인천 영종도에서 분양 전환 임대주택인 '누구나집' 입주예정자들이 시행사 부도에 이어 시공사의 유치권 행사로 1년 넘게 아파트에 들어가지 못하면서 피해가 커지고 있다.25일 인천시 중구에 따르면 영종도 미단시티 '누구나집' 민간임대주택은 11개 동 1096세대 규모로 2021년 착공해 지난해 10월 준공됐다.'누구나집'은 송영길 소나무당 대표가 인천시장 재직 시절 제안한 정책으로, 무주택자가 최초 분양가의 10%만 내고 10년 동안 임대료를 내며 거주하다가 확정된 집값으로 분양받을 수 있는 사업이다.그러나 아파트가 준공된 지 1년이 지났지만, 누구도 입주하지 못하고 있다.시행사가 자금 운용에 어려움을 겪다가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 2800억원을 갚지 못해 지난해 12월 부도가 나면서 아파트가 공매에 넘어갈 위기에 처한 것이다.입주예정자들로 구성된 조합은 어쩔 수 없이 추가 분담금을 걷어 PF 대주단에 지연이자 100억여원을 지급하고 지난 7월 시행사 자격을 얻었다.큰 위기를 넘기는 듯했지만 이번에는 시공사가 전 시행사로부터 공사대금 수백억원을 받지 못했다며 지난 8월부터 유치권 행사에 나섰다.입주예정자들은 입주 지연 장기화로 거처를 제대로 마련하지 못한 피해자가 늘고 있다며 유치권 행사를 당장 멈춰달라고 요구했다.입주예정자들은 공사비 규모, 상환 방법 등을 두고 시공사와 이견을 좁히지 못해 아파트 주변에 텐트까지 설치하고 농성했으나 갈등은 좀처럼 해소되지 않고 있다.시공사는 지난 22일 미수채권 회수를 위한 검토안을 시행사 자격을 획득한 조합에 보냈다.시공사 측은 검토안에서 "잔여 공사비와 지연이자 등을 포함해 789억원을 받아야 한다"며 "가구당 추가로 3100백만원을 분담하라"고 제시했다.이어 "내년 1월까지 추가 분담을 통해 379억원을 우선 갚으면 유치권 행사는 그때 중단하겠다"며 "나머지 미지급금은 임대공급 보증금과 상가 담보 대출 등으로 내년 말까지 상환하라"고 밝혔다.시공사 관계자는 "우리도 밀린 공사비를 제때 받지 못해 피해가 크다"며 "입주 지연 사태를 해결하기 위해 많이 양보하고 검토안을 작성했다"고 말했다.이에 대해 조합 측은 미수채권 규모와 입주예정자들이 내야 할 추가 분담금이 과하다는 주장을 하고 있다.조합은 또 PF 대출금 이자 비용으로 매달 15억원씩 내면서 현재 200억원을 넘게 지출했다고 설명했다.이장우 '누구나집' 조합 사무국장은 "조합원들은 입주 지연으로 정상적인 일상생활에 어려움이 많고 이자 비용 부담도 크다"며 "지난달에 시공사와 가구당 1600만원을 분납하기로 구두 합의를 했는데 검토안에 나온 추가 분담금은 터무니없다"고 말했다.그러면서 "이 문제를 입주예정자에게만 맡길 게 아니라 정부와 인천시 중구에서도 적극적으로 대책을 마련해야 한다"고 강조했다.유치권 행사가 길어지면서 관련 행정 절차도 멈췄다.임대주택 입주를 위해서는 중구에 '민간임대주택 공급 신고'가 이뤄져야 하는데, 조합 측은 제출해야 하는 서류 중 하나인 임대보증금 보증 계약서를 주택도시보증공사(HUG)로부터 발급받지 못하고 있다.중구 관계자는 "인천시와 함께 관계자들을 만나 유치권 행사를 풀 수 있는 방법을 논의하고 있다"며 "조합과 시공사 간 갈등을 적극적으로 중재하고 추후 서류가 접수되면 신속히 처리하겠다"고 말했다.

22일(화) 1순위 청약 접수를 진행하는 병점역 인근 새 아파트, 현대엔지니어링의 ‘힐스테이트 오산더클래스’를 향한 수요자, 투자자의 관심이 사뭇 남다르다. 집값 상승세가 매서운 시기에 등장한 데다가 내년과 내후년 공동주택의 입주 감소세까지 점쳐지는 가운데 사실상 시기적절한 시기에 공급된 아파트로 회자되고 있기 때문이다. ‘역’과 인접한 아파트의 프리미엄이 검증된 입지여건에, 타의 추종을 불허하는 선호도 높은 ‘힐스테이트’ 브랜드까지 접목된 새 아파트인 만큼 주거, 미래가치의 일거양득을 거두기 위한 이들의 청약통장은 ‘힐스테이트 오산더클래스’로 집중될 것으로 예상된다. 이번 ‘힐스테이트 오산더클래스’의 1순위 청약자격 요건은 입주자모집공고일(2024년 10월 11일) 기준 수도권에 거주하는 만 19세 이상으로 지역별ㆍ면적별 예치금을 충족하면 청약이 가능하다. 분양권 전매제한기간은 당첨자발표일로부터 6개월로 중도금 납입 전 전매가 가능하다.‘힐스테이트 오산더클래스’의 모든 세대(전용면적 84㎡)는 전용면적 85㎡ 이하 국민평형 규모로 구성돼 있으므로 가점제 40%, 추첨제 60%를 적용받는다. 청약 가점이 낮더라도 청약 신청을 통해 당첨 기회를 엿볼 수 있는 것이다. 수도권의 경우 개발 가능한 토지가 부족하고 재개발, 재건축 등 정비사업을 통해 공급되는 경우가 허다해 조합원 세대를 제외하면 이른바 ‘RR’을 선점하기란 어렵다. 하지만, ‘힐스테이트 오산더클래스’는 970세대 모든 세대가 일반에 공급되므로 청약 신청을 통해 로열 동, 로열 호수의 선점이 가능하다. 특히나 ‘힐스테이트 오산더클래스’는 병점역 이용이 쉬워, 향후 들어서는 GTX-C노선(예정)을 비롯해 동탄트램(예정)까지 편리하게 이용할 수 있다. 병점역에서 GTX-C노선(예정)을 이용하면 30분대에 강남 진입이 가능해져 출·퇴근 여건이 대폭 개선됨은 물론 동탄-인덕원선(예정) 개통 시 병점역에서 이를 이용, 동탄 생활권도 누릴 수 있을 것으로 보인다. 입주와 동시에는 완성된 생활 인프라를 누릴 수 있다. 특히 많은 이들의 염원과 기대를 받았던 1번 국도 연결 신설 도로(예정)가 기부체납으로 건설되어 입주전 준공될 것으로 알려진 만큼 교통여건은 더욱 더 편리해질 전망이다. 단지에서 걸어갈 수 있는 거리에는 양산초, 양산도서관이 위치해 있으며 가까이에는 (가칭)양산1중학교도 신설될 예정(27년 3월)이다. 명문고로 유명한 세마고, 병점고, 동탄국제고도 주변에 있어 학세권 단지의 면모를 충분히 갖췄다. 여기에 복합문화시설인 유앤아이센터, 복합체험 문화공간인 아이드림센터의 이용도 수월하다. 특히 ‘힐스테이트 오산더클래스’는 병점역 일원에 향후 들어서는 약 1만2천여 세대를 형성하는 브랜드 타운의 중심 단지인 만큼 ‘미니신도시’에 준하는 시너지 효과를 발휘하며 뛰어난 주거 가치를 뽐낼 것으로 기대된다. ‘힐스테이트 오산더클래스’는 지하 2층~지상 23층, 12개 동, 전용면적 84㎡ 단일 면적 총 970세대로, 전용면적 타입별로는 △84㎡A 736세대 △84㎡B 168세대 △84㎡C 66세대로 구성되는 아파트다. 전용면적 84㎡A 타입은 4Bay 판상형 구조를 갖췄다. 주방과 식당, 알파공간을 활용한 효율적인 주방 동선과 넉넉한 수납공간을 자랑한다. 안방 드레스룸에도 창문이 설치돼 채광과 환기가 가능하게 했다. 또 전용면적 84㎡BㆍC 타입은 광폭거실을 비롯해 광폭 드레스룸, 복도 팬트리 등이 적용된다. 각 세대 내에는 방범 및 제어 기능을 갖춘 홈네트워크 시스템과 AI 음성인식 주방TV, 일괄소등스위치, 지문인식 Push-Pull 디지털 도어락 등이 적용된다. 지하 주차장에는 500만 화소급 전방위 카메라가 설치되며 LED 조명제어, 비상벨 연동, 스마트폰 주차위치 저장, 원패스 시스템 등이 제공된다. 입주민의 편의성 향상을 위해 셔틀버스도 제공될 예정이며, 단지 바로 옆에는 약 3,600평 면적의 근린공원이 조성 예정으로 쾌적한 여가생활도 즐길 수 있을 것으로 보인다.‘힐스테이트 오산더클래스’의 자세한 분양 정보는 홈페이지와 견본주택을 통해 확인할 수 있다. 견본주택은 경기도 오산시 양산동 22-1번지 일원에 마련돼 있다.

울산 공단 내 플랜트 건설 현장 근로자들에게 제공되는 도시락에 개구리 사체가 나왔다는 주장이 제기돼 관계당국이 조사에 나섰다. 플랜트건설노조 울산지부는 2일 “지난달 26일 온산공단과 석유화학 공단의 플랜트 건설 현장에서 제공되는 도시락에 개구리 사체와 돈벌레로 추정되는 이물질이 나왔다는 조합원 제보가 있었다"고 밝혔다. 노조는 이날 울산시청 프레스센터에서 열린 기자회견에서 “플랜트 건설 현장 특성상 식당이 제대로 갖춰진 곳이 없어 노동자들은 점심을 도시락으로 해결하고 있다”며 이같이 말했다.이어 “이는 도시락업체에 대한 공사업체의 관리 부실에서 발생한 치명적인 실수”라며 “제보 다음 날 각 구군청 위생 부서에 공단 플랜트 건설 현장 및 도시락 업체 위생감독을 촉구하는 공문을 보냈지만, 점검이 이뤄진 곳은 극히 일부”라고 비판했다. 이번 사태를 두고 노조는 특히 지난 2023년 11월 8일 경북 포스코 포항제철소 현장에서 협력업체에서 제공되는 도시락을 먹고 170여 명이 집단 식중독 증상을 보인 일을 상기했다.노조는 “당시 울산지부 조합원 20여 명도 식중독 증상을 보여 입원 치료를 받았고, 이중 조합원 1명은 통원 치료를 받다 숙소에서 사망하는 일을 겪었다”며 신속한 조사를 요구했다. 이들은 “울산시 등 관계기관은 이번 사건을 강력히 지도하고 공단에 제공되는 도시락 업체를 전수조사하라”며 “도시락 업체 선정 자격과 기준을 엄격히 설정해 매월 점검하고 선정 과정을 투명하게 공개하라”고 촉구했다.시는 전수조사는 현실적으로 어렵지만, 현장 위생점검을 통해 유사 사례를 방지하겠다는 입장이다. 울산시 관계자는 “이물질 발견 시 곧바로 신고해야 현장 확인이 가능한데 이번 사례는 사진으로만 전달돼 현장에서 조사한 바가 없다”고 전했다. 이어 “전수조사는 현실적으로 어렵지만 하반기 중 구·군과 합동으로 공단 인근 음식점 합동 위생점검을 시행할 예정”이라고 덧붙였다.

서울 아파트 분양가가 고공행진 하는 가운데 1순위 청약 가입자들이 청약 통장을 포기하는 사례가 속출하고 있다. 분양 당첨 확률이 높지 않은 데다, 당첨돼도 분양가를 감당하지 못할 것으로 판단한 이들이 청약 통장을 깨는 것 아니냐는 해석도 나온다.한국부동산원에 따르면 7월 말 기준 전국 주택청약종합저축 1순위 가입자는 1668만2779명으로 집계됐다. 6월과 비교하면 5만2832명 감소한 수준이다. 1년 전 보다는 46만7423명 줄었다. 1순위 가입자는 2022년 11월(1760만4331명) 정점을 찍은 줄곧 하락세를 이어가고 있다. 청약통장은 가입 기간‧납입액 등에 따라 1, 2순위를 구분한다. 서울 강남, 서초, 송파구 등 ‘강남 3구’를 포함해 용산구 같은 투기과열지구에서 분양하는 민영주택을 분양 받으려면 가입 기간 2년 이상, 납입액이 300만 원(전용 85㎡ 이하) 이상인 조건을 충족해야 1순위 자격을 얻는다.문제는 1순위 자격이 있는 가입자라 하더라도 수도권에서 분양하는 아파트 청약에 당첨되기 쉽지 않다는 것이다. 올해 1~7월 분양에 나선 서울 12개 단지의 경우 1순위 청약 평균 경쟁률은 148.9대 1이었다. 1481가구를 모집하는데 22만472명이 몰린 것으로 집계됐다. 지난 5일 청약 신청을 받은 서울 강남구 도곡동 ‘래미안 레벤투스’ 특별공급에는 62가구에 1만2092명이 몰린 바 있다. 20억원 안팎의 시세차익을 기대할 수 있어 일반 청약에도 만점 통장이 쏟아졌다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 래미안 원펜타스 청약 당첨 최고 가점은 만점인 84점으로 전용면적 84㎡와 107㎡, 155㎡에서 3명이 나왔다.84점 만점은 무주택 기간 15년을 유지하고 부양가족이 6명(7인 가구) 이상이어야 한다. 올해 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리(조합원 취소분)’ 1가구 모집과 경기 과천시 문원동 ‘과천 디에트르 퍼스티지’, 경기 성남시 수정구 ‘산성역 헤리스톤’ 일반 분양에서도 84점 보유자가 당첨됐다.분양가·주담대 금리 치솟아, 부담 급증고분양가도 청약통장 해지 원인 중 하나로 꼽힌다. 전국적으로 분양가가 치솟으면서 당첨이 되더라도 이를 감당하기 어려워졌기 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난달 서울 민간 아파트 분양가를 집계한 결과 3.3㎡당 평균 분양가는 4401만7000원이었다. 2018년 2월(2192만1000원)과 비교하면 약 6년 5개월 만에 2배가량 분양가가 오른 셈이다.이 때문에 실거주를 원하는 사람은 청약 통장을 사용해 분양을 받기보다 기존 주택을 구입하는 게 낫다고 판단하기도 한다. 서울 강서구 화곡동에 거주하는 40대 A씨는 “서울에서 34평형 신축 아파트를 분양받으려면 12억원 이상 있어야 하는데, 절반을 중도금으로 채운다고 해도 금리를 감당하기 어렵고 직장인이 현금 5억~6억원을 마련하는 게 쉽지 않다”며 “구축 아파트나 빌라도 (매수를) 고려하고 있다”고 말했다.실제 가계 대출 증가세가 이어지면서 시중은행들이 수요 억제를 위해 대출 금리를 올리다 보니 주택을 매수하려는 사람들의 부담도 덩달아 커지고 있다. KB국민은행은 20일부터 주택담보대출(전세자금대출 포함) 금리를 최대 0.3%포인트(p) 인상하기로 했다. 신한은행 역시 이르면 21일 주택담보대출 금리를 올릴 예정이다. 하나은행은 22일부터 주력 상품인 하나원큐주택담보대출의 감면 금리를 0.6%p 축소 조정하기로 했다. 대출 감면 금리를 축소하면 사실상 금리 인상 효과가 있다.KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 국내 5대 은행은 7월 이후 17차례 금리를 인상했다. 신한은행의 경우 7월 15일부터 이달 16일까지 금리를 5번 올렸다. A은행의 경우 5년 고정 주기형 가장 많이 나가는 주택담보대출의 한 달 전 최저 금리는 연 2.91%였다. 하지만 지난 16일 기준 최저 금리는 연 3.62%로 한 달 만에 0.71%포인트 올랐다. 주택담보대출로 5억원을 빌렸다면, 연이자를 355만원 추가로 부담해야 한다는 계산이 나온다.

대한민국 국민에게 부동산은 특별하다. 다른 국가와 달리 자산 내 부동산이 차지하는 비율이 높은 편이다. 금융자산에 투자하는 비중이 높은 미국, 일본, 영국의 경우와 다르다. 우리 국민이 보유하고 있는 자산의 약 60% 이상이 부동산에 해당한다. 40% 이하인 금융자산에 비해 압도적으로 높은 수치다.부동산은 수익이 보장되는 안전한 투자 방법일까. 물론 아니다. 부동산 투자는 금융자산 투자에 비해 매매 금액이 비교적 크고 환금성이 적다. 자칫 잘못하면 거액의 손실로 이어지기 쉬운 구조라는 뜻이다. 그럼에도 부동산 투자를 하면서 신중하지 않아 손해를 보는 사례가 종종 있다. 부동산 투자를 시도하기 전에 투자 수익성을 비롯한 여러 가지 예상되는 법적 리스크를 꼼꼼히 검토해야 한다.재개발·재건축 투자 시 입주권 취득 여부 미리 검토해야부동산 투자는 크게 주거용 부동산 투자와 상업용 부동산 투자로 구분할 수 있다. 보통 주거용 부동산은 시세 차익이 목적인 경우가 많고, 상업용 부동산은 주기적인 수익이 목적인 경우가 많다.주거용 부동산 투자에서 가장 빈번하게 이뤄지는 것은 재개발·재건축 조합원 입주권 투자와 분양권 투자다. 모두 새 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있는 권리를 취득하기 위한 것이라는 점이 같다. 우리나라 도심 주택 공급의 약 70%를 차지하고 있는 것이 재개발·재건축에 의한 새 아파트 공급이다. 재개발·재건축은 낡은 주택을 부수고 새 아파트를 짓는 개발사업으로 생각하면 된다. 일반적인 민간 회사가 아니라 그 지역의 원주민이 사업시행자로서 개발사업을 진행한다는 것이 특징이다. 재건축은 보통 아파트 단지를 대상으로 이뤄지고 재개발은 단독이나 빌라가 밀집한 지역에서 이뤄진다.재개발·재건축 구역에서는 낡은 주택이 비싼 값에 거래가 된다. 단순히 낡은 주택을 거래하는 것이 아니라 재개발·재건축으로 새로 지어지는 아파트를 싸게 분양받을 수 있는 조합원의 권리를 인수하는 것이기 때문이다. 이런 이유로 재개발·재건축 구역에서는 주변 아파트 시세와 조합원 분양 가격의 차액 범위에서 웃돈이 형성돼 거래가 이뤄진다. 예를 들어 주변 아파트 시세가 5억원이고 조합원 분양 가격이 3억원인 경우 최대 2억원까지 웃돈이 형성될 수 있다. 달리 말하면 재개발·재건축 구역에서 웃돈까지 주며 거래했는데 조합원 입주권을 받지 못할 경우 아주 큰 손실을 볼 수 있다는 뜻이다. 흔히 재개발·재건축 구역에 있는 주택 등을 매수하면 당연히 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 생각하지만 현실은 그렇지 못하다. 생각보다 재개발·재건축 조합원 분양 자격이 까다롭게 정해져 있기 때문이다. 투기 수요를 차단하기 위해 조합원 입주권은 세대별로 하나만 주어진다. 한 세대가 같은 사업 구역에 여러 채의 주택을 소유하고 있다고 하더라도, 한 세대에 주어지는 조합원 입주권은 원칙적으로 하나다. 만약 매도인을 포함한 매도인의 세대원 중 같은 사업 구역에 별도의 주택을 보유하고 있다면, 매수인에게 단독 조합원 입주권이 인정될 수 없게 된다. 그러나 이런 사실을 알지 못해 조합원 분양신청 시점이 돼서야 단독 조합원 입주권이 나오지 않는 주택을 매수했다는 사실을 깨닫게 된다. 이미 매매계약을 되돌리기도 어려운 시점이다. 특히 재개발의 경우에는 무허가건물이나 도로부지와 같은 특수한 매물들이 존재한다. 원칙적으로는 조합원 입주권이 나오지 않지만 예외적으로 조합원 입주권을 취득할 수 있는 매물이라 투자 난이도가 높다. 그럼에도 조합원 입주권을 받을 수 있다는 막연한 이야기만 믿고 무허가건물 등을 매수했다가 결국 조합원 입주권을 받을 수 없어 큰 손실을 보는 사례를 종종 본다. 이런 위험을 피하려면 재개발·재건축 투자 시 조합원 입주권을 취득할 수 있는지를 미리 검토해야 한다. 이미 거래를 한 후에 조합원 입주권을 취득할 수 없다는 이유로 매매계약을 되돌리려는 경우 시간과 비용이 상당히 커질 수밖에 없다. 매매하기 전에 매도인에게 조합원 분양 자격이 존재하는지 여부를 조합에 문의하고, 이와 관련해 매매계약서상 특약도 구체적으로 작성해야 한다. 간혹 조합원 입주권 취득을 위해 매매계약을 체결했음에도 조합원 입주권에 관한 사항이 단 한 줄도 포함되지 않은 매매계약서를 본다. 당연히 재개발·재건축 구역에서 거래하는 이유가 조합원 입주권을 취득하기 위한 것인데 굳이 조합원 입주권에 관한 사항을 기재해야 하냐는 취지다. 이 경우 조합원 입주권을 취득하지 못하게 되더라도 매매계약을 되돌리기가 매우 어렵다. 특약에 조합원 입주권 취득에 관한 사항을 상세히 기재해 둬야 매매대금과 손해배상액을 매도인에게 청구할 여지가 생긴다. 매매를 통해 단독 조합원 입주권을 취득할 수 있다는 점과 단독 조합원 입주권을 취득하지 못할 경우 매도인이 부담해야 할 손해배상책임 등을 매매계약서에 필수적으로 명시해야 한다. 분양권 투자 시 매매대금 일시 지급 후 명의 변경 함께 진행해야 재개발·재건축 투자와 더불어 주거용 부동산을 취득하기 위해서는 분양권 투자를 생각해 볼 수 있다. 새 아파트를 싼값에 분양받을 수 있는 권리를 인수하는 것인데, 보통 청약에 당첨된 권리를 승계받는다. 그런데 분양권 투자의 경우 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서의 거래이다 보니 객관적으로 소유권을 확인하기가 어려워 종종 문제가 생긴다. 분양권 거래에서 자주 볼 수 있는 피해 사례로는 매도인이 매매대금을 일부 수령한 후 잠적해 버리는 것이다. 소유권이전등기가 존재하지 않으니 소유자가 아닌 사람이 소유자 행세를 하며 분양권 거래를 유도하는 것이다. 이런 피해를 막으려면 일시에 매매대금을 지급하면서 분양계약자 명의 변경을 진행하는 것이 안전하다.보통 분양권 거래가 매도인이 매수인보다 우위에 있는 상황이다 보니 매수인이 분양권 거래를 하면서 여러 가지 불법행위에 가담하게 될 여지도 크다. 분양권 거래에서 자주 일어나는 불법행위는 다운계약이다. 다운계약의 경우 실제 거래금액보다 매매계약서상 매매대금을 줄여 기재하는 것인데, 이렇게 되면 매도인은 양도소득세를 줄일 수 있다. 이때 다운계약이 적발되면 매도인은 최고 40%까지 양도소득세에 대한 가산세가 발생할 수 있고, 매수인은 다운계약으로 취득한 주택에 대해 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 여기에 다운계약의 흔적을 남기지 않기 위해 일부 매매대금을 매도인에게 현금으로 지급하는 사례가 많다. 나중에 매매계약과 관련해서 문제가 발생하면 어려운 상황에 처할 수 있다. 현금으로 지급한 매매대금은 이체 내역이 남아있지 않아 입증하기가 어렵기 때문이다. 분양권 거래의 경우 다운계약과 같은 불법행위가 관행적으로 이뤄지고 있고 브로커를 통해 불법 분양권 거래가 이뤄지는 사례도 상당히 많기 때문에 분양권 투자 시 이런 불법행위에 휘말리지 않도록 주의해야 한다.상업용 부동산의 경우 대표적으로 상가와 지식산업센터, 생활 숙박시설 투자를 꼽을 수 있다. 주택에 대한 투기 수요를 차단하기 위해 주택에 대한 세금 규제가 강화되면서 틈새 상품으로 주택 수에 포함되지 않는 상가와 지식산업센터, 생활 숙박시설 투자가 각광받았다. 주택으로 사용하기 위한 생활 숙박시설 분양 피해야 특히 생활 숙박시설의 경우에는 숙박시설임에도 불구하고 주택으로 사용하는 것이 관행이 돼 실제 주택으로 사용할 수 있음에도 세금 산정 시 주택에 포함되지 않는 점을 이용해 한때 투자 수요가 많이 몰렸다. 그런데 생활 숙박시설은 말 그대로 숙박시설로서, 원칙적으로 주택으로 사용하는 경우 불법이다. 그러나 그동안 정부를 비롯해 여러 지자체에서는 생활 숙박시설에 전입신고를 독려하는 등 생활 숙박시설을 주택으로 사용하는 것을 사실상 허용했다. 그러다가 생활 숙박시설을 주택으로 사용하는 불법행위가 늘어나면서 생활 숙박시설을 더 이상 주택으로 사용할 수 없도록 관련 규정을 개정했다. 이렇게 되면 생활 숙박시설 소유자는 숙박업을 등록해 숙박시설로 활용하는 것 외에 달리 사용할 수가 없다. 처음부터 주택으로 사용하기 위해 지어진 생활 숙박시설이 많아 현실적으로 숙박시설로 활용할 수 없는 곳이 대부분이다. 분양 시 주택으로 사용할 수 있는 것처럼 홍보하는 사례가 있어 생활 숙박시설의 경우 숙박시설 용도로만 사용할 수 있다는 점을 반드시 인지하고 투자해야 한다. 만일 현재 임차인이 존재하는 생활 숙박시설을 매수한다면 주택으로 사용할 수 없기 때문에 해당 임대차계약이 만료되면 새로운 임차인을 구하기가 어렵다는 점도 인지해야 한다. 주택으로 사용할 수 있다는 허위 홍보에 속아 생활 숙박시설을 주택으로 사용하기 위해 분양받는 일이 없도록 주의해야 한다.상가 분양계약 해제 관련 이슈 많아 상가의 경우 최근에 가장 많이 묻는 질문이 분양계약 해제에 관한 것이다. 지금 입주를 앞둔 상가는 부동산 경기가 급등하던 때에 분양이 된 것이어서 분양 가격이 높게 형성돼 있다. 여기에 금리까지 치솟으니 상가를 비싼 값에 분양받은 수분양자들은 분양계약 해제를 원하는 것이다. 그러나 분양자 입장에서는 현재 부동산 경기가 침체해 다시 분양하는 것이 어려운 상황이기 때문에 이미 분양한 상가에 관해 체결된 분양계약을 순순히 해제해 줄 이유가 없다. 한번 체결된 분양계약은 특별한 사정이 없다면 해제할 수 없다. 다만 아직 계약금만 납부한 상태라면 계약금을 포기하고 분양계약을 해제하는 것이 가능하다. 분양계약을 해제하려면 분양자가 계약에 따른 의무를 이행하지 않는 등의 사유가 발생해야 한다.예를 들어, 분양계약서에 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연될 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있도록 기재돼 있다고 가정해보자. 이와 같은 사유가 충족될 경우에 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다. 해제 사유가 존재하지 않음에도 분양계약을 해제하기 위한 법적 절차를 진행한다면 시간과 비용이 낭비되는 것은 물론이고 대출로써 지불한 분양 대금에 대한 대출도 연장이 불가해 신용상 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다. 분양계약 해제를 원하는 경우에는 미리 분양계약을 해제할 수 있는 사유가 존재하는지 여부를 검토한 후 분양계약 해제를 시도해야 한다.흔히 부동산 투자를 쉽게 생각하는 사례가 많다. 그러나 부동산 투자에는 여러 가지 법적 쟁점들이 숨어 있고 자칫 잘못하면 거액의 손해를 보게 될 위험이 존재한다. 이미 손해를 입은 후에 손해를 복구하는 것은 어려운 일이다. 시간과 비용도 상당히 많이 든다. 언제나 완벽하게 위험을 피할 방법은 사후가 아닌 사전 조치다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는_재개발·재건축·부동산 전문 변호사다. 2019년 서울특별시의회 입법담당관실, 2017년 국민권익위원회 사무처 행정심판국 행정교육심판과 등을 거쳐 2018년부터 서울특별시선거관리위원회 선거방송토론위원회 위원으로 활동해 왔다. 2020년부터는 한국토지주택공사 서울협치포럼 도시재생분과 외부위원, 2021년부터는 한국토지주택공사 공공정비사업 자문단 자문위원으로 활동했다. 2022년부터는 한국외국어대학교 미네르바교양대학 겸임교수로 활동 중이다.

부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 지난해에 이어 올해도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 것으로 전망되는 가운데 새로 바뀌는 부동산 제도들이 많다. 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입, 신생아 특별공급 제도 신설, 혼인 증여재산 공제 도입 등 새로 신설하는 제도뿐 아니라 특례보금자리론, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도 등 일몰하는 제도도 있다.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입월별로 자세히 살펴보면 1월에는 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 제도를 첫 도입한다. 신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 그 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트(p)의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 경감해 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성할 계획이다. 혼인 증여재산 공제 도입 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있는 혼인 증여재산 공제도 올해 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대 주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 하지만 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대 주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배로 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다. 이월과세 필요경비 합리화 앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 세법상 주택 개념 정비주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 ‘주택’의 개념을 정비한다. 소득세법상 주택은 ‘허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 ‘주택’의 개념을 구체화한다.전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다. 역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 오는 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다. 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들이 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 오는 3월부터 기존 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다. 1기 신도시 특별법4월에는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.신생아 특별공급 제도 신설 올해 5월에는 정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 ‘신생아 특별공급’을 신설한다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다. 이를 위해 연 7만가구 수준의 공공 · 민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다. 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화 7월엔 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로, 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다. 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용 구체적인 시행시기는 아직 정해지지 않았지만 올해 상반기에 적용될 것으로 예상되는 제도들도 많다. 먼저 신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다. 동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 된다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 필요한 사항으로 타 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있고, 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 수 있도록 할 계획이다. 비상장 리츠 공모 활성화비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육(2024년 2월 17일 시행)을 받도록 했다. 자산관리회사의 이해 상충 방지를 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함한다. 이번 개정을 통해 리츠의 공모·상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 보인다. 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정입주자 의사결정의 투명성 강화를 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정 · 진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해왔다. 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아진다.청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장 연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있고, 2년 더 연장해 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다. 경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장 고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년이상 자경(65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논·밭·과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.공시가격 검증센터 설치올 하반기엔 부동산 공시가격에 대해 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치한다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개한다. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100%감면한다. 출산·양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련하여 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다. 중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정 필요) 이하의 중·소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하고, 이를 토대로 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축하도록 했다. 공공택지 조기 인허가 인센티브 추진 2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. LH(한국토지주택공사)가 공급하는 공공택지는 아파트, 연립주택, 주상복합 등을 지을 수 있는 택지다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다. LH가 올 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 부여받는다. 추첨방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정이다. 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형 · 이익공유형·설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 올해부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되고 있다.반대로 올해부터 일몰되는 제도도 있다. 특례보금자리론 공급 중단, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도와 생활형 숙박시설 유예기간 연장 등이 일몰될 예정이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 지난해 9월 일반형 특례보금자리론의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 우대형 특례보금자리론도 올해 1월까지만 공급한다. 상생임대인 지원제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도로, 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 또한 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 올해 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다. 전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 전세 보증금 반환 대출 제도도 2023~2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 양도소득세 중과 완화도 논의되고 있다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 기본 세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%p를 더 매기는 방식이다. 이에 다주택자에 대한 양도세 중과를 오는 5월까지 한시적으로 배제한다. 다만 종료, 폐지, 연장 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다.

“앞으로 10년을 내다본다는 관점에서 서울 핵심지역에 있는 새 아파트 투자 시기는 지금이라고 봅니다.”재개발‧재건축 등 도시정비사업 전문가로 손꼽히는 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 10월 6일 서울 성동구 도선동 투미부동산 왕십리점에서 진행한 ‘이코노미스트’와의 인터뷰에서 국내 부동산 시장 전망에 대해 이같이 밝혔다. 김제경 소장은 투미부동컨설팅 소장을 담당할뿐 아니라 도시계획기사, 정비사업전문관리사, 공인중개사, 자산관리사, 투자자산운용사 등 다양한 자격증을 통해 전문지식을 두루 갖춘 부동산 전문가다. 특히 절차와 규제 등 난이도가 높다고 평가받는 도시정비사업분야 전문가인 김 소장은 단순 부동산 시장 분석에 그치지 않고 적극적인 부동산 투자를 기반으로 실전 부동산 투자 전문가라는 강점도 있다.김 소장은 부동산 시장 분석 시 상품별, 지역별로 다르게 평가해야 한다고 강조했다. 그는 “서울 아파트의 경우 강남권역에서는 실거래 가격이 전고점의 90% 수준으로 회복되고 있고, 호가는 이미 전고점 가격대까지 올라섰다”며 “반포, 압구정뿐 아니라 잠실, 여의도, 동부이촌동, 목동 등 비강남권에서도 전고점 가격대로 회복되는 분위기”라고 설명했다. 이어 “마포, 성동구 등은 실거래 가격이 전고점의 80% 수준으로 올라섰고 앞으로도 더 회복될 것”이라고 덧붙였다.전세사기 여파에 빌라‧오피스텔 시장 초토화김 소장은 같은 서울에서도 빌라, 오피스텔 등 비주택 시장은 전세사기 이슈로 매매와 전세시장이 초토화된 상태라고 설명했다. 김 소장은 “전세사기가 한동안 사회적 이슈로 떠올랐는데 99%가 오피스텔과 빌라에서 발생하면서 이들 매매‧전세 시장은 동반 하락했다”며 “아파트와 달리 신축 빌라는 시세를 정확히 파악할 수 없어 전세사기에 많이 활용된 것”이라고 말했다. 그는 “전셋값이 떨어져 다음 임차인을 구하지 못한 빌라가 경‧공매로 넘어갔을 때 이전에 후순위로 들어간 전세 임차인들은 대항력이 없다보니 전세 보증금을 날리게 되는 것”이라며 “아파트는 일단 후순위로 전세 계약을 체결하는 경우도 거의 없고 전셋값도 하락을 멈추고 상승세를 이어가는 모습”이라고 전했다.지방 지역은 강한 하락세가 나타났던 최악의 시기는 지났지만 회복은 더딘 상황이다. 지방은 주요 광역시 아파트 중심으로 바닥을 다지고 매매 가격대가 소폭 상승했지만 전고점과 비교하면 아직 역부족이라는 분석이다. 김 소장은 “서울은 미분양도 없고 분양 경쟁률도 높게 나오는 반면, 지방은 여전히 미분양 소화가 안되고 있는 지역별 부동산 시장 양극화 현상이 가속화하고 있다”고 말했다. 김 소장은 현재 시점에서 가장 안전한 부동산 투자 상품으로는 서울의 새 아파트를 꼽았다. 서울은 5년 뒤 아파트 공급이 부족해질 것으로 예상되면서 새 아파트는 수요가 몰려 가치가 더 오를 것이라는 이유에서다.김 소장은 재개발‧재건축 투자를 노리더라도 최근 인건비, 원자잿값, 금리가 모두 오르면서 사업성이 떨어졌기 때문에 옥석가리기를 잘해야 한다고 조언했다. 초보 부동산 투자자들에게는 정비사업 투자 시 조합 설립 인가를 받은 곳을 선택하는 것이 안전하다고 조언했다.그는 “불과 몇 년 전까지만 해도 재건축 조합원 분담금은 1인당 3억원대에서 많이 내면 4억원대 납부 시 새 아파트를 받을 수 있었다”면서도 “3.3㎡(평)당 공사비도 예전에는 300만~500만원대였는데 최근에는 700만~800만원대로 치솟아 사업성이 무너지면서 조합원 1인당 분담금이 4억원대는커녕 5억원대로 넘어가는 재건축 사업장도 속속 등장하고 있다”고 설명했다. 이어 “결국 신규 주택사업도 추진하기 어려워지고 정비사업도 속도를 내지 못하게 되면서 공급이 줄어들 수밖에 없는 상황”이라고 덧붙였다.공급대책 역부족…5년 후 공급절벽 가시화김소장은 정부가 최근 9.26 부동산 대책을 통해 공급대책을 내놓긴 했지만 실질적인 방안으로 보긴 힘들다고 지적했다. 서울은 신규 택지가 없어서 정비사업으로 공급을 할 수밖에 없는데 원자잿값‧인건비‧금리 인상이라는 삼중고를 겪으면서 정비사업도 난항에 빠졌기 때문에 5년 뒤에는 공급절벽이 다가올 것이라고 전망했다.김 소장은 “기존에 추진했던 시행사업이 삼중고로 인해 좌초 위기에 놓이고 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장이 어려워졌다”며 “시행사가 무너져 책임준공 확약을 맺었던 시공사들도 자금부담을 떠안으면서 부도까지 이어지는 곳들도 나타나는 모습”이라고 평가했다.그는 당장 집값이 더 오르고 내리는 것에 초점을 맞추기 보다는 10년 뒤 흔들리지 않을 주택을 선별하는 게 더 중요하다고 강조했다. 일반적으로 주택 매수 시 세금을 감안해 최소 2년에서 5년 이상 보유하기 때문에 중장기적으로 10년 뒤 전망을 본다면 서울에서도 핵심지역 신축 아파트 쪽으로 투자할 경우 실패하기 어려울 것이라는 의견이다.김 소장은 “2008년 금융위기를 복기해보면 건설사들이 대거 부도처리되고 재개발‧재건축 사업도 대부분 중단됐다”며 “그 와중에도 꿋꿋하게 정비사업이 지속돼 입주를 마쳤던 신축 아파트들은 희소성이 커지면서 가격에 프리미엄이 붙으면서 폭등했다”고 설명했다.그는 “서울에 내 집 마련을 목표로 한다면 새 아파트에 투자하는 것을 서둘러야 한다”며 “단기적으로 가격 조정이 있을 수 있겠지만 장기적으로는 지금보다 더 좋은 투자시기가 오기는 어려울 것”이라고 강조했다.

농협과 수협, 신협 등 상호금융권의 집단대출 규모가 3년간 약 3배가량 증가한 것으로 나타났다.3일 국회 정무위원회 소속 오기형 더불어민주당 의원이 금융감독원에서 제출받은 올해 상반기 상호금융권의 가계 집단대출 잔액은 2020년 6월 3조9259억원에서 올해 6월 말 12조1034억원으로 8조1775억원(3.1배) 급증했다.2021년 6월 말 직전 분기 대비 4350억원 증가한 이후 올해 6월까지 꾸준히 증가세였다. 올해 3월 말 가계 집단 대출 규모(11조7483억원)와 비교하면 석 달 새 3% 증가했다.집단대출은 주택담보대출 중 신규 분양, 재건축·재개발아파트 입주예정자 등 일정 자격요건을 갖춘 차주 집단을 대상으로 개별 심사 없이 일괄적인 승인으로 이뤄지는 대출이다. 신규 아파트 분양자를 대상으로 한 중도금 대출, 재건축 사업 추진 기간 조합원의 이주 자금을 지원하는 이주비 대출 등이 대표적이다.앞서 신협, 농협, 수협 등 상호금융권은 지난해 말 부동산 경기 침체, 프로젝트파이낸싱(PF)부실 우려 등에 따라 리스크를 관리하기 위해 부동산 개발 공동대출과 아파트 집단대출 등의 신규 취급을 중단했다가 올해 초 재개한 바 있다.다만, 금융당국이 집단대출을 가계부채 확대 위험이 큰 부문이라고 지적한 만큼 향후 집단대출 증가폭이 감소할 가능성도 있다.금융위원회에 따르면 올해 공급된 50년 만기 주담대 8조3000억원 중 집단대출이 4조5000억원(54.9%), 개별주담대가 3조7000억원(45.1%)인 것으로 집계됐다. NH농협은행의 집단대출 취급 규모는 1조4000억원으로 가장 컸고, 상호금융 중에서는 수협이 1조1000억원으로 최다였다.금융당국은 앞서 지난달 열린 ‘가계부채 현황 점검회의’에서 50년 만기 주담대 취급실태를 점검하며 “차주 단위 심사가 상대적으로 미비한 집단대출의 비중이 개별주담대보다 큰 측면이 있다”며 “가계부채 확대 위험이 큰 집단대출 부문 관리 노력을 강화할 계획”이라고 말했다.

최근 전세사기 주요 수법 가운데 하나로 꼽힌 감정평가사의 ‘감정가 부풀리기’가 재개발·재건축 시장에서도 팽배하다는 의혹이 제기됐다. 전세사기뿐 아니라 정비사업에서도 감정평가사들의 부조리에 대한 관리·감독을 강화해야 한다는 지적도 나온다.8일 정비업계에 따르면 최근 수도권의 한 재건축 사업지에서는 국내 최대 감정평가업체 가운데 하나로 꼽히는 A감정평가법인의 감정평가사가 사업실적을 부풀려 입찰에 참여했다는 의혹이 불거졌다. A감정평가법인이 해당 조합의 입찰 지침에 따른 실적이 아닌 제멋대로 부풀린 실적으로 입찰을 따냈다는 주장이 나왔다.해당 조합은 2020년 4월 감정평가사 선정 입찰을 실시하면서 ‘도시 및 주거환경정비법을 시행한 2003년 7월 1월 이후 종전·종후 평가 업무수행 실적’을 제출하는 조건으로 입찰을 진행했다. 같은 해 A감정평가법인은 참여 업체 가운데 가장 많은 사업실적을 제출해 해당 사업지의 1위 감정평가업체로 선정됐다. A감정평가법인의 ‘실적 부풀리기’ 의혹은 입찰 마감 후 서류 개찰 과정에서 비슷한 시기 감정평가업체 선정 입찰을 진행한 다른 업체의 사업 실적과 차이를 보이면서 시작됐다.A감정평가법인이 두 재건축사업 입찰에 제출한 사업실적을 살펴보면, 이 업체의 전체 재건축사업 수행실적은 1081건, 도정법 시행 이후 종전·종후평가 업무수행 실적은 1029건으로 실적 차이는 52건에 그쳤다. 경쟁 감정평가업체의 전체 재건축 사업수행 실적(1202건)과 도정법 시행 이후 종전·종후평가 업무수행실적(807건) 차는 395건을 기록했다.일각에서는 A감정평가법인의 종전자산 감정평가·종후자산 감정평가 실적이 최소 300건 이상 부풀려졌을 것이라는 의혹을 제기했다. 전체 실적이 많더라도 종전·종후평가 업무수행실적은 더 깐깐한 기준이기 때문에 많이 줄어야 하는데 별 차이가 없다는 것은 실적을 부풀렸을 가능성이 크다는 설명이다. A감정평가법인은 수십년의 긴 업력을 쌓은 곳인 만큼 정비사업에서도 많은 실적을 자랑하기 때문에 실적을 부풀릴 경우 업계에서는 '경쟁이 불가능하다'고 토로한다.건설사 관계자는 “도정법과 국토부 유권해석, 조합의 입찰지침서 등을 종합하면 종전평가 실적은 출자자산과 관리처분 시 감정평가 실적을, 종후평가 실적은 관리처분 시만의 감정평가 실적을 명백히 정의하고 있다”면서도 “A감정평가법인이 사업 수주를 위해 의도적으로 실적을 부풀린 것”이라고 말했다.의도적으로 감정평가 실적을 부풀릴 경우 조합의 지침 제11조 3항에서 입찰 무효로 정의하는 ‘평가에 필요한 서류를 위조, 변조, 허위 등 부정한 방법으로 작성해 제출한 업체’에 해당한다.반면 A감정평가법인은 일각에서 제기한 실적 부풀리기 의혹은 전혀 사실이 아니라는 입장이다. 해당 재건축 조합이 제시한 입찰지침서를 기반으로 주어진 절차와 양식에 충실하게 작성해 입찰에 참여한 결과 감정평가업체로 선정된 것이라고 반박했다.A감정평가법인 관계자는 “입찰지침서의 용역업무 수행실적을 준비하면서 종전‧종후 자산 평가업무 수행 실적의 범위가 넓은의미(광의)인지 좁은의미(협의)인지 확인하기 위해 이를 재건축 조합에 문의했다”며 “조합에서는 재건축 관리처분계획 수립을 위한 종전자산, 종후자산뿐 아니라 재건축사업을 진행하면서 실시하는 감정평가 항목들(사업시행계획인가 신청을 위한 용도폐지, 신규 정비기반시설 감정평가, 법인세 과표산정을 위한 출자자산 감정평가, 기타 현금청산 감정평가 등)을 포함한다는 답변을 받았다”고 설명했다.이에 재건축 조합은 해당 지자체에 감정평가 입찰 진행에 대한 실태 조사를 의뢰했다. 해당 지자체의 주거정비팀장은 “(해당 사안에 대해) 내부 결제를 받고, 점검단을 꾸리기 위해 변호사와 회계사 등 전문가를 섭외하고 있는 중”이라며 “한달 정도 후에 본격적으로 점검에 돌입할 수 있을 것”이라고 말했다.'재건축 감정업체 선정' 입찰 참여에 조합 운영 개입까지감정평가사의 정비사업 비리는 곳곳에서 터져 나오고 있다. 국내 B감정평가법인의 감정평가사가 자신이 조합원으로 있는 재건축단지 감정업체 선정 입찰에 참여해 물의를 빚기도 했다. 그는 현재 해당 조합의 임원으로 조합 운영에도 관여하고 있는 것으로 알려졌다.감정평가사법 25조 2항에는 감정평가법인 등은 자기 또는 친족 소유, 그밖에 불공정하게 업무를 수행할 우려가 있다고 인정되는 토지 등에 대해서는 그 업무를 수행해서는 안 된다고 규정하고 있다. 이를 위반할 경우 법인의 설립인가를 취소하거나 2년 이내 업무 정지 처분을 받을 수 있다.B감정평가법인은 앞서 지난해 말 서울 송파구의 한 재건축 사업지에서도 정비사업전문관리 업무를 수행하면서 감정평가 업체 선정입찰에 참여를 시도하다가 불공정 민원이 쏟아지면서 입찰 자체가 취소되는 일도 있었다.이에 정비업계에서는 재건축·재개발 등 정비 사업지에서도 감정평가사에 대한 관계당국의 관리·감독이 강화돼야 한다는 목소리가 더욱 커진다. 감정평가업계 관계자는 “최근 전세사기에 연루된 감정평가사들에게는 영구퇴출이라는 첫 중징계가 내려지고 관련 법령 강화가 추진되고 있다”면서도 “정비사업 입찰비리와 관련해서는 관리·감독과 처벌이 부족한 실정”이라고 설명했다.그는 “전세사기 사건 피해자와 마찬가지로 정비사업에서 발생하는 윤리적인 해이는 적게는 수백명, 많게는 수천명의 조합원과 그 가족까지 피해를 입힐 수 있다”며 “감정평가사는 특정 개인의 재산뿐 아니라 사회성과 공공성이 큰 재화인 부동산을 둘러싼 다양한 이해관계자 사이의 이해 조절 기능과 역할을 수행하는 전문 자격사로 높은 도덕성과 직업 윤리의식이 요구되는 직업이기 때문에 윤리적인 금지사항도 마땅히 강제해야 한다”고 강조했다.감정평가업계 관계자는 “공공 정비사업의 경우 한번 감정평가업체로 선정이 되면 해당 지자체의 다음 사업에는 마이너스(-) 점수로 입찰에 참여할 수 있도록 제재가 가능한데, 민간 정비사업은 각 사업마다 1회성이기 때문에 이같은 제재가 어렵다”면서도 “업력, 업무 실적이 많은 것을 기준으로 평가하는 것보다 차라리 일정 수준의 실적을 보유하면 입찰 참여가 가능하도록 허들을 낮춰야 업력이 오래된 업체의 독점 체제를 예방할 수 있다”고 조언했다.

앞으로 정비사업 규제가 완화되고 절차도 간소화될 전망이다. 역세권 등 정비사업에는 용적률 더 높이고, 전문 개발기관이 진행하는 정비사업 진행 기간을 단축할 수 있게 됐다.국토교통부는 지난달 30일 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 3일 밝혔다.이번 개정안을 살펴보면 역세권 등 주택공급 필요성이 높은 지역의 정비구역에는 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 추가 완화한다. 용도지역을 상향해 용적률을 높일 수 있도록 했다. 용적률 특례 적용 범위를 현행 주거지역에서 준공업지역까지 확대해 준공업지역에서도 공공임대주택 기부채납을 조건으로 법적 상한까지 용적률을 부여할 수 있게 했다. 용적률을 완화해 지은 주택의 일부는 ‘뉴홈’ 등 공공임대·분양주택으로 활용할 예정이다.정비사업 절차도 줄어든다. 현재 공공정비 사업에서만 통합 심의를 규정하고 있었지만, 앞으로는 민간정비를 포함해 모든 정비사업에서 사업시행 인가 때 건축, 교통, 경관 등 각종 영향평가를 통합 심의하도록 의무화했다.공공시행자나 신탁사 등 지정개발자가 시행하는 정비사업은 전문성을 감안해 특례를 적용한다. 정비구역 지정 때 사업시행자를 동시에 지정하고, 정비계획과 사업 시행계획을 통합해 사업을 추진할 수 있게 된다.신탁사가 사업을 시행하는 정비사업은 주민·신탁사 간 공정한 계약과 주민 권익보호를 위해 국토부 장관이 표준계약서를 마련한다. 신탁방식 사업의 무분별한 계약 난립을 방지하기 위해서다.조합 임원 자격은 기존 요건에 토지 등을 소유하고 있고, 공유 지분자인 경우 가장 많은 지분을 가지고 있도록 추가로 규정했다. 지자체장, 지방의회 의원 또는 그 배우자·직계존속·직계비속은 해당 지자체 조합의 임원이 될 수 없도록 결격사유를 강화했다.총회 소집 요구 때 소집 요구자가 본인인지 확인하도록 절차를 강화하고, 시공사 선정을 위한 총회는 조합원 과반수, 시공사 선정 취소는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하도록 하는 조항도 마련했다.개정 법률안은 공포 후 6개월 뒤 시행에 들어간다. 다만 조합 임원 자격 규정은 공포 후 즉시 시행돼 공포일 이후 조합 임원을 선정하는 경우부터 적용한다.