작년 7월 이후 상승세를 보여 온 전국 주택 매매가가 12월에는 하락 전환했다. 지난해 연간으로는 집값이 3.56% 내리면서 2년 연속 하락한 것으로 나타났다. 15일 한국부동산원이 발표한 ‘12월 전국주택 가격동향조사’ 결과, 지난해 12월 전국 주택(아파트·연립·단독주택) 매매가격은 전월 대비 0.10% 하락하며 작년 7월 이후 5개월 연속 이어진 상승세를 마감했다. 수도권에서는 서울(-0.07%)과 경기(-0.13%)가 하락으로 돌아섰으며, 인천(-0.35%) 역시 하락 폭이 확대됐다.서울에서는 서초(-0.13%), 강남(-0.11%), 송파(-0.02%) 등 강남 3구를 비롯한 18개구의 집값이 떨어지면서 강북지역과 강남지역이 모두 하락 전환했다. 다만 성동구(0.13%), 용산구(0.05%), 영등포구(0.07%) 등 5개구에서는 올랐다. 지방 매매가 역시 0.07% 떨어지면서 하락으로 돌아섰다. 부산(-0.29%), 대구(-0.23%), 제주(-0.11%) 등 대부분 지역에서 집값이 내려갔다.지난해 연간으로 보면 전국 주택 매매가는 3.56%, 서울 매매가는 1.95% 각각 하락한 것으로 집계됐다.집값이 하반기 들어 상승세를 보이면서 ‘상저하고’의 흐름을 보였지만, 전반적으로는 약세를 면치 못했다.다만 2022년(전국 -4.68%, 서울 -4.75%)에 비해 하락 폭은 다소 줄어든 것으로 나타났다. 작년 아파트값은 전국이 4.83%, 서울은 2.18% 각각 떨어졌다.전국에서 아파트 가격이 가장 많이 떨어진 곳은 부산으로 8.46%의 하락률을 기록했다. 이어 대구가 8.25% 내려 낙폭이 두 번째로 컸다. 단독주택은 전국적으로 1.13%, 서울은 0.67% 상승했는데, 전년도(전국 1.61%, 서울 2.07%)에 비해 상승 폭은 줄었다.

피플펀드가 아파트담보대출 심사에도 자체 인공지능(AI) 신용평가 기반의 차입자 신용 심사를 추가 적용하는 등 ‘아파트담보채권투자’ 상품 취급 심사부터 부실 채권 관리 방법까지 전면 개편해 출시한다고 17일 밝혔다.최근 부동산 경기 침체 속에 부동산담보대출의 연체율이 크게 증가하면서 보다 건전한 대출을 취급·운영한다는 게 피플펀드의 설명이다.피플펀드가 17일부터 신규 취급하는 아파트담보채권투자 상품은 크게 4가지 부문에서 개편된다. ▲자체 AI 신용평가 기반의 차입자 신용심사를 추가 적용해 평균 예상부도율(1년 내 60일 연체 가능성) 1% 미만으로 취급하고, ▲서울특별시 및 경기도, 5대 광역시의 아파트 시세 이력을 전체 분석한 후 향후 집값 추가 하락률을 역산해 지역별로 최대 담보인정비율(LTV) 한도 설정을 고도화한다.또 ▲투자자의 투자잔액에 따라 플랫폼이용료 할인율을 구간별로 확대 적용하며, ▲채권 연체시 원금의 일정 비율 이하로 손실률을 방어할 수 있도록 개별 채권마다 원금 방어 구간을 설정하여 적용한다. LTV 70%가 적용된 채권에는 원금방어율 95%를, LTV 75%가 적용된 채권에는 원금방어율 85%를 적용하는 식이다.이를 위해 피플펀드는 4곳의 부실채권(NPL)업체와 특정 조건의 매입확약계약을 추가 체결한 바 있다. 피플펀드는 지난해부터 100% 매입확약된 투자상품을 판매하기 시작했으며, 전체 아파트담보채권투자 상품 취급 건수 중 약 30%가 매입확약된 상품이었다. 현재까지 매입확약된 상품 중 연체가 발생한 상품은 100% 매입이 완료됐으며, 매입확약된 상품의 원금손실 건수는 0건이다.아울러 이번 아파트담보채권투자 상품 개편 출시를 기념해, 오는 21일까지 5일간 투자자의 플랫폼이용료 면제 이벤트도 진행된다. 플랫폼이용료 면제로 최대 1.2%의 투자 수익률 확대를 기대할 수 있다.백건우 피플펀드 소매금융총괄이사는 “최근 부동산 시장의 급격한 하락과 침체 국면으로 인해 부동산담보대출 시장 전체가 혼란을 겪고 있어 책임감을 갖고 아파트담보채권투자 상품의 선정부터 부실채권 운영까지 재정비했다”면서 “아파트담보대출 상품에 차입자의 신용심사를 추가한 것은 업계 최초로 당사가 보유한 차별적 특장점인 AI 신용평가 역량을 활용해 상품의 건전성을 강화하려는 노력”이라고 말했다.

서울 아파트값이 직전 최고가가 형성됐던 당시 아파트값, 즉 전고점 가격의 87% 수준을 회복한 것으로 나타났다.16일 연합뉴스가 부동산R114와 함께 가격이 급락했다가 다시 오르기 시작한 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 거래된 서울 아파트 주택형별 최저·최고 실거래가를 집값이 최고가를 찍었던 2021년 하반기부터 작년 상반기의 전고점 가격과 비교 분석했다.그 결과 서울 아파트값이 지난해 하반기 가파른 금리 인상 여파로 전고점 가격의 81% 선까지 떨어졌다가, 올해 초 대출·세제 등 규제 완화 이후 급매물이 소진되며 전고점의 87% 선까지 올라선 것으로 나타났다.조사 기간내 거래된 아파트의 전고점 평균은 12억2566억원이었다. 이후 아파트값이 하락해 가장 싸게 거래된 물건의 평균가는 9억9158만원을 기록해 전고점보다 2억3408만원(19.1%) 떨어졌다.하지만 올해 들어 금리가 안정되고 급매물이 팔리면서 아파트값이 다시 올라 최근 가장 비싸게 팔린 아파트값은 평균 10억7147만원으로 올랐다. 전고점 평균의 격차가 1억5419만원으로 좁혀진 것이다.대체로 강남·서초·용산구 등 규제지역의 시세 회복이 빨랐다. 강남구는 전고점 평균 25억1898만원에서 21억8990만원으로 고점 대비 87% 수준까지 하락했다가, 현재 23억3110만원으로 전고점의 93% 선까지 회복했다.용산구는 지난해 하반기 집값이 하락할 때도 하락률이 10%에 그치며 고점(26억1911만원) 대비 90%(23억5826만원) 선을 유지했고, 최근 가격이 올라 전고점의 94%(24억5888만원)까지 상승하는 등 견고한 시세 흐름을 보였다.서초구는 전고점의 85%까지 떨어졌다가 최근 90% 선을 회복했고, 급매물 거래가 많았던 송파구는 전고점의 78%까지 내렸다가 현재 87%까지 올라왔다.반면 강북 등 비강남권은 상대적으로 고점 대비 회복률이 낮다. 노원구와 도봉구는 전고점 대비 각각 75%, 77%까지 하락했다가 최근 각각 83%까지만 가격이 올라왔다. 강북구도 전고점의 78%까지 내렸다가 현재 83%까지 회복된 상태다.비강남권에서 전고점 대비 가격 회복률이 서울 평균(87%)을 넘어선 곳은 용산 외에 중구(93%)와 종로구(90%) 등 도심권과 여의도 재건축 호재가 있는 영등포구(88%) 뿐이었다.지난해 아파트값이 크게 하락한 강동구는 직전 최고가의 74%까지 떨어졌다가 올해 급매 소진으로 83% 선까지 회복했다.

올해도 부동산 시장이 냉각기를 벗어나기 쉽지 않을 것으로 보인다. 부동산 관련 전문가 90% 이상이 올해 주택가격이 5% 가량 더 떨어질 것으로 예상했기 때문이다. 하지만 내년 집값의 경우 전문가 2명 중 1명이 반등을 점쳤다. KB금융은 당분간 집값 조정이 불가피하지만, 가계대출 규제 상황 등으로 미뤄 가격이 급락하면서 부동산 시장이 경착륙할 가능성은 크지 않은 것으로 봤다. KB금융지주 경영연구소가 5일 발표한 ‘KB 부동산 보고서’에 따르면 2022년 전국 주택매매 가격은 1.8% 떨어졌다. 연간 주택매매 가격이 하락한 것은 2012년 이후 10년 만이다. 지역별 하락률은 대구(-5.2%)가 가장 높았고, 대전(-4.4%)과 수도권(-2.7%)이 뒤를 이었다. 광주(2.0%)에서만 유일하게 집값이 올랐다. 주택매매 거래량도 지난해 약 50% 급감했다. 특히 지난해 7월 이후에는 월평균 거래량이 약 3만3000호에 불과했다. 2017∼2021년 월평균 거래량(8만2000호)의 절반을 밑도는 수준이다. 전셋값 역시 지난해 전국에서 2.5%, 수도권에서 4.0% 하락했다.연구소는 보고서에서 지난해 12월 12∼26일 건설·시행·학계·금융 등 분야의 부동산 전문가, 전국 중개업자, PB(프라이빗뱅커)를 상대로 진행한 설문조사 결과도 공개했다.올해 주택매매가격 전망을 묻자 전문가의 95%, 중개업자의 96%, PB의 92%가 “하락할 것”이라고 답했다. 수도권 중개업자의 35%, 전문가의 26%가 하락 폭으로 ‘5% 이상’을 예상했고, 비수도권의 경우 “5% 이상 떨어질 것”이라고 답한 비율(중개업자 36%·전문가 39%)이 수도권보다 높았다.연구소는 올해 주택가격 하락률을 4.1%로 전망했다. 주택매매가격 반등 시점의 경우 중개업자의 53%, 전문가의 45%, PB의 47%가 2024년을 꼽았다. “2025년에 반등한다”는 전망의 비율은 각 그룹에서 29%, 34%, 40%로 2024년보다 다소 낮았다.주택시장 연착륙을 위해 필요한 정책으로는 세 그룹 모두 ▲주택담보대출 규제 완화 ▲다주택자 양도세 중과 완화 ▲주택담보대출 정책지원 확대 ▲생애 최초 주택구매 지원 등을 지목했다.전문가들은 올해 주택 경기가 좋을 가능성이 큰 지역으로 서울과 경기를, 가장 위축될 지역으로 대구와 인천을 꼽았다. 투자 유망 부동산으로는 ▲재건축(21%) ▲아파트 분양(21%) ▲준공 5년 이내 신축 아파트(16%) ▲재개발(12%) 순으로 거론됐다. 중개업자들은 신축 아파트(16%)·재건축(15%)·아파트 분양(14%)을, PB들은 재건축(22%), 신축 아파트(21%), 아파트 분양(17%)을 차례대로 선호했다.아울러 연구소는 주택시장 경착륙 가능성을 점검한 결과, 주택가격 조정 국면은 당분간 지속되겠지만 급락으로 이어질 가능성은 적다고 진단했다. 또한 연구소는 올해 주택시장 주요 이슈로 ▲거래 절벽 지속 여부 ▲금리 변동과 영향 ▲다주택자 보유세 부담 완화 ▲속도 내는 아파트 재건축 ▲청약 수요 위축과 미분양 증가 ▲월세 부담과 깡통전세·역전세 등을 꼽았다.

오는 5일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 벗어나고 민간택지 분양가상한제에서도 자유로워진다. 분양가에 따라 차등적용했던 전매제한 기간을 완화하고 수도권 분양가상한제 적용 주택과 공공재개발 일반분양에 적용했던 실거주 의무도 없앤다. 국토교통부가 3일 발표한 ‘2023년 주요정책과제’에 따르면 지난 2일 주거정책심의위원회는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 해제하기로 결정했다. ━ 서울 강남·서초·송파·용산, 투기과열·조정지역 유지 서울 강남, 서초, 송파, 용산은 투기과열지구와 조정대상지역 규제를 유지한다. 나머지 서울 21개구와 경기 모든 지역은 최근 부동산 시장이 침체를 겪는 것을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제하기로 했다. 이번 대책으로 투기과열지구‧조정대상지역에서 벗어난 곳은 서울의 경우 도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동 총 21곳이다. 경기에서는 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명이 규제지역에서 자유로워진다. 현재까지는 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 있었다. 서울 용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·서초·강남·송파·강동·종로·중구·동대문·동작구 등 15곳은 투기지역 규제를 받고 있었다. 국토부는 민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가상한제를 적용했던 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업에서도 분양가상한제 적용을 해제할 계획이다. 분양가상한제를 해제하면서 이익이 발생할 경우 생활 사회간접자본(SOC) 확충, 공공자가·임대주택 공급 등 공공기여와 토지주 분담금 저감에 활용할 예정이다. 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역에서도 벗어난다. 현재 서울 18개구와 과천∙하남∙광명은 민간택지 분양가상한제 지역에 들어가 있었다. 정부는 최근 주택 시장 상황과 분양가상한제로 인해 실수요자들이 전매제한 규제, 수도권 실거주 의무 규제 등 불편을 겪고 있는 것을 고려한 조치라고 설명했다. 분양가상한제 적용지역 해제 효력도 오는 5일 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용한다. 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년의 전매를 제한하는 규제도 대폭 완화한다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 나머지는 전면 폐지한다. 전매제한 완화는 주택법 시행령 개정 사항이기 때문에 즉시 개정에 착수할 예정이다. 다만 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화 규정을 적용할 계획이다. 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용했던 실거주 의무도 없앤다. 지난 2021년 2월 이후 수도권 분양가상한제 적용 주택을 분양받은 사람은 실거주 의무 때문에 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 했다. 실거주 의무가 거주 이전의 자유로부터 입주민들의 불편을 초래하고 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적이 많았다. 법 개정 이전에 실거주 의무를 이미 적용한 경우에도 개정한 법률을 소급해서 적용할 예정이다. 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제에서 벗어난 지역에서 해제 이후 분양하는 주택에는 2~3년의 실거주 의무를 부여하지 않는다. ━ 서울 집값 2.59%·경기 3.68% 하락…시장 악화에 정부 등판 정부는 지난해부터 지방을 기점으로 수도권 규제지역까지 서서히 해제하기 시작했다. 지난해 6월과 9월 서울 등 수도권과 세종시를 제외한 전 지역을 규제지역에서 배제시켰다. 지난해 11월에는 서울과 경기 4곳(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)을 제외한 나머지를 규제지역에서 해제했다. 정부는 서울과 경기 과천∙성남∙하남∙광명은 규제를 풀면 가격이 급등할 수 있다는 우려 때문에 규제지역을 풀지 않았다. 하지만 서울과 경기 역시 집값 하락세가 커지면서 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제시킨 것으로 풀이된다. 집값 하락세가 커지고 시장 상황이 빠른 속도로 나빠지면서 규제 완화에 속도를 내는 모습이다. 한국부동산원 통계 기준으로 지난해 9∼11월 3개월 동안 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했다. 특히 광명(-6.85%)과 하남(-4.36%)은 낙폭이 컸다. 서울도 하락폭이 커졌다. 노원구는 집값 하락률이 5.47%로 서울 평균의 2배를 넘어섰고, 도봉구(-4.11%)도 서울 평균 하락률보다 높았다. 강북구와 성북구, 중랑구, 금천구, 구로구도 마찬가지로 2%대 하락률을 기록했다. 국토교통부 관계자는 “최근 주택 시장 침체와 경제난으로 인한 주거불안에 대응하기 위해 부동산 시장 연착륙을 위한 규제 정상화와 서민, 취약계층의 주거복지 강화를 적극적으로 추진할 계획”이라고 말했다. 심형석 우대빵연구소장은 “서울은 강남3구를 제외하면 상승기나 하락기 움직임이 거의 비슷하기 때문에 규제지역에서 강남구, 서초구, 송파구만 제외하고 다 풀어준 것”이라며 “용산구도 대통령실을 이전하고 용산국제업무지구 등 개발 호재가 있어 정부가 규제지역으로 남겨둔 것”이라고 분석했다. 심 소장은 “한 가지 아쉬운 점은 송파구도 강동구와 비슷한 움직임을 보이고 최근 매매가격 하락폭이 큰데 이번 규제지역 해제 대상에 포함하지 않았다”며 “송파구는 최근 입주 물량이 많고 대단지 중심으로 이뤄져있기 때문에 매물이 많이 쌓이고 거래가격도 하락하고 있는데 강남3구에서 송파구만 규제지역을 풀어주기가 애매했을 것”이라고 덧붙였다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

# ‘조정대상지역에서도 해제됐는데, 세종은 72주 연속 하락세네요...대전보다 더 심한 것 같아요. 이번주는 1% 넘게 하락세가 지속되는 것 같던데 언제쯤 반등할지 걱정입니다.’ 꺾이지 않는 집값 하락세에 대전·세종·충남 부동산 투자자들이 정보를 공유하는 대전지역 부동산카페에 고충을 호소하는 글이 줄지어 올라오고 있다. 집값 하락세가 계속되면서 지난달 정부가 전국의 규제지역을 경기 광명·과천 등 5곳만 빼고 모두 해제한 가운데, 고금리 부담으로 인해 규제지역 해제가 집값 연착륙에 큰 효과를 보이지 못하고 있는 것으로 나타났다. 규제지역에서 전폭 해제된 경기·세종 등 지역의 아파트값은 해제 이후 더 떨어졌다. 일부 지역의 경우 규제 해제 이전보다도 더 큰 하락폭을 기록한 것으로 드러났다. 한국부동산원의 ‘주간 아파트값 시계열 자료’에 따르면 규제 해제가 이뤄진 지난달 14일 이후 경기도 지역의 아파트 매매가격은 지난 5일까지 2.1% 하락했다. 이 같은 하락 폭은 규제지역 해제 직전 3주간(10월24일∼11월14일)의 하락 폭인 -1.43%보다 더 큰 값이다. 조정대상지역과 투기과열지구에서 풀린 의왕시가 규제지역 해제 직후 동일기간(11월14일 대비 12월5일) 아파트 매맷값이 3.46% 떨어진 것을 비롯해 고양덕양(-3.29%), 시흥(-2.31%), 부천(-3.31%), 안산(-2.56%) 등도 큰 매맷값 하락률을 기록했다. 