최근 서울 동대문구와 경기 평택 등에서 1만 가구가 넘는 물량이 입주하면서 일시적으로 가격이 하락할 수 있다는 전망이 나온다.특히 미분양 물량이 쌓이고 있는 수도권 외곽지역은 입주 물량이 늘어날 경우 집값 하방 압력이 더욱 거세질 것으로 보인다.21일 한국부동산원과 부동산R114가 공개한 향후 2년간 아파트 입주예정 물량 자료에 따르면 올해 서울 동대문구와 경기 평택에서 1만 가구가 넘는 물량이 입주한다.동대문구는 10개 단지 1만873가구가 입주 예정이고, 평택은 14개 단지 1만280가구가 집들이를 앞두고 있다.또 경기 광명(9346가구), 인천 서구(8190가구), 경기 파주(7786가구) 등에서 입주예정 물량이 많다.동대문구 이문동에서는 이문 아이파크자이(4321가구), 래미안 라그란데(3069가구) 등 매머드급 단지가 입주를 앞두고 있다. 휘경동에서는 1806가구 대단지 휘경자이 디센시아와 휘경동 역세권 청년주택 등이 입주할 예정이다.올해 입주하는 이문 아이파크자이, 래미안 라그란데 인근에 위치한 이문삼성래미안아파트 전용면적 84㎡는 지난해 10월 8억4000만원에 거래됐는데 11월에는 8억1500만원, 12월에는 1억원 하락한 7억4000만원에 매매됐다.휘경 자이디센시아와 인접한 휘경SK뷰 전용 59㎡ 전세가격은 지난해 11월 5억6000만원에서 12월 4억9000만원으로 하락했다.올해 서울에서는 지난해보다 4462가구 늘어난 3만2339가구가 입주할 예정이다. 강남 지역에서도 서초구 메이플자이(3307가구), 송파구 잠실래미안아이파크(2678가구) 등 대단지가 입주하지만, 대기수요가 풍부해 물량을 충분히 흡수할 것으로 보인다.그러나 동대문구 등 외곽 지역은 입주물량이 몰릴 경우 일시적으로 인근 아파트값이 하락할 가능성이 있다. 서울 아파트 매매가격은 3주 연속 보합을 기록했지만, 외곽지역은 이미 하락세에 접어들었다.경기도에서는 미분양 주택이 가장 많이 쌓여있는 평택에서 1만 가구가 넘는 아파트가 입주할 예정이라 집값 하방 압력이 높아질 것으로 보인다.국토교통부가 발표한 11월 주택통계에 따르면 경기 미분양 주택은 1만521가구인데 평택 미분양 물량이 2497가구로 가장 많다.평택에는 대규모 택지개발과 도시개발 사업이 곳곳에서 진행되면서 수급 불균형 우려가 커지고 있다.올해는 고덕신도시에서 신혼희망타운 2개 단지가 입주할 예정이고, 화양지구에서는 휴먼빌 퍼스트시티(1468가구)를 시작으로 'e편한세상 평택 라씨엘로(1063가구)', 'e편한세상 평택 하이센트(916가구)', '포레나 평택화양(995가구)' 등이 입주를 앞두고 있다.양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 부동산팀장은 "동대문구에서는 총 1만 가구가 넘는 물량이 입주할 예정에 따라 일시적으로 가격 하락이 나타날 가능성이 크다"며 "평택과 광명, 파주 등은 올해 입주물량이 예년보다 웃돌 뿐만 아니라 미분양 물량도 적지 않아 집값 하락 압력이 작용할 가능성이 있다"고 밝혔다.

청년주택 사업 등으로 알려진 에이플레이어파트너스가 새 개발사업을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 승인 받는 데 성공해 화제가 되고 있다. 최근 부동산 시장이 급격히 침체에 접어들며 시행업계가 자금조달에 어려움을 겪고 있는 가운데 나온 낭보다.에이플레이어파트너스는 자사의 특수목적법인(SPC) 엘에스제일차가 진행하는 ‘서울대입구역 ACO’ 프로젝트의 PF대출이 기표됐다고 2일 밝혔다. 이는 올해 들어 1호로 승인된 PF대출로 주관사는 메리츠증권이다. 서울시 관악구 봉천동 41-305번지 일원에 지어질 ‘서울대입구역 ACO’는 서울도시철도 2호선과 서부선 경전철(2028년 개통 예정) 서울대입구역 이용이 가능한 ‘더블역세권’ 입지로 평가 받고 있다. 이 단지는 도시형생활주택 28가구와 오피스텔 56실, 1~3층 상가로 조성될 계획이다. 해당 프로젝트는 역세권 입지에 추진되는 데다, 신한자산신탁이 자금관리를 맡고 일광건설이 시공사로 참여하게 되면서 사업 안정성을 인정받은 사례로 통한다. 때문에 레고랜드 사태 이후 일부 프로젝트가 부동산 개발을 위한 PF대출의 벽을 뚫지 못하고 토지가 공매에 넘어가는 등 어려움을 겪는 상황에서도 자금조달이 가능했던 것으로 알려졌다.에이플레이어파트너스는 안정적 분양이 가능한 역세권 사업에 주력하고 있으며 이미 사당동 역세권 청년주택 개발을 통해 금융기관으로부터 PF대출을 승인 받는 등 사업을 성공적으로 수행한 바 있다.이상현 에이플레이어파트너스 회장은 “레고랜드 사태 이후 금융시장이 침체된 이후 부동산 개발사업이 얼어붙은 상황에서 2023년 1호 PF를 성공시킬 수 있었던 이유는 부동산의 기본이자 핵심인 입지에서 나오는 사업성을 중요하게 생각한 결과”라고 강조했다.

정부가 법인에 대한 종합부동산세(종부세) 완화에 나서면서 기업형 임대주택 사업을 하는 이지스자산운용, DS네트웍스 등 업체들이 반색했다. 부동산시장이 ‘빙하기’인데다 법인 종부세율도 높아 그간 임대주택사업의 투자 수익성이 낮았는데 앞으로 상황이 개선될 수 있어서다. 법인 종부세율 낮춘다…임대주택사업자 세 부담 ‘뚝’ 기획재정부에 따르면 정부는 공공주택사업자 등 법인이 주택 수 관계없이 종부세 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용받도록 종부세법을 개정할 예정이다. 지난달 26일 비상경제장관회의 후 발표된 ‘부동산 세제 보완방안’에 나오는 내용이다. 이번 정책에 따라 종부세 관련법이 개정되면 임대주택사업자의 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다. 3주택 이상 보유한 임대주택사업자가 ‘종부세 중과세율(0.5~5.0%)’이 아닌 ‘일반 누진세율(0.5~2.7%)’을 적용받게 돼서다. 과세표준이 12억원 이하일 경우 세율이 같지만 12억원을 초과하면 종부세율이 절반 가까이 낮아진다. 미분양된 공공임대주택의 경우 종부세 합산배제도 적용한다. 임대주택 미분양에 대한 공공주택사업자 부담을 완화하기 위한 것이다. 기존에는 임대주택의 임대기간이 끝나서 분양전환하면 종부세 합산배제도 끝나서 종부세가 과세됐다. 하지만 법이 개정되면 분양전환하려는 공공임대주택이 미분양된 경우 분양전환시행일부터 2년간 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 이는 종부세법 시행령 개정사항으로, 오는 4월 중 개정 추진한다.‘종부세 폭탄’ 우려로 임대주택사업 확대에 어려움을 겪던 업체들에는 반가운 소식이다. 기업형 임대주택은 민간이 건설 또는 매입해 임대기간 연 8년 이상, 연 임대료 상승률 5% 이하로 공급하는 민간임대주택이다. 박근혜 전 정부 당시에는 ‘뉴스테이’로 불리기도 했었다.앞서 문재인 전 정부는 법인 명의로 투자하는 다주택자를 규제하기 위해 지난 2021년부터 법인 종부세를 크게 올렸다. 법인 종부세율을 개인 종부세 최고세율(당시 3.0%, 6.0% 및 현재 2.7%, 5.0%)로 높였고, 기본공제(9억원)·세부담 상한(150%)도 폐지했다.종부세는 공시가격에서 공제금액(작년까지 1가구 1주택자 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 60%로 인하)을 곱해 ‘과세표준’을 정한다. 올해부터 종부세 기본공제금액은 1가구 1주택자 12억원, 다주택자 9억원으로 상향된다. 그런데 법인은 2021년부터 6억원 공제가 사라졌고, 개인 종부세율 최고세율을 일괄 적용받았다. 작년 기준 법인 종부세율은 △2주택 이하 3% △3주택 이상 6%였으며, 올해부터는 △2주택 이하(조정대상지역 2주택 포함) 2.7% △3주택 이상 5%다.문제는 종중, 임대주택사업자 등 투기와 무관하게 주택을 보유한 법인들도 무거운 종부세를 부담해야 했다는 점이다. 예컨대 역세권 청년주택 사업을 하는 경우다. 역세권 청년주택 사업이란 대중교통 이용이 편리한 역세권에 만 19세 이상~만 39세 이하 청년·신혼부부 등이 거주할 수 있는 임대주택을 공급하는 사업을 말한다. 국세청이 투기와 무관한 법인의 종부세 부담을 낮추기 위해 작년 8월 29일 특례를 발표했지만 효과는 적었다. 해당 특례는 3주택 이상(조정지역 2주택 포함) 보유할 경우 종부세 중과세율(1.2~6%)을 적용하게끔 돼 있어서다. 기업형 임대주택 사업자들은 사실상 ‘3주택 이상’이다. 특례 신청기간도 매년 9월 16~30일까지로 한정됐다. ‘역세권 청년주택’ 등 임대주택 투자 위험 낮아질 듯이번 정책은 이같은 문제를 보완해 임대주택 사업자들에 도움을 줄 것으로 예상된다. 임대주택 개발사업에 참여하는 업체는 크게 전략적 투자자(SI)와 재무적 투자자(FI)로 나뉜다. 전략적 투자자(SI)는 임대주택 건설, 운영, 매각을 통한 수익에 관심을 갖는 시행사, 시공사, 임대운영회사 등이다. 또한 재무적 투자자(FI)는 사업에 직접 참여하는 대신 돈을 투자해서 금전적 차익을 얻는 게 목적인 투자자들이다. 은행 및 연기금, 보험회사, 자산운용사 등 대부분 금융기관이 해당된다.예컨대 DS네트웍스, 이지스자산운용은 서울 용산구 원효로3가 1-159번지 일원 1만6687㎡에 988가구 역세권 청년주택(공공지원 민간임대주택)을 짓는 사업을 하고 있다. 작년 6월 23일 발표된 서울시 고시를 보면 해당 사업장은 △공공임대주택 161가구 △서울주택도시공사(SH공사) 선매입 192가구 △민간임대 635가구 등으로 구성된다. 사업시행자는 이지스용산청년주택위탁관리부동산투자회사다. DS네트웍스는 작년 6월 말 기준 이 회사의 지분 66.7%를, 이지스자산운용은 지분 33.3%를 보유하고 있다. 사업기간은 지구지정일~2026년이며 오는 2025년 7월 31일 준공 예정이다. 재원은 자기자본, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 공공주택 매각대금으로 조달한다. 이와 별도로 이지스자산운용은 작년 9월 말 기준 이지스청년주택제1호위탁관리부동산투자회사 지분 50.00%를 보유하고 있다. 이 회사는 서울 강동구 성내동 87-1 일대 5696㎡ 부지에 지하 7층~지상 32층, 900가구 규모 역세권 청년주택을 짓는 사업을 시행하고 있다. 오는 5월 준공 예정이다. 장기 임대주택 사업은 초기단계에 유입되는 현금이 매우 적고 미래 분양전환가격이 얼마인지에 따라 사업 수익성이 달라진다. 기준금리 급등으로 부동산경기가 위축된 현 상황에서는 미래 분양전환가격을 당초 계획보다 보수적으로 잡아야 한다.하지만 법 개정으로 법인 종부세가 낮아지면 전략적·재무적 투자자들은 임대주택 사업의 리스크가 낮아져 투자할 유인이 생길 것으로 보인다.금융투자업계 관계자는 “부동산 경기가 좋지 않아서 미분양인 주택을 임대형으로 돌리려는 사업자들도 많을 것”이라며 “이번 정부 정책이 임대주택사업자들에게 도움이 될 것으로 기대된다”고 말했다.

치솟던 부동산 경기가 꺾이는 요즘, 과감하게 신사업으로 시장을 개척하려는 젊은 회사가 있다. 청년주택·오피스텔 개발로 알려진 에이플레이어파트너스(A-Player Partners)그룹에서 이달 6일 출범한 신생법인 에이클럽(A-Club)이 주인공이다. 새 법인의 주요 사업은 정보통신기술(ICT)을 활용한 가상 견본주택과 공동투자 방식의 빌딩 개발 프로젝트, 크게 두 가지로 ‘레드오션 속 차별화 전략’이 엿보인다. 가 새해를 맞아 정은우 에이클럽 대표이사를 만났다. 회사만큼이나 젊은, 그러나 업력은 만만찮은 30대 대표의 복안은 무엇일까. Q: 30대 초반으로 알고 있다. 젊은 나이에 대표이사가 된 비결과 신규법인에서 본인 역할은 무엇인가? A: 1991년생, 올해 33살이 됐다. 경력은 10년 가량 됐다. 사회 초년생 때 부동산 광고회사에 입사하면서 업계에 발을 디뎠다. 당시 분양광고를 기획하고 수주하기 위해 현장별, 상품별 특성을 많이 연구했었다. 지역마다 광고 색깔이 달라질 수 있고 오피스텔, 아파트, 상가 등 각자 다른 상품에 따른 콘셉트를 알아야 질 높은 광고를 제공할 수 있어 공부를 많이 했다. 그 후 분양대행사로 이직해 시행사나 신탁사가 빨리 엑시트(exit)하도록 할 수 있는 광고 기획을 도맡아 했다. 그러다 전문 자격증이 필요할 것 같아서 공인중개사 자격증을 취득했다. 자격증을 딴 뒤 서울 역세권에 주택, 꼬마빌딩 등을 개발하는 종합부동산그룹 에이플레이어파트너스에 스카웃 됐다. 에이플레이어파트너스에선 토지를 매입하는 과정부터 설계, 시공, 그리고 분양까지 팀프로젝트 사업 전반을 책임졌다. 다중주택을 꼬마빌딩으로 개발하는 것부터 시작해 나름의 업무 프로세스를 정립한 뒤 2021년부터 지난해 초까지 논현동과 반포동에 꼬마빌딩 프로젝트를 성공시키며 총 160억원 이상 매출을 올렸다. 모회사에서 짧은 기간 내에 많은 프로젝트를 진행하게 되면서 실무경력을 빠르게 쌓을 수 있었다. 고려대학교 정책대학원 국토경제학과 석사과정을 밟으며 학문적 바탕 역시 마련해왔다. 그 덕에 이사 직함에 걸맞은 업무를 충실히 수행했고 이번에 신설되는 자회사 대표까지 맡게 된 것 같다. 이곳에서도 1인 대표로서 법인이 운영하는 사업 전반을 이끌 예정이다. Q: 새 법인은 어떤 사업을 하는 곳인가? A: 에이클럽은 캐주얼하고 감각적인 프로퍼티(자산·property)를 추구하는 젊은 전문가와 투자자 집단이 모여서 이끌어 갈 예정이다. 첫 번째 목표로 하는 사업분야는 발광다이오드(LED) 기기와 레이저를 활용해 미디어아트 전시관 아르떼뮤지엄처럼 실제 공간감을 제공하는 가상 견본주택을 구현하는 것이다. 예를 들어 소비자가 우리 어플(App)에서 새로 공급하는 오피스텔의 A타입을 찾아 누르면 해당 타입의 침실, 거실 등 모든 구성이 실내에 설치된 화면에 실물과 같은 수치, 동일한 구조로 나타나 입체감 있게 보일 수 있도록 기술적으로 실현하려 한다. 바닥에 설치된 화면은 주로 각 방이 어디인지 구획을 확인시켜주고 벽에 있는 화면과 레이저는 실제 벽체의 느낌이나 창문, 베란다 위치 등을 생생하게 보여줄 것이다. 한 마디로 프롭테크(proptech, 부동산과 기술을 합성한 용어) 기술을 탑재한 가상 모델하우스라고 할 수 있다. 그룹사에서 부동산 등 실물자산에 기반한 가상화폐 엘리시아(ELYSIA)를 출시하는 것을 보고 디지털화는 피할 수 없는 흐름이라는 점을 절실히 느끼고 추진하게 됐다. 현재 화면 구현에 대해선 LG전자 파트너사인 국내 최대 디스플레이 솔루션 기업 키오스크코리아와 협업해 70%이상 개발이 진행된 상태다. Q: 실내를 디스플레이로 채우려면 설치비용이 많이 들겠다. A: LED 설치 초기비용은 7억원 내외로 예상된다. 높은 비용인 것 같지만 기존 방식대로 한 현장에 견본주택이나 홍보관을 짓고 분양이 끝나면 철거를 할 때는 자재비, 인건비 등에 20억~30억원 정도 소요된다. 특히 소규모 주상복합이나 빌라 등을 개발하는 업체는 이처럼 큰 예산을 쓰기가 쉽지 않은 실정이다. 이 같은 비용은 고스란히 수분양자에게 분양가로 전가된다. 견본주택을 허물며 발생하는 건축폐기물도 엄청나고 처리비용도 만만치 않다. 따라서 앞으로 가상 모델하우스가 분양가를 낮추고 환경에도 기여하는 방식으로서 시장에서 각광 받으리라 믿는다. 우리는 그룹사 자체에 마케팅부터 홍보, 분양 계약까지 원스톱으로 대행할 수 있는 인력과 시스템을 갖추고 있어 가상 모델하우스를 영업자들이 어느 현장 상품이든 그 자리에서 소개하고 판매할 수 있도록 하는 분양업계 ‘허브(hub)’로 키울 계획이다. 소비자에게 지방광역시는 물론 싱가포르, 베트남 등 해외 부동산까지 한 곳에서 편하게 체험할 수 있는 기회를 제공할 것이다. Q: 에이클럽도 최근 화두인 ESG(환경·사회·지배구조) 경영에 관심이 있나? A: 그렇다. 가상 모델하우스와 함께 20~30대 투자자들이 부동산 개발 이익을 공유할 수 있도록 서비스 하는 사업도 추진 중이다. 지금처럼 물가가 가파르게 오르는 시기에 청년들이 자산 가치를 지키기 위해 소액 투자로 접근할 수 있는 투자상품은 대부분 위험도가 높은 실정이다. 에이클럽은 압구정, 청담 등 안전자산으로 평가 받는 지역 부동산에 다수가 소액 지분 투자를 할 수 있는 개발방식을 구상하고 있다. 예를 들면 우선 우리가 50%를 투자하는 동시에 나머지 절반 지분에 대해 투자자들을 공개모집하는 방식으로 강남지역 토지나 건물을 매입하고 리모델링 등을 통해 가치를 높인다. 그리고 해당 건물을 10년 간 임대해 수익이 나면 각 투자자가 자기 지분대로 수익을 나눠 갖는 방식이다. 지금까지 이 같은 빌딩 공동투자는 부유한 소수 자산가들끼리 알음알음 하던 것이다. Q: 듣다보니 지금 같은 하락 장에도 투자수익 형성에 자신이 있는 것 같다. 차별화된 노하우가 있는 편인가? A: 물론이다. 에이플레이어파트너스 그룹은 안전자산인 역세권이나 강남권 개발에 집중하며 성장했다. 회사 자체적으로도 용도지역이나 일조권 등 개발수익을 극대화할 수 있는 토지 투자에 대한 노하우를 축적하고 있다. 에이클럽은 이 같은 부동산을 장기 보유, 임대하는 방식으로 투자 안정성을 더욱 극대화할 방침이다. 계열사 입주만으로도 공실리스크는 적을 것으로 예상한다. 건물 운영·임대 노하우를 갖춘 업체와 업무협약(MOU) 또한 추진하고 있다. 금리인상이 이어지며 토지나 건물 가격이 잠시 꺾일 수 있지만 장기로 보면 우상향 추세는 그대로일 것이다. 오히려 이 같은 시기가 부동산을 저렴하게 사들일 수 있는 절호의 기회라고 확신한다.

월 급여 450만원을 받는 대기업 신입사원도 '미혼 청년 특별공급'으로 시세의 70% 이하에 공급되는 공공분양주택 당첨을 노릴 수 있게 된다. 근무 기간이 5년 이상인 청년에게 특공 기회가 먼저 주어진다. 다만 '부모 찬스'를 막기 위해 부모 순자산 상위 10%(9억7000만원) 이상이면 청년 특공 대상에서 배제된다. 국토교통부는 향후 공급 예정인 공공주택 50만 가구의 유형별 청약 자격, 입주자 선정 방식 등 세부 내용을 담은 공공주택특별법 하위 법령 개정안을 입법·행정예고 한다고 28일 밝혔다. 공공분양주택은 나눔형(25만호)·선택형(10만원)·일반형(15만호) 3개 유형이다. ━ ‘나눔형’ 시세 70% 이하, 처분 손익 70% 가져가 '나눔형'은 시세의 70% 이하 가격으로 분양받는 공공주택이다. 의무 거주기간 5년 이후 공공에 주택을 환매하면 수분양자가 처분 손익의 70%를 가져갈 수 있다. 감정가가 분양가보다 높은 주택가격 상승기에는 처분 이익의 70%를 얻게 되며, 감정가가 분양가보다 낮은 하락기에는 처분 손실의 70%를 부담하면 된다. 예를 들어 시세 5억원의 나눔형 주택을 3억5000만원에 분양받았고, 환매 시점에 집값이 올라 감정가 6억원에 환매한다면 수분양자는 차익 2억5000만원의 70%인 1억7500만원을 가져갈 수 있다. 반대로 집값이 떨어져 감정가 3억원에 환매할 경우 손실(5000만원)의 70%인 3500만원을 부담하게 된다. 나눔형은 전체 공급물량의 80%가 특별공급된다. 청년(15%), 신혼부부(40%), 생애최초 주택구입자(25%) 대상이다. 나머지 20%는 일반공급 물량이다. 공급 대상별로 자격 제한이 있다. 청년 특별공급 대상은 주택 소유 이력이 없는 19∼39세로, 소득이 전년도 도시근로자 월평균(1인 기준) 소득의 140%, 순자산은 2억6000만원 이하여야 한다. 지난해 도시근로자 1인당 월평균 소득은 450만원이다. 매출 상위 100위 대기업의 대졸 신입 월급이 평균 446만원이라는 점을 고려하면 대기업에 다니는 사회초년생들도 특공에 지원할 수 있다는 의미다. 근로기간(소득세 납부 기준)이 5년 이상인 청년에게 청년 특공 물량의 30%를 우선 공급한다. 본인 소득과 해당 지역 연속 거주기간, 청약통장 납입회수 등을 따져 배점제로 당첨자를 정한다. 나머지 70% 역시 근로 기간, 본인 소득 등을 고려해 배점제로 공급한다. 청년 특공은 '부모 찬스'를 막기 위해 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당하는 경우 청약에 지원할 수 없도록 했다. 청년 이외에 신혼부부·생애최초·일반 공급은 1인이 아닌 가구당 소득·자산 기준을 적용한다. 신혼부부는 가구당 월평균 소득이 130%(807만원), 순자산은 3억4000만원 이하여야 한다. 맞벌이의 경우 월평균 소득 140%가 적용된다. 예비 또는 혼인 2년 내 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 한부모 가족 포함)에게 신혼부부 몫의 30%를 우선 공급하고 잔여 물량은 배점제로 공급한다. 생애최초 주택구입자의 경우 가구당 월평균 소득 100% 이하(621만원)를 대상으로 추첨을 통해 70%를 우선 공급한다. 잔여 물량은 가구당 월평균 소득 130% 이하(807만원)를 대상으로 추첨한다. '나눔형' 일반공급은 3년 이상 무주택 가구 구성원으로, 저축총액 또는 청약통장 납입 횟수가 많은 사람(월 10만원까지만 인정)을 따지는 1순위·순차제를 적용한다. 공급면적과 무관하게 월평균 소득이 가구당 100%(621만원) 이하여야 지원할 수 있다. ━ '선택형' 최종 분양가, 분양시 감정가 이하로 '선택형'은 6년간 임대로 거주하다가 분양 전환 여부를 선택할 수 있는 유형이다. 분양 전환 때 분양가는 최초 입주 시 감정가격과 전환 시점의 감정가의 평균 금액으로 정한다. 예를 들어 입주 시 감정가가 5억원, 분양 전환 시 감정가가 7억원이라면 평균값인 6억원이 분양가격이 된다. 수분양자의 부담을 고려해 최종 분양가는 분양 때 감정가를 초과하지 않도록 했다. 선택형은 물량의 90%가 특별공급된다. 청년(15%), 신혼부부(25%), 생애최초자(20%), 다자녀(10%), 노부모(5%) 대상이다. 나머지 10%는 일반공급 물량이다. 청년 유형(1인 기준)은 ▶월평균 소득 140%·순자산2억6000만원 이하 ▶신혼부부(이하 가구 기준)는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 순자산 3억4000만원 이하 ▶생애최초자는 월평균 소득 130%, 순자산 3억4000만원 이하 기준을 적용한다. ▶다자녀·노부모는 월평균 소득 120%, 순자산 3억4000만원 이하 ▶일반은 월평균 소득 100%, 순자산 3억4000만원 이하로 기준을 정했다. 나눔형과 같이 청년 특공에 지원하려면 부모 순자산이 9억7000만원 이하여야 한다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

청년·무주택서민의 내 집 마련 기회가 확대될 전망이다. 정부는 앞으로 5년간 공급하는 공공분양 주택 50만호 중 34만호(68%)를 청년층에 할당하기로 했다. 공공분양 때는 ‘미혼청년 특별공급’을 신설하고, 민간분양 때는 추첨제 비율을 늘려 청년층의 내 집 마련 기회를 확대한다. 그동안 신혼부부·생애최초 등 기혼자에게 집중돼 있던 특별공급 청약제도를 개편하기로 한 것이다. 정부는 26일 한덕수 국무총리 주재로 제7차 청년정책조정위원회를 열어 이 같은 내용의 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획’을 발표했다. 총 50만호 중 수도권은 36만호, 비수도권은 14만호로 수도권 공급 비중이 72%에 달한다. 서울에 6만호를 공급할 예정이다. 정부는 이번에 50만호 중 34만호를 청년층에, 나머지 16만호는 4050 등 중장년층에 공급하겠다는 세부 계획을 밝혔다. 19∼39세 미혼청년을 대상으로는 특별공급(특공) 제도를 최초로 도입해 5년간 5만2500호를 공급한다. 지금까지 특공은 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 다자녀, 노부모 부양자 등 기혼자 위주로 운영해 미혼 청년은 소외돼 온 점을 고려했다. 신혼부부 공급은 15만5000호, 생애최초 공급은 11만2500호로 늘렸다. 새롭게 신설된 청년 대상 특별공급은 주택소유 이력이 없는 19~39세 사이 미혼 청년에게 자격이 주어지며 1인 가구 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하라는 요건을 충족하면 청약에 도전할 수 있다. 다만 국토부는 이들 중 근로 기간이 긴 청년을 우선 배려하고, 부모의 자산이 일정 수준을 초과할 경우 청약 기회를 제한하는 등 구체적인 배점 기준을 연내(사전청약 전까지) 마련할 계획이다. 정부는 도시 외곽보다는 국공유지, GTX 인근 택지, 공공·민간 도심복합사업 등 역세권과 도심의 우수 입지를 적극 활용하겠다고 밝혔다. 공공분양 50만호의 공급형태는 3가지 유형으로 ▶나눔형(25만호, 시세 70%이하로 분양하고 시세차익 70% 보장) ▶선택형(10만호, 6년간 살아보고 분양 여부 선택) ▶일반형(15만호, 시세 80% 수준 분양) 등으로 구분해 개인 상황에 적합한 맞춤 주거권을 제공한다. 나눔형은 시세의 70% 이하, 건설원가 수준으로 분양하는 윤석열 대통령의 대선공약인 ‘청년원가주택’ 모델이다. 의무거주기간 5년이 지난 후 공공에 환매하면 시세 차익의 70%를 나눠준다. 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 저리로 대출받을 수 있도록 했다. 나머지는 나눔형 전용 모기지로 40년 만기, 연 1.9∼3.0%에 빌려 갚아나갈 수 있다. 선택형은 민간 ‘내집마련 리츠’를 공공에 적용한 모델이다. 목돈이 부족하고 주택을 살지 말지 결정하지 못한 경우, 저렴한 임대료로 우선 거주하고 6년 후 분양 여부를 선택할 수 있다. 분양가는 ‘입주 시 추정 분양가’와 ‘분양 시 감정가’를 평균한 가격으로 정한다. 6년을 거주한 뒤에도 분양받을지 결정 못했다면 4년 더 임대 방식으로 거주할 수 있다. 거주 기간은 청약통장 납입 기간으로 인정한다. 선택형 입주 때는 보증금의 최대 80%를 최저 1.7% 고정금리로 빌려주는 전용 전세대출을 이용할 수 있다. 분양 시점에는 최대 5억원 한도, 40년 만기의 고정금리 모기지를 지원한다. 일반형 공공분양 주택에는 분양가 상한제가 적용돼 시세의 80% 수준으로 공급된다. 추첨제를 20% 도입해 청년층의 당첨 가능성을 높이기로 했다. 일반형을 분양받으면 기존의 디딤돌 대출을 이용할 수 있으며, 청년층에는 대출 한도와 금리를 우대한다. 공공분양 50만호 중 7만6000호는 내년 중 인허가를 받는다. 정부는 이 중 서울 도심과 수도권 공공택지에서 1만1000호의 알짜 입지를 선별해 올 연말부터 사전청약을 받을 예정이다 올해 사전청약을 받는 곳은 고덕 강일(500호), 고양 창릉(1322호), 양정역세권(549호) 등이다. 내년에는 동작구 수방사(263호), 강서 마곡10-2(260호), 서울 위례(260호), 성동구치소(320호) 등에서 사전청약을 받는다. 청년의 내 집 마련 기회를 넓히기 위해 공공분양과 함께 민간주택 청약제도도 개편한다. 그간 투기과열지구의 85㎡ 이하 중소형 평수는 가점제 100%로 공급돼 청년층은 당첨이 사실상 불가능했다. 이에 중소형 평형에 추첨제, 대형평수는 가점제를 확대할 예정이다. 1·2인 청년가구 수요가 높은 투기과열지구 내 전용면적 60㎡ 이하 주택은 가점 40%, 추첨 60%로 분양하고, 조정대상지역 내에선 60㎡ 이하 주택의 추첨제 비율을 25%에서 60%로 높인다. 정부의 이번 공급대책 발표에 대해 전문가들의 평가도 대체로 긍정적이다. 최근 경기 위축 가능성과 금리 인상, 집값 고점 인식 등이 겹치며 거래가 줄고 주택시장이 침체된 상황이지만, 주택시장의 회복기에 집값 재불안이 일지 않도록 장기적 공급 시그널을 주었다는 것은 바람직하다는 평가다. 함영진 직방 랩장은 “결혼과 출산을 전제하지 않으면 분양시장 물량 할당과 청약 당첨에서 소외돼 왔던 미혼 청년들에게도 특별공급 물량(5.25만호)을 첫 배정하고, 신혼부부(15.5만호)와 생애최초(11.25만호) 주택 공급 총량도 비교적 과거 보다 높게 책정한 점이 긍정적”이라고 말했다. 함 랩장은 “높은 이자 부담과 원자재 가격 급등 등 가파른 물가 상승 속, 자본이 부족한 청년･서민층이 좀 더 낮은 분양가와 장기 저리 모기지 등으로 접근 할 수 있는 자가 지원 정책이 필요했다는 점에서, 선호도가 높은 역세권(GTX 등) 우수입지의 발굴이나 특별공급 제도 개선, 가점·추첨제 공급비율 변경 방안이 적절하다”고 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “목돈이 충분치 못한 수요층에게 장기 모기지 지원, 임대 후 분양선택(평균가격 적용으로 최종 분양가를 낮춘다는 것과 전용 모기지에서 제공하는 ‘40년 만기 저리 고정금리’도 기존의 디딤돌 대출을 생각하면 수요자에게는 긍정적이다”고 말했다. 이 연구위원은 “다만 사전청약은 조금 우려의 여지가 있다. 토지보상, 본 청약단계에서의 분양가 변동, 입주지연 등의 가능성 등은 조금 우려의 여지가 있다”고 평가했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

6·1 지방선거가 엿새 앞으로 다가온 가운데 송영길 더불어민주당 서울시장 후보와 오세훈 국민의힘 서울시장 후보의 막판 표심 잡기가 한창이다. 지난 2월 대통령 선거에 이어 서울시장 선거 역시 성난 부동산 민심을 잡기 위한 모습들이 재현되고 있다. 송영길, 오세훈 후보 모두 서울에 주택 공급이 필요하다는 데는 한목소리를 내고 있다. 송영길 후보는 더불어민주당 대표 시절 발표했던 ‘누구나 집’ 프로젝트를 앞장세웠고, 오세훈 후보는 서울시민들에게 호응을 얻고 있는 ‘신속통합기획’(신통기획) 확대를 내세웠다. ━ 송영길, 세금 줄이고, 공급은 늘리면서 금융을 지원 송영길 후보의 부동산 정책 핵심은 공공 주도를 바탕으로 한 주택 공급이다. 송 후보는 지난 2일 “‘서울형 공공주택 체계'를 구축하겠다”고 밝혔다. 그러면서 현재 1만호의 시범사업이 진행 중인 ’누구나 집 프로젝트‘를 통해 서울형 공공주택 공급을 확대하겠다는 내용의 공약을 발표했다. 누구나 집은 입주 시 최초분양가의 10%를 내고, 10년 동안 임대료만 내고 거주한 후 최초분양가로 아파트를 완전히 소유하는 형태의 정책이다. 이를 통해 임대주택 10만호, 누구나 집 프로젝트로 15만호, 내곡동 개발을 통한 반값 아파트 5만호, 구룡마을 개발을 통한 1만2000호 등을 포함해 총 41만호 주택을 서울에 공급하겠다고 공약했다. 집값 상승 우려로 뜨거운 감자가 되는 정비사업에 대해서는 신속한 사업 추진과 합리적이면서도 과감한 규제 개선을 공약했다. 우선 시장 직속으로 재개발·재건축 지원단을 꾸려 '신속관리제'를 도입한다는 계획이다. 이를 통해 용적률 상향, 층수 제한 완화, 인허가 절차 단축 등 과감한 인센티브를 주겠다는 구상이다. 또한 30년이 넘는 노후 아파트의 경우 재건축 안전진단 심사를 전면 폐지하겠다고 강조했다. 송 후보는 지난 19일 열린 기자회견에서 재건축·재개발 공약에 대해 “가용토지가 부족한 서울시는 재개발·재건축이 매우 중요한 주택공급 수단”이라며 “재개발·재건축을 금기시하지 않고 규제를 합리적으로 개선하겠다”고 밝혔다. 부동산 세제 완화도 부동산 핵심 공약으로 내세웠다. 부동산 세제 중 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세)를 완화하겠다는 계획이다. 종부세는 초고가 주택만 제외하고 1주택자에 대한 종부세 폐지를 약속했다. 또한 주택을 팔 때 부과되는 양도세를 2년간 유예하겠다고 공약했다. 다주택자들의 주택 매매가 활발해지도록 하겠다는 심산이다. 아울러 생애 첫 주택 구매자에 대해서는 LTV(주택담보대출비율) 비율을 90%까지 늘리겠다는 공약도 발표했다. ━ 오세훈, '집 걱정 없는 서울' 서울시 최초 4선 시장에 도전하는 오세훈 후보는 재개발·재건축 규제 완화를 통한 민간 위주의 주택공급 확대에 초점을 맞췄다. 신통기획과 모아주택·모아타운을 통한 민간주도의 공급이 핵심이다. 신통기획은 재개발·재건축 정비사업 기간을 획기적으로 단축하는 사업이다. 모아주택·모아타운은 다가구·다세대 밀집 지역의 정비사업을 지원하는 사업으로 두 사업 모두 규제 완화로 민간 위주의 공급을 이뤄내겠다는 취지의 공약이다. 서울시장 임기 시절 시민들의 호응을 받았던 부동산 정책인 만큼 이를 확대·신속한 시행으로 부동산 민심을 잡겠다는 뜻으로 분석된다. 서울형 고품격 임대주택 추진도 약속했다. 타워팰리스 같은 고품질 임대주택을 공급해 ‘임대주택은 저렴하다’라는 인식 개선에 나서겠다는 뜻이다. 그동안 임대아파트에서 문제가 됐던 작은 평형을 확대하고, 60㎡ 이상의 중형 타입 아파트 비중을 현행 8% 수준에서 30%까지 대폭 늘린다. 또한 내부시설 교체 주기를 단축해 환경을 개선하고, 분양주택과 임대주택을 분리하지 않고, 완전히 섞어 배치한다는 계획이다. 아울러 동·호수 동시 공개 추첨제를 도입해 임대주택에 대한 차별을 해소하겠다는 취지도 밝혔다. 오세훈 서울시장 후보는 지난 13일 주택정책 공약을 발표하며 “임대주택을 민간 분양아파트 못지않은 고품질로 지어 누구나 살고 싶고, 누구나 부러워하고 누구나 자부심을 느끼며 살 수 있는 임대주택을 만들겠다”고 말했다. 이밖에 서울시장 임기 시절인 지난 1년 동안 추진했던 부동산 정책 외에는 새로운 개념의 청년주택과 ‘3대 거주형 효도주택’ 정책도 발표했다. 중형 평형과 전세형 추가로 신혼부부까지 함께하는 청년주택을 만들고, 2030스마트홈을 조성해 기존 역세권청년주택 사업의 한계점을 보완한다는 취지다. 효도주택은 저출생·고령화에 대응해 부모와 자녀의 근거리 거주를 지원하는 정책으로 부모-자녀 간 근거리 거주 또는 동거 시 인센티브 제공하는 방식이다. 신규 주택을 찾거나 거주 이전이 상대적으로 자유로운 신혼부부를 중심으로 지원 정책을 마련할 계획이다. 오세훈 후보 측은 “지난 임기 중 추진한 '신통기획'과 '모아주택·모아타운'으로 10년간 억눌렸던 주택공급 물량을 확대하고, 취약계층을 위한 임대주택 고급화를 본격 추진하는 것이 양대 핵심축”이라며 “시민 누구나 원하는 곳에서, 원하는 집에서 살도록 지원하겠다는 것”이라고 설명했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

앞으로 서울시 역세권 공공 청년주택 입주자 선발 시 본인과 부모의 소득 합산으로 선정한다. 서울시는 이 같은 내용을 담은 '역세권 청년주택 입주자 자격기준'을 개정했다고 19일 밝혔다. 기존에는 본인 소득을 기준으로 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하여야 신청이 가능했다. 하지만 앞으로는 본인과 부모 소득을 합해 100% 이하로 선정 기준이 변경된다. 이로써 앞으로 확보하는 공공주택의 입주자 선정 과정부터 개정안이 적용된다. 바뀐 기준은 역세권 청년주택 가운데 임대료가 저렴한 공공주택만 해당된다. 민간임대주택은 사회에 첫발을 내딛는 모든 청년의 독립을 지원한다는 역세권 청년주택의 취지를 감안해 기존 기준을 유지했다고 시는 설명했다. 역세권 청년주택은 만 19∼39세 청년과 신혼부부에게 대중교통이 편리한 역세권에 시세보다 저렴한 임대료로 양질의 임대주택(공공·민간)을 제공하는 사업이다. 올해 공공기여를 통해 서울시가 확보하게 되는 역세권 청년주택(공공주택) 물량은 약 3000호로, 공사 진행 상황에 따라 올해와 내년에 걸쳐 순차적으로 입주가 진행될 예정이다. 서울시는 입주 자격 심사 시 수급자, 한부모가정, 차상위계층은 최우선 입주가 가능하도록 우선순위를 부여할 방침이다. 서울시는 “현재 청년 본인의 소득만을 보기에 고소득층 부모를 둔 청년도 입주가 가능하다는 비판이 있다”며 “저소득층 청년에게 더 많은 입주 기회를 주기 위해 기준을 강화한 것”이라고 설명했다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

내년 3월 9일 대선이 약 4개월 앞으로 다가온 가운데, 거대 양당 후보가 모두 결정됐다. 이재명 더불어민주당 후보의 대결 상대로 윤석열 국민의힘 후보가 정해지면서 향후 치열한 정책 대결이 예상되는 상황이다. 특히 부동산 공약과 관련해 경쟁은 불가피하다. 문재인 정부 동안 급등한 집값으로 부동산 문제가 전 국민의 관심사가 됐기 때문이다. 두 후보 모두 집값을 잡기 위한 해법으로 ‘대규모 주택 공급’을 내세우고 있다. 임기 5년 내 전국적으로 250만 호를 공급하겠다는 계획도 동일하다. 하지만 세부적으로 보면 이 후보는 공공 중심의 ‘기본주택’을, 윤 후보는 민간 중심의 ‘청년원가주택’ 등 접근 방식이 극명하게 엇갈린다. ━ 李,‘기본주택’ 대량 공급으로 “집 사지 않고도 평생 거주” 두 후보 모두 집값을 잡기 위한 해법으로 ‘대규모 주택 공급’을 내세우고 있다. 임기 5년 내 전국적으로 250만 호를 공급하겠다는 계획도 동일하다. 하지만 세부적으로는 다소 차이가 있다. 이재명 후보의 핵심적인 공급 공약은 자신의 정책인 ‘기본시리즈’에 착안한 ‘기본주택’이다. 이 후보는 기본주택을 중산층을 포함한 무주택자가 건설원가 수준의 임대료로 30년 이상 평생 살 수 있고, 역세권 등에 위치한 ‘고품질’ 공공주택이라고 강조한다. 그는 지난 8월 부동산 공약 발표 당시 “집값을 안정시키고 집 없는 서민들이 고통받지 않게 하려면 공급물량 확대, 투기수요와 공포수요 억제가 필요하나 공급 내용도 고품질 공공주택인 기본주택 대량공급으로 바꿔야 한다”며 “그래야 집 없는 서민들이 굳이 집을 사지 않고도 원하는 경우 평생 또는 집을 살 때까지 고품질의 안락한 주택에서 마음 편히 살 수 있기 때문”이라고 밝힌 바 있다. 이 후보는 기본주택 100만호를 포함해 전국적으로 250만호 이상의 주택을 대량 공급하겠다는 계획이다. 이에 더해 장기임대 공공주택(토지임대부 분양 포함) 비율도 끌어 올리겠다는 생각도 갖고 있다. 그는 “현재 30년 이상의 장기공공임대주택은 좁은 면적과 나쁜 위치, 열악한 주거조건으로 기피 대상”이라며 “기본주택의 다량 공급을 통해 토지임대부 분양을 포함한 장기임대 공공주택 비율을 전체의 10%까지 늘리겠다”고 밝혔다. 현재 장기임대 공공주택은 전체 주택의 5%에 못 미치는 수준이다. ━ 尹, 무주택·청년 겨냥한 수도권 50만호 ‘기본주택’에 맞서는 윤석열 후보의 공약은 ‘청년원가주택’이다. 지난 8월, 부동산 공약을 발표한 자리에서 윤 후보는 “청년층이 내 집 마련의 꿈을 포기하고 결혼과 출산을 기피해 인구절벽 우려가 심화하고 있다”며 청년을 대상으로 한 적극적인 주택 공급의 필요성을 강조했다. 원가주택은 무주택 청년 가구가 시세보다 싼 원가로 주택을 분양받은 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 시세 차익의 70% 이상을 보장받도록 한 주택이다. 5년 임기 내 30만호 공급이 목표다. 윤 후보는 주택 부지 방안으로는 3기 신도시 등 공공택지를 활용하고 광역 교통망 근처의 택지지구 용지를 용도 전환해 확보하겠다고 밝혔다. 특히 GTX 구축 등과 연계해 서울 도심에서 30~40분 거리에 신도시 등을 조성해 원가 주택을 지속해서 공급하겠다고 공약했다. 역세권에 살고 싶어 하는 무주택 가구를 위한 ‘역세권 첫 집 주택’도 윤 후보의 대표적 공급 공약이다. 5년간 20만호 공급이 목표인 역세권 첫 집은 교통이 편리한 역세권에 무주택 가구를 위한 공공분양주택을 공급하겠다는 구상이다. 이를 위해 역세권 민간 재건축 단지의 용적률을 기존 300%에서 500%로 높여주고, 이렇게 확보한 물량의 50%를 기부채납 받아 공급하겠다는 목표다. ━ 구체적 청사진 부재에 지적 잇따라 주택 공급 확대를 내세우는 두 후보의 차이점은 이 후보는 공공부문, 윤 후보는 민간부문을 통한 공급을 강조하고 있다는 점이다. 접근 방식에 차이가 있지만 두 후보의 공약 실현 가능성에는 물음표가 붙는다. 지난달 29일 진보 경제학자 단체 학현학파가 주최한 심포지엄에 참석한 전강수 대구가톨릭대 경제금융부동산학과 교수는 “‘기본주택 100만 가구 공급’ 등 이 후보의 공약은 비현실적이고 부지와 예산에 대한 대책이 없다”고 지적했다. ‘기본주택’ 비판에는 윤 후보도 동참했다. 지난달 30일 SNL코리아에 특별 출연한 그는 ‘빚을 내서 내 집 마련하고 이사한 날 짜장면 시켜 먹기, 아니면 이재명 후보의 장기임대주택에서 빚 없이 살기’ 중 하나를 고르라는 질문에 “빚내더라도 내 집 사서 이사한 날 짜장면 먹는 게 훨씬 낫겠다”라고 말하기도 했다. 윤 후보의 ‘청년원가주택’에 대한 비판은 이미 당내에서 나온 바 있다. 지난 9월 당시 유승민 캠프 경제정책본부장이었던 유경준 국민의힘 의원은 ‘청년원가주택’ 공약을 “포퓰리즘”이라며 “1879조원의 비용을 국가가 지불하는 사업”이라고 지적한 것이다. 통계청장 출신인 유 의원이 서울 시내 국공유지에 서울주택도시공사(SH)가 지은 아파트 단지(서울항동하버라인 4단지)의 건설원가를(토지비 포함) 기준으로 시세와 대비해 시뮬레이션한 결과, 국가손실이 2000조원에 가깝다는 주장이다. 30년간 총 기회비용은 1000조원에 육박하고 30년 뒤 환매 금액으로 879조원에 달해 종합적으로 1879조원에 달하는 비용을 국가가 지불해야 한다는 것이 그의 주장이다. 이 같은 주장에 대해 당시 윤 후보는 “가짜뉴스”라고 반박했다. 그는 “원가주택은 재정 부담이 들지 않는다. 초기 투입 비용이 나중에 주택을 분양하며 회수되고, 금융비용도 원가에 산정된다”고 밝혔다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

바야흐로 ‘시행의 시대’다. 대형 개발사업이 성공을 이어가는 한편, 소위 꼬마빌딩의 인기가 높아지면서 건축주를 꿈꾸는 투자자들도 늘고 있다. 오래된 주택을 신축·리모델링하는 붐이 일며 입지가 좋은 서울 단독·다가구 시세도 급등한 지 오래다. 지난 1일 가 노후 주택 개발사업에 선구안을 가지고 포트폴리오를 쌓아온 이상현 에이플레이어파트너스 대표를 만났다. 에이플레이어파트너스는 자체사업 및 컨설팅을 통해 오피스·근린·원룸 건물 등으로 개발하는 회사다. 이 대표는 1인가구 증가를 몸소 경험하면서 10년 전 소규모 시행사업에 뛰어들었다. 그리고 올해 하반기 드디어 사업비 600억원 규모 ‘사당역 2030 청년주택’의 첫 삽을 뜰 예정이다. “‘흙수저’로 태어나 맨 몸으로 일어났다”는 40대 중반 젊은 사업가의 머릿속엔 점증하는 청년 주거문제와 도시 노후화에 대한 자신만의 해법이 자리하고 있었다. 노후 주택 개발은 언제 어떤 계기로 시작하게 됐나? 일선 부동산에서 근무할 당시 신림동에 청년 1인가구 수요와 혼자 사는 집들이 늘어나는 현상을 경험한 뒤 사업을 결심하게 됐다. 그때부터 청년 주거에 관심을 갖게 된 것 같다. 어려서부터 작은 분식집을 하시는 부모님과 단칸방에 살 정도로 넉넉지 못했다. 신혼집도 보증금 3000만 원짜리 월세에서 시작했다. 그러다보니 큰 사업을 할 수는 없었고 관악구, 금천구 구옥을 리모델링하는 작은 공사부터 출발해 규모를 키워가게 됐다. 현재는 언주역, 논현역 등 강남권에 근린생활시설·사옥용 건물을 공급하고 있다. 1년에 이런 건물을 7~8개 정도 개발하는 게 목표다. 지금까지 유독 기억에 남거나 자랑하고픈 프로젝트가 있나? 첫 개발사업이 나 스스로 건물주가 되는 프로젝트였다. “가난한 집 아들은 평생 가난하게 산다”는 식의 패배주의를 극복하고 싶었다. 몇 년간 건축기술이나 공법, 레버리지(leverage)를 일으키는 방식을 배워서 스스로 ‘디벨로퍼(developer)’가 된 셈이었다. 하지만 사업 초기에 비용을 아끼려고 건축설계사 등 전문가 도움 없이 혼자 진행하다가 시공회사한테 사기를 당하기도 했다.(웃음) 좁은 주택가 현장에서 공사를 하다보면 이웃과 일조권 분쟁 같이 개인이 해결하기 어려운 일이 생기기도 한다. 그래서 초보 건축주들에게 몇 푼 더 아끼려고 하기보다 최소한 인허가 절차에서 도움을 받을 수 있는 건축설계사 같은 전문가와 협업하는 것을 추천한다. 결국 그런 실패의 경험을 바탕으로 건축주에게 건물 시공·하자보수·관리·임대 등에서 최고 노하우를 제공할 수 있는 회사를 창업하게 됐다. 에이플레이어(A-player)가 파트너가 된다는 상호명도 그런 의미에서 나왔다. 역세권 청년주택 사업은 어떻게 시작하게 됐나? 인터넷에서 역세권 청년주택 사업에 대한 서울시 공고를 보고 기회라고 생각했다. 우선 주택공급이 부족한 서울에서 청년을 위한 주택을 공급한다는 측면에서 지역사회에 도움이 될 것이라 생각했다. 그리고 지자체인 서울시에 공공임대를 공급하는 것이어서 공사할 때 생길 수 있는 민원 같은 문제 처리가 조금 더 수월할 것으로 봤다. 이미 인허가 과정을 마치고 빠르면 10월 중 착공을 기다리고 있다. 에이플레이어파트너스가 짓는 청년주택과 다른 청년주택의 차이는 무엇인가? 전 세대가 원룸이 아니라 대부분 방과 거실이 분리된 ‘투베이’ 형식으로 지어진다. 일반적인 원룸이나 오피스텔, 청년 주택도 4~5평짜리 답답하고 밀폐된 구조가 많다. 같은 면적을 작게 쪼개서 팔고 임대할수록 수익이 더 남기 때문에 기업으로서 당연하다. 우리 회사는 실거주자가 집에서 일하고 휴식을 취하면서 보다 쾌적한 환경에서 살 수 있도록 수익보다 우리가 지은 주택의 가치를 지키기로 했다. 그래서 250~300세대 나올 수 있는 건물에 152세대를 입주시키려 한다. 청년 주거문제에 대해 개인적인 철학이 있는 것 같다. 부동산 사업을 하다 보니 1인가구 사이에도 양극화가 심하다는 점을 느낀다. 요즘 강남에선 분양가격이 비싼 하이앤드 오피스텔이 나오는데, 다른 한 편에선 돈 없는 청년들이 최저주거기준에도 못 미치는 곳에 살면서 아르바이트를 해서 겨우 월세를 내고 있다. 이런 양극화를 해소하기 위한 고민을 하고 있고 실제로 실험 차원에서 이미 진행하고 있는 사업도 있다. 실험 차원에서 하고 있는 것은 어떤 사업인가? 고려대학교 EMBA에서 진행한 과제를 바탕으로 구체화 진행하고 있는 사업이다. 관악구에 30호 정도 작은 규모로 집을 짓고 대학생들을 입주 시킨 다음, 월세를 재능기부로 납부하도록 추진하고 있다. 스폰서가 지정한 탈북학생 및 유공자자녀들에게 입주자 본인이 음악 전공이면 악기 레슨, 수학을 잘하면 수학 과외를 하도록 해서 1시간 당 수업료를 계산해 월세를 대체하는 ‘재능공유 주택 플랫폼’이다. 로타리클럽, 특수임무유공자회부터 금천구, 동작구 등 지자체도 업무협약을 통해 스폰서로 참여한다. 기숙사나 청년주택을 지으면 동네에서 반대를 할 수 있어서 일단은 소규모로 조용하게 시작하려고 한다. 청년주택이나 노후주택가 개발에 대해 반대나 부정적인 의견도 있다. 대학 기숙사 건립에 반대하는 것과 같은 원리다. 동네 임대인들이 임차수요를 빼앗기는 측면에서 거부감을 느끼는 사례가 많다. 하지만 나는 청년주택이 들어서는 것이 결국 지역 상권 등을 성장시키는 측면에서 주변 경제 활성화에 도움이 된다고 본다. 물론 대부분 노후 주택가 개발은 좁은 공간이 각각 개발되기 때문에 공원이나 주차공간이 제대로 조성되지 않은 상태에서 난개발에 그치는 문제가 있다. 그러나 새로 지은 아파트나 오피스텔에서 살고 싶은 것은 모든 인간의 본능이다. 결국 수요가 있는 한 이런 개발은 계속 이어질 수밖에 없다. 때문에 지자체나 정부에서 구획을 정해 업자들이 여러 구옥을 한 번에 개발할 수 있도록 규모를 키워주고 일종의 기부채납을 받는 식으로 지하주차장이나 부대시설을 만드는 방안을 도입해야 한다고 생각한다. 마지막으로 주거문제를 겪고 있는 청년들에게 하고픈 말은? 청년은 언제까지나 가난하고 임대주택에서 살 수밖에 없다는 식의 프레임에 갇히지 말아야 한다고 생각한다. 당장은 어렵지만 나도 언젠가 아파트, 마당이 있는 집에서 살 수 있다는 마음가짐을 가졌으면 한다. 최근 청년·무주택자의 주택 구입에 대한 대출 규제도 풀렸다. 한편으로는 정부에서 서울에 주택공급을 늘리기 위한 노력을 했으면 한다. 개발 수익성이 없어 개발이 되지 않는 노후 주택가에 용적률을 풀어준다든가 하는 조치가 필요하지 않을까. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr