경기도 판교 ·서울 송파구 장지동 ·강서구 발산지구 등에서는 현재 토지 수용과 그에 따른 보상이 한창 진행 중이다. 이들 지역의 토지 소유자들은 지난 2월 24일 무렵 토지공사 등 개발사업자로부터 ‘서두르라’는 전보를 한 통씩 받았다. 이들 지역이 토지 투기지역으로 편입되는 26일 전에 수용에 응해 보상받고, 소유권을 넘기지 않으면 양도소득세를 더 많이 내야 한다는 설명이었다.

토지가 투기지역으로 편입되면 양도소득세 부담이 커진다. 토지 투기지역에서는 주택을 제외한 모든 부동산에 대한 양도소득세가 실거래가격으로 계산되기 때문이다. 상가나 오피스텔도 실거래가격으로 세금이 계산된다. 토지 투기지역 지정으로 세금 부담이 많게는 3배 이상 차이가 나는 경우도 있다. 오래전에 사들인 땅일수록 실제취득가액이 낮아 세금 부담이 커진다.

토지 수용도 세법상으로는 매매의 하나로 여겨진다. 따라서 양도소득세를 매기는 방식도 기본적으로는 같다. 하지만 토지 투기지역으로 지정된 위의 지역에서처럼 세금 부담이 갑자기 불어날 수도 있음을 알아야 한다.
토지 수용에서 세금을 절감하는 방법도 있다. 보상대금을 받은 날로부터 1년 이내에 같은 용도로 사용할 부동산을 대체취득하면 취득세와 등록세가 비과세된다. 또 보상대금을 현금 대신 국공채로 받으면 양도소득세의 10%가 감면된다.

농지가 수용되는 경우 8년 이상의 자경농지라면 양도소득세를 1억원 범위 내에서 감면받을 수 있다. 이를 위해서는 경작사실에 대한 객관적 증빙을 제출해야 한다. 가장 객관적인 자료는 농지원부상에 표시된 경작사실 증명이다. 만약 농지원부가 없다면 동장이나 이장에게서 본인이 농사를 직접 경작했다는 사실을 입증할 수 있는 확인서 등을 받아야 한다.

수용대상 토지가 주택에 딸린 토지이고 1가구1주택에 해당한다면 양도소득세 비과세도 받을 수 있다. 현행 세법상 1가구1주택은 부수토지도 포함하기 때문이다. 부수토지는 주택면적의 5배까지 인정된다. 이를 초과하는 땅에 대해서는 양도소득세를 물어야 한다. 또 토지 수용의 경우에는 3년 이상 보유하지 않았더라도 비과세를 받을 수 있다.

토지는 투기지역으로 편입됐지만 주택은 아직 편입되지 않은 경우가 있다. 이때 토지 수용이 결정됐다면 양도소득세를 어떻게 계산할까. 수용된 토지에 대한 양도차익은 실거래가격을 기준으로 산정한다. 하지만 주택과 부수토지는 여전히 기준시가로 계산한다. 따라서 토지 투기지역으로만 편입된 지역에 수용이 예상되는 땅이 있다면 그곳에 주거용 주택을 짓는 방법을 고려해볼 만하다.

구입한 지 오래된 토지 등이 수용되는 경우가 대개 양도소득세가 많이 나온다. 장기보유에 따른 양도차익이 커지기 때문이다. 그러나 이 경우도 장기적인 계획을 세우고 사전에 배우자에게 부동산의 일부를 증여한 후 보상을 받는다면 양도소득세를 줄일 수 있다. 이 경우 보상대금을 받은 배우자가 양도소득세를 신고하고 내게 된다. 배우자의 부동산 취득 시점은 증여받은 때가 되기 때문에 보유기간에 따른 양도차익과 함께 양도소득세가 줄어들게 된다.

이 경우 주의해야 할 점이 있다. 배우자에게 증여하는 부동산은 기준시가로 3억원 정도의 규모가 적당하다. 배우자에게 세금 없이 증여할 수 있는 금액이 3억원 정도이기 때문이다. 또한 증여받은 날로부터 5년이 지난 이후에 매매나 수용이 이뤄져야 한다.
마지막으로 토지 수용의 경우에도 신고와 납부 시한을 지키면 공제 혜택을 받는다는 점을 잊지 않아야 한다. 예를 들어 3월에 보상이 마무리됐다면 5월 31일까지 신고하고 납부해야 양도소득세를 10% 덜 낼 수 있다.

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