서울시는 도시정비형 재개발사업을 보다 신속하게 추진하기 위해 정비계획 변경 시 '통합심의'를 적극 활용하도록 절차를 개선했다고 17일 밝혔다.현재 시는 정비사업을 추진할 때 필요한 여러 심의를 한 번에 처리하기 위해 통합심의를 운영하고 있다. 기존에 개별적으로 이뤄진 건축·교통·환경영향평가 심의를 한 번에 하는 제도로, 사업 기간을 단축하는 효과가 있다.하지만 도시정비형 재개발사업의 경우 정비계획 변경은 통합심의가 아닌 도시계획위원회 개별 심의로 진행돼 상대적으로 시간이 더 걸렸다.앞으로는 도시정비형 재개발사업의 시행자가 정비계획 변경을 통합심의로 신청할 경우 적극 지원한다. 통합심의에 부담을 느껴 원치 않는 경우엔 사업시행자 의사에 따라 유연하게 추진할 방침이다.최근 개별 심의로 진행된 정비사업 11건의 경우 정비계획 입안부터 최종 고시까지 정비계획 변경에 평균 4개월이 소요됐다.이를 통합심의로 진행하면 약 4개월의 기간을 줄일 수 있다는 게 시의 설명이다.시는 또한 정비계획 변경을 통합심의로 진행하지 않더라도 신속통합기획 자문방식을 적용해 사업 추진 속도를 높이고 원활한 진행을 지원한다.이 경우 도시계획위원회 내 수권분과위원회 심의를 통해 정비계획 변경이 가능해진다.조남준 서울시 도시공간본부장은 "도시정비형 재개발사업의 추진 속도를 높여 정비사업을 활성화하는 한편 도시 공간을 효율적으로 정비해 새로운 활력을 도모하겠다"고 말했다.

충남도가 30년 간 숙원인 안면도 개발사업을 재추진하기 위해 지역활성화투자펀드를 활용하기로 했다.김태흠 충남지사는 지난 29일 도청에서 기자회견을 열어 "기획재정부의 지역활성화투자펀드를 활용해 안면도 개발사업을 추진하고, 충남개발공사가 참여해 사업의 안정성을 높이겠다"고 밝혔다.안면도 관광지 개발사업은 도의 오랜 숙원사업 중 하나다. 1991년 안면도 관광지 지정에 따라 개발에 대한 기대감을 모았으나 7차례나 사업이 무산되고 사업시행자가 바뀌는 어려움을 겪었다.2022년 6월 민간 개발사업자(㈜온더웨스트)와 사업 협약을 체결하고 그해 7월 도유지 매매계약을 체결했지만, 건설경기 침체 등의 영향으로 착공이 지연되는 상황이다.온더웨스트는 2027년 6월까지 3·4지구에 총 1조3144억원을 투자해 지하 1층, 지상 8층 규모 골프촌(A·B동 293실)과 힐사이드 빌리지(47실), 웰니스 센터 등 모두 340실 규모의 휴양콘도미니엄을 건설할 예정이었다.가장 중요한 사업비는 정부가 지난 7월 시행한 지역활성화 투자펀드를 적용했다. 기획재정부와 충남개발공사가 사업에 참여하며 책임성과 신용도를 담보했다고 도는 설명했다.사업을 우선 시행할 4지구 총사업비 8000억원 가운데 10%인 800억원은 온더웨스트와 충남개발공사가 참여하는 특수목적법인이 마련하기로 했다.새로운 특수목적법인에는 온더웨스트만 남고 다른 컨소시엄 참여 기업들은 빠진다고 도는 설명했다.이어 지역활성화투자펀드로 800억원을 마련하고, 나머지 80%에 해당하는 6400억원은 금융권 PF 대출을 통해 조달하기로 하나금융그룹과 협의를 마쳤다.도는 PF 자금에 대해 주택도시보증공사 특례 보증을 신청할 예정이다. 지역활성화투자펀드 조성을 위해 기획재정부와 사전 컨설팅 협의도 끝냈다.사업 좌초 위기는 벗어났으나 지연은 불가피할 전망이다.안면도 개발사업은 당초 2027년 6월까지 개발이 완료될 예정이었으나 도는 계획 변경에 따른 사업 완료 시점을 2030년으로 예상한다.아울러 숙박시설의 경우 일부 규모 조정이 이뤄질 수 있다고 설명했다.김 지사는 "지난 3월 4지구 조성계획 및 인허가 변경이 마무리된 만큼 내년 상반기까지 사업비를 확보해 착공할 것"이라며 "수십 년간 표류한 안면도 관광지 개발 사업을 임기 내 본격화해 충남 관광 산업의 초석을 다지겠다"고 강조했다.

대한민국 국민에게 부동산은 특별하다. 다른 국가와 달리 자산 내 부동산이 차지하는 비율이 높은 편이다. 금융자산에 투자하는 비중이 높은 미국, 일본, 영국의 경우와 다르다. 우리 국민이 보유하고 있는 자산의 약 60% 이상이 부동산에 해당한다. 40% 이하인 금융자산에 비해 압도적으로 높은 수치다.부동산은 수익이 보장되는 안전한 투자 방법일까. 물론 아니다. 부동산 투자는 금융자산 투자에 비해 매매 금액이 비교적 크고 환금성이 적다. 자칫 잘못하면 거액의 손실로 이어지기 쉬운 구조라는 뜻이다. 그럼에도 부동산 투자를 하면서 신중하지 않아 손해를 보는 사례가 종종 있다. 부동산 투자를 시도하기 전에 투자 수익성을 비롯한 여러 가지 예상되는 법적 리스크를 꼼꼼히 검토해야 한다.재개발·재건축 투자 시 입주권 취득 여부 미리 검토해야부동산 투자는 크게 주거용 부동산 투자와 상업용 부동산 투자로 구분할 수 있다. 보통 주거용 부동산은 시세 차익이 목적인 경우가 많고, 상업용 부동산은 주기적인 수익이 목적인 경우가 많다.주거용 부동산 투자에서 가장 빈번하게 이뤄지는 것은 재개발·재건축 조합원 입주권 투자와 분양권 투자다. 모두 새 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있는 권리를 취득하기 위한 것이라는 점이 같다. 우리나라 도심 주택 공급의 약 70%를 차지하고 있는 것이 재개발·재건축에 의한 새 아파트 공급이다. 재개발·재건축은 낡은 주택을 부수고 새 아파트를 짓는 개발사업으로 생각하면 된다. 일반적인 민간 회사가 아니라 그 지역의 원주민이 사업시행자로서 개발사업을 진행한다는 것이 특징이다. 재건축은 보통 아파트 단지를 대상으로 이뤄지고 재개발은 단독이나 빌라가 밀집한 지역에서 이뤄진다.재개발·재건축 구역에서는 낡은 주택이 비싼 값에 거래가 된다. 단순히 낡은 주택을 거래하는 것이 아니라 재개발·재건축으로 새로 지어지는 아파트를 싸게 분양받을 수 있는 조합원의 권리를 인수하는 것이기 때문이다. 이런 이유로 재개발·재건축 구역에서는 주변 아파트 시세와 조합원 분양 가격의 차액 범위에서 웃돈이 형성돼 거래가 이뤄진다. 예를 들어 주변 아파트 시세가 5억원이고 조합원 분양 가격이 3억원인 경우 최대 2억원까지 웃돈이 형성될 수 있다. 달리 말하면 재개발·재건축 구역에서 웃돈까지 주며 거래했는데 조합원 입주권을 받지 못할 경우 아주 큰 손실을 볼 수 있다는 뜻이다. 흔히 재개발·재건축 구역에 있는 주택 등을 매수하면 당연히 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 생각하지만 현실은 그렇지 못하다. 생각보다 재개발·재건축 조합원 분양 자격이 까다롭게 정해져 있기 때문이다. 투기 수요를 차단하기 위해 조합원 입주권은 세대별로 하나만 주어진다. 한 세대가 같은 사업 구역에 여러 채의 주택을 소유하고 있다고 하더라도, 한 세대에 주어지는 조합원 입주권은 원칙적으로 하나다. 만약 매도인을 포함한 매도인의 세대원 중 같은 사업 구역에 별도의 주택을 보유하고 있다면, 매수인에게 단독 조합원 입주권이 인정될 수 없게 된다. 그러나 이런 사실을 알지 못해 조합원 분양신청 시점이 돼서야 단독 조합원 입주권이 나오지 않는 주택을 매수했다는 사실을 깨닫게 된다. 이미 매매계약을 되돌리기도 어려운 시점이다. 특히 재개발의 경우에는 무허가건물이나 도로부지와 같은 특수한 매물들이 존재한다. 원칙적으로는 조합원 입주권이 나오지 않지만 예외적으로 조합원 입주권을 취득할 수 있는 매물이라 투자 난이도가 높다. 그럼에도 조합원 입주권을 받을 수 있다는 막연한 이야기만 믿고 무허가건물 등을 매수했다가 결국 조합원 입주권을 받을 수 없어 큰 손실을 보는 사례를 종종 본다. 이런 위험을 피하려면 재개발·재건축 투자 시 조합원 입주권을 취득할 수 있는지를 미리 검토해야 한다. 이미 거래를 한 후에 조합원 입주권을 취득할 수 없다는 이유로 매매계약을 되돌리려는 경우 시간과 비용이 상당히 커질 수밖에 없다. 매매하기 전에 매도인에게 조합원 분양 자격이 존재하는지 여부를 조합에 문의하고, 이와 관련해 매매계약서상 특약도 구체적으로 작성해야 한다. 간혹 조합원 입주권 취득을 위해 매매계약을 체결했음에도 조합원 입주권에 관한 사항이 단 한 줄도 포함되지 않은 매매계약서를 본다. 당연히 재개발·재건축 구역에서 거래하는 이유가 조합원 입주권을 취득하기 위한 것인데 굳이 조합원 입주권에 관한 사항을 기재해야 하냐는 취지다. 이 경우 조합원 입주권을 취득하지 못하게 되더라도 매매계약을 되돌리기가 매우 어렵다. 특약에 조합원 입주권 취득에 관한 사항을 상세히 기재해 둬야 매매대금과 손해배상액을 매도인에게 청구할 여지가 생긴다. 매매를 통해 단독 조합원 입주권을 취득할 수 있다는 점과 단독 조합원 입주권을 취득하지 못할 경우 매도인이 부담해야 할 손해배상책임 등을 매매계약서에 필수적으로 명시해야 한다. 분양권 투자 시 매매대금 일시 지급 후 명의 변경 함께 진행해야 재개발·재건축 투자와 더불어 주거용 부동산을 취득하기 위해서는 분양권 투자를 생각해 볼 수 있다. 새 아파트를 싼값에 분양받을 수 있는 권리를 인수하는 것인데, 보통 청약에 당첨된 권리를 승계받는다. 그런데 분양권 투자의 경우 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서의 거래이다 보니 객관적으로 소유권을 확인하기가 어려워 종종 문제가 생긴다. 분양권 거래에서 자주 볼 수 있는 피해 사례로는 매도인이 매매대금을 일부 수령한 후 잠적해 버리는 것이다. 소유권이전등기가 존재하지 않으니 소유자가 아닌 사람이 소유자 행세를 하며 분양권 거래를 유도하는 것이다. 이런 피해를 막으려면 일시에 매매대금을 지급하면서 분양계약자 명의 변경을 진행하는 것이 안전하다.보통 분양권 거래가 매도인이 매수인보다 우위에 있는 상황이다 보니 매수인이 분양권 거래를 하면서 여러 가지 불법행위에 가담하게 될 여지도 크다. 분양권 거래에서 자주 일어나는 불법행위는 다운계약이다. 다운계약의 경우 실제 거래금액보다 매매계약서상 매매대금을 줄여 기재하는 것인데, 이렇게 되면 매도인은 양도소득세를 줄일 수 있다. 이때 다운계약이 적발되면 매도인은 최고 40%까지 양도소득세에 대한 가산세가 발생할 수 있고, 매수인은 다운계약으로 취득한 주택에 대해 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 여기에 다운계약의 흔적을 남기지 않기 위해 일부 매매대금을 매도인에게 현금으로 지급하는 사례가 많다. 나중에 매매계약과 관련해서 문제가 발생하면 어려운 상황에 처할 수 있다. 현금으로 지급한 매매대금은 이체 내역이 남아있지 않아 입증하기가 어렵기 때문이다. 분양권 거래의 경우 다운계약과 같은 불법행위가 관행적으로 이뤄지고 있고 브로커를 통해 불법 분양권 거래가 이뤄지는 사례도 상당히 많기 때문에 분양권 투자 시 이런 불법행위에 휘말리지 않도록 주의해야 한다.상업용 부동산의 경우 대표적으로 상가와 지식산업센터, 생활 숙박시설 투자를 꼽을 수 있다. 주택에 대한 투기 수요를 차단하기 위해 주택에 대한 세금 규제가 강화되면서 틈새 상품으로 주택 수에 포함되지 않는 상가와 지식산업센터, 생활 숙박시설 투자가 각광받았다. 주택으로 사용하기 위한 생활 숙박시설 분양 피해야 특히 생활 숙박시설의 경우에는 숙박시설임에도 불구하고 주택으로 사용하는 것이 관행이 돼 실제 주택으로 사용할 수 있음에도 세금 산정 시 주택에 포함되지 않는 점을 이용해 한때 투자 수요가 많이 몰렸다. 그런데 생활 숙박시설은 말 그대로 숙박시설로서, 원칙적으로 주택으로 사용하는 경우 불법이다. 그러나 그동안 정부를 비롯해 여러 지자체에서는 생활 숙박시설에 전입신고를 독려하는 등 생활 숙박시설을 주택으로 사용하는 것을 사실상 허용했다. 그러다가 생활 숙박시설을 주택으로 사용하는 불법행위가 늘어나면서 생활 숙박시설을 더 이상 주택으로 사용할 수 없도록 관련 규정을 개정했다. 이렇게 되면 생활 숙박시설 소유자는 숙박업을 등록해 숙박시설로 활용하는 것 외에 달리 사용할 수가 없다. 처음부터 주택으로 사용하기 위해 지어진 생활 숙박시설이 많아 현실적으로 숙박시설로 활용할 수 없는 곳이 대부분이다. 분양 시 주택으로 사용할 수 있는 것처럼 홍보하는 사례가 있어 생활 숙박시설의 경우 숙박시설 용도로만 사용할 수 있다는 점을 반드시 인지하고 투자해야 한다. 만일 현재 임차인이 존재하는 생활 숙박시설을 매수한다면 주택으로 사용할 수 없기 때문에 해당 임대차계약이 만료되면 새로운 임차인을 구하기가 어렵다는 점도 인지해야 한다. 주택으로 사용할 수 있다는 허위 홍보에 속아 생활 숙박시설을 주택으로 사용하기 위해 분양받는 일이 없도록 주의해야 한다.상가 분양계약 해제 관련 이슈 많아 상가의 경우 최근에 가장 많이 묻는 질문이 분양계약 해제에 관한 것이다. 지금 입주를 앞둔 상가는 부동산 경기가 급등하던 때에 분양이 된 것이어서 분양 가격이 높게 형성돼 있다. 여기에 금리까지 치솟으니 상가를 비싼 값에 분양받은 수분양자들은 분양계약 해제를 원하는 것이다. 그러나 분양자 입장에서는 현재 부동산 경기가 침체해 다시 분양하는 것이 어려운 상황이기 때문에 이미 분양한 상가에 관해 체결된 분양계약을 순순히 해제해 줄 이유가 없다. 한번 체결된 분양계약은 특별한 사정이 없다면 해제할 수 없다. 다만 아직 계약금만 납부한 상태라면 계약금을 포기하고 분양계약을 해제하는 것이 가능하다. 분양계약을 해제하려면 분양자가 계약에 따른 의무를 이행하지 않는 등의 사유가 발생해야 한다.예를 들어, 분양계약서에 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연될 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있도록 기재돼 있다고 가정해보자. 이와 같은 사유가 충족될 경우에 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다. 해제 사유가 존재하지 않음에도 분양계약을 해제하기 위한 법적 절차를 진행한다면 시간과 비용이 낭비되는 것은 물론이고 대출로써 지불한 분양 대금에 대한 대출도 연장이 불가해 신용상 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다. 분양계약 해제를 원하는 경우에는 미리 분양계약을 해제할 수 있는 사유가 존재하는지 여부를 검토한 후 분양계약 해제를 시도해야 한다.흔히 부동산 투자를 쉽게 생각하는 사례가 많다. 그러나 부동산 투자에는 여러 가지 법적 쟁점들이 숨어 있고 자칫 잘못하면 거액의 손해를 보게 될 위험이 존재한다. 이미 손해를 입은 후에 손해를 복구하는 것은 어려운 일이다. 시간과 비용도 상당히 많이 든다. 언제나 완벽하게 위험을 피할 방법은 사후가 아닌 사전 조치다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는_재개발·재건축·부동산 전문 변호사다. 2019년 서울특별시의회 입법담당관실, 2017년 국민권익위원회 사무처 행정심판국 행정교육심판과 등을 거쳐 2018년부터 서울특별시선거관리위원회 선거방송토론위원회 위원으로 활동해 왔다. 2020년부터는 한국토지주택공사 서울협치포럼 도시재생분과 외부위원, 2021년부터는 한국토지주택공사 공공정비사업 자문단 자문위원으로 활동했다. 2022년부터는 한국외국어대학교 미네르바교양대학 겸임교수로 활동 중이다.

한양이 광주중앙공원1지구 민간공원특례사업의 시행사인 빛고을중앙공원개발 특수목적회사(SPC)의 무단 주주 구성원 변경에 대해 감독관청이자 공동시행자인 광주광역시가 이를 바로잡아야 한다고 주장하고 있다. 광주중앙공원1지구 사업을 방관하면서 공모사업 취지가 무너져 제2의 백현동 사건으로 변질되고 있다는 입장이다.한양은 지난 5일 광주광역시의회 시민소통실에서 '광주 중앙공원1지구 사업 정상화를 위한 기자설명회'를 케이앤지스틸과 공동으로 개최했다고 6일 밝혔다.롯데건설, 고의부도 법정 자백 및 공정위 규제 회피 목적 SPC 지분 19.5% 허브자산운용 양도이날 설명회에서는 롯데건설이 케이앤지스틸과 SPC·우빈산업·롯데건설 간 ‘명의개서금지 가처분’ 항고심을 위해 11월 16일 법원에 제출한 준비서면이 주요 근거가 됐다. 한양은 “이 서면을 통해 롯데건설이 우빈산업의 SPC 주식 49%를 취득한 과정이 사전에 기획된 ‘고의부도’였다는 사실과 지난 11월 13일, SPC 지분 49% 중 19.5%를 금융주관사인 허브자산운용으로 양도했다는 사실이 새롭게 밝혀졌다”고 강조했다. 롯데건설은 준비서면에서 “소송에서 만약 채무자(SPC)가 패소한다면 이미 실행된 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금으로 이 사건 1차 대출 약정에 따른 추가 100억원 대출금을 상환하는 데에 동의하지 않겠다는 뜻을 채무자(SPC)에게 전달했다”고 밝혔다. SPC가 본PF를 통해 충분한 자금을 확보했음에도 불구하고 100억원 규모의 부도가 난 것은 롯데건설이 자금인출서에 동의를 해주지 않았기 때문이라는 게 한양 측의 입장이다.SPC는 2021년 11월 18일 브릿지대출보다 뒤늦은 올해 9월 14일 별도의 100억원의 대출을 시행하고 만기가 6개월 남은 764억원의 브릿지대출은 조기 상환했다. 하지만 만기일이 주주권확인 소송 선고일인 10월 6일과 동일했던 이 100억원은 상환하지 않았다. 한양 관계자는 “소송 선고가 13일로 미뤄지자 이 100억원의 만기일도 13일로 연장한 점은 100억원이 ‘고의부도’를 위한 조건부 대출이었을 것이라는 추측도 가능하다”며 “롯데건설은 발행주식의 30% 이상을 소유하면 기업집단에 포함되어 내부거래, 현금흐름, 지분변경 등 주요 정보를 공시해야 하는 공정거래법상 각종 규제를 피하기 위해 보유한 SPC 지분 49%를 쪼개 19.5%를 허브자산운용에 양도하고 자신들의 SPC지분은 29.5%로 만들어 공정거래법 적용에서 빠져나가기를 시도한 것으로 보인다”고 주장했다.사업시행자 선정은 한양 컨소시엄, 수행은 롯데 컨소시엄한양은 최초 사업자 선정에 참여하지 않았던 롯데건설 등이 마음대로 SPC 주주를 수차례 변경했지만, 공동사업시행자이자 감독관청인 광주시는 그동안 이를 묵인하고 방치했다고 꼬집었다. 광주시는 이 사업을 공모사업으로 추진하면서 ‘민간공원 특례사업 제안 요청서’를 2018년 5월 11일 공고하고 사업자를 선정했다. 제안요청서는 사업의 개요, 제안자 자격, 협상대상자 선정 및 취소, 사업협약 체결 및 해지, 추진 일정, 선정된 사업자의 각종 의무 등이 포함된 사업과 관련된 공모지침이다. 제안요청서 제25조(컨소시엄 구성원 변경 등)에 따르면 컨소시엄 구성원 및 지분율은 협상대상자로 선정된 시점부터 기부채납이 되는 부분의 사업이 완료하는 날까지 변경하지 않는 것을 원칙으로 한다고 규정돼 있다.한양은 본 사업을 추진하기 위해 한양(30%, 대표주간사 및 시공사), 우빈산업(25%, 지역사), 케이앤지스틸(24%, 지역사), 파크엠(21%, 운영사) 등 4개사로 구성된 한양 컨소시엄을 설립했고, 광주시는 ‘한양컨소시엄’을 사업협상대상자로 선정했다.한양 관계자는 “2022년 5월 지역사로 참여했던 케이앤지스틸의 지분을 우빈산업이 불법적인 콜옵션을 행사해 가져갔고 올해 10월에는 SPC 고의부도에 이은 근질권 설정이라는 해괴한 방법으로 우빈산업의 지분 49%를 롯데건설이 가져간 이후 지분쪼개기를 통해 허브자산운용과 나눠가졌다”며 “‘한양컨소시엄’으로 출발한 본 사업이 현재는 ‘롯데 컨소시엄’의 사업으로 사업자 구성이 대폭 변질됐다”고 강조했다.한양은 3차례 주주 변경 과정에서 단 한 번도 광주시의 승인을 받지 않은 채 SPC가 무단으로 주주를 변경했으며, 이는 공모사업 역사상 유례가 없는 사례라고 꼬집었다.한양 관계자는 “광주중앙공원 1지구 사업을 총괄적으로 감독하고 이해관계자들의 갈등을 중재해야 할 광주시는 그 어떤 역할도 하지 않은 채 방관하고 있어 제2의 백현동 사건이 아니냐는 의혹이 커지고 있다”며 “광주시의 계속되는 부작위에 대해 널리 알리고, 광주시의 즉각 조치를 다시 한 번 촉구하기 위해 설명회를 개최했다”고 말했다.케이앤지스틸 관계자는 “그 동안 광주광역시에 감독권 발동을 수차례 요청하며 변화를 기다려왔다”면서도 “광주시가 묵묵부답과 핑계로 일관해 온만큼 더 이상 기다리지 않고 광주시의 부작위 위법 소송을 즉시 제기하는 동시에 광주시를 직무유기 및 직권남용 등으로 고소할 예정”이라고 비판했다.

서울 영등포구 여의도 한양아파트(여의도 한양) 시공사 선정 총회가 잠정 연기되면서 시행사업자인 KB부동산신탁(KB신탁)의 ‘책임론’이 거세지고 있다. 여의도 한양뿐 아니라 서울 양천구 목동신시가지7단지, 서울 영등포구 신길우성2차·우창아파트 등 신탁방식 재건축을 택한 단지들에서도 잡음이 이어지는 모습이다. 신탁사의 전문성을 기반으로 재건축 사업추진에 속도를 내기 위해 신탁방식을 택했지만, 막대한 수수료를 낸 것에 비하면 신탁사의 역량이 역부족이라는 지적이 나온다. KB신탁은 서울시로부터 위법 소지가 있다는 이유로 시공사 선정 과정을 중단하라는 권고를 받으면서 결국 10월 29일 예정했던 시공사 선정 총회를 무기한 연기하겠다는 입장을 내놨다. 앞서 서울시는 KB신탁이 여의도 한양 재건축사업의 정비구역을 확정하기 전 시공사 선정에 나선 점을 근거로 들었다. 정비계획 변경 없이 상가 부지를 사업면적에 포함시켜 입찰 공고를 진행하는 등 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 법규를 위반했다고 지적했다.KB신탁은 시공사 선정 절차를 진행하기 전 토지 등 소유자의 의견을 수렴하고 법률도 검토했지만, 인허가청인 서울시의 판단과 상이한 부분이 있었다고 설명했다.KB신탁 관계자는 “대형시공사를 선점하고 사업 진행 속도를 올리기 위해 올해 초부터 시공사 선정에 대한 논의를 시작했다”며 “다수의 대형 법무법인을 통해 서울시의 이번 판단과 관련, 법률 검토를 진행한 결과 위법하다고 판단할 수 없다는 법률 의견을 받았다”고 말했다.그는 “서울시와의 법적 분쟁이 발생할 경우 최종적으로 법원의 판단을 받기까지 시간이 오래 걸리는데 사업이 지연되면 더 큰 피해가 우려되기 때문에 운영위원회와 협의를 거쳐 시공사 선정을 위한 전체회의를 잠정 연기하게 됐다”며 “문제를 해결하기 위해 빠른 시일 안에 롯데쇼핑과 협의를 마치고 연기 중인 시공사 선정 절차를 이어갈 수 있도록 노력하겠다”고 덧붙였다.신탁방식 정비사업, 자금 조달과 추진력 강점으로 주목신탁방식 정비사업은 크게 신탁시행과 신탁대행 방식으로 나뉜다. 신탁시행 방식은 조합 설립 없이 신탁사를 시행사로 선정해 사업을 신탁사가 도맡는 것이다. 신탁대행은 조합이 신탁사에 자금 관리 업무 등 일부 업무를 맡기는 방식이다.신탁방식 정비사업은 전문성이 부족한 조합을 대신해 신탁사가 정비사업을 안정적으로 운영하면서 사업 속도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 신탁사 자체 자금 또는 신용을 활용해 초기 자금 조달에도 유리하다는 점이 더해지면서 신탁방식 정비사업이 대세로 떠오르는 중이었다.하지만 신탁업계의 허술한 운영과 과열된 수주 경쟁으로 신탁방식 정비사업을 택한 단지 곳곳에서 문제가 터져나오는 모습이다. 여의도 한양뿐 아니라 최근 신탁방식 재건축사업을 택한 단지 곳곳에서도 잡음이 발생하고 있다. 서울 양천구 목동신시가지7단지(목동7단지) 재건축사업에서도 조합 또는 신탁방식을 두고 주민들 사이에 갈등이 격화되고 있다.코람코자산신탁은 목동7단지 정비사업추진위원회와 업무협약(MOU)을 체결하고 목동7단지 재건축사업을 신탁방식으로 진행하겠다고 발표했다. 이에 목동7단지 재건축준비위원회는 사업 방식이 아직 결정되지 않았고, 소유주들과 논의해 사업 방식을 놓고 투표에 부칠 예정이라고 반박했다.서울 영등포구 신길우성2차·우창아파트 재건축사업도 사업시행자로 선정한 한국자산신탁과 소유주 사이에 마찰이 발생했다. 지난해 5월 대우건설을 시공사로 선정한 뒤 공사도급 가계약을 체결하는 과정에서 소유주 의견을 충분히 반영하지 않았다는 이유에서다. 일반분양 수익 1~4% 수수료 수취, 전문성 체감 어려워신탁사가 신탁방식 정비사업을 수주하면 총 일반분양 수익의 1~4%를 수수료로 받는다. 다만 정비업계에서는 받는 수수료에 비해 신탁사들의 전문적인 역량이 부족하다는 비판이 나온다. 지금까지 신탁방식으로 지어진 단지는 손에 꼽을 정도다. 경기 안양 ‘한양수자인 평촌리버뷰’(304가구), 대전 동구 ‘e편한세상 대전 에코포레’(2267가구) 등이다.건설업계 관계자는 “2016년 도정법이 개정되면서 신탁사들이 정비사업에 진출할 수 있는 길이 열렸다”며 “신탁방식을 택한 수도권 대형 정비사업장의 경우 일반분양 매출의 1~4%라고 해도 수수료가 수백억원에서 수천억원에 이르기도 한다”고 말했다.부동산금융업계 관계자는 “신탁방식을 선택한 정비사업 현장이 완공까지 이어진 곳은 몇 군데 없는 것이 현실”이라며 “신탁사가 가져가는 수수료에 비해 전문성은 아직까지 미흡하다고 본다”고 분석했다. 그는 “자금 대여를 위해 신탁방식을 택하기도 하는데 현실적으로 시공사가 납입한 입찰보증금을 활용하는 경우가 많아 신탁사의 필요성을 느끼지 못한다는 평가가 많다”고 덧붙였다.신탁사의 전문성이 부족하다고 판단해 신탁계약을 해지하려 해도 요건이 까다로워 제어장치가 부족하다는 의견도 나온다. 최근 정부가 신탁계약 해지 요건 완화 내용을 담은 신탁 계약서·시행규정 표준안을 마련했지만, 현실성이 떨어진다는 지적이다. 국토교통부는 표준안을 통해 신탁 계약을 체결한 주민 100%가 계약 해지에 동의하지 않아도 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 75% 이상이 찬성할 경우 신탁 계약을 일괄 해지할 수 있도록 요건을 완화했다. 정비업계 관계자는 “시공사와 비교하면 신탁사 해지 요건은 아직도 문턱이 높다”며 “조합 총회를 열어서 과반 수 이상이 찬성하면 시공사를 변경할 수 있는 것처럼 신탁사도 동일한 기준을 둬야 신탁업계의 공정 경쟁을 강화하고 전문성을 제고할 수 있을 것”이라고 말했다.

서울 ‘여의도 1호 재건축’ 타이틀로 정비업계의 뜨거운 관심을 받고 있는 여의도 한양아파트(여의도 한양) 재건축사업에 급제동이 걸렸다. 서울시가 시공사 선정 입찰 과정에 위법사항이 있다며 여의도 한양 재건축 조합에 입찰 중단을 지시했기 때문이다.정비업계에 따르면 여의도 한양 재건축 운영위원회와 사업시행자인 KB부동산신탁은 10월 29일로 예정했던 시공사 선정 총회를 잠정 연기하겠다고 10월 19일 밝혔다.이는 서울시가 여의도 한양 재건축 관할구청인 영등포구청에 시공사 선정 과정에서 위반 소지가 있는지 면밀히 검토한 뒤 시정 조치를 하라고 지시한 결과다. 시는 여의도 한양 사업시행자가 도시 및 주거환경정비법과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 등을 위반한 소지가 있다고 지적했다.상가 부지 사업면적 포함, 정비계획 절차 건너뛰어 발목서울시가 위반 소지가 있다고 거론한 사항은 크게 두 가지다. 먼저 정비구역 지정을 받지 못한 상태로 KB부동산신탁이 시행자 권한이 없는 부지를 사업면적에 포함해 시공사 선정 입찰 공고를 했다는 점이다. 해당 부지는 단지 내 상가인 롯데쇼핑이 소유주인데 아직 재건축사업 동의를 얻지 못한 상태임에도 사업 면적에 포함한 것은 도시 및 주거환경정비법 위반이라는 입장이다.또 서울시는 아직 확정되지 않은 신속통합기획안(신통기획안)을 기반으로 시공사 입찰 공고를 한 것도 위법 소지가 있다고 판단했다. 올해 1월 서울시는 여의도 한양 용도지역을 3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 상향하고, 용적률‧높이 등 규제를 대폭 완화하는 신통기획안을 마련했다. KB부동산신탁은 여의도 한양 재건축사업 지역을 일반상업지역으로 전제하고 시공사 입찰 공고에 나섰다. 신통기획안은 서울시 정비계획 심의를 받지 않은 가이드라인일 뿐인데 관련 절차를 생략하고 시공사 선정으로 넘어갔다는 이유로 서울시로부터 사업 제동을 받은 셈이다. 서울시는 신통기획안을 기반으로 영등포구 주민 동의를 받은 정비계획안을 제출해 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획 확정 과정을 거쳐야 했다고 지적했다.서울시가 여의도 한양 재건축사업에 제동을 가한 것은 위법 소지가 있다는 표면적인 이유도 있지만, 과열된 시공권 수주전도 한 몫 했다는 것이 정비업계의 의견이다.여의도 한양아파트 재건축은 서울 영등포구 여의도동 42 일대에 기존 588가구를 허물고 최고 56층, 5개 동, 아파트 956가구 및 오피스텔 210실 규모로 조성하는 사업이다.여의도 한양아파트는 신통기획안을 통해 용적률이 기존 252%에서 재건축 시 600%까지 상향 가능할 뿐 아니라 여의도 1호 재건축이라는 상징성까지 더해졌기 때문에 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다.이 때문에 여의도 한양 재건축사업을 두고 시공사 선정 입찰 전부터 건설사들의 눈치 싸움이 치열했다. 현대건설과 포스코이앤씨는 각각 개발 이익 극대화, 사업비 책임 조달을 강조하며 조합원들의 마음을 사로잡기 위한 적극적인 홍보 경쟁을 벌였다. 서울시, 현대‧포스코 수주전 민원 빗발치자 개입현대건설은 ▲분양수입 증가 가구당 약 6억원 ▲미분양 시 최초 일반분양가로 현대건설이 대물인수 ▲일반분양가 상승으로 인한 모든 이익 소유주 귀속 등의 내용을 담은 입찰제안서를 제시했다. 분양가 규제를 받지 않는 오피스텔을 최고 수준 분양가로 공급해 조합원 분양 수익을 극대화함으로써 조합원당 최소 3억6000만원 이상을 환급하겠다는 파격적인 제안이다. 미분양이 나더라도 현대건설에서 대물인수를 통해 리스크를 최소화하는 방안도 담겼다.포스코이앤씨도 3.3㎡당 공사비를 800만원 이하로 제안한 것과 동시에 공사비 7020억원의 약 142% 규모 자금인 1조원을 책임조달하겠다고 맞불을 놨다. 고금리 시장 상황에서 사업시행자가 이자 부담을 최소화할 수 있도록 분양수입금 내 기성불, 사업비 우선 상황 등을 제시하는 금융특화 전략을 내세웠다.10월 7일 시공사 선정을 위한 1차 합동홍보설명회에서도 현대건설과 포스코이앤씨의 대안설계 설명 이후 과열 양상이 나타나기도 했다. 포스코이앤씨는 원안설계를 특화한 대안설계를 제시한 반면, 현대건설은 원안설계와 다른 대안설계를 제시했다며 서울시에 민원을 제기한 것으로 알려졌다. 일부 여의도 한양 소유주들이 현대건설의 대안설계가 주동개수, 층수, 건폐율, 스카이라인 등을 모두 변경해 경미한 범위를 벗어났다고 주장했다. 합동홍보설명회 이후에도 현대건설은 불법 홍보관 설치, 홍보 지침 위반으로 서울시‧영등포구 등에 민원이 제기돼 주의를 받기도 했다. 또 홍보관 설치와 관련해 홍보 지침 위반 조치를 받기도 했다. 정비업계 관계자는 “1차 합동설명회에서 포스코이앤씨는 신통기획안에 준하는 원칙적인 설계안을 제시한 반면, 현대건설은 기본적인 요건만 지키면서 다양한 아이디어를 담은 설계안을 제출하면서 양측을 각각 지지하는 조합원들 사이에서 불꽃이 튀었다”며 “서울시에서 여의도 한양 재건축사업에 엄포를 놓은 것은 민원이 계속 이어지면서 수주전이 과열되는 모습을 보인 것이 주된 원인이라고 본다”고 분석했다.

롯데건설이 광주광역시 최대 민간공원을 조성하는 ‘중앙공원 1지구 민간공원 특례사업’ 특수목적법인(SPC)의 최대주주로 이름을 올렸다. 롯데건설은 이를 통해 불필요한 주주분쟁을 종식하고 조속한 사업 추진에 집중할 계획이다.31일 건설업계에 따르면 최근 광주지방법원에서 중앙공원 사업자 내 주주 소유권 분쟁에 대해 기존 사업시행자가 아닌 한양 측 주주사(케이앤지스틸)의 손을 들어주었다. 이와 관련해 롯데건설은 지급보증하고 있던 채무를 변제하고 소유권 분쟁 대상 주식(49%)에 대해 담보권을 실행했다.빛고을중앙공원개발㈜은 이후 이사회를 소집해 롯데건설의 담보권 실행에 따른 주주변경을 승인함으로써 롯데건설은 시공뿐 아니라 SPC의 주주로도 참여하게 됐다.이번 이사회 결정에 따라 롯데건설은 중앙공원 SPC 내 우빈산업(49%) 보유지분을 인수하고 우호지분인 파크엠(21%)을 합쳐 경영권과 시공권을 안정화하게 됐다. 우빈산업은 그동안 보유지분 49% 중 24%에 대해 케이앤지스틸과 소유권 분쟁에 휩싸여있었다.롯데건설 관계자는 “롯데건설은 오로지 주주간의 분쟁을 종식시켜 사업에 불필요한 잡음이 더 이상 발생하지 않기를 바랄 뿐”이라며 “기존 경영진과 빛고을중앙공원개발이 그간 수행해 온 모든 사업 내용, 특히 최근 풍암호수조성 및 교통시설 개선을 위한 광주시와 지역주민과의 약속 등 모든 사업내용은 전혀 변함 없다”고 말했다. 그는 “롯데건설의 주식인수는 오직 사업이 더욱 안정되어 속도감 있게 착공과 분양에 나설 수 있도록 하기 위한 것”이라고 설명했다.빛고을중앙공원개발㈜ 관계자는 “140만 광주시민들의 오래된 염원이었던 중앙공원 조성 사업이 원활하게 추진되기 위해서 롯데건설이 주주로 전면 참여한 만큼, 사업시행이 반석위에 올라가는 계기가 되길 바란다”고 말했다.중앙공원 1지구 민간공원 특례사업은 광주광역시 서구 금호동과 화정동, 풍암동 일대 243만5027㎡에 공원시설과 비공원시설을 건축하는 프로젝트다. 비공원시설 부지에는 지하 3층~지상 28층 39개 동 총 2772가구 규모의 공동주택이 들어설 예정이다. 현재 광주시로부터 주택사업계획을 승인받고 감리자 지정까지 마치며 착공을 눈앞에 두고 있다. 광주시와의 협약이 변경되는 데로 분양에도 나설 예정이다.총 보상비는 5600억원으로 이중 92%에 해당하는 공원부지는 기부채납이 완료되었거나 목전에 두고 있다. 공원시설 (약 1350억원)과 400억원 상당의 도로시설도 준공 후 시에 기부채납할 예정이다.앞서 롯데건설은 2021년 4월 도급계약을 맺고 대규모 지급보증을 통해 7800억원 규모 자금조달을 지원했다. 올해 8월 사업계획승인 후 9월 26일에는 약 1조원대의 대규모 프로젝트파이낸싱(PF) 조달을 완료했다. 현재 1블록과 2블록 공동주택 전부에 대한 착공 준비를 위해 SPC와 대지조성 공사를 진행하고 있다.

“한국자산신탁이 다른 단지에서 자사를 홍보할 때 우리 단지를 예로 든다고 들었다. 하지만 소유주들이 이렇게 정비사업위원장과 신탁사를 상대로 힘들게 문제제기를 하고 있다는 사실은 아무도 모른다.” 신탁방식 재건축정비사업을 추진하고 있는 서울 영등포구 소재 신길우성2차·우창아파트 통합재건축 단지의 내부 갈등이 드디어 공식화됐다. 그동안 정비사업위원장 보수와 설계안, 시공 계약 등을 둘러싸고 곪아온 문제가 표출된 것이다. 일부 소유주 모임은 성해수 정비사업위원장이 사업추진 과정을 제대로 공개하지 않고 시행규정 상 명시된 ‘소유주 의견수렴’이라는 직무를 소홀함으로써 소유주들이 재건축 사업비용과 기간 측면에서 손해를 보게 됐다고 주장하고 있다. 이에 대해 성해수 위원장은 “일부 소유주들이 자기 주장만 하며 비판하고 있다”는 입장이다. 5일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 이달 15일 열릴 신길우성2차·우창아파트 임시 전체회의에 성해수 정비사업위원회(정사위) 위원장 해임안을 비롯한 5개 안건이 상정됐다. 이는 성 위원장의 정사위 운영 방식을 반대하는 일부 소유주들이 동의서를 걷어 정비사업위원회 구성원 전체에 대한 해임안을 발의한 데 따른 것이다.이들 소유주는 “설계 등 사업내용 변경이 어려워지는 사업시행인가를 앞둔 지금 시점이 잘못을 바로 잡을 수 있는 마지막 기회”라며 “오는 9월로 예정된 사업시행계획서 제출 전에 파행에 몰린 정사위를 정상화하고, 시공권 계약 및 아파트 설계에 소유주 의견을 적극 반영할 계획”이라고 밝혔다. 사라진 ‘써밋’, 공사비·사업기간은 늘어 신길우성2차·우창아파트 통합재건축 사업은 단기간에 2018년 재건축 안전진단 통과, 2020년 7월 정비구역 지정 및 같은 해 9월 사업시행자(한국자산신탁) 선정, 2022년 5월 시공사(대우건설) 선정 등을 거치며 순항하는 듯 보였다. 그러나 약 반년 전 대우건설과 오고간 가계약서 초안이 공개되면서부터 해당 단지는 본격적인 갈등에 휩싸이기 시작했다. 사업진행에 신경 쓰고 소유주 의견수렴 역할을 해야 할 정비사업위원회가 제 역할을 하지 못한 채, 수장인 성 위원장이 보수만 챙기고 있다는 지적이 나왔기 때문이다. 성 위원장 연봉은 지난해 말 “직접 사업시행을 하는 조합방식 재건축의 조합장보다 연봉이 높다”는 비판이 제기되며 감액됐다.성 위원장에 반대하는 소유주들은 시공권 계약진행 과정에 문제가 많다고 지적한다. 핵심 내용은 대우건설 하이앤드 브랜드 ‘써밋’ 적용과 관련이 깊다. 대우건설은 시공권 입찰 당시 공사비 3.3㎡(공급면적 기준) 당 505만원, 써밋 브랜드가 적용되는 혁신 설계안에 대해 551만원을 제안했다. 써밋 브랜드와 혁신안 적용 여부는 소유주 투표를 통해 결정될 것으로 알려졌으나, 한국자산신탁은 소유주들 의견 수렴 없이 기존 설계로 건축심의를 받고 가계약을 진행했으며 정사위원장 또한 이 같은 내용을 공유하지 않았다는 것이다. 가계약서에는 “(대우건설은) 혁신안에 적극 협조한다”는 내용이 담겼지만 이와 관련된 구체적인 조건은 명시되지 않았다. 사후보증 기간 또한 대우건설이 제출했던 입찰제안서에는 2년으로 명시됐지만 되려 도급 가계약에는 이 기간이 1년으로 줄면서 시공사에 유리하게 변했다. 해당 부분에 대한 지적이 나오자 사후보증 기간은 다시 2년으로 수정됐다.가계약서 공개 당시 시공사와 계약이 불리하게 체결될 것을 우려한 일부 소유주들은 정사위에 계약서에 대한 법률검토를 받아야 한다고 주장했으나 성 위원장은 “예비비를 쓰기 어렵다”며 거부했다. 성 위원장은 이에 대해 “‘추가 비용 지출은 주민 전체회의 결의 사항이니 절차에 따라 달라’는 의견을 전달했다”는 입장이다.결국 지난 4월 초 대우건설 정비사업 담당자는 해당 단지에 “금액 문제로 써밋 브랜드와 하이앤드 브랜드 적용에 따른 혁신 설계안을 인정 못 한다”는 뜻을 전해왔다. 대우건설 관계자는 “지난해부터 공사비가 급등해 공사비 마지노선인 국토교통부 기본형건축비가 현재 3.3㎡ 당 600만원을 넘겨 기존 공사비로는 써밋 적용이 안 될 뿐더러 아파트 시공자체가 불가하다”면서도 “시행자인 한국자산신탁, 소유주들과 원만한 대화를 통해 합의점을 찾을 것”이라고 설명했다.한 소유주는 “소유주 전체 회의를 열고 혁신안을 조기에 결정해 건축심의를 받고 가계약을 했다면 공사비 증액 명분 최소화는 물론, 비교적 저렴하게 고사양 아파트를 지을 수 있었지만 그 기회가 날아갔다”고 강조했다. 통상 시공계약서에는 ‘중대설계변경’ 시 공사비를 증액할 수 있다는 조항이 들어간다. 이 소유주는 “신탁방식의 장점은 건축심의 전 시공사를 직접 뽑을 수 있다는 점”이라며 “시공사가 제안한 혁신안을 반영한 설계로 건축심의를 통과해 설계변경 절차를 단축할 수 있는데 신길우성2차·우창 재건축은 이런 혜택을 전혀 보지 못했다”고 주장했다. 공사비와 사업기간 두 가지 측면 모두에서 손해를 봤다는 의미다. 이에 대해 성 위원장은 “가계약서 초안은 한국자산신탁이 서울시 표준계약서를 골자로 신탁방식에 맞게 수정한 것이며, 대우건설이 시공권을 수주하던 당시 DL건설이라는 경쟁자도 있었기 때문에 입찰지침 상 최대 공사비 기준(3.3㎡ 당 505만원)을 초과하는 설계를 직접 계약서에 넣을 수는 없었다”고 반박했다. 이어 “올해 조건부로 받은 건축심의 설계 역시 서울시에서 건설사의 혁신안이 현실적으로 인가 받기 어렵다는 점을 감안해 인허가가 가능한 수준에서 제출한 것이고 정사위원장의 뜻과는 상관이 없다”고 덧붙였다. 성 위원장은 자신의 고액 연봉 논란과 관련해서도 “위원장 월급은 300만원 수준인데 업무추진비 등을 모두 합쳐 고연봉이라고 문제 삼은 것”이라며 “정비구역 지정 시기까지 무보수였다는 점은 전혀 감안되지 않은 비판”이라고 밝혔다. 오타 있는 계약서에 소유주들 ‘분통’성 위원장 해임을 발의한 소유주들은 사업시행 주체인 한국자산신탁의 전문성 또한 의심하고 있다. 일부 조항에 “○항에 따른다”는 내용이 있었는데 이렇게 명시된 숫자가 하나씩 앞으로 당겨져 표기되는 실수가 발생했기 때문이다. 중대재해처벌법이 시행되자, 관련 조항을 계약서에 끼워 넣으면서 다른 조문들의 순서가 뒤로 하나씩 밀려 생긴 일로 추정된다. 이들 소유주는 “신탁보수가 230억원이고 정사위원장에게 기본급과 상여까지 지급됐는데 이런 기초적인 실수조차 소유주들이 직접 찾아내 지적해야 했다”고 분통을 터뜨렸다. 일각에선 한국자산신탁과 정사위원장이 이들 소유주에 대해 “정사위를 흔들고 설계변경을 요구해 사업 속도를 늦추고 지연비용을 발생시킨다”고 음해한다는 주장도 나오면서 갈등의 골은 깊어지고 있다. 이미 정사위원 상당수가 현 위원장에게 반대해 위원직을 사퇴하거나 위원회가 열려도 결석하고 있어 정사위 업무는 사실상 정지된 상태다.전직 재건축추진위원은 “시공사가 낸 입찰보증금 50억원 범위 내에서 사업비를 사용했고 이주비나 공사비 등 목돈이 나간 것도 없는데 당장 어떤 지연 비용이 든다는 것인지 모르겠다”고 말했다. 전 추진위원은 “사업 시행자는 한국자산신탁이므로 신탁사가 사업시행계획 인가 등 인허가 업무를 진행하면 되고, 사업시행인가 전까지 정사위을 정상화해 사업계획에 소유주 의견을 최대한 반영하는 것이 우선”이라고 강조했다. 한국자산신탁 관계자는 “사람이 하는 일이다보니 시공사와 협상이 진행되는 상황에서 계속 가계약서를 수정하며 오타가 발생한 것은 맞다”면서도 “소유주들이 정사위원장 해임 회의 발의 요건을 충족해 전체회의를 열 계획을 세웠으며, 신탁사는 소유주들 간 갈등에 대해 누구 편을 들 수 없는 중립적인 입장일 뿐”이라고 해명했다.

치솟는 공사비로 정비사업 현장에 공사 중단, 시공사 교체까지 빈번하게 벌어지고 있는 상황 속에서 합의점을 찾기 위해 한국부동산원(부동산원)을 찾는 조합과 시공사의 발걸음이 늘고 있다. 하지만 부동산원이 수행하는 공사비 검증제도는 권고사항일 뿐, 법적 강제성이 없기 때문에 공사비 갈등 문제 해결에 대한 실효성이 부족하다는 지적이 나온다.정비업계에 따르면 지난해 부동산원에 의뢰한 정비사업 공사비 검증 건수는 총 32건을 기록했다. 2021년 22건에서 1년 만에 10건 늘어났고, 공사비 검증 제도를 처음 시행한 2019년 3건을 기록한 것과 비교하면 10배 이상 증가한 것이다.공사비 검증기관, 한국부동산원이 유일정비사업 공사비 검증제도는 정비사업에서 공사비를 일정비율 이상 증액하려고 하는 경우 사업시행자가 검증기관에 의뢰해 공사비의 적정성을 검증 받도록 하는 제도를 말한다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제29조 제1항에 따르면 ▲토지 등 소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하거나 ▲공사비 증액비율(생산자 물가상승률 제외)이 사업시행계획인가 이전 시공자 선정할 경우 10% 이상 ▲사업시행계획인가 이후 시공자 선정할 경우 5% 이상일 때 이 제도를 신청할 수 있다. 또 ▲생산자 물가상승률을 제외한 공사비 검증 완료 후 3% 이상 증액하는 경우에도 공사비 검증 제도 지원이 가능하다.도정법 제29조 제2항에 따르면 검증기관은 정비사업 공사비 검증 의뢰가 들어오면 계약서상 공사비 관련 내용, 공사 물량·단가의 적정성, 각종 보험료 등 순공사비 밖의 제경비를 검증한다. 전문성이 부족한 사업시행자와 소유자 또는 조합원을 대신해 시공자가 제시한 공사비의 적정성을 검토해 변경계약을 체결할 때 의사결정에 도움을 줄 수 있는 정보를 제공하는 역할을 수행한다.현재 실질적으로 공사비 검증 제도를 수행할 수 있는 기관은 부동산원이 유일하다. 서울에서는 서울주택도시공사(SH공사)가 검증 사업을 대행하겠다고 나섰지만 아직 팀을 구성하는 단계에 머물러있는 상태다.하지만 정비업계에서는 공사비 검증 제도 결과가 권고사항에 그쳐 법적 의무가 없기 때문에 시공사와 조합의 갈등을 봉합시키기에는 역부족인 상황이라고 평가한다. 특히 서울 강동구 대규모 재건축 단지인 둔촌주공 아파트의 경우 시공사와 조합이 공사비 증액 문제로 갈등을 벌이다가 공사 중단까지 이어지자 지난해 12월 말 부동산원에 공사비 검증 의뢰를 신청했다. 하지만 부동산원은 추가 공사비 1조1385억원 가운데 약 1630억원(약 15%)에 대해서만 검증이 가능하다고 밝혔다. 나머지 9700억원(약 85%) 상당의 공사비에 대해서는 검증 대상에서 제외하겠다는 의견을 냈다. 조합과 시공사업단 간 산정 기준을 합의하지 않았거나 책임비율 다툼 사항, 조합의 불인정 항목, 제출자료 만으로는 객관적 사실 확인이 어렵다는 입장이다. 상호 합의가 필요하거나 조정·중재와 같이 법리적 해석이나 사법적 판단이 필요한 사항은 부동산원이 개입할 수 없다고 설명했다.부동산원 관계자는 “시공사와 조합이 공사비에 대한 이견을 보이는 영역 가운데 법적으로 다퉈야 하는 부분이 많다”며 “현재 부동산원은 공사비 검증 결과에 대해 강제성을 갖고 있지 않은 기관이기 때문에 검증을 하더라도 시공사와 조합의 계약 문제 해결을 위해 권고는 할 수 있지만 사사로이 개입할 수 없다”고 말했다.공사비 분쟁 막을 제도적 방안 필요해도정법 상 권고사항에 그치는 공사비 검증 제도로는 시공사와 조합 갈등을 봉합할 수 없다는 지적이 나온다.정비업계 전문가는 “추가 공사비에서 자잿값과 함께 금융비용 증가분이 차지하는 비중이 커 분쟁의 핵심인 경우가 많은데 부동산원에서 사실상 이 부분에 대해서는 검증을 포기했다”고 지적했다.그는 “이 때문에 조합과 시공사가 서로 각자의 일방적인 주장을 하면서 타협점을 찾지 못한 채로 시간만 흐르고 있는 실정”이라며 “정부에서 차라리 적극적으로 나서 서로 협의할 수 있는 테이블을 제도적으로 마련하거나 애초에 처음 입찰에 참여할 때 예정가격을 터무니 없이 낮게 설정하는 것을 방지하는 장치를 설정하는 것이 분쟁 감소에 도움이 될 것”이라고 분석했다.건설업계는 부동산원에서 일반적인 직접 공사비는 대부분 검증을 해주는 반면, 파업 등 간접 공사비 증가액에 대해서는 검증 대상에서 제외하면서 공사비 검증 전문 기관으로서의 신뢰도가 낮아지고 있다고 지적했다.결국 검증을 못 받은 간접 공사비는 조합 집행부가 다시 다른 전문기관에 의뢰해서 검증 절차를 밟거나 법적 분쟁으로 이어지고 있는 상황이다.건설사 관계자는 “준공 시점이 다 돼서 입주를 시작했는데도 공사비 협의가 안 되면 일부 현장에서는 컨테이너 박스를 단지 앞에 설치해 놓고 막아버리는 사태도 늘어날 것”이라며 “시공사들이 공사비 갈등과는 관련이 없는 일반 분양자들을 막을 수는 없으니 명단을 보면서 일반 분양자에게는 단지 통행을 허용하게 해주고 조합원들은 못 들어오게 하는 전략적인 방안도 검토하고 있다”고 덧붙였다.

1기 신도시(분당‧일산‧중동‧평촌‧산본) 등의 노후계획도시를 재정비하고 지원하는 특별법이 입법 절차에 들어섰다. 국토교통부가 지난 2월 발표했던 노후계획도시 재정비 추진 방안을 국회가 발의한 것이다. 정부와 여야가 1기 신도시 재정비에 뜻을 모으고 있는 만큼 극심한 노후화로 고통받고 있던 1기신도시 지역 주민들의 기대감도 커지는 모습이다.국회에 따르면 지난 3월 24일 송언석 국민의힘 의원은 ‘노후계획도시 정비·지원에 관한 특별법’ 제정안을 대표 발의했다. 김병욱 더불어민주당 의원 등 국회 국토교통위 위원들도 공동 발의자로 참여했다.제정안 내용을 살펴보면 국가·지방자치단체가 노후계획도시에 대한 기본방침과 기본계획을 수립하는 추진체계를 마련하는 것이다. 도시재창조를 위한 특별정비구역을 지정하고, 노후계획도시정비사업을 추진할 때 다양한 지원과 특례를 부여하는 내용도 담겨있다.노후계획도시는 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상 지난 전국의 100만㎡ 이상 택지지구를 의미한다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 여기에 들어간다. 1기 신도시 등 노후계획도시는 대규모로 주택공급이 단기간에 이루어진 곳이 대부분이다. 특히 1기신도시는 지역에 따라 자족기능, 교통시설 등이 부족해 베드타운으로 전락한 곳도 많다는 지적이 계속됐다. 주거환경 역시 배관 부식, 주차공간 부족 등으로 노후화 현상이 심화하고 있다. 하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’, ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 등 현재의 법 체계에서는 1기신도시를 비롯한 계획도시에 대한 신속한 정비가 어려웠다. 또 대규모 이주 수요에 대한 체계적인 관리도 부족한 실정이다. 이에 윤 대통령은 지난 대선에서 주민들의 불편함을 해소하기 위한 공약으로 ‘1기 신도시 재정비 사업 촉진을 위한 특별법 제정’을 공약으로 제시하기도 했다.이번 특별법으로 지방거점신도시를 포함한 전국의 노후계획도시들도 정비 대상에 들어갈 전망이다. 1기 신도시뿐 아니라 전국 노후 도시에 안전진단 면제·완화, 토지 용도 변경, 용적률 상향 등의 혜택을 부여해 미래 도시로 조성할 방침이다. 특별법을 세부적으로 살펴보면 용적률 규제를 2종에서 3종 등으로 종상향하는 방안이 담겨 있다. 준주거의 경우 최대 500%까지 용적률을 올릴 수 있다. 현재 부동산업계에 따르면 1기 신도시의 평균 용적률은 ▲고양 일산 169% ▲성남 분당 184% ▲안양 평촌 204% ▲군포 산본 205% ▲부천 중동 226% 등으로 대부분 200% 안팎이다.또 부동산 시장 혼란을 줄이기 위해 지방자치단체에서 구체적인 이주대책을 수립하고, 정부에서 지원할 수 있도록 의무화한다. 사업 지연을 최소화하고 신속한 정비가 가능하도록 통합심의를 통한 인허가 절차 간소화, 단일사업시행자·총괄사업관리자 제도를 도입한다.이번 특별법 발의는 전국 노후계획도시의 열악한 정주여건을 개선하고 부족한 자족기능을 확충해 미래 도시 전환의 기반을 다졌다는 평가를 받고 있다.원희룡 국토부 장관은 지난 3월부터 1기 신도시 주요 지역들을 직접 찾아 현장 점검에 나섰다. 원 장관은 지난 3월 20일 경기 고양 일산 신도시를 시작으로 현장 점검과 주민 간담회를 차례로 이어가고 있다. 이어 지난 3월 26일에는 경기 군포 산본신도시를 찾아 기반시설 노후화, 주차난·배관 부식·층간소음 등 주민들의 겪는 불편함을 직접 보고 들었다. 노후계획도시 특별법이 통과하기 전에 더욱더 세밀하고 구체적인 방안들을 정비정책에 담기 위해서다.원 장관은 하루빨리 노후계획도시 특별법을 통과시키겠다고 강조했다. 그는 “정부가 마련한 특별법이 발의된 만큼 주민들이 기대하는 조속히 법률 통과가 가능하도록 국회와 긴밀히 협조하겠다”며 “특별법 작동을 뒷받침할 시행령과 기본방침 마련에도 만전을 기하겠다”고 밝혔다.노후계획도시 특별법이 입법 절차에 돌입하고 정부도 적극적인 행보를 보이면서 1기 신도시 지역 주민들도 재건축에 대한 기대감이 커지고 있다. 특히 원 장관이 개별 단지 재건축보다는 여러 개의 단지를 하나로 묶어 재건축하는 ‘통합재건축’이 정비 효과가 높다고 강조하면서 통합재건축 방식으로 논의가 이어지는 모습이다. 원 장관은 단지를 합쳐야 지하 주차장 공간을 더 확보할 수 있고, 공원·어린이집이 가능할 뿐 아니라 새로운 기능을 추가하기 수월하다고 설명했다. 공공기여도 통합재건축을 했을 때 효과가 더 크기 때문에 통합재건축을 택한 단지에 이익을 많이 부여하겠다는 것이다. 이로 인해 기존에 통합재건축을 추진해오던 단지들은 서둘러 사전 준비에 나섰고 개별 재건축을 모색했던 단지들도 통합재건축 논의에 들어가기 시작했다.일산에서는 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌1·2단지, 백마 1·2단지가 통합재건축 단지로 꼽힌다. 분당에서는 양지마을 6개 단지와 시범아파트 4개 단지 등이 통합재건축을 추진하고 있다.