대한민국 국민에게 부동산은 특별하다. 다른 국가와 달리 자산 내 부동산이 차지하는 비율이 높은 편이다. 금융자산에 투자하는 비중이 높은 미국, 일본, 영국의 경우와 다르다. 우리 국민이 보유하고 있는 자산의 약 60% 이상이 부동산에 해당한다. 40% 이하인 금융자산에 비해 압도적으로 높은 수치다.부동산은 수익이 보장되는 안전한 투자 방법일까. 물론 아니다. 부동산 투자는 금융자산 투자에 비해 매매 금액이 비교적 크고 환금성이 적다. 자칫 잘못하면 거액의 손실로 이어지기 쉬운 구조라는 뜻이다. 그럼에도 부동산 투자를 하면서 신중하지 않아 손해를 보는 사례가 종종 있다. 부동산 투자를 시도하기 전에 투자 수익성을 비롯한 여러 가지 예상되는 법적 리스크를 꼼꼼히 검토해야 한다.재개발·재건축 투자 시 입주권 취득 여부 미리 검토해야부동산 투자는 크게 주거용 부동산 투자와 상업용 부동산 투자로 구분할 수 있다. 보통 주거용 부동산은 시세 차익이 목적인 경우가 많고, 상업용 부동산은 주기적인 수익이 목적인 경우가 많다.주거용 부동산 투자에서 가장 빈번하게 이뤄지는 것은 재개발·재건축 조합원 입주권 투자와 분양권 투자다. 모두 새 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있는 권리를 취득하기 위한 것이라는 점이 같다. 우리나라 도심 주택 공급의 약 70%를 차지하고 있는 것이 재개발·재건축에 의한 새 아파트 공급이다. 재개발·재건축은 낡은 주택을 부수고 새 아파트를 짓는 개발사업으로 생각하면 된다. 일반적인 민간 회사가 아니라 그 지역의 원주민이 사업시행자로서 개발사업을 진행한다는 것이 특징이다. 재건축은 보통 아파트 단지를 대상으로 이뤄지고 재개발은 단독이나 빌라가 밀집한 지역에서 이뤄진다.재개발·재건축 구역에서는 낡은 주택이 비싼 값에 거래가 된다. 단순히 낡은 주택을 거래하는 것이 아니라 재개발·재건축으로 새로 지어지는 아파트를 싸게 분양받을 수 있는 조합원의 권리를 인수하는 것이기 때문이다. 이런 이유로 재개발·재건축 구역에서는 주변 아파트 시세와 조합원 분양 가격의 차액 범위에서 웃돈이 형성돼 거래가 이뤄진다. 예를 들어 주변 아파트 시세가 5억원이고 조합원 분양 가격이 3억원인 경우 최대 2억원까지 웃돈이 형성될 수 있다. 달리 말하면 재개발·재건축 구역에서 웃돈까지 주며 거래했는데 조합원 입주권을 받지 못할 경우 아주 큰 손실을 볼 수 있다는 뜻이다. 흔히 재개발·재건축 구역에 있는 주택 등을 매수하면 당연히 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 생각하지만 현실은 그렇지 못하다. 생각보다 재개발·재건축 조합원 분양 자격이 까다롭게 정해져 있기 때문이다. 투기 수요를 차단하기 위해 조합원 입주권은 세대별로 하나만 주어진다. 한 세대가 같은 사업 구역에 여러 채의 주택을 소유하고 있다고 하더라도, 한 세대에 주어지는 조합원 입주권은 원칙적으로 하나다. 만약 매도인을 포함한 매도인의 세대원 중 같은 사업 구역에 별도의 주택을 보유하고 있다면, 매수인에게 단독 조합원 입주권이 인정될 수 없게 된다. 그러나 이런 사실을 알지 못해 조합원 분양신청 시점이 돼서야 단독 조합원 입주권이 나오지 않는 주택을 매수했다는 사실을 깨닫게 된다. 이미 매매계약을 되돌리기도 어려운 시점이다. 특히 재개발의 경우에는 무허가건물이나 도로부지와 같은 특수한 매물들이 존재한다. 원칙적으로는 조합원 입주권이 나오지 않지만 예외적으로 조합원 입주권을 취득할 수 있는 매물이라 투자 난이도가 높다. 그럼에도 조합원 입주권을 받을 수 있다는 막연한 이야기만 믿고 무허가건물 등을 매수했다가 결국 조합원 입주권을 받을 수 없어 큰 손실을 보는 사례를 종종 본다. 이런 위험을 피하려면 재개발·재건축 투자 시 조합원 입주권을 취득할 수 있는지를 미리 검토해야 한다. 이미 거래를 한 후에 조합원 입주권을 취득할 수 없다는 이유로 매매계약을 되돌리려는 경우 시간과 비용이 상당히 커질 수밖에 없다. 매매하기 전에 매도인에게 조합원 분양 자격이 존재하는지 여부를 조합에 문의하고, 이와 관련해 매매계약서상 특약도 구체적으로 작성해야 한다. 간혹 조합원 입주권 취득을 위해 매매계약을 체결했음에도 조합원 입주권에 관한 사항이 단 한 줄도 포함되지 않은 매매계약서를 본다. 당연히 재개발·재건축 구역에서 거래하는 이유가 조합원 입주권을 취득하기 위한 것인데 굳이 조합원 입주권에 관한 사항을 기재해야 하냐는 취지다. 이 경우 조합원 입주권을 취득하지 못하게 되더라도 매매계약을 되돌리기가 매우 어렵다. 특약에 조합원 입주권 취득에 관한 사항을 상세히 기재해 둬야 매매대금과 손해배상액을 매도인에게 청구할 여지가 생긴다. 매매를 통해 단독 조합원 입주권을 취득할 수 있다는 점과 단독 조합원 입주권을 취득하지 못할 경우 매도인이 부담해야 할 손해배상책임 등을 매매계약서에 필수적으로 명시해야 한다. 분양권 투자 시 매매대금 일시 지급 후 명의 변경 함께 진행해야 재개발·재건축 투자와 더불어 주거용 부동산을 취득하기 위해서는 분양권 투자를 생각해 볼 수 있다. 새 아파트를 싼값에 분양받을 수 있는 권리를 인수하는 것인데, 보통 청약에 당첨된 권리를 승계받는다. 그런데 분양권 투자의 경우 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서의 거래이다 보니 객관적으로 소유권을 확인하기가 어려워 종종 문제가 생긴다. 분양권 거래에서 자주 볼 수 있는 피해 사례로는 매도인이 매매대금을 일부 수령한 후 잠적해 버리는 것이다. 소유권이전등기가 존재하지 않으니 소유자가 아닌 사람이 소유자 행세를 하며 분양권 거래를 유도하는 것이다. 이런 피해를 막으려면 일시에 매매대금을 지급하면서 분양계약자 명의 변경을 진행하는 것이 안전하다.보통 분양권 거래가 매도인이 매수인보다 우위에 있는 상황이다 보니 매수인이 분양권 거래를 하면서 여러 가지 불법행위에 가담하게 될 여지도 크다. 분양권 거래에서 자주 일어나는 불법행위는 다운계약이다. 다운계약의 경우 실제 거래금액보다 매매계약서상 매매대금을 줄여 기재하는 것인데, 이렇게 되면 매도인은 양도소득세를 줄일 수 있다. 이때 다운계약이 적발되면 매도인은 최고 40%까지 양도소득세에 대한 가산세가 발생할 수 있고, 매수인은 다운계약으로 취득한 주택에 대해 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 여기에 다운계약의 흔적을 남기지 않기 위해 일부 매매대금을 매도인에게 현금으로 지급하는 사례가 많다. 나중에 매매계약과 관련해서 문제가 발생하면 어려운 상황에 처할 수 있다. 현금으로 지급한 매매대금은 이체 내역이 남아있지 않아 입증하기가 어렵기 때문이다. 분양권 거래의 경우 다운계약과 같은 불법행위가 관행적으로 이뤄지고 있고 브로커를 통해 불법 분양권 거래가 이뤄지는 사례도 상당히 많기 때문에 분양권 투자 시 이런 불법행위에 휘말리지 않도록 주의해야 한다.상업용 부동산의 경우 대표적으로 상가와 지식산업센터, 생활 숙박시설 투자를 꼽을 수 있다. 주택에 대한 투기 수요를 차단하기 위해 주택에 대한 세금 규제가 강화되면서 틈새 상품으로 주택 수에 포함되지 않는 상가와 지식산업센터, 생활 숙박시설 투자가 각광받았다. 주택으로 사용하기 위한 생활 숙박시설 분양 피해야 특히 생활 숙박시설의 경우에는 숙박시설임에도 불구하고 주택으로 사용하는 것이 관행이 돼 실제 주택으로 사용할 수 있음에도 세금 산정 시 주택에 포함되지 않는 점을 이용해 한때 투자 수요가 많이 몰렸다. 그런데 생활 숙박시설은 말 그대로 숙박시설로서, 원칙적으로 주택으로 사용하는 경우 불법이다. 그러나 그동안 정부를 비롯해 여러 지자체에서는 생활 숙박시설에 전입신고를 독려하는 등 생활 숙박시설을 주택으로 사용하는 것을 사실상 허용했다. 그러다가 생활 숙박시설을 주택으로 사용하는 불법행위가 늘어나면서 생활 숙박시설을 더 이상 주택으로 사용할 수 없도록 관련 규정을 개정했다. 이렇게 되면 생활 숙박시설 소유자는 숙박업을 등록해 숙박시설로 활용하는 것 외에 달리 사용할 수가 없다. 처음부터 주택으로 사용하기 위해 지어진 생활 숙박시설이 많아 현실적으로 숙박시설로 활용할 수 없는 곳이 대부분이다. 분양 시 주택으로 사용할 수 있는 것처럼 홍보하는 사례가 있어 생활 숙박시설의 경우 숙박시설 용도로만 사용할 수 있다는 점을 반드시 인지하고 투자해야 한다. 만일 현재 임차인이 존재하는 생활 숙박시설을 매수한다면 주택으로 사용할 수 없기 때문에 해당 임대차계약이 만료되면 새로운 임차인을 구하기가 어렵다는 점도 인지해야 한다. 주택으로 사용할 수 있다는 허위 홍보에 속아 생활 숙박시설을 주택으로 사용하기 위해 분양받는 일이 없도록 주의해야 한다.상가 분양계약 해제 관련 이슈 많아 상가의 경우 최근에 가장 많이 묻는 질문이 분양계약 해제에 관한 것이다. 지금 입주를 앞둔 상가는 부동산 경기가 급등하던 때에 분양이 된 것이어서 분양 가격이 높게 형성돼 있다. 여기에 금리까지 치솟으니 상가를 비싼 값에 분양받은 수분양자들은 분양계약 해제를 원하는 것이다. 그러나 분양자 입장에서는 현재 부동산 경기가 침체해 다시 분양하는 것이 어려운 상황이기 때문에 이미 분양한 상가에 관해 체결된 분양계약을 순순히 해제해 줄 이유가 없다. 한번 체결된 분양계약은 특별한 사정이 없다면 해제할 수 없다. 다만 아직 계약금만 납부한 상태라면 계약금을 포기하고 분양계약을 해제하는 것이 가능하다. 분양계약을 해제하려면 분양자가 계약에 따른 의무를 이행하지 않는 등의 사유가 발생해야 한다.예를 들어, 분양계약서에 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연될 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있도록 기재돼 있다고 가정해보자. 이와 같은 사유가 충족될 경우에 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다. 해제 사유가 존재하지 않음에도 분양계약을 해제하기 위한 법적 절차를 진행한다면 시간과 비용이 낭비되는 것은 물론이고 대출로써 지불한 분양 대금에 대한 대출도 연장이 불가해 신용상 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다. 분양계약 해제를 원하는 경우에는 미리 분양계약을 해제할 수 있는 사유가 존재하는지 여부를 검토한 후 분양계약 해제를 시도해야 한다.흔히 부동산 투자를 쉽게 생각하는 사례가 많다. 그러나 부동산 투자에는 여러 가지 법적 쟁점들이 숨어 있고 자칫 잘못하면 거액의 손해를 보게 될 위험이 존재한다. 이미 손해를 입은 후에 손해를 복구하는 것은 어려운 일이다. 시간과 비용도 상당히 많이 든다. 언제나 완벽하게 위험을 피할 방법은 사후가 아닌 사전 조치다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는_재개발·재건축·부동산 전문 변호사다. 2019년 서울특별시의회 입법담당관실, 2017년 국민권익위원회 사무처 행정심판국 행정교육심판과 등을 거쳐 2018년부터 서울특별시선거관리위원회 선거방송토론위원회 위원으로 활동해 왔다. 2020년부터는 한국토지주택공사 서울협치포럼 도시재생분과 외부위원, 2021년부터는 한국토지주택공사 공공정비사업 자문단 자문위원으로 활동했다. 2022년부터는 한국외국어대학교 미네르바교양대학 겸임교수로 활동 중이다.

오세훈 서울시장의 역점사업인 ‘모아타운’이 난항을 겪고 있다. 정비사업 기간 단축 기대감으로 부동산업계의 이목을 집중시켰지만, 원주민과 외지인 사이 찬반 갈등이 심화되면서 사업이 지연되거나 아예 일부지역 사업은 철회됐다.부동산업계에 따르면 서울 연립·다세대, 단독·다가구 주택이 몰려있는 곳곳에서 모아타운 추진 여부를 두고 주민 간 의견이 갈리면서 잡음이 커지고 있다. 주로 단독‧다가구 주택을 보유한 원주민들은 반대 의견을 고수하고 연립‧다세대 주택 소유자들은 찬성표를 던지며 이견을 좁히지 못하고 있다. 강남3구로 불리는 강남‧송파‧서초구와 송파‧마포‧중랑구 단독‧다가구 주택을 소유한 주민들은 모아타운 추진 반대 연합을 결성하기도 했다. 앞서 ▲강남구 개포2동‧일원동 ▲서초구 반포1동‧방배동 ▲송파구 삼전동 ▲마포구 합정동 ▲광진구 자양4동 ▲중랑구 면목동 등 서울시 모아타운 또는 모아주택 움직임이 있는 지역의 소유주들은 지난 9월 ‘단독·다가구·상가주택 소유주 연합’(소유주 연합)을 이뤄 모아타운 추진 반대 목소리를 키우고 있다.소유주 연합은 모아타운이 원주민들의 의견을 무시하고 외지인과 빌라 건축업자만 배불리는 정비사업이라고 비판했다. 소유주 연합은 “지난해부터 모아타운 추진 지역은 소형 빌라투기 또는 빌라 건축업차의 쪼개기 분양 등 투기판으로 전락했다”며 “모아타운이나 소규모 주택 정비사업을 하려면 해당 주택의 실거주 10년 이상 소유주에게만 아파트 입주권을 부여해야 갭투기로 인한 무분별한 정비사업을 근절할 수 있다”고 주장했다.모아타운 대상지 선정됐던 자양4동, 철회 수순서울 광진구에서는 모아타운 대상지 가운데 첫 번째 ‘철회 사업지’가 나왔다. 광진구 자양4동 토지 등 소유자를 중심으로 모아타운 관리계획 수립 반대 의견이 커지면서 사업 해지 수순을 밟게 된 것이다. 광진구청이 지난 7월 공개한 자양4동 주민설문조사 결과를 보면 전체 토지 면적 기준으로 총 7만1050㎡ 가운데 1만695㎡(15.1%)가 찬성, 3만4234㎡(48.2%)가 반대하는 것으로 조사됐다. 반대 이유로는 ‘현재 상태로 만족한다’는 답변이 1위였고, ‘사업성 부족’과 ‘임대수입이 사라져 생계가 어렵다’가 뒤를 이었다.부동산업계 관계자는 “서울에서 평생 모은 돈으로 단독주택이나 상가주택 한 채를 사서 임대료를 받아 노후를 보내는 장년층들은 모아타운 조성 시 정비사업 기간 집을 따로 구해야 하고 임대수입도 끊겨 반대 의견이 많다”며 “또 집집마다 감정평가를 두고 잡음이 발생할 가능성도 높고, 요즘 인건비와 원자잿값이 올라 공사비 부담도 만만치 않아 사업성이 낮을 것이라는 의견도 모아타운 반대 입장에 힘이 실리는 이유”라고 말했다.그는 “상대적으로 원주민 보다 젊은 빌라 등 주택 소유자들의 찬성 의견이 지배적”이라며 “전세사기 이슈로 빌라 매매‧전세 시장이 하락세를 면치 못하고 있는데 서울시가 사업 절차를 줄여주고 용적률도 상향해 주는 혜택까지 주는데 이를 마다할 이유가 없다는 입장”이라고 덧붙였다. 모아타운 정비사업이 본격화되면서 순항하는 곳도 있다. 지난 8월 모아타운 1호 사업지인 강북구 번동 일대는 구역지정 1년 2개월 만에 관리처분계획과 설계를 확정하고 정비사업에 본격 착수했다. 서울시는 정비계획 수립부터 조합추진위 구성 등 일부 절차가 생략됐고, 사업시행계획 인가까지 1년2개월 정도 소요되면서 총 5~6년 가량 사업 기간이 단축됐다고 강조했다.하지만 부동산업계에서는 강북구 번동처럼 다른 모아타운 사업지가 순항하긴 어렵다고 입을 모았다. 번동 일대는 노후도가 87%로 높은 수준이고 1~5구역 모두 가로주택 정비사업을 추진하던 사업장이라 주민 간 의견 조율이 상대적으로 쉬웠다는 분석이다. “모아타운 1호 강북구 번동, 일반화 어려워”한문도 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 “모아타운 1호 사업지인 강북구 번동은 수년 전부터 이미 정비사업 의지가 높았던 곳이었다”며 “모아타운 사업 주민 동의율도 불과 한 달 만에 90% 이상 나왔다”고 설명했다. 모아타운의 공용공간 관리 및 유지 비용을 어떻게 분담할 지에 대한 문제도 남아있다. 개별 소유권이 있는 상태에서 지하 통합주차장 등 공유 시설이 많을 경우 문제가 발생했을 때 비용 부담을 두고 갈등이 생길 가능성이 있다. 또 소규모 주택 정비사업 특성상 세대수가 적으면 기본적으로 들어가는 공사 도급 단가가 높아 시공사를 찾기 어려운 구조라는 지적도 있다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “모아타운의 문제점은 규모의 경제에서 벗어났다는 것”이라며 “300~500세대에 그치는 모아주택 4~5개를 모아 2000~3000세대 규모 타운을 만들어도 공사비가 몇 년 새 2~3배 치솟았기 때문에 3.3㎡(평)당 공사비를 높게 제시하더라도 시공사 입장에서 공사에 들어가는 기본 단가가 높아 남는 게 없다고 판단해 입찰에 참여하기 어려울 것”이라고 분석했다. 김제경 소장은 “지분에 따라 달라지겠지만 조합원 1인당 분담금을 최대 5억~6억원까지 부담해야 하는데 80%의 동의를 얻어 사업이 원활하게 이뤄질 수 있을지 의문”이라고 덧붙였다.부동산 전문가들은 모아타운이 기존 소규모주택 정비사업 추진 지역에 혼란만 가중시켰다고 지적했다. 문재인 정권 시절인 2021년 2월 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 방안’을 통해 도입된 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업의 절차를 줄이고 용적률을 상향해주면서 ‘모아’라는 이름만 붙인 것이라는 비판이다.정비업계 관계자는 “서울시가 모아타운 시범사업지인 번동을 예로 들면서 100곳의 모아타운 대상지를 선정하는 것에만 급급해선 안된다”며 “사공이 많으면 배가 산으로 갈 수 밖에 없는데 소규모 민간 정비사업지들을 모아 대규모 아파트처럼 관리하려고 하면 잡음이 생길 수밖에 없다”고 비판했다. 그는 “투기꾼들은 이미 들어와 있는데 이제와서 투기 우려를 예방하겠다는 것은 ‘사후약방문’”이라며 “불협화음은 예견된 일인데 서울시에서는 ‘주민 갈등 문제가 나타나는 곳은 모아타운 대상지에 선정돼도 제척하겠다’며 부실 제도에 대한 책임을 주민들에게 돌리고 있다”고 꼬집었다.

둔촌주공 재건축 단지인 ‘올림픽파크 포레온’ 입주권이 신고가를 기록했다. 27일 국토교통부 실거래가에 따르면 지난 11일 해당 단지 전용면적 84㎡ 입주권이 18억원에 계약된 것으로 나타났다. 해당 면적의 일반분양가는 약 13억원으로 웃돈이 5억원 붙은 셈이다. 올림픽파크 포레온 전용면적 84㎡ 입주권은 이달 초 17억2000만원에 거래가 성사된 바 있다. 불과 열흘 만에 더 높은 가격에 손바뀜이 이뤄지면서 둔촌주공 매물은 상승세를 타게 됐다.해당 단지는 지난해 12월 일반분양을 진행한 결과, 분양가가 높다는 일부 실수요의 지적에도 전용면적 59㎡ 타입과 84㎡ 타입이 ‘완판(완전판매)’됐다. 전용면적 39㎡, 49㎡ 등에서 잔여물량이 나왔으나, 이 또한 무순위 청약을 통해 주인을 찾았다. 강동구 둔촌동 소재 ‘올림픽파크 포레온’은 서울지하철 9호선, 5호선 역세권에 올림픽공원에 인접한 입지와 1만2000가구가 넘는 규모로 오랫동안 시장에서 주목 받았다. 정부가 올해 들어 강남3구(강남·서초·송파)와 용산을 제외한 서울 전역을 규제지역에서 해제하고 전매제한을 완화하는 등 조치를 취한 것도 계약마감에 영향을 끼친 것으로 알려졌다. 게다가 인접한 송파구 아파트 시세가 최근 들어 반등 기미를 보이면서 ‘사실 상 송파’ 입지를 자랑하는 올림픽파크 포레온 역시 웃돈이 높아지고 있는 추세다. 현재 1년 전매제한으로 인해 분양권 거래가 불가한 가운데, 이에 앞서 조합원 매물인 입주권이 연이어 신고가를 기록하면서 향후 올림픽파크 포레온의 가격 상승세가 지속될지 주목되는 상황이다. 이번에 거래된 전용면적 84㎡ 타입 입주권 호가는 17억원~18억원 대에 형성돼 있다.

#. A씨는 2021년 초 한남동 고가 아파트를 매입했고 1년 후 강남 지역 아파트 분양권까지 얻게 됐다. 그러나 A씨는 종부세 등 세금 부담에 강남 아파트 분양권을 팔고 싶어 한다. 최근 집값 하락세에 분양가보다 가격이 낮은 ‘마피’(마이너스 프리미엄)나 분양가와 같은 ‘무피’(프리미엄이 없는) 물건이 나오면서 손해를 보게 될까도 걱정이다. 분양권은 공급이 예정된 주택을 양도받을 수 있는 권리를 말한다. 분양계약이나 청약 등으로 획득하거나 기존 분양권자에게 매입해 보유할 수 있다. 아파트 당첨권이 대표 사례다. 재개발·재건축 조합원들의 권리인 입주권과는 다르다.가 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에게 해당 사례를 의뢰한 결과, A씨는 우선 2주택으로 종합부동산세가 중과되지도 않고 분양권을 갖고 있는 강남 아파트가 준공될 때까지는 해당 분양권에 대한 종부세가 발생하지도 않는다. 분양권은 재산세와 종부세에서 주택수에 포함되지 않기 때문이다. 하지만 양도세에서는 얘기가 달라진다. 세법 개정에 따라 이전과 달리 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 양도세 비과세를 판단할 때 세는 주택 수에 포함된다. A씨는 2022년 3월 이후 분양권을 취득했기 때문에 해당 아파트는 주택수에 포함된다. 다만 A씨는 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했기 때문에, 허용 기간 이내에 종전 주택을 판다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우 조정지역 여부와 무관하게 3년 이내에 종전 주택을 팔면 된다. 하지만 A씨는 종전 주택인 한남동 고가 아파트를 처분하고 싶어 하지 않는다. 한남동 아파트는 보유하고 이후 취득한 강남 분양권을 오히려 팔고 싶어 하는 상황이다. A씨가 종전 주택을 보유하는 것을 계속 고수한다면 강남 분양권을 전매(분양권을 되파는 것)제한 기간이 지나 준공등기 후 파는 방법이 있다. 우병탁 팀장은 “강남구의 경우 규제지역은 해제되지 않았으나 1.3 부동산대책에서 분양가상한제에 의한 전매제한 기간이 아직 남아있는 경우에도 제한 기간을 줄이기로 했기 때문에 줄어든 전매제한기간이 지나기만 하면 준공등기 후 팔수도 있다”고 설명했다. 정부는 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간을 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 강남3구와 용산은 이번 규제지역 해제서 제외됐기 때문에 A씨의 전매제한 기간은 3년이다. 한편 정부는 올해 양도세 중과 체계 개편을 위한 세법 개정 작업에 최근 착수했다. 현행 세법은 부동산 단기 양도 거래와 다주택자가 보유한 부동산 양도 거래에 각각 중과세율을 매기고 있는데, 향후 법 개정을 통해 중과 대상과 범위를 줄이겠다는 것이다.분양권 역시 1년 이상 보유한 경우에는 중과 대상에서 제외되며, 1년 미만 보유 후 양도 시에는 45%의 세금을 매긴다.

서울 둔촌주공 재건축 아파트 ‘조합원 입주권 거래’가 오는 12월 3일부터 공식적으로 가능해진다. 조합원 입주권은 선호도가 높은 동과 층으로 배정하고 무상옵션을 지원한다는 장점이 있는 반면, 분담금이 아직 정해지지 않았다는 단점도 상존하고 있다. 29일 정비업계와 관련 법에 따르면 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후에 주택을 양수하더라도 조합원 자격을 가질 수 없다. 하지만 둔촌주공 재건축 아파트 사업은 공사 지연 사건을 겪으면서 예외가 됐다. 도시정비법 시행령 37조 3항 제3조에 따르면 착공일로부터 3년 이상 준공하지 않은 재개발·재건축 사업 토지를 3년 이상 소유하고 있는 경우에는 지위 양도를 허용하고 있다. 이로 인해 착공일로부터 3년이 지난 다음달 3일부터 조합원 지위를 양도할 수 있게 된다. 건설업계 관계자는 “둔촌주공 재건축사업은 지난 2019년 12월 3일 착공해 3년이 지나는 12월 3일부터 입주권 거래가 공식적으로 가능하다”면서도 “이전까지는 조합원 입주권을 다음달 이후 잔금을 치르는 조건을 특약으로 걸고 매물로 내놓고 있었다”고 설명했다. 조합원 입주권은 로얄동·로얄층(RR)으로 배정할 가능성이 크다는 것이 장점으로 꼽힌다. 8년 동안 전매가 불가능하고, 2년 동안 의무거주해야 하는 일반분양과 달리 전매제한 기간이나 실거주 의무도 없다. 일반분양에는 유상옵션으로 추가하는 고급화 패키지, 가전 등도 조합원에겐 무상 지원하고, 일반분양에는 없는 알루미늄 덮개 이중창을 조합원 물량에만 적용한다. 하지만 둔촌주공 재건축 입주권은 아직 조합원 분담금이 정해지지 않았다는 단점도 있다. 업계에서는 공사 중단으로 공사비가 늘어나면서 둔촌주공 조합원 1인당 평균 분담금이 4000만원대에서 1억원대로 늘어날 것으로 보고 있다. 둔촌주공 조합은 다음달 22일 관리처분을 위한 임시 총회를 열고 조합원 분담금을 공개할 계획이다. 앞서 둔촌주공 조합은 지난 25일 입주자 모집공고를 실시했다. 12월 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 청약을 받을 계획이다. 둔촌주공 분양가는 3.3㎡당 평균 3829만원으로 일반분양 물량은 4786가구 규모다. 전용면적별 분양가는 최고가 기준으로 ▶29㎡ 5억2340만원 ▶39㎡ 7억1520만원 ▶49㎡ 8억8100만원 ▶59㎡ 10억6250만원 ▶84㎡ 13억2040만원이다. 전용면적별 분양 가구수는 ▶29㎡ 10가구 ▶39㎡ 1150가구 ▶49㎡ 901가구 ▶59㎡ 1488가구 ▶84㎡ 1237가구 등이다. 정부가 최근 중도금 대출 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 높이면서 둔촌주공 전용 59㎡ 이하 단지들은 중도금 대출을 받을 수 있다. 하지만 전용 84㎡는 분양가격이 12억원을 넘기 때문에 중도금 대출이 불가능하다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

국내 최대 규모의 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크레온)의 프로젝트파이낸싱(PF)이 차환 발행(발행한 채권의 원금을 상환하기 위해 채권을 새로 발행하는 것)에 실패하면서 또 다시 암초를 만났다. 지난 17일 약 6개월 만에 공사를 재개한지 불과 며칠 만에 유동성 위기감이 고조되면서 사업이 지연될 가능성도 제기된다. 25일 건설업계에 따르면 BNK투자증권, 한국투자증권 등은 오는 28일 만기가 돌아오는 둔촌주공 PF의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 차환에 실패했다. 증권사들은 기존 사업비 7000억원에 추가로 1250억원을 더해 총 8250억원의 자산유동화기업어음(ABCP) 발행을 시도했지만 투자자를 구하지 못했다. 금리 인상 등 여파로 부동산 시장이 얼어붙은 가운데, 최근 레고랜드 채무불이행(디폴트) 사태 등으로 부동산PF에 대한 부실 우려가 커지면서 자금시장이 더욱 경색됐기 때문으로 분석된다. 앞서 둔촌주공 재건축 조합은 올해 8월 NH농협은행 등 24개 금융사로 구성된 대주단에 7000억원의 조합 사업비 대출 만기를 연장해 달라고 요청했으나 거절당했다. 조합은 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 보증을 받아 ABSTB(만기 66일)를 발행해 사업비 대출을 대주단에 상환했다. 이때 발행한 ABSTB 만기가 28일이어서 차환 발행에 나선 건데 투자자 모집에 실패한 것이다. 결국 부담은 보증을 선 시공사업단이 떠안게 됐다. 건설사별 보증액은 사업 지분에 따라 현대건설 1960억원, HDC현대산업개발 1750억원, 대우건설 1645억원, 롯데건설 1645억원이다. 각 사별로 28일까지 채권발행 위해 금융기관 등 외부와 협의를 진행해 보고, 안되면 자체자금으로 내년 초 일반분양까지 공사비를 조달할 것으로 보인다. 롯데건설은 최근 둔촌주공뿐 아니라 다른 사업장에도 필요한 자금 조달을 위해 이미 유상증자 2000억원과 계열사인 롯데케미칼로부터 5000억원을 차입한 상태다. 부동산 업계에서는 이번 둔촌주공 사업비 차환 실패로 인해 사업이 중단되지는 않을 것으로 보고 있다. 정부와 한국은행도 지난 23일 회사채와 부동산 PF 시장 등의 불안에 적극적으로 대응하기 위해 유동성 공급 프로그램을 ‘50조원 플러스알파(+α)’ 규모로 확대해 운영하겠다고 밝히기도 했다. 다만 사업 지연의 가능성과 사업소요비용이 늘어남에 따라 조합원의 추가 분담금이 증가 할 수는 있을 것이란 관측이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “사업이 지연될 가능성은 있지만 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증이 있는데다, 건설사들의 입장에서도 책임준공을 해야 하므로 일단 사업은 계속될 것으로 봐야한다”며 “사업비 부담(사업소요비용)이 늘어나는 것은 조합원의 추가 분담금 증가로 이어질 수 있다”고 말했다. ━ 사업지연 가능성 남아, 조합원 분담금 증가 우려도 당초 둔촌주공 재건축사업은 공사비 2조6000억원 규모에서 시작했다가, 2020년 3조2000억원으로 증액하는 방안을 놓고 조합과 시공사업단 간의 갈등이 커져 결국 지난 4월 15일 공정률 52%로 공사가 중단됐다. 6개월여 간의 공사 중단 여파로 공사 도급금액은 2020년 3조2000억원에서 4조3400억원으로 약 1조3400억원 증가했다. 일반분양가가 3.3㎡당 3200만원으로 책정된다고 가정할 때, 조합원 1인당 추가 부담해야 할 공사비는 약 1억8000만원에 달한다. 그럴 경우 분담금 총액이 4억원 넘는 조합원이 나올 수도 있다는 계산이 나온다. 둔촌주공 조합은 분담금을 줄이기 위해 분양가 인상을 추진하고 있다. HUG는 둔촌주공 일반분양가를 3.3㎡당 2900만원으로 책정한 바 있다. 조합 측은 3.3㎡당 3700만원 이상을 희망하는 것으로 알려졌다. 하지만 조합이 원하는 분양가로 책정될 경우 전용면적 59㎡의 분양가가 9억원을 넘게 돼 중도금 대출을 받을 수 없는 것은 우려 요소다. 최근 연이은 금리 인상으로 부동산 시장 침체 분위기가 이어지면 일반 분양 변수도 장담할 수 없어서다. 둔촌주공 재건축 단지의 입주권 가격도 1년 새 큰 폭으로 하락했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 8월 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 전용면적 84㎡ 입주권은 17억3900만원에 팔렸다. 작년 10월 23억7000만원에 거래된 것과 비교할 때 6억원 넘게 하락한 것이다. 조합은 지난 19일 강동구청에 심의를 신청, 내달 9일까지 일반분양가를 확정한다는 방침이다. 일반분양은 이르면 내년 1월이 될 전망이다. 시공사업단 주관사인 현대건설 관계자는 “각 사별로 자체 자금으로 할지, 그룹에서 빌려서 할지 등 각 사가 사정에 맞게 진행 중이다”며 “현대건설은 일단 27일까지는 외부에서 하는 방안을 검토하고 있고, 그때까지 채권 발행 조달이 안 되면 자체 자금으로 상환할 예정이다”고 설명했다. 그는 이어 “지금 공사를 재개한 지 일주일밖에 안 됐다. 무리 없이 진행해서 내년 1월 일반 분양을 하고, 입주는 2024년 말에서 2025년 초로 진행할 예정이다”고 덧붙였다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

금리인상 흐름이 계속되고 투자심리가 주춤하면서 재개발 입주권 가격이 타격을 받는 모양새다. 이에 2020년 공공재개발 정책 발표, 지난해 서울시 신속통합 시행으로 인해 더욱 달아올랐던 정비사업 시장이 한풀 꺾일지 주목된다. 21일 취재에 따르면 주요 정비사업 입주권 시세가 최근 눈에 띄게 조정을 받고 있다. 일례로 지난 2~3년간 시세가 가파르게 올랐던 경기도 광명뉴타운 입주권은 최근 급매물이 속속 나오며 호가가 떨어지는 추세다. 올해 초까지만 해도 5억원 대 웃돈이 붙었던 광명5R구역 전용면적 59㎡ 타입 입주권은 약 1억원까지 호가가 떨어진 매물이 나오고 있는 것으로 알려졌다. 입주권이란 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 관리처분계획인가를 마친 정비사업 조합원에게 보장된 입주자의 권리를 뜻한다. 입주권은 이미 건물이 멸실된 상태이거나 이주 및 철거를 앞두는 등 실거주 활용도가 없어 일명 ‘갭투자’가 사실상 불가능하다. 특히 노후화 정도가 심한 재개발 물건은 입주권으로 전환되기 전에도 주거환경이 열악해 임대차 시세가 낮게 형성돼 있으며 주택담보대출 한도 역시 낮아 초기 투자금이 높은 편이다. 반면 이 같은 재개발 매물은 취득세 및 보유세 부담이 적고 재건축과 달리 초과이익환수제 대상도 아니라 오랫동안 현금 동원력이 풍부한 투자자들로부터 인기를 끌었다. 게다가 정비사업이 진행되고 입주가 다가올수록 감정평가액에 일명 ‘프리미엄’이라 불리는 웃돈이 점차 높게 붙는 것이 일반적이다. 그러나 올해 금리인상과 부동산 경기 침체가 맞물리면서 사업 진행이 순조로운 재개발구역 매물의 인기도 전 같지 못한 상태다. 광주광역시 재개발 대어로 꼽히는 광천동 재개발 역시 입주권 확보가 가능한 매물들의 가격이 떨어지고 있다. 해당 구역은 윤석열 대통령의 후보시절 공약이었던 ‘광주 복합쇼핑몰’ 수혜지역인 데다 지난달 현대건설이 시공사로 선정되며 하이앤드 브랜드 ‘디에이치(THE H)’ 적용 단지로 거듭날 예정이다. 입주권 거래량도 전국에서 감소추세를 보인다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 올해 상반기 서울시 내 입주권 거래는 총 40건(계약해제 사례 포함)에 그쳤다. 이는 지난해 같은 기간 159건이 거래된 것과 비교하면 약 25%에 불과한 수준이다. 전 지역에 정비사업 호재가 다양한 부산광역시에서도 올 상반기 입주권 거래가 46건에 그쳐 전년 동기 147건 대비 100건 가까이 줄었다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “주식으로 따지면 재개발 입주권 및 분양권은 성장주, 실거주가 가능한 아파트는 가치주의 특성을 지니고 있어 금리가 오르거나 경기가 침체되면 성장주인 입주권 가격이 가장 먼저 떨어질 수밖에 없다”면서 “아직 대출제한 등 각종 부동산 규제가 남아있는 상태에서 수요가 감소한 상황이라 대세 하락기라고 확신할 수는 없지만 광명뉴타운 등 투자자들이 대거 진입하며 가격이 급등했던 곳은 시장환경이 나빠지면 조정이 빨리 올 수밖에 없을 것”이라고 설명했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

작년과 올해 광주에서 발생한 2건의 붕괴사고로 위기에 빠진 HDC현대산업개발이 올 하반기 수도권 서남부 지역 내 분양, 입주 단지에서 명예회복을 노리며 시장의 평가를 기다리고 있다. 23일 취재에 따르면 HDC현대산업개발이 지난 2019년 시공권을 확보한 광명 제 4R구역 주택재개발정비사업조합이 이르면 올해 하반기 일반분양을 시작할 계획이다. 해당 조합은 최근 조합원을 대상으로 견본주택을 열고 분양계약 절차를 진행했다. 현재 견본주택은 ‘광명4R구역 재개발’ 이름으로 운영되고 있으나 HDC현대산업개발 단독시공 단지인 만큼 ‘아이파크’ 브랜드로 시장에 나올 가능성이 크다. 조합 관계자는 “대략적으로 11월 중 일반분양할 수 있으나 정부 분양가 정책에 따라 일정이 달라질 것”이라면서 “단지명 또한 아직 정해지지 않은 상태로 현대산업개발과 관련 사항을 논의할 예정”이라고 말했다. 광명4R구역 재개발 사업은 7호선 도보권 거리, 단지 바로 옆에 초등학교를 품은 입지로 주목받고 있다. 1957가구(일반공급 465가구)로 단지 규모도 커 총 2만 여명 입주가 계획된 광명뉴타운 내에서도 입주권에 높은 웃돈이 붙은 현장으로 알려져 있다. HDC현대산업개발 입장에선 지난 3월 현대건설과 컨소시엄으로 수주했던 인근 광명11구역재개발 시공에서 배제됐기에 단독시공권을 지킨 광명4R구역의 분양 흥행 여부가 중요한 기점이 될 것으로 보인다. 인근 구로구 고척동에선 오는 10월 ‘고척 아이파크’가 입주를 앞두고 있다. 영등포교도소·구치소 부지에 지어지는 이 공공지원민간임대주택 단지 역시 총 2205가구(주상복합 1459가구·아파트 746가구) 규모를 자랑한다. 고척 아이파크는 ‘8년간 임대보장’과 합리적인 임대료 조건에도 4베이(bay) 판상형 구조와 단지 내 커뮤니티시설 등 일반적인 민간 분양아파트를 뛰어 넘는 구성을 선보여 광주지역 참사에도 불구하고 여전히 많은 실수요자들의 관심을 받고 있다. 무엇보다 최고 45층(주상복합) 높이에 코스트코와 아이파크몰 등 대형 상업시설이 입점할 계획이라 지역 랜드마크 역할을 가능성이 크다. 같은 HDC그룹사인 HDC아이파크몰의 김대수 신임 대표이사도 고척아이파크에 개장하는 새 아이파크몰에 역량을 쏟아 부을 계획을 밝혔다. 최익훈 신임 대표체제로 새 출발을 예고한 HDC현대산업개발은 지난 4월 서울시로부터 영업정지 대신 4억여원의 과징금 처분을 받으며 ‘급한 불’을　껐다. 이후 경영진을 중심으로 현장점검을 강화하고 상생협력기금을 출연하는 등 이미지 쇄신 행보를 보이고 있다. 그러나 HDC현대산업개발은 창사 이래 주택사업을 근간으로 하고 있다는 점에서 시장 평가가 우선적으로 개선돼야 할 것으로 보인다. 지난 17일 조합원 총회를 통해 철거건물 붕괴사고가 발생한 광주 학동4구역 재개발 시공권이 유지된 것을 비롯해 고척아이파크 입주가 지역 주민들의 큰 관심을 받고 있는 상황은 긍정적이다. 광명뉴타운 인근 부동산에선 광명4R구역 분양 성공을 점치는 분위기다. 한 건설업계 전문가는 “현대산업개발은 유명 브랜드와 노하우를 보유한 1군 건설사인 만큼 주택·도시정비시장에서 여전히 경쟁력을 갖고 있다고 본다”면서 “결과적으로 위기를 극복하게 되겠지만 안전관리나 시공품질 측면에서 얼마나 진정성 있는 행보를 보이냐에 따라 그 시기는 달라질 것”이라고 설명했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

공사가 중단되며 교착상태에 빠진 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업이 벼랑 끝으로 가고 있다. 오는 8월 만기가 돌아오는 7000억원 대출이 연장되지 않으면 최악의 경우 금융사가 부동산에 대한 압류 및 경매신청에 들어갈 수 있기 때문이다. 업계에선 한목소리로 경매가 진행된다면 주인이 나타나지 않아 유찰이 반복된 뒤 토지가 시공단에 헐값에 넘어갈 확률이 크다고 지적한다. 1군 건설사가 즐비한 시공사가 공사하던 현장을 섣불리 들어갈 사업자가 없다는 것이다. 그러나 사업 규모가 워낙 큰 탓에 ‘반면교사’로 오르내리는 서울 '성수동 트리마제'처럼 파국으로 치달을 가능성은 적을 것으로 보인다. 25일 취재에 따르면 한 달 넘게 공사가 중단된 둔촌주공아파트 토지 및 건물이 경매에 넘어가더라도 제값을 받기는 어려운 것으로 나타났다. 토지 소유권이 헐값에 이전된다면 각 조합원의 손해액은 수억원에서 수십억원까지 커질 전망이다. 통상 공사 중인 현장이 부채에 의해 법원 경매에 넘어갔을 때 시공업체 등 유치권자가 있다면 유찰이 반복되거나 낙찰가가 현저히 낮아진다고 알려져 있다. 응찰자들이 명도를 감안하므로 감정평가액 대비 응찰가를 대폭 낮추기 때문이다. 둔촌주공 사례는 시공단(현대건설·대우건설·HDC현대산업개발·롯데건설)이 이미 현장에 ‘유치권 행사’ 표지를 붙인 데다 공사 역시 공정률을 겨우 50% 넘긴 상태라 더욱 불리하다. 시공단은 유치권자로서 그동안의 시공비를 요구할 수 있으나 최저입찰가 산정 시 그동안 시공된 부분 중 극히 일부만 평가받을 수 있어서다. 정상열 천자봉플러스 대표는 “토지 시세 및 기반공사에 대해서는 감정평가 시 인정받을 수 있으나 지금껏 시공한 건물은 지붕·기둥 등 건물의 형태가 갖춰지지 않았다는 점에서 법원이 정한 감정평가 기준에 부합하지 않을 것”이라고 설명했다. 어렵게 낙찰이 되더라도 낙찰가에서 복잡한 채권관계까지 해소되고 나면 채무자인 조합원 손에 떨어지는 금액이 얼마 되지 않는다는 뜻이다. 특히 사업 후반기에 높은 웃돈을 주고 입주권을 거래한 조합원은 최대 10억원이 넘는 손해를 볼 수 있다는 분석도 나온다. ━ '대마불사' 둔촌주공 사태…정부까지 나서 대책 고심 그러나 정 대표는 “경매신청부터 경매 개시까지 통상 10개월부터 1년까지 기간이 소요되는 만큼 그 기간 동안 조합과 시공단 간 합의가 이뤄질 가능성도 있다”면서 “경매신청이 되더라도 합의에 따라 취하되는 사례도 매우 많다”고 밝혔다. 정비업계에서 둔촌주공은 대마불사(大馬不死)에 비유된다. 지역주택조합과 시공사 간 갈등 끝에 조합이 사업권을 뺏긴 ‘트리마제’ 사례와 달리 사업 규모가 워낙 크고 피해자가 많아지기 때문이다. 둔촌주공 조합원 수는 6068명(5월 25일 현재 서울특별시 ‘정비사업 정보몽땅’ 기준)에 달한다. 이에 트리마제보다 ‘목동 힐스테이트’ 사례와 유사한 결론에 이를 것으로 보는 의견도 나온다. 신정4구역 재개발로 탄생한 목동 힐스테이트는 2014년 당시 대거 미분양이 발생하면서 할인분양 및 공사비 상환을 둘러싸고 조합과 시공사인 현대건설 간 마찰이 생기며 공사가 잠시 중단됐다. 결국 양측이 할인분양에 합의하면서 공사가 재개돼 기존 일정보다 석 달 늦은 2016년 3월 준공 및 입주가 진행됐다. 이미 정부와 지자체가 둔촌주공 갈등 해소를 위해 나선 상황이다. 지난달 서울시가 파견한 코디네이터가 조합과 시공사 간 합의도출에 실패하자 국토부와 서울시가 지난 23일 합동점검을 시작했다. 하지만 시공단 결정대로 현장에서 타워크레인이 빠지면 공사가 2년까지 미뤄질 수 있다. 이 마저 조합이 증액된 공사비(2조6000억원→3조2000억원)를 지급하는 등 시공단의 요구사항을 상당 부분 수용해야 가능할 전망이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부에서 합동점검에 나서는 등 워낙 규모가 큰 둔촌주공 사태가 최악으로 가도록 두고 보지는 않을 것으로 예상되지만 ‘소란이 일어나면 해결해준다’는 선례를 남기는 상황 역시 꺼릴 것”이라며 “1군 건설사가 즐비한 시공단이 공사하던 현장을 인수할 사업자도 마땅치 않으므로 현재로썬 상황이 불리해진 조합이 상당히 양보해야 합의가 이뤄지지 않을까 한다”고 분석했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

내로라하는 국내 정·재계 인사 다수가 거주하는 곳. 수십 년간 대한민국 부의 상징으로 군림해온 전통의 강자 ‘압구정 현대아파트’가 주변 단지들과 함께 재건축 사업에 박차를 가하고 있다. 24일 현재 강남구 압구정동(압구정 아파트지구) 소재 6개 특별계획구역 중 4곳이 조합설립인가를 마친 상태다. 부동산 업계에 따르면 이중 압구정3구역과 2구역이 차례로 서울시 신속통합기획(신통기획) 민간 재건축 신청을 완료했다. 이미 재건축을 완료했거나 사업 막바지에 이른 서초구 반포동 아파트 시세가 3.3㎡(평)당 1억원을 훌쩍 넘긴 가운데 최근 급속히 진행되고 있는 압구정 재건축이 이를 뛰어넘으리라는 전망이 지배적이다. 일부 전문가들은 3.3㎡당 2억원 이상까지 예상한다. ━ 강남 고급 아파트의 상징, 실거래로 전국구 대장주 입증 이 같은 기대감은 압구정이라는 지역이 보유한 입지적 가치와 상징성에 바탕을 두고 있다. 강남구에서 귀한 한강 변에 자리 잡은 압구정은 한남대교(옛 제3한강교) 등을 통한 도심 접근성이 높은 곳이었으며 강남구 내에서 가장 먼저 대규모 공동주택 지구가 들어서기 시작했다. 특히 ‘압구정 현대’는 개발 초기부터 시공사인 ‘현대’ 이름을 내세운 대단지 브랜드 아파트로 국내 주택사업 역사에 한 획을 그었다. 애초에 중산층 이상을 겨냥해 중대형 위주로 구성됐으며 입주 초기부터 현대그룹 임원과 강남 개발을 따라 내려온 강북 부유층들이 거주하면서 점차 자리 잡아갔다. 동호대교를 따라 난 논현로를 중심으로 동쪽에 ‘구현대’가 1970년대부터 먼저 조성되기 시작했으며 이후 서쪽에 ‘신현대’가 생기며 압구정 한강 변의 중심 입지를 차지하고 있다. 이밖에 압구정 현대를 중심으로 동쪽에 압구정 한양아파트, 서쪽에 라이프미성아파트가 들어섰다. 아파트 입주가 마무리될 때쯤 현대백화점 본점과 갤러리아백화점에 명품관이 입점하면서 압구정은 부유층 집결지로서 정점을 찍게 됐다. 압구정 현대가 전국에 지어진 현대아파트 중 가장 인지도가 높은 것도 이 때문이다. 이런 요인들로 압구정 현대는 수십년간 강남권 최고 시세를 자랑하는 아파트로 꼽혔다. 명성은 여전하다. 지난 4월에는 압구정 현대 7차 전용면적 245㎡가 80억원에 거래되며 반포에 이어 3.3㎡당 1억원을 돌파하기도 했다. 용산구 한남동 소재 고급 신축 아파트인 한남더힐 펜트하우스(전용면적 244㎡)가 82억원에 팔리며 역대 아파트 매매 최고가를 기록했던 점을 고려하면 매우 높은 수준이다. ━ ‘전화위복’ 된 정부규제, 올해 조합설립인가 신속 진행 압구정 현대의 시세 상승은 최근 신속하게 진행된 재건축 사업과도 관련이 깊다. 한국부동산원 통계에 따르면 올해 기준 압구정동의 아파트 평균 연식은 40년이 넘었으며 이는 강남구는 물론 서울시 최고 수준이다. 재건축 추진 연한은 30년이다. 그러나 재건축 사업이 급진전 된 기간은 비교적 최근이다. 2009년엔 당시 오세훈 서울시장이 야심 차게 추진했던 ‘한강 르네상스’ 정책의 하나로 서울 한강 변에 자리한 여의도, 이촌, 성수, 합정동과 함께 5대 전략정비구역으로 지정되기도 했다. 압구정 재건축은 그럼에도 당시 서울시가 요구하던 토지 기부체납(사업 부지의 25%)에 대한 반대 의견과 서울시의 정비사업 규제 등 문제로 적극적으로 추진되지 못했다. 그러다 최근 2~3년 새 주택시장 호황을 맞아 압구정 재건축은 다시 급물살을 타기 시작했다. 특히 정부가 내놓은 부동산 안정화 대책이 결과적으로 압구정 재건축 사업에 ‘전화위복(轉禍爲福)’으로 작용했다는 평이 나온다. 국토교통부는 6·17대책을 통해 2021년 이후 조합설립인가를 받은 투기과열지구 내 재건축 단지에 대해선 ‘2년 실거주’ 요건을 충족하는 조합원만 입주권을 행사할 수 있게 한다는 방침을 밝히기도 했다. 이에 따라 다소 속도가 늦었던 압구정 내 재건축 조합은 조합설립 동의서를 걷으며 사업 속도를 높였다. 그리고 올해 2월 압구정4구역을 필두로 압구정5구역·압구정2구역·압구정3구역이 연이어 비슷한 시기에 조합설립인가를 받는 데 성공했다. 강남 재건축 시장을 떨게 한 해당 법안은 지난 7월 국회 국토교통위원회 법안심사소위에서 폐기됐으나 결과적으로 압구정 재건축사업의 고삐를 당기게 됐다. ━ ‘대장주’ 3구역, 2년 뒤 사업시행인가 이중 압구정3구역은 압구정 재건축 사업 중 대장주로 이름이 높다. 구역 내 아파트 대부분이 ‘구현대’로 압구정 현대1,2차를 비롯한 한강 변 핵심입지를 차지하고 있는 데다 사업 규모도 36만㎡ 4000가구를 초과하는 등 주변 지역에서 가장 크기 때문이다. 게다가 압구정3구역은 '1대1 제자리 재건축' 방식으로 추진되며 더욱 주목받고 있다. 1대1 재건축은 기존 전용면적 130% 범위에서 아파트를 신축하는 대신 전용 60㎡ 이하 소형 타입 없이 중대형 세대 위주로 구성할 수 있어 주택시장에서 '고급화의 상징'으로 자리 잡았다. 게다가 일반분양이 최소화돼 조합이 얻는 이익이 적은 대신 재건축초과이익환수제 하에서 부담금을 줄일 수 있고 세대수가 적어 쾌적한 단지를 조성할 수 있다. '제자리 재건축'이란 선호위치를 차지하는 문제로 발생하는 복잡한 이해관계와 갈등을 최소화하기 위해 신규 단지 조성 시 기존 세대의 한강 변, 역세권 등 위치를 그대로 유지하는 방식이다. 서울시 지구단위계획 확정 고시를 기다리고 있는 3구역은 압구정 첫 신속통합기획 신청 구역이 되면서 몸값이 더욱 오르고 있다. 서울시 신속통합기획은 정비구역지정까지 통상 5년이 걸리는 절차를 2년까지 단축하고 건축심의, 교통환경영향평가 등 인허가 과정을 신속하게 진행할 수 있도록 지원하는 정책이다. 여기에 층수제한 완화 등 인센티브가 포함돼 대치동 은마아파트 등 유명 재건축 단지들이 속속 신청서를 접수하고 있다. 압구정3구역 조합 관계자는 "만장일치에 가까운 조합원 동의로 서울시에 신통 기획을 신청했다"며 "사업 기간을 단축하고 사업장별로 지역별 특성을 고려해 협상을 진행하는 신통 기획의 제도적 장점을 긍정적으로 봤기 때문"이라고 설명했다. 그러면서 "3구역은 지구단위계획 고시를 기존 제도와 같이 추진하고, 이후 세부 정비계획은 신통 기획을 통해 서울시와 유연하게 협상해 나가는 투트랙 전략을 추진할 것"이라고 밝혔다. 이 같은 계획에 따라 사업시행계획 인가까지 2년 정도가 더 걸릴 것으로 조합은 내다봤다. 통상 신탁방식을 제외한 서울시 정비사업은 사업시행인가 이후 시공사 선정에 돌입한다. 조합 관계자는 "내년에 지구단위계획, 정비계획이 확정된 후 설계가 완료되면 건축심의 신청까지 진행할 계획"이라고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr