특례보금자리론이 출시 한 달만에 누적 신청금액 17조원을 훌쩍 넘겼다.한국주택금융공사는 지난달 28일 기준 특례보금자리론은 7만7000명, 17조5000억원이 접수됐다고 7일 밝혔다. 특례보금자리론은 지난 1월30일 신청‧접수를 시작했다.특례보금자리론이란 차주들의 고금리 부담을 덜어주기 위한 정책금융상품으로 고정금리 주택담보대출이다. 9억원 이하 주택이 대상이며 차주 소득에 관계없이 최대 5억원을 대출받을 수 있다. 특례보금자리론 금리는 일반형 연 4.15~4.45%, 우대형 연 4.05~4.35%다. 특례보금자리론 신청 금액 중 자금 용도는 기존대출 상환이 54.9%(4만2000건)로 가장 큰 비중을 차지했다. 신규주택 구입은 37.2%(2만9000건), 임차보증금 반환은 7.9%(6000건)를 차지했다.주택금융공사 관계자는 “기존대출의 이자부담을 줄이고자 하시는 분들 외에도 부동산 경기상황 등으로 주택구입을 망설이시던 분들이나 전세가격 하락에 따라 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 분들 등 다양한 분들이 특례보금자리론을 찾고 있는 것으로 보인다”고 말했다.특히 저소득층·저가주택 거주 등 경기 둔화 취약자가 특례보금자리론을 많이 신청한 것으로 나타났다. 부부합산 연소득 1억원 이하·주택가격 6억원 이하 두가지 요건을 모두 충족해야 하는 우대형 특례보금자리론 신청자가 4만9000명으로 전체 신청자의 63.3%를 차지했다. 저소득청년·신혼부부·장애인·다자녀 등 사회적 배려가 필요해 우대금리를 신청한 금융소비자도 1만1000명으로 14.8%를 차지했다.전체 신청자의 소득과 주택가격 분포를 살펴보면, 부부합산 소득이 7000만원 이하인 신청자는 4만6000명으로 전체 신청자의 약 60%를 차지했다. 부부합산 3000만원 이하 신청자는 8261명으로 10.8%를 차지했다. 6억원 이하 주택의 신청건수가 5만5000건으로 전체 신청건수의 72.3%를 차지했다. 이 가운데 3억원 이하 주택을 대상 신청자는 1만4000명으로 18.5%를 차지했다.아울러 특례보금자리론은 시중은행의 주택담보대출에 비해 지방 거주자들의 신청이 상대적으로 높게 나타났다. 시중은행의 주택담보대출은 수도권 69.8%, 지방(비수도권) 30.2% 비중으로 공급되고 있다. 이에 비해 특례보금자리론 신청금액은 수도권 62.4%, 지방 37.6%로, 지방 거주자의 신청금액 비중이 시중은행 공급대비 7%포인트 이상 높게 나타났다.주택금융공사 관계자는 “금리인상·경기둔화 등 우려가 높은 상황에서, 특례보금자리론이 서민·실수요자 분들의 어려움을 조금이나마 덜어드리고 있는 것 같다”며 “앞으로 은행권과 긴밀히 협의해 대면채널을 확대해 나가는 등 보다 많은 분들이 손쉽게 특례보금자리론을 이용할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추면서 토지·주택 등의 공시가격이 하락할 전망이다. 고가 주택이 많은 서울 강남 3구(강남·서초·송파)등이 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 크고, 내년도 세금 부담도 다소 줄어들 것으로 보인다. 공시가격과 공시지가는 보유세를 비롯해 건강보험료·기초생활보장 수급자 대상 선정 등 60여 가지 행정지표로 활용돼 파급 효과가 크다. 다만 국회를 아직 통과하지 못한 종합부동산세(종부세) 개정안과 내년도 공정시장가액비율이 어떻게 결정되는 지에 따라 실제 체감하는 세 부담이 크게 달라질 것으로 예상된다. ━ 공시가격 현실화율 하향 조정…전국 공시지가 하락 14일 국토교통부에 따르면 내년도 전국 표준지(토지) 공시지가 변동률은 -5.92%로, 올해(10.17%)보다 16.09%포인트 낮아졌다. 전국 표준 단독주택 변동률도 -5.95%로 올해(7.34%) 대비 13.29%포인트 하락했다. 올해 10월까지 전국의 주거용 지가 상승률은 2.47%이고, 단독주택 시세는 1.86% 올랐다. 내년도 표준지 공시지가 현실화율은 65.4%로 올해(71.4%)보다 낮아져, 2020년 현실화율(65.5%) 수준으로 조정됐다. 표준주택 공시가격 현실화율도 올해 57.9%에서 53.5%로 2020년(53.6%) 수준이다. 현실화율이 하향 조정되면서 전 지역에서 공시지가는 낮아졌다. 지역별로 보면 표준지 공시지가 하락률은 ▶경남(-7.12%) ▶제주(-7.09%) ▶경북(-6.85%) ▶충남(-6.73%) ▶울산(-6.63%) 순으로 컸다. 이어 ▶전북(-6.45%) ▶충북(-6.43%) ▶인천(-6.33%) ▶광주(-6.27%) ▶전남(-6.13%) ▶대전(-6.10%) ▶대구(-6.02%) 등도 6%대 하락률을 기록했다. 서울은 5.86% 하락했고 ▶강원 -5.85% ▶부산 -5.77% ▶경기 -5.51% ▶세종 -5.30% 등이었다. 20년째 전국에서 가장 비싼 표준지 자리를 지키고 있는 명동 네이처리퍼블릭의 1㎡당 공시지가는 올해보다 7.9%(1490만원) 내린 1억7410만원을 기록했고, 명동 우리은행 본점 부지는 1㎡당 1억8750만원에서 1억7270만원으로 7.9% 떨어졌다. 표준지 이용 상황별로는 임야가 6.61% 하락해 가장 크게 떨어졌고, 농경지(-6.13%), 주거용(-5.90%), 공업용(-5.89%), 상업용(-5.88%) 순이었다. 강남3구·마용성 공시가 하락률 10% 안팎 표준주택 공시가격도 2020년 수준으로 하락했다. 시도별로 보면 ▶서울 -8.55% ▶경기 -5.41% ▶제주 -5.13% ▶울산 -4.98% ▶대전 -4.84% 순으로 하락률이 높았다. 서울에서는 강남구가 -10.68%로 가장 크게 하락했고, 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%) 등 강남3구의 하락률이 1위부터 3위를 차지했다. 동작구(-9.38%)와 강동구(-9.46%)도 강남3구와 함께 높은 하락률을 보였다. ‘마·용·성’ 중 용산구(-9.84%)와 마포구(-9.64%)가 뒤를 이었다. 이는 저가주택에 비해 현실화율이 높게 책정됐던 고가주택이 많은 지역일수록 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 크기 때문이라고 국토부는 설명했다. 노원구(-6.16%)·도봉구(-4.55%)·강북구(-4.73%) 등 ‘노·도·강’ 지역 하락률은 서울 평균(-8.55%) 이하였다. 내년 1월 표준 단독주택 공시가격이 확정되면 지자체에서 이를 토대로 개별 단독주택의 공시가격을 산정해 발표한다. ━ 종부세 다주택자 중과세율·공정시장가액비율 관건 공시가격이 낮아지면서 소유주들이 내년에 납부할 세금은 줄어들 전망이다. 다만 공시가격이 인하되면서 과세표준은 낮아졌지만, 종부세 개정안과 공정시장가액비율이 향후 실제 세 부담을 결정짓는 데 관건이 될 전망이다. 여야는 종부세 상 중과세율을 적용하는 다주택자 범위를 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소하고, 3주택 이상 보유자도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율을 적용하는 내용 등을 골자로 한 개정안에 합의했다. 현행 종부세법은 다주택자에는 1.2~6.0%까지 높은 세율을 적용하지만 1주택자 등에는 0.6~3.0%의 낮은 세율(일반세율)을 적용한다. 아울러 종부세 기본공제 금액도 1가구 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로, 기본공제는 6억원에서 9억원으로 인상하는 방안에도 협의를 마쳤다. 다만 과표 12억원을 넘는 3주택 이상자에게 적용하는 중과세율은 아직 합의를 하지 못해 변수가 될 수 있다. 종부세에 영향을 미치는 공정시장가액비율도 세금을 결정짓는 주요 요인이다. 공정시장가액비율은 정부가 60~100% 범위에서 시행령으로 조정할 수 있다. 정부는 지난 6월 '지방세법 시행령'을 개정해 올해 한시적으로 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 낮추기도 했다. 정부가 1주택자 내년도 재산세를 2020년 이전 수준으로 환원하기 위해 내년에도 공정시장가액비율을 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획을 밝힌 데 따라 추가로 인하가 이뤄질 가능성도 있다. 구체적인 인하율은 내년 3월 공동주택 공시가격이 공개된 이후 4월께 확정할 예정이다. 다주택자와 법인의 경우 올해 인하하지 않아 당초 60%였던 공정시장가액비율을 내년에도 유지하되, 최근 주택가격 하락을 고려해 일부 미세조정할 계획이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2023년도 표준지 공시지가(안) 및 표준주택 공시가격(안)의 하락은 주택시장의 저구매, 저거래 움직임 속 보유에 대한 부담을 낮추고 몇 년 간 가파르게 상승한 공시가격 변동으로 인한 조세 불만을 다독이겠다는 의도로 풀이된다”고 말했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “매수심리가 크게 위축돼 있어 거래절벽이 이어지고 있고 거래 시 취득세와 양도세 등이 발생할 수 있어 빈번한 거래로 이어지기 쉽지 않다”며 “무엇보다 고금리 기조가 유지되고 있는 상황에서 경기 침체 우려와 함께 내년 저조한 경제성장률 전망 등의 영향으로 거래 활성화로 이어지기에는 한계가 있을 것으로 보인다”고 분석했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

최근 연이은 금인 인상 여파에 서울 아파트 중위 전세가격이 6억원 이하로 내려갔다. 25일 KB국민은행의 월간 시계열에 따르면 이달 서울 아파트 중위 전세가격은 5억9966만원을 기록하며 지난해 2월(5억9739만원) 이후 1년 8개월 만에 처음 6억원 밑으로 떨어졌다. 중위가격(중앙가격)은 조사 표본을 가격순으로 나열했을 때 가장 중앙에 위치한 가격이다. 평균가격이 저가주택 또는 고가주택의 가격 변동폭에 크게 좌우되는 것과 달리 중위가격은 순수하게 정중앙의 가격만 따지기 때문에 시세 흐름을 판단하는 데 적합하다. 서울 아파트 중위 전세가격은 국민은행 기준으로 지난해 2월 사상 처음 6억원을 돌파한 이후 작년 9월에는 6억2680만원까지 치솟았다. 그러나 지난해 10월 전세자금대출 중단 사태로 6억2116만원으로 하락한 뒤 소폭의 등락을 거듭하다 이달 들어 전월 대비 1.14% 하락하며 6억원 밑으로 내려왔다. 이달 한국은행이 빅스텝(한번에 기준금리 0.5%포인트 인상)을 단행하는 등 금리 인상 폭이 가팔라지면서 신규 전셋값은 약세가 지속되고 있다. 중위 전세가격 낙폭은 강북보다 강남 아파트가 컸다. 강북 14개구 아파트의 중위가격은 5억3188만원으로, 지난달(5억3437만원)보다 0.47% 하락한 데 비해 강남 11개구는 6억8755만원에서 6억7675만원으로 1.57% 떨어졌다. 아파트 외에 서울 연립주택 중위 전세가격은 2억3179만원으로 지난달(2억3187만원)보다 0.03% 하락했다. 반면 단독주택 중위전세는 3억3763만원으로 지난달(3억3355만원)보다 1.22% 상승했다. 한편 서울 아파트 평균 전세가격은 중위가격보다 높은 6억6386만원을 기록하며, 9월(6억7344만원)보다 1.42% 떨어졌다. 전셋값 하락과 달리 전월세 전환율(전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연 환산이율)은 4개월 연속 상승세를 보이고 있다. 최근 대출금리가 계속 오르면서 인상된 전세 보증금을 월세로 돌리려는 수요가 늘어난 때문이다. 국민은행 조사 기준으로 이달 서울 아파트 전월세 전환율은 평균 3.28%로, 9월(3.24%)보다 0.04%포인트(p) 상승했다. 이는 작년 4월(3.29%) 이후 1년반 만에 가장 높은 수치다. 이달 강북 14개구의 전월세 전환율은 3.32%로 강남 11개구(3.25%)보다 높았다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

최근 3년 반 동안 4만명이 넘는 개인이 지방의 공시가격 3억원 이하 저가주택을 17조원 가까이 사들인 것으로 나타났다. 이 가운데 구매금액 상위 10명의 다주택자는 공시가격 3억원 이하 지방 저가주택을 915가구 매입했다. 17일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 민홍철 의원이 국토교통부로 제출받은 자료를 분석한 결과, 지난 2019년부터 2022년 7월 말까지 수도권과 광역시, 특별자치시를 제외한 지방에서 공시가격 3억원 이하의 저가주택을 2건 이상 구매한 개인은 모두 4만1968명이었다. 이들이 기간 내 사들인 주택은 11만4670가구였고, 구매금액은 총 16조9062억6500만원에 달했다. 구매 주택은 지역별로 경남이 2만3133건(4조2959억1300만원)으로 가장 많았고 ▶충남 2만853건(2조9752억6800만원) ▶경북 1만7565건(2조4954억6800만원) ▶충북 1만5366건(2조1697억4200만원) ▶전북 1만4020건(1조9046억4400만원) ▶강원 1만2826건(1조6836억4500만원) ▶전남 9750건(1조1131억6800만원) ▶제주 1157건(2684억1600만원) 순이었다. 이 가운데 구매건수 기준으로 상위 10명의 다주택자가 최근 3년 반 동안 매입한 주택 수는 총 915가구에 달했다. 1인당 평균 90가구 넘는 주택을 사들인 것이다. 지역별로는 충남이 359건으로 가장 많았고 ▶전남 248건 ▶전북 163건 ▶경북 67건 ▶강원도 50건 ▶충북 26건 ▶경남 2건이었다. 최다구매자는 1982년생으로 최근 3년 반 동안 공시가격 1억원 안팎의 지방 저가주택 137가구를 매입했다. 또 1984년생인 구매자는 같은 기간 112가구를 사들여 그 뒤를 이었다. 부동산 전문가들은 최근 정부가 종합부동산세 부담 완화를 위해 공시가격 3억원 이하 지방(수도권·특별자치시·광역시 제외 지역) 1주택에 대해서는 보유 주택수에서 제외하기로 함에 따라 최근 침체한 주택경기가 회복될 경우 지방 저가주택에 매수세가 몰릴 수 있다고 예상한다. 민홍철 의원은 “윤석열 정부의 종부세 완화 방안은 지방 부동산 시장에 투기 세력을 마음껏 풀어주는 것과 마찬가지”라며 “지방에서 터를 잡고 살아가는 주택 실수요자들이 피해 보지 않도록, 진정성 있고 세심한 주거안정 정책이 마련돼야 한다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

고금리 여파로 주택담보대출에 부담을 느끼는 매수자들이 늘면서 서울 주택시장이 저가와 고가시장으로 양분되고 있다. 아파트 매매 거래가 급감하는 가운데 6억원 이하 저가아파트 거래 비중이 증가하는 한편, 15억원을 초과하는 초고가 아파트 비중은 그대로 유지되는 추세다. 2일 기준 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 5월부터 7월까지 서울 아파트 매매 신고 건수는 3246건으로 직전 3개월(2~4월)동안 신고된 4149건보다 1000건 가까이 줄었다. 이중 실거래가 6억원 이하 거래는 1286건으로 39.6%를 차지했다. 직전 3개월 동안 같은 가격 대 비중이 34.8%(1444건)를 기록한 데 비해 5%p가량 높아지며 40%에 육박하고 있는 것이다. 같은 기간 15억원 초과 아파트는 574건 거래되며 올해 2월~4월 745건에 비해 거래량이 줄었으나 비중은 17.7%를 나타내 직전 3개월 17.9%와 비슷한 비중을 유지했다. 반면 6억원 초과~9억원 이하 아파트 거래비중은 19.4%(630건)로 올해 2~4월 22.4%(931건)에 비해 낮아졌다. 9억원 초과~15억원 이하 구간 역시 23.3%(756건)을 기록하며 직전 3개월 24.8%(1029건)보다 떨어졌다. 이는 최근 한국은행이 ‘빅스텝(기준금리 0.5%p 인상)’을 단행함에 따라 주택담보대출금리가 급등 흐름을 보이며 벌어진 현상으로 풀이된다. 거래가가 낮아 상대적으로 주택담보대출 부담이 적은 저가주택이 인기가 있는 한편, 주택담보대출이 되지 않는 15억원 초과 초고가 주택은 자금여력이 풍부한 부유층들 사이에서 거래되고 있기 때문이다. 주택담보대출 대상이지만 상대적으로 대출원금 및 이자에 대한 부담이 큰 6억원 초과~15억원 이하 매물은 거래량과 거래비중이 모두 줄었다. 지난 5월 10일 양도소득세 중과 한시적 배제 시행에도 불구하고 지난 3개월간 이 같은 현상이 벌어짐에 따라 한동안 주택시장 ‘거래절벽’은 이어질 전망이다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

윤석열 정부가 주택 수에 따라 징벌적으로 세금을 물리는 현행 종합부동산세(종부세) 제도에 대해 전면 개편에 나선다. 내년부터 적게는 수백만원, 많게는 수천만원의 다주택자의 종부세가 줄어들 것으로 보인다. 다만 보유세 부담이 낮아지더라도 대내외 불확실성에 주택 추가 매수가 쉽지 않은 등 ‘거래절벽’ 현상은 당분간 지속될 전망이다. 21일 정부의 세제 개편안에 따르면 내년부터 종부세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환할 방침이다. 따라서 현행 다주택 중과세율(1.2∼6.0%)은 폐지되고, 다주택자도 1주택자와 같은 기본세율을 적용받게 된다. 기본세율 자체도 현재 0.6∼3.0%에서 0.5∼2.7%로 내려간다. 현재 다주택자(조정대상지역 2주택 이상·3주택 이상)는 1주택 기본 세율(0.6∼3.0%)보다 높은 1.2∼6.0% 중과세율로 세금을 낸다. 하지만 새 과세 체계는 ▶3억원 이하 0.5% ▶3억~6억원 0.7% ▶6억~12억원 1.0% ▶12억~25억원 1.3% ▶25억~50억원 1.5% ▶50억~94억원 2.0% ▶94억원 초과 2.7% 등 8단계로 개편된다. 기본세율이 줄어들면서 1주택자도 혜택을 보지만, 다주택자의 세금 부담이 대폭 줄어들 전망이다. 세 과세 체계를 적용하면 12억~25억원 다주택자 세율은 3.6%에서 1.3%로 반토막이 된다. 또 94억원 초과 다주택자 세율은 현 6.0%에서 2.7%로 절반 이상 줄어들게 된다. 세부담의 급증을 방지할 목적의 주택분 종부세 세부담 상한은 현행 150%~300%에서 주택수 상관없이 150%로 고정된다. 다만 법인은 상한 없는 현재 규제가 지속될 예정이다. 내년부터는 종부세 기본공제 금액도 6억원에서 9억원으로 상향 조정된다. 납세 의무자별 주택 가격 합산액이 공시가격 기준 9억원, 시가 기준으로 약 13억원 이하면 종부세를 내지 않는다는 의미다. 종부세는 개인별로 보유한 주택 공시가격의 합산액에서 기본공제 금액을 빼고 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 공제 금액이 올라갈수록 세 부담은 내려간다. 특례 대상인 1세대 1주택자에 대해서는 올해만 14억원의 특별공제를 적용하되 내년부터는 양도소득세 비과세 기준(고가주택 기준)에 맞춰 공제금액을 기존 11억원에서 12억원으로 올리기로 했다. 아울러 올해부터 1세대 1주택 고령자·장기보유자(만 60세 이상이나 주택 5년 이상 보유 등)의 종부세 납부를 상속·증여·양도 시점까지 납부 유예하고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 종부세 특례도 시행된다. 추경호 부총리 겸 기재부 장관은 “지난 몇 년간을 보면 종부세 제도로 부동산 시장을 안정시키겠다고 해서 종부세에 지나치게 의존했다”며 “결과적으로 종부세가 하나의 징벌적 과세가 되고, 실제로 시장을 안정시키는 효과가 없이 비정상적으로 운영이 됐다”고 지적했다. 추 부총리는 이어 “최근 부동산 시장이 안정세를 보인다고 생각한다”며 “따라서 종부세 체계를 개편하기에도 적기”라고 덧붙였다. ━ 거래 시장 활성화는 ‘제한적’ 당초 종부세율은 보유 주택 수에 상관없이 0.5∼2.0%였으나, 문재인 정부의 9·13 대책을 계기로 2019년부터 다주택자에 대한 중과세율이 도입됐다. 특히 작년부터는 세율이 추가로 오르면서 다주택 중과세율이 1주택의 2배에 달하는 수준으로 치솟았다. 이후 서울 강남 등 고가 지역을 중심으로 똘똘한 한 채를 찾는 수요가 몰려들기 시작했고, 일각에서는 담세 능력에 맞지 않게 세금 부담이 왜곡되는 부작용도 발생했다. 서울에 수십억 원짜리 아파트 1채를 보유한 사람보다 수억대 아파트 2채를 보유한 사람이 더 높은 세율을 부담하게 되는 현상이 초래됐다. 하지만 전문가들은 그간 다주택자에 대한 과도한 보유세 과세로 번지기 시작했던 이른바 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상이 이번 세제 개편 발표에 따라 누그러질지에 대해선 ’미지수‘라는 시선을 보낸다. 또한 침체된 거래 시장의 활성화를 넘어 집값까지 자극할 수 있다는 전망이 제기되기도 했지만 그럴 가능성은 작다는 분석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “똘똘한 한 채 선호는 고가지역을 중심으로 재편되고 굳어질 가능성이 있다”고 진단했다. 서진형 공동주택 포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “(똘똘한 한 채 선호현상)은 큰 변화가 없다”며 “조세 제도의 단편적인 개편이 아니라 보유세는 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 갔어야 했다. 거래절벽 현상도 그대로 이어질 것으로 본다”고 말했다. 함염진 직방 랩장은 “금리 인상, 가격 고점인식, 경기 위축, 거래 관망 등 주택시장의 하방압력이 높은 상황이라, 보유세 부담이 낮아졌다 해서 주택을 추가 구입하거나 거래시장이 활성화되는 것을 기대하는 것은 제한적”이라고 말했다. 함 랩장은 이어 “다만, 이미 주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다”며 “특히 조정대상지역내 다주택자라면 내년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제가 종료될 시점까지 매각을 결정해도 된다”고 설명했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

올해 상반기 경기침체와 금리인상 등 여파로 주택거래가 잠긴 가운데 서울 주택시장이 본격적인 양극화에 접어든 것으로 나타났다. 전체 거래에서 가격이 저렴하고 주택담보대출 규제가 비교적 적은 초소형 아파트 거래 비중이 높아진 한편, 강남에선 아예 주택담보대출 자체가 불가한 일부 초고가 거래가 꾸준히 나타나고 있다. 10일 한국부동산원 통계에 따르면 올해 1~5월 사이 서울에서 거래된 아파트 매매 건수는 총 7917건으로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간 2만5159건을 기록한 것과 비교하면 3분의 1 수준으로 감소한 셈이다. 이처럼 거래량이 급감한 가운데 전용면적 40㎡ 이하 초소형 아파트의 매매 건수는 1741건으로 22%를 차지하며 20%를 웃돌았다. 지난해 같은 기간 12.6%에 비하면 10%p 가까이 올랐다. 자치구별로 보면 특히 저가주택이 많은 중랑구에서 초소형 아파트 거래비중이 43%로 가장 높았다. 거래 사례를 보면 서울지하철 6호선 화랑대역 근처 묵동 신내아파트 전용면적 39㎡ 타입은 지난 5월 5억4000만원에 손 바뀜 됐다. 면목동 면목한신아파트 35㎡ 타입 역시 4월과 5월 각각 4억250만원, 3억9700만원에 실거래됐다. 이 같은 저가 아파트는 자금부담이 적은 편으로 최근 금리 인상 기조와 상관없이 거래가 꾸준히 일어난 것으로 보인다. 6억원 이하 아파트는 소득요건을 갖춘 무주택자에 한해 한국주택금융공사로부터 담보인정비율(LTV) 최대 70%가 적용되는 보금자리론 대출을 받을 수 있어 자금 여력이 충분치 않은 실수요자에게 소위 ‘인(in) 서울’로 진입할 수 있는 마지노선으로 알려졌다. 한편 강남권에선 전반적인 집값 하락에도 불구하고 신고가를 새로 쓰는 초고가 거래가 여전히 이어지고 있다. 강남 재건축 최대어인 압구정 현대아파트 7차 전용면적 57㎡ 타입은 지난달 55억원에 거래되며 전고가인 50억원을 5억원 웃돌았다. 약 한달 전 압구정 현대14차에서도 전용면적 84㎡가 43억원에 매매돼 최고가를 기록했다. 5월 반포에선 신축 대형타입인 아크로리버파크 전용면적 129㎡가 68억원에 역시 신고가를 썼다. 투기과열지구 내 시가 15억원을 훌쩍 넘는 초고가 아파트는 2019년 12·16 부동산대책에 따라 주택담보대출이 불가하다. 그럼에도 현금 여력이 높은 자산가들 사이에서 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 압구정, 반포 등 강남권 내 최상급지로 집중되며 이 같은 현상이 발생하고 있는 것으로 분석된다. 때문에 서울 상급지 집값은 전체 평균과 격차를 벌리고 있다. 부동산 분석업체 부동산인포가 부동산R114 렙스 통계를 분석한 결과 올해 1분기 서울 강남구 아파트와 서울 아파트 평균 가격 차이는 3.3㎡당 3006만원으로 재작년 동기 2879만원보다 커졌다. 한 부동산 전문가는 이에 대해 “지역 내 최상급지는 누구나 입성을 원하는 만큼 궁극적으로 부동산 투자의 최종 종착지라 가격이 비싸도 사람들이 꾸준히 몰리는 것”이라며 “다주택자들은 세금 부담 역시 커 최상급지 똘똘한 한 채로 몰리는 현상이 더욱 강화될 것”이라고 밝혔다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

7.10 부동산안정화대책 이후 취득세 중과 대상에서 제외된 저가 아파트가 규제 사각지대로 알려지면서 일명 ‘갭투기’에 활용된 사례가 다수 나타났다. 법인·외지인은 공시가격 1억원 이하 아파트를 사들여 몇 달 만에 실수요자 등 현지인에게 오른 가격에 매도했다. 일부는 미성년자 편법증여 등 위법 의심사례로 적발되기도 했다. 국토교통부는 7.10대책이 시행된 2020년 7월부터 지난해 9월까지 법인과 외지인의 저가아파트 매수 사례 총 8만9785건을 조사한 결과 1808건이 이상거래, 이중 570건이 위법의심 사례로 나타났다고 3일 밝혔다. 또한 조사를 처음 시작한 2020년 7월 아파트 거래의 29.6%에 불과했던 법인·외지인 거래 비중이 12월 36.8%로 높아진 뒤 지난해 8월 51.4%로 절반을 넘겼다. 비교적 체급이 작은 저가주택을 중심으로 거래가 늘며 투자자들이 대거 유입된 것으로 풀이된다. ━ 외지서 온 투자자, 4달 만에 현지인에 1700 올려 매도 7.10대책은 다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과를 통해 주택 투기를 원천 차단하는 것을 골자로 한다. 특히 해당 대책으로 인한 세법개정에 따라 조정대상지역 3주택, 비조정대상지역 4주택부터 취득세율이 12%로 높아졌다. 법인의 경우 기존 보유주택 수와 상관없이 어느 지역이든 12%가 적용된다. 그러나 개별주택 공시가격 1억원 이하 주택은 이 같은 취득세 중과 대상에 포함되지 않는다. 통상 서민 수요가 많은 지방이나 수도권 변두리 1억원~2억원 미만 저가주택이 여기 속한다. 때문에 취득세 중과 시행 초기부터 다주택자, 법인 등 투기수요가 이런 저가주택에 몰리고 있다는 우려가 지속적으로 제기됐다. 실제로 이번 국토부 조사기간 동안 법인 및 외지인이 거래한 저가아파트 중 임대보증금 승계금액 비율이 59.9%로 나타났다. 저가아파트 거래 전체 거래를 평균 냈을 때 1채 당 매수금액 중 60% 정도가 전월세 보증금을 끼고 있었다는 뜻이다. 즉 외지인의 저가주택 거래 대부분이 본인 자금을 적게 투입하면서 집값 상승의 시세 차익을 노리는 ‘갭투자’였다는 점을 보여준다. 이들 중 일부는 단기매매를 통해 높은 시세차익을 올렸다. 2020년 7월부터 2021년 9월까지 법인·외지인이 15개월 내에 매수·매도한 사례는 6407건이며 평균 보유기간은 4개월에 불과했다. 이들의 평균 매매차익은 1745만원으로 저가아파트 전체 평균 매매차익 1446만원보다 20.7% 높았다. 이 같은 사례에서 매수인 40.7%가 현지인이었다. ━ 미성년자가 12채 갭투기…편법증여 의심 저가아파트 수십 채를 거래하는 과정에서 위법을 저지른 경우도 있었다. 한 미성년자는 임대보증금을 안고 아파트 12채를 갭투자하면서 이 보증금 외 자금을 부친에게서 송금 받았다. 국토부는 편법증여가 의심되는 사례라면서 국세청에 관련 내용 일체를 통보했다. 국세청은 세무조사를 통해 편법증여가 사실로 밝혀진다면 탈루세액을 추징할 예정이다. 이밖에 본인과 배우자, 친형 명의로 된 아파트 32채의 소유권을 본인이 대표로 있는 법인에 넘겨 단기에 매도한 사례도 있었다. 국토부는 법인 명의를 통해 주택을 매도하는 방식으로 개인 다주택자에 적용되는 양도세 중과를 회피하려는 법인 명의신탁 사례로 보고 경찰청에 해당 내용을 전했다. 개인사업자가 기업자금대출을 받아 아파트 매수에 활용한 사례도 있었다. 이는 대출용도 외 유용으로 금융위 조사를 통해 대출을 회수조치를 당할 수 있다. 한편 법인·외지인 저가아파트 거래를 지역별로 보면 충청남도 천안·아산이 약 8000건으로 1위를 부산과 경남 창원이 약 7000건으로 2위를 기록했다. 수도권인 인천과 경기도 부천도 약 6000천, 충북 청주가 약 5000건, 광주광역시가 약 4000건으로 그 뒤를 이었다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

올해 저가주택 거래가 경북·충남·경남에서 가장 많이 이뤄진 것으로 드러났다. 올해 공시가격 1억원 이하 주택 매매 건수가 경북·충남·경남에서만 1만건을 넘었다. 다른 지역에 비해 저가 주택 거래가 유달리 두드러진 지역으로 분석됐다. 이에 정부는 세금 규제를 피하려는 법인·외지인의 매집 행위로 해석하고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “이들의 저가 주택 매집 정황을 포착했다”며 업·다운계약, 명의신탁, 자금 조달, 거래가격 등을 검토 선별해 수사 의뢰하겠다”며 전수 조사 의지를 밝혔다. 공시가격 1억원 이하 주택 거래가 지방에서 활발한 것으로 확인되면서, 정부의 칼날이 지방으로 옮겨간 투기 수요를 향할 것으로 보인다. 가 부동산정보제공업체 직방과 함께 국토교통부(국토부) 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 들어 지난 11월 17일까지 전국에서 1억원 이하 주택 거래는 총 8만6238건에 달하는 것으로 집계됐다. 이 가운데 수도권에 속하는 경기도를 제외한 전국 지방 7개 도와 제주도에서의 거래가 총 6만6483건(77.1%)을 차지했다. 10건의 거래 중 7~8건이 지방 광역 도에서 이뤄진 것이다. 지역별로 보면 경북(1만2182건), 충남(1만1249건), 경남(1만581건)이 올해 1억원 이하 주택 거래가 각각 1만건을 넘어 다른 지역에 비해 상대적으로 많았다. 이어 전북(8975건), 충북(8889건), 강원(7799건), 전남(6585건) 순으로 나타났다. 반면, 올해 1억원 이하 주택 거래에서 서울(211건), 인천(1834건), 경기(6311건) 등 수도권이 차지하는 비율은 9.7%(8356건)로, 세종(449건)과 지방 5대 광역시는 13.2%(1만1399건)로 파악됐다. 광주(3134건), 부산(2879건), 울산(2051건), 대전(1909건), 대구(977건) 순이다. 지방에선 저가 아파트 매수 비중이 점점 커지는 추세다. 국토부 실거래가 공개시스템에 기반한 직방 통계 자료에 따르면 11월 1~9일 전국 아파트 매수 실거래가 가운데 1억원 이하 비중은 34.1%로 나타났다. 올해 최고 수준이다. 지난 10월 같은 기간(19.3%)과 비교해 한달 새 15%포인트나 급증했다. 지방의 1억원 이하의 저가 주택에 수요가 몰린 배경엔 여러 요인들을 꼽을 수 있다. ▶집값 급등에 떠밀려난 주택 수요가 보다 저렴한 매물로 몰려들었거나 ▶투기로 추정되는 매집 수요가 수도권 규제를 벗어나 지방으로 이동했거나 ▶관망하던 주택 수요가 대출 규제가 강화되자 매매나 갈아타기에 뛰어들었거나 ▶재개발·재건축·산업단지·교통 등 개발호재를 겨냥한 투자 등이다. ━ 다주택자·법인 저가 아파트 매집 정황 드러나 특히, 다주택자와 법인이 세금 규제를 피해 차익을 키울 수 있다는 이점도 저가 주택 거래 증가의 주된 요인으로 꼽힌다. 지난해 정부가 내놓은 7·10 부동산대책에 따르면 다주택자·법인이 주택을 매수하면 취득세를 기존 1~3%에서 최대 12%까지 중과하기로 했다. 그러나 공시가격 1억원 이하 주택은 취득세 중과 대상에서 빠졌다. 이후 대출 규제가 더해지면서 투기 수요가 저가 아파트에 쏠리기 시작했다는 설명이다. 게다가 집값 상승 흐름을 탄 저가 주택은 시세차익이 커져 투자금 대비 실익을 키울 수 있는 점도 투자심리를 자극한 것으로 보인다. 이런 분석은 국토부 조사에서도 일부 확인됐다. 국토부에 따르면 지난해 7~9월 공시가격 1억원 이하 아파트 전체 거래량은 24만6000건이었다. 이 중 법인 6700여개가 2만1000건(8.7%), 외지인 5만9000여명이 8만건(32.7%)을 매수한 것으로 드러났다. 다주택자·법인이 전체 아파트 거래의 40%를 매집한 것이다. 이에 정부는 법인과 외지인 등의 공시가격 1억원 이하 저가 아파트 집중 매수 사례를 전수 조사하는 데 착수했다. 부동산 투기가 지방으로 실제 확산하고 있다고 판단해, 갭 투기 수요를 솎아내겠다는 방침이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 17일 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 “1~9월 중 공시가격 1억원 이하 저가주택의 거래량이 증가하고 있으며, 특히 하반기 들어서는 일부 법인·외지인을 중심으로 업·다운계약, 명의신탁 등을 통해 저가주택을 매집하는 정황을 포착했다”고 말했다. 앞서 정부는 지난해 하반기부터 올해 9월까지 저가 아파트를 매수한 법인·외지인의 거래에 대해 지난 11일부터 자금 조달계획, 매도·매수인, 거래가격 등을 종합 검토 중이다. 이에 홍 부총리는 “현재 이상 거래를 선별하는 작업에 착수했다”며 “시장 교란 행위는 유형·빈도·파급효과를 불문하고 끝까지 추적해 확인될 경우 수사 의뢰 등 엄중 조치할 것”이라고 강조했다. 정지원 기자 jung.jeewon1@joongang.co.kr

투기 목적 법인의 주택 거래를 막겠다는 정부의 대응이 실효성이 없다는 지적이 제기됐다. 지난 1년간 법인이 전국에서 사들인 주택이 4만 가구가 넘는 것으로 나타났기 때문이다. 특히 취득세 중과가 적용되지 않은 공시가격 1억원 미만 주택 등을 집중적으로 매입한 것으로 드러났다. 20일 천준호 더불어민주당 의원(국회 국토교통위원회)이 지난해 10월부터 올해 9월까지 법인 자금조달계획서를 분석한 결과 법인이 1년간 전국적으로 매입한 주택은 4만6858가구에 달하는 것으로 집계됐다. 이 중 부동산 매매업 또는 임대업을 하는 부동산 법인이 매수한 주택은 3만6500가구였다. 정부가 지난해 10월 27일부터 법인의 모든 주택 거래에 대한 자금조달계획서 제출을 의무화한 후 전수통계가 공개된 건 처음이다. 법인이 매입한 주택의 평균 가격은 3억2800만원, 법인 한 곳이 매입한 주택 수는 평균 3가구였다. 실거래가 1억5000만원·공시가격 1억원 내외 주택 매입 비중은 전체의 54.7%(2만5612건)에 달했다. 실거래가 3억원 이하 저가주택 매수 비중은 77.3%에 이르는 것으로 조사됐다. 공시가격 1억원 미만 주택은 취득세 중과가 면제돼 법인의 ‘투기 틈새’가 됐다는 분석이 통계로 확인된 셈이다. 주택을 많이 사들인 법인 상위 10곳을 살펴보면, 1위인 법인은 1년간 1327가구를 사들인 것으로 나타났다. 이 법인은 광주 308가구, 부산 296가구, 경기 233가구, 인천 207가구 등 전국에 걸쳐 주택을 매입했다. 2위는 1300가구를 매수했는데 매수 지역은 모두 경남 지역이었다. 법인의 주택매입 자금출처의 대부분은 차입금이었다. 사업자 대출 등 ‘그 밖의 대출’ 1억886만원(33.1%), 임대보증금 5892만원(17.9%) 등을 포함해 빌린 돈이 68%에 달했다. 자기자본은 금융기관 예금액 8790만원(26.8%) 등 32%에 불과했다. 정부는 지난해 5월 '법인 부동산 거래'가 부동산 투기 및 탈세로 악용될 소지가 많다고 판단하고 국토교통부·국세청·금융위원회·금융감독원·한국감정원을 투입해 집중 조사에 나섰다. 이어 지난해 6월 6·17 대책을 통해 법인의 대출 규제를 강화하는 한편 7·10 대책에서는 부동산 세제를 대폭 강화했다. 법인의 취득세는 보유 주택 수와 관계없이 12%로 대폭 올렸고 종부세율도 개인보다 높게 했다. 또한 부동산을 신탁할 때 종전 납세 대상자를 수탁을 받은 신탁사에서 신탁을 맡긴 집주인으로 변경했다. 다주택자들이 부동산 신탁을 통해 종부세 부담을 피해갈 수 없도록 한 것이다. 하지만 이런 정책에도 불구하고 법인들이 4만채 넘게 주택을 사들이면서 결과적으로는 세제 강화를 통한 규제가 별 소득이 없었던 것으로 나타났다. 천준호 의원은 “부동산 법인이 규제 틈새를 이용해 서민용 저가주택에 대한 집중 투기를 한 것이 확인됐다”며 “법인 사업자의 대출용도 제한, 취득세·양도세 등 세제 혜택 축소를 검토해야 한다”고 말했다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr