국토교통부와 서울시가 압구정·여의도·목동·성수동 등 토지거래허가구역에서 거래된 주택 매매에 위반 여부를 합동 조사한다. 강남3구와 용산구 전체 아파트로 토지거래허가구역을 확대하기 전부터 규제 대상이었던 재건축·재개발 단지부터 실거주 의무를 제대로 지키고 있는지 확인하겠다는 것이다. 국토부와 서울시는 1일 서울시청에서 주택정책협의회를 열었다고 같은날 밝혔다. 협의회에는 진현환 국토부 1차관, 김성보 서울시 행정2부시장과 두 기관의 주택정책 담당자들이 참석해 토지거래허가구역 확대 지정 등 지난달 19일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속 조치 이행계획을 논의했다. 이날 회의에서 국토부와 서울시는 서울 내 주요 지역 아파트를 거래할 때 제출된 자금조달계획서, 증빙 서류를 토대로 자금조달 계획의 적정성과 위법 의심 거래 여부를 조사하기로 했다. 필요할 경우 국세청과 금융위원회, 행정안전부 등 관계기관에 조사 결과를 통보하고 경찰에는 수사를 의뢰할 예정이다. 협의회에서는 도심 내 주택을 신속하게 공급하기 위한 방안도 논의됐다. 국토부는 신축 매입임대주택 인허가 속도를 높이고 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 조성하는 서울 서초구 서리풀지구 신규택지 사업을 빠르게 추진하기 위한 선도보상팀을 구성해달라고 서울시에 주문했다.서울시는 신혼부부를 위한 장기전세주택 미리내집 공급 확대를 위한 매입임대주택 물량 확대를 제안했다. 진현환 국토부 1차관은 “국토부와 서울시는 높은 경계감을 갖고 시장 동향을 예의주시할 계획이며, 주택시장이 확고한 안정세로 접어들 때까지 총력 대응을 지속하겠다”고 밝혔다.

최근 서울 강남 지역 등을 중심으로 부동산 가격이 들썩이자 정부와 서울시가 토지거래허가구역을 다시 지정하기로 했다. 부동산 시장 불안 조짐이 나타나자 가격 안정화에 나선 것이다. 토허제를 적용하는 곳은 서울 강남 3구와 용산구의 전체 아파트다. 오는 24일부터 9월 30일까지 약 6개월 간 지정하고 필요하면 지정 기간 연장을 적극적으로 검토한다는 계획이다. 정부와 서울시는 19일 정부서울청사에서 부동산 관계기관 회의를 개최하고 이런 내용이 담긴 ‘주택시장 안정화 방안’을 논의했다고 같은 날 밝혔다. 이날 회의에는 국토교통부와 서울특별시·기획재정부·금융위원회·한국은행·금융감독원 관계자가 참여했다. 핵심은 토허제 재지정이다. 정부와 서울시는 강남·서초·송파·용산구의 전체 아파트에 토허제를 우선 지정하고 향후 시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정도 적극 검토하겠다는 방침을 밝혔다. 압구정, 여의도·목동·성수동 및 신통기획 단지 등 서울시 내 현행 토지거래허가구역은 시장 과열 우려가 완전히 해소되기 전까지 허가구역 지정을 유지한다. 대출 관리 강화도 안정화 방안에 포함됐다. 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출도 엄격하게 관리할 방침이다. 현재 월별, 분기별로 가계대출 관리체계를 갖추고 있는데 여기에 수도권을 중심으로 한 지역별 가계대출 모니터링을 실시하고 서울 주요 지역에 대한 주택담보대출 취급 점검을 강화한다는 계획이다. 다주택자나 갭투자자와 관련한 가계대출을 금융권이 자율규제를 바탕으로 보다 엄격히 관리할 수 있도록 한다. 당초 오는 7월로 예정됐던 주택도시보증공사(HUG) 전세자금대출 보증비율을 낮추는 계획도 2개월 앞당겨 5월에 시행한다. 투기 수요에 의한 과열 우려가 있는 지역에 대해서는 가계대출 관리방안을 추가적으로 검토한다. 디딤돌 대출 등 정책대출 증가세가 서울, 수도권 주택시장을 과열시키는 요인으로 작용할 경우 대출금리 추가 인상 등을 추진하는 방안도 고려한다.이 밖에 국토부‧서울시가 합동점검반을 가동해 이상거래와 집값담합 등을 집중 모니터링 할 예정이다. 편법대출과 허위신고 등 시장질서 교란행위에 대한 기획조사를 단행하고 자금출처를 수시로 조사한다는 것이다. 이는 투기수요와 불법행위를 차단해 주택시장의 거래질서를 확립하기 위한 방안으로 풀이된다. 조사 결과 불법이 의심되는 행위는 국세청과 금융위원회 등 관계기관에 즉시 통보해 강력히 조치할 것이라고 정부는 설명했다. 주택공급도 확대할 방침이다. 도심 내 핵심 공급수단인 정비사업이 속도감 있게 추진될 수 있도록 재건축‧재개발 관련 법률 제‧개정을 국회와 적극적으로 협의하고 사업장별 최대 50억원 규모의 저리 초기사업비 융자도 이번달부터 실시한다. 2년간 11만호 이상 공급을 목표로 추진 하는 신축매입약정은 정부와 지자체 상설 협의체를 가동하고 수도권 공공택지 미분양 매입확약 등을 통해 공공택지 주택공급도 조기화 할 예정이다. 지방의 준공후 미분양 주택을 한국토지주택공사(LH)가 직접 매입하는 계획도 예정대로 3000호 매입을 추진한다. 오는 21일 매입공고를 실시하고 필요할 경우 추가 매입도 검토할 계획이다. 박상우 국토교통부 박상우 장관은 “정부의 최우선 정책목표는 국민 주거안정 실현”이라며 “시장 모니터링을 지속하고 투기 수요를 근절하는 등 책임감 있는 시장관리와 실효성 있는 대책을 지속적으로 추진해 나가겠다”고 말했다. 오세훈 서울시장은 “규제는 불가피할 경우 최소한으로 사용해야 하지만 독점이나 투기 등으로 시장이 왜곡될 경우 정부 개입이 필요하다”며 “앞으로 규제 혁파 등을 통해 민간 차원의 주택공급을 확대하는 한편, 시장의 비정상적인 흐름에 대해서는 단호하게 대응해 나가겠다”고 밝혔다.

서울시가 문화재 주변 지역 등 개발 제한으로 활용하지 못한 용적률을 다른 곳에 팔 수 있는 ‘용적이양제’를 도입하기로 결정했다. 이 제도를 시행한 나라는 우리나라가 처음이 아닌데, 미국 뉴욕과 일본 도쿄가 벤치마킹의 대표적인 사례로 거론된다.용적이양제를 이해하려면 용적률과 건폐율부터 알아야 한다. 용적률은 대지면적에 연면적의 비율을 말한다. 예를 들어 1000㎡ 넓이 땅에 용적률 500%를 적용하면 연면적이 5000㎡인 건축물을 지을 수 있다는 뜻이다. 쉽게 표현하면 바닥면적이 1000㎡인 건물을 5층 높이로 올릴 수 있다는 뜻이다. 하지만 건물을 지을때 건폐율도 따져야 한다. 건폐율은 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율이다. 건폐율이 50%이면 1000㎡ 대지에 바닥면적이 500㎡인 건물을 세울 수 있다. 만약 건폐율 50%·용적률 200%의 규제를 받는 지역에 1000㎡ 대지를 보유했다면 바닥면적이 500㎡짜리 건물을 4층까지 올릴 수 있다는 계산이 나온다. 하지만 문화재 보호 등 특정 규제로 용적률을 100%까지만 사용했다면 대지 소유주 입장에서는 재산권을 모두 행사하지 못하는 불이익을 받을 수 있다. 용적이양제는 이 때 쓰지 못한 나머지 100%의 용적률을 일정한 대가를 받고 다른 사람이나 사업장에 넘길 수 있도록 하는 제도인 것이다. 개발권양도제(TDR) 통해 공중권 사고 파는 미국해외에서는 개발권양도제(TDR)란 명칭으로 운영되고 있다. TDR은 토지의 상부 공간을 별도의 재산으로 보는 ‘공중권’이 도입된 국가에서 활용하고 있는 제도다. 공중권이란 도시내 공지를 포함한 기존 건축물, 도로 등 현존하는 구조물의 상부공간에 대한 개발권리를 말한다. 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등이 대표적이다. 미국의 경우 TDR를 도입해 개발가능한 면적을 다른 건물이나 지역으로 이전해 사용 가능토록 한다. 즉 인근 저층건물의 공중권을 매입해 다른 건물을 용적률이 초과한 초고층 건물로 개발할 수 있는 것이다. 특히 TDR 은행을 통해 양도·양수 지역을 중재한다. 뉴욕 ‘서밋 원 밴더빌트’는 TDR을 통해 인근 그랜드센트럴터미널, 바워리세이빙 빌딩의 용적률을 이전받아 용적률 약 3000%의 93층 초고층 빌딩으로 개발됐다. 뉴욕 그랜드센트럴 터미널의 공중권을 매입해 초고층 빌딩 건설에 성공한 ‘메트라이프’ 빌딩도 공중권을 활용한 대표적 사례다. 지난 1913년에 완공된 그랜드센트럴 터미널은 화강암 및 대리석 외관, 천장벽화 등의 건축적 가치와 역사적 의미를 가진 건축물이다. 하지만 1950년대 이후 교통수단 발달로 기차수요가 빠르게 감소하자 철거 위기에 직면했으나, 역사적 가치 보존과 뉴욕 시민들의 반대로 터미널을 유지하기로 결정했다. 이에 1954년 뉴욕시는 그랜드센트럴 터미널에 대해서 50층 규모의 공중권을 부여했고 이후 팬암빌딩이 이 공중권 일부를 매입해 1963년에 완공, 오픈 당시 상업용 오피스 건물 중 세계최고의 규모를 자랑했다.뉴욕시는 미드타운을 특별용도지역으로 지정해 TDR을 시행하고 있으며, 역사적 건물의 보존과 더불어 뉴욕 미드타운의 랜드마크적 의미를 강화하는데 이를 활용하고 있다. 아울러 공중권 거래는 저층건물 소유주의 이익 보존과 더불 도시재생 및 공공시설 관리 방안으로도 활용되고 있다. 공공시설 개발로 손실을 입은 토지소유자들은 TDR제도를 통해 다른지역에서 보상을 받을 수 있는데, 뉴욕의 하이라인 공원(High Line Park)은 대표적인 도시재생 사례로 꼽힌다.뉴욕시는 2005년 하이라인 지역을 특별지역으로 지정하고 고가철도 아래 토지소유주에게 인접지역의 개발권을 이양해 손실을 보상해줌으로써 갈등을 해결했다. 이후 2009년 고가철도는 하이라인 공원으로 재탄생했다.TDR은 뉴욕시에서 가장 광범위하게 활용되고 있는데, LA·덴버·시애틀·워싱턴DC 등 다른 대도시에서도 활용되고 있다. LA의 경우 1975년부터 TDR프로그램이 등장했으며, 시애틀은 1985년에 시행, 역사적 건축물 보전·미술관 및 극장 운영 등의 목적으로 활용되고 있다. 특히 대도시의 공중권 가격은 지속적으로 상승하는 추세다. 조망권이 좋은 고층아파트 및 오피스 빌딩의 가치가 점차 높아지면서 공중권 매입에 대한 관심은 꾸준히 증가하고 있다. 초고층 건물의 건축비용은 상당한 규모가 지출되나, 완공 이후 랜드마크적 건물 위상과 조망권 확보 등에 힘입어 자산가치가 빠르게 증가하기 때문이다.일본도 공공시설 유지보수에 필요한 재원확보를 위해 공중권을 활용하고 있다. JR(동일본 여객철도주식회사)은 도쿄역 개조 비용을 충원하기 위해 도쿄역 부지의 용적률을 매각했다. 일본은 도시계획법, 건축기준법을 개정한 특례용적률 적용지구 제도를 도입했다. 특례 지구로 지정된 지역내에서 건축부지의 지정 용적률 일부를 여러 건축물에 이전 가능토록 하고 있다. 지난 1914년에 지어진 도쿄역과 도쿄스테이션 호텔은 본래 모습으로 복원하는 공사를 2007년에 시작하면서 필요한 비용을 충당하기 위해 도쿄역을 포함한 주변 오피스 지역(오테마치·마루노우치·유락초 지구)을 특례지구로 지정한 후 도쿄역 용적률을 인근 빌딩 등에 매각해 자원을 마련했다. 일본 도쿄의 ‘신마루노우치’ 빌딩(용적률 1760%)과 ‘그랑 도쿄’(용적률 1300%) 등 6개 빌딩도 문화재로 지정된 도쿄역의 용적률을 사들여 고층빌딩으로 지어졌다. 이해관계자간 갈등 해결할 방안으로도 주목전문가들은 용적이양제 활용과 관련해 유연한 사고가 필요하다고 말한다. KB금융지주 경영연구소가 펴낸 보고서 ‘초고층개발과 건물보존이 동시에 가능한 공중권’에 따르면 TDR제도는 초고층 빌딩개발이 주요 목적이 아닌, 도심내 역사적 건축물을 보존하기 위해 마련된 제도로, 미국의 경우 공중권 매각을 통해 개발이익 뿐 아니라 공적 가치도 함께 추구할 수 있다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다고 밝혔다.가장 활발히 공중권 거래가 이뤄지는 뉴욕을 비롯해 주요 대도시에서 공중권 매각은 주로 공적 목적에서 활용된다. 시 입장에서는 역사적·문화적 공간을 보존하면서 이를 유지할 재원을 확보할 수 있으며, 저층건물 소유주 입장에서는 새로운 부동산 수익원으로 이용 가능하다. 일본에서도 역사적 건축물의 재개발 비용 확보 및 운영재원 마련 등을 위해 공중권 거래를 활용하고 있는 상황이다.도심 재생 및 역사적 건축물 보존시 이해관계자간 갈등을 해결할 방안으로 공중권에 주목할 필요가 있다는 주장도 있다. KB금융지주 경영연구소 관계자는 “뉴욕의 하이라인 개발 당시에도 토지소유자 및 보존 지지자들 사이에서 갈등이 발생, 10여년의 기간동안 뉴욕시와 토지주·디벨로퍼·시민단체 등이 논의끝에 현재의 공원으로 탄생했다. 뉴욕시는 토지주에게 다른지역에 개발권을 제공하면서 손실을 보상했다”며 “재개발 사업이 지지부진한 곳이나 고밀도 개발이 필요한 지역의 용적률 거래를 통해 좀 더 효율적인 토지자원 관리 및 운영이 기대된다”고 밝혔다.

서울시가 ‘용적이양제’를 추진하면서 부동산 시장에 어떤 변화가 일어날지 관심이 쏠리고 있다. 용적이양제란 문화유산 인근 지역처럼 높이규제 등에 가로막혀 주어진 용적률 상한까지 건물을 짓지 못한 면적을 다른 지역에 판매‧이양할 수 있도록 하는 제도다. 재개발‧재건축 사업지에서 용적률을 추가로 확보하면 건물을 더 높이 올리거나 건축 면적을 추가로 확보할 수 있어 그만큼 사업성을 높일 수 있다.문화재 보호‧주민 재산권 행사 동시에 서울시는 올해 상반기까지 제도의 개념과 절차, 관리 방안 등을 담은 ‘서울특별시 용적이양제 운영에 관한 조례(가칭)’ 제정을 위해 입법예고하고, 하반기부터 ‘서울형 용적이양제’ 본격 시행에 들어가겠다고 밝혔다.예를 들어 법정 용적률 상한이 200%인 A 지역의 경우 근처 문화재 때문에 높이 제한에 걸려 용적률을 150%밖에 쓰지 못한다면, 나머지 50%를 고도 제한 구역 밖에 있는 다른 사업장에 팔 수 있게 된다는 뜻이다. A지역 대지 면적이 1000평이라면 용적률 계산상 500평을 더 지을 수 있는 권리를 팔 수 있다. 재개발‧재건축을 추진하는 B 사업장이 A 지역에서 짓지 못하고 남은 용적을 사게 되면 용적률 상한선을 넘겨 500평만큼 높고 넒은 건물을 지을 수 있게 된다. 이때 B 사업장의 대지 면적이 1만평이라면 용적률을 5% 추가할 수 있게 되는 것이다. 아직 확정된 것은 아니지만, 만약 B 사업장이 건축 제한에 막힌 다른 지역의 용적까지 매입할 수 있게 되면 용적률 상한은 더 높아질 수도 있다.미국 뉴욕의 랜드마크로 불리는 ‘원 밴더빌트’는 93층 빌딩으로 인근 그랜드센트럴의 용적률을 받아 용적률 3000%에 달하는 건물을 올릴 수 있었다. 서울형 용적이양제가 본격적으로 시행되면 한국에서도 이런 랜드마크 건물이 나올 수 있는 것이다.도시계획과 부동산 관련 전문가들은 대부분 용적이양제와 관련해 긍정적인 평가를 내놨다. 문화재 보호를 위한 규제를 유지하면서 주민들의 재산권 행사에도 길을 열어주는 것이다. 도시계획 측면에서 그동안 사용하지 못했던 용적만큼 건물을 올릴 수 있게 되면서 건축 면적이 늘어나는 효과도 있다. 면적이 협소해 대규모 개발이 쉽지 않은 서울 시내에서 용적이양제를 통해 높은 건물을 지을 수 있게 되면 업무와 주거 여가문화 등을 한 번에 해결할 수 있는 고층 복합 빌딩을 활용한 ‘콤팩트시티’도 만들 수 있을 것이란 전망이다.남진 서울시립대 도시공학과 교수는 “용적이양제는 이미 미국 등 다른 나라에서도 시행되는 정책으로 도시 개발의 논리가 아니라 ‘관리’의 수단으로 봐야 한다”며 “대부분 인프라를 갖추고 오피스 건물이 들어선 중심지에 선별적으로 적용될 것이기 때문에 부작용이 많지 않을 것”이라고 말했다. 남 교수는 “고도 제한 등으로 용적률 상한까지 건물을 짓지 못해 재산권에 침해를 받았던 지역 주민의 경우 용적이양제를 통해 용적을 사고팔아 합리적으로 재산권을 행사할 수 있게 된다”고 덧붙였다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “롯데월드타워를 뛰어넘는 랜드마크를 짓는 사업자가 있다면 충분히 검토해 볼 수 있지만, 해외 사례처럼 용적률 2000~3000%를 인정받아 건물을 지을 수 있는 여력을 가진 곳이 거의 없을 것”이라고 말했다. 이 연구위원은 “현재 공식적인 내용으로는 강북권처럼 정비 사업을 하는 곳에 용적률을 거래해 정비 사업의 사업성을 높이도록 추가적인 방안을 제시하는 정도로 맥락을 보면 크게 문제 될 것이 없다”고 말했다. “우후죽순 초고층 빌딩 우려? 가능성 작다” 건설업계에서도 초고층 빌딩을 건축하는 것은 결코 쉬운 일이 아니라고 평가한다. 작업의 문제도 있지만, 비용 문제가 크기 때문에 이를 감내하고 사업을 추진할 사업주가 많지 않다는 것이다. 건설업계 관계자는 “25층짜리 건물 두 개 동 짓는 것보다 50층짜리 건물 한 개를 올리는 것의 비용이 2배 이상 든다”고 말했다. 그는 “고층 건물이 들어설 때 대지를 효율적으로 이용해 더 많은 주택이나 상가, 오피스를 확보할 수 있고 건축물의 상징성 등으로 부동산 가치가 상승하는 효과 등 복합적인 요소를 고려한다”면서도 “이런 효과를 충분히 살리지 못하는 초고층 빌딩이라면 오히려 사업주 입장에서 부담될 수 있다”고 전했다.실제 현대차그룹은 서울 강남구 삼성동에 조성할 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC) 건립 계획을 105층(561m) 1개 동에서 54층(242m) 3개 동으로 변경했다. 현대차그룹은 2020년 5월 105층 건물을 짓기 위한 착공에 들어갔지만, 공사비 급등과 경영 상황이 변화하면서 초고층 설계안을 수정한 것이다.현대차그룹은 설계 변경을 통해 아낀 건축 투자비를 첨단기술에 집중 투입하겠다고 밝혔다. 친환경 기술을 포함해 자율주행·로보틱스·다목적기반차량(PBV)·도심항공교통(UAM) 등 현대차그룹이 주목하는 미래 모빌리티 기술을 건물 인프라에 적용할 것인지도 관심이 모인다. 그만큼 비용 감축 효과를 크게 보는 것인데 이는 반대로 초고층 빌딩을 지을 때 많은 돈이 든다는 뜻으로도 해석된다.다만 면밀한 검토를 거쳐 정책을 신중하게 시행할 필요가 있다는 지적도 나온다. 많은 순기능이 예상되지만, 잘못할 경우 부동산 투기 우려가 불거질 수 있기 때문이다. 고종완 한국자산관리원장은 “사업성이 부족한 곳에서는 고층 복합개발을 통해 사업성을 높일 수 있지만, 이렇게 개발되는 지역을 중심으로 집중화 현상이 너무 심화하거나 부동산 가격이 급등하는 부작용이 발생할 수 있다”며 “난개발이 되지 않도록 시범‧단계별로 시행하는 방안도 생각할 수 있다”고 말했다.

서울시가 지난 2월 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정(토허제)을 해제했다. 그동안 서울, 특히 강남 지역을 중심으로 집값이 급등하는 문제를 억누르기 위해 서울시는 특정 지역에 한해 토허제를 시행했는데, 이 규제를 푼 것이다. 하지만 토허제 시행 기간에도 규제 대상 지역 집값은 계속 상승했고 규제를 해제한 이후 부동산 가격이 다시 들썩이면서 실효성 논란이 불거지고 있다.토허제란 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 한 제도를 말한다. 직접 거주하거나 상가를 운영하려는 목적이 아니면 해당 지역 부동산을 매수할 수 없다.현재 서울 시내 토허제 구역으로 지정된 곳은 압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢)를 포함해 신속통합기획 및 공공 재개발 후보지(7.75㎢) 등이 있다. 여기에 이번에 규제 대상에서 제외된 국제교류복합지구 일대(14.4㎢)가 포함된다. 이른바 ‘잠삼대청’으로 불리는 잠실‧삼성·대치·청담동이다.조남준 서울시 도시공간본부장은 2월 12일 브리핑을 통해 “불합리하게 과도하게 묶였던 곳을 조정한 것”이라며 “투기 우려 없는 지역 등에 대해 주민 생활 불편 해소 차원에서 과감히 규제를 풀고자 했다”고 설명했다. 조 본부장은 “토지거래허가구역 지정 시 가격에 대한 실질적인 규제 효과가 2, 3년 뒤면 상당 부분 사라지고 지정 기간이 장기화할 경우 정상적인 부동산 거래를 억제해 바람직하지 않다는 연구 용역 결과가 있었다”며 “이런 점을 바탕으로 고민해 조정안을 마련했다”고 설명했다.그는 토허제 해제 조치가 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려와 관련해 “갭투자 투기 수요가 몰려 시장을 자극할 수 있다고 판단되는 재건축 지역은 규제를 유지한다”며 “(집값 상승에 대해) 언론 보도가 많이 났던 목동의 경우 오히려 이번 기회에 가격 안정화에 도움이 될 것”이라고 말했다.실제 서울시는 4년째 토지거래허가구역으로 묶여있는 압구정·여의도·목동·성수동 일대를 비롯해 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 재건축 추진 기대에 따른 투기 과열 우려에 따라 규제를 유지하기로 했다.토지→ 아파트 거래 규제로…갭투자 막는 효과문제는 부동산 가격 폭등을 억제하기 위해 도입한 토허제가 기대만큼 제 역할을 하지 못한 것 아니냐는 지적이 이어지고 있다는 것이다. 토허제는 1979년 땅 투기 바람을 잠재우기 위해 도입된 제도다. 하지만 서울 시내 부동산 가격 급등으로 개인이 넓은 토지를 매매하는 일이 사실상 사라지고 대신 아파트 등 주택으로 매매 수요가 옮겨가자 토허제는 아파트 거래를 막는 제도로 활용됐다.실제 토허제의 큰 규제 중 하나는 전세 세입자가 살고 있는 주택을 구입하는 ‘갭투자’ 방지에 있다. 해당 구역에서 주택을 사면 2년간 실거주해야 하고, 상가·업무용 빌딩을 매입하면 4년간 입주해야 한다. 갭투자는 세입자의 전세 보증금과 매수자의 자금 일부를 더해 적은 돈으로 부동산을 매수하는 방식이다. 향후 집값이 오를 것으로 기대되는 지역에 적은 돈으로 미리 부동산을 사놓는 것인데, 갭투자가 막히면 집값 전액을 매수자가 부담해야 한다. 이 때문에 자금 동원 능력이 충분하지 않은 사람은 투자할 수 없어 어느 정도 부동산 투기 억제하는 효과가 있다고 전문가들은 말한다.하지만 부작용이 만만치 않다는 지적도 끊임없이 제기됐다. 먼저 토허제 구역 집값도 잡히지 않았다는 지적이다. 부동산R114에 따르면 서울 강남구 청담동의 경우 토허제 지정 전 1년(2019년 6월~2020년 5월) 상승률(8.34%)보다 지정 후 1년(2020년 6월~2021년 5월) 동안 상승률(8.81%)이 더 높았던 것으로 집계됐다. 대치동 집값 상승률 역시 지정 전에는 1.14% 수준이었는데, 지정 이후에는 7.11%가 오른 것으로 나타났다. 지난해 서울시가 주최해 열린 토론회에서 4년째 지속되고 있는 GBC 토허제 구역 내 잠삼대청 지역 집값 안정화 효과가 시행 2년 후 거의 사라졌다는 지적이 나오기도 했다. 부동산 업계 관계자는 “토허제가 적용된 지역은 사실상 정부가 인정한 집값 상승 지역이라는 꼬리표가 붙은 곳”이라며 “자금력이 풍부한 현금 부자들은 오히려 해당 지역으로 몰린 측면이 있다”고 말했다.인위적으로 눌러놓은 집값의 경우 규제가 풀리면 다시 뛸 수밖에 없는 상황도 문제로 거론된다. 규제를 시행하면 일시적으로 부동산 가격 폭등을 막는 효과가 나타날 수 있지만, 결국 규제가 풀리면 수요와 공급에 따라 집값이 올라간다는 것이다. 부동산 가격 상승을 막는 동안에는 규제 지역 외곽 집값이 더 오르는 풍선효과도 나타났다. 예를 들어 강남 지역 부동산 거래가 막히자 인근 서초구로 투자 수요가 몰리면서 주변 집값을 끌어올렸다는 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토허제는 도심지역을 대상으로 만들어진 것이 아닌 만큼 지금 같은 규제는 초기 취지와 부합하지 못하는 측면이 있다”며 “토허구역과 길 건너편의 시세 차이가 크게 나는 등 부작용이 있었고 재산권 침해 여지도 있어 해제하는 것이 맞다”고 평가했다.

모든 건축물이나 구축물을 지하화하는 데는 생각보다 큰 비용이 소요된다. 지하공사는 지상공사에 비해, ▲굴착 ▲지하수 처리 ▲지반 보강 등 추가적인 공정이 필요할 뿐만 아니라 공사 기간이 길기 때문이다. 비용을 다 지불하면서 각종 도시개발을 추진한다면 아마 이를 감내할 수 있는 도시나 지자체가 그리 많지 않을 것이다. 그래서 민간 자본을 유치하는 것이고 제도와 행정으로 사업비를 조달하는 방법을 모색하게 된다.때로는 주민들이나 환경단체의 반대로 사업이 지연되기도 하지만, 갈등을 해결하는 방법은 정치적 역량에 달렸다. 세계 주요 도시들의 사례를 보면 철도 지하화 사업의 가장 일반적인 자금조달 방식은 민간자금 유치다. 철도 지하화로 새롭게 조성되는 지상 부지의 개발권과 개발 후 이용권으로 수익을 담보하는 구조다. 지하 공사비가 많이 들수록 민간사업자는 고밀개발을 요구하게 될 것이다. 공원이나 주차장 등의 공공 공간 확보는 뒷전으로 밀리기 쉽다. 그래서 이경우 공공부문은 행정과 계획에 관여하며 일부 자금을 넣는 민-관협력방식(PPP, Public-Private Partnership)을 취하기도 한다. 그러나 민-관 협력 방식이 성공적으로 추진되기 위해서는 세밀한 부분까지 챙겨야 한다. 공공성 확보와 민간사업자의 과도한 이익 추구 사이에서 적절한 균형 찾기의 열쇠는 결국 공공(정부)이 쥐고 있기 때문이다.철도 지하화 사업 관련 민관협력 방식의 디테일을 살펴볼 수 있는 몇 가지 사례를 살펴보고자 한다.이중 수익 모델: 철도회사의 도시개발 전략일본 오사카의 ‘우메다 화물선 지하화 프로젝트’는 가장 일반적인 공공-민간 협력 사업(PPP) 중 하나로 꼽힌다. 이 프로젝트는 오사카역 인근 지상 철도를 지하화한 뒤 철도 부지를 재개발해 상업시설 및 오피스 공간으로 활용한 것이다. 정부는 JR서일본이라는 철도 운영 회사와 민간 부동산 개발사 등 민간 투자사들이 철도 부지 상부 개발을 통해 수익을 창출할 수 있도록 했다. 높이 제한이나 용적률 등 다양한 도시계획 규제를 완화하고 그곳의 개발을 허용한 것이다. 그 수익으로 지하화 공사비용을 충당하게 했다. 일부 재정 투입이나 세금 감면 등과 같은 혜택은 사업 이익에 비해 투자 비용이 더 클 때 공공 부분이 민간사업자에게 제공하는 수익 보정 방식이다.특이한 점이 있다면 일본의 철도 지하화 사업은 사철(私鐵)이라 불리는 민간 철도 회사들의 역할이 컸다는 점이다. 일본의 사철들은 철도 지하화 사업을 통해 여러 가지 경제적, 경영적 이점을 얻을 수 있었다. 특히 우메다 화물선 지하화와 같은 프로젝트는 단순한 철도 시설 개선이 아니라 철도 회사들에 도시 개발과 부동산 사업의 기회를 제공하는 중요한 수단이 됐다. 원래 일본 사철 회사들은 단순한 철도 운영에만 의존하지 않고 부동산 개발과 연계된 사업 모델을 적극적으로 활용해 왔다. 철도 지하화로 인해 기존 철도 노선이 차지했던 지상 공간을 개발하면 그곳에 ▲백화점 ▲쇼핑몰 ▲오피스빌딩 ▲호텔 ▲주거 단지 등 다양한 부동산 사업을 할 수 있는데 이는 기존의 철도 수익(승객 운송) 외에 부동산 임대 및 판매 수익을 추가로 창출하는 효과를 볼 수 있기 때문이다. 비슷한 이유로 다른 도시들의 경우에도 철도 지하화 사업에는 철도운영주체(공사 등)들의 참여하는 경우가 많다.철도 위에 초고층 빌딩 건축, 허드슨 야드의 해법 최근 많은 사람들에게 관심을 받는 미국 뉴욕 ‘허드슨 야드(Hudson Yards) 프로젝트’는 허드슨 강변에 낙후된 철도 역사와 주차장, 공터가 있던 곳을 민간과 공공이 협력해 대규모 복합개발을 이뤄낸 대표적 사례다. 뉴욕시가 설립한 허드슨 야드 개발 공사, 허드슨 야드 기반 시설 공사가 마스터플랜 수립과 기반 시설 투자 등을 총괄했다. 민간사업자는 체인 릴레이티드 컴퍼니스가 참여해 11만3057m2(3만4200평) 부지에 ▲오피스 ▲아파트 ▲호텔 ▲판매 ▲공연예술센터 등 16개 초고층 타워와 광장, 공원 길이 들어서는 총사업비 약 250억달러(약 35조원)의 사업이다. 당연히 민간의 참여가 절실했다.이 프로젝트는 철도 차량기지의 운영을 지속하면서 그 위에 건축물을 세우는 첨단 건설 공법을 활용했다. 선로 위에 거대한 플랫폼을 설치해 그 위에 건축물을 세우는 방식이다. 선로 사이사이에 파일(pile)을 설치하고 그 위에 구조물을 지지하는 기초를 구축해 건축물의 하중을 분산시키는 공법인데 장기간 철도 운영을 중단하지 않고 공사를 할 수 있어서 주목을 받았다. 땅값이 비싼 뉴욕에서 이 프로젝트는 제한된 공간을 효율적으로 활용하고 기존 인프라와 조화를 이뤄 도시의 새로운 랜드마크가 됐다. 주목할 점은 첨단기술 이외에도 다양한 정책과 제도가 사용됐다는 것이다.대표적으로 개발권 양도(TDR) 제도가 있다. 뉴욕시는 허드슨 야드 지역의 개발을 촉진하기 위해 특정 구역의 개발 밀도를 높일 수 있도록 밀도가 낮은 토지의 개발권을 인접한 부지로 이전하는 TDR 프로그램을 도입했다. 이를 통해 개발자들은 추가적인 건축 용적률을 확보(최대 3300%)할 수 있었다. 이는 프로젝트의 경제적 타당성을 높이고 지역 개발을 활성화하는 데 기여하게 됐다. 서울시가 올해 하반기부터 시행하겠다고 밝힌 용적이양제도와 유사한 방식이다. 물론 뉴욕시는 추가 용적률을 허용하고 그에 상응하는 저렴한 주택과 임대주택, 공원 등을 확보하기도 했다.꼼꼼하고 주도적인 공공의 역할, 선투자와 개발이익 환수프랑스 파리 ‘리브고슈 프로젝트 (Paris Rive Gauche Project)’ 는 파리의 철도 차량기지(오스테를리츠역 주변)를 지하화하고, 상부에 주거·업무·문화 공간을 조성한 사업이다. 지하화 후 개발될 상부 부지를 미리 판매해 초기 자금을 확보한 뒤 개발 이후 토지 가치 상승에 따른 개발 이익의 일부를 추가로 공공이 환수한 사례다. 추가 이익은 대부분 이 지역의 인프라 조성에 재투자 되도록 설계됐다. 단순히 개발권만 판매하는 것이 아니라 지하화 후 부동산 가치 상승을 예상하고 사후 조치까지 염두에 둔 것이다. 이런 사례들은 철도 지하화 사업을 도시계획과 연계함은 물론 장기적 관점으로 가치 상승((LVC, Land Value Capture)을 예측하고 이를 사업비용으로 관리 활용하는 것이다.철도 지하화를 단순 교통 프로젝트가 아니라 도시개발과 연계된 장기적인 공공투자로 인식한 사례들은 더 있다. 독일의 슈투트가르트 21 프로젝트이다. 이는 도시 공간을 재구성하는 장기적인 계획이었다. 사업 주체는 독일 연방정부, 바덴뷔르템베르크 주정부, 슈투트가르트시 정부, 그리고 독일철도회사(Deutsche Bahn)가 공동으로 추진했다. ▲철도기지의 구조를 개선해 열차의 속도를 높이는 철도 현대화 사업 ▲유럽 주요 고속철도 노선(파리-브라티슬라바)을 연결하는 허브로의 개발 ▲기존의 터미널 역을 지하로 옮겨 십자형 직통형 역으로 전환 ▲16개의 기존 노선을 8개의 지하 노선으로 통합 ▲새로운 지하 연결망 구축 등 유럽 내 주요 철도노선의 현대화와 효율화를 포함하는 도시 전체의 철도 인프라 개선 계획을 담고 있다. 그래서 이 프로젝트는 공공이 먼저 주체적으로 인프라 투자에 나섰고 민간투자는 도시개발 분야 등에서만 진행이 됐다.철도 지하화, 명분과 실리를 어떻게 맞출 것인가아직 밑그림에 불과한 우리나라의 철도 지하화 사업들은 앞으로 다양한 접근을 통해 큰 비용이 드는 문제를 감내해야 할 것이다. 그렇지만 앞에서 살펴본 바와 같이 단순히 철도만 지하화하고 그 상부에 주택이나 공원을 확보하는 것을 넘어 도시의 특색에 따라 도시 인프라를 재편하는 계기가 되면 좋겠다. 도시계획 규제를 완화한다는 것은 엄청난 일이다. 그래서 명분도 명확해야 하고 공공의 이익도 분명해야 한다. 정치의 힘은 바로 그런 것이다. 비용을 제도와 정책, 그리고 지혜로 감내하는 것이다.

개발이 어려운 지역의 용적률을 넘겨받아 상업지역 등에서 더 높게 건물을 지을 수 있는 ‘용적이양제’가 올해 하반기 서울에서 시행된다. 풍납토성‧경복궁 인근과 같이 문화재 보호구역 주변이나 김포공항 주변 땅처럼 고도 제한에 묶여 제대로 된 용적률을 인정받지 못했던 지역의 재산권 침해도 해소될 것으로 예상된다. 뉴욕이나 도쿄처럼 용적률을 받아 랜드마크를 짓는 사례도 늘어날 것으로 보인다.지난 25일 서울시는 이와 같은 내용의 ‘공간의 혁신, 도시의 진화: 서울형 용적이양제’ 콘퍼런스를 열었다. 용적이양제는 높이 규제로 주어진 용적률을 다 사용하지 못하는 구역이 인근 지역에 용적률을 사고파는 제도다. 대지 면적 대비 건물의 연면적(각 층 면적을 모두 합친 것)의 비율을 용적률이라 하는데, 국토계획법상 용지에 정해진 용도에 따라 허용되는 용적률이 다르다. 서울의 경우 일반상업지역 상한용적률은 1300%지만, 문화재 보존이나 고도제한 등을 위해 제 용적률을 다 쓰지 못하는 지역들이 있다. 서울에서 규제로 인해 제한을 받는 연면적은 약 152만㎡에 달한다. 현재 문화유산 주변 지역의 경우 52만4000㎡, 장애물표면 제한구역 78만6000㎡, 풍납토성 인근 지역 21만1000㎡ 등이다.서울시는 중복 규제 지역에서 재산 손실을 최소화하기 위해 서로 다른 지역의 용적률을 양도하는 것이 ‘서울형 용적이양제’의 도입을 추진한다. 이를 도입하면 개발이 필요한 지역의 성장을 촉진하고 문화재 등 자산 보존이 중요한 지역에서는 지속가능한 관리 수단으로 활용할 수 있다. 서울시는 상반기 조례 제정 등의 절차를 거쳐 하반기에 용적이양제 도입을 시행할 계획이다. 또 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에 실제 용적이양 과정에 대한 테스트를 진행하고 이를 토대로 실행모델을 완성한다.풍납토성, 북촌, 경복궁 등 문화재 주변 지역이나 김포공항 인근이 양도지역이 될 전망이다. 서울 강남구의 빌딩 사업장이 종로에서 용적률을 사들이는 원거리 거래는 당분간 허용하지 않는다. 서울 전역으로 확대하는 방안은 장기적으로 검토할 것으로 보인다.용적률을 사더라도 건물을 무한정 올릴 수 있는 건 아니다. 법적상한용적률 내에서 거래가 가능하다. 상한용적률은 공공시설 기부채납 등을 통해 추가로 부여받는 용적률을 기준용적률과 합산한 용적률을 말한다. 공공기여 등을 통해 추가 용적률을 확보하더라도 실제 상한용적률은 법적상한용적률에 미치지 못하는 사례가 대다수여서 효용성이 클 것이란 관측이다.또한 구역별로 가격이나 부지 크기가 달라 실제 거래 단위는 용적률이 아니라 연면적이 될 전망이다. 예컨대 양도지역(A)의 공시가가 ㎡당 1000만원, 양수지역(B)은 ㎡당 2000만원인 경우를 가정하면 거래 시 2 대 1 교환 비율이 적용된다. A에서 4000㎡를 이양하면 B에선 2000㎡를 추가로 확보하게 된다.거래 가격은 미실현 용적의 가치를 반영해 산출한다. 실제 거래 때 감정평가가 사용될 것으로 보인다. 김세신 서울시 도시계획상임기획과장은 “용적이양제가 국내 최초로 도입되는 만큼 이 제도가 꼭 필요한 지역부터 단계적으로 적용해나갈 것”이라고 말했다. 이어 “임대주택이나 소셜믹스를 축소하는 것은 아니며, 용적률을 올리고 내리는 도구를 만드는 것으로 방식은 정책과 그 지역 상황에 따라 달라질 수 있다”고 덧붙였다.한편 용적이양은 이미 해외에서는 정착된 제도다. 뉴욕 원 밴더빌트는 인근 그랜드센트럴터미널의 용적률을 넘겨받아 93층 규모 초고층 빌딩으로 개발됐다. 도쿄 신마루노우치빌딩과 그랑도쿄(43층) 등 6개 빌딩도 문화재로 지정된 도쿄역의 용적률을 사들여 고층으로 올렸다.

◇1급 승진▲법규제도실장 백무열(유임) ▲비서실장 이동렬(유임) ▲경제통계2국 이홍직(前조사국 물가고용부장) ▲금융검사실 서평석(前금융안정국 금융안정기획부장) ▲금융업무국 김명철(前국민경제자문회의지원단파견) ▲외자운용원 김준철(前금융결제국 결제정책부장) ▲인사경영국소속 이석우(前기획협력국 전략기획팀장) ▲인사경영국소속 이정헌(前금융시장국 부국장) ▲인사경영국소속 정희섭(前외자운용원 투자운용부장) ▲인사경영국소속 진수원(前국제협력국 글로벌협력부장)◇1급 이동▲커뮤니케이션국 주연순 ▲경제교육실 김정규 박철원 서만호 ▲인재개발원 김인구 이강원 정경두 ▲경제통계1국 김영환 ▲경제연구원 오금화 이재랑 ▲인사경영국소속 이재화◇2급 승진▲IT전략국 김창록 ▲인사경영국 임인혁 ▲조사국 김대용 ▲금융안정국 김정호 ▲통화정책국 김병국 이화연 ▲금융결제국 김동섭 박준홍 ▲국제국 김상훈(前국제총괄팀) ▲경제연구원 이동원 ▲부산본부 진용범 ▲대구경북본부 신세용 ▲인사경영국소속 고승환 권용훈 문혜정 송길성 안상기 장은종 한경철 황영웅◇2급 이동▲기획협력국 이창기 ▲커뮤니케이션국 정원경 정원식 ▲경제교육실 이상용 ▲IT전략국 하혁진 ▲인사경영국 강광원 안태련 ▲인재개발원 이경환 ▲조사국 이주용 임근형 ▲경제통계2국 김화용 ▲금융안정국 조규환 ▲통화정책국 우신욱 ▲금융시장국 성인모 ▲금융결제국 서영기 윤태길 ▲금융업무국 김상규 ▲국제국 유재현 ▲국제협력국 남선우 ▲외자운용원 김기정 도용호 이창헌 ▲경제연구원 안상준 임호성 ▲감사실 정규채 ▲부산본부 전현우 ▲광주전남본부 신준영 ▲대전세종충남본부 이은석 ▲충북본부 박종남 ▲강원본부 박성호 ▲인사경영국소속 곽상곤◇3급 승진▲기획협력국 김보희 ▲금융통화위원회실 장석환 정동재 조수영 ▲IT전략국 나은진 ▲인사경영국 김미영 김정연 ▲조사국 이은경(前모형전망팀) 이재호 ▲경제통계1국 하세호 ▲경제통계2국 김선임 문현주 ▲금융안정국 이경태 ▲통화정책국 이지은(前통화신용연구팀) ▲금융시장국 류창훈 ▲금융결제국 김민영 조성욱 최지아 ▲국제국 안주은 정휘채 조유정 최문정 ▲런던사무소 고지성 ▲경제연구원 이인로 ▲감사실 김자영 이용민 최정은 ▲부산본부 이광원 ▲광주전남본부 이장원 ▲대전세종충남본부 이승엽 ▲경기본부 김민정(前경기총무팀) ▲강릉본부 정재욱 ▲울산본부 도경탁 ▲포항본부 권오익 ▲인사경영국소속 강경아 이도경◇3급 이동▲기획협력국 김순례 남석원 박찬준 안동준 최정윤 ▲금융통화위원회실 송은영 ▲윤리경영실 박현 ▲지속가능성장실 양준구 ▲커뮤니케이션국 류훈태 장순복 ▲IT전략국 김규희 이재광 이창엽 장승연 ▲인사경영국 손승화 이성환 조남현 ▲인재개발원 임시영 ▲조사국 가국 김민수(前시스템리스크팀) 김선진 박동현 ▲경제통계1국 민숙홍 이미주 이흥후 최병재 ▲금융안정국 김혜연 이신영 정영철 ▲통화정책국 김태섭 정우재 ▲금융시장국 윤대혁 최지언 추명삼 ▲금융결제국 장동일 ▲금융업무국 김영근 ▲발권국 김주연 ▲런던사무소 김성환 ▲국제협력국 윤병득 ▲외자운용원 박주하 조범준 조재현 ▲부산본부 최윤철 ▲목포본부 박지섭 ▲강남본부 이혜림 ▲인사경영국소속 윤승완 이주연◇4급 승진▲정책보좌관 박나영 ▲공보관 강지현 ▲기획협력국 임계원 ▲커뮤니케이션국 박다연 장현규 ▲IT전략국 신지은 ▲인사경영국 김수지 ▲조사국 민동길 ▲경제통계2국 이예지 ▲금융안정국 박상은 조은정 ▲통화정책국 박도영 ▲국제국 정지현 ▲부산본부 김지원(前부산본부) 안희정 ▲대구경북본부 손달호 손성보 손윤석 이재현 조든찬 ▲목포본부 우민지 ▲광주전남본부 임여경 최지원(前광주전남본부) ▲전북본부 김영주 ▲대전세종충남본부 이윤아 이정연(前대전세종충남본부) ▲충북본부 전수현 ▲강원본부 이승주 ▲인천본부 이승현 정준영 ▲제주본부 시원규 이한새 ▲경기본부 윤동재 지성민 ▲경남본부 김형준 최종호 ▲포항본부 박승화 최태경 ▲인사경영국소속 김준혁 이진우 허정 허진우◇4급 이동▲기획협력국 윤소현 이지선(前금융통계팀) 이현규 정현우 ▲금융통화위원회실 민상오 ▲윤리경영실 김한빈 이현우 ▲IT전략국 장민호 ▲인사경영국 김대운 김해은 김홍렬 박나라 안용비 이영우 이종찬 장경철 정현석 ▲인재개발원 서정원 ▲조사국 선진산 주욱 ▲경제통계1국 권상준 김세용 김준영 유현주 정재훈 ▲경제통계2국 노은지 신동수 이은송 이재진 ▲금융안정국 김예진 박기범(前결제혁신연구팀) 이영선 조형진 주문석 홍준선 ▲통화정책국 김현수 박근형 이병록 정승렬 정원석 채동우 ▲금융시장국 권순성 김주형 백윤아 이용호 ▲금융결제국 남이경 문동규 박선욱 이상아 정준우 표중선 ▲금융업무국 구현회 유철종 현상은 ▲발권국 김덕형 김준성 박진(前지출국민소득팀) 방수연 차재훈 ▲국제국 김영빈(前국제금융센터) 신상호 오경헌 이나라 이민섭 임준혁 정주상 ▲뉴욕사무소 김지형 ▲프랑크푸르트사무소 성현구 ▲동경사무소 이소윤 ▲런던사무소 양성규 조유리 ▲국제협력국 김지훈 노현주 최다희 ▲외자운용원 강준영 김보현 김성요 김수혜 유태경 유혜림 이상진 조인우 ▲감사실 박재현 왕희진 정승환(前경남본부) ▲부산본부 고경두 ▲대구경북본부 강승복 배수연 ▲광주전남본부 정태을 ▲대전세종충남본부 이지현(前국민소득총괄팀) ▲경기본부 김지은(前육아휴직) 송형구 ▲경남본부 김수명 ▲울산본부 김현익 ▲강남본부 김현재 최지영(前육아휴직) ▲인사경영국소속 김윤경(前경제교육기획팀) 신지원 유재원◇5급 승진▲인사경영국 고성숙 김유현 ▲부산본부 조귀란 ▲대구경북본부 김미화 ▲전북본부 손현지 ▲대전세종충남본부 이은숙 ▲제주본부 강경숙 ▲경기본부 정선경 최은경 ▲경남본부 박미경 ▲강남본부 서정임 현옥림

내년 전국 아파트 입주 물량이 올해보다 20% 이상 줄어들며 2021년 이래 가장 적은 수준을 기록할 전망이다.23일 부동산 중개 플랫폼 직방에 따르면 내년도 전국 아파트 입주 물량은 총 23만7582가구로 올해(30만4213가구)보다 6만6000여가구 적다.이는 2021년(23만6622가구) 이후로 가장 적은 물량이다.권역별로는 수도권이 11만900가구, 지방이 12만6682가구가 입주한다. 올해와 비교하면 각각 27%, 17% 감소한 수준이다.수도권에선 서울만 입주 물량이 증가한다.서울에선 올해(2만3507가구)보다 33% 많은 3만1334가구가 입주한다.자치구별로 보면 △동대문구 9522가구 △서초구 3307가구 △송파구 3054가구 △성북구 2840가구 △성동구 2707가구 순이다.특히 정비사업이 완료되는 대규모 사업장들이 다수 입주한다.총 36개 단지가 입주하며 이 중 1000가구 이상의 대규모 단지는 총 9곳이다. 동대문구 이문동 이문3구역을 재개발한 '이문 아이파크자이'(11월 입주 예정)가 4321가구로 가장 규모가 크다. 서초구 잠원동 '메이플자이' 3307가구는 6월에, 송파구 잠실동 '잠실래미안아이파크' 2678가구는 12월에 입주한다.경기(5만7475가구)와 인천(2만291가구)의 입주물량은 각각 42%, 28%씩 감소한다.지방은 전체적으로 입주 물량이 줄어드는 가운데 부산과 대구는 줄고, 충청권과 경남 등은 증가하는 것으로 나타났다.직방은 대출 규제 여파와 함께 정국 혼란 등으로 아파트 거래 시장의 분위기가 싸늘한 가운데 당분간 입주시장 분위기도 밝지 않을 것으로 내다봤다.내년 하반기부터 미등기 신축 아파트 대출(후취담보 대출)도 제한돼 잔금 조달에 어려움이 예상된다.김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "특히 수도권은 내년 하반기 이후 입주 단지의 경우 후취담보를 조건으로 한 신축 분양 미등기 아파트에 대한 기금대출이 제한돼 입주를 앞둔 수분양자의 고심이 깊을 것으로 보인다"고 말했다.

지난 12월 3일 비상계엄 사태와 이어진 탄핵 정국의 후폭풍으로 부동산시장 침체 우려도 커지고 있는 모습이다. 이미 대출 규제로 거래가 급감하면서 서울 아파트 월간 거래량은 급격히 줄어들고, 매수 심리가 위축된 상태다. 이런 상황속에서 정치적 불확실성으로 한국 경제 전반이 충격을 받게 되면 주택시장이 하락 기조에 접어들 수 있다는 전망이 나온다.서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 3725건으로 9월(3126건)에 이에 두 달 연속 3000건대에 머물렀다. 서울 아파트 거래량은 7월 9206건까지 늘었으나 8월 6490건으로 줄어들기 시작했다. 대출 규제가 본격화한 9월에는 거래량이 반토막 났다. 올 하반기 들어 서울 아파트값 상승세가 두드러지며 강남권을 비롯한 일부 지역에서 신고가 거래가 속출하는 등 가격 상승 피로감이 커진 가운데 대출 규제가 강화되자 매수 심리가 위축된 영향으로 풀이된다.한국부동산원에 따르면 12월 2일 기준 전국 아파트값은 0.02% 내려 3주 연속 하락했다. 서울 아파트값은 0.04% 올라 37주 연속 상승세를 지속했지만, 지난 9월 대출 규제 시행 이후 오름 폭은 계속해서 둔화하는 추세다. 1만2000여 가구의 입주가 시작된 ‘올림픽파크포레온’이 있는 서울 강동구(-0.02%)는 8개월여 만에 아파트값이 하락했다. 수도권 아파트값은 0.01% 오르는데 그쳤다.전문가들은 정치 불안이 경제로 옮겨오면서 거래가 더 줄어들 수 있다고 입을 모은다. 탄핵을 놓고 여야의 극한 대치가 장기화활 경우 내수 경제에 영향을 주면서 부동산 시장이 상당히 어려워질 것이라는 것이다. 특히 정부 정책 동력이 떨어지면서 주택 공급 여건도 나빠질 가능성이 크다. 앞서 윤석열 정부는 임기 내 주택 270만가구를 공급하겠다는 목표를 내놓은바 있다. 재건축·재개발 규제 완화를 통한 도심 주택 공급 확대를 특히 적극적으로 추진하며 올해 1·10 대책, 8·8 대책을 발표했다. 정부는 인허가 기준으로 올해 54만가구 공급을 목표로 하고 있으나, 1∼10월 누적 인허가 물량은 24만4777가구로 작년 같은 기간보다 19% 감소했다. 연간 목표 물량의 45%만 채운 상황이라 목표치를 달성하려면 연말까지 30만가구 인허가가 이뤄져야 한다. 공공이 공급 확대를 견인한다는 차원에서 국토부는 올해 공공주택 인허가 목표치를 지난해(7만7000가구)의 2배에 가까운 14만가구로 잡았다. 14만 가구에 대해선 대부분 인허가 승인 신청이 들어왔다. 국토부는 주택 공급 확대를 계속해서 추진하겠다는 계획이지만, 민간 공급 위축이 풀리지 않는 상황에서 정국 불안으로 공공이 받쳐온 공급 동력마저 떨어질 수 있다는 게 문제다. 당장 지난달 발표한 서울 서초구 그린벨트 해제 등을 통한 5만가구 공급 계획은 차질을 빚을 가능성이 거론된다.1기 신도시 재건축은 윤석열 대통령이 대선 공약으로, 윤 대통령 임기 마지막 해인 ‘2027년 착공’이라는 공격적인 목표를 잡아 추진해왔다. 진현환 국토부 1차관은 지난 6일 1기 신도시인 평촌을 방문해 “선도지구가 후속 절차에 즉시 착수할 수 있도록 행정·금융 등 다각적 지원을 하겠다”고 밝혔지만 추진 일정이 다소 밀릴 수 있다는 관측이 나온다.부동산 대책을 뒷받침할 주요 법안의 국회 통과도 기약할 수 없게 됐다. 건설업계에선 재건축 초과이익 환수제가 폐지되고 각종 규제 완화 법안이 통과되지 않으면 사업성 확보가 어렵다는 목소리가 높다. 여기에 환율이 불안해지면서 공사비가 추가로 오를 수 있다는 우려가 나오는 상황이다.