서울시는 상가 의무 면적을 줄이는 규제철폐안 1호를 신속히 가동하기 위한 지구단위계획 변경 절차를 밟는다고 5일 밝혔다.시가 지난달 초 발표한 규제철폐안 1호는 상업·준주거지역 내 상가 등 비주거시설 비율 폐지 및 완화다.서울 상업지역 주거복합건축물의 비주거시설 의무 비율을 연면적 20% 이상에서 10%로 낮추고, 이 비율이 10% 이상이어야 했던 준주거지역은 규제를 아예 폐지한다는 내용이다.상업지역에 대한 규제를 완화하기 위한 조례 개정 절차는 올해 상반기 마무리될 예정이다.준주거지역은 조례 영향을 받지 않고 시가 지구단위계획 수립 기준만 바꾸면 되기 때문에 신규 구역에는 관련 규제가 적용되지 않는다.다만, 이미 지구단위계획구역으로 결정된 177곳은 계획을 재정비해야 규제에서 벗어날 수 있다.이에 따라 시 차원에서 한꺼번에 지구단위계획을 정비할 방침이다.이를 위해 다음 달 도시건축공동위원회를 열 계획이다.신림지구, 김포가도, 송파대로·방이·오금 지역, 여의도 아파트 지구의 경우 별도의 비주거 비율 기준이 적용되기 때문에 규제철폐안 내용을 적용할지 여부를 따로 검토하기로 했다.177개 지구단위계획 변경 대상 구역과 재정비안에 대한 내용은 6일부터 2주간 서울도시공간포털에서 확인할 수 있다.조남준 서울시 도시공간본부장은 "시민들이 직접 체감할 수 있도록 규제철폐안을 발굴, 추진하는 데 총력을 다하겠다"고 말했다.

미국 중앙은행인 연방준비제도(이하 연준)가 9월 기준금리를 0.5%포인트 인하하는 ‘빅컷’을 단행한데 이어 한국은행도 기준금리를 3.50%에서 3.25%로 0.25%포인트 인하하면서 국내 부동산 시장에 대한 관심도 높아지고 있다.업계 전문가는 “국내 기준금리 폭등으로 빠르게 침체되었던 부동산 시장이 기준금리 동결과 경기 회복에 대한 기대감이 겹치며 서울 주택시장을 중심으로 빠른 회복세를 보이고 있다”며 “추가적인 금리인하까지 이어질 경우 주택시장뿐만 아니라 부동산 시장 전반적으로 시장이 회복될 가능성이 높다”고 전망했다.금리인하로 부동산 시장이 회복될 것으로 예상되면서, 교통 및 편의시설 등 탄탄한 인프라와 풍부한 배후 수요를 갖춘 여의도(YBD), 강남(GBD), 도심(CBD) 등 서울의 3대 업무지구 내에 공급되는 부동산에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다.현대엔지니어링이 건립하는 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 대한민국 금융업무지구의 대표인 여의도 권역에 위치해 다양한 개발 계획에 따른 높은 미래가치를 기대할 수 있는 부동산으로 주목받고 있다. 지하 6층~지상 57층 규모에 레지던스, 업무시설, 근린생활시설 등으로 구성되는 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 전용면적 40~103㎡, 총 348실로 지어진다.특히 지난 9월 서울시가 ‘여의도 금융중심지 지구단위계획구역 지정’을 수정 가결함에 따라 여의도 금융중심지 지구단위계획구역은 네 개의 구역으로 나뉘어 개발할 예정이다. 여의대로변 및 한국거래소 일대의 국제금융 중심지구, KBS 별관 주변 상업·업무 복합지구, 샛강 수변 인근 도심 기능 지원지구, 그리고 공작·수정·진주·서울 아파트 단지의 도심주거 복합지구가 포함된다. 또한, 한국거래소와 KBS 별관 등 대규모 부지는 랜드마크를 지을 수 있도록 특별계획구역으로 지정되었다.‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 249.9m의 초고층 건물로 설계되었으며, 이는 서울에서 여섯 번째로 높은 높이다. 서울시가 이 국제금융 중심지구 일대의 초고층 건축물 기준을 350m 이상으로 완화한 만큼, 이로 인해 이 일대 스카이라인이 더욱 입체적으로 변화할 전망이다.단지는 초고층으로 건물로 여의도 공원, 한강, 도심 전경 등 각 호실 별로 서로 다른 매력의 조망을 누릴 수 있다. 또한, 초고층 루프탑에는 약 22m 길이의 스카이 인피니티 풀이 위치해 있어 여의도 공원에서부터 한강까지 파노라마로 펼쳐지는 경관을 즐기며 수영을 할 수 있는 특별한 경험을 제공할 예정이다.IFC Mall, 현대백화점 더현대 서울, 여의도공원, 샛강생태공원, 한강시민공원 등이 가까이 있어 비즈니스, 휴식, 쇼핑 등을 단지 인근에서 누릴 수 있게 될 예정이다. 올림픽대로, 강변북로, 서부간선도로, 마포대교 등 다양한 도로망 이용도 쉽다.‘앙사나 레지던스 여의도 서울’ 관련정보는 홈페이지에서 확인할 수 있으며 서울시 강남구 신사동 631에 위치한 갤러리는 사전 예약제로 운영된다.

서울시 양천구 목동신시가지14단지 아파트가 최고 60층 아파트로 재건축된다. 목동 일대 재건축이 탄력을 받으며 5만3000여 가구 ‘미니 신도시’로 거듭날 전망이다. 26일 양천구에 따르면 이런 내용을 골자로 하는 ‘목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 내 특별계획구역 14 세부개발계획 수립(안) 및 정비구역 지정(안)’ 공람 공고가 나왔다. 공람에서 목동14단지는 최고 높이 계획을 기존 35층에서 60층으로 변경했다. 공급 세대 수는 총 5007가구다. 목동신시가지는 1∼14단지 모두 안전진단을 통과한 가운데 6단지에 이어 이번에 14단지의 정비계획이 수립되면서 이 일대 재건축에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 앞서 목동6단지는 지난해 8월 최고 50층, 약 2300세대 규모의 디자인 특화단지로 재건축 신속통합기획을 확정했다. 재건축이 이뤄지면 목동 1∼14단지 일대에는 5만3000여 가구의 '미니 신도시'가 조성될 것으로 예상된다. 1980년대 대규모 택지지구로 개발된 목동 일대에는 현재 총 14개 단지 2만 6629세대가 거주 중이다. 특히 송파구 잠실, 영등포구 여의도에 이어 목동 단지들도 초고층단지 재건축 대열에 속속 참여하는 분위기다. 잠실 5단지는 최고 층수 70층에 약 6500가구 규모로 재건축하는 방안이 서울시 인허가 문턱을 넘었다. 여의도에서는 1호 재건축 한양아파트가 56층, 시범아파트가 60층 이상 높이로 재건축을 진행하고 있다. 목동 7단지 역시 종상향(2→3종)을 통해 최고 60층 아파트를 짓겠다고 밝혔다. 목동 1∼3단지는 국회대로 공원과 안양천을 연계한 개방형 공공녹지를 조성하는 조건으로 지난달 서울시 도시·건축공동위원회에서 종상향이 가결(조건부 가결)됐다.

부동산 전문가가 난립하는 요즘, 주택정책의 목표와 현실을 두루 이해하고 이야기하는 전문가는 많지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이 같은 측면에서 통합적이고 합리적인 시각을 갖춘 몇 안 되는 전문가에 속한다. 그가 ‘서울시 주택시장 전문가 자문위원’을 비롯해 지자체 건축·경관 위원직을 다수 맡고 있는 데는 이 같은 역량이 작용했다.지난 7월부터 개정된 서울시 조례가 시행되면서 도시정비시장은 전환점을 맞이하게 됐다. 이은형 연구위원이 이번에 시행된 조례를 통한 서울시의 정책목표와 조례 시행에 따른 시장영향에 대해 분석했다.Q. 지난달 개정 조례 시행으로 인해 조합방식 정비사업도 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해졌다. 서울시가 기대하는 이번 조례 시행의 효과는 무엇일까?A. 지금 서울시는 시공사 선정시점을 더 앞당김으로써, 재건축·재개발 사업의 전반적인 속도를 빠르게 하려한다. 오세훈 서울시장의 역점 사업인 ‘신속통합기획’ 역시 핵심 내용은 사업기간 단축이다. 또 다른 신통기획의 강점은 공공이 사업진행 초기부터 가이드라인을 제시함으로써 서울시 여건에 적합한 최종적인 결과물을 빠르게 만들어낼 수 있다는 것이다.이번 조례는 사업기간을 줄이는 또 다른 방법으로서 시공사 선정시점을 앞당겼다고 보면 된다. 종전 조례 하에서 조합이 도시정비사업을 하려면, 사업시행계획 인가까지 관공서에서 필요한 인허가를 다 받은 뒤 시공사 선정을 하라는 식이었다. 이 인허가를 받는 데까지 기간이 오래 걸리고 전반적인 사업 기간이 더욱 길어진다. 이 과정에서 내부 갈등이 발생하면 사업은 더 늘어지고 그만큼 조합원 분담금이 불어나는 구조다.정비사업에서 전문가는 조합이 아닌 시공사다. 국내 시공사들은 설계와 시공에서 모든 역할을 주도적으로 담당할 수 있다. 조합 입장에서는 사업 진행 과정에서 비용부담이 발생할 수밖에 없는 데 시공사가 빨리 선정되면 자금조달을 통해 부족한 비용을 충당하게 된다. 무엇보다 재건축, 재개발 사업으로 인한 최종 성과물의 가치를 높이는 방법은 브랜드 아파트를 내놓는 것이다. 따라서 어떤 건설사를 시공사로 선정하는 지가 현재 조합들에겐 중요한 문제다. 이 문제가 빠르게 해결되면 조합 내부에서도 사업 추진을 위한 동력이 생긴다.Q. 그렇다면 서울 내 주요 정비사업 중 가장 수혜를 볼만한 곳은 어디라고 생각하는가? A. 원칙적으로는 지금 사업시행인가를 받지 못한 상태에서 조합이 만들어졌거나 만들려는 곳이 모두 해당된다. 그리고 신속통합기획에 참여하면 정비구역 지정 등 사업초기 과정이 기존보다 대폭 빨라진다. 그러면 이번 조례 시행이 신속통합기획 참여 유인 요인이 될 수 있다.하지만 현실적으로 정비사업 수혜를 볼만한 곳은 경제력을 갖춘 곳이면서 사업비 충당도 가능한 곳이 될 가능성이 높다. 코로나19 확산 이후 공사비가 높아진 상태에서 부동산 경기는 침체에 들어섰다. 이에 미분양 가능성이 없으면서 높은 공급가격에 분양이 가능하고, 높은 분담금도 어느 정도 부담할 수 있는 조합만이 사업을 신속하게 추진할 수 있지 않을까 생각한다. 수혜지역으로는 재건축의 경우 압구정, 여의도 등이, 재개발은 한남뉴타운이 될 것 같다. Q. 오세훈 시장이 전 임기시절 전략정비구역으로 지정했던 지역에 대한 지구단위계획이 속속 나오고 있다. 이번 조례 시행과 서울시의 도시계획이 어떤 시너지를 낼 것으로 보는가?A. 서울시장 임기는 도시를 재정비하거나 도시의 미래상을 새롭게 세우기엔 너무 짧다. 때문에 현재 서울시가 내놓고 있는 도시계획은 오 시장 전 임기 당시 플랜과 연장선상에 있다고 본다. 과거 계획을 바탕으로 보면 과거 오 시장의 ‘한강 르네상스’는 서울시 전 지역에 대해 층고제한을 풀고 스카이라인을 바꾸려 한 목적에서 나온 플랜이 아니었다. 실제 개념은 도보 접근성이 높고 개발할 만한 곳 일부를 거점지역으로 정해 대중이 모일 수 있도록 개발하자는 것이다. 당시 규제완화는 이 거점지역 일대 아파트에 한해 토지를 기부채납 받고 그 반대급부로 재건축 시 단지 고급화를 위해 층수 제한을 풀어준다는 취지였다. 기부채납 부지는 기존 한강공원과 연계해 대중이 이용할 만한 여건을 갖춘 장소로 개발할 계획이었다. 현재 서울시는 수변 개념을 한강 중심에서 지류까지 확대할 방침이다. 주거지에서 인접한 하천을 한강보다 더 자주 방문하는 서울시민도 많다. 이에 동네 하천을 비슷한 방식으로 부흥시키겠다는 얘기다. 다만 이번에도 재건축을 한다고 해서 용적률, 층수규제를 모두 풀어준다는 의미는 아니다. Q. 이번 조례 시행에 따라 주택 소비자와 공급자에게 각각 어떤 영향이 미칠까?A. 주택공급은 호황기에 갑자기 늘고 불황기에 갑자기 감소하는 형태가 매번 반복될 수밖에 없는 구조다. 당장 부동산 경기침체로 주택공급이 급감해 문제가 되리란 우려가 많다. 그렇지만 실수요자들을 위해 주택은 시간을 두고 꾸준히 지어 공급하는 게 맞다. 그런 맥락에서는 이번 조치가 맞는 방향이다. 시 의도대로 재건축, 재개발 사업기간을 당기면 불황기에도 이른 시기에 분양을 하는 곳이 생길 가능성이 크다. 건설사 입장에선 서울시 핵심 재건축, 재개발 사업을 빨리 확보할 수 있다는 측면에서 장점이 있다. 사업 초기에는 자사 자본이 크게 묶이지 않고 공사비도 착공 시 물가상승률 등을 적용하도록 하는 규정이 계약서에 명시되므로 리스크가 크지 않다. 특히 특정 지역에서 첫 사업 수주를 한 시공사는 일명 ‘선점 우위 효과(First Mover Advantage)’에 따라 주변 다른 정비사업 수주전에서 유리한 고지를 점하게 된다. 이런 측면에서 이번 조례 시행 후 건설사 간 경쟁이 치열해질 것으로 보인다. Q. 재건축, 재개발 사업 촉진으로 부동산 시장이 과열될 것을 우려하는 의견도 있다. A. 단순히 주택가격 상승을 우려해 노후·낙후지역 재정비를 막는다면, 그것이 누적되면서 향후 문제가 될 수 있다. 지금 개발하면 가격이 오르는데, 미래에 개발하면 가격이 오르지 않는다는 보장이 있을까? 집값 때문에 개발을 눌러버리면 지금처럼 노후 아파트는 쌓여있는데 새 아파트는 공급이 안돼 집값이 오르는 상황이 될 수 있다. 더구나 주거지역은 집값만이 아니라 거주민의 정주환경이란 맥락에서 접근할 필요성이 크다. 또 이 같은 특성은 공공성과도 연관된다. 다만 일부 재개발 지역의 젠트리피케이션 위험은 고려해야 할 부분이다. 박원순 전 시장 임기동안 도시재생은 지나치게 개발을 배제한 한편, 젠트리피케이션을 방지한다는 취지에서는 서민 정책과 부합하는 측면이 있었다. 원래 도시재생은 재건축, 재개발을 포괄하는 개념이다. 너무 개발만능 또는 개발배제 등 한쪽으로 정책방향이 기울면 좋지 못하다. 시기적으로 꾸준히 필요한 곳에 주택이 공급될 수 있도록 도시재생이 원래 개념을 찾을 수 있기를 바란다.

금리 인상기 자금조달 비용 부담과 부동산 시장 침체로 그간 소외됐던 ‘리츠’(REITs)의 반등 기대감이 커지고 있다. 금리인상기가 막바지에 접어들었다는 분석이 리츠 투자에 대한 우호적인 분위기를 만들고 있다. 리츠 상장사들도 하반기부터 배당 수익률을 높이고 담은 자산을 매각해 자산 안정성을 키우는 등 리츠 투자에 대한 매력도를 높일 전망이다. 리츠란 여러 투자자로부터 돈을 모아 부동산과 관련 증권에 투자하고, 수익을 돌려주는 간접투자기구다. 리츠는 시세 차익보다는 안정적인 배당률을 기대하는 상품인 만큼, 주가가 낮아 주가배당률을 높일 수 있는 현 시점이 투자 적기라는 분석도 나온다. 지난해부터 이어진 리츠 주가 하락은 리파이낸싱(차환) 기간 도래에 따른 높아진 금리 부담 때문이었다. 운용사들은 향후 리파이낸싱 전략에 대해 최대한 안정적이고 현실적인 방향으로 상품 운용을 하되, 자금 조달 수단을 다각화할 방침이다. 또한 자산 매각 등을 통해 배당을 유지할 것으로 보인다. 조준현 한국리츠협회 본부장은 상장리츠들이 금리상승의 직격탄을 받았지만 최근 회복되고 있다고 진단했다. 조 본부장은 “금리상승에 따른 배당 감소 우려를 임대료 인상만으로 커버할 순 없지만 자산매각 등 재구조화를 통해 일부 상쇄하고 있다”고 봤다.실제 ESR켄달스퀘어리츠는 기업공개(IPO) 당시 편입했던 자산을 매각해 상장리츠 최초로 수백억원대에 달하는 대규모 단일자산 매각에 성공했다. ESR켄달스퀘어리츠는 이천1 물류센터를 810억원에 매각했다고 지난 12일 공시 했다. ESR켄달스퀘어리츠가 지난 2020년 12월 상장 당시 켄달스퀘어전문투자형사모부동산신탁6호를 통해 660억원에 매입한 바 있다. 이번 매각으로 자산 취득 약 2년 반 만에 총수익률 기준(보유기간 중 배당금 포험) 약 30% 수익을 내게 됐다. 내부수익률(IRR)은 2.5년간 약 19%에 이르는 것으로 전해진다.이번 매각으로 자산 매입-매각-재투자로 이어지는 영속형 리츠의 선순환 구조를 증명해냈다는 평가다. 매각차익은 다양하게 활용될 전망이다. 특별배당으로 지급하는 방법, 유보금으로 남겨두고 리파이낸싱 등에 활용하는 방법 등이다. 박세라 신영증권 연구원의 분석에 따르면 이번에 발생한 매각차익 약 150억원을 전액 특별배당재원으로 활용할 경우 주당 배당금이 74원 증가한다. 지난해 주당배당금 270원과 더하면 공모가 기준 배당수익률만 6.88% 수준이다.이밖에 신한알파리츠는 용산더프라임타워 매각 우선협상대상자로 이지스자산을 선정하며 재매각에 나섰다. NH올원리츠도 수원의 에이원인계타워 매각 작업에 착수했다. 자산매각·유상증자 통해 리파이낸싱…포트폴리오 다각화도 유상증자를 통해 브릿지론 중 일부를 리파이낸싱 하는 전략을 택한 곳도 있다. 이지스밸류리츠가 공모 유상증자를 통해 트윈트리타워 브릿지론 중 일부를 리파이낸싱 하기로 했다. 신규 자산 편입으로 발생한 차입 부담을 해소해 배당 안정성을 높이겠다는 전략이다. 나머지 금액은 ‘A-’ 신용등급을 바탕으로 하반기께 회사채 발행을 통해 조달할 계획이다. 금융전자 공시시스템에 따르면 이지스밸류리츠는 지난 5일 669억원 규모의 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 실시한다고 공시했다. 증자 후 주식 수는 40% 증가하게 됐다. 이번 유증 자금은 2022년 12월 매입한 트윈트리 타워의 브리지론(1760억원) 일부 상환에 활용된다. 브리지론 상환 이후 담보인정비율(LTV)은 72%에서 68%로 하락할 것으로 관측된다.증권가 평가도 긍정적이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “트윈트리 타워 매입으로 코어오피스 리츠라는 정체성이 확보됐으나 차입 부담과 유상증자의 불확실성이 잔존했다”면서 “이로써 불확실성 해소는 물론 재무 건전성 향상, 유동 주식 수 증가 등 효과가 예상된다”고 설명했다.그러면서 “이지스밸류리츠는 2020년 상장 이후 3건의 오피스 외에도 성장형 자산인 물류창고와 데이터센터 투자의 ‘알파 전략’을 구사해 왔다"며 제 2 순환기에 진입했다고 평가했다.리츠 업계에서는 리츠가 장기 우량 상품으로 유동성이 적은 실제 부동산에 투자하는 것보다 다양한 포트폴리오를 구성할 수 있는 리츠를 추천하기도 한다. 수익성과 안정성 제고를 위해 포트폴리오 다각화에 나선 곳은 코람코에너지리츠가 대표적이다. 코람코자산신탁은 최근 코람코에너지리츠의 에너지 위주의 수익모델을 고객 삶과 밀착된 식음료(F&B), 도심물류에 이어 공유주거(코-리빙 분야)로 확대하기로 했다. 또 사명에서 주유소를 뜻했던 에너지를 떼어내고, 생활밀착형 리츠를 상징하는 새로운 명칭 개발도 공식화 했다. 아울러 코람코자산신탁의 ‘코람코더원리츠’는 배당률 상승 기대감도 가지고 있다. 코람코자산신탁은 지난달 임대율 100%를 달성해 목표배당률 상향을 발표한 코람코더원리츠가 서울시의 여의도 금융중심 지구단위계획(안)의 수혜를 받게 된다고 16일 밝혔다. 코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩을 주요 자산으로 투자자에게 공모가 기준 연 6%대 수익을 분기별로 배당해 왔다. 최근 공실해소에 따라올 하반기부터는 연 7% 중반 대 배당을 예정하고 있다. 부동산가치도 상승 중이다. 코람코더원리츠 상장 전 하나증권빌딩 감정평가액은 평당 2600만원이었지만 지난해 3분기 이지스자산운용 컨소시엄에 매각된 인근 신한금융투자빌딩은 평당 3200만원에 거래됐다. 이를 감안하면 하나증권빌딩 부동산가치는 1년여 만에 약 16% 이상 상승했다. 향후 여의도 금융중심 지구단위계획안이 가시화되면 상승폭은 더욱 확대될 전망이다.

서울 여의도 노후 아파트들이 재건축을 추진할 때 최고 70층, 최대 용적률 800%까지 올릴 수 있게 된다.서울시는 28일 이런 내용을 담은 ‘여의도 아파트지구 지구단위계획 결정안’의 열람 공고를 시작했다. 여의도 일대 아파트 단지에 대한 지구단위계획이 나온 것은 1976년 ‘아파트 지구 개발 기본계획’ 이후 46년 만이다.공람안에 따르면 여의도 아파트지구 내 12개 단지는 정비사업을 위한 9개 특별계획구역으로 지정돼 용도와 높이 규제가 완화된다. 특별계획구역으로 지정된 단지는 최고 높이 200ｍ까지 건축이 가능해진다. 높이가 247m인 63빌딩과 맞먹는 수준이다.또한 층고에 따라 차이는 있으나 최대 70층을 올릴 수 있다. 단, 한강변 첫 주동(건물)은 주변 경관과의 조화를 위해 15∼20층으로 배치해야 한다.현재 제3종 일반주거지역인 용도지역은 일제히 종상향돼 용적률도 확대된다.목화·삼부아파트(구역1), 한양아파트(구역3), 삼익아파트(구역5), 은하아파트(구역6), 광장아파트 3∼11동(구역7), 광장아파트 1∼2동(구역8), 미성아파트(구역9) 8개 단지는 일반상업지역으로 상향돼 최대 용적률 800%를 적용받는다.학교와 인접한 장미·화랑·대교아파트(구역2)와 시범아파트(구역4) 4개 단지는 일조권 문제 등을 고려해 준주거지역으로 상향돼 최대 용적률 500%가 적용된다.시는 한강과 가장 가까운 1구역과 2구역 단지에 공동개발을 권장했다. 여의도 수변 문화 기능을 강화하고 공공 공간을 효율적으로 조성하기 위해서다. 이들 단지에는 공동개발을 하면 용적률 인센티브를 줄 방침이다.금융특구와 역세권에 인접한 단지에 대해선 상업업무 기능과 연계하도록 유도한다.시는 다음 달 11일까지 주민 의견을 수렴한 뒤 도시계획위원회 심의를 거쳐 지구단위계획을 확정할 계획이다.지구단위계획이 나오면서 여의도 일대 재건축 움직임이 본격화할 것으로 예상된다. 기존에는 지구단위계획이 확정되지 않아 신속통합기획을 추진하는 시범아파트와 한양아파트를 제외한 다른 단지는 사업 추진이 더뎠다.

지난 7일 국토교통부가 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 주요내용 발표 이후 기존 제도로는 불가능하던 재건축 사업을 추진할 가능성이 커지며 1기신도시가 달아오르고 있다. 특히 기존 용적률이 낮고 노후도가 심한 일산신도시 재건축이 수혜주가 될 수 있을지 관심을 모은다. 김현아 여의도연구원 경제정책센터장(국민의힘 고양정 당협위원장)은 <이코노미스트>와의 통화에서 “특별정비구역으로 지정되면 안전진단이나 용적률 규제가 완화된다는 국토부 발표 이후 지역 분위기는 매우 좋은 편”이라며 “법안과 시행령 통과까지 과정이 남아있지만 일산 재건축이 상당 부분 활성화될 것은 사실”이라고 말했다. 고영희 일산재건축연합회 회장 또한 “아직 특별법 일부 내용이 발표된 것에 불과한데도 안전진단이나 용적률 완화에 대한 일산 아파트 주민들의 기대감이 크다”고 설명했다. 이번 특별법 상 재건축 대상인 20년 이상 아파트 용적률은 160~180%선에서 형성됐다. 일산·분당·평촌·산본·중동 등 5개 1기신도시 중 가장 낮은 수준이다. 통상 재건축 사업성을 따지는 요소인 기존 용적률, 대지지분 같은 측면에선 강점이 될 수 있다. 문제는 지구단위계획에 따른 허용 용적률 역시 낮은 상태라는 점이다. 일산신도시 개발 당시 지구단위계획에 준하는 택지개발지침에서부터 이미 용적률을 180%로 못 박았기 때문이다. 현재 일산신도시에선 주엽동, 대화동 일부 번화가를 제외한 대부분 지역이 제 1~2종 일반주거지역으로 지정돼 있다. 일부 아파트 단지에선 기존 용적률보다 재건축 허용 용적률이 낮은 ‘마이너스 용적률’이 된 사례도 나타나고 있다. 따라서 이번 특별법안이 일산신도시 재건축에 미치는 영향은 더욱 클 전망이다. 1990년대 아파트 재건축의 장애물이었던 안전진단이 완화 또는 면제되는 것과 동시에 용적률 또한 종상향 수준으로 완화하고 용도지역도 변경 가능해지기 때문이다. 도시기본계획 수립 우선, 자족기능도 강화해야 그러나 과제는 여전히 남아있다. 각 지자체가 특별법을 반영한 도시기본계획을 세워야 하는데 고양시 시의회에서 도시기본계획 용역을 위한 예산을 삭감했기 때문이다. 도시기본계획 수립이 늦어지면 지구단위계획 등 본격적인 정비사업 진행을 위한 절차가 모두 늦어진다. 때문에 올해 예산에서 도시기본계획 용역 예산이 삭감된 부분에 대한 주민들 반발이 컸다. 일산의 자족기능 확충을 위해 지정이 추진되고 있는 경제자유구역, 바이오클러스터 등에 대한 내용 역시 새 도시기본계획 등에 담길 예정이다. 이번 국토부 발표에 따르면 자족기능을 향상하는 등 사업 공공성이 확보된 구역에서는 안전진단이 면제되고 곧바로 특별정비구역 지정 및 계획수립 절차가 진행된다. 김 센터장은 “일산신도시 개발 당시 지구단위계획에 준하는 택지개발지침에서 용적률을 180%로 못 박은 것이 바뀌지 않고 30년 동안 이어졌다”면서 “추경 편성을 통해 도시기본계획부터 지구단위계획까지 변경하기 위한 용역이 진행돼야 할 것”이라고 강조했다. 아울러 “수도권 정비계획법 하에서 과밀억제권역인 일산은 그동안 규제가 많아 기업을 유치하기 힘들었기 때문에 자족기능 확충을 위해 경제자유구역 지정이 반드시 필요하다”고 덧붙였다.

대규모 아파트 단지를 짓기 위해 도입했던 서울 아파트지구가 사라진다. 아파트지구는 지구단위계획으로 전환하면서 용적률·높이·용도 등의 규제를 완화해 재건축이 더 쉬워질 예정이다. 서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 적용한다고 9일 밝혔다. 향후 아파트 지구별로 지구단위계획을 결정하면 아파트지구 폐지 결정 고시를 단계적으로 진행할 예정이다. 아파트지구는 1970년대 아파트를 집중적으로 공급하기 위해 1976년 도시계획법에 따라 도입한 대책이다. 총 14개 지구에 208개 단지, 14만9684가구가 들어섰다. 서울 전체의 2%인 11.2㎢ 면적에 서울 아파트 가구 수의 9%가 아파트지구로 지어졌다. 하지만 대규모 아파트를 짓는 데 초점을 맞추다 보니 최근 다양한 주거 수요를 반영하지 못해 한계가 있었다고 서울시는 설명했다. 특히 주택용지 안에 근린생활시설을 지을 수 없고 중심시설용지에는 주택 건설이 불가능했다. 아파트지구가 도시 및 주거환경정비법과도 부합하지 않아 개선 요구가 커지면서 결국 2003년 국토계획법에서 삭제했다. 서울시는 지난해 아파트지구를 지구단위계획으로 전환하기 위한 지침을 수립했다. 이를 통해 용적률과 높이 용도 등의 규제를 추가로 완화했다. 모든 용지는 획지로 바꾸면서 입체적이고 복합적인 토지 이용이 가능해진다. 재건축 대상 주택용지는 특별계획구역으로 지정해 정비계획을 신속하게 수립할 수 있게 한 것이다. 한강 변 주택용지에 일률적으로 부여했던 공공기여 15% 의무 규정은 주변 기반시설 현황 등을 고려해 심의를 거쳐 변경할 수 있다. 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지도 위원회 심의를 거쳐 주거 전환을 허용한다. 단 용도 완화에 따른 5∼10%의 공공기여가 필요하다. 최고 높이는 40ｍ까지 완화하는 것을 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려해 유연하게 적용한다. 기존 중심시설용지는 상업 기능만 가능하고 주거는 허용하지 않았다. 높이도 5층 이하로 제한하고 있었다. 서울 시내 5개 지구(반포, 서빙고, 청담·도곡, 이촌, 압구정)에 남아있는 개발 잔여지는 91개 필지다. 개발 잔여지는 비주거와 주거 용도의 복합이 가능해지고, 최고 높이도 40ｍ까지 허용한다. 중심시설용지·개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합해 재건축하거나 일정 규모(5000㎡ 또는 100가구) 이상으로 개발하는 경우에는 주택용지와 동일한 전환기준을 적용한다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “지침 개선과 규제 완화를 통해 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진할 것”이라고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

최근 강남구 대치동 은마 아파트에 이어 여의도 시범 아파트, 양천구 목동 신시가지 아파트까지 그야말로 서울시의 상징적인 재건축 단지들의 물꼬가 터졌다. 정부가 연착륙 카드를 꺼내든 가운데, 연말 안전진단 등 재건축 관련 규제가 완화되면 사업이 더욱 탄력이 붙을 것이란 예상이 나온다. 이에 더해 서울시의 아파트 층수 규제 완화도 본격화되면 고층 설계를 준비한 주요 재건축 단지가 속도를 낼 수 있을지도 관심이 모아진다. 서울시는 제15차 도시건축공동위원회를 열어 목동지구 택지개발사업 지구단위계획 지정안을 통과시켰다고 지난 9일 밝혔다. 이번 발표 안에 따르면 1980년대에 준공된 총 14개 단지, 2만 6629가구로 이뤄진 목동 신시가지는 최고 35층, 5만3000여 가구의 미니 신도시급 단지로 재탄생하게 된다. 시는 이번 결정을 통해 목동 아파트 14개 단지를 각각 별도의 특별계획구역으로 지정하고, 단지별로 재건축 정비계획(세부개발계획)을 수립할 때 창의적인 건축계획이 만들어질 수 있도록 지침을 마련했다. 용적률은 평균 130%대에서 최대 300%까지 허용했다. 또한 보행자가 다니는 가로변에는 중·저층을 배치하고, 내부로 갈수록 높아지는 단계별 높이 계획을 적용해 리듬감 있고 입체적 경관이 형성될 수 있도록 했다. 지구단위계획은 정비사업을 위한 일종의 가이드라인이다. 계획안 재열람 후 확정 고시되면 각 정비사업 조합이 가이드라인에 맞춰 재건축 계획을 수립하게 된다. 현재 수립 중인 ‘2040 서울도시기본계획’이 확정되면 재건축 계획에 따라 최고 층수가 더 높아질 수도 있다. 관건은 정부가 다음 달 발표하는 안전진단 완화다. 목동 1~14단지 가운데 6단지만 유일하게 2020년 6월 안전진단을 통과했다. 신통기획으로 재건축을 진행 중인 6단지는 현재 12~20층, 1362가구를 최고 35층, 2298가구로 재건축하는 안을 마련해 양천구와 협의 중이다. 6단지를 제외한 13개 단지가 모두 안전진단 단계에서 막혀 있는 만큼 정부가 안전진단 규제를 얼마나 완화하느냐에 따라 목동지구의 재건축 추진 속도가 판가름 날 것으로 예상된다. 정부는 2018년 시장 과열을 막기 위해 재건축 안전진단에서 구조안전성 평가 비중을 20%에서 50%로 상향했다. 안전성이 위험한 정도가 아니면 재건축을 하기 어려워진 탓에 6단지를 제외한 단지들은 안전진단 문턱을 넘지 못했다. 목동 신시가지 아파트에 앞서 서울의 유명 노후 아파트 재건축 사업들의 호재도 잇달았다. 서울시는 지난 7일 여의도 시범아파트 신속통합기획안을 확정했다. 신통기획은 민간 주도의 정비사업을 시가 지원해 통상 5년 이상인 정비구역 지정 기간을 2년으로 줄이는 정책이다. 시는 열람공고를 거쳐 내년 상반기(1∼6월)까지 정비구역 지정을 완료할 예정이다. ━ 서울시 ‘2040도시 기본계획’, 재건축 규제 완화 ‘촉각’ 신통기획안을 보면 시범아파트는 최고 65층, 2500가구로 지어진다. 인근 63빌딩(250m), 파크원(333m) 등과 ‘U’자형 스카이라인을 형성할 수 있도록 높이를 최고 200m 수준으로 계획했다. 최고 65층으로 정비사업이 확정되면 서울 시내 재건축 단지 중 가장 높은 건축물이 된다. 용도지역도 상향 조정했다. 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 바뀌면서 용적률이 300%에서 400%로 올랐다. 대신 공공기여분을 활용해 한강 변에 문화공원을 조성한다. 부동산 업계에서도 시범아파트가 최고 65층으로 지어지는 것에 대해 서울 주요 지역의 스카이라인과 도시경관의 변화로 이어질 것이란 기대감을 보이고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 연구소 소장은 “서울시가 2040도시기본계획 발표로 기존 2030의 35층 룰을 없애겠다고 했는데, 특히 여의도 시범 65층은 그 후로 실제 나온 구체적 안이다보니 의의가 있다”고 말했다. 이어 “다만 아직 해당 단지들은 초기지역이다보니 갈 길이 멀다는 것도 고려해야한다”고 덧붙였다. 강남 대표 재건축단지인 대치동 은마아파트도 지난달 19년 만에 도시계획원회 심의를 통과했다. 은마아파트는 지난 1979년 28개 동 4424세대로 준공된 강남의 대표적인 노후 대단지 아파트다. 정비계획안에 따르면 은마아파트는 최고 35층, 33개 동 5778세대 재건축된다. 적용되는 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하다. 도계위는 공공기여를 통해 보차혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡)과 문화공원(4081㎡)을 조성하도록 했다. 공공청사(파출소)도 들어선다. 다만 풀어야할 과제들이 있다. 당장 재건축 조합설립인가를 받으려면 동별 2분의 1 동의율을 받아야하는 것도 그 중 하나다. 상가동도 하나의 동으로 봐서 조합설립인가를 받는데도 난관이 있을 것이란 예상이다. 재건축부담금 산정 대상은 주택이어서 상가 시세는 반영되지 않아 상가 조합원의 부담금이 상대적으로 높게 책정되면 반발이 나올 수 있다는 관측이다. 이처럼 강남, 여의도, 목동까지 대표 노후 재건축 단지들이 사업에 속도를 낼 것으로 보이지만 서울 전역의 정비사업이 바로 탄력을 받을 것으로 보기엔 어려울 것이란 시각이다. 최근 원자재 값 인상 등 공사비 상승요인이 커진 것도 있고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 리스크도 심화되는 분위기이기 때문이다. 잇단 금리인상에 부동산 침체 분위기 속에 정부의 남은 재건축 규제 완화 발표도 촉각이 예상된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “여전히 정밀 안전진단, 재건축 초과이익환수제 등 기존의 정비사업 저해요인들에는 유의미한 변동이 없으니 향후의 진행상황을 길게 볼 필요가 있다”며 “서울 전역의 정비사업이 바로 탄력을 받을 것으로 보기 어렵고, 가격이 크게 변동할 것이라고 기대하기도 어렵다”고 평가했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

서울 여의도 시범아파트가 최고 65층, 2500가구로 탈바꿈할 예정이다. 서울시는 대규모 재건축 단지로는 처음으로 여의도 시범아파트의 신속통합기획안을 확정했다고 7일 밝혔다. 여의도 시범아파트는 1971년 준공해 여의도에서 가장 오래된 아파트다. 서울시는 이 단지를 현재 1584가구에서 2500가구 규모로 재건축할 예정이다. 이 사업으로 60~65층의 스카이라인을 형성해 여의도 일대가 한강변 대표 수변도시로 재탄생할 전망이다. 63빌딩과 가까운 동은 최고 65층(높이 200ｍ 이내)으로, 계획대로 추진한다면 서울 시내 재건축 단지 가운데 가장 높은 건축물이 된다. 서울시는 여의도 국제금융지구와 연계한 다양한 주거 유형과 함께 ▶문화 ▶전시 ▶상업 ▶업무 등 다양한 복합기능을 도입한다. 24시간 활력 넘치는 보행일상권을 조성하고, 업무와 주거지 단절을 해소할 수 있도록 용도지역을 제3종 일반주거에서 준주거지역으로 상향한다. 도심에 걸맞는 다양한 주거 수요를 반영해 한강변과 여의대방로 저층부에 문화·전시·상업·커뮤니티·창업·업무 등 다양한 복합기능 도입을 전제로 용적률을 3종주거 300%에서 준주거 400%로 상향할 예정이다. 서울시는 공공기여분을 통해 한강변에 문화공원을 조성하고, 한강 석양을 감상할 수 있는 ‘그레이트 선셋 한강’을 마련해 서울 대표 수변공간으로 만들 계획이다. 도시와 한강 연결성을 강화하기 위해 보행체계도 개선한다. 현재 원효대교 진입램프와차도때문에 단지와 한강공원이 끊겨있는데 여기에 문화공원과 한강공원을 잇는 입체보행교를 신설할 예정이다. 여의도 시범아파트 재건축사업은 정비계획 열람공고를 거쳐 내년 상반기에 정비구역으로 지정될 것으로 서울시는 보고 있다. 여의도 시범아파트는 1971년 준공해 50년이 넘은 단지다. 오랜 기간 재건축을 준비했지만 2018년 박원순 전 시장 시절 집값 상승을 자극할 우려가 있다는 이유로 ‘여의도 통개발(마스터플랜)’에 포함하면서 사업에 제동이 걸렸다. 지난해 4월 오세훈 시장이 취임하고 재건축 규제 완화를 추진하면서 지난해 말 신속통합기획 대상지로 선정됐다. 서울시는 지난 10개월 동안 자치구, 주민, 전문가와 함께 수십차례 토론과 계획 조정 과정, 주민과의 소통을 거쳐 신속통합기획안을 마련했다. 시범아파트는 신속통합기획을 적용해 정비계획과 지구단위계획 절차를 동시에 진행한다. 도시계획위원회 수권분과위원회와 사업시행계획 통합 심의로 사업 기간도 대폭 줄어들 전망이다. 조남준 서울시 도시계획국장은 “그동안 시범아파트 재건축이 부침을 겪으며 장기간 표류해 왔지만, 선제적인규제완화와 절차 간소화를 통해 한강변 주거단지 재건축의 선도모델로 부상할 것”이라며 “신속통합기획이 서울시민의 주거안정과 주택공급 확대에 기여할 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 말했다. 신속통합기획은 민간이 주도하는 재개발, 재건축 초기 단계부터 서울시가 개입해 사업 추진 속도를 높일 수 있도록 지원하는 제도다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr