미국 중앙은행인 연방준비제도(이하 연준)가 9월 기준금리를 0.5%포인트 인하하는 ‘빅컷’을 단행한데 이어 한국은행도 기준금리를 3.50%에서 3.25%로 0.25%포인트 인하하면서 국내 부동산 시장에 대한 관심도 높아지고 있다.업계 전문가는 “국내 기준금리 폭등으로 빠르게 침체되었던 부동산 시장이 기준금리 동결과 경기 회복에 대한 기대감이 겹치며 서울 주택시장을 중심으로 빠른 회복세를 보이고 있다”며 “추가적인 금리인하까지 이어질 경우 주택시장뿐만 아니라 부동산 시장 전반적으로 시장이 회복될 가능성이 높다”고 전망했다.금리인하로 부동산 시장이 회복될 것으로 예상되면서, 교통 및 편의시설 등 탄탄한 인프라와 풍부한 배후 수요를 갖춘 여의도(YBD), 강남(GBD), 도심(CBD) 등 서울의 3대 업무지구 내에 공급되는 부동산에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다.현대엔지니어링이 건립하는 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 대한민국 금융업무지구의 대표인 여의도 권역에 위치해 다양한 개발 계획에 따른 높은 미래가치를 기대할 수 있는 부동산으로 주목받고 있다. 지하 6층~지상 57층 규모에 레지던스, 업무시설, 근린생활시설 등으로 구성되는 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 전용면적 40~103㎡, 총 348실로 지어진다.특히 지난 9월 서울시가 ‘여의도 금융중심지 지구단위계획구역 지정’을 수정 가결함에 따라 여의도 금융중심지 지구단위계획구역은 네 개의 구역으로 나뉘어 개발할 예정이다. 여의대로변 및 한국거래소 일대의 국제금융 중심지구, KBS 별관 주변 상업·업무 복합지구, 샛강 수변 인근 도심 기능 지원지구, 그리고 공작·수정·진주·서울 아파트 단지의 도심주거 복합지구가 포함된다. 또한, 한국거래소와 KBS 별관 등 대규모 부지는 랜드마크를 지을 수 있도록 특별계획구역으로 지정되었다.‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 249.9m의 초고층 건물로 설계되었으며, 이는 서울에서 여섯 번째로 높은 높이다. 서울시가 이 국제금융 중심지구 일대의 초고층 건축물 기준을 350m 이상으로 완화한 만큼, 이로 인해 이 일대 스카이라인이 더욱 입체적으로 변화할 전망이다.단지는 초고층으로 건물로 여의도 공원, 한강, 도심 전경 등 각 호실 별로 서로 다른 매력의 조망을 누릴 수 있다. 또한, 초고층 루프탑에는 약 22m 길이의 스카이 인피니티 풀이 위치해 있어 여의도 공원에서부터 한강까지 파노라마로 펼쳐지는 경관을 즐기며 수영을 할 수 있는 특별한 경험을 제공할 예정이다.IFC Mall, 현대백화점 더현대 서울, 여의도공원, 샛강생태공원, 한강시민공원 등이 가까이 있어 비즈니스, 휴식, 쇼핑 등을 단지 인근에서 누릴 수 있게 될 예정이다. 올림픽대로, 강변북로, 서부간선도로, 마포대교 등 다양한 도로망 이용도 쉽다.‘앙사나 레지던스 여의도 서울’ 관련정보는 홈페이지에서 확인할 수 있으며 서울시 강남구 신사동 631에 위치한 갤러리는 사전 예약제로 운영된다.

금융투자협회는 29일 증권·자산운용·선물·부동산신탁사 등 금융투자회사, 증권유관기관들과 공동으로 ’제14회 사랑의 김치 페어(Fair)’ 기부 행사를 서울 여의도공원에서 개최했다고 밝혔다.이번 김치페어는 전년 대비 참가사 20%, 봉사인원 30%, 기부액 40%가 증가한 80개 금융투자회사와 유관기관에서 900여명의 봉사인원이 참가해 사상 최대 규모로 열렸다. 금융중심지 여의도주민 30여명도 봉사에 동참해 의미를 더했다.금융투자업계의 온정을 모아 담은 총 7만kg에 달하는 3억2000만원 상당의 김치는 초록우산 어린이재단과 금융투자회사가 후원하는 사회복지시설 160여곳에 전달된다. 소외된 이웃의 월동을 지원하기 위해 2011년에 시작해, 14번째를 맞는 사랑의 김치 Fair는 참여인원과 기부 김치의 양도 매년 증가하면서 금융투자업계를 대표하는 사회공헌 행사로 자리매김했다.이날 행사에는 황영기 초록우산어린이재단 회장을 비롯해 금융투자회사 및 증권 유관기관 대표가 참석했다. 또 국회 정무위원회 여야 간사인 강민국 국민의힘 의원, 강준현 더불어민주당 의원, 최호권 영등포구청장이 방문해 금투업권의 상생금융을 격려했다.서유석 금투협회장은 “사상 최대 규모로 14년째를 맞는 김치페어는 나눔을 통해 사회적 책임을 실천하는 금융투자인들의 정성을 담은 행사”라며 “김치페어를 통해 따뜻한 사회를 만들어 나가는 성숙한 사회공헌 문화가 더욱 깊이 뿌리내리는 계기가 되길 바란다”고 말했다.

주택시장은 불황기에 접어들었지만 대형건설사들은 서울에 위치한 대형 주택사업을 중심으로 힘을 쏟는 모습이다. 수주전에 본격 참여하기 전부터 새로운 주택서비스 론칭 또는 브랜드 리뉴얼을 계획하고, 주택 마케팅 인력을 확대하는 등 전열을 다지고 있다.부동산업계에 따르면 지난 1일 열린 서울 영등포구 여의도동 한양아파트 재건축 현장설명회에 건설사 10곳의 관계자가 참여했다. 삼성물산, 현대건설, 대우건설, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, 호반건설, HDC현대산업개발, 효성중공업 등 1군 건설사 관계자 20여명이 참석해 시공사 선정을 앞두고 있는 공작아파트 재건축 사업에 대한 높은 관심도를 보였다.‘여의도 1호’ 재건축 한양APT, 1군 건설사 관심 집중여의도 한양아파트는 여의도 재건축 단지 가운데 정비사업 진행 속도가 가장 빨라 ‘여의도 1호 재건축’이라고 불린다. 한양아파트 시공권을 획득할 경우 여의도 지역의 다른 재건축 단지 15곳 사업장에서 우위를 점할 수 있다는 건설업계의 평가를 받고 있다.한양아파트 재건축사업은 영등포구 여의도동 42번지 일대 면적 3만4879㎡를 부지에 지하 5층~지상 56층, 5개동, 공동주택 956가구와 근린생활시설을 건립하는 프로젝트다. 오는 9월 20일 시공사 선정 입찰 마감을 앞두고 있다.한양아파트는 주거, 사무실, 상업시설을 결합한 국제금융특화단지로 거듭날 전망이다. 서울시는 지난 1월 제3종 일반주거지역이었던 한양아파트를 일반상업지역으로 용도를 상향해 1000가구 규모의 복합단지로 지을 수 있도록 허용했다. 이로 인해 용적률은 기존 300%에서 600%로 높아진 대신, 금융 중심지를 지원하는 공공기여를 40% 안팎으로 확정했다.한양아파트 재건축사업 수주전에 가장 적극적인 움직임을 보이는 건설사는 현대건설과 포스코이앤씨다. 현대건설과 포스코이앤씨는 각사의 프리미엄 주거브랜드 ‘디에이치’와 ‘오티에르’를 내걸고 재건축 시공사로 선정되기 위해 활발한 움직임을 보이고 있다.여의도 ‘공작아파트’도 주요 건설사들의 격전지 가운데 한 곳으로 꼽힌다. 현장설명회 전부터 이미 단지 곳곳에 삼성물산, DL이앤씨 등 대형건설사들의 현수막이 줄줄이 걸려있을 정도로 수주 경쟁이 뜨거웠다. 지난 4일 열린 공작아파트 재건축 현장설명회에는 삼성물산, 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, 호반건설, HDC현대산업개발, 금호건설, 효성중공업, 화성산업 등 12개사가 참석했다.공작아파트 재건축사업은 서울 영등포구 여의도동 21-2번지 일대 면적 1만6929㎡ 부지에 지하 5층~지상 49층, 3개동, 공동주택 570가구와 부대복리시설 등을 새로 짓는 프로젝트다. 시공사 선정 입찰 마감일은 오는 9월 21일이다.건설사 관계자는 “여의도는 금융중심지역인데도 불구하고 고가 노후 단지들이 즐비해 재건축 수요가 큰 데다 서울시에서도 고층개발을 허용했기 때문에 수주 경쟁이 치열한 것”이라며 “한양아파트, 공작아파트 등 재건축 사업 속도가 빠른 곳은 ‘여의도 1호’라는 상징성도 있어서 건설사들이 관심을 더 갖고 있다”고 설명했다. 주택 마케팅 활활…브랜드 리뉴얼 준비도이처럼 건설사들은 대형 정비사업 수주전에서 유리한 고지를 차지하기 위해 새로운 주택서비스를 론칭하고 브랜드 리뉴얼을 준비하는 등 전열을 정비하고 있다.삼성물산 건설부문은 오는 9월 다양한 서비스를 하나의 생태계로 통합한 새로운 주거생활 플랫폼을 선보일 예정이다. 최근 디지털 트렌드를 반영해 한층 업그레이드된 홈IoT(사물인터넷) 기술을 적용하고 홈스타일링, 입주민 문화·취미 생활, 커뮤니티 활동까지 다양한 주거 서비스를 제공하는 홈(Home) 플랫폼을 완성하는 것이다.현대건설도 지난 4월 ‘라이프스타일 리더(Lifestyle Leader), 힐스테이트’를 콘셉트로 주거 브랜드 공식 홈페이지를 전면 개편했다. 새 홈페이지를 통해 힐스테이트가 추구하는 ‘고객 편의를 최우선으로’라는 브랜드 가치를 널리 알리기 위해서다. GS건설도 자회사인 ‘하임랩(HEIMLAB)’을 통한 리모델링 서비스를 지난 6월 론칭했다. 하임랩은 데이터에 기반한 주거 진단 서비스 및 주택 기능과 주거환경을 향상시키는 전문적인 서비스를 제공하는 회사로, GS건설이 지난해 설립한 자회사다. 하입랩은 욕실 리모델링 시공 상품을 먼저 선보이고 향후 리모델링 서비스 적용범위를 점차 확대 적용해 나갈 예정이다.대우건설도 올해 1월 자사 커뮤니티 시설인 ‘그리너리 라운지’와 ‘그리너리 스튜디오’의 국문·영문 상표권을 특허청에 출원하며 입주 서비스의 브랜드화를 준비하고 있다.건설업계에서는 서울을 비롯한 수도권 핵심 정비사업지를 중심으로 건설사들의 주택 마케팅이 집중될 것으로 보고 있다. 특히 대형건설사들은 자사 주택 브랜드 인지도 조사, 주택 브랜드 소비자 선호도 조사 등 브랜드 영향력을 키울 수 있는 마케팅을 확대하면서 수주전에서 경쟁력을 높일 것으로 예상된다. 대형건설사 관계자는 “1군 최상위권 건설사들이 각축전을 벌였던 한남뉴타운과 과천 재건축 시공사 선정은 올해 하반기 내 마무리될 가능성이 커지고 있다”며 “압구정, 여의도, 목동을 대상으로 건설사들이 대대적인 홍보전에 들어갈 것”이라고 설명했다.

금리 인상기 자금조달 비용 부담과 부동산 시장 침체로 그간 소외됐던 ‘리츠’(REITs)의 반등 기대감이 커지고 있다. 금리인상기가 막바지에 접어들었다는 분석이 리츠 투자에 대한 우호적인 분위기를 만들고 있다. 리츠 상장사들도 하반기부터 배당 수익률을 높이고 담은 자산을 매각해 자산 안정성을 키우는 등 리츠 투자에 대한 매력도를 높일 전망이다. 리츠란 여러 투자자로부터 돈을 모아 부동산과 관련 증권에 투자하고, 수익을 돌려주는 간접투자기구다. 리츠는 시세 차익보다는 안정적인 배당률을 기대하는 상품인 만큼, 주가가 낮아 주가배당률을 높일 수 있는 현 시점이 투자 적기라는 분석도 나온다. 지난해부터 이어진 리츠 주가 하락은 리파이낸싱(차환) 기간 도래에 따른 높아진 금리 부담 때문이었다. 운용사들은 향후 리파이낸싱 전략에 대해 최대한 안정적이고 현실적인 방향으로 상품 운용을 하되, 자금 조달 수단을 다각화할 방침이다. 또한 자산 매각 등을 통해 배당을 유지할 것으로 보인다. 조준현 한국리츠협회 본부장은 상장리츠들이 금리상승의 직격탄을 받았지만 최근 회복되고 있다고 진단했다. 조 본부장은 “금리상승에 따른 배당 감소 우려를 임대료 인상만으로 커버할 순 없지만 자산매각 등 재구조화를 통해 일부 상쇄하고 있다”고 봤다.실제 ESR켄달스퀘어리츠는 기업공개(IPO) 당시 편입했던 자산을 매각해 상장리츠 최초로 수백억원대에 달하는 대규모 단일자산 매각에 성공했다. ESR켄달스퀘어리츠는 이천1 물류센터를 810억원에 매각했다고 지난 12일 공시 했다. ESR켄달스퀘어리츠가 지난 2020년 12월 상장 당시 켄달스퀘어전문투자형사모부동산신탁6호를 통해 660억원에 매입한 바 있다. 이번 매각으로 자산 취득 약 2년 반 만에 총수익률 기준(보유기간 중 배당금 포험) 약 30% 수익을 내게 됐다. 내부수익률(IRR)은 2.5년간 약 19%에 이르는 것으로 전해진다.이번 매각으로 자산 매입-매각-재투자로 이어지는 영속형 리츠의 선순환 구조를 증명해냈다는 평가다. 매각차익은 다양하게 활용될 전망이다. 특별배당으로 지급하는 방법, 유보금으로 남겨두고 리파이낸싱 등에 활용하는 방법 등이다. 박세라 신영증권 연구원의 분석에 따르면 이번에 발생한 매각차익 약 150억원을 전액 특별배당재원으로 활용할 경우 주당 배당금이 74원 증가한다. 지난해 주당배당금 270원과 더하면 공모가 기준 배당수익률만 6.88% 수준이다.이밖에 신한알파리츠는 용산더프라임타워 매각 우선협상대상자로 이지스자산을 선정하며 재매각에 나섰다. NH올원리츠도 수원의 에이원인계타워 매각 작업에 착수했다. 자산매각·유상증자 통해 리파이낸싱…포트폴리오 다각화도 유상증자를 통해 브릿지론 중 일부를 리파이낸싱 하는 전략을 택한 곳도 있다. 이지스밸류리츠가 공모 유상증자를 통해 트윈트리타워 브릿지론 중 일부를 리파이낸싱 하기로 했다. 신규 자산 편입으로 발생한 차입 부담을 해소해 배당 안정성을 높이겠다는 전략이다. 나머지 금액은 ‘A-’ 신용등급을 바탕으로 하반기께 회사채 발행을 통해 조달할 계획이다. 금융전자 공시시스템에 따르면 이지스밸류리츠는 지난 5일 669억원 규모의 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 실시한다고 공시했다. 증자 후 주식 수는 40% 증가하게 됐다. 이번 유증 자금은 2022년 12월 매입한 트윈트리 타워의 브리지론(1760억원) 일부 상환에 활용된다. 브리지론 상환 이후 담보인정비율(LTV)은 72%에서 68%로 하락할 것으로 관측된다.증권가 평가도 긍정적이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “트윈트리 타워 매입으로 코어오피스 리츠라는 정체성이 확보됐으나 차입 부담과 유상증자의 불확실성이 잔존했다”면서 “이로써 불확실성 해소는 물론 재무 건전성 향상, 유동 주식 수 증가 등 효과가 예상된다”고 설명했다.그러면서 “이지스밸류리츠는 2020년 상장 이후 3건의 오피스 외에도 성장형 자산인 물류창고와 데이터센터 투자의 ‘알파 전략’을 구사해 왔다"며 제 2 순환기에 진입했다고 평가했다.리츠 업계에서는 리츠가 장기 우량 상품으로 유동성이 적은 실제 부동산에 투자하는 것보다 다양한 포트폴리오를 구성할 수 있는 리츠를 추천하기도 한다. 수익성과 안정성 제고를 위해 포트폴리오 다각화에 나선 곳은 코람코에너지리츠가 대표적이다. 코람코자산신탁은 최근 코람코에너지리츠의 에너지 위주의 수익모델을 고객 삶과 밀착된 식음료(F&B), 도심물류에 이어 공유주거(코-리빙 분야)로 확대하기로 했다. 또 사명에서 주유소를 뜻했던 에너지를 떼어내고, 생활밀착형 리츠를 상징하는 새로운 명칭 개발도 공식화 했다. 아울러 코람코자산신탁의 ‘코람코더원리츠’는 배당률 상승 기대감도 가지고 있다. 코람코자산신탁은 지난달 임대율 100%를 달성해 목표배당률 상향을 발표한 코람코더원리츠가 서울시의 여의도 금융중심 지구단위계획(안)의 수혜를 받게 된다고 16일 밝혔다. 코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩을 주요 자산으로 투자자에게 공모가 기준 연 6%대 수익을 분기별로 배당해 왔다. 최근 공실해소에 따라올 하반기부터는 연 7% 중반 대 배당을 예정하고 있다. 부동산가치도 상승 중이다. 코람코더원리츠 상장 전 하나증권빌딩 감정평가액은 평당 2600만원이었지만 지난해 3분기 이지스자산운용 컨소시엄에 매각된 인근 신한금융투자빌딩은 평당 3200만원에 거래됐다. 이를 감안하면 하나증권빌딩 부동산가치는 1년여 만에 약 16% 이상 상승했다. 향후 여의도 금융중심 지구단위계획안이 가시화되면 상승폭은 더욱 확대될 전망이다.

강석훈 산업은행 회장의 ‘오른팔’이자, ‘2인자’로 칭해지는 산업은행 수석부행장 자리가 공석이다. 전임자인 최대현 산업은행 전 수석부행장이 임기를 채우지 못하고 떠난 탓이다. 이 자리는 강 회장이 강력 추진 중인 ‘본점 부산 이전’을 현실화하는데 힘을 보탤 인물로 채워질 것으로 보이는데, 새 산업은행 노동조합 집행부와도 계속되는 충돌이 예상된다. ━ ‘부산 이전 특명’ 받을 차기 수석부행장 누구 28일 금융권에 따르면 현재 산업은행의 수석부행장 자리는 공석이다. 최대현 전 수석부행장은 12월 22일 임기를 다 채우지 않은 채 사임하고, 같은 날 자회사 KDB인베스트먼트 대표에 취임했다. 산업은행의 수석부행장 자리는 산은 내에서 ‘2인자’로 칭해지는 자리다. 내부 출신이 오를 수 있는 가장 높은 직급으로, 회장 보조를 맞춰 산은 경영을 총괄한다. 특히 이번 수석부행장 인사에 관심이 쏠리는 이유는 수석부행장이 산업은행 부산 이전을 위한 준비단장을 겸직했기 때문이다. 산업은행 관계자는 “기존 수석부행장이 부산이전추진단장을 겸임했던 것으로 미뤄보아, 신규 선임되는 수석부행장도 해당 직무를 이어받을 것으로 예상된다”고 설명했다. 이처럼 차기 수석부행장은 강 회장의 ‘오른팔’ 역할을 수행하면서, 부산 이전을 성사시키는 것이 가장 큰 임무일 것으로 예상된다. 산업은행 수석 부행장직은 산은 임원후보추천위원회 추천과 회장 제청을 거쳐 금융위원회가 임명한다. 산업은행 안팎에서는 차기 수석부행장 유력 후보로 김복규 정책기획부문장(부행장)이 거론되고 있다. 김 부행장은 서울대 국제경제학과를 졸업하고 산업은행 입행 후 기획조정팀장, 프로젝트금융(PF)3실장, 인사부장, 회장 비서실장 등의 요직을 거쳤다. 강 회장과는 서울대 동문이다. 이처럼 ‘뜨거운 감자’인 산업은행 부산 이전을 전두지휘할 수석부행장 선임을 앞두고, 산업은행 새 노동조합은 반대 강경 기조를 이어가고 있어 이후 계속되는 충돌이 예견된다. 12월 13일 진행된 산업은행은 차기 전국금융산업노동조합 한국산업은행지부 집행부 선거에서 당선된 김현준 당선인은 기존 노조의 ‘부산 이전 반대’ 입장을 이어갈 방침을 천명하고 있다. 1월 6일 임기를 시작하는 김 당선인은 “노조 측에서는 수석부행장직에 직원들의 목소리를 대변해 줄 수 있는 사람이 임명돼야 한다고 보는데, 현재 거론되는 인물들 중에는 없다”면서 “차기 수석부행장은 강석훈 회장의 입맛에 맞는 사람이 선임될 것이라고 짐작 중”이라고 말했다. ━ 조직개편에 인사발령까지…직원들 불안감 ↑ 강 회장은 취임 이후 줄곧 ‘부산 이전’에 대한 뜻을 굽히지 않고 있다. 12월 26일 강 회장은 부산롯데호텔에서 열린 ‘산업은행 부산 이전 시민 대토론회’에 참석해 “2023년 3월까지 산업은행을 부산 이전 공공기관으로 지정하는 절차를 모두 마치겠다”고 단언했다. 이 자리에서 강 회장은 “2023년 초 산업은행이 지방 이전 대상기업으로 지정되면 행정절차는 마무리된다”며 “국회를 설득해 법률적 절차가 마무리될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 이를 두고 김 당선인은 당선 이후 입장문을 통해 “강 회장이 한국산업은행 회장으로서의 도리와 경제학자로서의 양심을 져버리고 오직 개인의 영달을 위해 고개를 조아리고 산업은행 부산 이전을 외치는 모습을 보여줬다”고 강력 비판했다. 이어 그는 “모든 금융기관이 모여있어 전국에서 가장 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있는 장소가 서울 여의도”라면서 “산업은행이 금융중심지 서울에 있어야 지방기업도 살아날 수 있다”고 주장했다. 산업은행은 11월 29일 이사회에서 부산 이전 추진력을 강화하는 데 중점을 둔 조직개편도 단행한 바 있다. 당시 조직개편으로 산업은행의 국내지점 영업을 총괄하는 ‘중소중견부문’의 명칭이 ‘지역성장부문’으로 변경돼 부산지역으로 이전된다. 부문 내 네트워크지원실과 지역성장지원실은 ‘지역성장지원실’로 통합돼 유사 업무가 일원화됐다. 당시 산은 측은 조직개편 배경에 대해 “동남권 지역을 국가 성장의 양대 축으로 육성하고 국가 균형 발전의 국가적 아젠다 실현을 지원하고자 한다”며 “지역성장 지원 업무를 강화하기 위한 방침”이라고 밝혔다. 앞선 조직 개편안을 바탕으로 내년에는 50명 가량의 산은 본점 인원이 부산 지역으로 발령될 예정이다. 이에 산업은행 직원들의 불안감은 커져가고 있다. 산업은행 한 직원은 “조직개편과 예정되어 있는 인사발령 등으로 내부 분위기는 외부에서 보는 것보다 훨씬 안 좋다”고 토로했다. 한편, 산업은행 노조는 앞으로도 출근 전 서울 여의도 본점 1층 로비에서 진행하는 ‘부산 이전 반대’ 시위를 지속할 예정이다. 또한 내달 19일 발표될 직원 인사에서 본사 직원 수십명의 부산 발령이 예상되는 만큼, 관련 사안에 대해 법률 검토를 받아 조치를 취할 계획이다. 김윤주 기자 joos2@edaily.co.kr

서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’ 확정이 해를 넘길 것으로 예상되면서 여의도에 부지를 확보해놓은 시행사들이 속앓이를 하고 있다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있는데 계획 확정이 늦어질수록 개발도 지연될 수밖에 없기 때문이다. 게다가 올 들어 우크라이나 전쟁, 미국의 금리인상 등으로 부동산 수요가 꺾이면서 분양시장이 급속히 냉각됐다는 점도 부담이다. ‘시간’이 곧 ‘돈’인 시행사들로서는 분양이 미뤄질수록 투자금을 회수기간이 길어져 손해가 커진다. ━ 서울시 “여의도 지구단위계획, 빨라야 내년 확정” 금융투자업계 및 서울시에 따르면 시는 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 확정 및 결정고시 되려면 빨라도 내년이나 돼야 할 것으로 보고 있다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획을 말한다. 여의도 금융중심 지구단위계획은 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하는 게 목적이다. 서울 영등포구 여의도동 27번지 일대(약 1.3㎢)를 포함한 동(東)여의도 전 지역의 토지 용도지역, 용적률, 건축물 높이, 배치, 건축적 문제 등을 종합적으로 검토한다. 서울시는 해당 계획 수립을 위한 용역을 지난 2019년 발주했다. 용역은 지난 3월 완료됐고 현재 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 용역을 보완하는 작업을 진행하고 있다. 서울시 유관 부서는 전략계획팀, 도시관리과, 경제실 등이다. 서울시 관계자는 “협의가 된 다음에는 주민 열람공고, 교통영향평가, 환경영향평가, 도시건축공동위원회 등 각종 행정절차를 끝내야 한다”며 “지금 시작해도 (결정고시 시점이) 내년으로 넘어가게 될 것”이라고 말했다. 이로 인해 시행사들의 기다림은 더 길어지고 있다. 여의도에 수천억원짜리 땅이나 건물을 보유한 업체는 HMG, 엠디엠(MDM), 신영, 마스턴투자운용 등이다. HMG는 작년 7월 여의도동 61-1번지 일대에 있는 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 엠디엠(MDM)플러스는 지난 2020년 여의도동 25-11번지 유수홀딩스 빌딩(옛 한진해운 빌딩) 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이며, 신영이 직접 건물을 사들이는 구조는 아니다. 매입 당시 신영이 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자자로 참여했다. 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익에 따른 성과가 높은 보통주에 투자했다. 다만 해당 건물의 임대차계약 기간이 내년 상반기까지 남아 있다. 원래 올해 말까지였는데, 임차인 요구에 의해 6개월 더 연장해주기로 했다. 마스턴투자운용은 지난 2019년 NH투자증권 여의도 사옥을 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했다. ━ 계획 나와야 개발 방향 잡혀…자금 묶인 시행사들 시행사 및 자산운용사가 이처럼 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다. 현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다. 또한 여의도에 금융회사들이 모여 있어 오피스텔을 지어놓으면 다른 지역에 비해 소화가 용이할 것이란 기대가 높다. 직주근접을 원하는 직장인 수요가 뒷받침될 것이란 분석에서다. 하지만 여의도 지구단위계획이 확정되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않으면 허물어야 하는 상황에 처할 수 있어서다. 한 시행사 관계자는 “여의도 지구단위계획이 작년 말쯤 확정될 것으로 예상했는데 아직도 안 돼서 계속 기다리고 있다”며 “내년 상반기쯤 (지구단위계획이) 나와야 개발 방향을 잡을 수 있을 것”이라고 말했다. 게다가 지금은 신축 및 분양을 하기에도 적절한 시점이 아니다. 원자재 가격 급등으로 공사비가 높아졌고, 금리인상으로 부동산 경기가 꺾여 고급 오피스텔 수요가 줄었기 때문이다. 현재 오피스 대출금리는 고정금리 기준 5%대로, 서울 주요 오피스 캡레이트(수익률)인 4.0%보다 높아졌다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커지게 된다. 이에 따라 기존 지구단위계획에 따라 오피스텔 개발을 진행 중인 곳도 있다. 엠디엠플러스는 유수홀딩스 빌딩 부지에 짓는 고급 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’이 대표적이다. ‘아크로 여의도 더원’ 개발 주체인 원트웬티파이브피에프브이(ONE25PFV)는 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’을 짓기 위해 지난달 삼성SRA자산운용 등 채권자로부터 3650억원을 차입했다. 원트웬티파이브피에프브이는 엠디엠플러스가 보통주 지분 100%를 보유한 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 엠디엠플러스가 원트웬티파이브피에프브이에 출자한 주식(보통주 47만2381주)을 담보로 제공해줬다. 담보제공 기간은 지난달 18일부터 오는 2027년 3월 24일까지다. 엠디엠플러스는 지난달 22일 이같은 내용을 공시했다. 다만 대다수 시행사들은 불확실성이 커져 사업 진행이 어려운 상태다. 한 시행사 관계자는 “지구단위계획이 너무 늦게 나오면 상품 개발할 시간이 촉박할까봐 걱정된다”며 “부동산 경기도 불과 몇 달 새 급격히 변해버린데다, 금리도 크게 올라버려서 ‘죽음의 계곡’을 건너는 심정”이라고 토로했다. 김성수 이데일리 기자 sungsoo@edaily.co.kr

Real Estate 대림산업 ‘아크로타워 스퀘어’ 　2000년대 들어 국내 건설사들은 프리미엄 브랜드 개발에 나섰다. 대표적인 브랜드가 대림산업의 ‘아크로(ACRO)’ 시리즈다. 대림산업이 개발한 국내 첫 브랜드 아파트 효시인 ‘e편한세상’과 차별화하기 위해 도입했다. 아크로는 ‘가장 높은, 넓은’이라는 의미로 건물 용도와 지역적 특성을 반영한 서브네임을 조합해 사용한다. 최고급 아파트와 주상복합에는 파크(PARK)·힐스(HILLS)·리버(RIVER)·빌(VILL)·타워(TOWER) 등의 서브네임이 붙고, 오피스텔은 텔(TEL)을 붙여 아크로텔(ACROTELL)이라고 부른다. 하반기 대림산업이 분양하는 ‘아크로타워 스퀘어’는 강남·북을 아우르는 교통의 요지에 위치한 알짜 아파트 단지로 꼽힌다.　아크로타워 스퀘어는 신규 공급이 뜸했던 서울 영등포동에 13년여 만에 공급되는 새 아파트다. 여의도에 인접한데다 국제금융중심지 개발이 예정된 지역이라 미래가치가 더욱 높아질 전망이다. 국회의사당역이 걸어서 10분 거리에 있으며, 5호선 영등포시장역을 기준으로 여의도역까지 5분, 광화문역은 15분이면 도착할 수 있다. 올림픽대로·서부간선도로·경인고속도로에 인접해 우수한 광역교통망을 갖췄다.　주거편의성과 문화시설도 돋보인다. 인근에 타임스퀘어가 있어 이마트와 CGV는 물론 신세계백화점과 롯데백화점을 걸어서 갈 수 있다. 대형 병원인 한강성심병원도 걸어서 이용할 수 있다. 교육환경도 좋은 편이다. 인근에 영중초·영동초·당산중·양화중이 있다. 무엇보다 지하철 세 정거장만 가면 목동학원가가 조성돼 있는 오목교역이 있다. 신촌대학가도 약 20분대에 이동할 수 있어 풍부한 교육 인프라를 자랑한다.　아크로타워 스퀘어는 남동·남서 방향의 7개 동으로 구성돼 최고급 아파트의 필수 요소로 꼽히는 고층 파노라마 조망권을 확보했다. 국회의사당과 여의도의 고급빌딩숲 그리고 한강이 한눈에 내려다 보인다. 이곳은 모든 아파트동 및 주민카페, 운동시설 등의 커뮤니티시설이 브릿지로 연결돼 있어 편리하게 시설을 이용할 수 있다. 특히 피트니스·골프·사우나 등의 최고급 운동시설을 6개월 간 무료로 운영하는 서비스도 제공할 예정이다. 여기에 4m 높이의 호텔형 로비는 개방감과 고급스러움을 동시에 제공한다. 저층부에 고급 석재를 사용해 마감작업을 한 덕에 단지 내를 산책할 때, 고풍스러운 이미지를 느낄 수 있다.　단지는 지하 3층 지상 29~35층, 총 7개동으로 이루어지며, 총 1221세대 중 655세대를 일반 분양한다. 일반분양은 59㎡(24평형) 134가구, 71㎡(29평형) 11가구, 84㎡(35평형) 438가구, 115㎡(47평형) 67가구, 142㎡(59평형) 5가구 등 11가지 주택형으로 구성되며 입주는 2017년 4월 예정이다. 아크로타워 스퀘어 관련 자료는 홈페이지(www.daelim-apt.co.kr)에서 확인할 수 있다. 모델하우스는 코스트코 양평점 인근에 9월 중순 오픈할 예정이다.

홍콩에서 활동하는 최권욱 안다투자전문 대표는 우리나라가 금융선진국이 되려면 새로운 비지니스를 개발하고 외국인 직원을 채용하는 용기가 필요하다고 조언한다. 홍콩은 서울의 1.8배 면적에 인구 750만에 불과한 작은 도시국가다. 하지만 지난달 미국의 싱크탱크 헤리티지재단과 월스트리트저널이 공동 발표한 2013년 경제자유지수(Index of Economic Freedom) 순위에서 싱가포르를 제치고 조사대상 186개국 중 1위를 차지할 만큼 국제금융중심지로 확고하게 자리 잡았다. 국제연합무역개발협의회(UNCTAD)가 지난해 발표한 2013 세계투자보고서의 외국인직접투자액 비교 분석 결과에서도 홍콩은 미국과 중국에 이어 3위에 올랐다.최권욱(53) 안다투자자문(이하 안다) 대표는 “글로벌 100대 기업의 60% 이상이 홍콩 사무소를 운영하고 있다”며 “중국도 2003년 홍콩과 포괄적 경제동반자협정(CEPA) 체결을 통해 홍콩 경제의 활로를 터주는 등 홍콩의 위상 강화에 힘을 보태고 있다”고 말했다.최 대표는 1999년 코스모투자자문을 설립해 6년 만에 국내 투자자문사 1위 자리에 올려놓았다. 해외 사업기회를 모색하던 그는 2010년 일본의 투자기업 스팍스그룹에 지분을 팔고 대표직에서 물러난 후 2011년 안다(몽골어로 ‘의형제’란 뜻이다)를 설립했다. 이후 한국과 홍콩을 오가며 7000억원 가까운 자금을 끌어 모으며 안다를 단숨에 업계 10위권으로 키웠다. 운용자산의 97%가 해외 자금이다.지난해에는 VIP투자자문과 손잡고(6:4 지분출자) 홍콩 현지 투자자문회사 페더스트리트를 인수했다. 자문업계 최초 합작이며 해외 진출이다. 35% 지분 인수지만 5년 이내에 일정 한도의 운용자산을 초과할 경우 추가 15% 지분을 인수하고 이후에도 추가 10%를 인수하는 옵션이 붙어 있어 사실상의 경영권 인수로 볼 수 있다.최 대표는 지금은 국내에서 손꼽히는 투자의 고수로 인정받고 있지만 처음부터 모든 게 순조로웠던 것은 아니다. 대학(서강대)에서 독문학을 공부하고 여러 회사에 입사원서를 냈지만 떨어졌다. 결국 대학원 진학으로 방향을 틀어 외국어대 경영정보대학원 1년 수학 후 서울대 경영대학원에 입학했다.“졸업을 앞둔 1989년 마침 국내 주식시장이 금리인하와 유가하락, 달러 약세의 3저 현상을 등에 업고 상승국면에 접어들었어요. 금융기관은 대학졸업 예정자가 선호하는 최고의 직장으로 떠올랐죠. 얼떨결에 국민투자신탁(현 한화자산운용) 국제부에 지원했는데 운 좋게 합격해서 운용부에서 일하며 투자 세계에 눈뜨게 됐습니다.”최 대표는 5년 전부터 가족과 함께 홍콩 란타우 섬 북동쪽에 위치한 디스커버리베이에서 살고 있다. 홍콩 사무소가 위치한 센트럴 업무지구까지는 배로 출퇴근한다. 운용자산 70억 달러로 아시아에서 두 번째로 큰 자산운용사인 밸류파트너스그룹의 창업자 브이니 예를 비롯한 홍콩 재계 거물과 교분을 맺고 있다. 영어 서툰 본토인 급증도 부담요인아시아 최고갑부 리카싱 청쿵그룹 회장의 차남 리차드 리도 그중 한 명으로 홍콩 통신회사 PCCW의 회장이다. 최 대표는 “리카싱이 워낙 뛰어난 인물이라 두 아들이 아직 크게 빛을 보지 못하고 있는 것 같다”고 했다. “홍콩의 중국 반환 당시 리카싱 회장의 입지가 좁아질 것이라는 전망이 지배적이었지만 중국 정부와도 좋은 관계를 유지하면서 오히려 본토에서도 존경 받는 인물이 됐습니다.”현재 홍콩에 거주하는 한국 교민은 3만 명 정도다. 금융외에도 오랫동안 중국 관련 비즈니스에 종사해온 사람이 많다. 그는 회사 설립에 필요한 자본금에 대한 규정이 없고 세율이 낮은데다(법인 16.5%, 기타 15%) 회사설립 과정을 관리해주는 시스템이 잘 발달해 있어 홍콩은 외국인이 사업하기에 좋은 곳이라고 소개했다.“하지만 인건비가 비싸고 시장이 작아 중국 진출을 염두에 둬야지 홍콩만 생각하고 사업을 벌인다면 금융업이 아니면 쉽지 않습니다.” 부동산 가격이 서울 강남과 비교가 되지 않을 정도로 비싸 한동안 수익 없이도 버틸 자금이 필요하다. “홍콩의 대표 부촌 중 하나인 리펄스베이에 가면 ‘급매’ 딱지에 붙은 가격이 100억원이 넘는 집이 즐비합니다. 1000억원짜리 집이 있을 정도니 서울과는 비교가 안되죠.”또한 영어가 서툰 중국인이 급증하고 있는 것도 현지 사업에 종사하는 한국인에게는 부담일 수 있다. 영어도 모자라 경우에 따라서는 광동어에 만다린까지 요구받기 때문이다.아시아 금융의 중심지로 오랫동안 독보적인 영역을 구축해온 홍콩이지만 최근에는 싱가포르는 물론 상하이와 심천 등 본토 도시의 거센 도전을 받고 있다. 싱가포르는 이슬람 자본 유치에 적극 나서 재미를 보고 있다. 최 대표는 “장기적으로는 홍콩과 경쟁하기 보다 함께 성장해야 한다”고 했다. “상해와 심천이 없었으면 홍콩이 더 많은 반사이익을 누렸을지 모르지만 그렇다고 두 도시가 홍콩의 몫을 빼앗아가는 모양으로 가지는 않을 겁니다. 오히려 본토의 성장을 홍콩과 함께 나누게 되겠죠.”2003년 우리 정부는 ‘동북아 금융허브 추진전략’이라는 장기비전을 발표하면서 서울을 2012년까지 자산운용 부문이 특화된 금융 중심지로 키우겠다는 청사진을 제시했다. 하지만 결과는 참담했다. 당초 세계 50대 자산운용사의 지역본부를 유치하겠다고 했지만 단 한 곳도 데려오지 못했다. 금융허브 전략의 상징처럼 여겨졌던 여의도 IFC서울은 완공된 지 1년이 넘었지만 공실률이 50%를 웃돈다.25년째 금융 외길을 걸은 최 대표는 “지난 25년간 대한민국 금융업계가 서비스와 상품 등에서 질적인 성장을 이룬 부분이 있는지 의문”이라고 쓴소리를 했다. “우리나라가 금융위기를 비교적 잘 넘길 수 있던 건 역설적이게도 금융시장이 발달하지 않아 파생상품으로 인한 위험부담이 상대적으로 낮았던 이유도 있어요. 그런데 금융중심지가 되는 야심을 갖기에는 금융 선진국과 격차가 너무 큽니다. 지금은 금융산업의 위상을 높여 선진 수준으로 따라가는 것을 목표로 해야 합니다.”그는 금융선진국의 필수 조건인 국제화 수준이 떨어진다는 지적도 했다. “국내 금융사의 홍콩 지사에 나와 있는 사람들도 홍콩에서 한국 관련 업무를 보는 연락사무소 역할을 하고 있는 경우가 대부분입니다. 새로 비즈니스 개발은 엄두도 못 내고 있어요. 국제화를 위해서는 무엇보다 ‘순혈주의’를 버려야 합니다. 직원도 최소한 절반 이상은 외국인으로 채울 수 있는 용기가 있어야 하는데 그런 준비가 안된 것 같습니다.”인터뷰를 마치며 업계에 소문난 ‘투자의 고수’인 최 대표에게 ‘성공하는 투자원칙’을 물었다. 그는 “감정에 휩쓸리지 말고 객관적이며 합리적인 태도를 유지하라”고 조언했다. “투자는 다른 사람의 실수에 의해 성공하기도 합니다. 큰 실수를 하지 않으려고 늘 조심합니다. 또한 스스로 합리적이라고 주장하기보다는 스스로가 합리적인지 끊임없이 되묻는 자세가 필요합니다.”합리적 사유의 힘에 대한 그의 흔들림 없는 믿음은 80년대 말 햇병아리 증권맨 시절의 경험에서 비롯됐다. 1985년말 163.37이었던 코스피지수는 1989년 3월에 1000을 돌파하며 600%가 넘는 수익으로 온 나라를 주식열풍에 몰아넣었다. 하지만 이후 많은 거품을 만들어 1000을 기점으로 폭락하기 시작했고 이후 오랜 조정 기간을 거쳤다.“대중의 탐욕이 얼마나 큰 거품을 만들 수 있고 그 거품이 모든 것을 순식간에 무너뜨릴 수 있다는 것을 경험으로 배웠습니다. 자연스럽게 군중심리에 대한 이해와 가치투자의 중요성, 위험관리 등 투자의 기본을 충실히 익힐 수 있었습니다.”최 대표는 “성장이 최고 목표였던 적은 없다”고 했다. “고객의 수익률과 장기적인 고객관리를 가장 중요하게 생각합니다. 어느 한 해도 화려하게 1등 수익률을 기록하지 않았지만 지속적으로 최상위권에서 살아남았어요. 그렇게 오랫동안 신뢰를 쌓은 덕에 지금도 많은 외국인투자자가 날 믿고 밀어줘 해외 사업에 도움을 받고 있습니다.”