특히 세종시의 집값 하락세가 심상치 않다. 5일 기준 세종시 아파트 매매가격 누적 하락률은 -12.94%로 전국에서 가장 높다. 72주 연속 하락세다. 세종시는 최근 한 달간 ▶-0.62% ▶-0.65% ▶-0.77% ▶-1.02%를 기록하며 하락 폭을 키우고 있다. 상황이 이렇다 보니 주택시장 연착륙을 유도한다는 이유로 나선 대규모 규제 완화가 의도에 부합하는 성과를 내기엔 기대효과가 지속적인 금리 인상과 집값 하락 우려를 극복할 정도에 미치지 못한다는 분석이 나온다. 최근 은행권 주택담보대출 최고금리가 연내 8%대에 육박할 것으로 예측되면서 이자 부담이 더욱 확대됐다. 또한 총부채원리금상환비율(DSR) 등 다른 규제가 저해 요소로 남아있는 상황에서 일부 고소득자를 제외한 일반 서민의 시장 진입이 어려워, 주택거래 정상화를 논하기에 역부족이라는 평가다. 전문가는 현재 부동산시장을 좌우하는 고금리 공포가 개선되지 않으면 지역규제 해제가 충분한 기대효과를 충족시키기 어려운 상황이라고 진단했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “현재 부동산 시장이 금리 인상 공포에 둘러싸여 있을 뿐 아니라 하락론까지 겹친 상황”이라며 “규제지역 완화·조정이 시장에 미치는 영향이 제한적일 수밖에 없다”고 분석했다. 이어 “세종시의 하락폭이 눈에 띈 것은 기존의 상승폭이 워낙 높았기 때문”이라며 “결론적으로 집값 연착륙이라는 결과를 이끌어내려면 규제지역 해제에 따른 기대효과보다는 저해요소가 산재해 있는 시장 상황 개선에 더욱 초점을 맞춰야 한다”고 덧붙였다. 김서현 기자 ssn3592@edaily.co.kr

전국 주택 가격 하락 폭이 국제 금융위기 수준으로 커진 가운데, 최근 정부의 잇따른 규제지역 해제도 통하지 않는 분위기다. 금리 인상이 지속되면서 전국의 주택 매매심리가 꽁꽁 얼어붙으며 3개월 연속 하강 국면을 보이고 있다. 16일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 지난달 부동산시장 소비자 심리 지수에 따르면 전국의 주택 매매시장 소비심리지수는 83.5로 전월(90.1) 대비 6.6%포인트 하락했다. 이는 국토연구원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 3월 이후 가장 낮은 것이다. 국토연구원은 소비심리지수를 토대로 부동산 시장 상황을 상승(115 이상)·보합(95∼115 미만)·하강(95 미만) 3개 국면으로 구분한다. 주택시장 소비심리는 금리 인상에 따른 거래 절벽, 이로 인한 집값 하락으로 전국적으로 지난 8월부터 3개월 연속 하강국면을 맞고 있다. 지난달 수도권 지수는 82.5로 전월 대비 6.5포인트 떨어졌고, 비수도권은 84.6으로 6.6포인트 하락했다. 서울은 83.3으로 전월(91.1)보다 7.8포인트 내렸고, 세종은 전월(83.1)보다 16포인트 떨어진 67.1을 기록하며 전국 최저를 기록했다. 이러한 금리 인상과 거래 침체 등의 여파로 전국 주택 가격 하락 폭은 국제 금융위기 수준으로 커진 것으로 파악된다. 한국부동산원 조사에 따르면 지난달 서울 주택 종합 매매가격은 전월 대비 0.81% 떨어졌다. 이는 리먼브라더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 2008년 12월(-1.39%) 이후 13년 10개월 만에 가장 큰 폭의 하락이다. 전국(-0.77%)과 수도권(-1.02%) 주택 종합 매매가도 전월보다 낙폭이 확대되며 역시 2008년 12월(-0.78%, -1.17%) 이후 최대폭으로 내렸다. 최근 주택시장은 매수심리가 얼어붙으면서 시세보다 가격을 낮춘 ‘급급매물’만 일부 거래되며 가격 지수를 끌어내리고 있다. 특히 아파트는 서울이 이달 1.24% 떨어지면서 하락률이 1%대로 올라섰다. 2008년 12월(-1.73%) 이후 가장 큰 폭의 하락이다. 전국과 수도권 아파트값은 지난달 각각 1.20%, 1.52% 떨어지며 월별 기준으로 부동산원이 2003년 12월 시세 조사를 시작한 이후 역대 최대 하락했다. 한편 정부가 최근 이달까지 세 차례에 걸쳐 규제지역을 풀었지만 지난 9월 말 조정대상지역 등에서 풀린 5대 광역시와 지방은 각각 주택 가격이 0.88%, 0.55% 내리며 전월(-0.64%, -0.35%)에 비해 내림 폭이 확대됐다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

부동산 시장 침체가 가속화되고 있다. 코로나19와 함께 정점을 찍었던 유동성 잔치가 막을 내리면서 이미 예견된 일이었다. 2019년부터 가파른 가격 상승세를 지속하던 주택 시장은 2021년 말부터 시작된 금리 인상으로 급격히 냉각되는 분위기다. 매매가격과 전세가격 등 주택관련 지표의 하락폭이 커지고 있다. KDI 부동산 시장 동향에 따르면 올해 3분기 수도권은 2분기에서 3분기로 진행되는 과정에서 매매 가격 및 전세가격 하락률이 확대됐다. 같은 기간 비수도권 역시도 하락 반전했다. 결론적으로 3분기 주택 매매 및 전세 가격은 전국적으로 전분기보다 하락폭이 확대했다. 이번 주택 가격 하락의 트리거로 다들 금리 상승을 꼽는다. 다만 이전 사례를 보면 2016년 금리 인하기임에도 가계대출 총량규제와 입주량 증가으로 주택가격 상승세가 주춤한 사례가 있다. 또 2019년 일시적인 주택 가격 조정은 2018년 금리인상의 후행적 영향보다, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 전면적인 영향이 컸다. 현 시점의 경우 과거와 달리 금리의 인상 속도가 너무나 가파르다는 점이 부동산 시장의 리스크로 작용하고 있다. 결론적으로 이번 주택 가격 하락은 금리 상승 영향과 더불어 발생한 전세가격 하락과 전세의 월세화라는 악순환 반복으로 인한 것에 기인한다고 볼 수 있다. 특히 전세가격 하락이 큰 영향을 끼친 것으로 보인다. 이는 2020년 매매가 상승이 전세가격 상승에서 시작한 것과 정확히 반대되는 상황이다. 금리 상승에 따른 전세담보대출 상승과 전세가격 하락, 전세 수요 이탈은 역전세난 우려와 함께 주택가격 하락을 견인할 수 밖에 없다. 이 상황을 극복하려면 금리가 하락하고 전월세 대비 전세대출 금리가 하락해 전세 수요를 끌어 올려야 한다. 그렇게 되면 매매 가격 상승이 야기된다. ━ 금리 여건 따라 매매가격 변동성 확대될 전망 종합해보면, 금리가 정점을 찍은 이후 에야 부동산 하락세가 진정될 것이라는 결론이다. 국내 기준 금리의 경우 미국 연방준비제도(연준)에서 내놓는 금리에 따라 방향성을 가늠할 수 있다. 금융시장을 중심으로 미국을 비롯한 세계경제가 내년 이후 본격적인 경기 침체국면에 돌입하고, 물가가 안정화되면 결국 미 연준은 금리 인상을 멈출 수 밖에 없다. 이에 시장에서는 올해 가파른 금리 인상을 강행했던 연준이 11월까지 강행군을 마친 뒤 속도 조절에 대한 단서를 내놓으며, 내년 3월까지 금리 인상이 진행할 것이라고 예상하고 있다. 금리가 정점을 찍었다고 해도, 부동산 시장이 바로 반응하는 것은 아니다. 금리 인하가 시작되는 시점 역시 중요하다. 주택 시장의 경우 금융 시장과 달리 금리 변동에 대하여 점진적으로 반응하는 경향이 있다. 결국 금리에 후행하므로 곧바로 집값이 급반등하기는 어렵다. 다만 경기 하방 압력 정도와 인플레이션 하락 속도에 따라 기준금리가 조정되면서 금리여건에 따라 매매가격의 변동성이 확대될 전망이다. 지금처럼 시장이 요동치는 상황에서는 적절한 매수 타이밍을 맞추기는 어렵다. 물가가 안정화돼, 금리 인하가 될 경우 그 시그널에 맞춰 부동산 시장은 다시 활황기로 돌입할 가능성이 매우 크다. 이에 원하는 지역과 부동산을 미리 계획하고 대출 상품에 대한 지속적인 관심을 가져 주택 구입 시기를 잘 결정해야 한다. ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다. 오대열 경제만랩 리서치 팀장

#. 직장인 김모씨는 2년 전 집값 급등을 보며 영원히 내 집을 마련할 수 없을 것 같은 불안감에 아파트 매수를 결정했다. 매매가격의 일부는 세입자 전세금으로 충당하고, 나머지는 전세자금대출과 신용대출로 매입에 성공했다. 당시 김씨는 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 본인은 근처 오피스텔에서 월세로 생활하면서 버틸 수 있다고 생각했다. 하지만 최근 금리 인상으로 이자 부담이 커지고 집값과 전세값이 하락하자 불안감에 휩싸였다. 월세도 인상될까 숨이 막힐 지경이다. 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 약 10년만에 3%를 넘어서면서 ‘영끌족’(영혼까지 끌어 모을 정도의 거액 대출자)이 벼랑 끝에 몰리고 있다. 부동산 침체 분위기가 지속되는 가운데, 이들이 패닉셀링(panic selling 공포에 쫓긴 투매)에 나설 가능성도 제기되지만 최근 매수심리가 급격히 얼어붙으면서 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 여기에 역(逆)전세난까지 본격화되면 무리한 갭투자(전세를 낀 매수)로 벌어지는 ‘깡통 전세’, ‘하우스푸어’ 급증 우려도 커지고 있다. 고정금리형 주택담보대출(주담대)에 이어 주담대 변동금리와 전세자금대출 금리가 지난 18일부터 연 최고 7%를 돌파했다. 은행 변동형 주담대와 전세자금대출·신용대출 등의 준거금리로 활용되는 코픽스가 한 달 새 0.44%포인트나 뛰며 10년여만에 최고 3.40%까지 올랐기 때문이다. 한국은행이 이달 12일 두 번째 ‘빅스텝’(기준금리 0.50%포인트 인상)을 밟은 데다 다음 달 추가 빅스텝을 단행할 가능성까지 예고되면서 차주들의 이자 부담은 더욱 커질 전망이다. 이미 부동산 시장은 금리 인상 등의 여파에 매수심리가 위축되며 거래절벽이 지속되고 있다. 거래가격을 낮춘 ‘급급매물’만 극소수 팔리면서 실거래가지수도 하락세다. 한국부동산원의 아파트 실거래가지수에 따르면 서울은 올해 1~8월 누적 하락률이 -6.63%를 기록했다. 이는 부동산원이 2006년 실거래가지수 산출을 시작한 이래 1∼8월 기준 가장 큰 낙폭이다. 전국 아파트 실거래지수도 올해 8월 1.88% 떨어져 8월까지 누적 하락률이 -5.16%에 달했다. 특히 20·30세대 영끌 투자자가 대거 몰렸던 ‘노도강’(서울 노원구·도봉구·강북구)을 비롯해 강북지역 중저가 아파트 단지들의 하락세도 계속되고 있다. 한국부동산원에 따르면 노원구 아파트값은 올해 들어 8월까지 누적 2.33% 떨어져 서울에서 가장 큰 폭으로 하락했다. 이어 ▶성북구 -2.13% ▶도봉구 -1.99% ▶은평구 -1.93% ▶서대문구 -1.84% ▶강북구 -1.78% 등 강북지역의 약세가 두드러졌다. 최근 몇 년 새 집값 급등기에 영끌 투자자들이 ‘패닉바잉’(panic buying 공황구매)에 나서면서 이들 지역을 중심으로 매수세가 집중됐다. 노원구 아파트는 20·30세대의 매입 비중이 2019년 31.5%에서 2020년 38.6%로 높아진 뒤 지난해 49.3%까지 치솟았다. 노원구는 최근 극심한 거래 감소 속에서도 올해 8월까지 20·30 매입 비중이 51%선까지 뛰었다. ━ 패닉바잉서 ‘패닉셀링’으로…이자 급증에 ‘하우스푸어’ 우려 매수세가 이어지며 가격 역시 급등했다. 지난해 노원구 아파트값은 11.91% 올라 서울지역 자치구 중 상승률 1위를 기록했다. 도봉구도 8.77% 올라 서울 평균(8.02%) 상승률보다 높았다. 하지만 최근 부동산 불패 서울지역도 집값 하락 움직임과 매수세 둔화가 이어지며, 이 일대도 심상치 않은 분위기가 감지된다. 노원구 상계동 일대는 주택형에 따라 시세에서 1억∼2억원 떨어진 매물만 겨우 팔릴 정도다. 전문가들도 지속적인 금리 인상에 집값 하락이 이어질 수 있다고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “MZ세대(1980·1990년대 출생)의 영끌·빚투 대상이었던 중소형·중저가 아파트도 금리 부담에 하락이 예상된다”고 평가했다. 가파른 집값 상승에 놀라 내 집 마련에 나선 20·30세대가 막차를 탄 셈이 됐다. 15억원 이하 단지가 주를 이루고 있는 강북이라 대출이 가능해 20·30세대들이 저금리를 활용해 주택투자에 나섰던 것이다. 문제는 영끌족들 대부분이 대출로 구입 자금을 마련한 탓에 이자 부담이 커지고 집값 하락이 본격화되면 직격탄을 맞을 수밖에 없다는 것이다. 상당수가 갭투자로 아파트를 매수해 역전세난 심화에 따른 부담감도 커지고 있다. 전세 세입자를 구하기 어려운데다, 전세가가 낮아지고 대출금리 부담이 커지면서 기존 세입자가 집을 비울 때 내줄 전세 보증금 마련도 어렵게 돼서다. 기존 세입자가 계속 머물면 집주인이 하락한 전세보증금 차액만큼 세입자에게 돌려주기도 한다. 전세보증금을 돌려줄 여력이 없는 집주인은 세입자에게 월세를 내주거나 세입자의 전세대출 이자를 내주겠다는 제안도 한다. 무주택 갭투자들의 상황은 더욱 빠듯하다. 고강도 대출 규제 속에 기준금리가 낮을 때 전세보증금을 레버리지로 활용한 갭투자가 성행했다. 아이러니하게도 이러한 갭투자로 인해 집값 상승기에는 전세가와 집값을 밀어 올리며 무주택자의 내 집 마련을 어렵게 했다면, 금리 인상기에는 이자 부담이 커진 상황에서 깡통전세 부담까지 생기게 됐다. 깡통전세는 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 버리면서 ‘아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 잃을 처지에 놓여 있는 경우’를 말한다. 깡통 전세의 증가는 전세대출 부실화와 가계대출 위험으로 이어져 우리 경제의 뇌관이 될 수 있다. 갭투자한 집주인이 다른 집에서 월세로 사는 경우라면 월세 부담도 가중된다. 금리 인상에 따른 전세의 월세화가 가속화되면서 월세금액도 늘고 있어서다. 일각에서는 하우스푸어 사태가 10년만에 재현되는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2012~2013년은 2008년 세계 금융위기 이후 부동산 침체기가 오면서 대출 원리금 상환이 어려워진 하우스푸어가 사회문제가 됐다. 집을 갖고 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담에 빈곤하게 살게 되는 현상이 벌어진 것이다. 한문도 연세대 정경대학원 교수(금융부동산학과)는 “작년과 재작년에 무주택 갭투자가 성행했다. 정작 자기 집은 없는데 집을 사뒀다”며 “본인 전세 대출 이자 부담은 늘었는데, 전세값이 내려가면서 세입자에게 전세금 내줄 여력은 안 되고 집이 팔리지 않으니 빠져나올 수도 없는 상황이라 정말 힘들 것”이라고 우려했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

수도권광역급행철도(GTX) 호재에 힘입어 지난해 큰 폭으로 집값이 올랐던 동탄이 최고가 대비 수억원씩 하락하고 있다. 최근 국토교통부가 GTX 추진단을 발족하며 사업 추진에 박차를 가했지만, 이마저도 효과가 없는 모양새다. 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동탄역 시범한화꿈에그린프레스티지 아파트 전용면적 84㎡는 지난 6일 10억원에 거래가 이뤄졌다. 지난해 8월 이 단지의 전용 84㎡는 14억5000만원으로 신고가를 기록했다. 딱 1년만에 최고가 대비 4억5000만원이 하락한 셈이다. 또한 지난 6월에는 같은 면적이 11억7000만원에 거래된 후 두 달 만에 1억7000만원 떨어진 가격에 거래되기도 했다. 이 단지와 인접해 있는 동탄 더샵센트럴시티의 상황도 마찬가지다. 더샵센트럴시티의 전용면적 97.046㎡는 지난 7월 5일 12억8000만원에 거래됐다. 이는 같은 면적이 지난해 7월 15억9500만원으로 최고가를 쓴 것과 비교하면 3억1500만원 낮은 가격에 거래가 성사됐다. 특히 이 두 아파트 단지들은 오는 2024년 6월 개통이 예정된 GTX-A노선의 직접적인 호재를 받는 곳이다. 그럼에도 최근 큰 폭의 하락거래가 발생한 것이다. 게다가 GTX-A는 국토부의 GTX 추진단 발족으로 사업 속도를 더욱 올리려는 움직임이 있었음에도 반전이 없게 됐다. 앞서 국토부는 지난 7월 말 전담인력 15명으로 구성된 GTX 추진단을 발족했다. GTX 사업 속도에 박차를 가하기 위해서다. 당시 국토부는 “2024년 6월 개통 일정을 최대한 앞당길 수 있도록 사업자, 전문가와 방안을 다각도로 모색 중”이라고 밝힌 바 있다. ━ 화성, 올해 경기도 내에서 집값 하락률 1위 동탄이 속한 경기 화성시의 집값도 지속적으로 하락하고 있다. 한국부동산원 주간 아파트값 동향에 따르면 동탄이 속한 화성시의 8월 첫째 주(1일 기준) 아파트값 변동률은 –0.20%를 기록했다. 지난해 12월 둘째 주부터 시작된 하락 전환 이후 끊임없이 떨어지고 있다. 화성의 아파트값은 경기도 내에서도 가장 큰 하락률을 기록하고 있다. 화성의 주간 아파트 매매가격 변동률 기준 올해 누계치는 –3.42%를 기록했다. 같은 기간 경기도는 –0.74% 하락했다. 경기도 내에서 화성 다음으로는 하락률이 높은 곳은 ▶시흥 –3.10% ▶오산 –2.39% ▶의왕 –2.21% ▶수원 –1.93% ▶용인 –1.53% 순이었다. 동탄의 하락세는 기준금리 인상으로 촉발된 부동산 거래절벽과 그동안 큰 폭으로 집값이 오르면서 ‘비싸다’라는 고점 인식이 쌓였기 때문으로 풀이된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “그동안 서울과 가까운 수도권 주택가격이 급격히 따라 오르는 경향이 있었다”면서 “현재로써는 부동산 시장이 오른 가격이 높다고 인식하는 것으로 분석된다”고 설명했다. GTX 사업 속도가 빨라질 것이라는 기대감이 있었지만, 시장에 큰 영향을 미칠 정도는 아니라는 분석도 나온다. 이 연구위원은 “철도 같은 경우는 계획발표-착공-완공의 3단계 전후로 지역 부동산에 미치는 영향이 크다”며 “이 때문에 사업속도를 가속화해도 완공 시점에 가까울수록 가격에 반영되는데 현재로썬 시기상조라고 시장이 판단한 것 같다”고 말했다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr