서울 성동구 성수동 신축 단지 '서울숲 아이파크 리버포레'에서 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡가 최근 31억 원에 거래되면서 한 달 만에 매매가가 5억원 넘게 올랐다.성수동 신축 단지가 3월 말 토지거래허가구역(토허제) 재지정으로 발이 묶인 잠실 일대 집값을 넘본다는 분석이 나온다.7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 '서울숲 아이파크 리버포레' 전용 84㎡는 2월 말 31억 원에 매매됐다.올해 1월 같은 평형이 25억 8000만 원에 거래된 것과 비교해 한 달 만에 5억 2000만 원이 오른 것이다.'서울숲 아이파크 리버포레'는 사업 지연과 추가 분담금 문제로 논란이 많은 지역주택조합(지주택)의 성공 사례로 꼽힌다.이 단지는 1차와 2차로 나눠 공급된다. 지난해 12월 말 입주를 시작한 1차는 최고 33층, 5개 동, 총 825가구 규모다. 최고 36층·528가구 규모인 2차 단지는 올해 말 입주 예정이다.현재 이 아파트의 전용 84㎡ 호가는 이미 35억 원대를 형성하고 있다.성동구 공인중개사 A 씨는 "2월말 31억 원에 팔린 뒤 현재 매매 호가가 35억 원대까지 오른 상태"라며 "뚝섬역과의 뛰어난 접근성은 물론 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰졌고, 인근 잠실의 토지거래허가구역 재지정에 따른 반사 효과도 일부 영향을 미친 것으로 보인다"고 말했다.2월 중순 토지거래허가구역 해제 이후 30억 원을 돌파한 잠실 대장주 단지인 '엘리트'(엘스·리센츠·트리지움) 전용 84㎥ 호가가 최저 26억~27억 원 수준까지 내려간 것과 대비되는 모습이다.일각에서는 성수 일부 재건축 단지도 강남권 토지거래허가 재지정 여파에 따른 수혜를 입을 것이라는 관측도 나온다. 3월 성수동 동아 아파트에서 신고가 매물이 나왔다. 이 단지의 전용면적 95㎡가 21억 5000만 원에 거래됐다. 지난해 3월 같은 평형(18억 3300만 원)에 팔린 것에 비해 3억 1700만 원 올랐다.1983년 입주해 준공 43년차를 맞은 동아 아파트는 tvN 드라마 '미생'에서 극중 오 과장(배우 이성민)이 사는 곳으로 나와 유명한 단지다. 현재 이곳은 성수전략정비구역(1~4구역)과 달리 토지거래허가구역이 아니라 갭투자(전세 낀 매수가 가능한 점이 특징이다.한편 서울시는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 규제 확대 재지정 후 풍선효과가 우려되는 마포·성동·광진·강동구 일대를 중심으부동산 현장 점검을 확대할 예정이다.

오늘부터 토지거래허가구역이 서울 강남·서초·송파·용산구로 확대됐다.집값 급등을 차단하기 위한 토지거래허가구역이 서울 특정 구역이나 동(洞)이 아닌 구(區) 단위로 광범위하게 지정되는 것은 이번이 처음이다.토지거래계약 때 허가를 받아야 하는 대상은 강남3구와 용산구의 2200개 아파트 단지다. 총 40여만 가구가 영향권 아래 들어온다.면적 6㎡(주거지역 기준) 이상 아파트를 거래할 때는 구청장 허가를 받아야 하며, 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 허용된다.이날 체결되는 아파트 신규 매매계약분부터는 전세를 끼고 집을 사두는 '갭투자'가 불가능하다는 뜻이다.또 세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내에 전부 팔아야 해 사실상 무주택자만 아파트를 살 수 있다.이로써 강남 3구와 용산구는 기존 투기과열지구, 조정대상지역에 더해 토지거래허가구역까지 '3중 규제'를 받게 됐다.이번에 확대 지정된 대상은 총 110.65㎢다.압구정·여의도·목동·성수동 등 기존 토지거래허가구역과 확대 지정된 지역은 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 27%(163.96㎢)를 차지한다.토지거래허가구역 지정 기간은 올해 9월 30일까지다.정부와 서울시는 상황에 따라 기간 연장을 적극 검토하고, 마포·성동·강동 등 주변 지역으로 '풍선효과'가 나타나 집값이 오르면 토지거래허가구역을 추가 지정한다는 방침이다.시장에서는 강남3구와 용산구의 토지거래허가구역이 6개월 이후에도 풀리기는 쉽지 않을 것이라는 전망을 내놓는다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "강남 규제 완화의 폭발성을 경험한 정부로선 더욱 몸을 사릴 수밖에 없을 것"이라며 "앞으로 토지거래허가 없이도 아파트를 취득할 수 있는 법원 경매나 신규 분양시장 경쟁률이 뜨거워질 수 있다"며 전망했다.

서울시가 이른바 ‘잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담)’을 토지거래허가구역에서 해제한 지 35일 만에 철회하고, 24일부터 토지거래허가구역을 강남3구와 용산구 아파트로 확대하면서 시장이 혼란을 겪고 있다. 국토교통부에 따르면 정부는 지난 19일 ‘부동산 관계기관 회의’를 개최하고 최근 집값 상승세가 가파른 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 소재 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하기로 결정했다. 특정 지역이나 동이 아닌 구 단위의 광범위 지정은 토지거래허가구역 제도 도입 이후 이번이 처음이다.정부가 잠·삼·대·청 내 291곳의 아파트를 토지거래허가구역에서 해제한 지 35일 만에 확대 지정하고 나선 이유는 이상 거래 급증으로 일대 집값이 치솟았기 때문이다. 정부는 토허제 해제 이후 투기 수요가 증가했다는 판단을 내렸다. 강남 3구 외 주민이 이 지역의 주택을 매수한 비율은 지난 1월까지만 해도 우하향을 그리고 있었으나 2월 들어 반등하며 60%를 돌파했다. 이 지역에서 전세와 대출금 등을 동원해 최소한의 자본을 들여 주택을 사들인 ‘갭투자’(전세를 낀 매매) 비율도 지난 1월 35.2%에서 2월 43.6%로 뛰었다.정책이 한 달 만에 극과 극으로 뒤집어지면서 시장의 혼란은 극에 달하고 실수요자들의 피해도 잇따르고 있다.토허제 해제로 수혜를 입었던 송파구 잠실동 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’는 재지정 이전 호가가 2~3억원씩 올랐으나 재지정 후 1억~1억5000만원까지 호가를 내린 매물이 나오고 있다. 토허제가 적용되는 이달 24일 전까지 계약해야 ‘갭투자’가 가능해 매도인들이 호가를 낮췄다는 분석이다.강남 3구와 용산구 안에서 ‘갈아타기’를 하려던 실수요자들도 혼란이 크다. 기존 집을 처분한 뒤 다른 지역으로 이동하려던 수요자들은 토허제 재지정에 따른 거래 위축이 발생하면서 ‘갈아타기’가 어려워졌다.1주택 이상 보유자와 조건부 전세대출 등의 대출 규제를 다시 강화하기로 했다. 금융당국이 1주택 이상 보유자들의 주택담보대출과 갭투자로 이용되는 조건부 전세자금 대출의 자율 관리를 강화하겠다고 밝히면서 올해 들어 대출 문턱을 낮췄던 하나은행과 SC제일은행 등 시중은행들이 일제히 대출 중단을 선언했다.대출 조건 강화 소식에 계약을 미루거나 포기하는 경우도 나오고 있다. 조건부 전세대출은 물론, 선순위 전세대출이 있는 경우 추가 후순위 담보대출도 막히면서 차질을 빚는 것이다. 시장 전문가들은 이번 대출 규제 강화로 단순 시세차익을 노린 갭투자자는 물론이고, 상급지로 주거 이전을 계획했던 잠재적 실수요자들까지 피해가 커질 것으로 예상했다.

최근 서울 강남 지역 등을 중심으로 부동산 가격이 들썩이자 정부와 서울시가 토지거래허가구역을 다시 지정하기로 했다. 부동산 시장 불안 조짐이 나타나자 가격 안정화에 나선 것이다. 토허제를 적용하는 곳은 서울 강남 3구와 용산구의 전체 아파트다. 오는 24일부터 9월 30일까지 약 6개월 간 지정하고 필요하면 지정 기간 연장을 적극적으로 검토한다는 계획이다. 정부와 서울시는 19일 정부서울청사에서 부동산 관계기관 회의를 개최하고 이런 내용이 담긴 ‘주택시장 안정화 방안’을 논의했다고 같은 날 밝혔다. 이날 회의에는 국토교통부와 서울특별시·기획재정부·금융위원회·한국은행·금융감독원 관계자가 참여했다. 핵심은 토허제 재지정이다. 정부와 서울시는 강남·서초·송파·용산구의 전체 아파트에 토허제를 우선 지정하고 향후 시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정도 적극 검토하겠다는 방침을 밝혔다. 압구정, 여의도·목동·성수동 및 신통기획 단지 등 서울시 내 현행 토지거래허가구역은 시장 과열 우려가 완전히 해소되기 전까지 허가구역 지정을 유지한다. 대출 관리 강화도 안정화 방안에 포함됐다. 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출도 엄격하게 관리할 방침이다. 현재 월별, 분기별로 가계대출 관리체계를 갖추고 있는데 여기에 수도권을 중심으로 한 지역별 가계대출 모니터링을 실시하고 서울 주요 지역에 대한 주택담보대출 취급 점검을 강화한다는 계획이다. 다주택자나 갭투자자와 관련한 가계대출을 금융권이 자율규제를 바탕으로 보다 엄격히 관리할 수 있도록 한다. 당초 오는 7월로 예정됐던 주택도시보증공사(HUG) 전세자금대출 보증비율을 낮추는 계획도 2개월 앞당겨 5월에 시행한다. 투기 수요에 의한 과열 우려가 있는 지역에 대해서는 가계대출 관리방안을 추가적으로 검토한다. 디딤돌 대출 등 정책대출 증가세가 서울, 수도권 주택시장을 과열시키는 요인으로 작용할 경우 대출금리 추가 인상 등을 추진하는 방안도 고려한다.이 밖에 국토부‧서울시가 합동점검반을 가동해 이상거래와 집값담합 등을 집중 모니터링 할 예정이다. 편법대출과 허위신고 등 시장질서 교란행위에 대한 기획조사를 단행하고 자금출처를 수시로 조사한다는 것이다. 이는 투기수요와 불법행위를 차단해 주택시장의 거래질서를 확립하기 위한 방안으로 풀이된다. 조사 결과 불법이 의심되는 행위는 국세청과 금융위원회 등 관계기관에 즉시 통보해 강력히 조치할 것이라고 정부는 설명했다. 주택공급도 확대할 방침이다. 도심 내 핵심 공급수단인 정비사업이 속도감 있게 추진될 수 있도록 재건축‧재개발 관련 법률 제‧개정을 국회와 적극적으로 협의하고 사업장별 최대 50억원 규모의 저리 초기사업비 융자도 이번달부터 실시한다. 2년간 11만호 이상 공급을 목표로 추진 하는 신축매입약정은 정부와 지자체 상설 협의체를 가동하고 수도권 공공택지 미분양 매입확약 등을 통해 공공택지 주택공급도 조기화 할 예정이다. 지방의 준공후 미분양 주택을 한국토지주택공사(LH)가 직접 매입하는 계획도 예정대로 3000호 매입을 추진한다. 오는 21일 매입공고를 실시하고 필요할 경우 추가 매입도 검토할 계획이다. 박상우 국토교통부 박상우 장관은 “정부의 최우선 정책목표는 국민 주거안정 실현”이라며 “시장 모니터링을 지속하고 투기 수요를 근절하는 등 책임감 있는 시장관리와 실효성 있는 대책을 지속적으로 추진해 나가겠다”고 말했다. 오세훈 서울시장은 “규제는 불가피할 경우 최소한으로 사용해야 하지만 독점이나 투기 등으로 시장이 왜곡될 경우 정부 개입이 필요하다”며 “앞으로 규제 혁파 등을 통해 민간 차원의 주택공급을 확대하는 한편, 시장의 비정상적인 흐름에 대해서는 단호하게 대응해 나가겠다”고 밝혔다.

서울시가 지난달 강남 3구(강남·서초·송파구) 토지거래허가제를 완화한 가운데, 갭투자(전세 낀 주택매입) 의심 주택구매 건수가 이전보다 두 배 넘게 증가했다고 조국혁신당 차규근 의원이 17일 밝혔다.국회 기획재정위원회 소속인 차 의원이 이날 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 2월 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'(자금조달계획서)에 임대보증금을 승계받고, 금융기관 대출을 끼고 있으며, 입주계획을 '임대'라고 써낸 강남 3구 주택구매 사례는 총 134건으로 조사됐다.이는 오세훈 서울시장이 토지거래허가제 해제를 예고하기 전인 지난해 12월(61건) 대비 약 2.19배 증가한 수치라고 차 의원은 밝혔다. 금액 합계로 보면 지난해 12월 1118억5700만원에서 지난달 2943억700만원으로 약 2.63배 늘었다.서울 전 지역에서 갭투자 의심 사례는 지난달 429건으로 232건이었던 지난해 12월과 비교했을 때 약 1.84배 증가했다.차 의원은 서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구를 중심으로 갭투자 의심 거래가 크게 상승했다고 말했다.앞서 서울시는 지난달 14일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했다.차 의원은 "오 시장이 규제 완화 이후 한 달 만에 규제를 원점으로 되돌릴 수 있다며 오락가락하는 모습"이라며 "이는 준비되지 않은 졸속 정책임을 방증하는 것으로, 무책임한 부동산 규제 완화를 중단해야 한다"고 말했다.

서울시의 잠실·삼성·대치·청담 토지거래허가구역 해제가 서울 집값 상승을 견인하고 있는 것으로 나타났다. 한국은행이 기준금리를 추가로 인하함에 따라 집값 상승 폭은 더욱 가파질 것이란 전망이 나온다.최근 한국부동산원 등에 따르면 서울시가 지난 2월 토지거래허가구역을 해제한 이후 강남 중심의 집값 상승세는 뚜렷해진 것으로 조사됐다. 한국부동산원의 2월 넷째 주 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 아파트의 매매가격 변동률은 지난 1월 마지막 주만 해도 보합권(0.00%)이었으나 2월 첫째 주 0.02%로 상승 전환했다. 둘째 주에는 0.02%를 유지했고 같은달 셋째 주에는 0.06%, 넷째 주에는 0.11% 올랐다. 특히 서울에서는 강남3구 집값 상승세가 두드러졌다. 송파구는 0.58%로 가장 큰 상승폭을 기록했고 강남구가 0.38%, 서초구가 0.25%로 뒤를 이었다.토허제 해제 이후 강남 3구 중심으로 집값 상승이 같은 강남 3구 위주의 상승세는 서울시가 12일 국제교류복합지구 인근 ‘잠·삼·대·청’(잠실·삼성·대치·청담) 일대 아파트에 대한 토지거래허가구역 해제 발표에 따른 영향으로 분석된다.강북 14개구(0.02%)에서도 성동구(0.10%), 광진구(0.09%), 마포구(0.09%) 등이 오른 가운데 노원구(-0.03%)는 하락했다. 서울과 달리 지방(-0.04%→-0.05%)은 하락폭이 확대됐다. 부동산원 관계자는 “일부 지역, 단지에서는 매물 적체 영향 등으로 관망세를 보이고 있으나 재건축 및 주요 선호단지에서는 매수문의가 꾸준하고 상승 거래가 체결되는 등 서울 전체 상승이 지속됐다”고 설명했다.서울시의 토허제 지정 해제 이후 부동산 앱 이용자들의 송파·강남 지역에 대한 검색 또한 급증한 것으로 나타났다. 직방에 따르면 토허제 해제가 발표된 지난 2월 12일 부동산 정보 앱 호갱노노에서 송파구 잠실동을 조회한 이용자가 1만6842명으로 전일(7747명)보다 117.4% 늘었다. 강남구 대치동은 6512명으로 80.8%, 삼성동은 4075명으로 86.8% 증가했다.잠실동에서는 이른바 ‘엘리트’로 불리는 잠실엘스, 리센츠, 트리지움 아파트로 관심이 집중됐다. 현장 호가도 계속 상승하는 분위기다. 현재 전용 면적 84㎡ 기준으로 리센츠는 28억∼32억원, 잠실엘스는 28억∼30억원, 트리지움은 28억원 안팎에서 호가가 제시되고 있다.김은실 직방 빅데이터랩 랩장은 “당분간 상승 기대감이 이어질 것으로 전망되지만 현재 시장 분위기를 종합적으로 고려하면 지역 전체로 확산하기에는 한계가 있을 수 있다”고 분석했다. 이어 “다만 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역과 비슷한 입지에 위치한 단지들은 해당 지역의 가격 상승에 따라 이른바 ‘키 맞추기’ 현상이 부분적으로 나타날 가능성도 있어 보인다”고 밝혔다.정부의 금리 인하도 향후 서울 집값 상승에 기폭제 역할을 할 것이란 전망이 나온다. 한국은행 금융통화위원회가 최근 기준금리를 2.75%로 0.25%포인트 인하함에 따라 2020년 10월 이후 2년 4개월 만에 2%대 기준금리를 기록했다.지난 1월 전월 대비 감소했던 가계대출 규모도 지난 2월 다시 반등했다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 지난 2월말 기준 736조7519억원으로 전월 대비 3조931억원 증가했다.주택담보대출은 지난 2월말 기준 583조3607억원으로 나타났다. 1월말 기준 579조9771억원에서 3조3836억원 늘어난 규모다. 이는 지난해 9월(5조9148억원) 이후 5개월 만에 가장 높은 증가폭이다. 토허제 지정 해제 이후 서울 강남권을 중심으로 집값 상승세가 가팔라지면서 기준금리 인하와 맞물려 가계부채가 불어나는 모습이다.NH투자증권도 최근 ‘대치동 학세권 아파트 심층분석’ 보고서를 통해 토허제 해제가 대치동 집값에 큰 영향을 미칠 것이란 전망을 내놨다. 대치 학세권은 테헤란로 이남 대치동을 비롯해 대치동 학원가 및 주요 학교 인근인 역삼2동, 도곡2동까지 아우르는 곳을 칭한다. 강남 대표 주거지역으로 선호도가 높은 곳이다.대치동·도곡동·역삼동 아파트 매매가는 지난해 상반기부터 상승 폭이 커지는 모습이다. 대치동 실거래가는 지난 2월 기준 3.3㎡당 8334만원을 기록하며 전고점이었던 2022년 6월 대비 약 109% 수준까지 상승했다. 도곡동, 역삼동도 상승세를 보이며 지난해 11월 고점을 기록한 이후 최근에는 소폭 하락한 것으로 분석됐다. 주요 재건축 단지로는 대치동 은마, 미도, 우성1차, 쌍용2차, 쌍용1차, 도곡동 개포한신, 개포 우성4차가 있다. 대치 미도를 제외하고 모두 조합설립인가 이후 단계로 접어든 상태다. 중대형 평형 위주의 재건축이 진행 중이며, 최근 들어 사업 진행 속도가 나면서 가격 상승 및 신고가를 기록하고 있다. 정부도 예의주시…“상황 분석 중”특히 지난 2월 대치동이 토지거래허가구역에서 해제되면서 외부 수요가 유입될 가능성이 커졌다. 이에 따라 거래시세 상승과 거래 증가가 이루어지며, 강남권 아파트 가격 지지선이 강화될 것으로 분석된다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원은 "최근 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담) 토지거래허가구역 해제로 인해 강남권 아파트 가격의 지지선이 상승하고 하방 경직성이 강화되는 효과는 당분간 지속될 것"이라고 말했다. 이어 “대치동은 직접적인 영향권 아래 흐름이 이어지겠으나, 주요 재건축 사업장은 여전히 토지거래허가구역으로 지정되어 있고, 투기과열지구 규제가 남아있어 탄력이 제한적일 가능성 또한 상존한다”고 전했다. 정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “대치동은 중대형 평형 및 대단지가 주로 재건축 진행 중임을 감안할 때 재건축 기대감 및 사업속도가 대치동 아파트 가격과 외부 유입 수요를 결정짓는 장기 핵심 키워드로 판단된다”고 말했다.이런 상황 속에서 정부도 토허제 해제 이후 서울 집값을 예의주시하는 모습이다. 박상우 국토교통부 장관은 토허제 해제 이후 이른바 ‘잠·삼·대·청’ 등 강남의 집값이 오르는 현상에 대해 “일단 시장 상황을 예의주시하고 있다”고 말했다.박 장관은 3월 5일 오전 서울 은평구 응암동 신축매입임대 건설현장에서 기자들을 만나 관련 질문을 받고 “어떤 분들이 집을 사는지, 예를 들어 갭투자로 전세를 끼고 사는 분이 얼마나 되는지, 외지인이 얼마나 되는지 이런 상황을 꼼꼼하게 분석하고 있다”며 이같이 답했다.그는 “지방은 미분양이 계속 늘고 있고 수도권도 외곽 지역에 미분양이 늘고 있는 상황인데 토지거래허가제 해제를 단초로 강남 3구를 비롯해 소위 선호 지역에 주택거래가 많이 늘고 가격도 상승세라는 것은 다들 아시는 팩트”라면서 “어떤 원인인지, 앞으로 어떻게 전개될 것인지 관계당국 간 논의를 진행 중”이라고 덧붙였다.

서울시가 지난 2월 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정(토허제)을 해제했다. 그동안 서울, 특히 강남 지역을 중심으로 집값이 급등하는 문제를 억누르기 위해 서울시는 특정 지역에 한해 토허제를 시행했는데, 이 규제를 푼 것이다. 하지만 토허제 시행 기간에도 규제 대상 지역 집값은 계속 상승했고 규제를 해제한 이후 부동산 가격이 다시 들썩이면서 실효성 논란이 불거지고 있다.토허제란 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 한 제도를 말한다. 직접 거주하거나 상가를 운영하려는 목적이 아니면 해당 지역 부동산을 매수할 수 없다.현재 서울 시내 토허제 구역으로 지정된 곳은 압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢)를 포함해 신속통합기획 및 공공 재개발 후보지(7.75㎢) 등이 있다. 여기에 이번에 규제 대상에서 제외된 국제교류복합지구 일대(14.4㎢)가 포함된다. 이른바 ‘잠삼대청’으로 불리는 잠실‧삼성·대치·청담동이다.조남준 서울시 도시공간본부장은 2월 12일 브리핑을 통해 “불합리하게 과도하게 묶였던 곳을 조정한 것”이라며 “투기 우려 없는 지역 등에 대해 주민 생활 불편 해소 차원에서 과감히 규제를 풀고자 했다”고 설명했다. 조 본부장은 “토지거래허가구역 지정 시 가격에 대한 실질적인 규제 효과가 2, 3년 뒤면 상당 부분 사라지고 지정 기간이 장기화할 경우 정상적인 부동산 거래를 억제해 바람직하지 않다는 연구 용역 결과가 있었다”며 “이런 점을 바탕으로 고민해 조정안을 마련했다”고 설명했다.그는 토허제 해제 조치가 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려와 관련해 “갭투자 투기 수요가 몰려 시장을 자극할 수 있다고 판단되는 재건축 지역은 규제를 유지한다”며 “(집값 상승에 대해) 언론 보도가 많이 났던 목동의 경우 오히려 이번 기회에 가격 안정화에 도움이 될 것”이라고 말했다.실제 서울시는 4년째 토지거래허가구역으로 묶여있는 압구정·여의도·목동·성수동 일대를 비롯해 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 재건축 추진 기대에 따른 투기 과열 우려에 따라 규제를 유지하기로 했다.토지→ 아파트 거래 규제로…갭투자 막는 효과문제는 부동산 가격 폭등을 억제하기 위해 도입한 토허제가 기대만큼 제 역할을 하지 못한 것 아니냐는 지적이 이어지고 있다는 것이다. 토허제는 1979년 땅 투기 바람을 잠재우기 위해 도입된 제도다. 하지만 서울 시내 부동산 가격 급등으로 개인이 넓은 토지를 매매하는 일이 사실상 사라지고 대신 아파트 등 주택으로 매매 수요가 옮겨가자 토허제는 아파트 거래를 막는 제도로 활용됐다.실제 토허제의 큰 규제 중 하나는 전세 세입자가 살고 있는 주택을 구입하는 ‘갭투자’ 방지에 있다. 해당 구역에서 주택을 사면 2년간 실거주해야 하고, 상가·업무용 빌딩을 매입하면 4년간 입주해야 한다. 갭투자는 세입자의 전세 보증금과 매수자의 자금 일부를 더해 적은 돈으로 부동산을 매수하는 방식이다. 향후 집값이 오를 것으로 기대되는 지역에 적은 돈으로 미리 부동산을 사놓는 것인데, 갭투자가 막히면 집값 전액을 매수자가 부담해야 한다. 이 때문에 자금 동원 능력이 충분하지 않은 사람은 투자할 수 없어 어느 정도 부동산 투기 억제하는 효과가 있다고 전문가들은 말한다.하지만 부작용이 만만치 않다는 지적도 끊임없이 제기됐다. 먼저 토허제 구역 집값도 잡히지 않았다는 지적이다. 부동산R114에 따르면 서울 강남구 청담동의 경우 토허제 지정 전 1년(2019년 6월~2020년 5월) 상승률(8.34%)보다 지정 후 1년(2020년 6월~2021년 5월) 동안 상승률(8.81%)이 더 높았던 것으로 집계됐다. 대치동 집값 상승률 역시 지정 전에는 1.14% 수준이었는데, 지정 이후에는 7.11%가 오른 것으로 나타났다. 지난해 서울시가 주최해 열린 토론회에서 4년째 지속되고 있는 GBC 토허제 구역 내 잠삼대청 지역 집값 안정화 효과가 시행 2년 후 거의 사라졌다는 지적이 나오기도 했다. 부동산 업계 관계자는 “토허제가 적용된 지역은 사실상 정부가 인정한 집값 상승 지역이라는 꼬리표가 붙은 곳”이라며 “자금력이 풍부한 현금 부자들은 오히려 해당 지역으로 몰린 측면이 있다”고 말했다.인위적으로 눌러놓은 집값의 경우 규제가 풀리면 다시 뛸 수밖에 없는 상황도 문제로 거론된다. 규제를 시행하면 일시적으로 부동산 가격 폭등을 막는 효과가 나타날 수 있지만, 결국 규제가 풀리면 수요와 공급에 따라 집값이 올라간다는 것이다. 부동산 가격 상승을 막는 동안에는 규제 지역 외곽 집값이 더 오르는 풍선효과도 나타났다. 예를 들어 강남 지역 부동산 거래가 막히자 인근 서초구로 투자 수요가 몰리면서 주변 집값을 끌어올렸다는 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토허제는 도심지역을 대상으로 만들어진 것이 아닌 만큼 지금 같은 규제는 초기 취지와 부합하지 못하는 측면이 있다”며 “토허구역과 길 건너편의 시세 차이가 크게 나는 등 부작용이 있었고 재산권 침해 여지도 있어 해제하는 것이 맞다”고 평가했다.

정부의 주택 대출 규제 강화로 전세값이 고공행진하고 있지만, 매매가와 전세가의 차액으로 부동산을 소유하는 '갭투자'는 줄고 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 움직임이 확인된다.지난달 28일 KB국민은행에 따르면 지난 11월 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격(전세가율)은 67.7%로, 지난 2022년 12월 67.3%를 기록한 이후 23개월만에 최고치를 기록했다.전세가율이 높아진 것은 높아진 대출 진입장벽과 고금리로 매매가격이 줄고, 그 사이 전세가격이 상승한 결과다. 지난 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 실시하면서 집값 상승을 억제하고 있다. 대출총량이 감소한 데 따라 주택 구매 수요가 줄면서 매매가격이 하락하고 거래량까지 떨어지고 있는 것으로 분석된다.반면 전세가격은 지속해서 상승 추세를 보인다. 2020년 7월 시행된 '임대차2법'(계약갱신청구권·전월세상한제)이 올해 4년차에 접어들면서 전세계약들이 올해 7월 끝났기 때문이다. 일반적 계약인 전세 2년에 계약갱신권 2년을 더한 4년이 만료되면서 임대인들이 4년의 상승분을 일시 반영했다.아파트 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀지만 부동산 투자자들은 '갭투자' 방식을 선호한다. 다만 전문가들은 대출규제로 인해 매수문턱을 넘기 어려운 상황이고, 여기에 HUG(주택도시보증공사)가 전세보증 가입 요건을 기존 공시가격 126%에서 112%로 강화하게 되면 임차인 모집에도 어려움을 겪을 것으로 보고 있다.KB국민은행 관계자는 "전세가율이 상승하면 전세를 끼고 아파트를 매입하는 갭투자가 늘어날 수 있지만, 대출규제와 경기침체로 당장은 갭투자 수요가 상승하지 않을 것으로 예상된다"며 "공격적인 투자보다는 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 움직임이 대세를 이룰 것으로 보인다"고 말했다.갭투자 선호도가 내려가면서 서울 외 거주자의 서울 아파트 매입 비중도 줄고 있다.한국부동산원에 따르면 지난 10월까지 서울 거주자 외 외지인의 서울 아파트 매입 비중이 전체의 22.7%로, 지난해 24.6%에 비해 약 2% 포인트가량 감소한 수준이다.

전세사기 문제가 터진 이후 ‘공인중개사 불신론’이 고개를 들고 있다. 대부분의 사람이 공인중개사를 통해 전월세 또는 주택 매매 거래를 진행하는데, 일부 공인중개사가 전세사기에 직‧간접으로 가담한 혐의가 드러났기 때문이다. 지난 2일 2000억원이 넘는 규모의 전세사기를 벌인 혐의를 받는 부동산컨설팅업체 대표 A씨와 그 일당에 대해 1심 선고가 내려졌다. 법원은 사기 혐의로 A씨에게 징역 15년을 선고했다. 이들은 2020년 11월부터 2023년 9월까지 수도권 일대에서 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 오피스텔과 빌라 928채를 사들인 뒤 전세 보증금 2434억원을 가로챈 혐의로 기소됐다. 주목할 점은 이 전세사기에 공인중개사가 개입됐다는 것이다. 전세사기 일당과 피해자의 계약 과정에서 과다한 수수료를 챙기는 등 공인중개사법 위반 혐의로 기소된 공인중개사 7명에게는 각각 290만~1200만원의 벌금형이 선고됐다. 검찰은 전세보증금 일부가 공인중개사 리베이트 등에 쓰인 것으로 판단했다.공인중개사의 위법 문제는 이번이 처음은 아니다. 경기도는 지난 5월 수원의 한 전세사기 가담이 의심되는 공인중개업소 28곳을 조사해 공인중개사와 중개보조원 47명을 공인중개사법 등 위반 혐의로 검찰에 송치했다. 이들은 공인중개사법에서 금지하는 중개보수 초과 수수, 중개대상물 허위 설명, 공인중개사 자격 대여 등의 불법행위를 저지른 것으로 파악됐다. 주요 사례를 보면 공인중개사와 중개보조원들이 임대인에게 법정 중개보수보다 높은 수수료를 받아 나눠 갖거나, 근저당을 실제보다 낮춰 설명한 뒤 거래를 성사시킨 것으로 알려졌다. 또 건물 취득가보다 비싸게 임대차 보증금을 책정하고 임차인을 속인 뒤 무자본 갭투자를 동시 진행하는 방식 등 세입자를 속인 혐의를 받고 있다.서울 강서구 화곡동에 사는 40대 A씨는 “최근 이사를 앞두고 집을 알아보고 있는데 앞으로 (공인중개사를) 어떻게 믿고 부동산 거래를 해야 할지 걱정”이라고 했다. 자금 사정이 팍팍해 빌라나 오피스텔 위주로 전세를 알아봤다는 그는 “시세가 정확하지 않아 공인중개사 말을 믿거나 주변 주택 가격을 보고 짐작해야 하는데 차라리 무리해서라도 아파트에 들어가야 할지 고민”이라고 말했다.전세사기와 공인중개사에 대한 불신이 커지면서 비아파트를 중심으로 한 주택시장에서는 전세 기피 현상이 발생하고 있다. 부동산원에 따르면 올해 3월부터 5월까지 전국 오피스텔의 월별 전월세 전환율은 3개월 연속 6.11%를 기록했다. 관련 통계를 집계한 2018년 1월 이후 가장 높은 수치다. 40㎡ 이하 오피스텔의 경우 지난 5월 기준 전월세 전환율은 6.21%를 기록하며 평균을 웃돌았다. 40㎡ 초과 60㎡ 이하 오피스텔은 5.69%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 5.63%, 85㎡ 초과는 5.17% 수준이었다. 상대적으로 전용면적이 작고 세 부담이 적은 1인 가구용 주택에서 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타난 셈이다.부동산정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월부터 5월까지 전국 오피스텔 전월세 거래 10만5978건을 분석한 결과, 월세 거래량이 66%(6만9626건)으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(62%)보다 4%포인트 늘었다.이런 현상은 빌라에서도 비슷하게 나타났다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 바탕으로 조사한 결과 올해 1분기(1~3월) 수도권의 소형(전용면적 60㎡ 이하) 빌라 거래에서 월세 거래량은 2만7510건으로 54.1% 수준이었다. 역시 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이었다. 못 믿을 부동산 공제보험, HUG 전세보험도 글쎄 공인중개사에 대한 신뢰가 바닥을 치는 이유는 또 있다. 주택을 거래할 때 공인중개사 보여주는 ‘공제보험’이 전세사기가 발생할 경우 사실상 제 역할을 하지 못하기 때문이다. 공제보험이란 공인중개사 잘못으로 주택 거래에서 문제가 발생하면 공인중개사협회나 보증보험회사에서 피해자에게 돈을 지급하는 상품이다. 개인 공인중개사는 최소 1억원, 법인은 2억원 이상 한도로 의무 가입해야 했는데, 지난해부터 이 한도를 두 배로 늘렸다. 이를 알리기 위해 공인중개사사무소(부동산) 입구에는 ‘2억원 손해배상책임보증’이라는 스티커를 붙이기도 한다. 그런데 이 공제보험이 전세사기 앞에선 무용지물이라는 뜻이다.대개 부동산에 방문하는 사람들은 이 한도금액을 해당 계약에 대한 보험이라고 생각하는 일이 많다. 그래서 전월세 보증금이 2억원 미만인 경우 걱정 없이 계약에 임한다. 하지만 이 보험은 계약 건당 한도액이 아니라 1년간 중개업소에서 발생한 책임 배상의 한도액으로 봐야 한다. 만약 2억원 손해배상책임보증에 가입한 부동산에서 올해 보증금 2억원 규모의 전세사기 10건이 발생했다면 20명이 2억원을 나눠 가져야 한다는 뜻이다. 보험한도액은 2억원이지만, 피해자 한 사람이 받을 수 있는 금액은 2000만원에 불과하다. 피해자가 늘면 그 금액은 더 줄어들 수 있다.최근 서울 영등포구에서 오피스텔 전세 계약을 마친 B씨는 “부동산에서 ‘우리는 4억원 한도의 보험에 가입했으니 걱정하지 말라’고만 했다”며 “여러 사고가 한꺼번에 터졌을 때 내가 받을 수 있는 보상이 이보다 적을 수 있다는 설명은 듣지 못했다”고 말했다. 그는 “이런 사실을 알고 전세보증보험에 따로 가입했다”고 했다.하지만 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입했더라도 안심할 수 없다는 지적이 나온다. HUG가 임대인이 제출한 허위서류로 보증계약을 맺었다가 보증계약을 일괄 취소했는데, 법원이 보증금 지급 의무가 없다고 판단한 사례가 있었기 때문이다. 지난 9월 부산지법 동부지원 민사2부(서근찬 부장판사)는 부산 수영구 전세사기 피해자 A씨 등 5명이 HUG를 상대로 제기한 보증채무 이행 청구 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다고 27일 밝혔다. 재판부는 “허위 조건으로 체결된 보증계약까지 HUG가 보증금 지급 책임을 부담한다면 HUG가 거의 무조건 책임을 부담하게 되는 결과라 바람직하지 않다”고 설명했다.

부동산 플랫폼 직방은 국토교통부의 아파트 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1∼8월 전국 아파트 매매거래량(9월 4일 집계 기준)은 30만1395건, 거래액은 139조3445억원으로 집계됐다고 9일 밝혔다. 지난해 거래량이 29만8084건이었던 것과 비교하면 이미 작년 수준을 뛰어넘은 수치다. 거래액도 지난해(151조7508억원) 92% 수준까지 올라왔다. 권역별로 살펴보면 수도권은 올해 8월까지 14만1911건의 거래량을 기록했다. 지난해 연간 거래량(15만6952건)의 90% 수준이다. 거래액은 96조8442억원으로 작년 거래총액(93조3531억원)을 넘어섰다.서울만 국한할 경우 올해 1∼8월 거래량과 거래액이 모두 지난해 연간 수치를 넘어섰다. 올해 1∼8월 거래량은 3만8247건으로 작년 거래량의 112% 수준이었다. 거래액은 44조9045억원으로 작년 거래금액의 124%에 달했다.직방 관계자는 “대출 규제로 갭투자나 무리한 대출이 쉽지 않아져 투자 매수의 구매력은 줄어들 것으로 보인다”면서도 “전셋값 상승과 공급부족 등에 따라 매매 전환 수요가 늘어나면 결국 서울 아파트값은 다시 오름세가 커질 가능성도 남아 있다”고 말했다.