억8000만원에 전세 계약을 체결했다. 같은 면적이 지난 2021년 9월 11억5000만원에 거래된 것과 비교해 1년4개월 만에 전셋값이 반토막이 났다. 개포동뿐 아니라 서초구의 랜드마크로 꼽히는 반포자이 전용면적 84㎡도 최근 12억3000만원에 전세 계약이 체결돼 지난해 최고가에 비해 10억여 원이 하락했다. 9000여 가구가 넘는 매머드 단지인 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡ 전세는 지난해 최고가 15억8000만원에서 최근 7억1400만원에 거래됐다. 고금리 여파 거래절벽에 입주 물량 폭탄으로 역전세 심화 강남권은 학군 수요 등의 영향으로 일반적으로 전셋값이 더 많이 오르는 경향을 보여 왔다. 하지만 최근 들어 고금리 부담에 월세 선호 현상이 느는 등 전세수요가 크게 위축됐다. 수요가 부족한 상황에서 신축 아파트의 대규모 공급까지 더해지며 역전세난을 더 심화시키고 있는 것으로 분석된다. 실제로 이달 28일 입주 예정인 개포동 ‘개포자이 프레지던스’는 전세물건이 1373건에 달하고 있다. 전체 3375가구의 3분의 1이상이 전세로 나온 것이다. 개포동 인근 공인 중개사 사무소 관계자는 “개포자이 프레지던스 등으로 인해 입주 물량은 늘어났는데 역전세난 때문에 전세 가격이 많이 떨어졌다”며 “본인 집이 안 빠져서 이사 오려던 사람들이 못 오게 되고, 전세대출 금리가 높아지는 등 여러 가지 복합적인 영향이 작용한 것 같다”고 말했다. 부동산 업계에서는 2020년 7월부터 시행된 임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권제)도 영향을 준 것으로 보고 있다. 집주인이 계약기간 4년 동안 못 받을 전셋값을 더 올린 게 부메랑이 돼, 전세계약이 만료된 물건이 쏟아지면서 역전세난이 더 심화하고 있다는 분석이다. 실제 전세 매물은 더 쌓여가고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 강남구 전세 매물은 2월 14일 기준 8600여건으로 1년 전 5000여건에 비해 70% 이상 증가한 상태다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “임대차 3법이 통과된 이후에 단기간 전세가격 상승폭이 상당히 컸었다”며 “2020년 7월부터 한 2년여 사이에 서울 중심권역을 포함해서 30% 이상 급등했고 신축들은 더 많이 올랐다”고 전했다. 이어 “전세보증금을 못 돌려주는 임대인들이 최근 들어 늘어나는 상황이고, 특히 입주 물량이 몰리는 지역들이 좀 더 심하다”고 설명했다. 강남에서는 올해 줄줄이 신축 단지의 입주가 예정돼 있어 한동안 전세가가 낮은 상태를 유지할 것이란 전망이 나온다. 개포프레지던스자이를 시작으로 5월 강남구 ‘대치푸르지오써밋’ 489가구, 6월 서초구 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’ 339가구, 8월 서초구 ‘래미안 반포 원베일리’ 2990가구, 11월 개포동 디에이치퍼스티어아이파크에서 6702가구가 각각 입주를 앞두고 있다. 문제는 올해 서울 아파트 입주 물량의 40% 가량이 강남·서초구에 집중돼 강남권 집값 하락을 더 자극할 것이라는 전망이다. 전세 가격이 하락하게 되면 부동산 가격을 하락시키는 요인으로 작용할 수 있어서다. 김인만 부동산 연구소장은 “작년과 올해의 경우 금리 상승 여파로 입주 물량이 없는 지역들도 전세 가격이 많이 떨어졌는데 강남 같이 입주 물량이 많은 곳은 더 떨어지는 이중고에 빠지게 될 것”이라며 “이런 상황이 지속되면 강남도 더 빠질 수 있다”고 말했다.

지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래량이 관련 통계 작성 이후 처음으로 두 자릿수로 떨어져 역대 최소치를 기록했다. 급격한 금리 인상과 집값 하락 우려 속에 강력한 전매 제한 규제까지 동시에 작용했기 때문이다.24일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래는 68건을 기록했다. 이는 관련 통계가 작성된 2007년 이후 최소치다.서울 아파트 입주·분양권 거래는 2016년 9948건으로 1만건에 육박하며 역대 최다를 기록했고, 2017년 8652건, 2018년 2532건, 2019년 2114건 등 2007년 이후 줄곧 네자릿수를 유지했다. 그러나 2020년 894건으로 거래가 줄어든 뒤 2021년에는 264건으로 감소했고, 지난해에는 68건만 거래되는 데 그쳤다.지난해 서울에서 입주·분양권이 거래된 단지를 살펴보면, 3월 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡(18층) 입주권이 38억7407만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 전용면적 97㎡(15층) 입주권은 지난해 3월 33억1184만원에 거래돼 뒤를 이었다.이 밖에도 마포구 아현동 ‘공덕자이’, ‘마포더클래시’, 은평구 증산동 ‘DMC센트럴자이’, 서대문구 홍제동 ‘홍제역 해링턴플레이스’, 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’ 등의 입주권과 분양권이 거래됐다.경기와 인천도 거래량이 반토막 났다. 경기는 2014년 1만259건 이후 2020년까지 7년 연속 거래량이 1만건을 웃돌았다. 하지만 2021년 6846건으로 줄었고 지난해에는 3316건으로 감소했다. 인천도 2021년 3970건에서 지난해 1667건으로 절반 이상 줄었다.김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 “지속적인 금리 인상 여파로 기존 주택 매매시장이 냉각기를 겪으면서 분양권 시장에도 영향을 미친 것으로 보인다”며 “그간 강력하게 작용했던 분양권 전매 규제 영향도 컸다”고 설명했다.이어 김 연구원은 “지난 3일 발표된 대책으로 분양권 전매 제한 규제가 완화되면서 기존 분양 단지가 소급 적용 혜택을 받아 분양권 시장이 일시적으로 활성화될 수도 있다”면서도 “분양권 매매도 대출이 필요한 만큼 금리 문제가 해결되지 않으면 거래량이 극적으로 늘지는 않을 것”이라고 전망했다.

봄 이사철을 앞두고 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 몰릴 전망이다. 경기도에 쏟아지는 1만5000여가구와 서울 대단지 입주로 수도권 전셋값 추가 하락 우려가 커지고 있다. 23일 부동산R114에 따르면 전국 아파트 입주 예정물량은 46개 단지, 총 3만5748가구(임대 포함)로 집계됐다. 이는 전년 동기 대비 48.8% 늘어난 물량이다. 이 가운데 수도권 예정 물량만 2만5096가구에 달해 전국 물량의 70%를 차지하는 것으로 나타났다. 지난해에 이어 집값 하락세가 이어지는 가운데 전세시장은 높은 이자율과 입주 대기 물량 증가로 당분간 약세가 이어질 가능성이 크다고 부동산R114는 분석했다. 단기간에 3000가구 이상 대단지 입주가 몰리는 서울 강남권과 경기 부천, 공급누적의 우려가 큰 경기 화성, 양주 등 수도권 일부 지역을 중심으로 전셋값이 빠르게 떨어지면서 가격 조정이 불가피할 전망이다. 수도권 입주물량 전년대비 89% 증가2월 수도권 입주물량은 2만5096가구로 지난해 동기(1만3287가구)와 비교해 1만1809가구 늘었다. 지역별로 살펴보면 서울과 경기가 각각 1.9배, 2.2배 이상의 증가폭을 보였고, 인천은 비교적 비슷한 수준을 유지했다.서울에서는 총 7개 단지 6213가구가 입주를 앞두고 있다. 강서구 마곡지구와 강동구 고덕강일지구, 상일동 일대 정비사업지의 입주로 7815가구가 몰렸던 지난 2021년 2월 이후 가장 많은 물량이다. 서울 입주물량 중 절반 이상을 차지하는 강남구 개포동 '개포자이프레지던스(3375가구)’를 비롯해 동작구 흑석동 '흑석리버파크자이(1772가구)', 중구 입정동 '힐스테이트세운센트럴1·2단지(535가구)' 등에서 집들이를 시작한다. 경기는 17개 단지 총 1만5009가구가 입주에 나선다. 부천시 범박동 ‘부천일루미스테이트(3724가구)’. 화성시 반월동 ‘신동탄포레자이(1297가구)’, 시흥시 정왕동 ‘시흥금강펜테리움오션베이(930가구)’ 등에서 입주를 진행한다. 인천은 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘(2054가구)’, 연수구 송도동 ‘호반써밋송도(1820가구)’ 등 2개 단지 총 3874가구가 입주 예정이다. 지방 1만가구 입주 예정, 작년과 비슷한 수준지방에서는 24개 단지, 총 1만652가구가 입주한다. 대구는 2401가구 중 절반에 해당되는 1200가구가 북구 도남동 ‘대구도남A2BL’ 공공임대주택으로 공급된다. 강원과 전북에서는 1000가구 이상이 입주한다. 강원 원주시 반곡동 ‘원주혁신도시제일풍경채센텀포레(1215가구)’, 전북 완주군 용진읍 ‘완주복합행정타운모아미래도센트럴시티1차(879가구)’ 등이 입주에 나선다.GS건설이 서울 강남구 개포동 189번지 일원을 재건축한 '개포자이프레지던스'가 입주민을 맞이한다. 지하 4층~지상 최고 35층, 35개동, 전용면적 39~185㎡, 총 3,375가구 규모다. 수인분당선 개포동역과 대모산입구역 역세권 단지다. 양재대로, 영동대로, 삼성로가 인접해 강남권역 내 이동이 편리하다. 오는 3월 재개교 예정인 개포초를 비롯해 일원초, 양전초, 개원중, 경기여고 등 학교가 밀집해 있고, 대치동 학원가도 가까워 교육환경이 잘 갖춰져 있다. 현대건설·두산건설·코오롱글로벌이 경기도 부천시 범박동 39번지 일대를 재개발해 공급한 ‘부천일루미스테이트’가 입주에 나선다. 지하 4층~지상 최고 29층, 37개동, 전용면적 39~84㎡, 총 3724가구다. 수도권제1순환고속도로 시흥IC를 통해 인천, 안양, 군포 등 인근 수도권 지역으로 이동이 수월하다. 범박초·중·고 등이 도보 통학권이며 단지 중심 반경 1㎞내에 스타필드, 소사국민체육센터 등이 위치한다. GS건설·쌍용건설이 인천시 미추홀구 주안동 830번지 일원을 재개발한 ‘주안파크자이더플래티넘’이 입주를 앞두고 있다. 지하 2층~지상 최고 29층, 13개동, 전용면적 36~84㎡, 총 2054가구 규모다. 제2경인고속도로, 수도권제2순환고속도로 등의 진입이 용이하다. 인천지방법원과 검찰청이 있는 법조타운이 형성돼있고 신기시장, 홈플러스, 인천문학경기장 등 생활인프라가 잘 갖춰져 있다. 미추홀공원, 승학체육공원, 승학산 등이 위치해 여가 생활을 즐기기 좋다.제일건설이 강원도 원주시 반곡동 1822-11번지에 분양한 ‘원주혁신도시제일풍경채센텀포레’도 곧 입주 예정이다. 지하 2층~지상 최고 15층, 21개동, 전용면적 91~125㎡, 총 1215가구 규모로 조성된다. 단지가 가래실공원과 서리실공원으로 둘러 싸여 있어 녹지공간이 풍부하다. 국립과학수사연구원, 원주지방환경청, 원주북부지방산림청, 원주지방국토관리청, 국립농산물품질관리원 원주사무소 등 공공기관이 인접해 배후주거단지로 기능할 전망이다.

DL이앤씨, 포스코건설, 현대건설이 새해 도시정비사업 ‘마수걸이’ 수주에 성공했다. 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 자금경색, 부동산 시장 침체 우려 등에도 불구하고 재개발·재건축·리모델링 사업 등을 따내며 순조로운 정비사업 확장에 나서는 모양새다.DL이앤씨는 ‘강북5구역 공공재개발사업’의 시공권을 확보했다고 9일 밝혔다. 공사비는 약 3151억원 규모로 DL이앤씨가 단독으로 시공한다. 강북5구역 주민대표회의는 지난 7일 개최한 시공사 선정 총회에서 DL이앤씨를 시공사로 최종 선정했다. 강북5구역은 재개발을 통해 지하 6층~지상 48층, 3개 동, 총 688세대 아파트 및 복합상가 등으로 탈바꿈될 예정이다. 오는 2026년 상반기 착공이 목표다.강북5구역은 강북구 미아동 61-79번지 일대로 지하철 4호선 미아사거리역에 인접한 초역세권이다. 영훈학교 등 우수한 학군과 백화점, 대형마트 등 생활 인프라를 갖추고 있다. 지난 2021년 1월 공공재개발 시범사업 구역으로 선정됐으며 용적률 상향 등 규제 완화로 사업진행에 속도를 내고 있다.DL이앤씨는 지난해 도시정비 수주액 총 4조8943억원을 달성하며 연간 기준 역대 최고 수주 실적을 달성했다. DL이앤씨 관계자는 “올해도 아크로, e편한세상 브랜드 파워에 탄탄한 재무구조 및 자금력을 바탕으로 주요 도시정비사업을 적극 공략할 것”이라고 말했다. 프리미엄 브랜드 적용 등 건설사 경쟁력 내세워포스코건설은 올해 첫 도시정비사업 마수걸이 수주를 강남에서 시작했다. 포스코건설은 지난 7일 방배동 서울고 강당에서 열린 방배신동아 재건축사업 시공사 선정총회에서 참석한 조합원 총 449명 중 395명의 지지를 받아 시공사로 선정됐다. 서울 서초구 방배동 988-1에 위치한 방배신동아는 3746억원 규모로 지하 3층, 지상 최고 35층, 7개동, 총 843세대로 구성된다.특히 이 단지는 포스코건설이 지난해 7월 론칭한 프리미엄 브랜드 ‘오티에르(HAUTERRE)’의 첫 적용지라는 상징성으로 업계의 이목이 집중되고 있다. 포스코건설은 단지명으로 ‘오티에르 방배’를 제안했다. 최초인 만큼 전사 역량을 집중해 제안한 결과 조합원의 압도적인 지지를 받았다. 오티에르 방배의 외관 설계는 라스베이거스 벨라지오 호텔, 두바이 국제 금융센터 등 세계 각지의 랜드마크 프로젝트를 설계한 ‘JERDE(저디)’가 맡았고, 조경은 하버드대 조경학과 교수 크리스 리드가 이끄는 ‘STOSS(스토스)그룹’이 맡았다. 이에 더해 강남 최장 길이인 120m 듀얼 스카이워크를 단지 최상층에 반영했으며, 가로 3m, 세로 6m의 초광폭형 주차공간은 세대당 2.4대 제공될 예정이다. 포스코건설은 지난해 4조5892억원을 거두며 도시정비 신규수주 신기록을 경신했다. 포스코건설 관계자는 “오티에르가 서울 강남 지역에 성공적으로 안착해 수주의 교두보를 확보한 만큼 올해 최대 수주 격전지로 꼽히는 여의도, 압구정, 개포동 등에서 오티에르로 경쟁우위를 확보할 예정”이라고 말했다. 앞서 현대건설 역시 고양시에서 최초로 리모델링 사업을 따내며 올해 첫 도시정비사업 수주에 성공했다. 고양시 일산서구 강선마을14단지 리모델링주택사업조합은 지난 7일 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최하고, 우선협상 대상자인 현대건설을 최종 시공사로 선정했다.경기도 고양시 일산서구 주엽동 101번지에 위치한 강선마을14단지는 현재 지하 1층, 최고 25층 9개동 792가구로 구성돼 있다. 앞으로 수평ㆍ별동 리모델링을 통해 지하 3층∼지상 초고 29층 9개동 902가구로 탈바꿈할 예정이다. 공사금액은 3423억원이다.시공사 선정 이후 조합과 현대건설은 안전진단과 건축심의, 도시계획심의를 거쳐 사업계획승인을 받는 수순을 거쳐 2025년 9월 착공과 분양을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 공사기간은 착공 후 46개월(철거 8개월 포함)로 예정돼 있다. 강선마을14단지는 고양시 최초로 리모델링 조합설립인가를 받은 곳이다. 지하철 3호선 주엽역 역세권 단지다. 특히 GTX-A노선이 2024년 개통 예정이며, 인천 지하철 2호선 주엽역 연장선도 추진 중으로 개발호재가 풍부하다. 지난해 2월 고양시 리모델링 기본계획 재정비 수립으로 용적률 상향 추진도 가능하다. 현대건설은 강선마을14단지에 '힐스테이트 아레테라움(ARETRAUM)'을 단지명으로 명명하고, 대안설계를 통해 가장 만족도 높은 단위세대 평면도 제안했다.현대건설 관계자는 “지난해 9조클럽 달성이라는 전무후무한 기록을 세우며 도시정비 선도기업으로 자리매김했다”며 “수주 실적은 앞으로도 이어질 전망이다”고 말했다.