서울 은평구 대조동 대조1구역 재개발 공사가 전면 중단됐다. 현대건설은 대조1구역 조합 내분 때문에 공사비를 1년 이상 받지 못했다. 2년 전 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 현장이 6개월간 멈춰서면서 약 1조원에 이르는 공사비가 늘어났던 사태가 대조1구역에서 재연되는 게 아니냐는 우려가 번지고 있다.정비업계에 따르면 현대건설은 지난 1일부터 대조1구역 재개발(힐스테이트 메디알레) 현장에 공사 중단을 알리는 안내문을 부착하고 유치권 행사에 들어갔다. 타워크레인을 제외한 일부 장비도 철수시키고 최소 인력만 유지하고 있다.대조1구역 재개발사업은 서울 은평구 대조동 88 일대 11만2000㎡에 지하 4층~지상 25층 규모의 공동주택 28개동 2451가구를 짓는 프로젝트다. 총사업비만 3조원이 넘는 대규모 사업으로, 현대건설의 공사비 규모도 5800억원에 달한다. 2026년 1월 준공을 목표로 2022년 10월 17일 착공을 했지만, 지난해 12월 말 기준 약 22%의 공정률을 기록한 상태로 올해 1월부터 공사를 중지했다. 앞서 현대건설은 지난해 12월 20일 대조1구역 조합에 올해 1월 1일부터 공사를 멈추겠다는 내용을 담은 공문을 전달하며 공사 중단을 예고했다.둔촌주공 6개월 공사 중단에 공사비 약 1조원 추가현대건설이 공사를 멈추게 된 주요 원인은 대조1구역 조합이 집행부 공백 등을 이유로 공사비를 지급하지 않았기 때문이다.대조1구역 조합은 지난해 상반기 힐스테이트 메디알레 분양에 나설 예정이었지만, 조합장 직무 정지로 예정된 날짜에 분양을 진행하지 못했다. 이로 인해 현대건설에 지급해야 할 1년 치 공사분 1800억원을 한 푼도 지급하지 않은 것이다.현대건설은 올 상반기부터 공사비 미지급 시 공사가 중단될 수 있음을 조합에 알린 것으로 알려졌다. 하지만 대조1구역 조합은 조합장 부재 등을 이유로 상황을 개선하지 않았고, 현재까지도 정확한 분양 시기를 정하지 못했다.정비업계에서는 대조1구역이 제2의 둔촌주공 재건축의 전철을 밟을 수 있다고 우려한다. 앞서 1만2000가구 규모 둔촌주공아파트 재건축 현장은 지난 2022년 조합이 시공사업단인 현대건설 컨소시엄(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 공사 계약을 이행하지 않으면서 같은 해 4월부터 10월까지 약 6개월간 공사가 중단됐다. 공정률 50%를 넘은 상태에서 공사를 멈추면서 공사비는 약 1조원이 늘어났고 입주 시기 역시 2년 정도 미뤄졌다.대조1구역 조합은 현재 조합장 직무 정지 등 내분에 휩싸이면서 법원 소송까지 이어지고 있다. 지난해 9월 조합장 선출을 위한 임시총회를 열고 직무가 정지됐던 조합장을 다시 조합장으로 선출했다. 하지만 새 집행부에 불만을 가진 조합원이 법원에 총회개최금지 가처분신청과 조합장 선임 결의 효력정지 가처분을 신청한 것이 인용되면서 다시 조합장 자리는 공백 상태가 됐다. 조합장 지위 두고 법정 소송 중…현대건설 “갈등 봉합 후 공사 재개”지난해 12월 말 법원이 해당 가처분 신청에 대한 보정명령을 내리면서 지난해 9월 선출된 조합장 지위가 인정될 수 있는 가능성이 커지고 있다. 법원은 도시 및 주거환경 정비법에 따라 임시이사 선임은 이사가 없거나 결원이 있는 경우를 요건으로 하는데 조합장도 마찬가지라고 설명했다. 해당 조합장 직무 집행정지를 신청한 채권자가 신청을 취하하고 집행 해제를 신청하면서 효력을 잃었고, 현재 해당 조합장이 지위를 갖고 있다는 판단이다. 법원은 조합장 이외의 이사들이 존재하기 때문에 조합장 권한 대행이 불가능해 법원에 의해 임시 조합장 선임이 필요한 경우로도 보기 어렵다고 설명했다. 신청자가 법원에 의한 임시조합장 선임 요건을 갖췄다고 주장한다면, 2023년 12월 28일부터 10일 안에 이를 보완하라고 당부했다.현대건설은 조합과 공사 계약에 따라 2022년 10월부터 공사를 시작했지만, 1년 2개월째 공사비를 지급받지 못한 채로 공사를 진행해 왔다. 전체 공사비 5800억원의 약 30%인 1800억원이 계속 미지급되자 올해 1월부터 예고했던 공사를 중단했다. 다만 조합 갈등이 마무리되고 집행부가 자리를 잡으면 협상을 거쳐 공사 재개에 나서겠다는 입장이다.현대건설 관계자는 “대조1구역 조합 집행부가 법정 안정성을 갖춰야만 협의를 통해 공사를 다시 시작할 수 있다”며 “조합 내 갈등이 잘 봉합되고 협상이 원활히 이뤄지면 현대건설은 즉각 재착공에 들어갈 것”이라고 말했다. 정비업계 관계자는 “둔촌주공이 6개월 공사를 멈춘 동안 한 달 동안 약 150억~200억원의 운영비용이 나갔는데 대조1구역 규모가 둔촌주공의 5분의 1인 것을 감안해 대입해 보면 약 30억~40억원이 소요될 것으로 추산된다”며 “6개월만 공사가 멈춰도 200억원 안팎의 공사비가 추가될 수 있기 때문에 조합 내 갈등을 빠르게 봉합하고 공사 속도를 올리는 게 조합원 분담금을 낮추는 지름길일 것”이라고 평가했다.서울시도 대조1구역 재개발 공사 중단을 정상화하기 위해 지원에 나설 방침이다. 정비업계에 따르면 서울시는 조만간 대조1구역 공사 중단 현장에 갈등 중재를 위한 코디네이터를 파견할 계획이다.서울시 관계자는 “대조1구역 갈등 중재를 위해 조만간 현장에 코디네이터를 파견하는 등 중재에 나설 예정”이라며 “이른 시일 안에 공사를 재개할 수 있도록 갈등 중재에 힘쓰겠다”고 밝혔다.

치솟는 공사비로 정비사업 현장에 공사 중단, 시공사 교체까지 빈번하게 벌어지고 있는 상황 속에서 합의점을 찾기 위해 한국부동산원(부동산원)을 찾는 조합과 시공사의 발걸음이 늘고 있다. 하지만 부동산원이 수행하는 공사비 검증제도는 권고사항일 뿐, 법적 강제성이 없기 때문에 공사비 갈등 문제 해결에 대한 실효성이 부족하다는 지적이 나온다.정비업계에 따르면 지난해 부동산원에 의뢰한 정비사업 공사비 검증 건수는 총 32건을 기록했다. 2021년 22건에서 1년 만에 10건 늘어났고, 공사비 검증 제도를 처음 시행한 2019년 3건을 기록한 것과 비교하면 10배 이상 증가한 것이다.공사비 검증기관, 한국부동산원이 유일정비사업 공사비 검증제도는 정비사업에서 공사비를 일정비율 이상 증액하려고 하는 경우 사업시행자가 검증기관에 의뢰해 공사비의 적정성을 검증 받도록 하는 제도를 말한다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제29조 제1항에 따르면 ▲토지 등 소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하거나 ▲공사비 증액비율(생산자 물가상승률 제외)이 사업시행계획인가 이전 시공자 선정할 경우 10% 이상 ▲사업시행계획인가 이후 시공자 선정할 경우 5% 이상일 때 이 제도를 신청할 수 있다. 또 ▲생산자 물가상승률을 제외한 공사비 검증 완료 후 3% 이상 증액하는 경우에도 공사비 검증 제도 지원이 가능하다.도정법 제29조 제2항에 따르면 검증기관은 정비사업 공사비 검증 의뢰가 들어오면 계약서상 공사비 관련 내용, 공사 물량·단가의 적정성, 각종 보험료 등 순공사비 밖의 제경비를 검증한다. 전문성이 부족한 사업시행자와 소유자 또는 조합원을 대신해 시공자가 제시한 공사비의 적정성을 검토해 변경계약을 체결할 때 의사결정에 도움을 줄 수 있는 정보를 제공하는 역할을 수행한다.현재 실질적으로 공사비 검증 제도를 수행할 수 있는 기관은 부동산원이 유일하다. 서울에서는 서울주택도시공사(SH공사)가 검증 사업을 대행하겠다고 나섰지만 아직 팀을 구성하는 단계에 머물러있는 상태다.하지만 정비업계에서는 공사비 검증 제도 결과가 권고사항에 그쳐 법적 의무가 없기 때문에 시공사와 조합의 갈등을 봉합시키기에는 역부족인 상황이라고 평가한다. 특히 서울 강동구 대규모 재건축 단지인 둔촌주공 아파트의 경우 시공사와 조합이 공사비 증액 문제로 갈등을 벌이다가 공사 중단까지 이어지자 지난해 12월 말 부동산원에 공사비 검증 의뢰를 신청했다. 하지만 부동산원은 추가 공사비 1조1385억원 가운데 약 1630억원(약 15%)에 대해서만 검증이 가능하다고 밝혔다. 나머지 9700억원(약 85%) 상당의 공사비에 대해서는 검증 대상에서 제외하겠다는 의견을 냈다. 조합과 시공사업단 간 산정 기준을 합의하지 않았거나 책임비율 다툼 사항, 조합의 불인정 항목, 제출자료 만으로는 객관적 사실 확인이 어렵다는 입장이다. 상호 합의가 필요하거나 조정·중재와 같이 법리적 해석이나 사법적 판단이 필요한 사항은 부동산원이 개입할 수 없다고 설명했다.부동산원 관계자는 “시공사와 조합이 공사비에 대한 이견을 보이는 영역 가운데 법적으로 다퉈야 하는 부분이 많다”며 “현재 부동산원은 공사비 검증 결과에 대해 강제성을 갖고 있지 않은 기관이기 때문에 검증을 하더라도 시공사와 조합의 계약 문제 해결을 위해 권고는 할 수 있지만 사사로이 개입할 수 없다”고 말했다.공사비 분쟁 막을 제도적 방안 필요해도정법 상 권고사항에 그치는 공사비 검증 제도로는 시공사와 조합 갈등을 봉합할 수 없다는 지적이 나온다.정비업계 전문가는 “추가 공사비에서 자잿값과 함께 금융비용 증가분이 차지하는 비중이 커 분쟁의 핵심인 경우가 많은데 부동산원에서 사실상 이 부분에 대해서는 검증을 포기했다”고 지적했다.그는 “이 때문에 조합과 시공사가 서로 각자의 일방적인 주장을 하면서 타협점을 찾지 못한 채로 시간만 흐르고 있는 실정”이라며 “정부에서 차라리 적극적으로 나서 서로 협의할 수 있는 테이블을 제도적으로 마련하거나 애초에 처음 입찰에 참여할 때 예정가격을 터무니 없이 낮게 설정하는 것을 방지하는 장치를 설정하는 것이 분쟁 감소에 도움이 될 것”이라고 분석했다.건설업계는 부동산원에서 일반적인 직접 공사비는 대부분 검증을 해주는 반면, 파업 등 간접 공사비 증가액에 대해서는 검증 대상에서 제외하면서 공사비 검증 전문 기관으로서의 신뢰도가 낮아지고 있다고 지적했다.결국 검증을 못 받은 간접 공사비는 조합 집행부가 다시 다른 전문기관에 의뢰해서 검증 절차를 밟거나 법적 분쟁으로 이어지고 있는 상황이다.건설사 관계자는 “준공 시점이 다 돼서 입주를 시작했는데도 공사비 협의가 안 되면 일부 현장에서는 컨테이너 박스를 단지 앞에 설치해 놓고 막아버리는 사태도 늘어날 것”이라며 “시공사들이 공사비 갈등과는 관련이 없는 일반 분양자들을 막을 수는 없으니 명단을 보면서 일반 분양자에게는 단지 통행을 허용하게 해주고 조합원들은 못 들어오게 하는 전략적인 방안도 검토하고 있다”고 덧붙였다.

“조합의 한 순간 결정으로 인해 대우건설에 손해배상을 해주고, 공사비는 공사비대로 삼성물산에 증액 해주게 됐다. 소송 때문에 분양이 밀리면서 이자 등 각종 비용이 더 불어나고 있을 것이다.”한 정비업계 관계자가 서울 서초구 신반포15차재건축사업(래미안 원펜타스) 진행에 대해 우려하며 한 말이다. 24일 업계에 따르면 신반포15차재건축 조합은 2019년 공사비 증액을 요구하는 대우건설과 갈등을 빚은 끝에 이듬해 시공사를 삼성물산으로 변경했다. 대우건설은 시공자 지위확인 소송을 진행해 대법원에서 최종 승소했고 조합의 사업장 인도 단행 가처분 신청에 대한 이의소송을 함께 제기해 지난달 대법원이 조합 손을 들어준 2심을 파기환송하면서 사실상 승소를 앞두고 있다. 이에 조합이 앞으로 이어질 손해배상 소송에서도 패소하며 금전적 손해를 보게 될 가능성이 커졌다. 게다가 결국 새 시공사인 삼성물산에 지급하는 공사비 증액에 대해 동의하면서 이중으로 비용이 들게 된 셈이다.신반포15차를 기점으로 강남권에선 유사한 갈등사례가 잇따르고 있다. 가장 이슈가 된 것은 9호선·5호선 더블역세권에 송파구와 인접한 입지는 물론, 높은 사업성으로 각광 받던 둔촌주공재건축(올림픽파크 포레온)이 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 등 시공단과 공사비 문제로 갈등을 겪다 반년 간 공사가 중단된 것이다. 이 밖에 강남 정비사업 흥행을 주도하던 반포에선 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리), 신반포4지구(신반포 메이플자이)도 시공사와 공사비 협상에 난항을 겪고 있다. 강남 재건축, 단지 고급화로 인한 중대 변경 흔해건설사의 이 같은 공사비 인상 요구는 예정된 일이었다. 우크라이나·러시아 전쟁 발발과 중국의 ‘제로코로나’ 시행 이후 건자재, 인건비 등 각종 공사비용이 급등했기 때문이다. 주택산업연구원이 통계청과 우리금융경영연구소 통계를 분석한 결과 2021년 이후 건설자재 물가의 누적상승률은 31.1%에 달한다. 이중 철근가격은 무려 65.8% 올랐다. 여기에 단지 고급화와 이로 인한 ‘중대 변경’이 특히 강남 정비사업에서 일상화하면서 공사비 증액 역시 흔하게 발생하고 있다. 강남을 비롯한 서울 정비사업은 사업시행인가 후 시공사를 선정하게 되며, 조합이 흔히 ‘예가’라고 불라는 공사비 예정가격을 제시하면 각 시공사가 이를 참고해 입찰제안서를 제출하는 방식으로 진행된다. 각 시공사는 상징성이 높고 사업성이 보장된 강남 정비사업 수주를 위해 자사의 프리미엄 브랜드가 적용된 단지명에 그에 걸맞은 특화 설계, 고가의 수입 마감재 설치를 공약으로 내세운다. ‘스카이 커뮤니티’ ‘커튼월 룩’ ‘유럽산 섀시 및 대리석 타일 마감’이 대표적이다.이에 따라 시공사를 선정하기 수년 전 건축심의 당시 만들어진 설계는 필연적인 변경과정을 거치며 공사비 인상이 뒤따르게 된다. 시공사와 도급계약서에 “중대한 설계 변경 시 공사비를 증액할 수 있다”는 조항이 포함되기 때문이다. 단지 고급화를 위해 설치되는 고급 자잿값 역시 공사비 인상 요인이다. 조합 ‘갑질’ 옛말, 참지 않는 시공사문제는 공사비 증액을 두고 조합 내부 갈등이 표면화하며 사태가 장기화하는 일이 흔하다는 점이다. 방배5구역과 방배6구역주택재건축 조합은 공사비 증액 등 문제로 기존 조합장을 해임하고 새 집행부가 들어서면서 시공사를 변경한 바있다. 둔촌주공재건축과 신반포3차·경남재건축사업 역시 전임 조합장이 합의한 공사비에 대해 새 집행부가 반대 입장을 보이면서 조합원 간 갈등과 소송전이 이어진 사례다. 신반포4지구에서도 시공사인 GS건설의 공사비 4700억원 증액 요구에 대해 조합원 간 의견이 엇갈리며 협상이 지지부진한 상황이다. 그러나 정비사업 조합이 전처럼 시공사에 ‘갑질’을 하기는 점차 어려워지고 있다. 금리와 자재비가 급등한 상황에서 주택시장이 침체기로 접어들었기 때문이다. 건설사들이 통상 정비사업 공사를 맡으며 설정하는 수익률은 8~10% 정도인데 조합에 사업비, 이주비 등을 조달해주며 드는 금융비용과 공사비용 등을 감안하면 주택사업에서 기대하는 수익은 떨어질 수밖에 없다. 정비사업 시공사 선정 시 건설사 간 치열한 수주전이 점차 사라지고 있는 것도 이 때문이다. 조합 입장에선 시공사 변경이나 공사중단에 따른 비용도 더욱 부담이 되고 있다. 방배동 신성빌라재건축(방배센트레빌프리제) 조합과 시공사가 원만한 합의에 이르며 올해 1월부터 중단됐던 공사를 2 1일 재개한 배경도 여기 있다.시공사들의 대응 역시 전과는 달라질 전망이다. 지난해 ‘둔촌주공 사태’ 이후 건설업계에 “더는 조합에 휘둘리며 당하지 않겠다”는 기류가 형성됐기 때문이다. 유력 1군 건설사가 사업지 대부분을 수주한 강남의 경우는 더하다. 조합의 ‘시공사 교체 카드’가 더 이상 통하기 어려운 환경이다. 한 건설업계 관계자는 “삼성물산이나 현대건설, GS건설 등 대형 건설사들이 착공까지 한 현장에 대신 들어갈 수 있는 시공사는 국내에 없다”면서 “둔촌주공 공사중단 당시에도 그랬지만 조합원들이 ‘최악의 경우 시공사를 바꾸면 된다’는 일부 세력의 주장을 듣기보다는 시공사와 신속하고 원만한 합의에 도달하기 위한 행동에 나서는 것이 현명한 선택일 것”이라고 설명했다.

‘지역주택조합’이라는 말을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 지역주택조합이란 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성해 공동으로 부지를 매입하고 아파트 등 주택을 건설하는 제도입니다. 일반분양에 비해 가격이 저렴하고 청약통장이 필요 없는 데다 조합원들 각자가 원하는 동·호수를 선택할 수도 있다는 장점이 있습니다.​ 하지만 지역주택조합은 사업 추진과정에서 발생하는 모든 책임을 조합원이 부담하고, 사업 진행과정에서 조합원의 부담이 크게 증가할 수도 있습니다. 한 번 조합원으로 가입하면 이후 탈퇴 및 납입금 환불이 어렵다는 문제가 있습니다. 토지 확보와 조합원 모집이 제대로 되지 않을 경우 사업 기간이 한없이 늘어나기도 하고, 지역주택조합 임원들의 무리한 용역계약 체결 또는 채무보증 등으로 인해 조합의 재무 건전성이 악화하는 경우도 종종 발생합니다. 그에 따른 손실은 고스란히 조합원들이 떠안기 때문에 주택법 등 관련 법령에서는 집행부의 전횡 방지와 조합원들의 이익 도모를 위해 지역주택조합의 중요 의사 결정은 총회의 의결에 의하도록 규정하고 있습니다. 만약 조합의 총회 의결이 필요한 사항임에도 불구하고 지역주택조합장이 총회 의결 없이 해당 조합 명의로 계약을 체결했다면, 그 계약의 효력은 어떻게 될까요? 총회 의결이 없었으니 조합원들이 예상하지 못한 비용을 부담하지 않도록 그 계약의 효력을 무효라고 봐야 하는 것일까요? 아니면 조합을 대표하는 조합장이 계약을 체결했으니 당연히 해당 계약이 이행되리라고 믿은 계약 상대방의 신뢰를 보호하고 거래의 안전을 도모하기 위해 유효로 봐야 할까요? 최근 대법원이 선고한 판결을 통해 이 문제에 대해 살펴보겠습니다. 어느 지역주택조합의 조합장이 A회사가 B에게 부담하고 있던 2억5000만원의 채무에 대해 조합 명의로 채무보증 계약을 체결했습니다. A회사가 채무를 변제하지 못하자 채권자 B는 보증인인 조합에 2억5000만원을 지급할 것을 청구했는데, 조합은 채무보증에 관한 총회 의결이 없었다는 이유로 해당 채무보증 계약은 무효라고 주장했습니다. 재건축조합의 경우 대법원은 “재건축조합의 조합장이 채무보증계약을 체결하면서 조합규약에서 정한 조합 임원회의 결의를 거치지 아니하였다거나 조합원총회 결의를 거치지 않았다고 하더라도 그것만으로 바로 그 보증계약이 무효라고 할 수는 없다”는 입장이었기 때문에(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 2004다60089 전원합의체 판결), 채권자인 B는 해당 채무보증 계약이 총회 의결이 필요한 사항인지 몰랐고 알 수도 없었다고 주장했습니다. 하지만 지역주택조합에 관한 이 사건에서 대법원은 조합의 채무보증 계약이 총회 의결을 거치지 않았다면 무효라고 판단했는데 그 이유는 다음과 같습니다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결). ━ “예산 외 조합원에 부담 주는 계약 시 총회 의결 거쳐야” 주택법 시행령 제20조는 지역주택조합의 설립 인가 신청 시 필수 제출 서류로 ‘조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약’을 규정하고(제1항), 조합 규약의 필수적 기재 사항으로 ‘총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결 정족수 및 의결 절차’를 명시했으며(제2항 제9호) 국토교통부령(주택법 시행규칙)으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거치도록 했습니다. 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항의 하나로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 규정하고 있습니다. 위 법령에 따르면 지역주택조합을 설립하기 위해서는 조합 규약에 필수적인 총회 의결 사항으로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 명시하도록 해 이를 지역주택조합 설립 인가의 조건이자 필수적인 요건으로 강제하고 있는데요. 이에 따르면 지역주택조합은 총회 의결을 거치지 않는 한 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 등의 법률 행위를 할 수 없는 법령상 제한하에서만 설립 인가 및 운영이 가능합니다. 따라서 지역주택조합과 그 조합원에게 상당한 부담이 될 수 있는 계약을 체결하려는 제3자는 사전에 총회 의결의 존부를 확인하는 조처를 할 필요가 있습니다. 그러므로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합 규약에 정한 총회 의결 없이 이뤄진 법률 행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없는데요. 이러한 관점에서 보면 B가 지역주택조합과 2억5000만원에 달하는 채무보증 계약을 체결하는 행위는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당하기 때문에 B로서는 채무보증 계약을 체결하기 전에 관련 법령 및 이에 근거한 조합 규약에 따라 당연히 조합의 총회 의결이 있었는지 아닌지를 확인할 의무가 있었지만 이를 게을리했기 때문에 채무보증 계약의 유효함을 주장할 수 없다는 것입니다. 조합과 거래하려는 자에게 조합 총회 의결이 필요한 사항인지, 총회 의결이 있었는지를 확인하도록 하는 것은 지나친 부담을 지우는 것이 아닌가 싶은 생각도 듭니다. 하지만 무주택 가구주들이 주택 마련을 위해 지역주택조합을 설립해 주택 건설 사업을 장기간 시행하는 과정에서 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대해 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를 마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하기 위한 관련 법령의 입법 취지와 목적을 고려하면 이러한 판결의 취지는 충분히 이해 가능합니다. 따라서 지역주택조합과 거래하려는 자로서는 그 계약의 내용이 관련 법령 및 조합 규약에서 총회 의결 사항으로 명시한 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당하는지, 해당한다면 총회 의결을 거쳤는지 등에 관하여 면밀히 살펴보아야 합니다. ※ 필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다. 임상영 변호사

서울 둔촌주공 재건축사업이 공사를 중단한지 6개월여 만에 다시 삽을 뜨게 됐다. 하지만 공사 지연으로 공사비가 1조원 이상 늘어난 데다 최근 부동산 시장이 얼어붙으면서 둔촌주공 재건축 아파트 분양가 책정에 대해 건설업계의 관심이 쏟아지고 있다. 분양가가 높아지면 조합원들이 부담해야 할 분담금이 그만큼 줄어들지만, 일반분양을 기다리는 예비청약자들이 부담해야 할 금액은 늘어나기 때문이다. 20일 건설업계에 따르면 둔촌주공 재건축 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 지난 17일 둔촌주공 재건축 재착공식을 개최했다. 앞서 둔촌주공 재건축 조합은 15일 임시 총회를 통해 공사재개 합의문 추인 의결안 등 23개 안건을 모두를 통과시키면서 멈췄던 공사를 다시 시작하겠다고 알렸다. 둔촌주공 재건축은 기존 조합 집행부와 시공사업단의 공사비 증액 계약을 두고 이견을 보이면서 올해 4월 15일 공사를 중단했다. 공정률 52%에 공사를 멈춘 초유의 사태가 발생한 뒤 지난 8월 조합과 시공사업단이 갈등을 봉합하는 데 진척을 보이면서 약 6개월 만에 공사가 다시 이뤄지게 됐다. 재건축사업이 다시 본궤도에 오르면서 조합과 시공사업단 모두 안도의 한숨을 내쉬게 됐다. 하지만, 문제는 공사 중단으로 늘어난 공사비가 조 단위에 달한다는 점이다. 앞서 시공사업단은 조합 측에 공사 중단 손실 보상금액으로 약 1조1400억원을 통보했다. 분양지연에 따른 금융비용, 재착공에 따른 원자재 가격 상승 금액, 협력업체들의 공사중단에 따른 손실금액 등을 포함한 액수다. 여기에 2020년 6월 책정한 공사비 3조2000억원을 더하면 공사 도급금액은 4조3400억원으로 늘어난다. 공사비가 조 단위에 달할 정도로 크게 늘어난 만큼 둔촌주공 조합은 조합의 분담금을 줄이기 위해 분양가 인상을 추진하고 있다. 올해 초 둔촌주공 조합은 자체 평가에 따라 분양가를 3.3㎡당 3220만원으로 산정했다. 최근에는 원자재 가격 상승으로 기본형 건축비가 올랐기 때문에 약 3700만원 이상은 받아야 한다고 주장하는 것으로 알려졌다. 하지만 조합원들의 바람대로 분양가가 올라가면 일반분양자들의 청약자금 부담은 늘어나게 된다. 분양가를 3.3㎡당 약 3700만원에 책정하면 전용면적 59㎡의 분양가도 9억원을 넘어 청약을 받은 사람은 중도금 대출을 받을 수 없기 때문에 자금 부담이 커진다. 최근 금리 인상으로 부동산 시장뿐 아니라 청약 시장까지 얼어붙고 있는 만큼 미분양 위험성이 커진다는 우려도 존재한다. 둔촌주공 재건축사업의 분양가 책정의 열쇠는 강동구청이 쥐고 있다. 재건축사업지가 분양가상한제 적용지역이기 때문에 지방자치단체인 강동구에서 분양가심의위원회를 통해 분양가심사를 거쳐 최종 분양가를 결정짓게 된다. 강동구청 관계자는 “둔촌주공 조합이 분양가 심의를 요청했는데 신청한 분양가격을 정확히 공개하긴 어렵다”고 말했다. 그는 “공동주택 산정 규칙에 따라 부동산원에서 감정평가한 택지비와 국토교통부에서 고시하는 건축비, 기타 가산비로 분양가를 산정하는데 여기서 공사비 인상과 관련한 가산비 항목의 적정성을 정량적으로 검토해 결정할 계획”이라고 설명했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 공사 중단 여파로 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 조합에 1조1000억원 규모의 추가 공사비를 청구했다. 공사 중단으로 인해 조합원 1인당 추가로 분담해야 하는 금액이 추가로 약 1억8000만원 늘어나게 될 것으로 예상된다. 20일 건설업계에 따르면 시공사업단은 최근 조합에 총 4조3600억원 규모의 변경 공사도급금액을 요청했다. 이는 둔촌주공 재건축 최초 공사비 2조6000억원과 비교하면 약 60%가 오른 것이다. 앞서 2020년 6월 설계 변경 등으로 공사비가 3조2000억원으로 1조원 늘어난 뒤 지난 4월부터 공사 중단 사태까지 발생하면서 4조원대로 껑충 뛰어오르게 됐다. 전체 조합원이 약 6100명임을 감안하면 공사중단 사태때문에 조합원 한 명당 1억8000만원의 부담금을 추가로 내야하는 셈이다. 이로써 2조6000억원의 최초 공사비와 비교할 경우 조합원 1인당 분담금은 2억7000만원으로 늘어나게 됐다. 여기에 조합원들은 사업비 대출비용도 추가로 내야 한다. 둔촌주공 재건축 조합은 지난달 만기가 도래한 7000억원 규모의 사업비 대출을 단기 유동화증권 발행으로 상환했다. 내달 증권 만기가 다가오기 전 새 대주단을 꾸려 약 2000억원 증액한 9000억원 규모 사업비 대출을 받을 계획이다. 조합원 1인당 사업비 대출 부담액은 약 3200만원 수준으로 예상된다. 하지만 아직 일반분양 가격이 정해지지 않았기 때문에 조합원 분담금이 줄어들 가능성은 열려있다. 해당 기준은 3.3㎡당 분양가격을 3220만원으로 산정한 부담금으로, 현재 조합이 추진하는 3.3㎡당 3500만원 이상의 분양가 상향이 성공할 경우 조합원 부담금은 이보다 더 줄어들 것으로 조합은 기대하고 있다. 공사비 증액과 함께 공사 기간도 중단 기간을 포함해 총 58.5개월로 늘어났다. 조합은 오는 10월 15일 총회를 열고 시공사업단 요청안에 대한 결의를 가질 예정이다. 이후 한국부동산원 검증 결과에 따라 조합원 1인당 분담금과 준공예정일을 확정할 방침이다. 절차가 계획대로 이뤄질 경우 이르면 다음달 17일 공사를 다시 시작할 수 있을 것으로 보인다. 조합 집행부는 조합원들에게 문자를 통해 "합의문에 따르면 조합은 시공단이 작성한 공사 손실 보상금, 공사 기간 연장에 대한 내용을 검증 기관에 그대로 제출해야 한다"며 "조합은 시공단이 작성한 손실 보상금액, 공사 기간 연장에 대해 한국부동산원에 검증을 요청했다"고 밝혔다. 둔촌주공 재건축사업은 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동 1만2032가구규모의 새 아파트를 짓는 프로젝트다. 공사비 증액 문제를 놓고 조합 집행부와 시공사업단의 갈등이 발생하면서 지난 4월 15일 공정률 52% 수준에서 공사는 전면 중단됐다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합이 7000억원 규모의 사업비 대출 만기일인 23일 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)로 갚으면서 급한 불을 껐다. 이번 ABSTB는 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 보증을 통해 발행했으며 약 2개월 간 대출 기간을 연장하는 효과가 있다. 23일 둔촌주공 조합 집행부에 따르면 전날 4개 시공사로 이뤄진 시공사업단의 보증으로 기존 차입한 7000억원 규모 사업비 전액을 상환했다. 조합 집행부는 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 각 시공사별로 차입을 위한 약정 체결을 완료했다. 이번에 발행한 ABSTB는 ▶현대건설 1959억8900만원 ▶HDC현산 1749억9100만원 ▶대우건설 1645억원 ▶롯데건설 1645억원 등이다. ABSTB를 발행한 증권사는 ▶BNK투자증권 ▶SK증권 ▶한국투자증권 ▶부국증권 ▶키움증권 등이다. 앞서 둔촌주공 조합은 NH농협은행 등 24개 금융사로 이뤄진 기존 대주단으로부터 지난 18일 사업비 대출 연장불가 통보를 받았다. 사업 약정에 따르면 24개 금융사가 조합의 대출 연장에 모두 동의해야만 조합에서 요청한 6개월 기한 연장이 가능하지만, 일부 금융사가 이를 거절했기 때문이다. 이에 지난 20일 대의원회를 열고 ABSTB를 평균 4.5% 안팎의 금리로 22일 발행하는 약정을 체결하고 만기일(23일) 기존 대출을 변제하기로 결정했다. 조합 관계자는 "이번에 발행한 ABSTB의 차입 기한은 66일로 약 2개월 대출을 연장하는 효과가 있기 때문에 대위변제보다는 조건이 좋다"며 "차입, 금전 소비대차계약은 차기 총회에서 결의해 연장하거나 재계약을 할 예정"이라고 설명했다. 조합 집행부는 시공사업단과 일정을 조율해 재대출을 하거나 이번 ABSTB 기한 연장을 통해 사업비 문제를 해결할 계획이다. 오는 10월 개최 예정인 조합 총회에서 이번 증권 차입의 기한 연장 또는 재차입에 대한 결의를 받을 예정이다. 조합 관계자는 "공사 재개와 분양을 빠르게 진행할 것이며 이를 통해 안정적으로 사업비를 조달 할 것"이라며 "시공사와 협의를 통해 사업비, 이주비 이자등에 대한 조합원들의 염려를 덜고 빠른 사업 진행을 위해 매진하겠다"고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

서울 강동 둔촌주공(올림픽파크포레온) 재건축 공사가 이르면 오는 11월 다시 이뤄질 전망이다. 11일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 이날 오후 5시 둔촌주공 재건축 조합 사무실에서 공사 재개를 위한 최종 합의문에 서명했다. 합의안에는 서울시 중재안을 기반으로 '상가 분쟁' 관련 조항의 문구를 구체화한 내용이 담겼다. 이로 인해 서울시가 마련했던 9개 쟁점 사항 가운데 9개 조항을 모두 합의하는 데 성공한 것이다. 앞서 서울시는 지난 5월 말 첫 중재안을 제시한 뒤 조합과 시공사업단의 이견을 수차례 조율했다. 당시 조합과 시공사업단은 ▶기존 공사비 증액 재검증 ▶분양가 심의 ▶일반분양·조합원 분양 ▶설계·계약 변경 ▶검증 ▶총회 의결 ▶공사 재개 ▶합의문의 효력과 위반 시 책임 등 8개 쟁점 사항에 합의했다. 하지만 상가 조합이 바뀌면서 건설사업관리(PM) 회사의 계약 무효화로 인한 상가 문제 때문에 조합과 시공사업단은 이견을 좁히지 못했다. 최근 조합 집행부가 오는 15일까지 현 상가대표단체(통합상가위원회)와 옛 상가 PM사인 리츠인홀딩스와의 협상에 진전이 없으면 통합상가위의 승인을 취소하겠다고 나서면서 협상이 급진전한 것으로 전해졌다. 사업 지분 96%를 가진 아파트 조합원들이 승인 취소, PM 계약서 원상회복을 총회 안건으로 상정하겠다는 것이다. 이날 합의문에는 “조합은 2022년 4월 15일 이전까지 시공사업단이 수행한 상가 관련 공사 부분을 인정하고, 이 합의문 합의일로부터 60일 이내에 '2021년 4월 이후 의결된 상가 관련 일체의 총회 안건 취소 및 PM사(리츠인홀딩스)간 분쟁(PM사 상가 유치권 행사 포함)의 합의 사항 등'에 대해 총회 의결한다”는 내용이 담겼다. 이번 합의를 통해 오는 23일 만기가 도래하는 7000억원 규모의 사업비 대출 기간도 6개월 연장이 가능할 것으로 관측된다. 조합은 지난 4일 시공사업단과 대주단(NH농협은행 등 24개 금융사)에 사업비 대출 기간 연장 협조·요청 공문을 보냈다. 시공사업단도 지난 9일 대주단에 대출 기간 6개월 연장을 요청했다. 공사 재개를 위한 최종 합의에 이르면서 대주단이 대출 기간 연장을 결정할 가능성이 커진 것이다. 조합은 오는 10월 새 집행부 선임과 공사 재개를 위한 총회 개최, 11월 일반분양 승인 신청, 12월 관리처분 총회 개최를 목표로 재건축사업을 추진할 계획이다. 둔촌주공은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구를 짓는 재건축사업이다. 앞서 조합 집행부와 시공사업단이 공사비 증액 문제를 놓고 갈등을 빚으면서 지난 4월 15일부터 공정률 52% 상태로 공사를 전면 중단했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

지난 4월 15일부터 공사가 중단된 서울 강동구의 둔촌주공 재건축 사업이 이르면 올가을 재개될 전망이다. 둔촌주공 조합 집행부와 비상대책위원회 성격의 둔촌주공조합 정상화위원회(정상위)가 사업 재개를 위한 합의서에 서명했기 때문이다. 31일 둔촌주공 재건축 조합과 정상위 측에 따르면 이들은 오는 10월 새 조합 집행부 선임을 선임하고, 공사 재개를 위한 총회를 개최할 계획이다. 지난 28일 조합과 정상위, 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설), 강동구는 강동구청에서 4자 대면을 통해 사업 정상화를 논의한 결과, 이 같은 내용의 최종 합의안을 도출했다. 이번 합의의 핵심은 빠른 사업 재개에 방점을 뒀다는 점이다. 정사위 측은 빠른 사업 진행을 위해 현 조합 집행부에 대한 해임 추진을 중단하기로 했다. 앞서 정상위는 지난 17일 김현철 전 조합장 사퇴와는 별도로 조합장과 집행부의 해임안 발의를 추진했다. 대신 현 조합 집행부는 모두 강동구에 ‘사퇴의향서’를 제출하고 이를 강동구청에 보관하기로 했다. 다만 업무 공백 사태를 막기 위해 새 집행부가 선임될 때까지 업무를 지속한다. 오는 10월 새 집행부 선출하기 전까지 공사 재개를 위한 시공단과의 협상 및 합의는 ‘사업정상화위원회’를 구성해 해당 위원회에 위임하기로 했다. 현 조합 집행부는 이사회를 열어 조합 임원과 정상위 구성원을 포함해 5명 이내로 사업정상화위원회를 꾸릴 계획이다. ━ "오는 11월 공사 재개 전망" 이번 합의로 지난 4월 15일부터 중단된 둔촌주공 재건축 공사가 이르면 오는 11월에 재개될 것으로 전망된다. 정상위 관계자는 “10월 중 새 조합 집행부 선임을 위한 총회를 열고, 같은 날 공사 재개 현안 안건도 함께 상정해 의결하기로 했다”며 “이르면 11월 공사재개가 될 것으로 보인다”고 설명했다. 시공사업단과 옛 상가의 PM(Project Management·사업대행)을 담당하는 리츠인홀딩스도 빠른 공사 재개와 상가 관련 분쟁 해결에 각각 적극 협조하기로 했다. 시공사업단은 조합과의 협의를 통해 공사 재개가 최종 결정된다면 공사 인력과 원자재 등을 빠르게 확보해 재착공에 서두르겠다는 입장이다. 공사 재개에 있어 최대 걸림돌로 꼽혔던 상가 분쟁도 합의에 이르렀다. 조합과 리츠인홀딩스는 향후 총회에서 계약해지에 대한 결의를 취소하는 것으로 합의했다. 앞서 현 조합은 지난해 7월 리츠인홀딩스와 무상지분율 변경과 수익배분 문제 등을 이유로 계약을 해지했고, 이에 리츠인홀딩스는 계약 해지는 부당하다며 상가 건물에 대한 유치권을 행사했다. 조합은 리츠인홀딩스와 계약을 해지 이전으로 원상 회복시킨다는 전제로 유치권을 풀기로 했다. 둔촌주공 재건축은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구를 짓는 사업으로 '단군 이래 최대 재건축'이라 불린다. 하지만 공사비 증액 문제를 놓고 조합 집행부와 시공사업단의 갈등이 불거지며 공정률 52%인 상태에서 공사가 지난 4월 15일 0시부로 전면 중단됐다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr

공사중단 사태에서 ‘벼랑 끝 전술’을 써오던 둔촌주공아파트 재건축조합 집행부가 김현철 조합장 사퇴를 기점으로 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)에 대면협의를 요청하는 등 이전과 다른 모습을 보이고 있다. 최근 불거진 상가 지분 쪼개기 논란, 사업비 대출 문제 그리고 임원 해임총회 일정 임박 등의 요인이 집행부의 태도를 변화시킨 것으로 보여진다. 하지만 현 집행부 하에선 시공사업단이 요구하는 상가 분쟁 해결이 어려울 것으로 보여 공사재개까지 여전히 험난한 과정이 예상된다. 20일 취재에 따르면 둔촌주공조합 정상화위원회(정상위)는 임원 해임총회 개최를 위한 동의율을 달성한 상태로 예정대로 8월 내 현 집행부에 대한 해임을 추진할 계획이다. 정상위 측은 현재 동의율이 높아지는 추세를 감안하면 조합원 총회에서 해임을 결의하기 위한 정족수를 충분히 채울 수 있을 것으로 내다보고 있다. ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 상 조합임원 해임총회는 조합원 1/10 이상 요구로 열 수 있으며 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의로 해임이 가능하다. 정상위 관계자는 “도정법 상 필요한 동의율은 확보한 상태로 8월 중순 쯤 해임총회가 열릴 것”이라며 “최근 상가 쪽지분(소유권을 쪼개 나눈 지분) 문제가 터져 여론이 악화된 상황에서 조합장이 갑작스럽게 8000억원 조달이 가능하다는 주장을 들고 나온 것 자체가 해임총회의 동력을 떨어뜨리려 한 게 아닌지 의심된다”라고 말했다. ━ 급한 불 껐으나…상가문제 해결 ‘첩첩산중’ 둔촌주공 재건축 사업은 시공사업단이 만기가 다가오는 사업비 대출 7000억원을 대위변제하는 대신 구상권을 청구하기로 하면서 급한 불을 껐다. 지난 주 갑작스레 새 대주단을 구성해 해당 사업비 문제를 해결을 위한 8000억원을 조달하겠다던 김 전 조합장은 조합원들의 반발이 커지자, “현 조합집행부가 모두 해임하면 조합 공백 사태를 피할 수 없게 돼 조합에 막대한 피해를 줄 수 있다”며 홀로 조합장직을 사퇴한 상태다. 남은 조합 집행부는 시공사업단에 대면협의를 요청하면서 “상가문제에 대해 조율할 것”이라는 입장을 밝혔다. 상가 분쟁은 지난 서울시 중재 과정에서 조합이 강경한 입장을 보이며 양측이 합의에 이르지 못한 유일한 항목이다. 현재 시공사업단 측은 상가주 단체와 건물관리(PM)사 간 분쟁이 해결돼야 공사를 재개할 수 있다는 입장이다. 그러나 상가주 대표단체인 통합상가위원회와 PM사인 (주)리츠인홀딩스 간 협의는 여전히 쉽지 않아 보인다. 현 조합이 지난해 7월 리츠인홀딩스과 계약에 관여한 데다 조합 집행부 핵심인원 일부가 상가조합원인 것으로 알려졌기 때문이다. 이는 몇 년 전 ‘지분 쪼개기’로 급증한 상가소유주들을 위한 무상지분율 변경과 수익배분 문제가 불거진 것과 연관이 깊다. 리츠인홀딩스는 수익금 회수를 위해 확정지분제 방식으로 체결한 기존 계약을 유지해야 한다는 주장을 고수하며 계약 변경 및 통합상가위원회와의 대화를 거부하고 있다. 시공사업단 관계자는 “19일 둔촌주공조합으로부터 직접 대화를 요청하는 공문을 받았으나 기본적으로 상가 분쟁이 해결돼 사업 리스크가 사라져야 공사를 재개할 수 있다는 시공사업단의 입장은 여전하다”고 설명했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr