정부가 비아파트와 관련한 규제 완화에 나서고 있다. 이달 초 도시형 생활주택 면적 확대를 허용한 데 이어 지난 25일에는 오피스텔 바닥 난방을 설치할 수 있는 면적 기준도 넓히기로 한 것이다. 도심에서 용지 확보 등의 어려움을 겪는 아파트와 공급과는 달리 오피스텔이나 도시형 생활주택은 상대적으로 수월하게 지을 수 있기 때문에 이런 비아파트 건설을 통해 주택 공급 효과를 확대하려는 정책으로 풀이된다.국토부는 최근 도시형 생활주택의 면적 제한을 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안을 입법 예고했다. 도시형 생활주택은 도시에서 전용면적 85㎡ 이하 규모에 해당하는 공동주택을 300가구 미만으로 공급하는 유형이다. 아파트보다 단지 규모가 작고 규제가 적은데다 인허가와 분양 절차가 간단해 비교적 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있다. 소형주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택 등 세 가지 유형 가운데 소형주택은 가구별 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 제한했는데, 정부가 이 면적 제한을 풀기로 한 것이다.국토부는 ‘소형주택’ 유형 이름을 ‘아파트형 주택’으로 바꾸고, 전용면적이 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하인 경우 5층 이상 고층 건축을 허용하기로 했다. 사실상 아파트처럼 지을 수 있도록 허용하겠다는 뜻이다.국토부는 “주택시장에서 주거 전용면적이 60㎡를 초과하는 중소형 평형에 대한 수요가 많아 시장 수요에 부응하기 위해 기존 소형주택을 ‘아파트형 주택’으로 변경한다”고 설명했다. 다만 이에 따른 주차 문제를 해결하기 위해 전용면적 60㎡ 초과 아파트형 주택은 일반 공동주택과 똑같이 가구당 1대 이상의 주차 대수를 확보하도록 했다.국토부는 오피스텔의 바닥 난방 면적 제한도 폐지하기로 했다. ‘오피스텔 건축 기준’ 개정안을 마련해 26일부터 12월 16일까지 행정예고 한다고 25일 밝혔다. 정부는 그동안 오피스텔이 주거 용도로 쓰이는 것을 막기 위해 주거 부분 비중을 제한하고 발코니·욕실 설치를 금지하는 등 규제를 뒀지만, 대부분 해제했다. 마지막 남은 규제가 전용면적 120㎡를 초과할 경우 바닥 난방 설치를 못 하게 하는 내용이었는데, 이것까지 풀기로 한 것이다.이밖에 ‘생활형숙박시설(생숙) 합법사용 지원방안’의 후속 조치로, 지원방안 발표 이전에 건축허가를 받은 생숙을 오피스텔로 용도 변경할 때 적용하던 일부 규제(전용 출입구 설치, 안목치수 적용)도 면제할 예정이다. 생숙은 보유자가 직접 거주할 수 없는 주택 형태인데, 이를 오피스텔로 전환할 경우 직접 거주도 가능해져 사실상 주택 공급 효과가 있다.정부가 비아파트 규제 완화에 나서는 것은 내년부터 수도권을 중심으로 준공 감소가 본격화하면서 주택 공급량이 급감할 수 있다는 위기감에서 비롯된 것이라는 해석이 나온다. 올해 들어 아파트 가격이 급등세를 보이자, 정부는 가산금리 정책과 대출 조이기 등으로 집값 상승세를 눌러왔다. 그런데 아파트 공급이 줄어들면 다시 부동산 가격을 밀어 올릴 수 있어 비아파트의 아파트 화를 통해 공급 확대를 꾀하고 있다는 것이다. 한국건설산업연구원의 ‘현 정부의 주택공급 확대 정책 평가와 제언’ 보고서를 통해 지난해 수도권 아파트 착공 물량이 10만 가구에 그쳐 준공 물량 감소세가 내년 이후에도 지속될 가능성이 크다고 설명했다. 비아파트는 2016년부터 공급 감소세가 이어지면서 수도권의 전체 주택공급량이 내년부터는 예년 평균치(5만6000가구)를 밑돌 것으로 예상했다.다만 비아파트 규제 완화를 통한 공급 정책이 주택 공급 효과로 이어질지는 미지수라는 의견이 나온다. 아파트 선호 현상 원인은 여러 가지가 있지만, 가격 상승을 기대하는 투자의 목적도 있는데, 비아파트의 경우 투자에 따른 이익을 확신하기 어렵기 때문이다. 부동산 업계 관계자는 “일반 오피스텔도 지역이나 위치, 분양가 등에 따라 선호도가 천차만별인데, 최근 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 오피스텔로 투자가 몰리기는 쉽지 않을 것”이라며 “바닥 난방이 들어오는 국민평형이라고 해서 특별히 인기가 많을 것이라는 보장은 없다”고 말했다.

부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 주거용으로 사용하는 생활형숙박시설(생숙)의 이행강제금 처분이 내년 말까지 유예된다. 생숙을 숙박시설로 이용하려는 소유자들이 숙박업 신고를 하는 데 걸리는 시간과 실거주 임차인의 잔여 임대 기간 등을 고려한 것이다. 다만 정부는 생숙을 준주택으로 인정할 수 없다는 점을 명확히했다.국토교통부는 9월 25일 생숙 숙박업 신고 계도기간을 2024년 말까지 부여하고, 이행강제금 처분을 유예했다. 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경하면 한시적으로 부여했던 특례는 추가 연장 없이 오는 10월 14일 종료된다.생숙은 호텔이나 모텔과 달리 취사가 가능한 숙박시설이다. 생숙은 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 주택 관련 세금이 부과되지 않고 전매제한도 적용받지 않는다. 주택에 비해 규제가 적어 부동산 급등기인 2017년부터 공급이 늘어나기 시작했다. 국토부에 따르면 올해 8월 기준 전국 생숙은 약 18만6000실이 있다. 이 중 숙박업 신고를 의무화하기 전에 지어졌지만 숙박업으로 신고하지 않은 생숙은 약 4만9000실이다.생숙 수분양자 가운데 일부는 숙박업으로 신고하지 않고 주거용도로 사용하고 있다. 하지만 정부는 생숙이 숙박 시설이기 때문에 주거용 사용은 불법이라는 입장을 고수하고 있다. 정부는 2021년 5월 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업으로 신고하도록 하고, 주거용으로 사용하려면 오피스텔로 용도 전환하도록 했다. 생숙 소유주들은 준공 후 사용 중인 생숙에도 이행강제금을 부과한다는 정부 방침에 강하게 반발했다. 정부는 생숙의 오피스텔 전환을 위해 건축 기준을 일부 완화하고, 이행강제금 부과를 2년간 유예하겠다고 밝혔다. 오는 10월부터는 주거용으로 사용할 경우 매년 건축물 시가표준액의 10%가 이행강제금으로 부과될 예정이었다. 정부가 2년간 용도 변경 특례를 부여한 가운데 실제 생숙이 오피스텔로 용도 변경된 경우는 2000실 정도에 그쳤다. 2021년 숙박업 신고 의무 전 준공된 약 10만실 가운데 약 2%에 불과했다. 정부는 생숙에 대한 준주택 편입 기대 심리가 높았던 만큼 10월부터 즉시 이행강제금이 부과될 경우 시장 혼선이 커질 것을 우려해 내년까지 유예 기간을 두기로 했다. 국토부에 따르면 숙박업으로 신고되지 않은 4만9000실 가운데 1소유자가 2실 이상 소유한 경우는 61%(3만실) 가량이다. 1소유자가 30실 이상 소유한 경우도 전체의 37%가량이다.국토부는 생숙이 본래의 숙박용도로 활용될 수 있도록 계도 기간 동안 관련 부처와 함께 시설, 분양 기준, 허가 절차 등 생숙 제도의 개선 방안을 마련할 방침이다.하지만 소급 미적용과 용도변경 요건 완화 등을 기대했던 생숙 소유주들은 정부의 이번 조치가 근본적인 해결방법이 아닌 임시방편일 뿐이라며 비판의 목소리를 키우고 있다. 전국레지던스연합회 관계자는 “오피스텔로 용도변경을 추진하기 위해 최선을 다했지만 각종 규제와 관계부처의 협의 부족, 소극행정으로 99%의 생활숙박시설이 용도변경을 완성하지 못했다”며 “국토부는 행정 책임을 인정하지 않고 있으며 소급입법에 대한 책임을 회피하고 있다”고 주장했다. 이어 “국민권익위원회를 통해 제도 개선 권고와 법적 대응, 집단행동을 멈추지 않겠다”고 덧붙였다.

올 10월부터 생활형숙박시설(생숙·Serviced Residence) 거주자에게 이행강제금이 부과되는 것과 관련해 비판의 목소리가 커진다. 헌법상 재산권을 침해하고 주거권을 과도하게 제한한다는 이유에서다. 또 정부는 지난 2년간 생숙을 오피스텔‧주택으로 용도변경하도록 유예기간을 줬다. 하지만 업계에서는 ‘생숙 용도변경’이 현실적으로 불가능한 조건이었다는 지적이 나온다.생숙, 10년간 주거용도 활용…준주택 역할 생숙은 2018년 부동산 활황기에 주거용 투자상품으로 주목받으며 현재까지 꾸준한 인기를 유지하고 있다. 하지만 상대적으로 아파트나 오피스텔에 비해 규제가 덜한 생숙에 투기 수요가 몰리자 정부는 2021년 생숙을 숙박업 외 주거 목적으로 사용할 수 없게 하는 규제책을 내놨다. 2년간의 유예기간을 줄테니 생숙 용도를 숙박업으로 변경하던지 오피스텔이나 주택으로 바꾸던지 선택하라는 얘기다. 이 유예기간은 오는 10월 끝이 난다. 정부는 10월 이후부터 용도변경을 하지 않은 생숙에 매년 공시가격 10%를 이행강제금으로 부과하겠다는 입장이다. 이에 약 9만 가구에 달하는 생숙 보유자들의 불만이 높아지고 있다. 학계에서는 생숙에 대한 이번 규제가 헌법상 보장된 재산권과 소급입법금지 원칙뿐만 아니라 기존 법률관계에 대한 신뢰보호 원칙을 위배했다고 보고 있다. 석호영 명지대학교 법무행정학과 주임교수는 지난 8월 31일 서울 영등포구 국회의원회관에서 열린 ‘생활숙박시설 당면문제와 관련 제도 개선방안’ 세미나에서 “생숙에 대한 소급적, 사후적 규제에 따라 기존 거주자의 생존권이 위협받고 있다”고 주장했다. 석 교수는 “기존 생숙 보유자들에게 이행강제금을 부과하는 제재는 형평성과 적절성 문제가 있다”며 “건축법을 위반하면 시정명령을 이행할 때까지 반복적으로 이행강제금을 부과하는데, 생숙의 경우 10년 가까이 건축법 위반 여부에 대한 검토 없이 허용돼 왔기 때문에 국민의 주거권과 관련한 공익성이 인정될 수 있다”고 강조했다.김지엽 성균관대 건축학과 부교수는 “정부는 생숙 수분양자들에게 오피스텔이나 주택으로 용도변경을 유도하며 2년의 유예기간을 줬지만, 이는 현실적으로 거의 불가능하다”고 말했다.생숙을 오피스텔로 용도변경하려면 ▲분양자 100% 동의(소유자 80% 이상 동의) ▲지구단위계획 변경 ▲적정 주차장 대수 확보 ▲복도폭 확보 등 조건을 갖춰야 한다. 지구단위계획 변경을 위해서는 지방자치단체의 동의를 구해야 하고, 주차장과 복도면적 요건을 맞추려면 전면 설계가 필요하다. 이에 현실적으로 생숙 용도변경은 불가능에 가깝다는 것이 부동산업계의 평가다. 건설업계 관계자는 “생숙을 주택으로 바꾸려면 현재 상업‧녹지지역에서 주거‧준주거지역으로 용도지역을 바꿔야 하는데 사실상 불가능하다”며 “오피스텔로 변경하려 해도 지자체가 지구단위계획을 변경해 줘야 하고 주차장, 방화설비 등 기준을 맞추려면 새로 짓는 수준으로 고쳐야 하는데 현실적으로 어렵다”고 설명했다.1~2인 가구가 증가하고, 공유 세컨드하우스, 공유 주방 등 주거 유형도 다양화하는 시대 변화를 수용해서 생숙도 ‘준주택’으로 인정해야 한다는 의견도 나왔다. 현재 건축법상 용도가 업무시설인 오피스텔도 실제 사용용도는 업무용과 주거용이 모두 허용되는 준주택으로 들어간다. 고시원 역시 건축법상 500㎡ 미만은 제2종 근린생활시설, 500㎡ 이상은 일반숙박시설이지만, 주거, 숙박 등이 가능한 준주택으로 포함된다. 김 교수는 “현재 생숙은 건축법상 숙박시설이지만 실제로는 주거, 숙박, 체류로 활용되기 때문에 이를 반영해 준주택으로 인정해야 한다”며 “또 국토교통부와 보건복지부는 생숙을 숙박시설로 분류하고, 행정안전부는 전입신고가 가능한 주거시설로 관리하면서 사회적 혼란도 큰 상황”이라고 설명했다.그는 “미국 뉴욕시에서는 30일 이상 거주하는 숙박시설을 주거용도로 인정하고 있고, 일본 역시 인구 감소와 라이프스타일 변화에 발맞춰 체류형 주거시설 개념을 도입해 선호하는 입지‧주택유형을 정책에 반영했다”며 “우리나라도 여건변화와 시장 수요에 대응해야 한다”고 강조했다. “1%는 법 지켰다” VS “99%가 실패한 용도변경”정부는 규제 완화에 대해서는 선을 그었다. 이미 오피스텔로 용도변경한 생숙 보유자들이 생겨 정책 형평성에 어긋난다는 이유에서다.제주와 경기 안양시는 최근 조례 변경을 통해 생숙을 오피스텔로 용도변경이 가능하도록 했다. 부산 해운대구 중동에서는 ‘더에이치스위트’ 4개 호실을 생숙에서 오피스텔로 용도변경 하는 데 성공했다.이진철 국토교통부 건설정책과장은 “생숙 이행강제금 부과 여부는 지자체가 판단하고, 위법이 아니라면 부과하지 않을 것”이라며 “(이행강제금 부과 대상인) 생숙 1%가 용도변경을 했는데 (이행강제금 부과를 미룰 경우) 법을 지키려다 희생하는 사람이 나올 수 있다”고 말했다.오는 10월 이행강제금 부과를 앞둔 생숙 보유자들은 지난 9월 5일 세종 국토교통부 청사 앞에서 대규모 집회를 개최했다. 전국레지던스 연합회 회장은 “지난 2년 동안 용도변경을 추진하기 위해 노력했지만 각종 규제에 막혀 기한 안에 용도변경을 마칠 수 없었다”며 “99%가 용도변경에 실패한 정책을 국토부가 개선하려는 의지가 없다”고 말했다.배성환 여수웅천 골드클래스더마리나 생활형숙박시설협의회 대표는 “정부는 생숙이 주거용으로도 활용된다는 것을 알면서도 방관하다가 이제 와서 이행강제금을 부과하는 등 책임을 전가하고 있다”며 “오피스텔로 용도변경을 마친 1%의 생숙은 우연히 건축기준이 부합한 운이 좋은 사례들”이라고 비판했다.

2018년 부동산 활황기에 주거용 투자상품으로 주목받았던 생활형숙박시설(생숙·Serviced Residence)을 매입한 소유자들 발등에 불이 떨어졌다. 정부가 오는 10월부터 숙박시설로 사용하지 않는 생숙에는 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 부과하면서 약 9만 가구에 달하는 생숙 보유자들이 퇴거 위기에 놓였기 때문이다.1988년 서울 올림픽으로 관광객이 급증하던 시기, 정부는 숙박시설 부족을 이유로 생숙을 도입하기 시작했다. 올림픽 당시 장기투숙 수요가 늘자 일부 호텔 객실을 아파트형으로 개조한 것이 생숙의 시초로 볼 수 있다. 이후 2002년 월드컵을 기점으로 생숙이 더욱 확산되기 시작했다. 숙박+주거…신개념 생숙 등장생숙은 취사가 가능한 숙박시설로 주거시설과 숙박시설의 중간적 성격을 띄고 있다. 2007년 호텔식 서비스 제공 아파트인 ‘레지던스’(호텔+집) 개념이 도입되며 날개를 달았고 이후 공중위생관리법과 건축법에서 생활숙박업(2012년), 생활숙박시설(2013년)로 각각 등록되면서 법적 근거도 마련됐다. 이로 인해 생숙은 임대업과 숙박업이 모두 허용됐고, 개별 등기와 전입신고도 가능해졌다.2007년 호텔업계는 ‘레지던스가 단기 임대를 통해 호텔과 다름없는 서비스를 제공하며 불법 영업을 하고 있다’며 검찰 고발을 진행하기도 했다. 소방법 등 숙박업 등록요건을 갖추지 않은 채 임대를 주고 영업을 하는 등 법을 위반했다는 이유에서다. 대법원은 2010년 임대사업자로 등록해 호텔식 영업을 하는 레지던스가 ‘불법’이라는 판결을 내렸다.이후 소강상태에 접어들었던 생숙은 2018년 정부의 부동산 규제책이 나오면서 새로운 주거용 투자상품으로 각광받았다. 정부는 2018년 투기수요를 막겠다는 취지로 다주택자 취득세 등 주택 관련 세금을 강화했다. 또 주거용 오피스텔을 주택 수로 포함하고 취득세를 중과하는 등 고강도 부동산 대책을 내놨다. 하지만 생숙은 건축법상 주택이 아니어서 주거가 가능함에도 주택 수에 포함되지 않았다. 또 청약 통장이 필요없는 데다 분양권 전매도 가능했다. 다주택자의 경우 양도소득세 규제에서도 자유로웠고, 종합부동산 과세 대상에서도 제외됐다. 생숙이 대체투자상품으로 각광받은 이유다. 시행업계 관계자는 “당시 주거시설을 지을 수 있는 토지는 이미 모두 개발된 상태였고 상업지역에서도 오피스텔을 제외한 숙박용 시설을 지을 수 있는 토지들만 남아있었다”며 “당시 호텔부지를 사서 생숙을 지은 다음에 ‘주거가 가능하다’는 편법 마케팅이 활성화됐고 인기가 높아진 측면이 있다”고 설명했다. 이러한 이유들로 생숙 공급은 급격히 늘었다. 국토교통부가 발표한 생활형숙박시설 준공 현황에 따르면 2017년 6881실에 불과했던 생숙 공급량은 2018년부터 2021년까지 매년 10만실을 넘어섰다. 생숙은 2018년 10만2441실, 2019년 10만4301실, 2020년 10만4627실, 2021년 10만7182실이 준공됐다. ‘주거 가능’ 강조하며 분양...“사실상 사기” 분통하지만 생숙의 인기는 오래가지 못했다. 2020년 국정감사에서 규제 사각지대였던 생숙으로 투기 수요가 몰리는 문제가 지적됐다. 이에 이듬해 정부가 생숙을 숙박업 외 주거 목적으로 사용할 수 없도록 규제 강화를 단행했다.2021년 4월 생숙 규제방안으로 시행된 건축법 시행령 개정안에 따르면 생숙의 용도를 명확화하기 위해 숙박업으로 신고하도록 하고, 미신고 시 공중위생관리법 위반으로 2년 이하의 징역에 처한다. 또 생숙 분양 공고에서 주택 사용이 가능하다는 허위‧과장 광고를 하다 적발되면 고발 조치됐다. 만약 생숙을 숙박업 외 다른 용도로 사용하기 위해서는 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경해야 했다. 주거용도로 사용하면서도 용도변경을 하지 않은 생숙에는 매년 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 부과하기로 했다. 이때 정부는 이 시행령 개정안에 약 2년 간의 유예기간을 줬다. 오는 10월 14일 유예가 종료됨에 따라 개정안이 본격 시행되는 셈이다.문제는 현재 주거용 생숙은 거의 대부분 오피스텔이나 주택으로 용도변경을 하지 못한 상태다. 국토교통부 자료에 따르면 올해 2월 기준 전국 주거용 용도변경 대상인 생숙 8만6920가구 가운데 용도변경에 성공한 가구는 1033가구로 전체 1.17%에 그쳤다. 용도변경을 마친 생숙은 대부분 전용면적 85㎡ 이하 소규모 원룸형이었다. 나머지 98.83% 생숙은 이미 주거용이기 때문에 오는 10월부터 불법거주로 이행강제금 부과 대상이 된다.부동산업계에서는 오는 10월부터 생숙 이행강제금 부과 위기를 타개하기 위해 소유자 본인이 위탁사를 지정해 장기임차하는 계약을 체결하는 등 자구책도 나오는 모습이다. 생숙 보유자 A씨는 “분양 당시 생숙 시행사들이 주택으로 사용이 가능하다고 강조하며 투자상품을 소개했고, 이를 믿고 분양 계약을 체결한 것”이라면서도 “시행사들이 수익성 극대화를 위해 생숙을 주택처럼 쓸 수 있다고 마케팅한 것은 사실상 사기 분양”이라고 비판했다. 그는 “정부 역시 처음부터 생숙을 주거용도로 사용하는 것을 막지 않고 방관하다가 이제 와서 규제를 한다는 것은 어불성설”이라며 “수년간 생숙에서 거주했는데 숙박업으로 사용을 하지 않는다고 해마다 이행강제금을 부과하는 것은 가혹하다”고 토로했다. 생숙 보유자 B씨도 “내집에서 쫓겨나게 생긴 생숙 소유자들 사이에선 편법이지만 위탁사를 정해 숙박업으로 등록한 다음 직접 장기숙박계약을 체결해서 거주하는 방법까지 고민하고 있다”고 “이마저도 나중에 추가 규제가 들어와 막힐까봐 우려하는 상황”이라고 설명했다.

오는 10월 14일부터 생활형숙박시설(생숙)을 주거용으로 사용할 경우 불법건축물로 간주된다. 이와 관련 규제 이전에 분양받은 생숙까지 소급적용하는 것은 불합리하다는 비판의 목소리가 커진다.주택산업연구원은 31일 오전 서울 영등포구 국회의원회관 세미나실에서 강대식 국토교통위원회 의원과 공동으로 ‘생활형숙박시설 당면문제와 제도 개선방안’ 세미나를 개최했다. 전문가들은 사실상 주거용으로 활용 중인 생숙을 주택으로 인정하지 않는 것은 불합리하다고 입을 모았다. 김지엽 성균관대학교 건축학과 교수는 “건축법상 주택이 아니지만 주거기능을 하고 있는 고시원, 오피스텔, 노인복지주택도 주택법상 준주택으로 활용하고 있다”며 “시대적 여건 변화와 시장 수요에 대응하기 위해서는 체류형 주거시설의 역할을 할 수 있는 생숙을 준주택으로 인정할 필요가 있다”고 말했다.아파트 구조에 호텔 서비스 갖춘 생숙, 文 정부때 각광받아 생숙은 호텔식 서비스를 제공하는 아파트형 구조로 주거와 숙박의 중간적 성격을 갖추고 있다. 임대업과 숙박업이 모두 가능하고 개별등기와 전입신고를 할 수 있다는 특징도 있다.특히 문재인 정권 시절, 아파트와 오피스텔에 이어 생활숙박시설에까지 투자 수요가 옮겨붙으면서 아파트 대체 투자상품으로 각광받았다. 이에 정부는 투기를 막겠다며 2021년 5월 건축법 시행령 개정안을 내놨다. 생숙을 숙박용도로 사용할 경우 숙박업 등록을 의무화하는 규정을 소급적용하겠다는 내용이 담겼다. 미신고 시 공중위생관리법 위반으로 2년 이하의 징역에 처하고, 분양공고에서 ‘주택 사용이 가능하다’는 허위‧과장 광고를 할 경우 고발조치를 하겠다고 밝혔다. 또 주거용으로 활용하는 경우 오피스텔이나 주택으로 용도 변경을 해야 하고, 2년의 유예기간을 준 뒤 오는 10월 14일까지 용도 변경을 미이행하면 이행강제금을 부과하겠다고 발표했다.다만 생숙의 용도 변경과 관련해 현실적인 제약이 많다는 지적이 나온다. 주택 용도로 바꾸기 위해서는 현재 상업지역, 녹지지역 등을 주거지역, 준주거지역으로 변경해야 하는데 이는 사실상 불가능하기 때문이다.또한 학령인구 유발에 따른 학교 추가 확보, 공공서비스 등 기반시설 문제도 있다. 오피스텔로 용도를 변경하려 해도 발코니 설치 제한, 전용면적 85㎡ 초과 바닥난방 불가, 세대당 1대 이상 주차장 확보 등 오피스텔 건축기준과 주차시설, 설계 변경, 지구단위계획 변경 등 까다로운 요건을 갖춰야 한다.생숙의 주택‧오피스텔 용도 변경, 현실적 어려움 커김지엽 교수는 “현실적으로 주택이나 오피스텔로 용도 변경이 불가능한 상황에서 수분양자에게만 책임을 전가하는 것은 과도한 규제”라며 “투자이민제를 근거로 생숙을 매입한 외국인에게도 국가정책 신뢰도 하락과 외국자본 유치 문제 등이 발생할 수 있는 데다 헌법상 거주이전의 자유와 법률 불소급의 원칙 위반 소지도 있다”고 지적했다.석호영 명지대학교 법무행정학과 교수도 “생숙 규제를 소급적용하는 것은 ‘부진정소급’에 해당한다고 보기 어렵다”며 “소급적용을 배제해서 헌법상 불이익 변경 금지 원칙과 신뢰 보호의 원칙을 지켜야 하고, 규제적용은 시행일 이후 건축허가를 받은 경우로 한정해야 한다”고 강조했다. 석 교수는 “용도변경이 이뤄지지 않을 경우 공시 가격에서 10%씩 매년 이행강제금을 내야 하는데 이는 기존 소유자들에 대한 재산권 침해”라고 덧붙였다.주제 발표 이후 이어지는 종합토론에는 이명훈 한양대학교 도시대학원장의 사회로 김상겸 동국대학교 교수, 홍경구 단국대학교 교수, 김진유 경기대학교 교수, 이진철 국토교통부 건축정책과장, 김지은 주택산업연구원 연구위원 등이 참여했다.하지만 정부는 생숙 규제 완화는 형평성 문제로 사실상 어렵다는 입장이다. 원희룡 국토교통부 장관은 30일 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 “생숙 용도 변경을 위한 발코니, 주차장 등 건축요건을 채우기가 쉽지 않은 것 같다”며 “취사가 가능한 숙박업을 위한 취지인데 실제로는 집값이 폭등하는 시기에 주택 확보 수단으로 쓰여 이 과정에서 주차장 요건, 학교 부지 등 공공 부담 문제가 해결되지 않은 채로 진행이 됐다”고 말했다. 원 장관은 “실거주 또는 실제 피해자에 가까운 분들에 대해 구제나 지원 방안이 없을까를 고민하고 있다”면서도 “‘법 지키는 사람은 다 바보냐, 시간이 지나면 합법화 해주는 거냐’ 등 형평성 문제가 있어 고민이 많다”고 설명했다.

요즘 주거가 가능한 건축물의 종류가 나날이 늘어나고 있다. 주택법에서 정의하고 있는 단독주택, 공동주택(연립주택, 다세대 주택, 아파트)외에도 도시형생활주택, 오피스텔, 아파텔, 생활형숙박시설(일명 생숙) 등등 다 열거하기도 힘들다. 일반 사람들은 이러한 건축물의 차이를 쉽게 구별하지 못한다. 자세히 들여다보면 근거법이 주택법이냐 건축법이냐에 따라 다르고, 구입할 때 청약통장의 필요여부로 구분할 수도 있고, 세금 낼 때 주택(다주택자 판별기준)으로 간주되느냐 아니냐에 따라 구분도 가능하다. 이 외에도 세밀하게 살펴보면 이들 건축물은 아파트와 닮은 듯 닮지 않은 다양한 특징들을 갖고 있다. 나날이 늘어가는 주거용 건축물 종류긍정적으로 평가하면 아파트가 진화하고 있는 것으로 해석할 수 있다. 이 같은 건축물은 기존 아파트에 비해 상업용 공간이 저층에 배치돼 있고 세대내 빌트인 가구들이 모두 설치되어 있는 점, 주로 역세권이나 오피스 권역에 위치해 경우 ‘직주 근접’을 실현할 수 있다는 점에서 젊은 직장인들의 주거상품으로 인기가 높다. 최신식 주방시설이나 가구가 설치되어 있어, 몸만 들어가면 모든 생활이 가능하다는 점 또한 젊은이들에게 각광받는 이유다. 반면 아파트에 비해 많이 부족한 주차공간, 높은 취득세, 관리비, 전용률이 낮아서 실제 사용공간이 아파트에 비해 협소한 점 등 기존 아파트에 비해 불편하거나 불리한 특징들도 많다. 문제는 이런 차이를 사전에 인지하지 못하고 분양 받거나 입주하는 사람들이 많다는 점이다. 주택경기가 호황일 때는 이런 차이가 크게 부각되지 않는다. 그러나 주택경기가 불황에 접어들면 사전에 인지하지 못한 차이가 곧 수분양자와 입주자의 경제적 손해로 드러나 사회 문제가 되곤 한다.원룸 위주의 오피스텔 아파텔로 진화다양한 주거용 상품 중 오피스텔에 대해 알아보자. 오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어이다. 문자 그대로 해석하면 업무공간에서 잠시 숙박이 가능하게 한 것이다. 호텔은 정주공간이라기 보다는 일시적으로 머무르는 숙박공간이기 때문이다. 굳이 업무용이냐 주거용이냐를 따지자면 업무용이다. 그런데 ‘주거용 오피스텔’이라는 용어가 등장한다. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 사람들이 늘어나면서부터다. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 빈도가 늘어나는 것은 아파트 시장의 수급요인과 관련이 크다. 동시에 오피스텔 사업자 입장에서는 오피스텔의 판매대상을 업무용 외에 주거용 사용자까지 확대할 수 있으니 1석2조인 셈이다. 그래서 오피스텔은 자꾸 주거용으로 진화한다. 바닥 난방을 설치한다던가, 방(room)수를 늘리는 방법을 사용한다. 초기 오피스텔은 평수와 관계없이 원룸이었다. 필요에 따라 주거공간을 만들기도 했지만 기본이 원룸이었다. 그런데 오피스텔이 주거용으로 판매되기 시작하면서부터 방 수가 늘어난다. 최근 아파텔이라고 부르는 것들은 대부분 2룸 이상이다. 실제로 오피스텔을 서비스 시설이 잘 갖추어진 아파트라고 착각하고 구매하는 사람들도 많이 봤다. 주거용 오피스텔 사용자가 늘어나면서 오피스텔 분양경기는 아파트에 후행하고 있다. 아파트 경기가 한창 호황을 보이면 오피스텔 공급이 늘어난다. 부족한 아파트의 대용품으로서 오피스텔이 그 기능을 대신하기 때문이다. 그렇지만 아파트인줄 알고 오피스텔(혹은 아파텔)을 구입했다면 난처한 경우가 많이 생긴다. 우선 전용률의 차이가 크다. 아파트는 80%가 넘는 전용률을 보이는 반면 오피스텔 전용률은 45~50%대에 그친다. 오피스텔 분양면적에서 복도, 관리실 등이 차지하는 공용면적이 많아서 생기는 현상인데, 이로 인해 같은 20평 짜리 아파트와 20평 짜리 오피스텔의 전용면적은 10평 가까이 차이가 난다. 즉 오피스텔 입주민이 체감하는 실내 공간이 훨씬 좁은 것이다.관리비도 오피스텔이 아파트보다 비싸다. 주차공간도 아파트에 비해 부족하다. 오피스텔에 가보면 주차전쟁은 일상이다. 특히 저층 상가이용자들과 겹치는 시간대엔 주차공간이 턱없이 부족하다. 오피스텔의 담보대출 가능금액(담보인정비율, LTV) 또한 아파트에 비해 낮은 것이 특징이다. 대출금리도 아파트에만 주어지는 특례혜택이 적용되지 않는다. 때문에 금리상승기에는 오히려 같은 담보대출인데도 오피스텔 금리가 더 비싼 경우도 있다. 이런 차이를 모르고 구입한 오피스텔 실수요자들은 요즘과 같은 주택경기 불황과 고금리인 상황에서 많은 어려움을 호소한다. 주거용 오피스텔을 1주택보유로 인정하느냐 마느냐 역시 정권에 따라, 부동산 경기에 따라 오락가락 하면서 선의의 피해자가 발생하기도, 기회주의자에게 인센티브로 제공되기도 한다.변종·파괴자로 남을까, 새로운 주류가 될까대한민국 법령에 따른 오피스텔은 건축법상 업무시설인 동시에 주택법상 준주택에 해당된다. 위에서 나타난 현실적인 혼선이 법에서도 그대로 나타나고 있다. 아니, 우리의 주생활이 이처럼 혼용된 형태로 변화되고 있는지도 모르겠다. 우리의 법과 제도, 특히 도시계획은 용도순화주의를 기본원칙으로 하고 있다. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등이 구분돼 있다. 이는 산업화 시대에 주거환경의 안전과 위생 등을 고려하여 유해시설로부터 주거지를 보호하려는 의도였다. 그러나 굴뚝산업이 사라지고 첨단 산업과 데이터가 산업자본이 되고 있는 시대에 이러한 용도순화는 현실과 동떨어진 지 오래됐다. 현행 법은 여전히 용도순화원칙에 약간의 예외만을 허용하고 있는데, 이 예외가 점점 늘면서 오피스텔이 공동주택의 새로운 변종으로 자리매김하고 있다. 코로나 시대, 우리가 바이러스의 생존력을 보며 배운 게 있다. 코로나는 끊임없는 변종을 통해 죽지 않고 살아남는다. 말도 많고 탈도 많은 오피스텔, 그리고 아파트의 수많은 변종들은 아파트 중심의 주택시장 생태계에 파괴자로 남을 것인가, 아니면 더 편리하고 유연한 방식으로 직주근접과 생활편의시설 연계 등 주거공간에 서비스 기능을 확대하는 주택시장의 새로운 주류로 남을 것인가. 여러분은 생각은 어떠한가?

서울 남산을 조망할 수 있었던 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’이 오피스로 바뀐다. 고금리로 수익형부동산 수요가 줄어든 반면, 도심권 오피스는 공급부족 상태인 만큼 수익성 극대화를 위해 사업방향을 변경한 것이다. 고금리에 오피스텔 등 수익형부동산 ‘냉각’22일 중구청 및 업계에 따르면 ‘버밀리언 남산’ 시행사 남산피에프브이는 이 단지를 오피스로 변경하는 것을 구청에서 허가받았다. 현재 설계변경 막바지에 있으며 다음달 중순 착공할 계획이다. 단지는 서울 중구 충무로2가 53-2번지 일대 들어선다. 시행사가 기존 부지 옆에 있는 부지도 매입해서 철거공사를 진행하고 있다. 철거가 완료되면 시공사 KCC건설이 공사를 시작한다. 시행사 측이 계획한 착공 시점은 다음달 중순이며, 오는 2025년 6월경 준공을 예상하고 있다. 신탁사는 KB부동산신탁이다.오피스텔 버밀리언 남산의 장점은 단지 안에서 남산을 조망할 수 있고, 남산 예장자락공원을 산책로처럼 이용할 수 있다는 점이었다. 하지만 작년 급격한 금리인상으로 하이엔드 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자심리가 얼어붙어 미분양 상태가 이어졌다. 애초 입주 계획은 내년 4월이었는데, 작년 말 기준 분양률이 30% 미만에 그쳤다. 서울권에 오피스텔, 생활형숙박시설이 여럿 공급됐다는 점도 부담이다. 공급이 많으면 그만큼 수요가 분산되기 때문이다. 서울에 공급된 오피스텔로는 아스티논현, 엘루크 서초, 디오페라 서초 해링턴타워, 르니드 서초, 여의도 그랑리세, 빌리브디 에이블 등이 있다. 이밖에 생활형숙박시설 세운푸르지오G팰리스도 있다.또한 버밀리언 남산의 분양가격이 입지대비 다소 높다는 평가도 있었다. 호실 수가 가장 많은 B·C타입(전용면적 37~43㎡)은 분양가 10억원~13억원 선에 책정됐다. 특히 전용면적 43㎡(약 13평) 분양가는 12억1600만원으로, 평당 9300만원대 수준이다. 서울 서초구 서초동 ‘엘루크 서초’보다 평당 분양가가 높다. 엘루크 서초 분양가는 전용 41.2569㎡(H타입, 약 12.5평) 기준 11억1664만원으로, 평당 8931만원 선이다. 서울 오피스 공급부족…“수익성 확대 목적”반면 서울 오피스시장은 수요대비 공급이 부족한 상황이다. 글로벌 종합 부동산 서비스회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 서울 내 대형 오피스 공실률은 글로벌 금융위기 이후 최저 수준이다.작년 4분기 서울 도심권역(CBD) 공실률은 전 분기 대비 약 1.9%포인트(p) 떨어진 3%로 집계됐다. 여의도권역(YBD) 공실률은 1.8%로 전 분기 대비 약 0.07%p 하락했다. 강남권역(GBD)은 0.3%의 공실률을 유지하며 4분기 연속 0%대를 기록했다.공실률이 떨어진 반면 임대료는 상승했다. 글로벌 부동산 서비스회사 CBRE에 따르면 작년 4분기 서울 오피스시장은 전 권역 명목임대료가 증가하며 1.6% 상승했다. 특히 타 권역 대비 높은 수준의 인센티브를 제공했던 도심권역에서 임차인을 위한 무상임대기간 축소가 두드러졌다. 이로써 작년 4분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질임대료가 ㎡당 2만8046원으로 전분기 대비 3.3% 올랐다. 작년 대비로는 약 21.3% 오른 수준이다.이에 남산피에프브이는 오피스텔보다 오피스로 개발하는 것이 더 수익성 있다고 판단했다. 남산피에프브이 관계자는 “오피스텔 시장이 작년 하반기부터 안 좋아지다 보니 사업 수익을 극대화하기 위해서는 (오피스로) 변경하는 게 낫겠다고 판단했다”며 “기존 수분양자에게는 분양대금을 환불해줬다”고 말했다. 이어 “분양경기가 안 좋은 상태여서 그런지 (오피스텔 입주 무산에 대한) 민원이나 저항이 크게 없었다”고 덧붙였다.

전용면적 60㎡를 넘는 주거용 오피스텔을 뜻하는 아파텔이 주택 과세 대상에는 포함되지만 대출지원 확대 등 주택 혜택 대상에서는 제외되면서 이중잣대를 적용하고 있다는 비판이 나오고 있다.아파텔은 정식 명칭은 아니지만 아파트와 오피스텔을 더한 합성어로, 전용 60㎡ 이상의 주거용 오피스텔을 의미한다.17일 부동산업계에 따르면 최근 전국에서 아파텔을 분양받아 보유하고 있는 약 1000명이 모여 ‘아파텔규제개혁추진위원회’를 결성했다. 아파텔규제개혁추진위원회는 아파텔을 대출 규제에서는 상업용 부동산으로, 세법에서는 주거용 부동산으로 간주하는 것은 부당하다고 주장하고 있다. 아파텔규제개혁추진위원회의 한 참여자는 “오피스텔의 불합리한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 기준에 대한 재검토가 필요하다”며 “금리는 계속 오르는데 아파텔 한 채밖에 없는 차주한테는 저리로 대환할 수 있는 특례보금자리론도 지원하지 않는 것은 치명적”이라고 말했다.다른 아파텔 수분양자도 “아파트를 대체한 상품으로 떠오른 주거용 오피스텔을 살 때는 아파트와 동일한 기준으로 세금을 착실히 냈다”면서도 “은행권에서 대출을 받을 때는 오피스텔이라고 8년 만기로 제한해 DSR 40% 규제를 적용하면 연간 상환해야 하는 원금이 아파트에 비해 크고 이자도 높은데 소득이 높지 않으면 이마저도 받기 어려운 실정”이라고 비판했다.정부가 지난달 말부터 민생금융을 돕기 위해 특례보금자리론을 내놓아서 주택 수요자들로부터 큰 인기를 끌고 있다. 특례보금자리론은 주택가격이 9억원 이하인 차주라면 소득제한 없이 최대 5억원까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 안에서 대출을 받을 수 있다. 개인의 빚 상환 능력을 따지는 DSR도 적용하지 않고 중도상환수수료도 없어 수요자들로부터 인기를 끌고 있다.하지만 아파텔은 특례보금자리론 지원 대상에 들어가지 않는다. 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등은 ‘주택법’상 주택이 아닌 준주택으로 보기 때문에 아파텔을 분양받은 사람은 특례보금자리론을 이용할 수 없는 것이다.일반적으로 아파트로 주택담보대출을 받을 때는 만기를 30~40년으로 상환하도록 설정할 수 있다. 이에 반해 오피스텔 등 비주택담보대출을 받을 때는 상환 기간이 최대 8년이다. 소득대비 부채 상환 능력을 계산하는 지표인 DSR 규제를 적용해 오피스텔로 대출을 받으려면 아파트에 비해 상대적으로 원금을 더 짧은 기간 안에 갚아야 하고, 한도도 낮은 데다 연 금리까지 높아 불리하다.예를 들어 특례보금자리론의 저소득 청년의 소득 기준인 연봉 6000만원인 차주의 DSR을 산정할 경우 오피스텔 담보대출을 받을 때 DSR 40%를 적용 시 오피스텔은 1억원대까지 대출이 가능하지만 아파트는 5억원까지 대출을 받을 수 있다.부동산업계 관계자는 “아파텔이라고 불리는 중대형 면적의 주거용 오피스텔은 최근 매매가격과 전세가격이 크게 내려갔다”며 “정부가 지원하는 대출정책에서도 수혜를 받지 못하기 때문에 고금리, 역전세 등으로 수분양자들이 감당해야 하는 이자와 자금 부담이 상당히 클 것”이라고 분석했다.부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 전체 오피스텔 거래는 전년 대비 34% 감소한 4만1176건으로 집계됐다. 면적이 클수록 거래량 감소폭이 큰 것으로 조사됐다. 전용 85㎡ 초과 오피스텔은 534건으로 전년 대비 78% 거래량이 줄었고, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하도 4514건으로 54%가 감소했다.

1~2년 전만해도 ‘로또 청약’ 열풍이 불면서 억소리 나는 프리미엄이 붙었던 생활형숙박시설, 오피스텔 분양권이 마이너스피(마피·분양가보다 낮은 매물)로 쏟아져 나오고 있다. 부동산 시장이 활력을 보일 때 아파트 대체 상품으로 떠오르며 수억원대의 프리미엄이 붙었지만, 시장이 침체기에 들어서자 무피(프리미엄 없는 매물)‧마피에도 거래가 좀처럼 이뤄지지 않는 모습이다.26일 부동산업계에 따르면 경기 성남 수정구 고등동에 들어선 오피스텔 ‘판교밸리자이(전용면적 84㎡)’는 분양가 9억5600만원보다 9000만원 저렴한 8억6600만원에 매물이 등장했다. 판교밸리자이는 2021년 1월 진행한 청약에서 282실 모집에 6만5503명이 신청하면서 834대 1의 경쟁률을 보였던 오피스텔이다. 청약 열풍을 보였던 2년 전과 다르게 지난해부터 부동산 시장이 차갑게 얼어붙으면서 마피까지 나온 것이다.서울 강남구 논현동 루시아도산(전용면적 52㎡) 오피스텔도 분양가 23억975만원보다 1억원 낮은 22억975만원에 매물이 나왔다. 경기 성남 분당구 서현역 인근에 자리한 ‘라포르테블랑서현(전용면적 84㎡)’도 분양가(약 15억원)보다 1억~2억원 낮은 가격에 매물이 올라왔다. 경기 고양시 일산동구 풍동 ‘더샵일산엘로이(전용면적 84㎡)’도 분양가(7억8000만원)보다 6000만원 저렴한 7억2000만원에 매물이 나왔다.오피스텔뿐 아니라 생활형숙박시설 분양권에서도 마피가 쏟아지고 있다. 서울 강서구 마곡동 생활형숙박시설인 ‘롯데캐슬르웨스트(전용면적 74㎡)’는 분양가(13억2060만원)보다 1억원 저렴한 매물이 시장에 나와 있다. 아파트도 최초 분양가격이 높게 형성됐던 단지를 중심으로 마피 매물이 시장에 나왔다. 서울 송파구 오금동 ‘송파더플래티넘(전용면적 65㎡)’ 분양권도 12억5140만원에 매물이 올라왔다. 최고 분양가(14억7260만원)와 비교하면 약 2억원 넘게 호가가 떨어진 것이다. 송파더플래티넘은 오금아남 아파트를 리모델링한 아파트로, 지난해 1월 일반분양에서 29가구 모집에 7만5382명이 접수해 무려 2599대 1의 경쟁률을 기록한 단지다.생활형숙박시설과 오피스텔은 집값 상승기엔 아파트 대체 투자 상품으로 각광받았다. 하지만 집값 하락기와 고금리 기조가 이어지는 상황에서는 아파트 대체 상품 수요 감소로 인해 분양권 가격 하락이 이어지고 있는 것으로 풀이된다.권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “금리가 빠르게 오르면서 대출을 받아 투자해 늘어난 이자 부담을 버티지 못한 보유자들이 빨리 팔기 위해 마피로 매물을 던지는 것”이라며 “정부에서 1가구 2주택까지 다주택자로 안보겠다는 규제 완화 정책을 펼치면서 아파트가 아닌 상품에 대한 관심이 떨어지고 있다”고 분석했다.윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “생활형숙박시설이나 오피스텔은 아파트값 상승 시기에 틈새 시장 상품으로 떠올랐는데 아파트값이 떨어지는 시기에는 반대로 가장 먼저 하락하는 상품”이라고 평가했다.생활형숙박시설이나 오피스텔은 건축법을 적용하기 때문에 규제를 받지 않아 분양가격이 높게 형성돼있는 경우가 많으므로, 아파트 상승기가 다시 도래해야 마피를 벗어날 수 있을 것이라는 진단이다.윤 팀장은 “일반적으로 상업용 부동산은 월 임대 수익을 목표로 투자하는 수요자들이 많은데 현재 예금금리가 연 4%대로 높기 때문에 굳이 상업용 부동산 투자에 나설 이유가 없다”며 “시중금리가 낮아지고 대출 이자가 줄어들어야 상업용 부동산을 사서 임대 수익을 얻으려는 수요자들이 다시 늘어날 수 있다”고 설명했다.

인천 서구 소재 몇몇 역세권 오피스텔 단지에선 최근 몇 달 사이 일부 분양권에 ‘마이너스 프리미엄’이 붙어 급매로 나오고 있다. 분양권 프리미엄이란 통상 분양권이 거래될 때 분양가에 붙는 웃돈을 의미한다. 따라서 프리미엄에 마이너스가 생겼다면 역으로 분양가보다 낮은 가격에 호가가 형성됐다는 뜻이다. 이에 대해 한 인천 부동산 관계자는 “올해 원룸 오피스텔에 마피(마이너스 프리미엄)가 붙어 나온 지는 꽤 됐다”면서 “투룸이나 아파텔 등 아파트 대체수요가 있는 상품에 비해 원룸은 거래도 잘 되지 않고 프리미엄이 많이 빠진 편”이라고 밝혔다. 25일 취재에 따르면 저금리 시대에 각광 받았던 오피스텔 등 주거대체 시장이 흔들리고 있다. 신길 AK 푸르지오, 롯데캐슬 르웨스트 등 청약 직후 ‘떴다방’이 생기며 일명 ‘초피(분양 직후 웃돈)’가 수천만원~수억원까지 붙었던 서울 유명단지 분양권 시세도 하락, 또는 약보합을 이어가는 모양새다. 오피스텔은 전 정부 5년간 전매제한, 취득세 중과, 담보대출상한 등 각종 규제가 주택에 집중되면서 생활형숙박시설(레지던스)와 함께 대체재로 각광 받았다. 특히 다주택자도 중도금 대출이 가능해 그동안 높은 청약 경쟁률을 기록하는 동시에 분양권 웃돈도 보장돼 있었다. 그러나 최근 부동산 경기 자체가 조정을 맞이하고 있는 데다 한국은행 ‘빅스텝(0.5% 기준금리 인상)’ 등 금리인상 기조가 이어지면서 불과 지난해까지도 호황이었던 오피스텔 분양권 시장이 타격을 받는 모양새다. 여기에 새 정부가 취득세, 양도세 중과 등 주택에 적용됐던 규제를 완화하는 분위기가 형성돼 대체시장은 더욱 설 곳을 잃고 있다. 지난 19일 청약을 진행한 ‘과천 힐스테이트 디센트로 2차’는 54㎡ 타입에서 일부 미달이 발생했다. 해당 단지는 ‘준강남’으로 불리는 과천에 공급되었으나 다른 타입 경쟁률 역시 모두 한 자리 수에 그쳤다. 지난해 ‘오피스텔 청약 광풍’의 상징이었던 ‘힐스테이트 과천청사역’이 89실 모집에 12만4447건 신청이 몰리며 평균 1398대1 경쟁률을 기록했던 것과 비교하면 대폭 낮아진 셈이다. ━ 입지 좋은 아파텔, 실수요 힘입어 '버티기' 중 이 같은 변화는 오피스텔 자체가 공급가격 규제 대상이 아닌 까닭에 분양가 자체가 높게 형성된 이유도 있다. 그동안 아파트는 분양가상한제 적용, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제 등으로 오히려 같은 지역에 공급된 오피스텔보다 분양가가 낮게 책정되는 일이 대부분이었다. 결국 아파트 분양권은 입주가 다가올수록 주변 시세와 키를 맞추게 되므로 ‘10억 로또’가 되지만 오피스텔은 그만큼 시세 차익을 기대하기 힘든 구조다. 지난해 청약한 ‘과천 한양수자인’은 전용면적 84㎡ 분양가가 최대 8억8600만원에 불과했다. 민간택지에 공급된 ‘과천자이(과천주공6단지 재건축)’ 전용면적 84㎡ 분양가는 최고 11억원 수준이었다. 이에 비해 힐스테이트 과천청사역 같은 면적은 최고 20억원을 넘겼다. 그럼에도 일반적인 오피스텔과 달리 면적이 넓고 아파트와 유사한 구조로 설계된 일명 주거용 오피스텔, 또는 아파텔 시세는 아직 급락을 피한 채 유지되고 있다. 아파트 대체재로서 실거주 가치가 있기 때문에 주변 아파트 가격과 어느 정도 ‘키 맞추기’가 가능하기 때문이다. 특히 여의도, 강남 등 실거주 수요가 많고 신축공급이 귀한 지역에서 이런 현상이 두드러진다. 여의도 소재 A공인중개사무소 관계자는 “브라이튼 여의도, 힐스테이트 여의도 파인루체는 현재 분양권 거래가 안 돼 시세가 형성되긴 이르나 수분양자들은 1~2억원 정도 웃돈을 예상하고 있다”면서 “전월세 수요가 많을 것으로 예상돼 아직은 보합인 상황”이라고 설명했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr