경기도 평택시가 4년 10개월만에 미분양 관리지역으로 재지정됐다. 7일 주택도시보증공사(HUG)는 이달 미분양 관리지역으로 평택시를 신규 지정한다고 밝혔다. 평택의 미분양 주택은 올해 1월 기준 6438가구로, 지난해 1월(361가구)의 18배로 급증했다. HUG는 미분양 가구수가 1000가구 이상이면서 '공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수'가 2% 이상인 시·군·구 중 미분양 관리지역으로 지정한다.평택은 지난 2018년 5월부터 2년 가까이 미분양 관리지역에서 벗어나지 못하고 있다가 부동산 호황이 경기 외곽지역과 지방으로 퍼진 2020년 6월 제외됐다. 이후 4월 10개월이 지나 다시 관리지역이 된 것이다.평택 미분양은 지난해 1월만 해도 361가구 수준이었으나 올해 1월 6438가구로 18배 급증했다. 경기 지역 전체 미분양의 42.5%가 평택에 집중돼 있는 셈이다.평택 미분양 급증의 주요 원인으로는 반도체 산업 불황이 꼽힌다. 삼성전자 평택캠퍼스 공장 건설이 지연되면서 지난해 11∼12월 청약을 진행한 단지들은 미분양을 피하지 못했다.평택 브레인시티 일반산업단지 인근 A아파트의 1·2순위 청약 땐 864가구 모집에 신청자가 94가구에 그쳤다. B아파트 역시 1·2순위 청약 때 1933가구를 모집했으나 신청자는 312명뿐이었다.주택건설협회는 "경기 지역 미분양이 1년 새 2.2배 급증하는 등 지방 미분양이 수도권 지역까지 확산하는 추세"라며 "미분양이 전이되는 것을 단절하기 위해 과세 '주택 수 제외 과세특례' 적용 지역을 확대할 필요가 있다"고 주장했다.

부동산 시장에서 교통과 접근성은 중요한 요소 중 하나로 꼽힌다. 출퇴근 시간을 단축하고, 생활권역을 확대하며, 지역 경제 활성화에도 기여하기 때문이다. 향후 교통이 원활해질 것으로 예상되는 신도시나 택지지구 내 주거지 가운데 상당수가 발전 가능성이 높다고 평가되는 이유도 이 때문이다. 올해 3월 개통된 GTX-A 노선이 지나는 동탄신도시 아파트 매매가 상승세를 기록했고 올해 말 운정~서울역 구간이 개통되는 GTX-A 노선 북부 지역에서도 신고가 거래가 이어지고 있다. 파주시 동패동 파주운정신도시디에트르더퍼스트 전용 84㎡는 실거래가 7억 6000만원, 호가는 9억 1000만 원까지 나와있다. 전문가들은 “교통은 주거지 선택에서 가장 중요한 요소 중 하나로, 접근성이 좋을수록 생활이 편리해진다”며 “교통 호재가 많은 곳은 미래가치가 높아 미리 선점해 볼만하다”고 말했다. 개발계획이 한창 진행 중인 평택도 주목받고 있다. 평택 ‘브레인시티’는 평택-제천고속도로 및 경부고속도로 등을 통해 전국 각지로의 이동이 용이하고, 평택동부고속화도로도 예정돼 있다. 차로 10분 거리에는 수도권 1호선 및 SRT가 지나는 평택지제역이 있다. 서울역과 수서역, 부산역까지도 쉽게 접근할 수 있다. 또한 2025년에는 수원발 KTX가 정차하는 광역 노선이 추진 중이며 GTX-A·C 노선 연장도 검토되고 있다. 평택시 가재동 A공인중개사 관계자는 “최근 분양 중인 브레인시티 푸르지오는 SRT 평택지제역에서 약 4km 거리에 위치해 교통환경이 뛰어나고 분양가상한제까지 적용된다”며 “입지, 브랜드, 분양가 측면에서 경쟁력을 갖추고 있다”고 설명했다.‘브레인시티 푸르지오’는 대우건설이 시공을 맡았다. 지하 2층~지상 35층 16개 동, 전용면적 59·84·119㎡ 총 1990가구 규모로 조성된다.

기업 및 관련 시설이 자리 잡으면 새로운 고용과 투자가 이어지고 여러 가지 선순환이 일어난다. 부동산시장의 침체 속에서도 ‘기업호재’가 있는 곳은 다른 지역에 비해 비교적 선방하고 있는 것으로 나타났다. 특히 인적･물적 규모가 큰 대기업의 경우 지역에 미치는 유무형의 가치는 더욱 크기 때문에 대기업의 후광 효과를 누리는 곳은 탄탄한 수요를 자랑하며 높은 선호도를 보인다.국내 최대기업으로 인정받고 있는 삼성이 대표적인데 삼성전자, 삼성반도체, 삼성디스플레이 등 삼성 관련 시설이 자리한 곳은 높은 인기를 보였고, 특히 평택시는 2017년 삼성전자 반도체공장이 들어선 후 주목을 받고 있다. 평택시는 최근 투자유치를 위한 홍보책자를 새롭게 제작하면서 타이틀을 '세계 반도체 수도 평택'으로 정했다. 삼성전자의 제조역량을 바탕으로 'K-반도체의 심장부'를 표방한 것으로서 평택시의 삼성효과는 계속 이어질 것으로 전망된다.이러한 분위기 속에 ㈜서한이 평택 고덕국제신도시 A-15블럭에 전용84㎡A/B/C 총 1,138세대 규모의 ‘고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼’을 분양 예정이라고 밝혀 주목을 받고 있다. ‘고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼’은 세계 최대 규모의 반도체 생산 시설인 삼성전자 평택 캠퍼스가 인접해 직접수혜단지로 기대를 모으고 있다.또한 수요자들이 워라밸에 대한 관심이 높아지면서 직주근접 단지를 선호하는 경향이 더욱 짙어지고 있는 가운데 송탄일반산업단지, 장당일반산업단지, 현재 조성중인 평택브레인시티 일반산업단지 등 직주근접 프리미엄까지 누릴 수 있다.단지 바로 앞에 민세초(개교예정), 민세중, 송탄고(개교예정)까지 초중고 3개 학교가 나란히 있어 12년 안심통학이 가능할 뿐만 아니라 수도권지하철 1호선 서정리역 역세권에 GTX-A･C연장계획의 비전을 품은 평택지제역도 가깝게 누릴 수 있다. 주변에 코스트코(입점예정), 홈플러스, 롯데시네마, CGV 등 생활인프라도 풍부하다.‘고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼’이 들어서는 평택고덕 지역은 분양여건이 좋은 지역이다. 고덕국제신도시는 분양가상한제 적용단지로 전국 청약이 가능한 지역인 만큼 수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다.‘고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼’은 전세대 선호도 높은 전용 84㎡로 구성되었으며 견본주택은 평택시 모곡동에 오픈 준비 중이다.

오는 11월 수도권 지역에서 1000가구 이상 대단지가 월별 기준 최대 물량으로 쏟아진다. 올해 수도권 지역의 신규 분양이 드물었던 만큼 이번 대단지 분양에 아파트 수요자들의 관심이 몰릴 것으로 보인다.30일 부동산R114 자료를 보면 올해 11월 수도권(서울∙경기∙인천)에 분양 예정인 1000가구 이상 대단지는 총 10개 단지, 1만3939가구다. 지역별로는▲ 서울 2곳, 2935가구 ▲경기 5곳, 7086가구 ▲인천 3곳, 3918가구가 공급된다.이는 올해 월별 기준으로 가장 많은 물량이다. 월별 대단지 분양 물량을 보면 ▲1월 2886가구 ▲2월 3480가구 ▲3월 4174가구 ▲4월 2909가구 ▲5월 5765가구 ▲6월 2167가구 ▲7월 4300가구 ▲8월 7748가구 ▲9월 0가구 ▲10월 1만2870가구 규모다.특히 올해 수도권 분양이 저조했던 만큼 신축 단지를 기다렸던 수요자들에게는 이달 분양시장이 기회가 될 예정이다. 실제로 올해 수도권 분양 물량은 8만4334가구로 지난 2012년 6만9053가구 이후 11년만에 최소치다.올해 수도권에서 분양한 대단지는 청약 시장에서 높은 인기를 끌고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 수도권에서 분양한 대단지는 5072가구(특별공급 제외) 모집에 12만6126건이 접수됐다. 1순위 평균 경쟁률 24.87대 1으로 그 외 단지의 1순위 경쟁률 18.75대 1을 뛰어 넘었다.이는 대단지가 가진 상징성과 안정성이 수요자들에게 높은 호응을 얻고 있기 때문으로 풀이된다. 대단지 아파트의 경우 규모만큼 주변으로 부대시설과 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높게 나타나고, 대부분 시공경험이 풍부한 대형 건설사의 브랜드 단지로 조성돼 상품성이 우수하다는 부동산업계의 평가를 받고 있다. 11월 분양하는 대단지로는 현대엔지니어링과 DL이앤씨 컨소시엄이 서울시 송파구 문정동 주택재건축 정비사업을 통해 분양하는 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’이 있다. 이 단지는 지하 2층~지상 18층, 14개 동 총 1265가구 규모로 이 중 전용면적 49~74㎡ 299가구가 일반 분양으로 공급된다. 단지가 들어서는 문정동 일대는 주택재건축, 리모델링 등 정비사업이 활발하게 추진되고 있어 향후 총 9,000여 가구를 품을 주거타운이 조성될 예정이다. 반경 1km 내에 지하철 3호선 경찰병원역, 5호선 개롱역∙거여역, 8호선 문정역 3개 노선이 지나는 단지로 서울 전역을 편리하게 이동할 수 있다. 아파트 출입구에 대형 문주를 적용했으며, 고급스러운 커튼월 룩 외관 디자인(일부)을 선보인다. 단지 내 커뮤니티 시설로는 실내골프장, 피트니스센터, 독서실, 스터디룸, 작은도서관, 문화센터, 시니어룸 등이 들어선다.두산건설과 쌍용건설 컨소시엄은 10월 인천광역시 계양구 작전동 일원 작전현대아파트구역 주택재개발 정비사업을 통해 ‘두산위브더제니스 센트럴 계양’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 최고 39층, 9개 동, 총 1370가구 대단지로 이 중 전용면적 49~74㎡ 620가구를 일반 분양한다. GS건설은 서울시 성동구 용답동 일원에 ‘청계리버뷰자이’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 35층, 14개 동, 전용면적 39~111㎡ 총 1670가구 규모로 이중 전용면적 59~84㎡ 797가구를 일반분양으로 공급한다. 중흥건설그룹의 중흥토건은 경기도 평택시 장안동 브레인시티 일반산업단지 공동1블록에 ‘평택 브레인시티 중흥S-클래스’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 35층, 16개 동, 전용면적 59∙84㎡ 총 1980가구 규모로 조성된다.

젊은 인구 유입이 많은 도시가 일자리 공급 역시 많고 각종 개발호재도 집중돼 지역 내 부동산의 미래가치가 높은 것으로 나타났다. 부동산 경기가 침체를 맞은 상황에서도 젊은 층의 주택 구매가 지속되고 있기 때문이다.00일 기준 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 전국 아파트 거래량 총 28만359건 중 20~30대 매입 건수가 28.4%인 7만9485건을 기록했다. 전년 같은 수치가 31%로 나타난 것에 비하면 젊은 층의 구입 비중이 떨어졌지만, 지난해 하반기부터 금리인상으로 부동산 침체가 찾아왔던 점을 감안하면 여전히 높은 편이다.이에 따라 젊은 인구가 많은 도시가 미래 부동산 수요가 높은 곳으로 각광 받고 있다. 지난해 20~30대 인구비율이 전국 평균(25.33%)보다 높은 대표 지역은 평택이다. 경기도 평택시 인구 중 젊은층 비율은 28.87%에 달한다. 평택은 질 높은 일자리가 많기로 유명하다. 삼성전자가 350조원을 국내에 투자하기로 함에 따라 삼성 평택캠퍼스에는 올해 3라인 가동이 예정돼 있으며 4라인 또한 착공에 들어간다. 산업공단이 자리한 시흥시 역시 젊은 인구 비율이 27.74%로 높은 편이다. 시흥 배곧신도시는 서남부 경제자유구역으로 지정돼 총 88만㎡ 부지에 사업비 약 1조6000억원 규모의 산업 클러스터가 조성될 계획이다. 시흥은 2025년 신안산선, 그 다음해 월판선 개통을 앞두고 있어 대중교통이 크게 개선될 예정이다. 인천국제공항이 있는 인천광역시 중구도 주목 받고 있다. 이미 공항 관련 일자리가 풍부한 이곳은 영종국제도시 내에 복합레저관광도시가 개발되고 있어 젊은 일자리가 다수 창출될 전망이다. 여기에 2025년 제3연륙교가 준공될 예정이며 공항철도 고속화도 추진돼 서울 접근성이 한층 높아질 것으로 기대된다. 이 때문에 해당 지역에 공급 중인 단지가 부동산 시장의 관심을 모으고 있다. 인천 중구에선 ‘호반 써밋 스카이센트럴 2차’가 분양되고 있다. 총 8개동 583가구로 들어서는 호반 써밋 스카이센트럴 2차는 영종국제도시에 위치해 각종 개발호재를 누릴 것으로 예상된다. 1·3 부동산대책 수혜를 받아 전매제한 기간도 기존 3년에서 6개월로 완화됐다.평택에선 ‘e편한세상 시티 평택고덕’이 공급되고 있다. e편한세상 시티 평택고덕은 평택에서 각광 받는 고덕국제도시, 브레인시티와 인접하며 평택 삼성전자도 가깝다. 수서~평택간 SRT를 이용할 수 있고 수원발 KTX 지제역 직결 개통 호재도 있어 고속철도를 통해 서울 강남권 이동이 편리하다.같은 평택 화양지구에는 ‘힐스테이트 평택 화양’이 이달 시장에 나온다. 단지는 14개 동, 총 1571세대 규모로 조성되며 전용면적 72~84㎡ 중소형 타입으로 공급된다.

경기도 평택 브레인시티를 둘러싸고 각종 의혹이 제기되는 가운데 해당 사업의 최대 수혜자가 정창선 중흥건설 회장의 장남인 정원주 부회장이 될 것이란 주장이 나오고 있다. ‘밀어주기’라는 말이 나올 정도로 정 부회장이 지분 100%를 보유한 중흥토건이 브레인시티 2단계 사업 곳곳에 포진해 있기 때문이다. 중흥토건은 브레인시티 2단계 개발에 참여하며 시행·택지개발·공동주택공급 등 경기도 택지개발에 있어 가장 핵심이라 할 여러 사업에 직접 뛰어들었다. 사업마다 적게는 수천억원에서 많게는 조 단위 수익이 예상된다. 건설업계에선 중흥이 브레인시티에서 총 3조~4조원까지 수익을 낼 수 있을 것으로 분석하며, 이를 재무적투자자(FI) 없이 대우건설 인수에 뛰어든 배경으로 보고 있다. 그러나 올해 말 공동주택 1·2블록에 아파트 분양을 앞두고 결국 특혜논란이 불가피할 전망이다. 자사가 출자한 공공택지지구의 부지 일부를 수의계약으로 공급 받아 주택을 분양한다는 점에서 화천대유를 연상시키기 때문이다. ━ 4년 만에 과실 얻는 중흥, ‘신의 한수’였나 2017년 6월 중흥의 브레인시티 투자 결정은 ‘신의 한수’로 불린다. 2017년은 브레인시티뿐 아니라 평택시 전체에 걸쳐 부동산 경기의 전환점이 된 해이기 때문이다. 더구나 브레인시티가 자리한 평택 동부는 경부선 철도와 경부고속도로가 인접해 오랫동안 중심지 역할을 해왔기에 각종 호재가 집중됐다. 2016년 말 평택지제역에 수서고속철도(SRT)가 개통됐고 이에 앞선 8월엔 수원발(發) KTX가 예비타당성조사를 통과했다. 지가가 급격히 올라 토지주들 반발이 심해지면서 공공차원의 역세권 개발이 난항을 빗기도 했다. 고덕국제화지구 내 삼성전자 평택캠퍼스 입주도 여기에 맞물려 해당지역 부동산을 들썩이게 했다. 이에 따라 2017년 초 ‘고덕 파라곤’이 최고 380대1, 평균 49대1을 기록했다. 이후 수도권에 본격적인 부동산 호황이 지속되면서 한때 자본조달에 어려움을 겪었던 브레인시티사업은 더욱 주목받기 시작했다. 지난해 말에서 올해 4월까지 진행된 택지 분양이 성공적으로 진행된 데는 이런 배경이 있었다. 가 온비드 시스템 자료를 분석한 바에 따르면 내로라할 만한 국내 시행사와 건설사들이 주상복합·아파트 입찰에 참여한 결과 2단계 사업 시행사인 브레인시티 프로젝트 금융투자(브레인시티PFV)는 1~3차에 걸친 택지 분양을 통해 약 1조3000억원을 확보했다. 아직 토지공급이 다 끝나지 않은 상태에서 일부 토지주들에게 보상금 지급이 아닌 대토 방식으로 보상했던 것을 감안하면 최소 수천억원 수익을 예상할 수 있다. 일반적인 시행사업처럼 지분대로 수익을 나누더라도 중흥토건 몫은 약 70%에 달한다. 평택도시공사(지분율 32%)보다 지분율이 높은 브레인시티PFV 최대주주는 42%를 보유한 중흥토건이다. 나머지 26%는 중흥토건이 100% 지분을 보유한 자회사 세종이앤지와 청원건설산업이 13% 나눠갖고 있다. 즉 민간 출자사 전체가 정원주 사장 개인회사나 다름없는 셈이다. 2019년부터 시작된 브레인시티 2단계 택지개발공사도 중흥토건이 맡고 있다. 금융감독원 전자공시시스템 공시를 보면 수의계약으로 중흥토건은 올해까지 1500억원의 매출을 올릴 전망이다. 공사대금은 브레인시티PFV가 현금으로 지급한다. 현재까지 브레인시티PFV는 10개 공동주택 부지 중 공동주택 7~10블록만 공공입찰로 분양한 상태다. 이에 대해 지역 부동산 관계자는 “남은 6개 블록은 중흥이 아파트를 분양하든 토지 분양만 나중에 하든 큰 이익을 볼 것”이라며 “이미 동네에 곧 브레인시티 중흥S클래스가 분양된다고 소문이 났다”고 밝혔다. 중흥 계열사들이 수의계약으로 남은 공동주택 부지를 공급받을 수 있다는 것이다. 평택시, 중흥토건 1~2블록 용지 매매 적법 여부 검토 중 중흥토건이 1~2블록 용지를 사들여 아파트를 분양할 경우 약 4000억원의 아파트 개발이익을 얻을 것으로 예상된다. 아직 분양가 책정 이전 단계라 확정할 수 없지만 최근 2년 간 분양한 평택 고덕신도시 아파트 59~85㎡ 택지공급가액과 분양가를 대입해 비교할 경우 1~2블록 총 3680가구의 아파트 평균 분양가는 가구당 약 4억원으로 추산된다. 1~2블록 아파트 분양수익은 약 1조5000억원, 이 가운데 건축비와 금융비 등을 제한 순이익은 약 4000억원으로 추측된다. 건축비와 금융비를 포함한 원가율을 60%로 설정하고 추산한 결과다. 부동산개발업계에 따르면 자금력이 부족한 시행사가 미분양 리스크가 높은 지방 지역에서 아파트를 분양할 경우 건설사들은 약 60% 이상의 분양률을 확인하고 책임준공확약 보증을 서고 공사에 들어가고 있기 때문이다. 향후 중흥토건이 브레인시티PFV와 공동주택 용지 매매 계약을 체결할 경우 특혜 논란이 불가피할 전망이다. 실제 평택시 사업계획승인 고시에 따르면 평택 브레인시티 일반산업단지 공동 1블록 공동주택을 건설하는 사업주체는 중흥토건이다. 가 평택시에 사업시행사인 브레인시티PFV가 아닌 SPC의 대주주인 중흥토건이 사업주체로 자리한 이유를 묻자 “인허가 절차에 속도를 내기 위해 중흥토건이 사업주체로 자리한 것”이라며 “용지 매매 계약은 브레인시티PFV가 민간건설사업자와 체결하는 것으로 아직 이뤄지지 않은 상태”라고 설명했다. 그는 “향후 법적인 문제가 없는지 검토한 뒤 적법하다고 판단하면 중흥토건과 용지 매매 계약 체결에 나설 것”이라며 “만약 법적인 문제를 발견하면 사업계획승인을 취하하거나 취소 처리할 계획”이라고 말했다. 이어 “법리 검토 결과는 내년쯤 나올 것으로 보고 있다”고 덧붙였다. 브레인시티PFV 관계자는 “지금까지 3차례에 걸쳐 토지를 공급했고 공동주택 용지 7~10블록은 이미 공급을 완료했다”며 “나머지 공동주택용지 1~6블록의 경우 아직 토지 공급 입찰 공고도 하지 않은 상태로 어떤 방식으로 공급할지 정해진 것은 아무것도 없다”고 말했다. 중흥그룹 관계자는 “브레인시티PFV의 남은 주택건설 용지 공급에 대해서는 현재 평택시의 허가를 기다리고 있다”며 “용지 매매 계약 체결은 시에서 승인을 받아야 가능한 것이기 때문에 중흥토건이 마음대로 결정할 수 있는 문제가 아니다”라고 답했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

2007년 첨단 복합산업단지 개발을 목표로 시작한 평택 ‘브레인시티’ 사업은 수많은 우여곡절을 겪은 끝에 현재 본격 개발 중이다. 2017년 2단계 개발사업자로 중흥토건이 선정되면서 급물살을 타 올해 9월까지 약 30%가 진행됐다. 하지만 최초 브레인시티 조성 목적에서 조금은 방향을 벗어나 있다. 가장 큰 변화는 사업을 추진하는 특수목적법인(SPC)의 대주주가 평택도시공사에서 중흥토건으로 바뀌면서 시행사업과 시공사업까지 병행할 수 있는 특권을 중흥토건이 갖게 됐다는 점이다. 이에 따른 중흥토건 사업자 선정 배경 및 자금 조달 방식 등의 계약 조건 변경 등 각종 특혜 의혹은 덤으로 붙어있다. 이 때문에 관련업계 및 평택 시민들 사이에서는 브레인시티라는 명칭보다 ‘중흥시티사업’ 또는 ‘비리인(in)시티사업’으로 불리고 있다. ━ 공개 입찰 과정없이 사업자로 ‘무혈입성’한 중흥토건 브레인시티는 평택시 도일동 일대 482만5000㎡에 교육·연구·문화·기업의 지식기반형 신도시를 조성하는 사업이다. 사업비만 2조8000여억원에 이른다. 민관 합동 개발사업으로 진행되는 이 사업은 크게 1단계와 2단계로 나뉜다. 1단계는 평택도시공사가 담당하고, 2단계 초기 사업은 브레인시티개발㈜이라는 SPC가 사업시행자로 자리했다. 브레인시티개발㈜의 주주 구성을 보면 평택도시공사가 32%의 대주주 지위를 차지하고 PKS브레인시티 30.5%, 청담씨앤디 30.5%, 메리츠종금증권 4%, NH투자증권 3% 등이 참여했다. 하지만 상대적으로 영세한 시행사가 조단위 사업비를 조달하는 데 어려움을 겪자 경기도는 브레인시티개발㈜의 재원조달 방안이 불확실하다는 이유로 2014년 4월 브레인시티 산업단지 계획 승인과 사업시행자 지정을 취소했다. 이에 브레인시티개발㈜은 사업시행자 취소 처분 철회 행정소송을 법원에 제기했고 법원은 2016년 5월 시공사와 책임준공 약정 체결, 공공 특수목적회사(SPC)로 사업시행자 변경, 자본금 50억원 납입, 사업비 1조5000억원 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 약정 체결 등 사업시행자가 4가지 조건을 이행할 경우 인허가 취소 처분을 철회할 것을 경기도에 권고했다. 이때 등장한 것이 중흥토건이다. 입찰을 거쳐야 하는 도시개발사업이 아닌 산학 유치가 목적인 공공개발사업이라는 명목으로 공식적인 입찰 과정없이 무혈 입성했다. 관련업계에 알려진 바로는 공재광 평택 전 시장이 사업 재추진을 위해 중흥건설을 끌어들인 것으로 알려졌다. 중흥토건의 등장으로 법원이 권고한 사업시행자가 갖춰야 할 4가지 조건이 모두 충족되면서 사업은 다시 시작됐다. 이후 중흥토건은 평택도시공사가 가진 32%를 제외한 모든 지분을 인수했다. 사업시행자는 기존 브레인시티개발㈜에서 평택도시공사가 32%, 중흥토건 계열사(▷중흥토건㈜ 42% ▷㈜세종이엔지 13% ▷㈜청원건설산업 13%)들이 68% 지분을 보유한 브레인시티프로젝트금융투자㈜로 변경됐다. 이로써 중흥토건은 브레인시티와 관련된 시행과 시공 등을 직접 컨트롤 할 수 있는 위치에 오르게 됐다. 하지만 사업의 방향성은 당초 목적과는 거리가 멀어지고 있다. 브레인시티는 사업명인 ‘Brain’에서 알 수 있듯이 성균관대 캠퍼스 유치와 산업, 학교, 연구소와 단지를 개발하는 것을 목적으로 추진한 사업이다. 이 때문에 중흥토건이 공식적인 입찰 과정 없이 사업에 참여할 수 있었다. 하지만 성균관대는 돌연 사업 참여를 포기하겠다고 선언했다. 공식적으로는 학생 수 감소와 자금난을 이유로 들었지만 브레인시티개발㈜ 주주로 중흥토건 계열사들이 새로 자리하는 과정에서 협의를 거치지 않아 신뢰가 깨지면서 사업을 백지화한 것이라는 업계의 분석이 지배적이다. 이후 브레인시티에는 카이스트(Kaist)와 협업해 연구 전문시설인 사이언스파크를 유치하는 방향으로 선회해 사업을 추진 중이다. 브레인시티사업의 핵심인 성균관대 유치가 실패로 돌아갔음에도 불구하고 사업을 계속 추진하면서 평택시민들의 항의가 빗발치고 있다. 브레인시티 개발사업 취소를 지지한 한 토지주는 “산학연구단지라는 특수성 때문에 아파트와 상업시설 등을 지을 수 있게 허가했다고 했는데 사업의 핵심인 성균관대가 사업을 포기하면 추진 근거가 사라지는 것”이라고 주장했다. 그는 이어 “중흥토건의 사업을 위해 대학 연구소를 새로운 파트너로 찾아오는 주객이 전도된 행태를 보이고 있다”고 비판했다. ━ 중흥토건, 조성공사 단독 시공하고 책임준공 약정까지 이 외에도 중흥토건의 브레인시티 사업에는 석연치 않은 정황이 포착된다. 당초 사업 재추진을 위한 법원의 권고 사항 중 가장 중요한 자금 조달 방법이 당초 약속과는 다르게 진행되고 있다. 중흥토건은 2단계 개발 사업자로 뛰어들면서 사업비 1조5000억원 규모 PF 대출 약정 체결 대신 중흥토건이 1조1000억원을 직접 투입하고 평택도시공사가 4000억원의 채권를 발행해 사업비를 조달하기로 약정을 맺었다. 이때 중흥토건은 대규모 자금 투자하기로 하면서 사업 시공방법을 포스코건설, 태영건설, 대우건설 등 복수의 책임준공 건설사 분할 시공에서 중흥토건이 2단계 사업지구 조성공사를 단독으로 시공하고 책임준공 약정을 체결하는 것으로 바꾸었다. 하지만 중흥토건은 사업 참여 조건으로 내걸었던 1조1000억원의 사업비를 자체적으로 부담하지 않고 일부를 금융권 PF 대출을 통해 해결하면서 논란에 오르고 있다. 실제로 브레인시티프로젝트금융투자㈜는 KB국민은행(400억원)을 비롯해 금융사와 공제회 등으로부터 약 4000억원 규모의 사업 자금을 PF 대출로 조달했다. 사업 초기에 토지 보상 자금 비용 부담이 커지면서 중흥그룹은 4000억원의 PF 대출을 받았지만 향후 차입금을 자체 자금으로 메워나갔다. 현재 2020년 12월 말 기준으로는 중흥그룹이 약 1조5700억원을 자체 자금으로 부담하고 있는 상태다. 또 중흥토건이 합류하기 10여년 전 사업 초기 가격으로 토지보상을 실행하는 계획이 담긴 사업계획서가 유출되면서 토지주들이 시위를 벌이기도 했다. 당시 시위에 참여한 한 토지주는 “사업을 취소하고 다시 시작하면 새로 추진한 시점 가격으로 토지 보상 기준을 책정해야 하는데 10여년 전 가격 그대로 가격을 정하면서 토지주들이 피해를 입게 됐다”며 “지금까지도 개인적으로 토지 보상 가격 증액을 요구하는 행정 소송을 법원에 제기한 토지주들이 많다”고 주장했다. 그는 “토지주들의 토지 가격이 낮으면 낮을수록 사업시행자가 거둬들이는 개발이익이 더 커지는 구조”라며 “당시 중흥토건의 인지도가 높지 않은 상황에서 갑자기 조단위 사업의 시행자로 참여한다고 해서 반발이 거셌다”고 덧붙였다. 이에 대해 중흥그룹 관계자는 에 “당초 사업이 좌초 위기에 빠져있었는데 평택시에서 이를 막기 위해 중흥토건을 비롯한 다수의 업체들에게 먼저 사업 참여를 요청했다”며 “이후 중흥그룹이 검토를 거쳐 사업에 참여하게 된 것으로 불법적인 내용이 있었다면 응하지 않았을 것”이라고 말했다. 한편 중흥토건에게 브레인시티사업 관련 특혜를 제공했다는 내용으로 2017년 7월 제192회 평택시의회에서 당시 공재광 평택시장에게 질의했던 김수우 전 평택시의원은 2018년 12월 브레인시티프로젝트금융투자㈜ 대표 및 사내이사직에 자리하고 있다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr,민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr×

“대장동 때문에 온 나라가 시끄러운데 브레인시티는 논란이 되지 않아 의아했다.” 와 인터뷰에서 평택 시민이 한 말이다. 그는 “처음 취재요청을 받고 ‘올 것이 왔구나’라는 심정이었다”며 “두 사업 사이에 유사성이 많은 데다 오히려 ‘사이즈’는 이쪽(브레인시티)이 더 크다”고 주장했다. 평택지역 관계자들 사이에서 ‘성남시 판교대장지구 민간사업자 특혜’ 논란과 맞물려 브레인시티 사업에 대한 문제들이 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 특히 수익성이 우수하다고 평가받는 2단계 사업은 판교대장지구와 동일한 민관합동 SPC(특수목적법인)이 시행을 맡아 민간출자의 적절성에 대해 문제가 제기돼왔기 때문이다. 일각에선 ‘화천대유’ 관련 의혹이 제기된 더불어민주당 대선주자 이재명 경기도지사와 원유철 국민의힘 의원 등의 관련설도 부상하고 있다. ━ 성균관대 유치 실패하자 수익 사업으로 탈바꿈 브레인시티는 경기도 평택시 송탄 일대 482만㎡(2020년 12월 고시 기준) 면적에 총 사업비 약 2조8000여억원이 투입돼 조성되는 일반산업단지 개발사업이다. 92만㎡에 달하는 판교대장지구보다 규모가 5배 이상 크다. 지역 관계자들은 민간기업인 중흥그룹 계열사가 공공택지사업인 브레인시티에서 시행뿐 아니라 택지조성공사, 아파트 공급 등 다양한 형태로 수익사업을 진행하고 있다는 점에 주목한다. 중흥은 2017년 6월 PF대출약정 마감일을 하루 앞두고 브레인시티 2단계 사업 시행사인 공공SPC(특수목적법인) 민간 출자사로 선정됐다. 지금까지 산업시설용지가 대부분인 1단계 사업(146만㎡)이 공영방식으로 진행되는 데 비해 이보다 면적이 2배 이상 큰 2단계 사업(335만㎡)은 민관합동출자법인인 공공SPC를 통해 운영되고 있다. 정창선 중흥건설 회장 장남 정원주 부회장이 대주주인 중흥토건을 비롯, 중흥 계열사는 2단계 시행사인 브레인시티 프로젝트 금융투자(브레인시티PFV)의 민간 지분 68%를 전량 인수함으로써 브레인시티 택지개발수익을 상당부분을 확보하고 있다. 2단계 사업은 브레인시티 부지에서도 ‘알짜’로 알려져 있다. 브레인시티 개발사업 자체가 애초 성균관대학교 3캠퍼스 유치를 목표로 추진됐기 때문에 대학교 부지를 제외한 2단계 부지는 수익성 높은 용도로 개발되도록 계획됐다. 캠퍼스용 땅을 저렴하게 공급하는 것에 따른 손해를 해소하기 위해서다. 실제 토지이용계획도를 보면 공동주택·주상복합·근린·상업용지 등이 2단계에 집중돼 있다. 대학교 부지와 최근 사업협약(MOU)를 맺은 아주대학교 병원 부지도 2단계에 자리한다. 중흥토건은 2단계 택지조성공사 시공권뿐 아니라 공동주택 1·2블록을 수의계약으로 확보해 연내 3600여 세대 아파트 공급이 가능한 상황이다. 그러나 중흥이 2단계 투자를 확정하고 얼마 뒤, 브레인시티 개발의 가장 큰 목적이었던 성균관대 유치 실패가 공식화된 후에도 사업은 여전히 진행되고 있다. 성균관대 대신 산학 연구단지인 사이언스파크로 변경해 사업을 추진 중이다. 건설업계에선 중흥이 브레인시티 사업에서 확보한 조 단위 수익을 이달 실사 종료 예정인 대우건설 인수 자금으로 활용할 수 있다는 말도 나온다. 박환우 전 평택시의원은 “민간 파트너 선정 당시인 2017년부터 갑작스럽게 중흥이 브레인시티 2단계 시행 출자사로 선정된 것에 대해 논란이 많았다”며 “민관공동 개발사업 추진과정에서 민간이 과도한 이익을 취하는 것을 견제하고 초과개발이익을 환수할 수 있는 안전장치를 마련해야 한다”고 강조했다. ━ 지역 정치인 투기·감사무마 의혹 논란 2007년 성균관대 제3캠퍼스 유치를 목표로 추진됐던 브레인시티 사업은 부동산 경기침체 등으로 부침을 반복하며 일대 부동산 소유주들에게 고통을 안겼다. 오랜동안 개발행위 및 거래가 제한됐기 때문이다. 게다가 공공택지지구라 토지보상이 수용방식으로 진행되었기 때문에 토지주들이 사업 백지화를 외치며 시위를 하거나 소송전을 벌이기도 했다. 일부 토지주는 여전히 소송을 진행 중이다. 이 때문에 중흥에 대한 특혜의혹과 지역 정치인 연루설은 현재 진행형이다. 실제 지역 정치인들의 끈질긴 지원으로 해당 사업은 명맥을 이어갔다. 평택시 갑 지역구 의원이던 원유철 전 미래한국당 대표가 대표적 인물로 꼽힌다. 원 전 대표는 브레인시티 내 성균관대 유치를 꾸준히 총선 공약으로 걸었고, 브레인시티의 출발점인 일명 ‘평택지원특별법’ 4년 연장에 힘쓰기도 했다. 그러나 이런 행위에 대한 지역 관계자들의 시선이 곱지는 않았다. 도일동 일대는 조선시대 원균 장군이 하사받은 땅이 있는 일명 ‘원주원씨 집성촌’으로 평택 주민들 사이에서 유명하다. 실제 2018년 ‘평택 브레인시티 일반산업단지계획 변경 승인’ 고시를 보면 도일동 2단계 부지 내 원주원씨 중종 토지가 상당부분 발견된다. 2015년엔 원 전 대표 배우자가 도일동에 대지 1100㎡ 규모 건물을 매입하기도 했다. 2015년 ‘산업입지 및 개발에 관한 법률’ 및 시행령이 개정되고 해당 법안이 이듬해 시행되면서 공공기관·공기업이 아닌 민관합동 SPC도 산업단지에서 사업을 진행할 수 있게 됐다. 한 지역 관계자는 “2018 국정감사 당시 이재명 경기도지사가 중흥으로 민간출자사를 변경하는 과정에 대해 ‘배임’을 언급하며 감사에 대한 의지를 밝혔으나 실상 경기도 특별감사 결과 ‘이상이 없다’는 결론이 나왔다”며 “이 지사는 평택시 현덕지구도 민관합동 개발사업으로 추진하는 등 의심스런 부분이 많다”고 강조했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

전국 곳곳에서 대형병원 조성사업이 추진되며 건설사들의 새로운 먹거리로 떠오는 추세다. 동시에 최소 수천억원에서 조 단위 규모의 프로젝트를 두고 컨소시엄 간 경쟁이 치열해지면서 그동안 재건축·재개발 등 도시정비사업에서 흔히 발생했던 소송전도 벌어지고 있다. 1일 건설업계에 따르면 올해 하반기 들어 국내 건설사들의 종합병원 및 복합의료단지 조성사업 수주가 이어지고 있다. 규모가 큰 복합의료단지 개발사업에 도전하는 컨소시엄 입장에선 까다로운 의료시설과 대단지 복합건물에 대한 설계·시공 노하우를 갖춘 대형 건설사의 참여가 필수적이다. 지난 7월 인천청라 의료복합타운 우선협상대상자로 HDC현대산업개발과 우미건설 등이 참여한 ‘서울아산병원 컨소시엄’이 선정된 데 이어 지난달 12일엔 롯데건설과 금호건설이 속한 IBK컨소시엄은 하남시 창우동 일원 16만2000㎡ 부지에 종합병원 등을 조성하는 ‘하남H2프로젝트’ 우선협상대상자가 됐다. 지난달 30일엔 DL이앤씨(옛 대림산업) 역시 ‘경희대학교 가야의료원’ 공사도급계약을 체결했다고 밝혔다. 이밖에 인천 송도국제도시 세브란스병원과 경기도 평택 브레인시티 내 의료복합타운 부지 내 아주대학교병원 건립이 예정돼 또 다른 수주 경쟁이 예상된다. 상급종합병원 수준의 의료시설 건립은 수도권 신도시를 중심으로 지역의 주요 개발 호재로 여겨지고 있다. 주민 입장에서 지역 내 종합병원은 필수 생활인프라로 통한다. 이에 지역 정치권과 지자체는 앞다퉈 의료복합단지 개발에 나서는 모양새다. 게다가 최근 의료시설 개발은 의료·바이오 연구실과 업무·상업 등 부대시설을 갖춘 대규모 사업으로 추진되고 있어 지역경제 활성화 사업의 일환으로 여겨지고 있다. 의료산업은 불황이 없는 분야인 한편 종합병원 근처 상권 및 임대차 시장은 밤낮 없이 지속적인 유동인구와 안정적인 주거 수요를 흡수할 수 있다. 7월 8일 우선협상대상자를 발표한 청라의료복합타운이 대표적이다. 청라의료복합타운은 청라국제도시 내 북쪽 26만1000㎡ 부지에 500병상 이상 종합병원과 의료·바이오 연구센터 및 업무시설을 조성하는 사업이다. 총 사업비만 2조4000억원 규모인데다 해당 단지에선 오피스텔, 근린상가 등을 분양할 수 있어 무려 5개 컨소시엄이 인천경제자유구역청에 사업제안서를 제출했다. 이 5개 컨소시엄에는 서울아산병원 컨소에 포함된 현대산업개발과 우미건설 외에도 현대건설·GS건설·포스코건설·롯데건설 등 국내 대표 건설사가 대거 포진했다. 경희대학교 가야의료원 공사 또한 총 공사비 4330억원 중 DL이앤씨 지분이 70%인 3038억원에 달한다. 경희대 가야의료원은 1010 병상을 수용하며 지상 17층, 연면적이 19만9806㎡에 달하는 등 단일 병원 건물로는 전국 최대규모가 될 예정이다. 하남 H2프로젝트는 ‘친환경 힐링 문화복합단지 조성’을 목표로 하는 사업으로 우선협상대상자로 선정된 IBK컨소시엄은 해당 부지에 13층 규모 종합병원 1개동과 5층 규모 전문병원은 물론 주상복합·오피스텔·시니어 레지던스·어린이 체험시설 등을 구축할 계획이다. 사업비는 약 2500억원으로 알려졌다. ━ 수주전 치열해지며 소송도 불사, 제2의 정비사업 되나 병원 건립사업 규모가 갈수록 커지고 컨소시엄 간 경쟁도 치열해지면서 도시정비 시장에서 흔하던 소송전이 벌어지고 있다. 특히 대단지 정비사업 규모를 뛰어넘는 조 단위 복합개발 사업에서 이 같은 법적 갈등이 이어지고 있다. 올해 4월엔 연세대 국제캠퍼스 2단계 조성사업 공모에서 탈락한 진양건설이 송도복합개발을 상대로 우선협상대상자 지위보전 가처분신청을 제기했다. 이 공모에선 현대건설 컨소시엄과 GS건설 컨소시엄이 맞붙어 GS건설이 우선협상대상자로 뽑혔다. 진양건설은 현대건설 컨소시엄에 속해 있었다. 송도 주민들의 숙원이었던 송도 세브란스 병원 건립은 이 연세대 국제캠퍼스 2단계 조성사업과 연계돼 있다. 송도복합개발이라는 특수목적법인(SPC)이 송도국제도시 11공구 부지 34만2000㎡에 아파트 및 주상복합을 지어 얻은 수익으로 800병상 규모 종합병원과 연구인력 1000명이 근무하는 연세사이언스파크를 조성하는 것이 사업의 골자다. 최근엔 청라의료복합타운 공모에서 탈락한 인하대병원 컨소시엄이 공모 주체인 인천경제자유구역청을 상대로 행정소송을 진행 중이다. 또 우선협상대상자 선정 당시 점수표 등 평가 정보를 공개하라며 정보공개청구를 신청하기도 했다. 해당 사업은 공모 당시부터 각 컨소시엄 간 여론전이 정비사업 수주전 못지않게 뜨거웠다. 청라 지역 관계자는 “지역 정치권과 지자체가 특정 컨소시엄을 밀어 준다는 등의 루머가 돌았다”면서 “사업규모가 워낙 큰 데다 지역 내 관심이 높다보니 생긴 일”이라고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

━ 동계올림픽 성공을 향한 여정 글로벌경영 l 심재국 평창 군수2018 평창동계올림픽의 성공 개최는 평창 군정의 가장 중요한 과제다. 이를 위해 군정 사상 최대 규모인 3350억원의 정부예산을 확보했다. 동계올림픽 준비로 인한 재정 부담을 털어내고 본격적으로 동계올림픽 준비와 다양한 지역개발 사업, 민생 관련 사업을 진행 중이다. 24개 공모사업 선정과 31번 국도 평창읍~영월 북면 구간 개통, 평창역~장평IC 구간 개통 등 인프라 확보에도 많은 노력을 기울이는 중이다. 또 동계올림픽 성공 개최를 위한 ‘굿매너 평창 문화시민운동’을 전개하고, 올림픽 대종건립 사업과 주민이 주도하는 농촌중심지활성화사업(8읍면 552억)을 추진하고 있다. 여기에 문화관광올림픽 실현을 위해 오대산 자연명상마을, 효석문화예술촌, 전통민속상설공연장, 평창송어 종합공연 체험장 등의 문화·관광 인프라도 조성하고 있다. ━ 평택 르네상스 시대 연다 지역경제활성화경영 l 공재광 평택 시장7월 4일 삼성전자의 평택 반도체 공장이 가동을 시작했다. 반도체 단지는 부지 면적이 289만㎡(87만5000평, 축구장 약 400개 넓이)에 달하는 국내 최대 반도체 생산 단지다. 평택 반도체단지는 41조원의 생산 유발과 함께 15만 명의 고용창출 효과를 거둘 전망이다. 평택시 공무원들은 지원을 아끼지 않았다. 빠른 일처리 덕에 공장은 예정대로 들어섰고 평택의 경쟁력도 높아졌다. 공재광 시장은 브레인시티사업 재추진, 평택항 신생매립지 경계분쟁 승리, 삼성반도체 평택단지 조기 가동을 위한 행정 지원, 쌍용자동차 경영정상화를 위한 지원을 아끼지 않으며 지역경제 활성화에 기여했다. 공 시장은 “남은 임기 동안 시민 모두가 열망하는 ‘품격있는 경제신도시’ ‘4차 산업혁명의 중심지’로 도약해 평택 르네상스 시대를 활짝 열어가겠다”고 말했다. ━ 심사평 | 박갑주 건국대학교 경영전문대학원 교수 - 한국 미래 이끌 34인의 리더 세계 경제가 회복세를 보이고 있지만 한반도를 둘러싼 환경은 녹록하지 않습니다. 북한을 둘러싸고 최근 주변 강대국들의 기 싸움이 치열해지고 있어 안보 리스크가 커졌습니다. 이런 가운데 새 정부의 여러 정책도 기업 입장에선 호의적이지 않아 경영환경도 그리 좋지 않습니다. 인공지능·사물인터넷·로봇기술·빅데이터 등으로 대변되는 4차 산업혁명으로 현재 존재하는 산업의 절반 이상이 사라지고 새로운 산업과 직업이 생겨날 것이라고 합니다.4차 산업혁명은 그동안의 산업혁명이 산업 전반에 미쳐왔던 영향력과는 비교할 수 없을 정도로 큰 변화를 몰고 오고 있습니다. 지금까지 기술혁명은 인간의 노동을 보조하고 생산성을 높이는 수단에 불과했습니다. 그러나 4차 산업혁명에 따른 기술혁명은 인간 자체를 대체할 수 있기 때문에 우리 생활에 미칠 영향력은 매우 클 것으로 생각됩니다. 나온 지 10년도 되지 않는 스마트폰이 우리 생활을 바꿔놓은 것을 생각하면 미래 사회가 가히 혁명적으로 변화될 것으로 예측됩니다.이처럼 한치 앞을 내다보기 힘든 경영환경 속에서 중앙일보와 이코노미스트가 한국 경제의 현주소와 미래를 확인하고 발전의 주역인 여러분을 격려하고자 제정한 ‘대한민국 경제리더 대상’이 올해 8회를 맞았습니다. 2010년부터 지금까지 매년 기업과 기관·단체 최고경영자 가운데 각 산업과 분야에서 가장 큰 성과를 올리고 있는 분을 수상자로 선정했습니다. 심사내용은 ▶상생경영 ▶R&D경영 ▶환경경영 등 현재 가장 중요시되고 있는 경영전략을 12개 부문으로 나누고, 각 부문별 중복 수상을 허용해 34인의 경제리더를 선정했습니다. 평가 항목으로는 경영 비전과 전략·철학, 최근 3년 간의 경제적·기술적 성과 등을 기준으로 삼았습니다.오늘 선정되신 분들은 우리 경제 발전에 가장 중요한 역할을 하고 계신다고 해도 과언이 아닙니다. 다양한 분야에서 최고의 경지에 오른 모습에서 한국의 희망을 보며 존경의 박수를 보내 드립니다. 앞으로도 정진하시어 내년에도 이 자리에서 다시 뵙기를 바랍니다. 다시 한번 이번 ‘2017 대한민국 경제리더 대상’에 선정된 경제리더 여러분에게 축하와 감사의 마음을 전합니다.