무자본 갭투자 방식으로 주택을 무더기로 사들인 뒤 보증금을 떼먹는 속칭 ‘빌라왕’들의 전세사기를 막기 위해 정부가 칼을 빼들었다. 전문가들은 이번 대책이 긍정적 효과를 낼 것이라면서도 점점 더 치밀해지는 전세사기를 막기 위해서는 추가적으로 정보공개 범위를 더 확대할 필요가 있다고 분석했다.우선 오는 올해 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 된다. 집값이 3억원이라면 지금은 전세금이 3억원이어도 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억7000만원 이하여야 가입이 허용된다는 뜻이다.국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'을 발표했다.핵심은 전세사기에 악용된 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험을 뜯어고치는 것이다. 우선 보증보험 가입 대상을 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 낮춘다.무자본 갭투자 근절…전세사기 피해자 지원 강화 보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%까지 높아졌다. 그러자 보증보험에 가입되니 안심하라며 세입자와 높은 가격에 전세 계약을 맺은 뒤 보증금을 빼돌리는 일이 잇따랐다. 보증보험을 악용한 전세 사기다. 전세가율을 90%로 낮춘다면 3억원짜리 집에 3억원 전세를 들이는 '동시진행' 수법으로 빌라 수천 채를 매집하는 전세사기꾼이 활개치기 어렵게 된다는 게 정부 판단이다.주택 1139채를 보유하다 사망한 '빌라왕' 김모 씨 소유 주택들의 전세가율은 평균 98%다. 전세가율 90% 기준을 적용한다면 김씨 소유 주택 대부분은 보증보험에 가입할 수 없다. 국토교통부는 전세사기 예방책 중 하나인 '안심전세 애플리케이션' 서비스도 개시한다. 안심전세 앱에서는 ▶주인의 과거 보증사고 이력 ▶HUG 보증가입 금지 여부 ▶악성임대인(HUG 집중관리다주택채무자) 등록 여부 ▶임대인의 체납이력을 보여준다.그간 임차인은 적정한 전셋값이나 사고 이력이 있는 임대인인지 여부 등에 대한 정보를 얻기가 어려워 전세사기 범죄에 노출돼 왔다. 특히 신축빌라나 나홀로아파트와 같이 시세정보가 없는 주택의 경우 공인중개사나 분양대행업자가 시세 부풀리기를 통해 과도한 전세보증금을 요구해도 임차인이 대응할 수 있는 수단은 제한적이었다.전세 사기 피해자에 대한 지원도 강화된다. 피해자가 전세보증금을 건지기 위해 어쩔 수 없이 거주 주택을 낙찰받는 경우에는 '무주택자'인 것으로 간주한다. 경매로 낙찰받은 집을 보유한 기간은 유주택 기간에서 빼 청약 당첨에 불이익이 없도록 한다. 정부는 공시가격 3억원 이하(지방 1억5000만원)·전용 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우 오는 5월부터 무주택자로 간주하기로 했다.오는 5월에는 기존 전세대출을 저리 대출로 대환할 수 있는 상품도 내놓는다. 보증금을 반환받지 못해 전세대출 계약이 자동으로 연장이 될 경우, 고금리에 따른 대출 부담이 상당히 커지기 때문이다. 이 역시 가구당 2억4000만원까지 연 1∼2%대 금리로 갈아탈 수 있도록 한다. 다만 전세보증금이 3억원 이하인 경우에만 대출 지원을 받을 수 있다. 연소득 7000만원, 순자산은 5억600만원 이하여야 한다는 소득 기준도 있다.또한 피해 복구를 위한 원스톱 법률서비스도 지원한다. 국토부와 법무부 합동 '법률지원 TF'를 통해 체계적인 법률지원 서비스를 제공해 보증금 반환 절차를 단축한다는 구상이다.전세사기 가담 중개사·감정평가사 '원스트라이크 아웃'등록임대사업자가 보증보험 가입 의무를 지키고 있는지는 더 꼼꼼하게 관리하기로 했다. 법 개정으로 2021년 8월부터 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐지만, 말로만 의무 가입 대상자라며 세입자를 안심시킨 뒤 가입하지 않은 사례가 다수 확인됐기 때문이다.정부는 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록해줘 세제 혜택을 받을 수 있도록 할 계획이다. 또 공실인 주택의 경우 임대주택 등록 이후 가입을 허용하되, 이후 보증 미가입시 임차인에게 이를 통보하고 계약해지와 위약금 지급을 하도록 제도를 개선한다. 이를 위해선 법 개정이 필요하다.보증보험 가입 심사 때는 공시가격과 실거래가가 없는 경우에만 감정평가 가격을 적용하기로 했다. 전세가율 산정 때 감정가를 가장 먼저 적용한다는 점을 악용해, 일부 감정평가사들이 임대인과 짜고 시세를 부풀렸다는 지적에 따른 것이다.특별단속 연장과 기획조사를 통해 전세 사기 가담자를 추적하고 전세 사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사 처벌 강화도 추진하기로 했다.현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소된다. 앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 '원스트라이크 아웃' 제도를 도입한다.이와 함께 공인중개사들에게 더 많은 권한과 책임을 준다. 앞으로 중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람을 할 수 있게 된다. 전세가율과 전세보증 상품에 대해선 임차인에게 의무적으로 안내해야 한다.일부 중개보조원들이 전세 사기에 적극 가담한 사례도 드러난 만큼, 지금까지는 제한없이 채용하던 중개보조원 수를 중개사 1인당 최대 3인까지만 두도록 하는 방안도 추진한다. 감정평가사는 지금은 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되지만, 법을 고쳐 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소되도록 한다.‘나쁜 임대인 명단공개’ 국회 통과될까전문가들은 이번 2.2대책이 전세사기에 대한 단속과 처벌 등 사후적 조치 외에도 전세사기 예방과 사전적 모니터링 및 피해자 구제 등과 관련된 제도 개선이 긍정적이라고 평가했다. 다만 일부 제도개선은 다가올 봄 이사철 이후에 법이 개선될 예정이거나, 수도권과 지방 또는 주택상품 유형간 시행시기에 차이가 있고, 나쁜 임대인 명단공개 등은 국회 입법 개정이 불투명한 여지가 있다는 점이 아쉬운 부분으로 지적됐다. 함영진 직방 랩장은 “비아파트 전세 시세와, 주택 전세가율, 전세보증금반환사고 지역 통계 외에도 임차인의 정보 교섭력을 높일 수 있도록 역전세 지역, 임차권등기명령 지역 등에 대한 추가적 정보 제공과 시장 모니터링이 필요해 보인다”고 말했다. 함 랩장은 “공인중개사의 주택 임대차 범용 계약서 강화나 특약 내용의 추가 확대도 필요해 보인다”며 “임차 중인 주택의 경우 임대인 변경 시 임차인에게 계약내용에 대한 안내 고지 의무화, 계약체결 시점에 선순위 임대차정보 제공, 임대인 국세완납증명 확인 등 정보공개를 더 확대할 필요가 있다”고 제안했다.

정부가 부동산 시장에 만연한 ‘전세사기’와 ‘깡통전세’ 현상을 막기 위한 대책을 내놨다. 계약 전에도 세입자가 악성 임대인 정보와 세급체납 정보 등을 확인할 수 있게 하고, 전세사기에 가담한 공인중개사는 자격을 취소하기로 했다.2일 국토교통부에 따르면 이날 오전 추경호 경제부총리 주제로 열린 부동산 관계부처 장관회의에서 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’이 발표됐다.정부는 일부 임대인이 전세보증 제도를 악용하는 점을 감안해 전세보증 요건을 강화하는 한편, 공공 어플리케이션(App)을 운영하고 중개사의 정보전달 책임을 높이는 방식으로 전세사기를 예방할 방침이다. 전세사기에 가담한 중개사에 대해 자격을 취소하는 방안 도입도 추진된다. 우선 현재 집값시세의 100%까지 가입 가능한 전세보증 한도를 90%까지로 줄였다. 이는 지난 집값 상승기에 일부 임대인이 ‘무자본 갭투자’를 하기 위해 전세보증 제도를 악용해 집값보다 비싼 전세 보증금을 받는 등 일명 ‘깡통주택’을 양산한 데 따른 것이다. 또 감정평가사들의 시세 부풀리기를 막기 위해 공시가격과 실거래 가격이 없는 주택에 대해서만 감정평가를 진행하도록 한다.다만 보증료를 할인해주는 서민임차인 기준을 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 높이고 할인 폭도 기존 50%에서 60%로 상향해 건전한 전세계약에 대한 보증 공급을 늘릴 계획이다.임대사업자가 임대보증 의무를 악용하지 않도록 임대보증 자체에 대한 관리 감독도 강화한다. 그동안 등록임대사업자가 임대보증 의무를 내세워 임차인을 안심시킨 후 임대차계약 후 보증에 미가입하는 사례가 많았기 때문이다. 정부는 이를 방지하기 위해 임차인 거주주택에 대해서 보증을 가입해야만 임대등록을 허용한다. 전세보증 미가입 시 임차인은 계약을 해지하고 임대인에게서 위약금을 받게 된다.임차인에게 계약 단계별로 정보를 제공해 피해를 예방하는 방안도 나왔다. 임대차계약 전에는 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 ‘안심전세앱’에서 신축빌라를 비롯한 연립·다세대, 소형 아파트의 시세와 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등을 확인 가능하다. 계약 후 임차인의 대항력이 발생하기 전 금융기관의 대출 근저당이 선순위가 되는 일도 예방된다. 정부는 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자를 확인한 후 대출을 진행하도록 한다. 정부는 현재 우리은행에서 시범사업으로 운영 중인 이 제도를 시중은행으로 확대하는 방안을 추진한다. 중개사 범용 계약서에는 대항력 확보 전에 근저당이 설정되면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 특약이 반영될 예정이다.부동산 계약 전문가인 공인중개사의 책임도 강화된다. 앞으로 중개사는 임대인의 세금 또는 이자 체납 같은 신용정보와 함께 주택 선순위 권리관계, 전입세대 열람 등을 확인할 수 있게 된다. 대신 중개사에겐 전세사기 방지특약, 확정일자 부여 현황 등 계약 유의사항을 확인하고 전세가율과 전세보증상품에 대해서도 임차인에게 안내해야 하는 의무가 생긴다. 이밖에 전세사기 피해자에 대한 지원도 확대된다. 전세사기 피해자가 주거이전 시 주택도시기금에서 지원하는 저리 자금대출 보증금 요건이 2억원에서 3억원으로 높아진다. 대출액 한도 역시 1억6000만원에서 2억4000만원으로 늘었다. 정부는 올해 5월까지 전세사기 의심거래 집중 지역을 중심으로 한 기획조사를 실시하는 동시에 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대해서도 강도 높은 처벌을 추진한다. 특히 공인중개사에 대해 ‘원스트라이크 아웃’ 원칙에 따라 자격을 취소하는 요건을 확대할 계획이다. 원희룡 국토교통부 장관은 “전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄”라면서 “이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울일 것”이라고 강조했다.

수분양자 및 전세 세입자 피해를 방지하기 위해 분양대행업에 대한 법적, 제도적 규제가 필요하다는 주장이 나왔다. ‘전세사기 등 소비자 피해 예방을 위한 부동산 분양대행 제도개선 공청회’가 지난 11일 국회의원회관에서 열렸다. 이번 공청회는 국민의힘 박정하 의원, 더불어민주당 허종식 의원, 박영순 의원과 국회입법조사처, 한국부동산분석학회, 한국부동산분양서비스협회가 공동주최한 행사로 그동안 제도권 관리가 없었던 분양대행업의 문제점을 분석하고 소비자 피해 방지를 위한 분양대행업의 통합적 관리 방안을 논의하기 위한 자리였다. 박정하 의원은 개회사에서 “일부 분양대행사의 허위광고 및 불법행위로 소비자 피해가 방치되고 있다”며 “분양시장의 투명성 강화 및 소비자 보호를 위해서는 분양대행업을 부동산서비스산업 차원에서 관리·육성하기 위한 전반적인 제도점검이 필요한 시점”이라고 말했다. 허종식 의원은 “분양대행업 종사자의 전문성 결여, 허위·과장광고 등으로 소비자 피해가 지속되고 있지만 법·제도적 미비로 분양대행업에 대한 현황 파악은 물론 소비자 피해에 대한 구제가 어려운 것이 현실”이라고 지적했다. 박영순 의원 역시 “부동산 분양대행업에 대한 관리 요구가 지속적으로 제기되고 있는 만큼 지금까지 체계적으로 관리되지 못하고 시장에 맡겨온 분양대행업에 대한 제도적 기틀을 마련할 필요가 있다”고 강조했다. 이날 공청회에선 일부 분양대행업체의 행태로 발생하는 피해사례가 소개된 데 이어 대책 마련의 필요성이 제기됐다. 발제를 맡은 변서경 주택산업연구원 책임연구원은 “현행 법규에는 주택법의 분양대행자 제도 이외에는 분양대행업자를 제도권 내에서 관리 감독 할 수 있는 근거가 없기 때문에 규제 사각지대에 있는 오피스텔이나 상가 등 비아파트, 지식산업센터, 빌라 등의 분양에서 소비자 피해가 방치되고 있다”면서 “최근 사회적 문제가 되고 있는 ‘전세사기’도 사실상 갭투자자와 분양업자가 임차인의 보증금으로 신축빌라를 사들이는 과정에서 발생한 ‘분양사기’로 인한 소비자 피해”라고 덧붙였다. 이신우 입법조사처장 직무대리는 “건축물이 최종 소비자에게 정확하고, 안전한 상태로 분양될 수 있도록 하는 것은 부동산 소비자의 권리보호와 국민의 재산권 보호 측면에서 매우 중요하다”며 “분양업무에 수행하는 분양대행업에 대한 법률적 정의 마련 등 향후 분양대행업에 대한 입법적 장치를 마련할 필요가 있다”고 지적했다.최종 소비자인 국민들의 재산권 보호를 위해서는 법제도적인 정비가 필요할 뿐 아니라 분양대행업자를 별도로 관리할 수 있는 별도의 통계청 표준산업분류 업종코드가 추가로 필요하다는 주장도 나왔다. 변 연구원은 “현재 법에서는 분양대행사의 수나 종사자수, 실적, 건전성을 판단할 수 없어 대장동 분양대행사 사례와 같이 분양대행사의 건전성을 판단할 수 있는 제도적 장치가 없어 한계가 있다”며 “분양대행업자에 대한 관리감독 강화를 위해 분양대행업에 대한 통계청 표준산업분류 신설 및 정부 차원의 전수 현황 파악이 필요하다”고 설명했다 이밖에 분양대행자의 전문성 향상을 위해서 전문인력을 갖춘 사업자가 업을 수행하도록 제도를 개선하거나 분양대행자 법정교육의 내용 및 방법을 개선해야 한다는 의견 또한 제시됐다. 행사 말미엔 오동훈 서울시립대 교수를 좌장으로 한 종합토론이 진행됐다. 이 시간에는 김명준 국토교통부 토지정책과장, 장경석 국회입법조사처 입법조사관, 이상영 명지대 교수, 박만원 매일경제 부동산부장, 탁정호 건설주택포럼 사무총장 이윤상 ㈜유성 회장이 분양대행업 제도화에 따른 공익적 효과를 극대화하기 위한 방안에 대해 열띤 토론을 벌였다.

지난해에 이어 올해 연말 2차 신속통합기획 공모 후보지 25곳이 추가 선정됐다. 서울시는 30일 ▶용산구 서계동통합구역 ▶종로구 창신9구역 ▶동대문구 용두제3구역 ▶중랑구 상봉13구역 ▶영등포구 대림1구역 ▶동작구 사당4동 ▶송파구 마천2구역 등이 최종 선정됐다고 밝혔다. 오세훈 시장의 역점 사업인 신속통합기획은 민간 정비사업 기간의 단축을 목표로 시가 사업 초기 단계부터 각종 계획 수립과 절차를 지원하는 제도다. 신청 구역 수는 지난해 1차 공모 당시 102곳에서 이번에 75곳으로 줄었지만, 자치구에서 추천된 심사 대상 구역 수는 1차 59곳, 2차 51곳으로 비슷한 수준이었다. 1차에서는 21곳이 최종 후보지로 선정됐다. 후보지 선정은 선정기준(안)에 따른 정량 평가와 자치구별 안배, 구역 특성, 주민과 투기 동향 등을 종합적으로 검토해 이뤄졌다. 특히 안전에 취약한 반지하 주택 비율, 침수 이력 등을 최우선 고려했다. 이에 따라 반지하 주택 비율이 높은 사근동 293, 번동 441-3, 미아동 791-2882, 편백마을, 고척동 253, 독산 시흥, 사당4, 상도15, 신림5와 침수특별재난지역인 대림1이 포함됐다. 이번에 선정된 구역은 내년 초 자치구별로 정비계획 수립 용역과 신속통합기획을 병행하게 된다. 이들 지역은 내년 중 신속통합기획을 완료하고 2024년부터 차례로 구역 지정된다. 구는 올해 선정된 후보지의 재개발 사업이 끝나면 약 3만4천호의 주택이 공급될 것으로 추산했다. 최근 신속통합기획을 적용한 재개발 추진이 활성화되면서 분양권을 늘리기 위한 지분 쪼개기, 신축빌라 난립으로 인한 분양 사기 등이 문제로 떠올랐다. 이에 시는 후보지로 선정된 구역은 물론 미선정 구역에 대해서도 ▶권리산정기준일 고시 ▶토지거래허가구역 지정 ▶건축허가 제한 등의 투기방지대책을 가동한다. 우선 지분 쪼개기를 막기 위해 올해 1월 28일을 권리산정기준일로 고시하고 권리산정기준일 다음날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 이때까지 소유권이 확보되지 않은 주택은 입주권이 없고 현금 청산 대상이 된다. 갭투자(시세 차익 투자) 등 투기성 거래를 막기 위해 후보지는 토지거래허가구역으로 지정된다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상(주거지역 6㎡ 이상 등) 토지 등을 거래할 경우 구청장의 허가를 받아야 한다. 비경제적인 신축 행위를 차단하고 분양사기 피해를 예방하기 위해 건축 허가는 제한된다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “두 번의 공모를 거쳐 선정된 총 46곳의 후보지가 신속한 정비계획 수립을 시작으로 원활하게 추진될 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

서울시는 신속통합기획 주택재개발사업 후보지 추천을 받은 결과 19개 자치구에서 52개 구역을 신청했다고 2일 밝혔다. 최종 후보지는 다음 달 말 선정위원회에서 결정한다. 지난해는 59개 구역 중 21곳이 후보지로 선정된 바 있다. 오세훈 서울시장의 역점사업인 신속통합기획 주택재개발사업은 민간 주도 재개발·재건축의 초기 단계부터 시가 개입해 사업성과 공공성이 결합한 정비계획안을 짜고 신속한 사업 추진을 지원하는 제도다. 시는 후보지 선정을 앞두고 투기 세력 유입을 막고 위법 행위가 발생하지 않도록 3대 투기 방지 대책을 본격적으로 가동한다. 우선 분양권을 늘리기 위한 ‘지분 쪼개기’를 막고자 권리산정 기준일을 고시하고, 이 기준일 다음날부터 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 권리산정 기준일은 재개발 등 정비사업에서 분양받을 권리로, 입주권을 받을 수 있는 기준이 된다. 권리산정 기준일 다음날까지 소유권이 확보되지 않은 주택은 입주권이 없으면 현금청산 대상이 된다. 권리산정 기준일은 2021년 이전 공모 공고로 선정된 구역은 공모 공고일, 2022년 이후 공모 공고로 선정되는 구역은 일률적으로 올해 1월 28일로 지정한다. 갭투자(시세 차익 투자) 등 투기 목적의 거래를 방지하기 위해 후보지뿐 아니라 공모에서 선정되지 않은 구역도 토지거래허가구역으로 지정한다. 토지거래허가구역이 되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적 외 거래는 할 수 없고 허가를 받은 사람은 일정 기간 허가받은 목적으로만 이용해야 한다. 후보지로 결정되면 즉시 건축법에 따른 건축 행위가 제한된다. 분양사기 피해를 막고 원활한 정비사업을 추진하려는 조치다. 재개발 사업이 추진 중인 구역에서 신축빌라(다세대 주택)를 살지 고려하는 수요자는 권리산정기준일 전 세대별 소유권이 확보돼 있는지를 반드시 확인해야 한다. 또 정비구역으로 지정되지 않은 곳에서 다세대 주택을 신축해 세대 수를 늘린 후 '재개발이 추진 중이니 매입하면 분양권이 나온다'는 식으로 매수를 유도하는 홍보는 분양사기일 가능성이 크니 주의해야 한다고 시는 당부했다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “이번 추천된 구역을 대상으로 투기 세력에서 원주민을 보호하고 선의의 피해자 발생을 막기 위해 강력하고 다각적인 대책을 추진하겠다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

서울시 신속통합기획(신통기획) 재개발 대상 지역 발표가 이달 말 예정된 가운데, 공모에 참여한 구역의 물건 거래에 대한 '현금청산' 기준 여부를 놓고 시장이 혼란을 겪고 있다. 공모 지역의 일부 시행업자나 중계업자들이 현금청산 대상 물건을 마치 입주권이 나오는 것처럼 현혹해 투자를 유도하는 일이 벌어지고, 신축 공사를 진행하고 있던 중 후보지가 되면서 졸지에 현금청산 대상이 된 억울한 사례도 곳곳에서 나타나고 있다. 신통기획 후보지 대부분이 전반적으로 어수선한 상황이다. 8일 정비업계 및 중개업계에 따르면 신통기획 재개발 대상 지역 선발 공모에 참여한 후보지 102곳의 매매거래 시 각별한 주의가 요구되고 있다. 꼭 확인해야 할 것이 조합원 입주권을 받을 수 있는 ‘권리산정 기준일’이다. 신통기획 재개발 대상 지역의 현금청산 기준일은 9월 23일로, 후보지가 된 경우 입주권을 얻기 위해선 이날까지 가구별 등기가 완료돼 있어야 한다. 등기가 완료되지 못한 신축빌라는 현금청산 대상이 된다. 권리산정 기준일은 해당 사업지 내 투기를 막고 사업 진행을 원활히 하기 위한 장치다. 재개발 지역은 분양권을 늘리기 위해 단독주택을 허물고 빌라를 짓거나 필지를 분할하는 등 이른바 '지분쪼개기'가 성행한다. 이로 인해 사업 추진이 지체되고 보상액도 늘어날 수 있다. 기존 조합원들은 시간상, 재산상 손해를 볼 수 있게 된다. 서울시 관계자는 “권리산정일 기준일 다음날인 9월 24일부터 쪼개기를 통해서 만들어진 건물이나 필지를 사는 것은 투기로 간주돼 분양권이 없다”고 말했다. 이렇듯 신통기획 대상지역으로 선정돼, 권리산정 기준일에 따른 현금청산 대상자가 되지 않으려면 매수시 각별한 주의가 요구된다. 서울시 관계자는 “다세대 주택 같은 경우 건축주가 개인이 짓고, 이거를 그냥 매매하는 형식이라서 굉장히 위험성이 높다”며 “그냥 건축 허가만 냈는데 그걸로 주민들이 매매를 하는 이상 거래 현상이 종종 발생하고 있다”고 말했다. 이어 “권리산정 기준일 이후 쪼개기를 통해서 만들어진 건물이나 필지를 사는 것은 이미 분양권이 없기 때문에 그런 것들은 사면 문제가 된다”며 “신축된 빌라는 이제 권리 산정 등기를 통해 봐야된다. 권리산정 기준일 이전에 등기 접수가 됐는지 그 이후에 되는지 보고 사야 한다”고 당부했다. 권리산정 기준일을 놓고 억울함을 주장하는 이들은 또 있다. 공사 중간에 신통기획 발표가 난 케이스이다. 내년 초 준공 후 분양을 목표로 했던 건축주 최 씨는 “현금 청산 대상이 되면 그야말로 손해가 막심하다”며 “사업을 접어야할지도 모른다”고 불만을 토로했다. 이에 대해 서울시 관계자는 “문제가 되는 미등기 신축 공사 물건들의 경우 손해를 보는 것이 아닌 그들이 원했던 이익을 다 가져가지 못하는 것"이라며 "건물에 대해서는 감정평가액 이상으로 협의를 통해서 현금청산을 받게 된다”고 설명했다. 권리산정 기준일을 기점으로 현금청산 문제가 불거지자 구축빌라를 매매한 이들의 관련 문의가 늘고 있다. 신통기획에 공모한 지역의 구축빌라를 매수한 한 시민은 “권리산정기준일 이후 약 20년 된 구축빌라를 실거주 목적으로 매수했다”며 “등기는 약 2주 후에 소유권을 이전할 예정인데, 입주권이 안 나오는 것이 아니냐”며 걱정했다. 서울시에 따르면 매매를 제한하지는 않는다. 구축빌라는 소유권 이전에 따른 조합원 자격 승계가 된다는 이야기다. 서울시 관계자는 “권리 산정일 기준 이전에 소유권이 확보 된 경우는 전혀 문제가 되지 않는다”고 말했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

달라진 시장 상황 고려 필요… 온라인 플랫폼 횡포 주목해야 재계 안팎에선 “대기업의 신(新)시장 진출에 대해 골목상권 침해 논리를 과도하게 적용하는 것은 문제”라는 목소리가 나온다. 대기업의 신시장 진출이 골목상권에 직접 타격을 입히던 과거와는 시장 상황이 판이하게 달라졌다는 지적이다.골목상권 침해가 사회적 화두로 떠오른 것은 이명박 정부시절이었다. 이명박 정부가 2010년 12월 동반성장위원회(동반위)를 출범시킨 뒤 초대 위원장에 정운찬 전 국무총리를 임명하면서 관련 논의도 본격화됐다. 정운찬 전 총리가 동반성장에 방점을 찍고 2011년 중소기업 적합업종 제도 등을 시행하면서 ‘골목상권 논리’가 한국 사회에 빠르게 스며들었다는 분석이다. 2012년에는 유통산업발전법 개정안에 따라 대형마트 영업시간 제한 등도 시행됐다.당시 이명박 정부가 이른바 ‘광우병 사태’ 등으로 지지율이 급락하자 이를 수습하기 위해 ‘동반성장 카드’를 꺼냈고, 이 과정에서 대기업의 골목상권 침해 문제도 수면 위로 떠올랐다는 분석도 있다.재계 관계자는 “동반성장이 화두로 떠오른 지 약 10년이 흐르면서 상생이 대기업의 핵심 가치로 자리 잡게 됐다”며 “현 시점에서 대기업이 회사 이익만을 위해 골목상권을 죽이고 있다는 논리를 펴는 것은 무리가 있다”고 했다. SK의 ‘사회적 가치’, 포스코의 ‘기업시민’ 등 국내 대기업은 중소기업 등과의 상생을 주요 경영 이념으로 제시하고 있다.재계 일각에서는 “최근 급성장하고 있는 온라인 플랫폼 업체들도 골목상권 침해 논란에서 자유로울 수 없다”는 지적이 나온다.배달 애플리케이션 배달의민족(배민)이 지난 4월 수수료 개편을 추진했다가 거센 비판을 받아 개편을 백지화한 사례가 대표적으로 거론된다.부동산 중개 플랫폼인 ‘직방’은 ‘이 지역 신축빌라’ 서비스를 도입했다가 한국공인중개사협회 측과 갈등을 빚고 있다. 한국공인중개사협회 측은 “특정 분양 컨설팅 업체가 이 지역 신축빌라 서비스를 통해 전월세 매물을 중개하는 등 공인중개사법을 위반한 정황을 포착했다”며 “이와 관련 공정거래위원회에 제소할 방침”이라고 밝혔다. 이에 대해 직방 측은 “분양 컨설팅 업체가 전월세 매물을 중개한 건은 없는 것으로 확인됐다”며 “이 지역 신축빌라 서비스는 단순 분양 정보를 제공하는 서비스”라고 선을 그었다.국내 소상공인 사이에서는 “국내 대형 온라인 플랫폼이 입점 업체에 대해 과도한 수수료 등을 통해 부담을 전가하고 있다”는 불만이 높다. 중소기업중앙회가 2018년 3월 27일부터 7월 30일까지 오픈마켓, 소셜커머스, 배달 앱 거래업체 917개사에 대한 애로실태조사를 실시한 결과, 불공정 거래를 경험했다고 답한 응답자는 오픈마켓 41.9%, 배달 앱 39.6%, 소셜커머스 37.3% 등인 것으로 나타났다.온라인 플랫폼을 이용하는 과정에서 피해를 입은 소비자도 속출하고 있다. 한국소비자원에 따르면 온라인 쇼핑으로 인한 피해 사례는 2013년 4939건에서 2018년 상반기 4만605건으로 약 8배 증가했다.- 이창훈 기자 lee.changhun@joongang.co.kr

가계대출이 1000조원을 넘으면서 가계부채에 대한 빨간불이 켜진 게 아니냐는 얘기가 나오고 있다. 그건 가계지출 중에서도 대출이자가 차지하는 부분이 많고, 많은 이자는 가정에 큰 부담으로 돌아오기 때문이다. 이러한 와중에도 최근 전세값이 오르면서, 기존주택이나 아파트를 구입하거나, 신규분양하는 빌라, 아파트에 대한 정보를 아파트투유와 같은 인터넷사이트를 통해 정보를 얻어 분양을 받는 사례도 늘어나면서 주택구입자금대출에 대한 문의는 계속 늘고 있다고 한다.통상적으로 신규로 주택구입자금대출을 받으려는 소비자들이나, 기존에 담보대출을 이용중인 소비자들은 이자를 가장 적게 낼 수 있는 방법에 주목하게 된다. 그래서 최근 인기를 얻고 있는 아파트 담보대출 금리비교서비스의 관계자는 최저금리 담보대출을 받으려면 꼭 확인해야 하는 몇 가지에 대해서 설명했다.첫째는 대출을 받으려는 목적에 따라 상품을 잘 선택해야 하는데, 주택구입(부동산 경매, 아파트 분양, 신축빌라 분양)자금 인지, 기존대출금을 최저금리은행으로 담보대출갈아타기를 하려는 건지에 따라 은행의 할인금리와 가산금리가 다르게 적용된다는 것이다.일례로 시중은행 중 일부는 주택구입자금의 경우 일반 담보대출금리보다 적용금리가 높은 반면, 또 다른 은행이나, 보험사들은 오히려 할인금리를 적용해주는 경우도 있어 적게는 0.2%에서 많게는 0.5%까지도 대출금리 차이가 난다는 것이다.둘째는 상환계획(거치기간유무, 대출상환기간, 중도상환수수료율 등)에 따라 금융사와 상품을 선택해야 한다. 금리만 낮다고 모두가 다 좋은 상품은 아니다. 초기에 원금상환이 부담된다면 거치기간 유무가 첫 번째 고려대상이 될 것이며, 대출 후 빨리 상환할 계획이 있다면 중도상환수수료를 가장 먼저 확인해봐야 한다는 것이다.마지막으로 확인해야 할 것은 최대한 많은 금융사의 상품들을 비교해보고 자신에게 맞는 대출을 찾기 위한 노력을 아까워하지 말라는 것이다. 현재 은행들은 주거래은행이 아니라도, 기존 거래실적이 없어도, 꼼꼼하게 살핀다면 최저금리대출을 받는 것이 가능하다는 것이다.이 세가지 중에 대출목적에 따른 신중한 선택은 소비자들에게 달려있지만, 나머지는 수많은 금융사의 대출정보, 대출금리를 확인하기에 많은 시간이 소요되기 때문에 일반 소비자들에게 어려움이 따르기 때문에 어려움이 많다고 한다. 이러한 어려움 때문에 담보대출금리비교와 같은 온라인서비스가 소비자들에게 더욱 필요하고, 도움이 되고 있다.아파트담보대출 금리비교서비스를 이용해본 한 소비자는 “저금리대환대출이나, 담보대출갈아타기를 할 때, 가장 중요한 것은 무엇보다도 대출이자가 싼 은행을 빨리 찾는 것인데, 우리들이 웬만큼 은행이나 보험사 등 금융사를 직접 방문하거나, 상담 받지 않고서는 제일 낮은 금리의 은행이나 지점을 찾기는 쉽지 않다.” 며, “금리비교서비스는 상담신청 후 10~30분 내에 최신 금리현황을 확인할 수 있어서 편리했다.” 고 전해왔다.한편, 주택 담보대출금리비교 서비스 ‘뱅크-아파트’ 는 홈페이지를 통해 시세조회 후 상담신청하거나, 간편상담신청접수를 통해 온·오프라인 10년 이상의 전문상담사들의 무료상담을 받을 수 있다.이용자들은 전 금융권 (은행, 보험사, 농협, 수협, 새마을, 신협, 저축은행, 캐피탈 등)에서 제공하는 주택담보대출, 아파트담보대출, 빌라담보대출, 전세자금대출 후순위아파트담보대출, 토지담보대출, 단독주택담보대출, 상가담보대출 등 의 부동산담보대출 우대금리와 우대조건을 신용조회 없이 무료로 비교받을 수 있고, 이삿짐센터가격비교, 포장이사견적비교, 인테리어견적비교, 대출이자계산기등 기타서비스도 무료로 이용할 수 있는 것으로 전해진다.기사출처 : 금리비교서비스 뱅크아파트(http://www.b-apt.co.kr)

왜 재개발을 하는가? 품질이 좋은 집을 많이 지어 서민의 주거안정에 기여하기 위한 것이란 답이 크게 틀리지 않을 것이다. 현재 전국에서 재개발이 가장 강도 높게 진행되고 있는 곳은 서울 은평구다. 무려 29곳에서 공사가 벌어지고 있거나 준비 중이다. 위의 물음과 답이 옳다면 은평구의 몸통 전체가 파헤쳐지고 있는 것은 바람직한 일이다. 그러나 이것이 원주민들의 가슴을 짓이기고, 그들을 멀리 내쫓는 것이라면 어떻게 해야 할까? 보상비는 수백만원에 불과한데 아파트 한 평 값이 1000만원이 넘을 때 그들이 선택할 길은 무엇인가? 은평구는 대한민국 재개발의 상징이다. 구 전체가 거대한 공사 현장으로 변해버린 은평구를 통해 재개발의 빛과 그림자를 이코노미스트가 심층취재했다. 지난 11월 22, 23일 찾아간 서울시 은평구 진관내동은 마치 폭격 맞은 전쟁터 같았다. 집들이 대부분 철거돼 스산했고, 인적은 드물었다. 고물을 수집하는 소형 트럭만 분주할 뿐이다. 곳곳에 붙어 있는 ‘이주대책 수립 요구 관철’‘철거 반대’와 같은 플래카드와 전단지가 찬바람에 날려 그동안 무슨 일이 있었는지 대변해주고 있었다. 이곳은 몇 년 후면 105만 평의 화려한 도시로 변신할 것이다. 통일로 건너편은 이미 공사가 시작돼 타워크레인이 거대한 몸집을 움직이고 있었다. 마치 옛것을 해체하는 전사들 같았다. 올해 환갑인 이성구(남·가명)씨는 반쯤 부서진 집 마당에서 건너편 공사 현장을 바라보며 긴 한숨을 내쉬었다. 대낮인데도 취한 상태다. 그는 “갈 곳이 없다”고 했다. 지난해 7800명, 올해 9200명이 떠난 마을에 남은 몇 안 되는 주민이다. “집이 하천을 메운 시유지에 있어서 보상비가 거의 없어. 무허가 집인데, 300만원 준데. 그 돈으로 어디를 가?” “3000만원 갖고 어디로 가나요” 옆에 있는 김제일(43·남)씨도 사정은 비슷하다. 12년 전 마포에 살다가 재개발이 되면서 진관동으로 이사 온 그는 또다시 쫓겨나야 할 판이다. 그는 “5년 동안 투쟁하다가 포기하고 떠난 사람이 대부분”이라며 “이제 내 집 지켜보겠다고 남은 사람은 몇 안 된다”고 한숨을 쉬었다. 이들에게 ‘서민주거 안정’이라는 뉴타운 개발의 취지는 헛소리다. 서울시와 시행사인 SH공사는 ‘충분한 보상이 됐다’고 하지만, 현실은 그렇지가 않다. 이 지역은 30년 동안 그린벨트로 묶여 있었다. 그래도 시골 같아 재미있게 살았다던 주민들은 뿔뿔이 흩어졌다. 문제는 이들이 새롭게 탈바꿈할 이곳으로 다시 돌아오기 힘들다는 것이다. 이들이 어찌 새로 지은 반듯한 아파트에 들어가고 싶지 않겠는가? 진관동 입구 무허가 슬래브집에서 살다가 불광동 다세대 주택으로 이사 온 김미영(40·여·가명)씨가 그런 경우다. 김씨는 할인마트 판매직으로 일하고, 남편은 일용직 노동자다. 김씨의 가족은 방 두 개짜리 13평 집에서 보증금 100만원, 월세 10만원을 주고 6년 동안 살았다. 뉴타운 개발로 김씨 가족은 한 달 전 이주비 3000만원을 받고 이사했다. 뉴타운이 완성되면 임대아파트에 입주할 수 있다지만 걱정이 앞선다. “벌이가 시원치 않아 월세도 제대로 못 내고 살았는데, 새로 임대주택에 들어간다 해도 2억원이나 되는 보증금을 어떻게 마련하고, 월 관리비는 감당이나 할 수 있을지 모르겠어요. 딱지(입주권)라도 팔 수 있었다면 모르지만, 그것도 불법이라 일단 들어가야 하긴 할 텐데….” 그나마 김씨는 사정이 좋은 편이다. 이곳에 23년 동안 살았다는 황정순(78) 할머니는 하천 부지에 지어진 집에서 살고 있다. 황 할머니 가족은 아직 이곳을 떠나지 못했다. 12월 중순이나 돼야 이사할 것 같다고 했다. 둘째 아들 내외와 손자까지 함께 살았는데, 보상받은 돈으로는 네 식구가 갈 곳이 마땅치 않아서였다. “아들이 우유 납품을 하는데, 겨우 대출을 받았나 봐. 그 돈 합해서 연신내나 불광동으로 전세 간다지? 다시 돌아오기는 힘들지. 비싸서 어디 올 수나 있겠어? 여기서 나간 사람들 죄다 전세로 갔어. 저기 경기도 넘어 이사 간 사람도 많아.” 실제로 그랬다. 본지가 은평구청에 확인한 결과 지난해 은평 뉴타운 이주민 중 같은 구 안으로 전입한 비율은 16%였다. 올해는 절반 가량이 불광동·구산동·연신내 등으로 거처를 옮겼다. 그나마 지난해보다 올해 보상비가 많아서 같은 구 내로 이주하는 비율이 늘었다. 그렇다면 지난해 진관내·외동을 떠난 이들은 어디로 갔을까? “차라리 북한으로 가게 해달라” 유중공 은평구 의원은 “은평구가 그나마 집값이나 전·월세도 서울 다른 지역보다 쌌는데, 받은 보상비로는 어디 갈 수 있는 데가 많지 않다”며 “경기도 양주·장흥·고양시 변두리로 많이 이사했다”고 말했다. 양주와 고양시 소재 부동산에 확인해 봤다. 양주시 소재 부동산 중개인은 “문의는 많았는데, 양주는 개발 기대 심리로 땅값이 올라 계약이 성사되기 어려운 경우가 많았다”고 말했다. 고양시 쪽은 다수의 부동산 업체에서 “은평구에 살던 사람들이 많이 온다”고 확인해줬다. 특별히 군락을 이루는 것은 아니지만 고양동·관산동·덕양구 변두리 쪽 싼 전·월세를 찾아 많이 이주해 왔다는 것이다. 멀더라도 살 곳을 찾아다닐 수 있는 정도면 그래도 괜찮은 편이다. 뉴타운 이주민 중 정말 심각한 것은 공공용지 땅 거주자, 무허가 세대, 세입자, 영세 상인들이다. 아직까지 폐허가 된 동네를 떠나지 못하는 50여 가구가 대부분 여기에 속한다. 방아다길 인근에 13가구, 울푸레길 주변에 40여 가구다. 은평 뉴타운 공공용지 주민 대책위원장인 백숙자(59·여)씨는 사무실로 쓰는 낡은 컨테이너를 혼자 지키고 있었다. 그는 “3-1지구 하천부지에 200가구 정도가 살았는데, 버티고 버티다 3000만원 받고 다 나가고 13가구만 남았다”고 했다. 손은 차갑게 얼어있었지만 5년간 싸워온 만큼 할 말이 많은 듯했다. “갈현동에서 진관동으로 오는 박석고개를 ‘망해서 넘어오는 고개’라고 해요. 그만큼 하루 벌어먹고 사는 가난한 사람들이 많이 살았어요. 집도 다닥다닥 작은 평수가 대부분이고. 집 있는 사람이래봤자 15평짜리에 평당 보상비 700만원 받으면, 1억정도잖아요. ▶이주민들은 “어차피 뉴타운에 들어갈 수 없으니 분양권이라도 팔게 해달라”고 요구해 왔다. 그런데 달랑 분양권 주고 다 지으면 들어오라는데 분양가가 1500만원 한다는 곳을 무슨 수로 들어갑니까? 그러니까 딱지라도 팔게 해달라고 한 거예요. 그거라도 팔아서 싼 동네로 가려고. 그 정도는 그래도 낫죠. 우리는 30년 살던 집 보상비를 3000만원 받아요. 이 돈이면 수도권 일대에서 살 곳이 없어요. 일단 거주할 곳은 마련해줘야 하는 것 아닙니까? 그래서 서울시장님한테 컨테이너 박스라도 제공해 달라고 요구했어요. 지난번 구청장이 왔을 때 내가 이랬어요. 차라리 이북으로 넘어가게 해달라고. 그런 다음 탈북하면 정착금하고 살 집이라도 나오니까요.” (이곳 주민들에 따르면 입주권은 지난해 7000만~8000만원에 거래됐고, 올해는 1억5000만원까지 팔렸다고 했다. 하지만 입주권 전매는 불법이다.) “처음 약속과 너무나 달라요” 이곳에 터전을 잡았던 영세 상인들도 눈물을 머금고 대부분 떠났다. 한 시민단체가 보내 온 ‘사진 속(사진 참조)’ 상인들. ‘영세 상가 죽이는 게 뉴타운 사업이냐’고 외치던 이들은 늘봄식당 214만원, 신신스튜디오 307만원, 대명식당 300만원, 풍년식당 270만원의 영업보상비를 받고 어디론가 떠났다. 은평 뉴타운 3지구 진입로에서 17년 동안 순댓국집을 운영해 온 김금녀(54·여)씨는 아직 갈 곳을 찾지 못했다. “여기서 순댓국 팔면서 아이들 셋 다 가르쳤수. 보증금 1000만원에 월세 20만원으로 여태 장사하고 사는데 보상금 660만원 준다면서 나가라고 하네. 길 건너편 사람들은 사업자번호(허가 상가)가 있다고 몇천 만원씩 받고 나갔는데, 난 이 돈 받고 어디 가서 장사를 하나. 2월까지는 나가라고 하는데, 나는 그 돈 받고 못 나가. 구파발에서 가게 얻으려면 권리금하고 해서 3000만원은 있어야 하는데. 내가 상가 분양권 달라고 했어? 그저 몇십 년 이곳에서 먹고 살았으니 조그만 가게 차려 먹고 살 수 있도록 적정한 보상만 해달라는 거 아니야. 장사를 그만둬야지.” 문제는 쫓겨나는 신세가 한 번으로 끝나지 않는다는 점이다. 진관동 이주민 중 상당수는 자녀 학교, 직장 문제로 불광동·녹번동·응암동 등 같은 은평구로 전입했다. 집값이 오르고 전세난이 심하지만, 그래도 서울 시내에서 은평구만큼 싼 곳을 찾기도 어렵다. 문제는 이주해 온 곳마저 ‘재개발’이 된다는 데 있다. 은평 뉴타운이 개발되면서 불광 3구역으로 이사 온 이모(54·여)씨는 재개발 사실을 까맣게 몰랐다. 그저 보증금과 월세가 싼 곳을 고른 것이다. 이 지역은 이미 주민의 80%가 이주 신청을 했다. 나머지는 이씨처럼 재개발 인가가 난 후 이사를 온 세입자들이다. 그는 은평 뉴타운에서 무허가로 장사를 했다. 그는 형편없는 영업보상비를 준다는 소리에 기가 막혀 영세상인 대표를 맡아 투쟁하다가 결국 쫓겨난 신세다. 자신의 처지를 한탄하는 이씨의 눈에 금세 눈물이 고인다. “옆집 숟가락 수까지 다 알고 사는 동네에서 이사 비용 몇 배씩 챙겨가는 위장 전입자들 눈감아주는 공무원들이 너무 원망스럽더라고요. 북한에 쌀 보내는 돈으로 우리 같이 없는 사람이나 살려주지. 나라 개발하는 게 나쁘다는 것이 아니라 국민을 생각해가며 해야지요. 법만 내세우기 전에 진짜 은평구 주민이 누군지 먼저 가려냈어야 하는 것 아니에요? 처음 개발한다고 했을 때 집주인·세입자·무허가 세대 모두에게 권리를 공동으로 부여한다는 약속도 지키지 않았어요. 이제 갈 곳도 없어요. 갈 데까지 가보는 거지 뭐.” 그의 말대로 현재 어떤 정책과 법도 이씨를 구제해 줄 방도는 없다. 진관외동에서 35년 동안 살던 이금선(67) 할머니는 독거노인이다. 남편과 오래전 이혼했고 돌봐줄 자식도 없다. 이 할머니는 위궤양·당뇨 등 각종 질환에 시달리고 있다. 그동안 30여만원 되는 생계보조금으로 살았다. 7만원은 방세를 내고, 병원 치료비를 빼면 월 10만원이 생활비의 전부였다. 이 할머니는 지난 추석 즈음, 오순도순 말벗이라도 할 친구들이 있었던 정든 마을을 떠나야 했다. 이주비는 500만원. 지역 복지관의 도움으로 불광동에 월세 10만원짜리 단칸방으로 옮겼다. 이마저도 다시 곧 비워줘야 한다. 이사한 동네도 곧 재개발 예정지이기 때문이다. 이금선 할머니는 또 어디로 가야 할까? 35평 아파트 한달새 1억 올라 은평 재개발의 슬픈 아리랑은 비단 진관동에서 이사 온 주민들 얘기만은 아니다. 은평구 내 29개 재개발 지역에서도 ‘새마을’을 만들겠다는 명분 아래 이삿짐을 싸야 할 가족이 많다. 특히 세입자나 소형 평수 주택소유자 중 상당수는 은평을 떠나 다시 돌아오지 못할 가능성이 높다. 3년 전 불광동 신축빌라로 이사 온 박은미(37·여)씨는 집주인으로부터 내년 4월까지 집을 비워달라는 얘기를 들었다. 재개발에 들어간다는 말은 들었지만 막막했다. 이미 이웃들은 하나 둘 이사를 해, 박씨가 살고 있는 빌라의 여덟 집 중 네 곳은 빈집이다. 박씨는 살 곳을 알아봤지만 가진 돈 갖고는 구할 수 있는 집이 거의 없었다. 그는 “양주시 쪽 집값이 싸다고 해서 집을 알아봤지만, 그쪽도 매물이 없기는 마찬가지였다”고 말했다. 그는 결국 불광동 건너편 신사동에 보증금 2700만원, 월세 23만원짜리 빌라를 계약했다. 전세로 살다가 월세 신세가 된 것이다. 그것도 지금 살던 집보다 더 작은 집으로 더 많은 돈을 내고 들어가게 된 것이다. 박씨는 “뭔가 잘못됐다는 생각에 울컥하지만 별달리 방법은 없었다”며 울먹였다. 은평구는 현재 불광 1구역, 응암 6구역 등 2곳의 재개발이 완료됐고, 29개 구역이 재개발에 들어갈 예정이다. 재개발 열풍은 서울에서 재정자립도가 세 번째로 낮고, 상대적으로 집값이 쌌던 은평구를 들쑤셨다. 은평 뉴타운 영향으로 인근 M아파트는 2001년 1억9500만원(35평형) 하던 것이 지금은 4억5000만원에 거래된다. 최근 한 달 사이에 호가가 1억원이 더 뛰었다. 은평 뉴타운 고분양가 논란이 있던 직후다. 은평 주민들이 느끼는 상대적 박탈감은 심했다. 신사동 H아파트 28평형을 2002년 1억600만원에 구입했다는 서경석씨는 “비슷한 시기에 통일로 인근 아파트를 구입한 지인의 얘기를 듣고 망연자실했다”고 말했다. 서씨의 집보다 3배 넘게 올랐기 때문이다. 그는 “우리 아파트도 그 사이 4000만원 정도 올라 내심 좋아했는데, 몇 억원이 올랐다니 뒤통수를 맞은 느낌”이라고 했다. 서민 주거 안정은 ‘헛구호’ 이러한 분위기는 지난 20일 주민총회를 연 H 2차 아파트에서도 확인된다. 이날 주민 대표는 “집을 내놓을 때는 꼭 관리실을 통해 내놔야 한다”며 “제대로 집값을 받으려면 물량이 적을 때 집값을 올려놔야 한다. 30평 이상 아파트는 2억7000만원 이하로는 절대 내놓으면 안 된다”고 주민들에게 당부했다. 이 지역은 재개발 구역에 포함된 곳이 아니지만, 뉴타운에서 재개발로 이어지는 여파의 흔적이다. ▶은평구에서 20년 넘게 산 박승 전 한은총재의 집 박승 전 한국은행 총재는 20년 넘게 은평구 갈현동(수국사 앞)에 위치한 단독주택에서 살고 있다. 그는 총재 시절 “강남으로 이사가지 왜 그런 곳에 사느냐”는 권유를 받았으나 끝까지 떠나지 않았다. 그러면서 그는 턱없이 높은 강남 집값을 비판하기도 했다. 재개발에 대한 주민들의 불만도 높다. 재개발에서 제외된 지역 주민들의 반발이 거세다. 물론 모두가 만족할 수 있는 정책을 기대하기는 힘들다. 하지만 최소한 ‘서민 주거 안정’이라는 뉴타운·재개발의 취지는 지켜져야 한다. 남진 서울시립대 교수는 “뉴타운의 경우 원주민 재정착률이 20% 정도 되는데, 은평구의 경우 저소득층 비율이 높은 것을 감안하면 10% 이하일 가능성이 크다”고 말했다. 김종선 은평구 의원도 “이대로라면 개발지역 내에 은평 본토민 90%가 이사를 가야 한다”고 밝혔다. D부동산 대표는 “불광3구역의 경우 12월 말까지 분양신청을 받는데, 주민 중 82%는 이주 신청을 냈다. 분양 신청자 중 원주민은 20% 정도 되겠지만 분양가가 점점 높아지기 때문에 최종 입주시 원주민 재입주율은 10%로 낮아질 것”이라고 말했다. 지금부터 1년 전 한 여론조사 전문기관이 은평 뉴타운 지역 교화와 함께 주민 3800명을 대상으로 한 설문조사에서 응답자 중 57%는 재입주할 의사가 있고, 분양가를 고려해도 45%는 재입주 가능성이 있다고 답했다. 하지만 전문가들은 뉴타운 역시 재정착률이 15%를 넘기기 힘들다고 말한다. 결국 서울시와 은평구가 서민 주거를 안정시키겠다며 추진하는 뉴타운과 재개발 정책은 ‘서민 물갈이 정책’이 될 가능성이 크다. 개발이 발표되는 시점부터 어쩔 수 없이 물갈이를 당하는 은평구 서민들이 살 곳을 찾아 전전하는 동안 은평구청장과 구의원은 ‘구정질문’ 시간에 이런 대화를 나눴다. K 구의원 : 은평구 부가가치를 높이기 위해 평당 2000만원이 넘는 고급 아파트를 지어 재산세 많이 내는 부자들이 살도록 해야 한다. 노재동 구청장 : 은평 뉴타운 아파트 분양가 문제에 대해 자치구가 개입할 여지는 거의 없다. 고분양가와 관련, 언론의 방향이 잘못됐다. 은평 뉴타운은 고품격 주거환경을 만든다. 그렇게 무리하게 분양가를 책정하지는 않았을 것이다. 이들을 뽑아준 서민들은 무엇을 느낄까? “설혹 낙원을 건설한다고 해도 그것은 그들의 것이지 우리 것이 아니었다. 낙원으로 들어가는 열쇠를 우리에게는 주지 않았다. 그들은 우리를 낙원 밖 썩어가는 쓰레기더미 옆에 내동댕이칠 것이다.” 200쇄를 넘긴 소설 『난장이가 쏘아올린 작은 공』의 한 대목이다. 은평구는? 인구 47만의 ‘서민의 땅’ 은평구는 1979년 10월 서대문구에서 분구됐다. 20동으로 이뤄졌으며 면적은 서울시의 4.9%인 29.7㎢다. 인구는 47만751명(2005년 12월 31일 현재). 전통적으로 주택가 밀집지역이고, 사업자 수가 다른 구에 비해 적어 재정자립도가 낮다. 주택 수는 11만48동으로 주택보급률은 85.3%다. 서울시의 주택보급률은 106%다. 주거 환경도 양호하지 못하다. 서울시 25개구 중 지하거주 가구 비율이 광진구·중랑구에 이어 세 번째로 높다. 주택 밀집도도 높아 재개발 정비 구역도 총 32개로 서울시에서 세 번째다. 개발과 도시 정비가 절실했다는 얘기다. 은평구는 개발제한구역이 15.2㎢로 전체 면적의 절반을 넘는다. 은평 뉴타운 지역도 1971년 7월 개발제한구역으로 지정돼 30년 이상 건축제한을 받았다. 그러나 개발제한 해제를 앞두고 난개발이 예상되자 서울시는 은평 진관내외동·구파발 일원을 1차 뉴타운 시범지구로 선정했다.