땅 주인인 통일교 재단과 시행사 간 소송으로 공사가 6개월째 중단된 여의도 파크원 사태가 장기화할 조짐을 보이고 있다. 파크원 부지에는 2013년 상반기에 72층·56층짜리 오피스 빌딩과 쇼핑몰, 호텔 등이 들어설 예정이었다. 공사지역으로 통일교 재단과 시행사인 Y22, 시공사의 손실은 눈덩이처럼 불어나고 있다. 파크원 사태의 쟁점과 문제를 취재했다.4월 20일 찾아간 여의도 22번지 파크원 공사 현장은 을씨년스러웠다. MBC 본사 옆, LG 쌍둥이빌딩 뒤편에 자리한 4만6000㎡(약 1만4000평) 부지는 지난 6개월 동안 공사가 중단됐다. 현장에는 인부 몇 명만 남아 자재를 옮기는 작업을 하고 있었다. 녹이 잔뜩 슨 철골 자재가 눈에 띄었다.2007년 6월 착공한 파크원 공사는 25% 진행됐다. 예정대로라면 50% 이상 진행돼 건물이 올라가고 있어야 하지만 기반 공사만 마친 상태다. 현장 관계자는 “공사가 중단되면서 시공사 하청업체 2000여 명이 일자리를 잃었다”고 말했다. 파크원 프로젝트 시행사인 Y22프로젝트금융투자(이하 Y22)의 안진영 상무는 “현장이 이대로 방치되면 여의도의 흉물이 될 것”이라고 말했다.파크원 공사가 중단된 것은 지난해 10월 29일 세계기독교통일신령협회유지재단(이하 통일교 재단)이 시행사인 Y22를 상대로 ‘지상권 등기 말소 소송’을 서울중앙지방법원에 제기하면서다. 지상권이란 타인의 토지를 이용하는 권리로 임차권보다 효력이 크다.원래 이 땅은 통일교 재단이 소유한 주차장 부지였다. 재단은 2005년 6월 이 땅을 Y22에 임대하고 99년 후에 무상으로 반환 받는 조건으로 지상권 설정 계약을 했다. Y22는 파크원 프로젝트를 추진하기 위해 설립된 특수목적법인으로 영국계 부동산개발 회사인 스카이랜에 시행 용역을 줬다. Y22는 이곳에 연면적 63만㎡(19만5000평) 규모의 업무·상업 복합시설을 건설할 계획이었다. 2조3000억원 규모의 초대형 프로젝트다. 시공은 삼성물산 건설부문이 맡았다. 디자인과 설계는 세계적 건축설계 회사인 로저스 스터크 하버 파트너스가 담당했다. 당시 서울시장이던 이명박 대통령은 파크원 프로젝트를 계기로 여의도를 국제금융중심지로 지정하는 등 큰 관심을 보였다.프로젝트는 순조롭게 진행됐다. 2006년 7월 서울시가 파크원 건축허가를 승인한 후 이듬해 6월 공사가 시작됐다. 공사 자금 마련도 큰 문제는 없었다. Y22는 초기 자본 2200억원과 본 PF(프로젝트 파이낸싱) 모집 전에 빌리는 브리지론으로 1600억원을 조달했다. 브리지론 대출에는 제2 금융권 14개 회사가 참여했다. 1조8000억원 규모의 본 PF 모집도 순조로웠다. 신한은행이 주관한 PF 모집에는 국내 40여 개 은행, 보험사, 증권사, 연기금이 참여해 지난해 10월까지 1조3000억원이 모였다. 이 과정에서 Y22는 “PF 규모를 줄이고 상환을 보장하기 위해 오피스 빌딩 2동을 매각하자”는 금융권의 요구를 받아들여 빌딩 매각 작업에 나섰다. Y22는 지난해 9월 미래에셋증권과 56층짜리 오피스 빌딩을 8047억원에 매각하는 MOU(양해각서)를 맺었다. 72층짜리 오피스 빌딩은 맥쿼리증권에 매각하는 협상이 계약 직전까지 갔다.하지만 통일교 재단이 계약을 체결한 지 5년, 착공 3년이 지난 시점에 갑자기 계약 무효 소송을 내면서 상황이 꼬였다. 통일교 측은 “주무관청 허가 없이 재단법인의 재산에 대해 지상권을 설정하는 행위는 무효”라며 소송을 냈다. 공사중지 가처분 신청도 제기했다.소송의 핵심 쟁점은 두 가지다. ‘5년 전 양측이 합법적으로 맺은 계약이 무효인가’와 ‘Y22가 빌딩 2동을 매각하려 한 것이 계약 위반인가’다. 통일교 착공 3년 뒤 소송이와 관련, 서울중앙지법 민사 51부는 통일교 재단이 제기한 공사중지 가처분 신청과 관련해 지난 2월 21일 “채권자(통일교 재단)의 가처분 신청을 기각한다”고 판시했다. ‘주무관청(문화관광부)의 허가가 없었기 때문에 무효’라는 통일교 재단 주장에 대해 법원은 결정문을 통해 이렇게 밝혔다.‘공익법인에 해당하지 않는 민법상 재단법인의 기본재산에 대해 지상권을 설정하는 행위까지 주무관청의 허가를 요한다고 볼 수는 없다. 따라서 주무관청의 허가를 받지 않아 이 사건 지상권이 무효라는 채권자의 주장은 이유 없다.’ 통일교 재단은 항고했다.또 다른 쟁점은 빌딩 매각 건이다. 통일교 재단 측은 “부지를 임대해 준 것이지 건물을 팔 수 있는 권리를 양도한 것은 아니다”며 “Y22가 재단을 기망했다”고 주장했다. Y22 관계자와 PF를 위해 로펌에서 법률 자문을 받았다는 금융권 입장은 전혀 다르다. “계약상 빌딩 매각 자체는 전혀 문제가 없다”는 것이다. 본지가 입수한 양측의 ‘지상권 설정’ 계약서는 Y22나 금융권 주장에 힘을 실어준다. 계약서에는 이런 조항이 있다.‘을(Y22)은 갑(통일교 재단)의 동의 없이 자금 제공자의 요구가 있을 시 본 계약 또는 당사자들 간의 기타 다른 계약으로 인해 을이 가지고 있는 본건(지상권) 권리의 전부 또는 일부를 자금에 대한 담보로 제공 또는 양도할 수 있다. 또한 을이 건물 및 기타 부가물을 매각하거나 처분할 때 갑의 동의 없이 지상권을 포함한 본건 토지상의 건물 및 기타 부가물에 대한 매각, 이전 및 사용권에 대한 처분 등을 할 수 있다.’계약서대로라면 Y22가 파크원 부지 내 빌딩을 제 3자에 매각하는 것은 문제가 없다는 얘기가 된다. 이에 대해 Y22 측은 “너무나 명확한 계약인데 통일교 재단이 왜 소송을 제기했는지 이해할 수 없다”고 밝혔다. “양측 간에 계약이 합법적으로 이뤄졌고 계약서상에 통일교 재단의 문국진(문선명 총재의 7남) 이사장의 직인도 찍혀 있는데, 5년이 지나 계약이 무효라고 주장하는 것은 억지”라는 주장이다.안진영 상무는 “99년이 지나면 건물 가치가 사실상 없어지지만 Y22는 통일교 재단과의 반환 약속을 지키기 위해 맥쿼리나 미래에셋과 매각 협상을 진행하면서 99년 후 건물을 되산다는 바이백 조항을 요구했다”고 말했다.일각에서는 통일교 내분이 소송의 배경이라고 해석한다. 5년 전 이 계약을 주도했던 인물은 문선명 세계평화통일가정연합 총재의 3남 문현진씨의 장인인 곽정환 전 이사장이었다. 하지만 계약 직후 재단 이사장 직에서 물러난 곽 전 이사장은 이후 파크원 프로젝트에 전혀 관여하지 않았다. 대신 문 총재의 7남인 문국진 현 재단 이사장이 전면에 나섰다. 이를 전후로 통일교가 후계자 문제를 놓고 내분에 싸였다는 것은 잘 알려진 사실이다. 실제로 통일그룹과 통일교 홈페이지에는 교단과 재단 지도부가 문현진 국제통일교회재단(UCI)을 비난하는 글이 올라와 있다.문제는 파크원 프로젝트가 소송으로 중단되면서 소송 당사자나 시공사, 금융회사 모두 피해가 걷잡을 수 없이 불어난다는 점이다. Y22의 안진영 상무는 “이미 구매한 자재를 고철로 처리할 상황”이라며 “현장 관리비용과 지급하지 못한 공사비 이자, 대출 이자 등 막대한 피해를 보고 있다”고 말했다. 그는 “현재까지 공사 현장 관련 피해만 400억원이 넘는다”며 “소송이 3심까지 갈 경우 2년간 약 1200억원의 손실이 불가피할 것”이라고 밝혔다.이는 금융비용은 제외한 수치다. Y22와 이 회사의 법률 대리인인 김&장에 따르면 현재 Y22가 지불하는 이자 비용만 월 50억원에 달한다. 이와 관련, Y22는 최근 통일교 재단과 재단 지도부 4명을 상대로 손해배상 청구소송을 제기한 것으로 본지 취재 결과 확인됐다(박스기사 참조).공사 현장 피해만 400억시공사인 삼성물산도 피해가 크다. 삼성물산은 2007년 7월 파크원 시공을 맡아 1조2876억원에 도급계약을 맺었다. 하지만 공사가 중단되면서 삼성물산은 선수금으로 받은 420억원 외에 시행사로부터 1100억원의 공사비를 받지 못하고 있다. 삼성물산 관계자는 “공사비를 떼일 걱정은 하지 않지만 공사가 언제 진행될지 알 수 없어 답답한 심정”이라고 말했다. 통일교 재단 역시 피해가 막심하다. 재단의 안호열 실장은 “눈에 보이지 않는 피해까지 감안하면 엄청난 손실을 보는 것”이라고 말했다. 통일교 재단이 Y22에 땅을 빌려주면서 맺은 조건은 99년간 매년 공시지가의 5%를 지료로 받는 것이었다. 최초 계약 당시에는 3.5%였다가 2006년 5월 계약 변경을 하면서 5%로 늘었다. 여의도 금융타운의 공시지가는 대략 3.3㎡당 3000만~4000만원이다. 이를 감안하면 통일교 재단은 매년 250억~300억원 정도의 지료 수익을 기대할 수 있다. 공사가 지연될수록 재단 피해 규모는 늘어날 수밖에 없다.파크원 프로젝트에 투자했거나 빌딩을 매입하기로 한 금융회사들도 적잖은 피해를 봤다. 브리지론으로 1600억원을 Y22에 대출해 준 제2금융권 14개 회사는 대출 만기일이 지나서도 대출을 회수하지 못했다. Y22는 최근 외부자금으로 이 돈을 상환했다. 신한은행 등 40여 은행·증권·보험·연기금이 참여한 PF는 1조3000억원까지 모집했다가 소송으로 무산됐다. 익명을 원한 금융회사 임원은 “언제 해결될지 기약이 없는 상황이고 종교 재단이 낀 문제라 PF가 재개되기 어려울 수 있다”고 말했다.56층짜리 오피스빌딩을 매입하기로 MOU를 맺은 미래에셋증권도 계획에 차질을 빚었다. 미래에셋증권의 이기동 실장은 “본 계약을 체결하려는 와중에 소송이 발생했다”며 “지금 상황에서는 진행이 어렵다고 본다”고 말했다. 72층짜리 오피스빌딩을 매입하기 위해 Y22와 협상을 진행 중이던 맥쿼리증권 역시 사실상 발을 뺀 상태다.이런 가운데 Y22의 시행 용역을 맡은 영국계 부동산 개발 회사인 스카이랜은 한국에서 철수하기로 했다. Y22 측은 “스카이랜 경영진이 소송이 오래갈 것으로 보고 더 이상 못하겠다며 계약을 파기했다”며 “새로운 시행 용역사 설립을 준비하고 있다”고 말했다.현재로서는 파크원 사태가 조기에 해결될 가능성은 희박하다. 지난 4월 20일 열리기로 했던 지상권 무효 소송 관련 재판(변론 기일)은 한 달 연기됐다. 소송이 길어지면 파크원 프로젝트는 최악의 경우 무산될 가능성도 있다. 한 건설사 관계자는 “양측이 원만히 해결한다 해도 파크원 같은 대규모 공사장은 공사를 속개하는 데만 6개월 정도 준비기간이 필요하다”고 말했다. 소송이 2심, 3심까지 가면 최소 2년 이상 공사가 중단될 수 있다. 이 관계자는 “2년 정도 방치되면 현장이 완전히 망가질 것”이라고 밝혔다.정부·서울시 늦기 전 중재해야Y22 측은 “서로 죽는 게임을 하지 말고 허심탄회하게 대화하길 바란다”며 “정부나 서울시가 나서 중재라도 해줬으면 하는 심정”이라고 말했다. 반면 통일교 재단 관계자는 “협의가 되면 좋겠지만 대화로 풀릴 문제가 아니다”며 “재판을 통해 결론이 나야 할 상황으로 본다”고 밝혔다.사정이 이런데도 정부나 정치권, 서울시는 방관하고 있다. 특히 파크원과 인근에 건립 중인 국제금융센터를 랜드마크로 여의도를 ‘국제금융중심지’로 키우겠다고 홍보해 온 서울시는 이 문제에 개입하기를 꺼리고 있다. 서울시청 최판규 금융투자팀장은 “민간의 다툼이 있는 상황이라 관이 직접 나서기 어렵다”며 “일단 소송 진행 상황을 지켜본다는 것이 서울시 입장”이라고 말했다.“종교재단이 개입돼 부담이 있느냐”는 질문에 최 팀장은 “있다 없다고 말할 수 없다”며 “양측 간 대화 자리를 마련하는 방안은 생각하고 있다”고만 답했다. 금융위원회와 행정안전부 관계자 역시 “상황을 지켜보고 있다”는 입장을 밝혔다.정부와 서울시가 손을 놓고 있는 사이 파크원 현장은 녹이 슬고 있다. 더 이상 방치하면 정말 ‘흉물’이 될 수 있다. ■ 파크원 소송 쟁점과 향방1. 통일교 “지상권 설정 계약 자체가 무효다” vs 시행사 “합법적으로 맺은 계약 5년 후에 무효라니 억지다”▶ ‘주무관청의 허가를 받지 않아 이 사건 지상권이 무효라는 채권자(통일교 재단)의 주장은 이유 없다.’(공사중지 가처분 소송 관련 서울중앙지방법원 민사 51부 결정문)2. 통일교 “시행사가 빌딩을 매각하려 한 것은 계약 위반” vs 시행사 “법률 검토 받았고 계약서상에 아무런 문제 없다”▶ ‘을(시행사인 Y22)이 건물 및 기타 부가물을 매각하거나 처분할 때 갑(통일교 재단)의 동의 없이 지상권을 포함한 본건 토지상의 건물 및 기타 부가물에 대한 매각, 이전 및 사용권에 대한 처분 등을 할 수 있다.’(본지가 입수한 양측 계약서)3. 통일교 “대화로 풀 문제가 아니다” vs 시행사 “조속한 해결 위해 누가 나서 중재라도 해주길 바란다”▶ “민간 다툼이라 관이 개입하기 어렵다. 소송 상황을 지켜보겠다. 양측 대화 자리 마련할 생각은 하고 있다”(서울시 관계자)■ Y22, 통일교 상대로 800억원 손해배상 청구여의도 파크원 시행사인 Y22가 세계기독교통일신령협회유지재단(이하 통일교 재단)과 문선명 총재의 7남이자 사실상 후계자인 문국진 이사장 등 개인 4명을 상대로 손해배상 청구소송을 제기한 것으로 뒤늦게 밝혀졌다. 청구금액은 각각 418억원, 400억원이다.본지 취재 결과 Y22는 지난 3월 23일 통일교 재단을 상대로 손해배상 청구를 한 데 이어 4월 1일 문국진 이사장과 김효율 통일교 재단 이사, 파크원 개발 반대 시위를 주도한 통일교 신도 2명 등 4명을 상대로 소송을 제기했다.Y22는 소장에서 “통일교 재단과 집행부 4인은 Y22와의 지상권 설정 계약서를 통해 토지 개발권을 부여하는 과정에서 일련의 개발 사업 과정을 진행하는 데 필요한 모든 협력을 제공할 것을 약정했음에도 악의적으로 Y22의 매매계약 협상 대상자에게 허위 공문을 발송하고 부당한 소를 제기하고 공사현장에서 시위를 벌이는 등 이 사업을 방해했다”고 주장했다.실제로 소송 이후 통일교 재단은 맥쿼리와 미래에셋에 “Y22는 신축건물을 제3자에게 매각할 권리가 없고 부지가 종교용지라 매수인이 매수해도 희망하는 용도로 사용할 수 없다”는 내용의 공문을 보냈다. 또한 지난해 11월 이후 현재까지 통일교 신도들이 파크원 현장 인근에서 세 차례 개발 반대 시위를 했다.Y22 측은 “통일교 재단의 소 제기로 1조8000억원의 프로젝트 파이낸싱 계약과 맥쿼리증권 및 미래에셋증권에 각각 8872억원, 8047억원에 건물을 매각하는 선매매 협상, 삼성물산과 2단계 공사도급 계약에 관한 협상이 모두 타결 직전에 무산됐다”고 밝혔다. Y22 측은 “시공사에 지급하지 못한 이자와 공사 중지기간 동안 지급하는 현장 관리비용이 현재까지 170억원이 넘는다”고 말했다. 소장에는 통일교 재단과 문국진 이사장 등 4인이 각각 100억원씩 청구금액을 다 갚는 날까지 연 20%의 금액을 지급하라는 내용도 포함돼 있다.Y22 관계자는 “통일교 재단과 집행부 주요 4인의 목적은 Y22에 막대한 피해를 줘 파산을 유도하거나, 토지에 대한 개발권을 통일교 재단 또는 통일교 재단이 사주한 제3자에게 매각하게 만들어 토지에 대한 개발권을 부당하게 탈취하려는 것으로 판단된다”며 “이는 명백한 계약 침해행위”라고 주장했다.김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr

▎포스코 더센트럴스타 조감도와 건설현장(작은 사진). 서울의 청계천과 용산 가족공원, 여의도 금융가. 이 세 곳을 가까이 둔 지역이 있고 여기에 백화점과 병원 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있다면 최고의 시세가 형성되지 않을까?이런 호재가 한 곳에 모인 지역이 부산의 서면이다. 서면은 동천이 재정비되면 서울의 청계천 주변처럼 친환경 지역으로 변신할 것으로 기대된다. 또 인근엔 부산시민공원이 조성된다.아울러 서면의 문현동은 지난 1월 여의도와 함께 국제금융중심지로 지정됐다. 서면을 관통하는 동천은 부산시의 젖줄이었지만 오염이 심해지면서 부산 시민에게서 외면 받아 왔다.부산시는 2003년부터 동천을 재개발해 오염물질을 준설하고, 수질정화 시설을 설치하고 주변 조경사업을 벌였다. 지난달부터는 자동청소선박을 투입해 하천을 깨끗하게 유지하고 있다. 이런 노력 덕분에 지난여름엔 동천에서 숭어떼가 나타나기도 했다.맑은 동천 문화가 흐르는 길 조성부산시는 내년 2월부터 하루 5만t의 바닷물을 동천에 흘려 보내 수질을 한층 더 맑게 할 계획이다. 민물보다 무거운 바닷물은 하천 아래로 가라앉기 때문에 생태계에는 별 영향을 주지 않는다. 부산시는 이를 통해 2007년 생화학적산소요구량(BOD) 9.4ppm 수준이었던 동천 수질을 2013년 5~8ppm, 2020년에는 3~5ppm으로 개선할 계획이다.부산시는 또 동천을 따라 아열대성 상록수를 심어 다른 지역에서 볼 수 없는 독특한 경관을 조성하기로 했다. 동천 위쪽에는 거리미술관과 가로광장, 시민공원 등을 만들어 시민들이 걸으면서 문화예술을 즐기도록 할 예정이다. 동천 위로 지나는 동서고가도로의 범내골 주변 램프에는 폭 19~25m, 연장 200m인 터널형 방음 돔이 설치된다.이 방음 돔이 설치되면 동천을 따라 산책하는 시민들과 인근 주택가는 차량 소음과 먼지에서 벗어나게 된다. 부산시민공원은 하얄리야 미군 부대가 있던 자리에 2017년에 완공 예정이다.서면에서 약 1㎞ 떨어진 곳에 있는 이 부지는 현재 환경조사가 마무리된 상태. 부산시민공원의 면적은 54만㎡(약 16만3600평)로 용산가족공원의 6배에 이른다. 부산시는 하얄리야 부대 부지에 공원을 만들면서 인근 지역을 시민공원과 조화를 이루도록 정비할 계획이다.넓은 녹지에 편의시설 잘 갖춰금융위원회가 국제금융중심지로 지정한 서면 문현동 일대 10만2352㎡(약 3만1000평)에는 문현혁신신도시가 들어선다. 이 신도시에는 부산국제금융센터가 45층, 55층, 63층 3개 동 건물로 2012년에 세워질 예정이다. 이 센터에는 한국자산관리공사, 한국예탁결제원, 한국주택금융공사, 대한주택보증 등이 들어올 예정이다.한국거래소와 농협 부산본부도 입주하기로 했다. 부산은행과 기술보증기금, 한국은행 부산본부는 별도 건물을 지어 이곳에 자리를 잡는다. 서면의 다른 호재는 부산 북항 개발. 부산 북항은 150만㎡(약 45만평) 규모의 국제적 비즈니스·해양관광·휴식 공간으로 변신을 앞두고 있다. 북항의 항만 기능은 신항으로 옮겨간다.포스코건설이 서면 부전동에 짓는 ‘포스코 더 센트럴스타’가 이런 호재 속에서 관심을 끌고 있다. 센트럴스타 관계자는 “대형 호재가 가시화되면서 분양 문의가 많아졌고 부지 안에 있는 홍보관을 찾는 발길도 부쩍 늘었다”고 밝혔다.문현동 래미안공인중개사사무소의 박성규 소장은 “센트럴스타는 부산에 있는 다른 주상복합 아파트에 비해 쇼핑 등 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 특히 단지 내 녹지공간이 넓어 높은 삶의 질을 제공할 것으로 본다”고 말했다. 서면 센트럴스타는 단지 내 공원이 대지 면적의 41%를 차지한다. 입주자는 단지 내 햇볕이 드는 실내 수영장에서 1년 내내 수영을 즐길 수 있게 된다. 게다가 다양한 운동 시설을 갖춘 피트니스 클럽, 명상과 요가를 즐기는 운동실, 사우나 시설까지 갖추게 된다.각 동에는 30층 내외 높이에 대규모 스카이라운지를 만들어 도심의 전망을 즐기도록 할 예정이다. 시설뿐이 아니다. 센트럴스타는 하우스키핑, 발레파킹, 민원서류 대행 서비스를 제공할 예정이다.센트럴스타는 포스코건설이 대지 2만9600㎡(약 8970평)에 지하 5층, 지상 최고 58층의 5개 동으로 짓고 있다. 현재 건물은 38층까지 올라갔다. 2011년 입주 예정. 아파트는 1360가구, 오피스텔은 319실로 이뤄진다.아파트는 129㎡(39평)형부터 152㎡(46평)형, 펜트하우스는 393㎡(119평)형까지 다양하게 이뤄진다. 센트럴스타 관계자는 “도시고속화도로, 동서고가도로에 접근성이 뛰어나고 지하철역과도 가깝고 쇼핑시설과 병원이 인접한 최적의 입지”라며 “센트럴스타가 도심 속 명품 주거단지로 부상할 것”이라고 말했다.