국내 상업용 부동산 시장 ‘한파’가 계속되는 모습이다. 다만 자산운용사 마스턴투자운용은 올해 글로벌 상업용 부동산 시장의 주요 동향과 전략을 담은 글로벌 보고서를 통해 서울을 주요 투자처로 꼽기도 했다.최근 한국부동산원이 발표한 ‘2024년 4분기 상업용부동산 임대동향조사 결과’에 따르면 지난해 4분기 전국 상가(통합)의 시장 임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기대비 0.14% 하락했다.상가 규모 등에 따라 나눠보면 중대형 상가(3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과)와 소규모 상가(2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하), 집합 상가(집합건축물대장상 건물로 건물 내 호별 개별 소유) 모두 임대가격지수가 0.11%, 0.18%, 0.20%씩 각각 하락했다.전국 평균 임대료는 상가(1층 기준)는 집합 2만7000원/㎡, 중대형 2만6500원/㎡, 소규모 2만700원/㎡이었다. 또 공실률은 중대형 상가는 13.0%, 소규모 상가는 6.7%, 집합 상가는 10.1%에 달했다. 부동산원은 경기침체에 따른 소비위축 심화로 임대가격지수가 하락세를 지속했다고 설명했다.특히 지역별로 보면 서울과 그 외 지역간의 양극화가 심화된 것으로 나타났다. 서울의 경우 뚝섬, 용산역 등 핫플레이스 상권을 중심으로 유동 인구와 매출이 늘면서 중대형상가의 임대가격지수가 1.59% 상승했으며, 소규모상가와 집합상가도 각각 2.00%, 1.00% 올랐다.반면 경기(중대형상가 -0.38%, 소규모상가 -0.34%, 집합상가 -0.52%)를 비롯해 그 외 전 지역은 상가 구분 없이 모두 하락세를 나타냈다. 세종은 집합상가 임대가격지수 하락률이 6.31%에 달했으며 인천, 강원, 전북, 경남은 소규모상가 임대가격지수가 1%대 하락률을 기록했다. 부동산원은 “서울-지방 상권의 양극화가 이어지고 있다”고 분석했다.이러한 시장 분위기는 공실률에도 여실히 반영됐다. 지난해 전국의 오피스 공실률이 8.9%를 기록한 가운데 서울은 공실률이 5.6% 수준에 그쳤다. 충북(27.7%), 강원(26.0%), 경북(23.0%), 전남(20.9%) 등은 공실률이 20%를 상회했으며 광주(19.9%), 부산(18.1%), 충남(19.3%), 경남(18.0%) 등도 전체 오피스의 5분의 1 가까이가 공실로 나타났다. 전국의 상가 공실률은 중대형상가가 13.0%로 가장 높았고, 집합상가 10.1%, 소규모 상가 6.7% 수준이었다. 서울은 중대형상가(8.9%), 소규모상가(4.8%), 집합상가(9.1%)의 공실률이 모두 전국 평균을 밑돌았다.지난해 12월 서울 업무·상업용 빌딩 거래금액의 경우, 직전월의 절반 이하로 줄어든 것으로 나타났다.최근 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어의 알스퀘어 애널리틱스(RA)가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난해 12월 서울 업무·상업용 건물의 총거래액은 1조 5467억원을 기록했다. 이는 전월(3조 6919억원)보다 58.1% 급감한 수치다. 같은 기간 거래 건수도 144건으로 전월(164건) 대비 12.2% 감소했다.유형별로 보면 업무용 빌딩 거래 건수는 10건으로 전월과 같았으나 거래액이 1조8507억원에서 6598억원으로 64.3% 줄었다. 상업용 빌딩 거래 건수는 131건으로 전월(150건) 대비 12.7% 감소했으며, 거래액은 8639억원으로 전월(1조 5254억원) 대비 43.4% 감소했다.월별 거래 추이를 보면 서울 업무·상업용 빌딩 거래 건수는 3월 이후 증가세를 보이다가 9월부터 하락하며 조정기에 들어갔다. 거래액의 경우 3월 2조9777억원, 6월 2조8792억원, 9월 3조3654억원, 11월 3조6919억원 등 분기 말에 대형 거래가 집중되는 모습을 보였다.이런 상황속에서 전문가들은 올해 투자 심리가 개선될 것이란 전망을 내놓고 있다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “아직 시장 안정화 단계는 아니지만, 2024년은 안정적인 임대 및 금리 인하로 거래 회복세를 보였다”며 “2025년에는 금리 인하 기대감으로 투자 심리가 개선될 것”이라고 전망했다.대체투자 자산운용사 마스턴투자운용은 최근 2025년 글로벌 상업용 부동산 시장의 주요 동향과 전략을 다룬 보고서를 통해 한국을 주요 투자처로 꼽기도 했다. 보고서는 팬데믹 이후 각국 오피스 시장의 회복력을 평가하기 위해 공실률, 임대료, 가격 변동 등을 종합적으로 고려해 산출한 ‘글로벌 회복성 지수(Global Resilience Score)’를 공개했다.이를 토대로 향후 투자 매력도가 높은 지역과 상대적으로 기회와 위험이 있는 도시를 비교했으며 도시별 회복력과 성장 가능성을 정량적으로 평가했다. 서울, 마이애미, 오슬로는 회복력이 강하고 장기적 안정성을 갖춘 투자처로, 향후 지속적 수익이 기대되는 ‘최상위 티어(Exceptional)’로 평가받았다.마스턴투자운용 R&S(Research&Strategy)본부는 도시별 회복성과 향후 성장성 분석을 결합해 글로벌 도시들을 4개 티어(Tier)로 구분해서 투자 매력도를 평가했다. 도시별 회복성이 높고 성장 잠재력이 높은 지역(마이애미, 시드니, 베를린, 파리 등)은 장기적인 투자와 안정적인 포트폴리오에 적합하고, 성장 가능성과 높은 회복력을 갖춘 지역(서울, 밀라노, 댈러스 등)은 보수적인 투자에 적합하다고 설명했다.지효진 마스턴투자운용 R&S본부 글로벌리서치팀 이사는 “글로벌 상업용 부동산 시장은 2025년 하반기부터 회복 단계에 접어들 것으로 예상되며, 안정성과 성장 가능성을 겸비한 전략적 접근이 필요하다”고 밝혔다.

코람코자산신탁(이하 '코람코')은 4일 나이스신용평가로부터 기업신용등급 'A, 안정적'과 기업어음 등급 'A2'를 획득했다고 밝혔다. 7년 연속 동종업계 최상위권 신용등급 평가다.최근 금융업계 전반의 기업신용도가 줄줄이 하락하고 있는 상황에서 받아든 의미 있는 성적표다. 실제 지난달 30일 신용평가업계에 따르면 상반기에만 국내 저축은행 30곳 중 절반이 넘는 16개사와 KB부동산신탁, 한국토지신탁 등 부동산신탁사들의 신용등급이 일제히 하향 조정됐다.금융사들의 신용도가 단기간에 무더기로 하락한 원인은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)부실과 연체율 증가, 금리와 시공비 인상에 따른 책임준공형신탁사업 미이행 등이 문제로 꼽힌다. 모두 코람코가 영위하고 있는 사업부문에서 당면하고 있는 문제기도 하다.그러나 나이스신용평가는 평가서를 통해 "코람코는 리츠 부문을 중심으로 우수한 시장지위가 유지되고 있으며 리츠 매각과 운용보수 등에 힘입어 수익성이 개선되었다"고 분석했다. 또한 "차입부채 상환으로 인한 자본적정성 지표도 크게 개선되었다"고 평가했다.여기에 더해 차입형토지신탁 비중이 축소되면서 관련 재무부담도 완화되고 수익성과 배당성향 등의 추세를 고려할 때 향후 자본적정성도 우수한 수준을 유지할 것이라는 전망을 내놓기도 했다.실제 코람코는 급격한 기준금리 상승기 초입부터 리스크가 큰 차입형사업과 책임준공형사업을 수주하지 않았다. 대신 신탁 재건축 및 재개발 등 정비사업 수주비중을 늘리고 리츠와 부동산펀드를 통해 상업용 부동산 투자를 강화하는 등 발 빠르게 포트폴리오 조정에 나섰다.최근 경쟁사들이 주춤한 사이 코람코의 성과가 결실을 맺고 있다. 올해 상업용 부동산 최대 거래로 기록된 역삼동 아크플레이스를 미국계 운용사 블랙스톤으로부터 7920억 원에 매입했고, 광화문 케이스퀘어시티를 퍼시픽자산운용에 약 3100억 원에 매각하며 약 500억 원의 차액을 거뒀다.연이어 지난 1일에는 국내 상업용부동산 거래사상 평(3.3㎡)당 최고가 거래가 확실시되고 있는 더에셋강남의 매각 입찰을 진행했다. 더에셋강남은 서초 삼성타운을 이루는 핵심 빌딩으로 현재 삼성화재가 본사로 임차 중이다. 아무리 낮게 잡아도 1조 원 이상의 거래가 예상됨에도 불구하고 국내외 여덟 곳 이상의 투자자들이 경쟁에 참여해 입찰에 흥행 중이다.정준호 코람코자산신탁 대표이사는 "코람코가 지난 23년간 국내 부동산금융시장을 이끌어 올 수 있었던 것은 시장 위기와 변화에 신속하고 유연하게 대응해온 결과"라며 "앞으로 고객의 더 큰 신뢰를 받기 위해 재무 안정성은 더욱 높이고 투자와 자산관리는 철저히 원칙에 입각하며 경영은 매순간 투명함을 유지할 것"이라고 말했다. ㅋ

최근 국내 자영업자대출 연체율이 취약차주를 중심으로 급등했다는 한국은행의 분석이 나왔다. 한은은 정부가 새출발기금 등을 통한 채무재조정을 적극 추진할 필요가 있다고 조언했다.26일 한국은행이 발표한 ‘2024년 상반기 금융안정보고서’에 따르면 올해 1분기 말 가계대출은 1767조원으로 전년 동기 대비 1.6% 증가해 예년에 비해 낮은 증가율을 보였다. 자영업자대출은 1055조9000억원으로 전년 동기 대비 2.1% 증가했다. 자영업자대출은 2022년 하반기 이후 증가세가 둔화했다. 자영업자대출은 개인사업자대출(702조7000억원)과 가계대출(353조2000억원)로 구성된다. 다만 자영업자대출 연체율은 올해 1분기 말 1.52%로, 2022년 2분기 말 0.50%보다 1.02%p 상승했다. 특히 상환능력이 부족한 자영업자 취약차주의 연체율이 빠르게 상승했다. 올해 1분기 말 자영업자 취약차주 수 비중 또한 12.7%로 가계(6.4%)의 두 배에 가까웠다.지난 2021년 3분기부터 지난해 말까지 금리 상승기동안 개인사업자대출 연체율은 과거 상승기에 비해 속도가 가팔랐다. 이는 대출금리 상승폭이 상대적으로 컸고 서비스업 경기가 과거와 달리 2022년 하반기 이후 위축된 영향으로 풀이된다. 또한 개인사업자의 경우 주된 담보대출 대상이 상업용부동산인 점을 감안하면, 상업용부동산 시장 부진도 연체율 상승세에 영향을 미쳤을 것으로 보인다.한은은 가계·자영업자 모두 최근의 연체율 상승세는 평균 연체액보다, 연체차주 수 증가에 기인했다고 진단했다. 신규연체 진입차주가 늘어났고, 이들이 연체상태를 상당기간 지속하고 있다는 것이다. 자영업자 연체차주 수 비중은 2022년 2분기 말 1.57%에서 2024년 1분기 말 4.20%로 늘었다.이에 따라 한은은 취약차주를 중심으로 적극적인 채무재조정이 필요하다고 강조했다.한은 관계자는 “당분간 자영업자를 중심으로 연체율 상승압력이 지속될 것으로 보인다”면서 “금융당국은 채무상환능력이 크게 떨어졌거나 회생가능성이 없는 자영업자에 대해서는 새출발기금 등을 통한 채무재조정을 적극적으로 추진할 필요가 있다”고 말했다. 이어 “이밖에도 가계 및 자영업자 차주의 재무건전성 변화가 금융기관에 미치는 영향에 대한 모니터링 또한 강화해야 할 것”이라고 덧붙였다.

서울 오피스 임대시장이 호황을 이어가고 있는 것으로 나타났다. 서울이라는 입지적 강점과 사무실로 복귀하는 기업체가 늘어나고 있다. 한국부동산원이 발표한 2024년 1분기 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 올해 1분기 서울의 공실률은 5.4% 수준에 그쳤다. 이는 2012년 1분기 당시 5.1%를 기록한 이후 12년만에 가장 낮은 수치다. 또 지난해 동 분기(6.5%)보다 1.1%p 줄었다. 오피스 임대료도 상승하는 모습이다. 올해 1분기 서울 오피스 임대가격지수가 103.8로 나타났다. 이는 지난해 동 분기(101.1)보다 2.7% 상승한 수치로 전국 16개 시도 중 상승폭이 가장 크다.오피스가 인기에 힘입어 서울 마곡지구 내 지식산업센터가 주목 받고 있다. 지식산업센터는 스타트업, 벤처, IT기업 등 젊은 기업들이 많이 찾는데 서울에 위치해 출퇴근하는데 많은 시간을 아낄 수 있고 또 시너지 효과를 누릴 만한 기업이 주변에 많기 때문이다. 특히 최근 분양을 시작한 ‘마곡 보타닉 게이트’ 지식산업센터는 마곡지구 핵심입지에 위치해 있음에도 불구하고 합리적인 분양가로 공급 중이어서 기업들의 관심이 이어지는 모습이다.입주 희망 기업들의 자금부담도 덜 수 있다. 분양가의 최대 80%까지 대출이 가능한 데다 조건만 충족한다면 중소기업 진흥공단, 각 시도 재단(일부 지역) 등에서 저금리(기준금리 수준) 자금 대출도 활용할 수 있기 때문이다.업무시설의 핵심인 뛰어난 교통 편의성이 돋보인다. 서울 지하철 9호선 양천향교역과 5호선 발산역, 공항철도 마곡나루역 3개 노선을 모두 이용할 수 있고 특히 도보 5분 거리에 있는 9호선 양촌향교역을 이용할 경우 강남권과 여의도를 환승 없이 이용할 수 있다.또 차량을 이용해 서울 도심 곳곳을 빠르게 이동할 수 있다. 먼저, 마곡지구 바로 북쪽에 위치한 올림픽대로를 통해 여의도나 목동, 강남권으로 쉽게 진입할 수 있다. 또 가양대교만 건너면 상암DMC가 나온다.도심에서 보기 드물게 대자연을 품고 있어 쾌적한 업무환경을 누릴 수 있다. 단지 바로 옆엔 축구장 70개 규모(50만4,000㎡)의 서울식물원이 있으며 습지생태공원과 문화공원, 어울림공원 등도 가깝다. 이처럼 주변에 공원이 많아 산책을 즐기며 여유를 만끽할 수 있을 전망이다. 또 서울식물원 초입에 LG아트센터도 있어 문화생활도 쉽게 즐길 수 있다. 단지 내에도 다양한 휴식•여가공간이 제공된다. 광장을 중심으로 보행로와 녹지공간이 연결된 ‘보타닉 스탠드’, 서울식물원과 한강이 한눈에 들어오는 ‘테라피 테라스’, 서울식물원을 향해 개방돼 있는 오픈스페이스 ‘2층 데크’ 등이 마련된다. 서울 강서구 마곡동 일원에 조성되는 ‘마곡 보타닉 게이트’는 지하 4층~지상 10층, 연면적 3만 7,736㎡ 규모로 건립되며 현재 공정률이 약 90%로 빠른 입주가 가능하다. 홍보관은 서울 강서구 내발산동, 5호선 발산역 5번출구 인근에 위치한다.

부의 축적 방법은 다양하지만 자산을 잘 관리하는 일은 부를 쌓는 과정 이상으로 중요하다. 자산 규모가 1000억원 이상인 초고액 자산가의 자산 관리법이 대중의 관심을 받는 이유다.삼성증권은 초고액 자산가 중에서도 이른바 ‘슈퍼리치’ 고객을 대상으로 패밀리오피스, 일명 ‘가문’ 서비스를 제공하고 있다. 해당 서비스를 제공하는 지점에는 슈퍼리치 자산관리 경력 평균 13년 7개월의 노련한 프라이빗 뱅커(PB)들이 포진돼, ‘금융 집사’로서의 전문성을 발휘하고 있다. ‘이코노미스트’가 박용재 SNI(Success & Investment) 패밀리오피스센터 2지점장을 만나 삼성증권만의 초고액 자산가 서비스를 들여다봤다. 삼성증권은 패밀리오피스 사업의 본격적인 확대를 위해 패밀리오피스 전담지점인 SNI 패밀리오피스센터를 올 초 정식 오픈했다. 박 지점장은 “SNI 패밀리오피스센터는 삼성증권이 지난 2020년 시작한 패밀리오피스 서비스 노하우를 살려 패밀리오피스 특화 서비스를 제공할 예정”이라고 말했다. 앞서 삼성증권은 2010년 업계 최초로 초고액 자산가 전담 브랜드인 SNI를 도입하면서 초부유층 시장을 주도해 왔다. 지난 2022년 뉴리치 전담 센터인 ‘The SNI Center’를 오픈했고, 이번 패밀리오피스센터 오픈으로 전통부유층·신흥부유층·패밀리오피스 고객까지 아우르는 국내 유일의 슈퍼리치 자산관리 조직을 갖추게 됐다. 삼성증권 SNI 패밀리오피스센터의 핵심 서비스는 패밀리오피스 전용상품이다. 박 지점장은 “구체적으로 소규모 투자자들만 참여하는 클럽딜(Club Deal), 삼성증권의 자기자본과 함께 투자하는 공동투자(Co-Investment) 기회 등이 기존의 개인투자자들이 접근하기 어려웠던 기관투자자급 상품들”이라고 강조했다.삼성증권은 골드만삭스‧칼라일‧MBK파트너스 등 글로벌 톱 티어(Top Tier) 운용사의 사모대체펀드를 국내에 독점 공급하며 글로벌 투자자들과 동시 투자를 진행했다. 뿐만 아니라 국내 우량 비상장 프로젝트 딜(Project Deal), 기업금융(IB)과 연계된 사모대출 투자 등 다양한 라인업의 패밀리오피스 전용상품을 해당 고객들에게 제공했다. 박 지점장은 “2023년에는 KT클라우드, SK팜테코 등 국내 대기업 계열사 비상장투자 딜에 단일 기관으로는 최대 규모를 모집하며, 기관투자자 이상의 핵심 출자자(LP) 역할을 맡았다”라며 “이런 기관투자자급 투자를 통해 삼성증권 패밀리오피스는 ‘투자형 멀티 패밀리오피스’로 자리잡았다”고 설명했다. 패밀리오피스 자산가들의 투자 포트폴리오를 보면 주로 채권과 현금성자산, 프라이빗(Private) 상품 등으로 구성됐다. 박 지점장은 최근 패밀리오피스 자산가들의 투자 트렌드에 대해 “패밀리오피스 고객들은 안전성을 가장 중시한다”면서 “시중금리보다 더 높은 수익률을 낼 수 있는 부분을 고려해 자산을 투자하는 편”이라고 설명했다.‘아폴로(Apollo) 사모대출펀드’도 패밀리오피스 고객들이 투자한 프라이빗 상품 중 하나다. 해당 상품은 미국 비상장 기업 선순위 대출에 주로 투자하며, 약 150개 기업에 분산투자한다. 해당 기업 평균 상각전영업이익(EBITDA)은 약 3400억원 수준이다. 아폴로 사모 대출 전략은 2009년 이후 연간 부도율 0.1%를 기록, 시장평균 2.5%보다 낮았다. 최소가입금액은 3억원 이상으로 10개월 이후 분기단위 환매 신청이 가능하다. 박 지점장은 “아폴로라고 하는 운용사는 글로벌하게 검증이 된 운용사이기 때문에 수익률은 약 8~10%정도”라고 말했다. 전용상품·전담 위원회 만족도 높아또 하나의 차별화된 서비스는 가문별 전담 위원회(Committee)의 구성이다. 프라이빗 딜(Private Deal), 리서치, 투자은행(IB), 국내외 세무·부동산, 인사·조직문화 등의 관심분야에 대해 총 60명의 삼성증권 본사 전문인력을 전담 위원회 위원으로 구성할 수 있다. 또한 전담 위원회를 통해 자산관리, 기업솔루션뿐만 아니라 상속·유언장 작성·부의 이전 등의 비재무적 헤리티지 서비스까지 제공받을 수 있다. 그는 “패밀리오피스 전용상품과 전담 위원회는 지난해 말 기준 패밀리오피스 고객들이 꼽은 가장 만족도 높은 서비스다”라며 “이외에도 패밀리오피스 가문을 전담관리하는 ‘패밀리 오피서’(Family Officer)를 임명해 삼성증권 패밀리오피스 사업 전략 수립과 서비스 고도화를 진행할 계획”이라고 말했다. 박 지점장에 따르면 패밀리오피스 고객은 무엇보다 세금 부분을 가장 중요하게 본다. 박 지점장은 “패밀리오피스 고객들의 가장 큰 관심은 무조건 절세다”라며 “금융투자에 대한 절세 부분도 있지만 부동산과 관련한 종합적인 세금 이슈가 고객들에게는 굉장히 민감한 부분”이라고 언급했다. 이에 삼성증권은 금융투자를 비롯해 절세와 부동산에 대한 종합적인 자산관리(WM) 컨설팅을 제공하는 ‘택스(Tax)센터’를 신설했다. 택스센터는 삼성증권의 절세 전략과 세무 사례들을 모아 초부유층 맞춤형 자산관리 서비스를 제공하게 된다. 택스센터장에는 초부유층 자산가들의 가업승계와 절세 계획 전반을 총괄해온 김예나 공인회계사가 임명됐다. 이외에 국세청 출신의 세무전문가, 대형회계법인 출신의 공인회계사, 미국회계사 등 베테랑들이 모여 국내는 물론 해외 조세까지 아우르는 폭넓은 절세전략을 제시한다. 또 국토교통부 부동산개발 전문인력, 국제 부동산자산관리사, 미국 상업용부동산 투자분석사 등 부동산 관련 전문가들도 포함돼 고객들의 필요에 맞춰 대응한다.현재 삼성증권의 패밀리오피스 서비스를 이용하는 1000억원 이상 자산가 고객은 약 80여 가문이다. 이 가문들의 전체 예탁자산은 20조원에 달한다. 기업 오너들이 많고, 비상장이어도 본인이 엑시트(EXIT)를 통해 자금을 형성한 이들도 있다. 또한 부동산이나 상속받은 재산 등으로 자산을 형성한 이들이 고루 섞여있다. 박 지점장은 이러한 초고액 자산가를 대상으로 한 패밀리오피스 서비스에서 업계를 선도할 수 있도록 초석을 다지는 역할에 충실하겠다는 포부를 밝혔다. 그는 “올해 1월 SNI 패밀리오피스센터를 오픈하면서 처음부터 다시 시작한다는 생각이다”며 “처음에 계획했던 부분이 틀어지지 않도록 잘 설정해 나가는 게 가장 중요하다. 내년, 그리고 내후년까지 자리를 잡아가면서 결과적으로 고객들이 만족할 수 있는 서비스로 성장할 수 있도록 만들어 나가겠다”고 말했다.

증권사들의 주요 수익원이 위축되면서 불황의 터널이 깊어지고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 현실화한 가운데, 주가연계증권(ELS), 차액결제거래(CFD) 사태 여파로 추가적인 손실 우려가 제기된다. 한국기업평가에 따르면 지난 2023년 4분기 24개 증권사의 대손비용 규모는 1조2112억원(종합IB 8322억원, 일반증권사 3790억원)으로 전년 동 분기(6355억원) 대비 5757억원 증가했다. 이는 직전 3개 분기 평균(3743억원) 대비로도 크게 확대됐다. 한국기업평가는 “부동산 개발경기 침체 장기화와 금융당국의 대손충당금 적립 강화 기조에 따라 부동산PF 관련 대손비용이 대폭 증가한 것으로 판단된다”고 진단했다. 대손충당금이란 손실이 날 것을 대비해 미리 적립하는 자금을 말한다. 회수가 불가능할 것으로 예상되는 대출 채권 금액을 미리 비용으로 처리하는 것으로, 기업의 실적 하락 요인이 된다. 국내외 부동산 리스크 노출 정점 업계에서는 부동산 리스크가 작년에 이어 올해도 이어지며 증권사 수익성에 부담을 줄 것으로 보고 있다. 한국신용평가에 따르면 자본 3조원 이상의 종합금융투자사업자(대형 증권사) 9개사의 올해 주요 부동산 익스포저(위험노출액) 만기 도래액은 6조9000억원으로 집계됐다. 중소형 증권사 20개사의 경우 총 3조4000억원 규모로 부동산 익스포저의 만기가 도래할 예정이다. 증권사 규모에 따라 리스크 부담이 커지는 요인은 달라질 전망이다. 대형사의 경우 전체 6조9000억원 중 브릿지론(3조2000억원)에 이어 해외부동산(2조8000억원) 관련 익스포저가 큰 비중을 차지했다. 특히 대형사는 향후 5년 내 해외부동관련 익스포저 만기 도래액 중 올해 예정된 규모가 가장 큰 상황이다. 밸류에이션(자산가치) 하락에 따른 평가손실 발생과 리파이낸싱(자금재조달) 리스크 노출 위험성이 예상된다. 앞서 증권사를 비롯한 금융사들은 저금리 시기 유럽과 미국 상업용 부동산에 앞 다퉈 투자했다. 하지만 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 여파로 오피스 공실률이 커졌고, 고금리 장기화까지 이어지며 해외 부동산 리스크는 높아졌다. 무디스애널리틱스에 따르면 지난해 4분기 미국 주요 도시 상업용부동산 평균 공실률은 19.6%로 1979년 이후 최고치를 기록했다. 또한 올 1월 말 미국 상업지구 오피스 가격은 고점 대비 41% 급락했다. 채영서 한신평 금융·구조화평가본부 선임애널리스트는 “2018~2019년 해외 상업용 부동산 취득 물량이 절대적으로 많다”며 “당시 대출 금리가 1~2%로 낮았는데 현재 리파이낸싱이 이뤄질 경우 대출금리가 2~3배 높아 자산가치 하락 위험에 직결돼 있다”고 말했다.반면 중소형사의 해외부동산 익스포저는 5000억원 수준이다. 오히려 국내 사업장의 브릿지론(1조7000억원)과 중·후순위 본 PF 대출(1조2000억원) 익스포저 비중이 압도적으로 컸다. 부동산 시장 침체기에 분양·착공이 지연되면 본 PF 전환율이 떨어지고 만기 연장 사례도 늘어난다. 따라서 지역, 변제순위, LTV(담보인정비율) 수준 등 개별 PF 사업성에 따라 변별력이 부각될 것으로 진단된다.홍콩H지수 사태 여파 역시 증권사 수익성에 부담이 되고 있다. 은행의 연이은 ELS 판매중단 등 주요 ELS 판매채널 위축으로 증권사들의 자금조달이 어려움을 겪을 수 있어서다.ELS·CFD 사태 여파로 수익원 감소한기평에 따르면 2023년 12월 말 기준 홍콩 H지수 기반 ELS의 판매잔액은 총 18조8000억원에 달한다. 판매사별로는 은행이 15조4000억원, 증권사가 3조4000억원인 것으로 파악된다. 올해 1~2월 만기 도래액 2조2000억원(은행 1조9000억원, 증권 3000억원) 중 총 손실금액은 1조2000억원원(은행 1.0조원, 증권 2000억원)으로, 누적 손실률은 53.5%에 달했다. ELS 포함 파생결합증권이 증권사들의 주요 자금조달원이긴 하지만 다행히 최근에는 의존도를 계속 줄여온 상황이다. 지난 2020년 ELS 마진콜 사태 등 주가 불확실성 관련 일련의 사건 영향 때문이다. 한신평에 따르면 H지수 연계 ELS 잔액은 2019년 12월 말 약 30조원에서 2023년 11월 말 약 21조원으로 일정 수준 내로 축소된 상황이다. 한신평은 “조기상환 지연, 녹인(Knock-In) 발생으로 인한 고객 손실, 파생결합증권 시장 위축, 헤지트레이딩 비용 증가 등으로 향후 실적 감소 영향은 존재할 수 있다”면서도 “양적 규모와 장기간에 걸친 하락세 등을 감안할 때, 헤지 실패 등으로 인한 대규모 손실 가능성은 제한적이다”고 평가했다. 지난해 소시에테제네랄(SG)증권 발 주가폭락 사태로 CFD 수익원도 줄어든 것으로 보인다. CFD는 투자자가 증권사에 일정 금액의 증거금을 납부하면 최대 2.5배 레버리지를 일으켜 투자할 수 있는 상품이다. 통상 증권사는 CFD 고객에게 신용융자를 빌려줘 이자 수익을 챙겨왔다. 하지만 금융당국이 관련 규정을 대폭 강화하고 공매도금지 조치까지 겹치면서 CFD잔액은 최근 줄었다. 앞서 CFD는 ‘라덕연 사태’ 이후 시세조종 악용 가능성이 제기되면서 제도 개선 요구가 빗발치자 지난해 6월 12일 전면 중단됐다가 9월 1일부터 재개됐다. 금융투자협회에 따르면 3월 19일 기준 국내외 CFD 증거금을 포함한 잔고는 1조731억원으로 집계됐다. CFD 계좌를 악용한 라덕연 사태 전인 지난 3월 말 잔고(2조7697억원)와 비교해 61.2% 감소했다. 금융투자업계 관계자는 “증권업계가 부동산경기 침체 지속과 ELS, CFD 사태 여파 등으로 수익성 위축이 불가피할 것으로 보인다”며 “주식시장 반등과 부동산경기 회복여부에 따라 올해 수익성 개선이 결정될 것으로 예상된다”고 말했다.

미국 상업용 부동산(CRE) 부진이 은행권의 CRE 대출 부실로 이어질 것이란 우려가 나온다. 이는 과거 고금리 충격에 따라 발생한 실리콘밸리은행(SVB)의 뱅크런(예금인출) 사태 등을 떠올리게 하지만, 뱅크런 가능성은 제한적이라는 분석 결과가 나왔다. 14일 한국은행이 발표한 ‘2024년 3월 통화신용정책보고서’에 따르면 올해 미국의 CRE 관련 부채의 만기 도래 규모는 5440억 달러에 달한다. 이 가운데 미국 연방준비제도(연준, Fed)의 긴축기조가 지속될 경우 CRE 관련 부채의 상환(차환)에 문제가 발생할 가능성이 있다.2022년 이후 연준의 긴축 기조가 지속되면서 은행의 CRE 대출 연체율은 이미 상승세를 보이는 상황이다. 2022년 3분기 해당 대출의 연체율은 0.64%에서 2023년 3분기 1.07%까지 올랐다. 특히 최근 미국의 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB) 등은 CRE 대출과 관련된 손실 또는 추가 충당금 적립을 발표했다. 미국 지역은행 부실로 인한 시스템 위기 발생 가능성이 재부각되는 한편 미국의 위기가 다른 나라로 파급될 우려도 제기된다.미국 은행의 CRE 대출 비중을 보면 중소형은행의 CRE 상업용 부동산 익스포저(exposure, 위험노출액)가 크게 나타난다. 미국 은행 중 자산규모가 1000억 달러 이상인 은행의 CRE 대출 비중은 12.8% 수준이다. 반면 자산규모가 1000억 달러 미만인 은행은 해당 비중이 35% 수준에 달한다. CRE 부진에 따라 은행들의 관련 대출이 부실화될 것이란 우려가 나오는 이유다.지난해 말 미국 상업용 부동산 가격은 전년 말 대비 5.9% 하락했다. 지난해 3분기 거래금액은 802억 달러로 전년 동기 대비 54% 감소했다. 지속적인 가격 상승에 따른 고평가 인식, 고금리에 따른 자금조달 비용 상승, 코로나19 이후 재택근무 확산 영향으로 상업용부동산 수요가 많이 감소한 영향이다.상업용부동산 사태는 고금리 충격으로 발생했다는 점에서 2008년 글로벌 금융위기나 2023년 SVB 파산 사태와 닮아 있다. 글로벌 금융위기 당시에는 금융기관들이 구조화 파생상품 발행에 적극 나서면서 리스크에 대한 평가 자체가 어려웠다. 하지만 상업용 부동산 대출은 단순 대출, 저당증권(CMBS) 형태로 리스크 평가 자체가 용이하다는 점이 다르다. 또한 은행 규제가 크게 강화되면서 은행들의 자본 건전성이 금융위기 당시보다 크게 개선됐다는 점도 차별화 요소다.한국은행은 SVB 파산 사태의 직접 원인이 된 뱅크런이 뉴욕커뮤니티뱅코프 은행에서 나타날 가능성도 낮다고 평가한다. SVB 은행은 예금의 상당 부분인 95%가 예금보험 보호를 받지 못하는 거액 예금자로부터 조달됐으나, 뉴욕커뮤니티뱅코프는 이 비율이 30%를 하회한다.통화정책 대응에 대한 기대도 다르다. 한국은행은 “2023년 3월 당시엔 연준의 완화적 정책 대응에 대한 기대가 낮았지만 현 시점에선 상업용 부동산 대출 부실이 확산될 조짐이 보일 경우 연준이 신속 대응할 것”이라고 설명했다.다만 한국은행은 “국내 금융기관 및 연기금이 주요국의 상업용 부동산에 투자한 금액이 적지 않은 점을 감안해 관련 리스크에 대한 모니터링은 강화할 필요가 있다”고 조언했다.

국내 금융그룹 중 은행만 아니라 비은행 계열사까지 약진한 금융사는 KB금융그룹이 유일하다. 나머지 금융그룹들의 주요 비은행 계열사 실적은 전년보다 악화됐다. KB금융이 지속해서 독보적 1위를 유지한 가운데 나머지 금융그룹들이 후순위 경쟁을 할 것으로 예상되는 이유도 비은행 계열사 경쟁력에서 찾을 수 있다. 5대 금융 비은행 계열사 순익 3.2조원KB·신한·하나·우리·NH농협금융 등 5대 금융의 지난해 비은행 계열사 당기순이익은 총 3조1952억원으로 지난해 같은 기간보다 16.3%(6203억원) 감소한 것으로 나타났다. 같은 기간 5대 금융의 총순이익이 전년 같은 기간보다 3.1% 감소한 17조2025억원, 특히 5대 은행이 2.6% 증가한 14조1022억원인 점과 비교해 비은행 계열사의 성적은 초라하다. 다만 그룹 별로 보면 KB금융만 비은행 계열사들의 약진을 이뤄냈고, 나머지 금융그룹들은 실적 호조를 만들어내지 못한 모습이다. 각 금융그룹의 총순이익에서 은행 순이익을 뺀 수치를 보면 ▲KB금융 1조3704억원(전년 동기 대비 18.4% 증가) ▲신한금융 1조2952억원(18.9% 감소) ▲농협금융 5536억원(5.3% 감소) ▲우리금융 10억원(99.6% 감소) ▲하나금융 -250억원(105.2% 감소) 등을 기록했다. 비은행 계열사 순이익이 각 그룹에서 차지하는 비중은 ▲신한금융 35% ▲KB금융 34% ▲농협금융 21.5%(농업지원사업비 부담 전 기준) ▲우리금융 6.7% ▲하나금융 5.5% 등을 기록했다. 특히 하나금융의 비은행 순이익 비중은 2022년 18.9%를 기록해 한 해 만에 13.4%p나 떨어졌다. 1000억원 이상의 순이익을 내는 비은행 계열사를 가장 많이 보유한 금융그룹은 KB금융이다. 실적이 탄탄한 비은행 계열사들을 많이 보유한 만큼 은행 의존도를 낮추는 과제에서 유리하다는 평가를 받는다. KB금융에서 1000억원 이상 순이익을 낸 계열사는 KB손해보험(7530억원), KB증권(3900억원), KB국민카드(3510억원), KB라이프생명(2562억원), KB캐피탈(1865억원) 등 5개다. 신한금융에서 1000억원 이상의 순이익을 내 비은행 계열사는 신한카드(6206억원), 신한라이프(4724억원), 신한캐피탈(3040억원), 신한투자증권(1009억원) 등 4개다. 농협금융은 NH투자증권(5985억원), 농협생명보험(2400억원), 농협손해보험(1629억원)으로 3개를 기록했다. 하나금융은 하나캐피탈(2166억원), 하나카드(1710억원), 우리금융도 우리금융캐피탈(1278억원), 우리카드(1110억원) 등 두 개에 그쳤다. KB증권, 순익 107% 증가…신한투자, 75.5% 감소 지난해 5대 금융의 비은행 계열사 실적 차이를 확대한 부문은 증권이다. 코로나 팬데믹 이후 국내외 증시가 살아나는 상황에서도 각 금융그룹의 증권 계열사 경쟁력 차이가 확연히 드러났다. 우리금융의 경우 증권사가 전혀 없는 상황이라 경쟁사들을 따라가기가 갈수록 버거운 모습이다. 5대 금융의 증권 계열사 실적을 보면 NH투자증권이 5985억원으로 전년 같은 기간보다 74.3% 급증했다. 순이익으로 보면 5대 금융 증권 계열사 중 1위를 달성했다. KB증권 순이익은 같은 기간 107.5% 크게 증가한 3896억원을 기록해, 그룹의 순이익 개선에 도움을 줬다. 신한투자증권의 경우 지난해 1009억원의 순이익을 기록했다. 전년 동기보다 75.5% 감소하며 KB금융과의 실적 격차 확대 원인이 됐다. 신한투자증권 순이익은 1년 만에 4분의 1토막이 된 상황으로 투자상품과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 손실이 실적에 반영된 영향으로 분석된다. 신한금융은 2월 8일 실적 발표 후 진행한 컨퍼런스콜에서 신한투자증권 실적 악화와 관련해 “지난해 4분기 결산을 하면서 충당금을 보수적·선제적으로 쌓았다”며 “부동산 PF 외에 해외대체투자 부분이 있는데 자산 재평가를 하며 손실이 발생한 상황”이라고 설명했다. 하나증권 실적을 보면 2022년 1260억원 순이익에서 지난해 2708억원 적자로 돌아서며 그룹 성장의 발목을 잡았다. 하나금융의 비금융 계열사가 그룹 총순이익에서 차지하는 비중이 18.9%에서 5.5%로 급감한 이유도 하나증권 실적 악화 영향이 크다. 하나증권도 신한투자증권과 비슷하게 지난해 해외 상업용부동산 등 투자자산에 대한 평가손실을 본 것으로 알려졌다. 다만 하나금융은 1월 13일 컨퍼런스콜에서 “올해는 대규모 일회적 비용 발생 가능성이 적기에, 2024년 하나증권 실적 흑자 전환이 충분히 가능하다”고 강조했다.NH투자증권은 지난해 호실적과 관련해 자산관리(WM) 부문, 기업금융(IB), 운용 부문 등 전 사업 부문에서 고른 실적을 냈다고 밝혔다. NH투자증권이 2014년 우리금융에서 인수됐고, 우리금융에 현재 증권사가 없는 만큼 농협금융과의 경쟁이 쉽지 않다는 분석도 나온다. 특히 우리금융의 우리종합금융은 지난해 53억원 적자를 기록했고, 우리자산운용은 39억원 순이익을 내는 데 그친 상황이다. 한편 5대 금융의 비은행 계열사 중 가장 큰 실적을 낸 금융사를 보면 KB금융에선 KB손해보험(지난해 순이익 7530억원), 신한금융에선 신한카드(6206억원), 하나금융에선 하나캐피탈(2166억원), 우리금융에선 우리금융캐피탈(1278억원), NH농협금융에선 NH투자증권(5985억원)으로 나타났다. 한 금융그룹 관계자는 “업계 1, 2위를 달리는 KB금융과 신한금융만 아니라 농협금융까지 다양한 비은행 계열사를 두고 있어 앞으로도 호실적을 낼 가능성이 높다”며 “하나금융과 우리금융에서는 비은행 계열사 실적이 나쁜 만큼 올해도 인수합병(M&A) 이슈가 나올 것”이라고 말했다.

미국발 상업용 부동산 침체로 국내 금융사의 해외 부동산 손실 위험도 같이 커지고 있다. 22일 금융감독원에 따르면 국내 금융권의 해외부동산 대체투자 잔액은 지난해 9월 말 기준 56조4000억원으로 집계됐다. 금융권 총자산(6800조9000억원)의 0.8% 수준이다.업권별로 보험이 31조9000억원으로 전체 투자 잔액의 56.6%를 차지했고, 은행 10조1000억원(17.9%), 증권 8조4000억원(14.9%), 상호금융 3조7000억원(6.6%), 여전 2조2000억원(0.5%), 저축은행 1000억원(0.2%) 등 순으로 많았다. 투자 지역별로는 북미가 34조5000억원(61.1%)으로 가장 많고, 유럽 10조8000억원(19.2%), 아시아 4조4000억원(7.9%), 기타 6조6000억원(11.8%) 등을 기록했다. 만기별로는 올해 중 만기가 도래하는 규모가 12조7000억원(22.5%)에 달했다. 2030년까지 만기 도래하는 규모는 43조7000억원(77.5%)이다. 금감원은 지난해 9월 말 기준 금융회사가 투자한 단일 사업장(부동산) 35조8000억원 중 2조3100억원(6.46%)에서 기한이익상실(EOD) 사유가 발생했다고 밝혔다.기한이익상실은 선순위 채권자에 대한 이자·원금 미지급, 자산가치 하락에 따른 주택담보대출비율(LTV) 조건 미달 등의 사유로 인해 대출금을 만기 전에 회수하는 것을 말한다.금감원이 작년 6월 말 기준으로 공개했던 자료에서는 EOD 사유가 발생한 규모가 1조3300억원(전체 사업장의 3.7%)이었다. 석 달 새 1조원가량이 급증했다. 자산 유형별 기한이익상실 발생 규모는 오피스가 9300억원으로 가장 많았다. 이어 호텔 1100억원, 상가 1200억원 등이다. 금감원은 지난해 9월 이후 3건의 EOD가 추가로 확인해 이달 현재 기준 EOD 사유가 발생한 규모는 2조4600억원(사업장 총 28곳)이 됐다고 밝혔다. 금감원 관계자는 "금융사 투자에서 전액 손실이 발생한다고 할 수 없다"며 "앞으로 투자자 간 대출 조건 조정, 만기 연장, 대주 변경 등을 통해 기한이익 상실 해소가 가능하며, 자산매각 시에도 배분 순위에 따라 전액 또는 일부 투자금 회수도 가능하다"고 설명했다.

내년 국내 상업용 부동산 시장이 25조원 규모로 성장할 거란 전망이 나왔다. 오피스와 호텔 섹터의 상승세가 전망되는 가운데 물류센터는 내년에도 올해에 이어 하락세를 이어갈 것으로 전망됐다. 마스턴투자운용 리서치조직인 R&S(Research&Strategy)실은 이같은 내용을 담은 2024년 국내 상업용부동산 시장 전망을 28일 발표했다. 보고서에 따르면 내년 상업용부동산 거래규모는 16조8000억~25조1000억원 수준으로 올해(18조3000억원) 대비 최대 37.16% 성장할 것으로 예상된다. 유명한 마스턴운용 R&S실장은 “내년에는 미국을 포함해 세계적으로 금리가 하락할 가능성이 높고 전반적인 경기 상승을 기대해 볼 수 있어 올해보다는 시장 규모가 늘어날 것”이라고 설명했다. 섹터별로 보면 오피스 섹터는 서울 마곡 지역을 중심으로 약 20만평 규모 신규 오피스 공급이 늘며 견조한 모습을 이어갈 것으로 전망됐다. 공실률은 공급이 늘어나는 마곡과 CBD 중심으로 하반기에 소폭 상승할 수 있겠으나, 서울 사무직 종사자 수와 인당 사용면적이 지속적으로 증가함에 따라 중장기적으로는 낮은 수준을 유지할 전망이다. 물류센터는 2021년 이후 3년 연속 거래 규모가 감소할 것으로 보인다. 최근 인허가량 대비 착공량이 급격히 감소하긴 했으나, 2023년에 180만 평 가량의 공급이 예정되어 있어 공실률 상승이 기정사실화되었다는 평이다. 상온 물류센터는 낮은 공실률을 유지 중이나 저온과 저온 비중이 높은 혼합물류센터의 부진은 지속될 것으로 예상했다.호텔 섹터는 코로나19로 인한 침체가 내년에는 뚜렷한 회복세를 보일 것으로 예상됐다. 코로나19가 본격화된 2020년에 23.3%까지 급감했던 객실 점유율은 올해 9월 기준 79.7%로 코로나 이전 수준에 근접했다고 분석했다. 또한 객단가와 객실 평균요금도 특1급, 특2급, 1급을 중심으로 코로나 이전보다 높은 수준을 보일 것으로 분석됐다. 유 실장은 “내년에는 전체 상업용 부동산 시장에서 2017년 55.2%까지 줄어든 오피스 비중이 60% 이상으로 확대되고, 33.6%까지 확대되었던 물류센터 비중은 줄어들 것으로 예상한다”며, “중장기적 관점에서는 인구구조 변화, 지정학적 리스크, 기후변화 등으로 인한 구조적 변화로 형성될 새로운 균형점에 주목할 필요가 있다”고 밝혔다.