지난 2~3월 서울시 토지거래허가구역이 한 차례 풀렸다가 확대 재지정되는 사이 30대와 40대 생애 첫 주택 매수자가 크게 늘어난 것으로 나타났다.3일 법원 등기정보광장에 따르면, 지난 2월 30대 생애 첫 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 매수자는 1970명으로 전월(1346명)보다 46.4% 증가했다. 같은 기간 40대는 1052명으로 1월(630명) 대비 66.9% 늘었다.30·40대의 생애 최초 주택 구입은 지난해 10월 30대 2566명, 40대 1187명으로 최고치를 찍은 뒤 꾸준히 감소하다가 3개월 만에 상승세로 돌아섰다.토허제가 강남3구와 용산구로 확대 재지정(3월24일)됐던 3월도 30대 1718명, 40대 758명으로 1월보다 높은 수준을 유지했다.전연령대로 보면 서울시 생애 첫 주택 매수는 작년 10월 5167명에서 11월 3805명, 12월 3713명으로 감소하다가 올해 1월에는 2812명까지 줄어든 뒤 2월 4088명으로 상승했고, 3월 역시 3419명으로 3000명대를 유지했다.지역별로 보면 송파구는 30대 첫 매수가 1월 95명에서 2월 155명으로, 40대는 38명에서 82명으로 2배 안팎으로 늘었다. 강남구(33→70명), 성동구(18→45명)는 40대 매수자의 생애 첫 매수가 증가했다.이는 토허제 해제 외에도 금리 인하 기조, 신생아 특례대출 소득 기준 부부합산 연 2억원 완화 등이 맞물리며 '추격 매수' 심리를 자극한 것으로 풀이된다.실제 국토연구원 부동산시장정책연구센터 자료를 보면 2월 서울의 주택 매매 소비심리 지수는 전월 대비 14.3포인트 오른 124.7로 4개월 만에 '상승' 국면에 진입했다.서울부동산정보광장을 보면 2월 거래량은 6228건으로 5개월만에 6000건대를 넘겼고, 3월 거래 역시 이날 기준 6143건까지 상승했다. 이달 말까지 남은 신고 기한을 감안하면 3월 거래량이 7000건대까지 늘어나리란 관측이 나온다.다만 토허제 해제 35일 만에 강남3구와 용산구 등 구(區)단위로 대폭 확대 지정되면서 거래가 줄고 수요자들도 관망세로 돌아서는 양상이다.한국부동산원 3월 다섯째 주(31일 기준) 주간 아파트 가격 동향을 보면, 서울 아파트값은 전주와 동일한 0.11%로 횡보했다. 강남권은 0.01%p 상승(0.15%), 강북권은 0.01%p 하락(0.06%)으로전문가들은 미국발 관세 쇼크 등 대내외 경제 변수와 정치적 불확실성이 남아있는 만큼 섣부른 투자성 주택 구입은 삼가야 한다고 조언하고 있다.박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "정치적 불확실성과 글로벌 무역 시장 악재로 수요자들이 관망세를 보이면서 숨고르기 양상이 이어지면서 거래가 줄고 당분간 주택 가격도 횡보할 가능성이 높다"며 "풍선효과나 반사이익을 예상하고 섣불리 투자하는 것은 위험"하다고 말했다.

수도권 아파트 무순위 청약에 '줍줍' 막차를 타려는 수만명이 몰리지만 비수도권은 쌓이는 미분양을 털어내려 안간힘을 쓰는 등 부동산시장 양극화가 심화되고 있다.7일 한국부동산원 청약홈에 따르면, 경기 수원시 정자동 '북수원자이 렉스비아' 전용 59·84㎡ 2가구에 대해 지난 4일 진행된 무순위 청약에 총 16만4369명이 신청했다.분양가는 전용 59㎡ 4억7380만원, 84㎡ 5억9120만원으로 4년 전 가격이 적용됐다. 같은 단지 전용 59㎡(24층)이 지난해 10월 7억원에 실거래된 것에 비춰보면 2~3억원 가량의 시세차익이 예상되면서 청약통장이 몰린 것으로 풀이된다.같은 날 진행된 힐스테이트 용인 고진역 1단지와 2단지 전용 84㎡ 무순위 청약에도 각각 1만111명, 1만74명이 접수했다. 분양가는 3억9890만원으로, 동일 면적대 분양권이 지난해 10월 5억4534만원에 거래된 바 있다.수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 호재가 있는 단지 무순위 청약에도 신청자가 쇄도했다. 경기 파주시 목동동 '파주운정 경남아너스빌 디원'(A18블록) 무순위 청약 전용 84㎡ 1가구 모집에 총 1만6128명이 접수했다.분양가는 2022년 분양 당시 기준인 4억3800만원이 적용됐다. GTX-A 운정중앙역이 도보거리인 단지인 점이 강점으로 꼽힌다. 부동산 정보 플랫폼 '호갱노노'에 따르면, 이 단지는 파주시 주간 방문자수 1위에 오르기도 했다.인근 동패동 '파주운정 경남아너스빌 리버'(A48블록) 2가구도 전용 59㎡ 1가구에 4390명, 전용 84㎡ 1가구에 6766명이 몰렸다.정부의 무순위 청약 제도 개편이 임박한 것도 청약 열기를 높이는 데 한몫을 하고 있다. 개선안은 이르면 5월부터 시행되기 때문에 그 전에 '줍줍 막차'를 타려는 것이다.국토교통부 개편안에 따르면, 무순위 청약은 앞으로 무주택자만 신청할 수 있다. 여기에 지자체가 지역 여건과 분양 상황에 따라 거주지역 요건을 부여할 수 있다. 예컨대 청약 수요가 많은 수도권은 해당 광역지자체 거주자로 무순위 청약 자격을 제한하는 식이다.수도권을 비롯한 선호 지역의 줍줍 열기와는 대조적으로 비수도권에서는 미분양을 떠안고 있는 건설사들이 분양률을 높이려 할인 분양까지 하는 모습이다. 지난 1월 기준 미분양 물량이 8742호로 가장 많은 대구가 대표적이다.대구 수성구 황금동 힐스테이트 황금역 리저브1·2단지도 분양가 최대 10% 할인 혜택을 제공하는 선착순 동호 지정 계약을 진행 중이다. 또 전북 익산 남중동 광신프로그레스 더 센트로는 일부 세대를 보증금 9990만원, 월세 10만원 임대 등 전월세로 전환했다.수도권과 비수도권, 수도권 내에서도 선호 지역과 비선호 지역간 청약 양극화는 갈수록 심해질 것이란 관측이 나온다.부동산R114에 따르면, 지난해 아파트 평균 청약 경쟁률은 수도권 21.55대 1, 지방은 6.62대 1로 수도권과 지방의 격차가 4배 가까이 벌어졌다. 특히 서울의 평균 청약경쟁률은 154.5대 1로 2021년(164.13대 1) 이후 3년 만에 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했다.김인만 김인만부동산경제연구소장은 "경기 침체로 부동산도 '되는 곳만 된다'인 데다가 다주택자 규제로 똘똘한 한 채를 찾게 됐고, 지방 소멸까지 겹치면서 모든 수요가 서울 수도권으로 몰려들 수밖에 없다"며 "이대로 두면 초양극화가 벌어져 우리 모두가 부작용을 책임지는 상황이 될 수 있다"고 지적했다.

수도권광역급행철도(GTX)-A 운정중앙~서울역 구간이 지난달 28일 개통되면서 인근 랜드마크 대단지에 수요자들의 관심이 쏠리고 있지만, 거래는 미미한 수준인 것으로 나타났다.13일 프롭테크 기업 직방이 아파트 종합 정보 플랫폼 호갱노노를 통해 분석한 결과, 운정중앙역 인근 힐스테이트운정, 운정신도시센트럴푸르지오, 운정신도시아이파크 등 이른바 '힐푸아'의 호갱노노 방문자 수는 12월 넷째 주(23~29일) 기준 2만8100명으로 나타났다.이는 개통 전인 12월 셋째 주 방문자 8302명과 비교해 3배 이상 늘어난 것이다.아울러 개통일 이후 1월 8일까지 12일 동안 '힐·푸·아'에 등록된 호갱노노 이야기 수는 281개로 직전 동기간(84개) 대비 3배 이상 증가했다.GTX-A 운정중앙~서울역 구간은 지난해 3월 첫 개통한 수서~동탄에 이어 두번째로 운행을 시작한 구간이다. 파주운정신도시에서 서울역까지 22분 주파가 가능해졌고, 배차 간격 역시 약 10분으로 경의선 급행(30분)보다 짧은 데다가 추후 출퇴근 시간대 6분 간격까지 줄어들 전망이다.다만 늘어난 매매 문의와 비교해 거래는 늘지 않은 모습이다. 인근 단지의 최근 월별 거래량을 살펴보면 10월 45건이었던 매매거래량은 11월, 12월 각각 25건에 그쳤다.가격 역시 최근 수도권 아파트 거래시장이 위축되어 있는 가운데 급매물 또는 저층 급매물 거래 위주로 거래가 되다 보니 인근 7개 단지의 지난달 평균 3.3㎡당 매매가격은 2739만원으로 지난해 10월 이후 하락세를 보였다.거래는 늘지 않았지만 운정중앙역 인근 단지들의 호가 상승세는 뚜렷하다는 지적이다. 전용 59㎡ 기준 5억원 초중반이었던 매물은 최근 5억 후반에서 6억원, 전용 84㎡는 8억원대 매물도 출시되고 있다.김은선 직방 빅데이터랩장은 "교통 호재의 경우 타당성 평가, 착공 등 오랜 기간에 걸쳐 프리미엄이 이미 반영됐기 때문에 개통으로 인해 즉각적으로 가격이 오르지 않는다"면서도 "입지 개선 측면에서 임차 수요는 꾸준히 유지될 가능성이 높고 추후 상승장 진입 후 수요 유입에 따른 가격 반응 속도가 종전보다는 빠르게 나타날 수 있다"고 분석했다.또 GTX-A 2026년 전 구간 운행, 2028년 삼성역 개통, 2030년 창릉역 개통 등 순차 개통과 관련해선 "경기 북부와 서울 도심을 관통해 경기 남부까지 이어지는 유례없는 수도권 광역 철도망이 갖춰진다면 주요 정차역 일대 부동산시장의 판도가 어떻게 변화할지 귀추가 주목된다"고 했다.

지난 12월 3일 비상계엄 사태와 이어진 탄핵 정국의 후폭풍으로 부동산시장 침체 우려도 커지고 있는 모습이다. 이미 대출 규제로 거래가 급감하면서 서울 아파트 월간 거래량은 급격히 줄어들고, 매수 심리가 위축된 상태다. 이런 상황속에서 정치적 불확실성으로 한국 경제 전반이 충격을 받게 되면 주택시장이 하락 기조에 접어들 수 있다는 전망이 나온다.서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 3725건으로 9월(3126건)에 이에 두 달 연속 3000건대에 머물렀다. 서울 아파트 거래량은 7월 9206건까지 늘었으나 8월 6490건으로 줄어들기 시작했다. 대출 규제가 본격화한 9월에는 거래량이 반토막 났다. 올 하반기 들어 서울 아파트값 상승세가 두드러지며 강남권을 비롯한 일부 지역에서 신고가 거래가 속출하는 등 가격 상승 피로감이 커진 가운데 대출 규제가 강화되자 매수 심리가 위축된 영향으로 풀이된다.한국부동산원에 따르면 12월 2일 기준 전국 아파트값은 0.02% 내려 3주 연속 하락했다. 서울 아파트값은 0.04% 올라 37주 연속 상승세를 지속했지만, 지난 9월 대출 규제 시행 이후 오름 폭은 계속해서 둔화하는 추세다. 1만2000여 가구의 입주가 시작된 ‘올림픽파크포레온’이 있는 서울 강동구(-0.02%)는 8개월여 만에 아파트값이 하락했다. 수도권 아파트값은 0.01% 오르는데 그쳤다.전문가들은 정치 불안이 경제로 옮겨오면서 거래가 더 줄어들 수 있다고 입을 모은다. 탄핵을 놓고 여야의 극한 대치가 장기화활 경우 내수 경제에 영향을 주면서 부동산 시장이 상당히 어려워질 것이라는 것이다. 특히 정부 정책 동력이 떨어지면서 주택 공급 여건도 나빠질 가능성이 크다. 앞서 윤석열 정부는 임기 내 주택 270만가구를 공급하겠다는 목표를 내놓은바 있다. 재건축·재개발 규제 완화를 통한 도심 주택 공급 확대를 특히 적극적으로 추진하며 올해 1·10 대책, 8·8 대책을 발표했다. 정부는 인허가 기준으로 올해 54만가구 공급을 목표로 하고 있으나, 1∼10월 누적 인허가 물량은 24만4777가구로 작년 같은 기간보다 19% 감소했다. 연간 목표 물량의 45%만 채운 상황이라 목표치를 달성하려면 연말까지 30만가구 인허가가 이뤄져야 한다. 공공이 공급 확대를 견인한다는 차원에서 국토부는 올해 공공주택 인허가 목표치를 지난해(7만7000가구)의 2배에 가까운 14만가구로 잡았다. 14만 가구에 대해선 대부분 인허가 승인 신청이 들어왔다. 국토부는 주택 공급 확대를 계속해서 추진하겠다는 계획이지만, 민간 공급 위축이 풀리지 않는 상황에서 정국 불안으로 공공이 받쳐온 공급 동력마저 떨어질 수 있다는 게 문제다. 당장 지난달 발표한 서울 서초구 그린벨트 해제 등을 통한 5만가구 공급 계획은 차질을 빚을 가능성이 거론된다.1기 신도시 재건축은 윤석열 대통령이 대선 공약으로, 윤 대통령 임기 마지막 해인 ‘2027년 착공’이라는 공격적인 목표를 잡아 추진해왔다. 진현환 국토부 1차관은 지난 6일 1기 신도시인 평촌을 방문해 “선도지구가 후속 절차에 즉시 착수할 수 있도록 행정·금융 등 다각적 지원을 하겠다”고 밝혔지만 추진 일정이 다소 밀릴 수 있다는 관측이 나온다.부동산 대책을 뒷받침할 주요 법안의 국회 통과도 기약할 수 없게 됐다. 건설업계에선 재건축 초과이익 환수제가 폐지되고 각종 규제 완화 법안이 통과되지 않으면 사업성 확보가 어렵다는 목소리가 높다. 여기에 환율이 불안해지면서 공사비가 추가로 오를 수 있다는 우려가 나오는 상황이다.

대신파이낸셜그룹이 글로벌 부동산에 투자할 수 있는 공모 리츠를 선보인다.대신자산신탁은 국토교통부로부터 상장 리츠인 '대신글로벌리츠'의 영업인가를 받았다고 12일 밝혔다. 2025년 1분기에 상장 전 지분 투자(Pre-IPO)를 거쳐 2분기 중 상장한다는 계획이다. 대신글로벌리츠는 평가금액을 기준으로 투자 자산의 93%가 일본 도쿄 5구에 소재한 오피스 빌딩과 임대주택이다. 대부분 2020년 이후 준공 완료된 신축급 자산으로 임차 수요가 매우 높다. 일본 부동산은 세계 3~4위 규모의 큰 시장이다. 특히 도쿄의 오피스와 임대주택은 글로벌 투자자들이 선호하는 자산이다. 높은 거래 유동성과 저금리, 낮은 공실률과 변동성 등이 도쿄 소재 오피스와 임대주택의 장점이다. 대신파이낸셜그룹은 국내 투자자들의 관심이 적었던 2010년대부터 일본 부동산 관련 업무를 추진해왔다. 일본 현지법인을 통해 투자자산을 직접 발굴하고 현지 금융기관, 부동산 기업, 자산운용사들과 오랜 기간 협업하면서 수십여건 이상의 거래를 성사시켰다. 일본 부동산 시장에 대한 경험과 이해도가 국내 회사 중 가장 높은 수준이다.대신글로벌리츠는 대신파이낸셜그룹이 보통주에 출자해 재무건전성을 강화한다. 초창기 운용은 도쿄 소재의 기초자산에 집중한다. 향후 뉴욕 등 미국 핵심 도시의 부동산시장이 회복 사이클로 접어들면 뉴욕현지법인을 통해 우량자산 투자를 계획하고 있다.대신자산신탁 관계자는 "특정 임차인의 크레딧에 의존하는 다른 해외 리츠와 달리 본 리츠는 유동성이 풍부한 핵심지역에 멀티테넌트 전략을 통해 안정적인 임대차 투자를 제공할 것"이라며 "대신글로벌리츠에 투자하면 J-리츠에 직접 투자할 때 발생하는 양도세도 발생하지 않는다"고 설명했다.

준공한 뒤에도 팔리지 않은 이른바 ‘악성 미분양’ 주택 수가 13개월 연속 늘고 있는 것으로 나타났다. 서울을 중심으로 집값이 오르면서 전국 미분양 주택 수가 줄고 있지만, 지방 부동산 시장 침체 분위기를 반전시키지는 못하고 있다는 평가다.국토교통부가 30일 발표한 ‘8월 주택통계’를 보면 지난달 전국 미분양 주택은 6만7550가구를 기록했다. 7월보다 5.9%(4272가구) 줄어든 수준이다. 수도권을 중심으로 부동산시장 분위기가 살아나면서 수도권 미분양 주택은 한 달 새 9.8%(1373가구) 줄었다. 지방은 5.0%(2899가구) 감소한 것으로 집계됐다.하지만 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 오히려 증가했다. 8월 기준 1만6461가구로, 7월보다 2.6%(423가구) 늘었다. 13개월 연속 증가한 것으로 조사됐다. 2020년 9월 악성 미분양 주택 수가 1만6883가구를 기록한 이후 최대치다.눈여겨볼 점은 악성 미분양 주택 수 변화가 서울과 지방에서 반대 모습으로 나타나고 있다는 점이다. 수도권 악성 미분양은 2821가구로 한 달 전보다 2.7% 줄었지만, 지방에서는 이를 상쇄하는 것 이상으로 더 늘었다는 의미다. 전라남도의 경우 악성 미분양이 2549가구로 가장 많았고, 경남과 경기 지역이 각각 1730가구로 조사됐다. 국토부 조사에 따르면 7월 기준 전국 미분양 주택의 약 80%, 준공 후 미분양 주택의 82%가 지방에 쏠려 있다.원인은 전국 주택 가격 동향을 보면 짐작할 수 있다. KB부동산이 9월 29일 발표한 ‘9월 주택가격 동향’을 보면 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.16% 오른 것으로 나타났다. 서울은 전 달보다 0.49%, 경기와 인천은 각각 0.27%, 0.16% 상승했다. 서울을 포함한 수도권의 주택 매매가격 상승률은 0.34%였다. 반면 수도권을 제외한 다른 지역의 상황은 좋지 않았다. 5개 광역시를 포함한 기타 지방의 경우 0.02% 하락했다. 부동산 시장 활황인 수도권에서는 추후 가격 상승을 기대하며 악성 미분양 주택에도 매수세가 이어지고 있지만, 가격이 하락하는 지방에서는 부동산 시장 침체로 거래가 되지 않고 있다는 뜻이다.다만 일각에서는 서울을 포함한 전국 부동산 시장이 숨 고르기에 들어간 만큼 ‘서울은 예외’라는 섣부른 판단을 경계해야 한다는 지적도 있다. 국토교통부가 30일 발표한 ‘8월 주택통계’를 보면, 지난달 서울 주택 매매거래량(신고일 기준)은 1만992건으로 집계됐다. 월 거래량이 1만 건을 넘은 것은 이례적인 일로 평가되지만, 7월(1만2783가구) 거래량보다는 14% 줄어든 수준이다. 서울을 포함한 수도권 매매량은 3만2776건으로 전월보다 13.0%, 지방 거래량은 2만7872건으로 9.0% 감소했다.

강북에서 처음 3.3㎡당 분양가 5000만원을 넘긴 ‘마포자이힐스테이트라첼스(마자힐)’ 청약이 흥행에 성공할지 관심이 쏠리고 있다.GS건설과 현대건설은 1일 특별공급을 시작으로 서울 마포구 공덕1구역을 재건축한 마자힐 청약 접수를 시작했다. 오는 2일 1순위, 3일 2순위 순으로 청약을 진행한다. 청약통장 가입 기간(12개월 이상), 예치금을 채운 경우 수도권(서울·경기·인천)에 거주하는 만 19세 이상 성인이면 누구나 청약할 수 있다. 주택 보유 여부와 관계없이 청약할 수 있고 재당첨 제한‧실거주 의무 기간도 없다. 전매 제한 기간은 당첨자 발표일로부터 1년이다.마자힐은 지하 4층~지상 13~22층, 10개동, 전용 59~114㎡ 총 1101가구 규모로 신축하는 아파트 단지다. 이 가운데 일반분양은 463가구다. 전용면적별 일반분양 물량은 ▲59㎡A 124가구 ▲59㎡B 24가구 ▲84㎡A 15가구 ▲84㎡B 18가구 ▲84㎡C 37가구 ▲84㎡D 231가구 ▲84㎡E 10가구 ▲114㎡A 3가구 ▲114㎡B 1가구다. 중소형부터 대형까지 다양한 타입으로 구성된다. 입주는 2027년 3월 예정이다.마자힐이 주목받는 큰 요인 중 하나는 교통 편의성이다. 지하철 5호선 애오개역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지이고 공덕역과도 가깝다. 공덕역은 지하철 5·6호선과 경의중앙·공항철도 환승역이다. 5호선을 이용하면 여의도와 광화문 업무지구까지 20분 내로 이동할 수 있다.또 다른 요인으로는 분양가가 꼽힌다. 마자힐의 3.3㎡당 분양가가 5150만원 수준이다. 강북 지역에 들어서는 아파트 가운데 평당 분양가가 5000만원을 넘은 아파트는 마자힐이 처음이다. 최근 건축비용 증기로 건축비가 오르면서 지역과 관계없이 아파트 분양가가 치솟았는데, 마자힐도 이런 영향을 벗어나진 못했다. 가장 저렴한 전용면적 59㎡ 기준 분양가는 13억2000만원 수준, 국민평형으로 불리는 전용 84㎡도 16억원을 훌쩍 넘는다.하지만 부동산시장에서는 분양가가 특별히 비싼 편이 아니라는 분위기다. 마포구 공덕동의 한 공인중개사는 “입주 10년이 된 ‘마래푸(마포래미안푸르지오)’ 매매가도 최근 15억원을 넘어섰고 호가는 더 비싸다”며 “신축 아파트인 마자힐이 14억원 미만에 분양된다면 (마래푸)를 충분히 넘어설 것”이라고 말했다. 실제 마래푸 전용면적 59㎡ 기준 최근 실거래가는 15억8900만원, 84㎡ 기준 매매가는 18억 5000만원을 기록했다.또 다른 공덕동의 또 다른 공인중개사는 “비싼 분양가가 걸림돌이 될 수 있다는 지적도 있지만, 흥행에 성공하면 평당 분양가 5000만원의 기준이 될 수 있다”며 “앞으로 서울 프리미엄 아파트 분양가는 강남‧북을 가리지 않고 5000만원을 넘기게 될 것”이라고 말했다.최근 금리 인하 가능성과 부동산 가격 상승 조짐이 일면서 청약 쏠림이 심화하는 것도 눈여겨 볼 부분이다. 부동산 리서치업체 리얼투데이와 연합뉴스에 따르면 올해 상반기 서울 일반분양 아파트의 1순위 평균 경쟁률은 167.09대 1이었다. 642가구 공급에 10만7271명이 몰렸다. 지난해 상반기 경쟁률이 51.86대 1, 하반기 58.31대 1이었던 것과 비교하면 경쟁이 3배 이상 치열해진 셈이다.이른바 '로또 청약'으로 불렸던 서울 서초구 '래미안 원베일리' 조합원 취소분과 서울 서초구 잠원동 '메이플자이'의 분양이 경쟁률을 끌어올린 측면이 있지만, 서울 아파트 분양 물량이 줄어든 것도 경쟁률 상승의 원인으로 꼽힌다. 서울의 일반분양 물량은 지난해 상반기와 하반기에 각각 1033가구, 3800가구였는데, 올해 상반기는 642가구에 불과했다.

2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

연초 한국 주식시장이 어려움을 겪는 것과 달리 일본 주식시장의 분위기는 딴판이다. 일본 주식시장을 대표하는 닛케이 평균주가 지수(NI225)가 3만7000을 돌파하는 등 1989년에 기록했던 역사적인 고점 돌파를 눈앞에 두고 있다.이처럼 일본 증시가 가파른 상승세를 보이는 이유 중 하나는 새로운 일본 개인저축계좌(NISA) 제도를 도입해 주식시장을 외면하던 개인투자자를 다시 시장에 끌어들인 데 있다. 특히 18세 이상의 성인이면 누구나 상장주식 및 투자신탁에 자유롭게 투자할 수 있는 게 장점이다. 이 영향으로 지속해 줄어들기만 하던 개인투자자들의 지분율이 상승세로 돌아섰다. 외국인 투자자들의 매수세가 주춤해지자마자 개인투자자가 자리를 메운 셈이다. 도쿄증권거래소가 지난해 3월 기업 가치를 높이기 위한 구체적인 계획을 일본 기업들에 요구한 점도 큰 영향을 미쳤다. 여기에 다양한 글로벌 행동주의 펀드들이 일본 시장에 진입한 것도 시장의 흐름을 바꾼 요인으로 작용한다. 블룸버그에 따르면 행동주의 투자자들이 표적으로 삼는 일본 기업의 시장 가치가 2022년 1170억 달러(약 156조2184억원)에서 지난해 2520억 달러(약 336조4704억원)로 불어날 정도다. 불황이 지속되는 동안 많은 기업이 현금을 확보할 목적으로 배당 등 주주 보상을 줄여왔지만, 이제는 그 흐름이 확연히 바뀐 듯하다.일본 증시에 봄날이 찾아온 더욱 근본적인 요인은 ‘아베노믹스’로 기업 실적이 가파르게 개선된 것을 들 수 있다. 엔화 가치가 주요 통화 중에서 가장 저평가된 데다, 최근 발생한 인플레이션으로 실질임금 상승률이 마이너스를 기록한 게 결정적 영향을 미쳤다. 지난해 2분기 일본 법인기업의 이익은 31조6000억엔(약 280조4026억원)으로 집계됐다. 일본 주식시장이 정점에 도달했던 1989년의 3배 이상을 기록했다. 주가는 아직 역사적인 고점에 도달하지 못했는데, 기업 이익은 이미 역사상 최고치를 넘어선 셈이다. 결국 가파른 주가 상승에도 불구하고 일본 주식시장은 아직 저평가 국면에 머무르고 있다고 할 수 있다.日 중앙은행 정책 전환·트럼프 당선은 변수위와 같은 요인을 고려하면 일본 증시의 미래는 매우 밝다. 다만 시장의 미래를 무작정 낙관하기에는 몇 가지 걸림돌이 있다는 점도 기억해 둘 필요가 있다.첫 번째 걸림돌은 일본 중앙은행의 정책 전환 가능성이다. 일본은행은 마이너스 금리 정책을 펼치는 데에 ‘수익률 곡선 통제’(Yield Curve Control·YCC) 제도를 도입해 시장 장기금리의 상단을 0.5% 혹은 1.0% 수준에서 억제하는 정책을 펼쳐왔다. 이 덕분에 글로벌 투자자들은 저금리의 엔화로 돈을 빌려 고금리 자산에 투자하는 이른바 ‘엔 캐리 트레이드’에 나섰고, 이는 다시 엔화 약세를 강화했다.만약 일본 중앙은행(BOJ)이 금리를 인상하고 YCC 정책을 종료한다면, 갑작스러운 엔화 강세가 출현할 가능성이 있다. 다만 일본이 2000년 금리 인상 이후 가혹한 불황을 겪었던 것을 떠올려 보면, 일본 중앙은행이 정책을 일거에 바꿀 가능성은 작다. 금리를 인상하더라도 제로금리 가능성이 유력하며, YCC의 상단을 유연하게 조정하는 정도가 일본 통화당국이 할 수 있는 정책 변경의 최대치라고 생각된다.두 번째 걸림돌은 도널드 트럼프 행정부 출범 가능성이다. 트럼프 행정부의 출범 가능성이 부각할 때 엔화 약세가 지속되기는 쉽지 않을 것이다. 2019년 트럼프 정부가 중국을 환율 조작국으로 지정하고 대규모 관세를 부과했던 역사를 보면 엔화 가치 지속적인 하락은 쉽지 않다. 문제는 이런 기대가 일거에 반영될 수 있다는 점이다. 일본 주식시장은 엔 환율에 민감하게 움직이기에 앞으로 미국 정치 지형 변화를 두고 지속적인 관심이 필요하다. 부동산투자신탁·내수 기업 등 분산 투자 추천그런데 사실 이 두 가지의 약점 모두 엔화 자산 입장에서는 나쁜 뉴스가 아닐 수 있다. 바로 일본 수출 기업의 주식만 사지 않으면 될 일 아니겠는가?일본 중앙은행이 수년 내로 금리를 대폭 인상할 가능성은 0%에 수렴한다. 이에 도쿄를 비롯한 일본 부동산시장 여건이 개선될 것으로 기대된다. 나아가 미 연방준비제도(Fed·연준)의 금리인하와 트럼프 행정부의 출범 가능성 등으로 엔화 강세가 나타난다면, 이는 주식시장의 수급 여건을 개선시킬 요인으로 작용할 수도 있다. 엔화 강세에 대한 베팅 속에 잠시 주춤했던 글로벌 투자자금이 유입될 수 있어서다.따라서 한국 투자자 입장에서 일본 주식시장은 앞으로도 괜찮은 투자처라고 판단된다. 특히 수출주 이외에 부동산투자신탁(REITs·리츠)과 내수 기업에 대한 분산 투자 전략을 쓰면 어떨까. 시장 변동성 확대 위험을 일정 완화할 수 있을 것으로 기대된다. 홍춘욱 대표는_연세대 사학과를 졸업한 뒤 고려대 대학원에서 경제학 석사, 명지대에서 경영학 박사학위를 받았다. 1993년 한국금융연구원을 시작으로 국민연금 기금운용 본부 투자운용팀장, KB국민은행 수석 이코노미스트 등을 거쳐 현재는 프리즘투자자문 대표로 일하고 있다. 지난 수년간 부동산 및 금융 분야, 국제 경제 전망을 아우르는 전문가로서 각종 미디어의 1순위 인터뷰 대상자로 손꼽혀 왔다.

‘세계에서 인구가 가장 많은 나라’ 인도 증시의 시가총액이 5일(현지시간) 4조 달러를 돌파했다. 가파른 경제 성장세를 보이는 인도에 한국을 비롯한 세계 투자자가 몰려서다. 연일 사상 최고치 기록을 쓰고 있는 인도 증시는 시총 기준 세계 4위에 진입했다. 블룸버그통신에 따르면 인도 내셔널 증권거래소에 상장된 기업의 시총은 올 들어 지난달 23일까지 종가 기준 4조 3300억 달러로 홍콩증권거래소 시총 4조 2900억 달러를 추월한 것으로 나타났다. 블룸버그는 인도 증시가 이번에 사상 처음으로 홍콩증시를 추월했을 뿐 아니라 전 세계에서 4번째로 큰 주식 시장으로 올라선 건 처음이다. 인도 증시는 시총 4조 달러에 입성하는 등 최근 들어 상승폭을 키우고 있다.반면 홍콩 증시는 항셍지수가 지난달 22일 1만4961.18로 장을 마치며 글로벌 금융위기 당시인 2009년 4월 29일 최저점(1만 4956.95)에 근접할 정도로 위태로운 상황이다. 특히 중국 정부의 입김에서 상대적으로 자유로운 홍콩 증시에서 글로벌 투자자들이 급격히 이탈하는 경향을 보이는 것은 외려 중국 경제에 대한 투자자들의 비관적 시선을 단적으로 보여준다는 지적이다. 이에 반해 인도는 미중 간 지정학적 긴장에 따른 이른바 ‘차이나 플러스 원’ 전략의 수혜자로 부각되며 투자매력 측면에서 중국의 대안으로 급부상하는 중이다.두 증시의 시총 역전은 중국과 인도 양국이 처한 경제 상황을 고스란히 보여주고 있다. 홍콩의 경우 중국 정부의 엄격한 ‘제로 코로나’ 정책, 기업 대상 규제 강화, 부동산시장 위기, 미중 지정학적 갈등 등이 복합적으로 작용하며 증시를 짓누르고 있다. 실제로 중국본토 증시와 홍콩 증시의 시가총액은 2021년 고점 대비 6조 달러 이상 증발했다. 특히 홍콩의 침체 양상이 중국본토보다 더 심하다. 블룸버그는 중국본토 증시와 홍콩증시에 동시 상장된 주식의 가격을 비교한 결과 홍콩에 상장된 주식이 36%나 낮다며 2009년 이후 격차가 가장 벌어졌다고 지적했다. 이어 “홍콩은 한때 아시아 금융 허브로서 세계에서 가장 기업공개(IPO)가 분주하게 이뤄지던 위상을 잃어버렸다”고 평가했다.이는 인도 경제에 대한 기대가 반영된 영향으로 풀이된다. 인도의 3분기 경제성장률(전년 동기 대비)은 7.6%로 시장 추정치를 웃돌았다. S&P 글로벌가 제출한 보고서에 따르면 인도가 2030년까지 세계 3위 경제 대국이 될 전망이다. 세계 최대 생산기지였던 중국이 과도한 코로나19 방역 여파와 미국과의 갈등으로 부진한 사이 인도는 새로운 공급망 기지로 부상했다. 아시시 굽타 악시스뮤추얼펀드 최고투자책임자(CIO)는 “인도는 소비 중심 경제에서 소비와 투자가 모두 견인하는 경제로 바뀌고 있다”고 설명했다. 골드만삭스도 지난달 보고서에서 인도 경제가 아시아에서 제일 유망하다는 의견을 냈다. ‘니프티50’ 추종…인도 ETF 1년간 22% ↑이 같은 추세에 한국 투자자도 인도에 적극적으로 투자하고 있다. 한국 증시에 상장한 인도 상장지수펀드(ETF) 5개와 인도 공모펀드 22개에 올 들어 지난달 5일까지 총 4722억원이 순유입됐다. 인도에 투자하는 국내 상장 ETF와 펀드의 운용 규모(AUM)는 이달 5일 기준 1조5326억원이다. 운용 규모가 1조원을 돌파한 건 올해가 처음이다.글로벌 증시에 투자하는 국내 펀드 및 ETF에 대한 투자심리가 위축된 상황에서 인도 관련 상품에 투자자가 몰린 것은 의미가 크다는 평가다. 올 들어 국내 글로벌 투자 펀드 및 ETF에서는 1조157억원이 순유출됐다. 일본(-1145억원), 중국(-1137억원), 유럽(-1009억원), 북미(-568억원) 등 주요 국가 투자상품에서 자금이 빠져나갔다.국내 투자자는 올해 ETF인 ‘KODEX 인도Nifty50’에 1028억원, ‘TIGER 인도니프티50’에 908억원을 사들였다. ‘미래에셋인도중소형포커스’ 펀드에 올해 617억원이 순유입됐다. 공모펀드를 잘 찾지 않는 최근 상황에서 나타난 이례적인 자금 유입이었다는 평가다.투자업계 한 관계자는 “투자자 문의가 폭발적으로 늘면서 증권사도 인도 관련 리서치에 자금과 인력을 투입하고 보고서 발행을 대폭 늘리고 있다”며 “다만 문제는 개인투자자들이 인도 시장에 직접 투자할 방법은 없다. 복잡한 등록 절차와 최소 투자 금액 규정 등 인도의 각종 외국인 투자 규제 탓에 국내 개인투자자들이 현지 증시에 상장된 주식을 사고팔 방법은 전혀 없다”고 했다.