레지던스로 용도 바꾼 오피스텔 늘어 … 법령 미비, 중장기적 공급 과잉 우려도

지난해 7월 분양한 서울 강남역 푸르지오시티는 평균 15대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 분양이 잘된 것처럼 보이지만 실상은 그렇지 않다. 오피스텔은 한 명이 중복 청약할 수 있어 경쟁률에 허수가 많다. 당첨되더라도 모두 계약하는 것도 아니다. 그렇다 보니 실제 계약률은 대부분 떨어진다. 총 403실 규모의 강남역 푸르지오시티의 경우 6000건이 넘는 청약접수가 이뤄졌지만 초기 계약률은 60% 정도에 그쳤다.

시행사의 고민은 깊어졌다. 미분양 물량을 털어내려면 특단의 조치가 필요했다. 기대한 임대수익률이 나오지 못할 가능성 때문에 분양을 주저하는 투자자를 끌어들일 유인책이 필요했다. 시행사가 꺼낸 카드는 ‘서비스드 레지던스(serviced residence)’의 용도 변경이었다.

레지던스는 호텔식 서비스를 제공하는 주거공간이다. 숙박비가 호텔보다 저렴해 장기 체류 외국인이 주로 이용한다. 시행사는 특히 최근 외국인 관광객이 급증했지만 숙박시설이 부족한 탓에 중저가 숙박시설로 레지던스의 인기가 오른 점에 주목했다.

시행사는 지난해 10월부터 계약자를 만나기 시작했다. 오피스텔로 운영하면 연 4.8% 정도의 수익률을 낼 수 있지만 레지던스로 바꾸면 연 5.4%의 수익률을 낼 수 있다며 설득했다. 중도금 무이자 대출이라는 당근도 제시했다. 이 경우 수익률이 6.3%로 오를 수 있다. 대다수 분양자들이 레지던스로 용도 변경에 동의했다. 4월에 열린 투자설명회에는 200여명이 몰려 성황을 이뤘다.

덩달아 계약률도 90%대로 올라갔다. 강남역 푸르지오시티의 분양대행사인 ‘건물과 사람’의 차성애 과장은 “호텔을 운영하는 서비스드 레지던스 전문 운영업체가 체계적으로 관리하면서 최소 3년간 월 평균 112만원의 임대수익을 제공한다는 목표”라며 “객실가동률에 따라 추가 운영수익도 투자자에게 배분할 계획”이라고 말했다.



외국인 관광객 급증해 수요 늘어서비스드 레지던스로 옷을 갈아입는 오피스텔이 늘었다. 최근 1~2년 새 서비스드 레지던스로 전환하거나 아예 처음부터 분양형 숙박시설로 계획된 오피스텔은 줄잡아 10여 곳에 이른다.

도시형생활주택과 함께 최근 2~3년간 수익형부동산 시장의 대세였던 오피스텔이 레지던스로 변신한 배경은 간단하다. 공급 과잉에 따른 임대수익률 하락이다.

국토교통부에 따르면 지난해 오피스텔 건축허가 면적은 433만㎡로 2011년(285만㎡)보다 50.7% 증가했다. 착공 면적은 333만㎡로 역시 전년(230만㎡)보다 44.8% 늘었다. 이에 따라 올해 입주 예정인 오피스텔은 3만742실로 지난해(1만3000여실) 2배 이상이다. 정부가 전세난 해소를 위해 세제 혜택과 건설 기준 완화 등 주거용 오피스텔 공급을 활성화한 데 따른 결과다.

공급이 늘면서 임대수익률은 하향세가 뚜렷하다. 2010년 5.75%이던 서울 지역 오피스텔 임대수익률은 2011년 5.54%로 하락한 데 이어 지난해에는 5.49%로 떨어졌다. 오피스텔 공급이 집중된 서울 강남권 신축 오피스텔은 사정이 좀 더 심각하다. 땅값이 비싼 탓에 분양가가 3.3㎡당 2000만원 안팎까지 치솟았지만 임대료 하락으로 수익률은 4% 밑으로 곤두박질쳤다.

오피스텔 분양업계의 한 관계자는 “서울 강남역과 신논현역 일대에 지난해 하반기부터 최근까지 1000실이 넘게 입주했고, 올해 안으로 2000실 가까이 새로 입주할 예정”이라며 “역세권 신축 오피스텔의 월세가 70만~75만원 선으로 낮아지면서 연 수익률이 3.5%선으로 떨어졌다”고 전했다.

수익률에 민감한 오피스텔 투자자들이 이 같은 사정을 모를 리없다. 지난해 하반기부터 오피스텔 투자 열기가 급랭하면서 건설·시행사들은 미분양을 털어내기 위해 안간힘을 썼다. 짧게는 1년, 길게는 3년 간 최소 수익을 보장하는 마케팅을 펼치는 것도 분양률을 높이기 위한 고육책이다.

레지던스로 용도를 바꾸는 것도 같은 맥락이다. 세입자를 구하지 못해 공실로 남겨두기보다 급증한 외국인 관광객을 상대로 숙박업을 하는 게 안정된 수익률을 올릴 수 있다는 셈법이다. 서울시의 ‘중장기 숙박 수요 및 공급 분석’ 자료에 따르면 올해 서울의 숙박 수요는 6만1176실이지만 숙박 공급은 3만448실에 불과하다.

서울 도심권에서 관광호텔 신축 붐이 일지만 해마다 10% 가량 증가할 것으로 예상되는 외국인 관광객의 숙박 수요를 감당하기에는 역부족이다. 이 때문에 레지던스가 객실료가 비싼 호텔을 대체하는 숙박시설로 자리매김하면 짭잘한 운영수익을 낼 수 있을 것이란 전망이다.

레지던스형 오피스텔의 장점은 뭐니뭐니해도 수익률이다. 지역에 따라 다소 차이가 있지만 임대 위주의 영업용 오피스텔 수익률의 1.5~2배 수준이다. 오피스텔 공급 과잉으로 임대수익률이 떨어진 상황에서 이 같은 고정 수익을 보장받을 수 있다는 건 큰 메리트라고 할 수 있다.

지난해 6월 부산 해운대해수욕장 인근에서 분양한 ‘해운대 푸르지오시티’ 레지던스형 오피스텔은 투자자에게 매달 120만~140만원 가량의 수익을 제공할 전망이다. 25㎡형의 분양가가 1억3000만~1억4000만원선임을 감안하면 연 8~10%의 임대수익률을 올리는 셈이다. 시행사인 보라D&C의 한 관계자는 “인근 25㎡형 오피스텔은 보증금 500만원에 월세 50만원 안팎의 수익을 올린다”며 “레지던스로 운영하면 최소 1.5배에서 2배 수준의 수익을 올릴 수 있다”라고 말했다.



대출 규제도 받지 않아4월에 입주를 시작한 서울 문배동의 ‘용산 큐브’도 애초 오피스텔로 분양했다 레지던스로 용도를 바꿨다. 264실 모두 전용 16㎡형인 이 오피스텔은 1억4000만원 선에 분양됐다. 시행사인 킹스개발의 한 관계자는 “인근에 새로 입주한 오피스텔이 월 60만원 정도의 임대료를 받는데 수익률이 5% 내외에 불과하다”며 “용산 큐브는 연 수익률 7%대인 매달 80만원 가량의 확정 수익을 2년 간 보장할 계획”이라고 말했다.

전국에서 레지던스형 오피스텔 분양이 가장 활발한 제주도에서는 연 10%가 넘는 수익률을 제시하며 투자자를 모집한다. 분양가가 서울·수도권에 비해 저렴한데 비해 밀려드는 관광객들로 객실 가동률이 높아 10%대 수익률도 가능하다는 것이다. 제주도는 중국 관광객이 급증하면서 오피스텔 임대수익률이 전국 최고 수준이다. 지난해 제주도 오피스텔의 평균 임대수익률은 10.5%로 서울(5.5%)·경기(5.99%) 등 수도권의 2배 수준에 가깝다. 레지던스로 운영되는 오피스텔은 이 보다 더 높은 수익률을 제시한다.

서귀포시 성산읍 고성리의 ‘디아일랜드 마리나’는 최소 11%의 투자수익률을 보장한다. 서귀포시에 들어서는 ‘디아일랜드 블루’는 월 115만원(10.5%)을 확정 지급한다. 도련동 삼화택지지구에서 분양 중인 ‘제주 아빌로스’는 연 11.33%의 수익률을 보장한다.

레지던스는 높은 임대수익 외에도 장점이 많다. 1가구 2주택에 해당되지 않아 양도세가 일반세율(6~38%)로 과세되며 종합부동산세 대상도 아니다. 분양권 전매도 자유롭고 재산세와 부가가치세 부과기준도 오피스텔과 동일하다. 임대사업자로 등록하면 부가세 환급도 가능하다.

중개수수료나 유지보수 비용이 들지 않고 오피스텔처럼 1~2년마다 세입자를 찾거나 월세에 신경 쓸 필요가 없는 것도 장점이다. 건축법상으로 업무용 오피스텔로 지어져 주거용 오피스텔과 달리 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 받지 않는다. 업체들이 중도금 50~60%를 무이자 대출해주기 때문에 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있다. 또 구분 등기를 하기 때문에 자유롭게 매매할 수 있다.



평균 객실 가동율 70~80% 돼야15년 전 레지던스형 오피스텔이 임대 수익형 부동산으로 인기를 끈 적이 있다. 1997년 외환위기 이후 외국계 기업에서 일하는 장기 체류 외국인이 늘며 투자 상품으로 떠올랐다. 일반 투자자에게 영업용 오피스텔로 분양한 뒤 레지던스로 운영하면서 얻은 수익을 매달 지급하는 방식이었다.

문제는 임대 목적의 영업용 오피스텔로 허가를 받은 레지던스를 장기 투숙자가 아니라 하루나 1주일 이내의 단기 투숙객을 받는 숙박 용도로 사용하며 발생했다. 건축법과 공중위생관리법을 위반했다는 관광호텔 업계의 민원이 잇따랐다. 결국 2010년 대법원은 숙박시설로 무단 개조해 영업한 레지던스에 대해 불법 판정을 내렸다.

레지던스 업계가 합당한 제도를 만들어 줄 것을 줄기차게 요구하자 정부는 지난해 4월 일정한 기준을 충족하면 숙박업이 가능한 생활형 숙박업 제도를 도입해 합법화의 길을 터줬다. 현재 서울에 운영 중인 레지던스는 19곳 2600여실이 있다. 레지던스는 업종이 아니라 업태이기 때문에 숙박업을 하려면 호스텔업이나 생활형 숙박업으로 등록해야 한다. 취사시설과 청소·세탁 등 호텔식 서비스를 제공하는 레지던스는 임대 목적의 영업용 오피스텔과는 도시계획상의 입지와 내부 설계·소방시설·주차기준 등이 다르다.

따라서 영업용 오피스텔을 레지던스로 바꿔 숙박업을 하려면 건축법·공중위생관리법·학교보건법을 모두 충족해야 한다. 최근 분양하는 레지던스형 오피스텔은 대부분 이 기준을 충족했다. 하지만 건축법상 숙박시설 허용 지역인 일반·중심상업지역이 아닌 준주거·준공업지역에 레지던스가 위치한 경우에는 투자 이전에 이 같은 사항을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

서태영 레지던스협회 사무국장은 “건설 경기가 침체되고 부동산 시장이 하락기이다 보니 레지던스로 활로를 모색하는 사업자가 많다”면서 “건축법상 건축물 용도에 생활숙박시설이라는 것이 없을 정도로 레지던스 관련 법령이 미비한 상태여서 신중한 투자가 필요하다”고 말했다.

레지던스는 웨딩홀이나 뷔페·레스

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