유동규 전 성남도시개발공사(성남도개공) 기획본부장이 대장동 개발사업 과정에서 민간 사업자의 초과 이익 환수 방안을 마련해야 한다고 의견을 낸 실무자를 불러 크게 질책했다는 증언이 나왔다. 서울중앙지법 형사합의22부(양철한 부장판사)는 24일 특정경제범죄 가중처벌법 위반(배임 등) 혐의를 받는 유동규 전 성남도개공 기획본부장, 김만배씨, 남욱 변호사, 정영학 회계사, 정민용 변호사에 대한 4차 공판기일을 열고 성남도개공 직원 박모씨를 증인으로 불러 신문했다. 박씨는 대장동 개발 사업 진행 당시 성남도개공 개발사업1팀 소속으로 공모 업무를 담당했다. 박씨는 이날 당시 상사였던 주모 개발사업1팀 팀장이 정 변호사에게 공모지침서에 대한 문제를 제기한 뒤 유 전 본부장으로부터 크게 질책을 받았다고 증언했다. 검찰은 “당시 팀장 주씨가 공모지침서에 문제점이 많아 정민용에게 문제를 제기했다가 그다음 날 유동규에게 질책받은 사실은 아느냐”고 물었고, 박씨는 “알고 있다”고 답했다. 이어 박씨는 “(공모지침서는) 1822억원의 이익을 확정하고 나머지 이익은 우리(성남도개공)가 주장하지 않는 형태였다”며 “사업이 잘 될 경우 나머지 수익을 배분할 방법이 있어야 하는데, 그런 것이 전무하다는 점을 (주씨가) 인지했던 것으로 기억한다”고 설명했다. 박씨는 구체적으로 주씨가 어떤 식으로 혼났는지를 묻는 재판장의 질문에 “(주씨의) 말대로라면 '총 맞았다' 식의 표현을 했다”고 했다. 박씨는 또 유 전 본부장이 주씨에게 '어떤 업체랑 이야기하길래 이런 의견을 내느냐'는 취지로 질책한 사실을 당시 주씨로부터 들었다고 증언했다. 박씨는 “(질책을 받은) 이후 (주씨의) 정서 상태가 다운돼 있고, 팀에 두 사람밖에 없어서 바로 옆에서 알 수 있었다”며 “어떤 일이 있었냐고 하니 그런 언급을 했다”고 말했다. 박씨는 주씨가 정 변호사를 찾아가 문제를 제기한 이유를 묻는 검찰 측 질문에 “안정적 사업 진행과 관련해 문제가 보인다면 직원 입장에서는 당연히 의견을 개진하는 것이 맞다”며 “그런 상황에서 (문제제기를) 했던 것으로 기억한다”고 했다. 박씨는 주씨의 일 이후, 대장동 개발 사업 공모와 관련한 민간사업자들의 질의에 답하는 서면답변서를 개발사업1팀이 검토한 기억이 없다고 증언했다. 당시 서면질의답변서에는 사업 이익 배분에 대한 성남도개공 측 답변 내용도 포함됐다. 검찰은 “당시 답변서에는 이익 배분 내용을 묻는 민간사업자의 질의에 대해 '성남도개공의 이익은 1·2차 이익 배분에 한정된다'고 답했는데, 이 외에는 성남도개공이 이익을 가져가지 않는다는 내용으로 보이는 데 맞느냐”고 물었고, 박씨는 “맞다”고 답했다. 검찰은 “개발사업 1팀이 이익 배분 내용에 대해 의견을 제시할 수 있었던 입장이 아니었다는 것이냐”고 물었고, 박씨는 “주씨가 개선점을 얘기했지만, 그런 내용이 반영되지 않은 상태에서 질의응답 (절차)까지 갔다”며 “(이익분배에 관한 구체적 답변은) 1팀에서 명확히 답변할 수 없을 것으로 생각한다”고 말했다. 유 전 본부장은 김씨 등과 공모해 화천대유 측에 최소 651억원가량의 택지개발 배당 이익과 최소 1176억원에 달하는 이익을 몰아주고 성남도시개발공사에 손해를 입힌 혐의(특정경제범죄 가중처벌법상 배임)를 받는다. 검찰은 또 성남도개공이 대장동 사업 과정에서 민간 사업자의 초과이익을 환수할 방안을 마련하지 않은 것은 유 전 본부장이 화천대유에 이익을 몰아주기 위해 의도한 것으로 보고 있다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

로비·특혜 의혹을 받는 대장동 개발 사업 당시 실무를 맡은 성남도시개발공사 관계자들이 24일 법정에 등장한다. 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장 등의 재판에 증인으로 출석하면서다. 서울중앙지법 형사합의22부(양철한 부장판사)는 이날 유 전 본부장, 화천대유자산관리(화천대유) 대주주 김만배씨, 남욱 변호사, 정민용 변호사, 정영학 회계사의 4회 공판에 성남도개공 소속 박모 씨와 이모 씨를 증인으로 소환했다. 박씨는 개발사업 3처에 근무하고 있고, 이씨는 개발사업 2처장을 맡고 있다. 재판부는 오전에 박씨, 오후에 이씨에 대한 증인 신문을 각각 진행할 예정이다. 이씨는 대장동 개발사업 공모지침을 배포하기 직전인 2015년 2월께 개발1팀 팀장이었다. 하지만 사장 직무대리였던 유 전 본부장에게 초과이익 환수 방안을 마련해야 한다고 의견을 제시한 뒤 대장동 관련 업무에서 배제된 것으로 알려졌다. 검찰은 초과이익 환수에 유 전 본부장이 어떤 태도를 보였으며 이씨가 왜 업무에서 배제됐는지 등을 이날 증인 신문 과정에서 확인할 것으로 예측된다. 유 전 본부장은 김씨 등과 공모해 화천대유 측에 최소 651억원 가량의 택지개발 배당 이익과 최소 1176억원에 달하는 이익을 몰아주고 성남도시개발공사에 손해를 입힌 혐의(특정경제범죄 가중처벌법상 배임)를 받는다. 검찰은 유 전 본부장이 실무진 의견을 무시하고 민간 사업자의 초과이익을 환수할 방안을 마련하지 않았고, 이는 화천대유 측이 막대한 이익을 얻는 결과로 이어졌다고 보고 있다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

대장동 개발 로비·특혜 의혹으로 재판을 받는 화천대유자산관리(화천대유) 대주주 김만배씨 측이 배임 혐의에 대해 “당시 (성남시장이던) 이재명이 안정적 사업을 위해 지시한 방침에 따른 것”이라고 주장했다. 이날 서울중앙지법 형사합의22부(부장판사 양철한)는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(배임) 등 혐의로 기소된 김씨와 유동규 전 성남도시개발공사(성남도개공) 기획본부장, 남욱 변호사(이상 구속), 정영학 회계사, 정민용 변호사(이상 불구속)의 1차 공판을 진행했다. 이날 검찰에 '녹취록'을 제공한 정 회계사는 혐의를 모두 인정했지만, 그를 제외한 4명은 모두 혐의를 부인했다. 특히 김씨 측 변호인은 “‘7개 독소조항’이라는 것은 대장동 개발 사업의 기본구조로, 당시 정책 방향에 따라 성남시의 지시·방침을 반영한 것에 불과하다”고 반박했다. 그러면서 “민간사업자의 이익은 고위험을 감수한 투자의 결과이며, 배임의 결과가 아니다”고 했다. 앞서 김씨는 대장동 개발에 대해 “그분의 사업 방침에 따랐을 뿐”이라고 했었다. 이에 대해 법조계에선 ‘그분’이 이재명 당시 성남시장을 가리킨 것이란 해석이 나왔다. 실제 김씨 측이 이날 법정에서 이 후보를 특정한 것이다. 검찰은 피고인들이 지난 2015년 대장동 민·관 합동 대장동 개발 사업을 진행하면서 화천대유 등에 유리하도록 공모지침을 작성하고 우선협상대상자로 선정되게 했다며 기소했다. 검찰은 피고인들이 대장동 민관합동개발 공모지침서가 나온 2015년, 이미 민간사업자에게 많은 수익이 돌아가도록 사업을 설계했다고 의심한다. 김씨 등 대장동 사업 관계자들과 유 전 본부장은 대장동 사업이 본격화하기 직전인 2015년 2월 공모해 ‘초과 이익 환수’ 조항 등 7개 조항을 삭제한 바 있다. 예상보다 많은 이익이 나면 성남도개공이 이익을 환수한다는 조항이 사라지면서 화천대유 측이 수천억원대 막대한 이익을 가질 수 있었다. 그 과정에서 성남도개공 지분에 따른 최소 651억원 상당의 택지개발 배당 이익과 시행이익을 화천대유가 부당하게 취득하게 해 공사에 손해를 끼친 혐의다. 검찰은 이들의 배임액을 1827억원으로 파악하지만, 아직 분양이 완료되지 않은 블록 등도 있어 액수는 더 늘어날 수 있다. 김씨에게는 이런 특혜를 대가로 유 전 본부장에게 700억원을 주기로 약속하고, 실제 5억원의 뇌물을 준 혐의도 적용됐다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

제22대 대통령선거를 두 달여 앞두고 경기도 성남시 대장지구 개발 관련 로비 및 특혜의혹을 받고 있는 핵심 관계자들이 정식 공판에 출석하게 됐다. 이번 재판이 더불어민주당 대선 후보인 이재명 경기도지사를 비롯한 대권후보 지지율에 영향을 줄 수 있는 만큼, 공판 과정에서 새로운 사실이 밝혀질 지 주목된다. 10일 오전 서울중앙지법 형사합의22부(양철한 부장판사)는 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장과 화천대유 대주주인 남욱 변호사, 정영학 회계사, 정민용 변호사, 전직 기자인 김만배 씨 등 이번 사건으로 기소된 5명에 대한 첫 공판을 연다. 유 전 본부장은 화천대유가 낮은 시행 지분율에도 불구하고 대장동 택지개발 배당 이익 651억원과 분양이익 1176억원 이상을 챙길 수 있도록 김 씨와 공모한 혐의를 받고 있다. 검찰은 이들이 이 과정에서 성남도시개발공사에 손해를 끼쳐 특정경제범죄 가중처벌법상 배임죄를 저지른 것으로 보고 있다. 이밖에도 유 전 본부장은 김씨에게서 5억원, 남 변호사와 정 회계사 등에게서 3억5200만원을 받은 것으로 알려졌다. 그리고 대장동 개발사업 이익 중 약 700억원을 받기로 하는 등 특정범죄가중처벌법상 뇌물죄를 저지른 혐의도 받고 있다. 앞선 공판준비기일에서 혐의 대부분을 인정한 정 회계사와 뒤늦게 기소된 정 변호사를 제외한 피고인들은 모두 혐의를 부인한 바 있다. 정 회계사는 이번 사건의 결정적 증거가 된 녹취파일을 검찰에 제출한 당사자다. 재판부가 지난 5일 방어권 보장 차원에서 이 녹취파일 원본을 유 전 본부장과 김씨가 복사해가도록 허용함에 따라 이들이 재판과정에서 해당파일 내용에 대해 언급할 전망이다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

대장동 개발 로비·특혜 의혹의 핵심 4인방으로 불리는 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장과 화천대유자산관리(화천대유) 관계자들의 첫 재판이 6일 열린다. 이들의 배임 혐의가 주요 쟁점으로 떠오르는 가운데, 검찰 수사의 핵심 물증이었던 ‘정영학 녹취파일’ 내용이 법정에서 공개될지도 관심이 쏠리고 있다. 서울중앙지법 형사합의22부(부장판사 양철한)는 이날 오후 3시 유 전 본부장과 화천대유 대주주인 전직 기자 김만배씨·남욱 변호사·정영학 회계사에 대한 첫 공판준비기일을 연다. 이는 검찰이 지난 9월 말 서울중앙지검 4차장검사 산하에 대장동 사건 전담수사팀을 구성한 지 2개월여 만에 열리는 관련자들에 대한 형사재판 첫 절차다. 공판준비기일은 정식 재판 전 증거 조사 등 향후 진행될 재판의 방향을 논의하는 절차로 본격적인 공방이 오가지 않는다. 피고인 출석 의무도 없어 유 전 본부장 등 피고인들의 변호인만 법정에 나올 가능성도 있다. 향후 재판에서 검찰은 수사의 주요 근거가 된 녹취파일을 재판의 증거로 제시할 가능성이 높다. 김씨와 유 전 본부장 등의 경우 혐의 대부분을 부인하는 반면, 정 회계사의 경우 검찰 수사 초기 이른바 정영학 녹취파일을 제공하며 수사에 협조적인 태도를 보여왔다. 이 파일에는 유씨를 비롯해 김씨 등 이 사건 핵심인물들의 대화가 담겼다. 아직 세세한 내용이 밝혀지지 않았지만 녹취록에는 대장동 개발사업과 관련된 수익배분 논의와 이를 위한 로비 정황 등이 담긴 것으로 알려졌다. 검찰 수사가 녹취파일에 의존했던 만큼 녹취록의 신빙성을 두고 이해관계자 간 공방도 치열해 질 것으로 보인다. 앞서 김씨 측은 영장실질심사 단계에서 해당 녹취록의 증거력을 부정한 바 있다. 유 전 본부장은 김씨 등과 공모해 화천대유 측에 최소 651억원가량의 택지개발 배당 이익과 최소 1176억원에 달하는 시행 이익을 몰아주고 그만큼 성남도시개발공사에 손해를 입힌 혐의(특정경제범죄가중처벌법상 배임)를 받는다. 그는 이 과정에서 김씨로부터 5억원, 남 변호사와 정 회계사 등으로부터 3억5200만원에 달하는 뇌물을 수수하고, 대장동 개발사업 이익 중 700억원가량을 받기로 약속한 혐의(특정범죄가중처벌법상 뇌물)를 받고 있다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 택지개발사업에서 벌어지는 과도한 민간이익에 대해 개발이익 환수 관련 제도들을 재점검하겠다고 밝혔다. 홍 부총리는 27일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 투기근절대책 주요 추진상황과 성과 등을 논의하며 이같이 말했다. 대장동 개발 과정에서 정치권 특혜로 민간 기업이 과도한 이익을 거뒀다는 의혹 논란이 커지자 재발 방지를 위한 후속 조치를 검토하겠다는 뜻으로 풀이된다. 홍 부총리는 지난주 국회 국정감사에서 “토지 개발, 주택 건축과 관련해 과다한 초과 이익이나 불로소득이 나오는 것은 철저히 예방하고 차단해야 한다”고 말했다. 그는 또 “가능하면 11월이나 12월에 관련 대책이 나올 수 있도록 조치하겠다”고도 했다. 대장동 의혹보다 먼저 논란이 됐던 한국토지주택공사(LH) 투기 사태에 대한 대응 상황도 언급했다. 홍 부총리는 “전 직원 부동산거래 정기 조사 등 강력한 통제장치 관련 과제들을 완료했다”며 “비핵심 기능 24개를 조정하고 1064명의 정원 감축도 확정했다”고 말했다. 홍 부총리는 부동산 투기와 탈세에 대한 단속‧처벌도 지속하고 있다고 밝혔다. 올해 3월 29일 투기 근절대책을 발표한 후 지난 10월 25일까지 경찰은 부동산 투기와 관련해 5271명을 단속하고 2909명(구속 59명)을 검찰에 넘긴 것으로 알려졌다. 범죄수익은 1385억원를 몰수하거나 추징 보전했다. 국세청은 편법증여 등 혐의자 총 828명 중 763명을 검증해 1983억원의 탈루 세액을 추징할 예정인 것으로 파악됐다. 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

“대장동 때문에 온 나라가 시끄러운데 브레인시티는 논란이 되지 않아 의아했다.” 와 인터뷰에서 평택 시민이 한 말이다. 그는 “처음 취재요청을 받고 ‘올 것이 왔구나’라는 심정이었다”며 “두 사업 사이에 유사성이 많은 데다 오히려 ‘사이즈’는 이쪽(브레인시티)이 더 크다”고 주장했다. 평택지역 관계자들 사이에서 ‘성남시 판교대장지구 민간사업자 특혜’ 논란과 맞물려 브레인시티 사업에 대한 문제들이 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 특히 수익성이 우수하다고 평가받는 2단계 사업은 판교대장지구와 동일한 민관합동 SPC(특수목적법인)이 시행을 맡아 민간출자의 적절성에 대해 문제가 제기돼왔기 때문이다. 일각에선 ‘화천대유’ 관련 의혹이 제기된 더불어민주당 대선주자 이재명 경기도지사와 원유철 국민의힘 의원 등의 관련설도 부상하고 있다. ━ 성균관대 유치 실패하자 수익 사업으로 탈바꿈 브레인시티는 경기도 평택시 송탄 일대 482만㎡(2020년 12월 고시 기준) 면적에 총 사업비 약 2조8000여억원이 투입돼 조성되는 일반산업단지 개발사업이다. 92만㎡에 달하는 판교대장지구보다 규모가 5배 이상 크다. 지역 관계자들은 민간기업인 중흥그룹 계열사가 공공택지사업인 브레인시티에서 시행뿐 아니라 택지조성공사, 아파트 공급 등 다양한 형태로 수익사업을 진행하고 있다는 점에 주목한다. 중흥은 2017년 6월 PF대출약정 마감일을 하루 앞두고 브레인시티 2단계 사업 시행사인 공공SPC(특수목적법인) 민간 출자사로 선정됐다. 지금까지 산업시설용지가 대부분인 1단계 사업(146만㎡)이 공영방식으로 진행되는 데 비해 이보다 면적이 2배 이상 큰 2단계 사업(335만㎡)은 민관합동출자법인인 공공SPC를 통해 운영되고 있다. 정창선 중흥건설 회장 장남 정원주 부회장이 대주주인 중흥토건을 비롯, 중흥 계열사는 2단계 시행사인 브레인시티 프로젝트 금융투자(브레인시티PFV)의 민간 지분 68%를 전량 인수함으로써 브레인시티 택지개발수익을 상당부분을 확보하고 있다. 2단계 사업은 브레인시티 부지에서도 ‘알짜’로 알려져 있다. 브레인시티 개발사업 자체가 애초 성균관대학교 3캠퍼스 유치를 목표로 추진됐기 때문에 대학교 부지를 제외한 2단계 부지는 수익성 높은 용도로 개발되도록 계획됐다. 캠퍼스용 땅을 저렴하게 공급하는 것에 따른 손해를 해소하기 위해서다. 실제 토지이용계획도를 보면 공동주택·주상복합·근린·상업용지 등이 2단계에 집중돼 있다. 대학교 부지와 최근 사업협약(MOU)를 맺은 아주대학교 병원 부지도 2단계에 자리한다. 중흥토건은 2단계 택지조성공사 시공권뿐 아니라 공동주택 1·2블록을 수의계약으로 확보해 연내 3600여 세대 아파트 공급이 가능한 상황이다. 그러나 중흥이 2단계 투자를 확정하고 얼마 뒤, 브레인시티 개발의 가장 큰 목적이었던 성균관대 유치 실패가 공식화된 후에도 사업은 여전히 진행되고 있다. 성균관대 대신 산학 연구단지인 사이언스파크로 변경해 사업을 추진 중이다. 건설업계에선 중흥이 브레인시티 사업에서 확보한 조 단위 수익을 이달 실사 종료 예정인 대우건설 인수 자금으로 활용할 수 있다는 말도 나온다. 박환우 전 평택시의원은 “민간 파트너 선정 당시인 2017년부터 갑작스럽게 중흥이 브레인시티 2단계 시행 출자사로 선정된 것에 대해 논란이 많았다”며 “민관공동 개발사업 추진과정에서 민간이 과도한 이익을 취하는 것을 견제하고 초과개발이익을 환수할 수 있는 안전장치를 마련해야 한다”고 강조했다. ━ 지역 정치인 투기·감사무마 의혹 논란 2007년 성균관대 제3캠퍼스 유치를 목표로 추진됐던 브레인시티 사업은 부동산 경기침체 등으로 부침을 반복하며 일대 부동산 소유주들에게 고통을 안겼다. 오랜동안 개발행위 및 거래가 제한됐기 때문이다. 게다가 공공택지지구라 토지보상이 수용방식으로 진행되었기 때문에 토지주들이 사업 백지화를 외치며 시위를 하거나 소송전을 벌이기도 했다. 일부 토지주는 여전히 소송을 진행 중이다. 이 때문에 중흥에 대한 특혜의혹과 지역 정치인 연루설은 현재 진행형이다. 실제 지역 정치인들의 끈질긴 지원으로 해당 사업은 명맥을 이어갔다. 평택시 갑 지역구 의원이던 원유철 전 미래한국당 대표가 대표적 인물로 꼽힌다. 원 전 대표는 브레인시티 내 성균관대 유치를 꾸준히 총선 공약으로 걸었고, 브레인시티의 출발점인 일명 ‘평택지원특별법’ 4년 연장에 힘쓰기도 했다. 그러나 이런 행위에 대한 지역 관계자들의 시선이 곱지는 않았다. 도일동 일대는 조선시대 원균 장군이 하사받은 땅이 있는 일명 ‘원주원씨 집성촌’으로 평택 주민들 사이에서 유명하다. 실제 2018년 ‘평택 브레인시티 일반산업단지계획 변경 승인’ 고시를 보면 도일동 2단계 부지 내 원주원씨 중종 토지가 상당부분 발견된다. 2015년엔 원 전 대표 배우자가 도일동에 대지 1100㎡ 규모 건물을 매입하기도 했다. 2015년 ‘산업입지 및 개발에 관한 법률’ 및 시행령이 개정되고 해당 법안이 이듬해 시행되면서 공공기관·공기업이 아닌 민관합동 SPC도 산업단지에서 사업을 진행할 수 있게 됐다. 한 지역 관계자는 “2018 국정감사 당시 이재명 경기도지사가 중흥으로 민간출자사를 변경하는 과정에 대해 ‘배임’을 언급하며 감사에 대한 의지를 밝혔으나 실상 경기도 특별감사 결과 ‘이상이 없다’는 결론이 나왔다”며 “이 지사는 평택시 현덕지구도 민관합동 개발사업으로 추진하는 등 의심스런 부분이 많다”고 강조했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

최근 서판교가 부자들 사이에서 화제다. 지난해 10월 정용진 신세계 부회장이 서판교 산자락으로 이사를 가면서 관심이 더욱 높아졌다. 올 초에는 대한제분, 한불화장품, 한국도로공사 등의 CEO도 잇따라 서판교로 둥지를 옮겼다. 요즘 이곳에는 고급 단독주택을 비롯해 타운하우스가 줄줄이 들어서고 있다. SK건설에서는 80억원대 단독주택 산운 아펠바움을 분양 중이다. 3월12일 신흥 부촌으로 떠오른 서판교를 찾았다. 양재에 있는 헌릉IC에서 용인~서울 간 고속도로를 타자 10분 만에 서판교IC를 통과했다. 서판교에서 운중동으로 향하자 공사하는 곳이 많았다. 택지개발지구에서는 다양한 모양의 단독주택이 들어서고 있다. 대우건설의 푸르지오하임을 지나 산 쪽으로 5분쯤 더 올라가자 청계산을 배경으로 타운하우스 단지가 등장했다. LH가 지은 월든힐스는 지난해 입주가 시작됐다. 금강주택의 금강 펜테리움과 SK건설의 운중 아펠바움·산운 아펠바움은 개발이 한창이었다.타운하우스 35억, 게이티드 하우스 80억SK건설의 운중 아펠바움부터 들렀다. 453~516㎡(137~156평)로 26억원에서 최고 35억원에 분양한다. 공사 현장 뒤편에 임시로 마련된 주차장에 차를 주차했다.SK건설의 판교 아펠바움 김경옥 팀장은 “하루 전날 예약해야만 모델하우스를 볼 수 있다”고 말한다. 가상건물이 아니라 공사현장에 있는 집 한 채를 모델하우스로 꾸며놨다. 김 팀장이 높다란 철문을 두드리자 경비원이 문을 열어줬다. 공사장 안으로 들어서자 쇠파이프 등 건축자재가 곳곳에 쌓여 있다.철근을 자르는 소리에 귀가 아플 정도다. 건물은 웬만큼 외형을 갖추고 있었다. 크게 두 단지로 나뉘어 있다. 앞동에 있는 301호 문을 들어서자 밖과 완전 딴판이다. 고급 별장에 온 듯하다. 창문 밖으로 보이는 쇠파이프만이 공사장에 있음을 짐작하게 한다. 김 팀장은 “국내에선 제주도 포도호텔을 지어 유명해진 건축가 이타미 준이 설계를 맡아 고객에게 인기가 많다”고 들려줬다. “보시면 유독 창문이 크고 천장이 높다는 게 느껴지실 거예요. 이타미 준의 스타일이에요. 최대한 빛이 실내에 많이 들어오고 바람이 잘 통하도록 한 거죠.”특징은 고객이 인테리어 스타일을 선택할 수 있다는 점이다. 크게 여유와 기품으로 나뉜다. 여유는 주로 목재를 사용해 편안함을 강조했다. 전시장은 기품으로 꾸며진 곳이다. 중후하고 세련된 느낌을 중시했다. 겉보기에는 고급 아파트와 별 차이가 없어 보인다. 속을 들여다보면 값비싼 수입제품으로 채워져 있다. 예를 들어 거실은 벽지 대신 화이트 도장으로 깔끔하게 마무리했고, 아트월은 포르투갈 모카크림 소재의 천연 대리석으로 꾸몄다. 안방 바닥은 수작업으로 만든 독일산 팡가팡가다. 주방은 더하다. 2600만원대의 미국 바이킹 냉장고가 놓여 있다. 레인지 후드조차 400만원대의 이탈리아 엘리카 브랜드다. 단지 안에는 피트니스클럽, 스크린 골프연습장, 가족 영화관, 기사 대기실 등 커뮤니티 시설이 들어설 예정이다.김 팀장은 “분양 받은 고객은 40대 후반이 많고 자녀들은 대부분 해외 유학 중”이라고 귀띔했다. “판교에 테크노밸리가 들어서면서 IT기업 임원이 많이 찾아오세요. 최근 생활전문 기업의 K회장도 분양 받으셨고요. 단지 바로 뒤에 구평회 E1 명예회장의 단독주택도 있어요. 고객들은 구 명예회장 옆집에 살게 됐다며 좋아하더군요.” 아펠바움 공사장 뒤편으로 200m가량 떨어진 곳에 구 명예회장 저택이 있다. 구 명예회장 집으로 향하는 길에는 차 한 대 정도 지나갈 수 있는 도로가 나 있다. 공사장 인부에게 물어보니 아펠바움 공사가 시작되기 직전에 도로가 생겼다고 한다. 도로 입구 표지판에는 ‘등산로가 아니므로 올라가지 말라’는 문구가 적혀 있다.궁금한 마음에 길을 따라 올라갔다. 나무 숲 속에 가려진 구 회장의 저택이 조금씩 드러났다. 가까이 가자 마당에 있는 진돗개 두 마리가 더욱 사납게 짖는다.열린 대문 사이로 예쁘게 꾸며진 정원과 조각상이 보였다. 그때 한 경비원이 나오더니 “무슨 일로 왔느냐”며 출입을 막았다. 구 회장은 집 바로 앞에 집 한 채를 더 짓고 있다.SK건설은 인근에 주택단지 산운 아펠바움도 선보일 계획이다. 국사봉 밑자락이다. 아직 공사 펜스만 쳐져 있다. 전용면적은 176~311㎡로 분양가는 30억원대 후반에서 최고 80억원에 달한다. 특징은 단독주택형 게이티드 하우스로 지어진다는 점이다. 게이티드 하우스란 외부인과 외부차량 출입을 철저히 통제해 입주민들이 건물 내에서 안전하고 편안한 생활을 할 수 있도록 돕는 고급 주거단지를 의미한다. 정용진 부회장 집 땅값만 100억정용진 신세계 부회장도 한남동에서 서판교 부근으로 지난해 10월 이사했다. 남서울CC 근처로 이사했다는 얘기를 듣고 알음알음 찾아갔다. 길을 잘못 빠져나가 대장동으로 갔다. 이곳은 개발제한구역으로 묶여 있어 한산했다. 1시간을 헤매다 혹시나 하는 마음에 스마트폰에 정 부회장의 이름을 검색했다. 놀랍게도 한 개인 트위터에 정 부회장의 집 주소가 소개돼 있었다.주소를 따라가 보니 운중 아펠바움에서 15분 거리에 있는 남서울CC 입구 전원마을이다. 10여 채의 단독주택과 빌라 한 채가 있다. 한눈에 정 부회장 저택이 어딘지 알 수 있었다. 주택 한 채가 유독 크고 화려했기 때문이다. 마치 유럽의 성을 옮겨온 듯했다. 상아색 담벼락 높이가 2m를 훌쩍 넘었다. 담을 따라 약 1m 간격으로 촘촘히 나무가 심어져 있다. 정 회장 바로 옆집 옥상으로 올라갔다. 역시나 나뭇가지에 가려 보이는 것은 지붕뿐이다. 내부는 오직 출입문 사이로 언뜻언뜻 볼 수밖에 없다. 이것도 오래 보지 못한다. 10m 간격으로 CCTV가 설치돼 있어 경비원이 부리나케 달려온다. 결국 뒷문으로 돌아가봤다. 뒷문은 남서울CC 뒷문으로 이어졌다.정 부회장의 집은 약 3300㎡(1000평) 대지에 지하 1층, 지상 2층으로 세워졌다. 1층에는 대형 홀과 거실 그리고 주방, 2층에는 방과 욕실 등이 있고 마당에는 수영장이 있는 것으로 알려졌다.인근에 있는 부동산중개소 파크힐부동산컨설팅을 찾아갔다. 강매순 대표는 “정 부회장이 이사온 뒤로 땅값이 올랐다”고 들려줬다. “2009년 이전에 3.3㎡당 1000만원에 거래됐는데 현재 1200만~1300만원으로 올랐어요. 문의하러 오는 사람도 많고요.”정 부회장 집값은 3.3㎡당 1000만원만 잡아도 약 100억원에 달한다. 흥미로운 점은 정 부회장이 이곳으로 이사온 점을 의아하게 여기는 사람이 많다는 것. 경비가 삼엄하지만 사방이 뚫린 곳에 집을 지었기 때문이다. 부동산 업계에선 정 부회장 집이 풍수지리적으로 볼 때 명당이라는 얘기가 나오고 있다.풍수 전문가들은 대체로 판교가 재물운이 좋은 곳으로 본다. 고제희 대동풍수지리학회장은 “판교 자체가 금쟁반 위에 옥구슬이 굴러다니는 ‘금반형(金盤形)’을 띠고 있어 부귀영화를 누릴 복지(福地)로 평가 받고 있다”고 얘기했다.풍수 전문가인 강희종 순천향대 교수는 특히 서판교를 좋게 본다. “운중 아펠바움과 구 명예회장이 있는 집터는 청계산의 국사봉 자락이 단지를 병풍처럼 감싸고 있어요. 청계산의 정기를 받을 수 있는 길지예요. 한번 들어온 재물이 쉽게 빠져나가지 않고 쌓이는 복지로 재물운까지 좋은 터입니다.”도로부터 통제하는 남서울 파크힐 정 부회장 집에서 남서울CC를 관통하는 도로를 통과하면 파크힐 주택단지가 나온다. 진입로에는 바리케이드가 쳐져 있다. 경비초소 직원이 나와 “이곳은 사유지로 외부인이 출입할 수 없다”고 강조한다.카메라 없이 잠시 둘러만 보겠다고 얘기하자 경비원은 “지난달 한 방송국에서 촬영해 보도한 뒤 더욱 철저히 감시하라는 회장님들의 분부가 내려왔다”고 사정을 설명한다. 그날 문을 열어준 경비원도 그만뒀다고 한다. 경비원과 얘기하는 사이 검은색 세단 3대가 잇따라 통과했다. 기자가 이곳에 누가 사느냐고 물었다. 대답은 간단했다. 이름만 대면 알 만한 분들이 살고 있다고 한다. 언론에 알려진 CEO로는 이정희 대한제분 사장, 임병철 한불화장품 사장 등이 있다. 이곳에 거래를 주선하며 몇 차례 다녀온 강 대표는 “파크힐 단지는 남서울CC 정상에 있어 조망권이 뛰어나다”고 들려줬다. “단지는 110필지(약 5만 평) 규모예요. 현재 25채가 그림 같은 집을 지어놨어요. 땅값은 3.3㎡당 800만~1000만원 선에 거래됩니다. 흥미로운 점은 건축비가 땅값하고 비슷하대요.”부동산 전문가들은 자산가를 비롯한 CEO들이 서판교로 몰리는 것은 쾌적한 주거환경 때문이라고 입을 모은다. 판교신도시 녹지율은 37.3%로 분당 28.9%, 일산 22.5%보다 훨씬 높다.양해근 우리투자증권 부동산 팀장은 “특히 서판교가 동판교보다 쾌적하다”고 말했다. “동판교는 중소형 아파트 위주로 주거지가 구성됐어요. 반면 서판교는 중대형 아파트, 고급 단독주택, 저층 연립주택 등이 대부분이죠.”교통도 좋다고 덧붙였다. 용인~서울 간 고속도로를 이용하면 적어도 10분이면 강남에 갈 수 있다. 주변에 경부고속도로, 서울외곽순환고속도로, 분당~수서 간 고속도로 등이 있다. 박합수 KB은행 부동산팀장도 비슷한 의견이다. “서판교는 자연환경이 뛰어나죠. 북쪽에는 청계산, 남쪽으로는 남서울CC, 중앙엔 금토산공원과 운중천 등이 있죠. 그야말로 살기 좋은 배산임수 지형이지요.”투자 측면은 어떨까. 박 팀장은 “서판교로 이사간 고객들은 대부분 투자가치보다 주거환경을 중시한다”고 얘기했다. 아파트 시세로 비교하면 강남보다 저렴하고 분당, 동판교와 비슷한 수준이다. 서판교의 대우 푸르지오하임이 3.3㎡당 2500만원대다.서울 반포 삼성래미안이 3.3㎡당 5000만원에 거래되니 절반 수준이다. 분당 정자동 파크뷰와 동판교 금호아파트는 3.3㎡당 3000만원이다.

▶ 시민단체들은 택지개발 때 개발정보 유출을 엄중히 단속해야 한다고 말한다. 서울시 본청 및 구청에서 부동산 실무 일을 하는 간부급 공무원들이 최근 한 민간 부동산연구투자 모임에 나가, 강의를 통해 사전에 서울시 개발도면을 공개했다는 의혹이 불거지면서, 개발정보에 대한 사전유출 논란이 일고 있다. 먼저 서울시의 동향을 살펴보자. 논란이 불거지자 서울시는 화급하게 불끄기에 나섰다. 지난 7월 11일 이 문제를 일으킨 본청 공무원들의 직속 상관인 이덕수 서울시 균형발전추진본부장이 기자실을 자발적으로 찾아왔다. 그는 “서울시가 6월 14일 도심 재창조 프로젝트 마스터플랜을 공식 발표하기 전에 해당 공무원들이 미리 외부강의용 교재로 사용했다는 의혹은 사실이 아니다”고 해명했다. 강의 자료는 이미 지난해 발표된 시정운영 4개년 계획에 포함된 것으로 마스터플랜 최종본과는 다르다는 것이다. 그럼에도 문제가 커지자 서울시는 대대적인 ‘특별감사’를 한다고 했지만, 부동산 전문가들은 감사가 흐지부지될 가능성이 높다고 진단한다. 사전 정보 유출 혐의를 법으로 재는 게 쉽지 않아서다. 이 같은 사례는, 사실 공무원들의 개발정보 유출과 관련된 감사원 감사나, 경찰 수사에서 흔하게 찾아볼 수 있다. 대표적인 게 바로 양주시 공무원 건이다. 지난해 5월께 감사원은 양주시 전·현직 공무원 5명이 택지개발 예정지에서 개발행위를 제한하라는 지시가 내려오자, 거꾸로 친인척 땅에 개발행위를 허가해주는 수법으로 92억원의 추가 보상을 받으려는 불법행위를 했다고 발표했다. 개인이 법을 어기고 이같이 천문학적인 돈을 벌었다면 큰 벌을 받았을 것이다. 게다가 공무원이라면 가중처벌을 받는 게 어쩌면 당연하다. 하지만 결과는 예상을 빗나갔다. 양주시에서 감사 일을 하는 이재진 계장은 “당시 현직 공무원 4명 중 3명은 검찰에 가서 무혐의 판정을 받았다”고 소개한다. 이 3명은 여전히 양주시 공무원으로 일하고 있다. 이 계장은 “나머지 2명 중 한 명은 그 당시 정년퇴직해 나간 상태라서, 또 한 명은 사표를 쓰고 퇴직했기 때문에 검찰에서 어떤 판정을 받았는지 잘 모른다”고 밝혔다. 처벌받은 공무원은 거의 없어 이 같은 사례는 또 있다. 올 초에 불거진 광주광역시 세하지구 택지개발 정보유출 사건은 한편의 블랙 코미디다. 당초 광주시는 늘어나는 아파트 수요에 대처하기 위해, 2006년 9월 광주 서구 세하·벽진·매월동 일대 28만4000평에 아파트 6000가구를 공급할 계획으로 택지개발 예정지구 지정을 건설교통부에 신청했다. 그러나 어찌된 일인지, 같은 해 10월 개발사업 초안이 사전에 유출됐다. 이때부터 이 지역 토지거래가 갑자기 늘었다. 거래량이 늘면서 땅값도 당연히 뛰었다. 평당 20만원 하던 게 100만원까지 뛰었다. 땅을 가진 이들은 보상금을 더 받으려고 엉터리 건물을 짓고, 나무를 심으면서 ‘보험’을 들었다. 보상을 한 푼이라도 더 받기 위한 불법행위들이다. 그러자 경찰은 개발도면과 관련된 공무원, 부동산 업자들을 대상으로 사전 정보 유출에 대한 수사에 나섰다. 박광태 광주 시장도 시 간부회의에서 “도면이 유출돼 부동산 투기의 수단이 된다면 아예 택지개발 사업을 중단해버려라”고 큰소리 치기도 했다. 문제가 점점 커지자 광주시는 아예 지난 1월 택지개발 사업 중단을 선언해버렸다. 필요한 개발사업이 사전 정보 유출로 백지화되면서 애꿎은 서민들이 피해를 본 전형적 사례다. 부동산 전문가 A씨는 “개발정보의 사전 유출은 확실하지만, 정보 유출자는 찾지 못했다는 점이나, 개발정보가 사전 유출됐어도 처벌 받은 공무원이 한 명도 없었다는 점이나, 모두 웃기는 일”이라고 비판했다. A씨는 “개발정보 사전 유출은 그 흐름이 매우 은밀하기 때문에, 이를 밝혀내는 게 쉽지 않다”고 밝혔다. 흔히 말하는, 공무원과 부동산업자의 유착, 공무원 사전 투기 같은 것을 적발한다는 것도 여간 어려운 일이 아니다. 오성규 환경정의 사무처장은 “2001년께 판교에 땅 투기를 했다는 고위 인사들이 많다는 소문을 듣고, 500만원을 들여 판교 일대 등기부등본을 떼봤지만, 특정한 유력인사가 땅 투기를 했다는 것을 조사하는 게 쉽지 않았다”고 말했다. 그는 “만일 공직자가 땅 투기를 했다면 모두 차명으로 했을 것”이라고 분석했다. 부동산 전문가 B씨는 “부동산연구개발포럼, 산업교육원 같은 이름을 붙인 부동산연구투자모임이 적지 않은 숫자인데, 이 모임들은 자주 외부강사를 초청해 강의를 연다”고 소개한다. 이들 모임은 투자자나 건설업자, 중개업자들을 대상으로 강의를 자주 한다. 이들은 특히 요즘 한창 눈길을 끄는 상가투자, 재건축, 재개발 투자, 도시계획에 대한 세미나도 연다. 그런데 문제는 강사 중에 부동산 실무를 담당하는 시청·구청 공무원이 끼어 있다는 점이다. 이번에 불거진 ‘서울시 공무원 건’도 바로 이런 경우에 해당된다. 물론 담당 공무원이 강의하는 것 자체가 불법은 아니다. 하지만 특정한 사람들이 모인 곳에서 강사료를 받고 재개발이나 재건축 등과 관련한 강의를 한다는 것은 문제가 많다는 게 대다수 사람의 생각이다. 실제 이번에 문제가 된 서울시 본청 과장은 세운상가(도심 재창조) 관련 일을 하는 부동산 과장이고, 또 다른 팀장은 뉴타운 사업단 일을 전담하는 팀장이다. 이 분야에 대해 정보를 갖고 있는 위치에 있는 사람들이다. 이들은 이번에 강의하면서, 개발예상 지역을 거론하며, “이런 재료를 좀 더 일찍 알려주지 못해 미안하다”는 말까지 했다는 것은 불법 여부를 떠나 공직자로서 자세가 되어 있지 않다는 지적이다. 한 부동산 전문가는 “통상 공무원들이 강의하게 되면, 한두 시간에 40만~50만원 정도 강의료를 받는다”고 전해준다. 이해우 균형발전추진본부 총괄조정팀장은 “서울시 규정상 공무원이 외부 강의를 할 때 월 3회 또는 6시간을 초과하거나 1회에 대가가 50만원을 넘는 경우에는 사전에 신고하도록 돼 있다”면서 “그런데 이번에 문제가 된 팀장은 1회에 45만원을 받는 강의인데도 신고한 경우”라고 밝혔다. 규정을 어기지 않았다는 뜻이다. “대학원 강의하면서 정보 흘려” 박철 LBA부동산 전무는 “이 같은 연구투자모임의 경우 사람들이 잘 몰라서 그렇지, 적어도 서울 시내에 몇십 개는 족히 될 것”이라고 밝혔다. 숫자가 많은 이유는 간단하다. 투자의 핵심은 정보이기 때문이다. 박철 전무는 “재건축·재개발의 경우, 남보다 빨리 정보를 입수해 초기에 투자하면 2~3배를 남기는 것은 일도 아니다”고 말했다. 부동산 전문가 C씨는 “각 대학에 있는 정규 부동산 대학원 중 ‘일부’도 이 같은 정보 흐름 고리 중 하나”라고 진단한다. 그는 “부동산 대학원 과정을 밟는 이들은 대개 부동산개발업자, 중개업자, 건설업자 같은 사람들이고, 재건축과 재개발, 도시계획에 대한 강의를 하는 이들 중에는 시청이나 구청의 실무 담당 공무원들도 있다”고 말했다. 그는 “강의하다 자신이 갖고 있는 정보를 흘리는 경우도 꽤 많을 것”이라고 덧붙였다. 부동산 전문가 D씨는 ‘일부’ 대학 부설 부동산 전문가 이수 과정도 눈여겨보아야 한다고 지적한다. 예를 들어 재개발, 재건축과정, 부동산 고위전문가 과정 같은 곳에 가면 부동산 실무 공무원이 직접 와서 강의하는 경우가 종종 있다. 이들을 통해서도 개발정보가 새어 나갈 가능성은 얼마든지 있다는 것이다. 『과천블루스』의 저자 이경호(60) 전 산업자원부 서기관은 정부와 연구기관 사이에 용역을 주고받으면서 사전에 개발정보가 유출되는 경우가 많다고 진단한다. 업계 사정에 밝은 부동산 전문가 A씨는 “솔직히 말해 개발정보를 쥐고 있는 공무원이나, 공무원들의 용역의뢰를 받는 연구원들이 마음만 먹는다면 남보다 먼저 개발 예정 지역을 알고 지인들을 통해 투자할 수도 있다는 것은 상식 아니냐”고 전한다. 실제 공무원들이 사전 정보 유출을 통해 몰래 투기하다가 적발되는 경우도 심심찮다. 경기도 분당경찰서는 2005년 12월 성남 판교지구 인근 대장동 개발정보를 이용해 개발에 따른 보상수익을 노리고 위장전입한 혐의(주민등록법 위반)로 관할 동장 이모씨 등 공무원 7명을 포함해 137명을 불구속 입건하기도 했다. 이경호 전 서기관은 책에서 “졸부, 투기꾼, 공무원들은 5년 전부터 판교가 신도시 개발 예정지라는 걸 알고 미리 땅을 구입했다. 장관이 신도시 개발 정책을 발표할 때 그 지역은 이미 정부 고위직, 직원 친인척, 투기꾼, 복부인, 건설사들이 땅 구입을 완료한 상태”라고 쓰기도 했다.

판교는 ‘귀족도시’가 될 것인가? 판교 신도시 중대형 아파트 분양가가 평당 1800만원에 이르자 ‘판교는 돈 많은 이들만 갈 수 있는 곳’이란 인식이 확산되고 있다. 서민의 주택 수요를 충족시키기 위해 건설한 분당은 ‘강남 2중대’가 된 지 오래다. 지금 추세라면 판교도 이 같은 전철을 밟을 게 뻔하다. 판교의 허와 실을 짚어봤다. 먼저 ‘허’부터 알아보자. 우리 속담에 ‘소문난 잔치에 먹을 것 없다’는 말이 있다. 겉이 떠들썩하고 화려할수록 오히려 속은 비어 있다는 말이다. 일반분양을 시작하기 이미 몇 년 전부터 판교는 수천 대 1의 경쟁률을 예고했다. 판교는 ‘소문난 잔치’내지 ‘속 빈 강정’이 될 것인가? 판교를 ‘소문난 잔치’로 보는 데는 이유가 있다. 판교가 강남을 대체할 고급 신도시가 될 수 없는 태생적 한계를 가졌기 때문이다. 전체 주택 중 임대아파트 비율 40%, 전용면적 25.7평 이하 중소형아파트가 66%를 차지하기 때문이다. 고소득 자산가들이 자신들의 주거지역으로 선호하지 않을 공산이 크다는 점이 한계로 지적된다. 이들 자산가가 관심을 갖는 주택 규모는 적어도 강남권의 40~50평형대 이상 아파트들이다. 이 때문에 판교를 개발하더라도 부자들의 지역 커뮤니티가 형성되기에 역부족이라는 평가가 많았던 것 같다. 또 분양 후 5~10년에 이르는 긴 ‘전매금지 기간’도 걸림돌이다. 입주 후에도 2년 반~7년 반 동안 사고팔 수 없기 때문에 부자들이 입성할 수 있는 길이 원천적으로 봉쇄되고 있다. 한마디로 판교는 평범한 신도시로 전락할 수 있다는 경고가 그럴듯한 말처럼 들린다. 하지만 앞으로 나올 신도시들이 대부분 판교처럼 임대아파트와 중소형 위주로 개발되고 전매 금지도 부동산 경기 상황에 따라 풀릴 수 있다. 이 때문에 판교의 가치는 결국 입지의 가치로 평가돼야 한다는 의견도 만만치 않다. 그래서 이번에는 판교는 귀족도시라는 의견에 대해 자세히 알아보자. 서민에겐 역시 ‘그림의 떡’ 현재까지 만들어진 수도권 신도시 중에서 가장 완벽한 생활 기반시설과 녹지공간, 교통 인프라 등을 갖춘 판교 신도시가 정부의 개입에 의해 서민들에게 기회의 땅이 될 수 있다는 기대가 많았다. 지난 3월 분양에서 분양가상한제가 적용되면서 33평형 아파트의 분양가가 평당 1200만원 선에서 결정돼 다소 불만스럽기는 해도 서민 중산층에도 기회가 주어지는 듯했다. 하지만 8월 분양에서는 중대형 평형의 분양가가 44평형의 경우 8억원이 넘고, 이 중 채권 매입과 계약금을 합해 총 2억5000만원 정도는 있어야 접수라도 할 수 있는 상황이 되었다. 더구나 대출 규제로 빌릴 수 있는 돈도 고작 분양가의 20∼30% 정도이므로 서민층은 꿈도 꾸기 힘들다. 애당초 강남 대체 신도시로 고급 주택 수요를 분산하기 위해 만들었던 판교가 임대아파트 건립 등을 통해 서민 주거지로 자리매김하는 듯했지만 고분양가로 인해 또다시 고급 수요자 아니면 넘볼 수 없는 곳이 된 것이다. 서민과 중산층 그리고 부유층이 공존하는 신도시를 지향하는 정부와 소득과 자산에 따른 거주 지역의 차별화를 만들어가는 도시 주민 중 누가 궁극적인 주도권을 쥐게 될 것인가? 뛰어난 입지적 가치 판교는 입지로 보면 ‘귀족도시’로서 충분한 자격을 갖추고 있다. 1960년대 말 허허벌판이었던 강남을 개발해 조성한 강남 신도시와 80년대 말 주택 200만 호 공급을 위해 급조했던 분당 사이에 있다. 개발한 지 30년이 지난 강남은 오랜 기간 편의시설과 문화, 교육 등 기반시설이 성숙했지만 시간이 갈수록 주택과 시설이 노후화되고 있다. 넉넉한 시간을 두고 장기 계획에 의해 개발된 도시가 아니라 급조한 계획에 따라 빨리 빨리 지어진 강남에서 지금은 재건축 필요성이 강력하게 제기되고 있다. 그러나 정부는 집값을 잡는다는 명분 아래 강남의 리뉴얼에 발목을 잡아놓고 있는 상태다. 강남에서 일찌감치 터 잡은 장기 거주자들은 더 나은 주거지를 찾고 있다. 하지만 정부에서는 정치적인 또는 정책적인 이유로 뉴타운 개발과 U턴 프로젝트 등을 내놓으며 강북의 재개발을 밀어주는 방식으로 강남의 주택 수요를 분산하려 하고 있다. 그런데 강북은 한양 천도 후 600여 년 동안 만들어진 좁은 길을 갖고 있다. 리모델링을 하더라도 도로망 등 기반시설의 근본적인 확충이 어렵다. 이 때문에 강남 대체지로 거듭나기는 어려워 보인다. 강남 주민이 강북 뉴타운으로 이사가길 바라는 것은 쉽지 않은 일이다. 새롭게 개발되는 판교가 좋은 이유는 강남과 분당 사이에 있다는 점이다. 그러면서 녹지 및 자연 환경 등 삶의 여건은 양쪽 신도시보다 월등하다. 강남역까지 전철로 15분 정도 걸리고, 경부고속도로 진입과 서울 강남권 진입도 매우 쉽다. 판교는 평형의 조화도 면에서도 앞으로 나올 송파 신도시 등 2기 신도시에 비해 결코 나쁘지 않다. 분양 면적 기준으로 20평형대가 32%(9500가구), 30평형대 34%(1만100가구), 40평형대 이상 대형이 34%로 택지개발지구로는 뛰어나다. 더욱이 40평형대가 5100가구, 50평형대 이상이 2274가구에 달해 강남권 상류층의 대체 주거단지로 손색이 없다. 학군도 좋다. 공립학교(초등학교 10곳, 중학교 6곳, 고등학교 6곳) 외에 자립형 사립고, 특성화고, 특목고 같은 우수 교육시설이 들어설 예정이다. 또 유해시설의 입지를 제한하는 에듀파크까지 조성될 예정이다. 인구밀도도 ha당 95명(분당 198명), 용적률이 동쪽 170%, 서쪽 145%(분당 198%), 녹지율 35%(분당 27%)이며 5만 평의 친수테마파크(중앙공원)가 조성되는 등 친환경 신도시라는 점도 호재다. 전철·고속도로 모두 연결 판교의 상품성 중 공헌도가 큰 것은 아무래도 교통시설이다. 판교 신도시 교통망은 광역교통개선 대책 중 하나인 영덕~양재 간 도시고속화 도로(민자 건설)와 분당~판교~강남을 잇는 신분당선 전철(2010년 완공 예정), 여주~광주~판교에 이르는 여주~성남선(2012년 완공 예정), 분당 지역의 이매역 환승 및 추후 서판교 지역 간 연결 등을 꼽을 수 있다. 또 판교IC 구조 개선도 눈길을 끌고, 국지도 23호선, 용인~판교 도로도 8차로로 확장된다. 그 밖에 국지도 57번의 우회도로 확충, 신분당선 판교역의 대규모 환승 센터 조성, 광역버스 및 버스전용차로 도입 등으로 대중교통망도 크게 활성화될 전망이다. 판교는 총 20만 평 규모로 벤처시설 및 소프트웨어 관련 업체와 정보통신 관련 연구소가 들어서 주거와 자족기능을 골고루 갖추게 된다. 특히 동판교에 자리 잡은 중심상업 지역과 도시지원시설용지 사이에 에듀파크가 조성되고, 정보기술대학원과 특목고가 들어선다. 이 때문에 판교는 강남으로 이주하려는 학군 수요를 분산시키는 효과가 있다. 이런 도시 지원시설들은 분당 수내동, 정자동 일대의 업무시설과 더불어 분당과 판교를 제2의 강남으로 도약하게 만들 요인이다. 고급주택 품귀 더욱 심해질 듯 중소형 아파트와 임대아파트가 많고 중대형 아파트는 34%밖에 되지 않는 판교가 귀족도시가 되는 이유는 정부의 규제에서 출발한다. 이미 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 제정된 2003년부터 예고된 일이지만 집값을 잡기 위해 애쓴 정부의 노력은 결국 주택수요 억제 등 규제 정책으로 나타났고 이것은 양질의 주택 공급이 끊기는 결과를 불러오고 있다. 현재 용적률 축소와 분양가 규제로 입지가 좋은 곳은 아파트 건축 메리트가 떨어지게 되었다. 양도세 강화와 개발부담금, 기반시설부담금 등 각종 준조세의 증가는 재건축을 포함한 일반 아파트 공급을 축소시키고 있다. 고급주택의 수요에 따른 공급이 따르지 않으면 머지않아 고급주택 품귀현상이 더욱 뚜렷하게 나타날 것이다. 강남권 아파트 일반분양 물량은 이미 2005년부터 크게 감소하고 있다. 올해와 내년에 걸쳐 강남권에 새 아파트 공급은 거의 끊기게 된다. 따라서 재건축 조합원 지분을 매입, 새 아파트를 마련할 여력이 없는 강남권 거주 중산층에 판교 선호도는 더욱 높아질 전망이다. 또 내년부터 본격 시행하게 될 실거래가 과세도 판교의 가치를 높이는 방향으로 작용할 전망이다. 수도권 주택보급률이 낮기 때문에 현재의 가구 분화 속도 등을 감안한다면 신규 택지 개발의 필요성이 높다. 하지만 부동산 거래의 투명성을 높인다는 명분 아래 도입한 실거래가 과세는 신규 택지 공급을 위한 토지 보상을 실거래가로 해야 하는 부담을 안겨주게 되었다. 따라서 앞으로 판교와 같은 강남을 대체할 만한 신도시는 공급되기가 사실상 어려워졌다는 점이 판교의 희소가치를 높이고 있다. 강남-판교-분당 잇는‘부자벨트’ 정부는 ‘제2차 수도권 광역교통 5개년 계획’에서 수도권에 광역전철 4개 노선 총연장 88.2㎞를 2005년부터 2015년까지 단계적으로 건설키로 했다. 신분당선은 2015년 용산역까지 연장될 계획이며, 간선도로 11개 구간 50.7㎞도 2009년까지 단계적으로 완공된다. 이에 따라 새로 구축되는 광역교통망의 주요 수혜지역 아파트에 관심이 쏠리고 있다. 강남권을 동서로 횡단하는 지하철 2호선, 3호선, 7호선과 더불어 신분당선과 분당선이 완성되면 강남권을 종단하는 새로운 주거 개발의 축이 형성된다. 신분당선과 분당선은 양재역, 강남역, 선릉역 등 2호선 환승역이 생기며 도곡역, 신사역의 3호선 환승역과 논현역, 강남구청역 등 7호선 환승역이 생긴다. 신분당선은 양재, 청계, 판교를 거쳐 분당선 정자역과 만나고 다시 용인 수지를 거쳐 수원으로 이어지게 되므로 분당구 정자동은 2개 종단 노선의 환승역으로서 최고의 강남 접근성을 자랑하게 된다. 이렇게 되면 미군기지 이전과 U턴 프로젝트 등을 통해 새로운 개발이 이루어지는 용산역 동부이촌동, 한남동 등 용산구와 강남대로를 중심으로 한 역삼동, 도곡동, 양재동 일대 그리고 판교, 분당 등은 하나의 벨트로 이어지면서 새로운 주거 중심축으로 떠오를 공산이 매우 크다. 강남 남쪽 개발되면 빛 잃을 수도 판교가 강남의 주변지로 제2의 분당 역할에 그칠 것인지 아니면 제2의 강남으로 새로운 중심지가 될 것인지에 대해서는 논란의 여지가 있다. 면적 3500만 평에 인구 150만 명의 강남권과 면적 600만 평에 인구 40만 명의 분당에 비교할 때, 281만 평에 인구 12만 명의 판교가 과연 중심지가 될 수 있을지 의문을 가질 수 있다. 하지만 강남과 분당이 노후화되면서도 새로 개발할 지역이 없기 때문에 신도시로 탄생하는 판교가 상업 업무와 주거의 모든 면에서 강남과 분당의 새 중심으로 자리매김한다. 구도시에 비해 도시시설 면에서 작은 차이점만 있더라도 신도시의 경쟁력은 높아진다. 따라서 판교는 제2의 분당이라기보다는 강남과 분당이 강남권으로 포섭되면서 새로운 강남의 중심지로 떠오를 공산이 크다. 판교는 고급주택만 들어선 소위 ‘베벌리힐스’가 되지는 않겠지만 정부의 시장 개입 등으로 인해 향후 5~10년 사이에 새로운 강남으로 떠오르는 지역이 될 것이다. 그러나 변수도 있다. 향후 강남권 집값이 급등해 강남 대체지의 필요성이 거론되면서 강남권 남측 지역을 대규모로 개발하게 된다면 판교의 중심지 기능은 짧게 마감될 운명을 맞이할 수도 있다. 강남 대체지 개발에 대해서는 내년 이후 대선 주자 등의 행보를 지켜볼 일이겠지만 강남 기득권 세력과의 이해가 상충되는 측면이 있어 개발이 쉽지는 않아 보인다. 진짜 귀족도시는 어디? 공동주택인 아파트촌으로 형성된 도시가 귀족도시가 되기는 어렵다. 도시계획의 역사가 짧은 우리나라는 부족한 도시 인프라를 벌충해 주는 아파트를 선호하고 지금은 고층아파트가 부유층의 상징처럼 여겨지고 있지만 이런 트렌드는 차츰 변해갈 것이다. 도곡동 타워팰리스나 삼성동 아이파크처럼 초고층에서 사는 부자들도 개인의 프라이버시가 충분히 보장되는 쾌적한 단독주택이 생긴다면 이런 곳으로 이전하게 될 것이다. 초고층 거주자인 이 부자들이 새로이 몰려가면서 새로운 문화를 만들면 새로운 단지형 고급 단독주택 시대를 열어갈 것이다. 판교 아파트촌이 미국의 베벌리힐스나 호주의 포인트파이퍼와 같은 귀족도시가 되기는 어렵다. 하지만 판교 내의 고급 단독주택지와 대장동 등 주변의 고급 주택지는 다르다. 부촌으로 거듭날 가능성이 보인다는 얘기다. 투기 때문에 택지개발예정지구 지정이 취소된 대장동 일대와 석운동, 백현동, 동원동 일대는 장기적으로 고급 주택지로 개발 가능성이 큰 곳이다. 판교와 분당에서 공원이 가까운 연립주택지들이 쾌적성을 선호하는 추세에 맞춰 새롭게 조명될 날이 멀지 않았다.