활기 도는 분양권시장

전세난에 분양권 전매제한도 풀려 … ‘미분양 아파트의 무덤’ 한강신도시도 꿈틀

김포도시철도의 착공으로 교통이 편리해질 것으로 예상되면서 주택 수요자들의 관심을 끄는 김포 한강신도시.

서울 지하철 8호선과 분당선 환승역인 서울 송파구 장지동 복정역 1번 출구를 나오면 오른편에 대규모 공사현장이 나온다. 한국토지주택공사(LH)가 송파구 장지·거여동, 경기도 하남·성남시 일대 677만4628㎡에 개발 중인 위례신도시다. 분당신도시(694여만㎡)와 비슷한 규모로 서울 강남권(서초·강남·송파구) 주택 수요를 흡수하기 위해 2008년 개발이 시작됐다.

2017년까지 10만여명이 거주할 주택 4만3000가구가 들어설 예정이다. 위례신도시는 강남 대체 신도시이고 인근에 문정법조타운 등 굵직한 개발 호재가 많아 서울·수도권 주택시장에서 ‘블루칩’으로 꼽히는 곳이다. 실제로 신규 분양 단지마다 청약자가 대거 몰리면서 치열한 경쟁이 벌어지고 있다. 이곳은 요즘 다시 한 번 주택 수요자들의 관심을 끌고 있다. 오는 6월부터 지난해 분양한 아파트의 분양권시장이 열리기 때문이다. 위례신도시 중개업소들은 “강남 대체 신도시인 만큼 주택 수요가 많아 분양권을 노리는 사람들이 많다”고 전했다.

전세난과 정부의 잇단 부동산 규제 완화 덕에 모처럼 분양권 시장이 활짝 피었다. 분양권은 이른바 분양 계약서로, 아파트가 완공돼 입주(등기)하기 전에 사고 팔 때의 권리관계를 일컫는다. 요즘 이 시장에 전세 만기에 맞춰 입주하려는 실수요자는 물론 웃돈(프리미엄)을 붙여 되팔려는 투자자의 발길이 이어지고 있다. 위례신도시의 경우 지난해 분양한 주요 단지에 웃돈이 평균 5000만원 정도 형성돼 있다.

위례신도시는 공공택지여서 분양권 전매제한 기간이 1년이다. 지난해 분양한 아파트 5000여 가구가 6월부터 연말까지 순차적으로 전매제한에서 풀리는 것이다. 가장 먼저 풀리는 곳은 엠코타운플로리체로, 6월 3일부터 분양권 거래가 가능해진다. 7월 9일에는 래미안과 힐스테이트 거래가 가능하다. 래미안은 지난해 청약 1순위에서 평균 27.9대 1을 기록하기도 했다.

신도시 A공인 관계자는 “아직 전매제한 기간이라 정확한 시세 파악은 어렵지만 대개 웃돈이 5000만원 안팎”이라고 말했다. 래미안의 경우 몇 가구 안 되는 테라스하우스는 웃돈만 1억~1억5000만 원 수준이다. 실제 거래도 된다. 지난해 9월 전매제한에서 풀린 위례신도시 송파푸르지오는 주택형별로 4000만~6000만원이 붙어 거래된다. 108㎡(이하 전용면적)형은 분양가가 7억6000만원 안팎이었지만 지금은 8억원 수준에 매물이 나온다. 대우건설에 따르면 송파푸르지오는 올 들어서만 21가구가 전매됐다.

전매제한 풀리는 위례신도시위례신도시뿐만 아니다. 경기도 동탄2신도시로 이어지는 화성시 반송동 노작로 주변은 주말이 되면 길가에 늘어선 부동산 중개업소마다 손님으로 북적거린다. 최근 이곳에서 만난 한 주택수요자는 “전세 만기에 맞춰 입주할 수 있는 (동탄2신도시) 아파트 분양권을 알아보러 왔다”고 말했다.

이곳의 한 중개업소 사장은 “새 아파트로 내 집을 마련하려는 수요자의 발길이 꾸준하다”고 말했다. 동탄2신도시에선 분양가에 1500만~3500만원 정도는 더 얹어줘야 분양권을 살 수 있다. 시범단지 인근 우남퍼스트빌 기준층엔 약 3500만원의 웃돈이 형성됐다. 동탄 자이도 평균 2000만원의 웃돈이 붙었다.

한때 미분양 아파트의 무덤으로 불린 김포 한강신도시도 사정이 나아지고 있다. 미분양이 빠르게 소진되더니 급기야 분양권에 웃돈이 형성되기 시작했다. 반도유보라 2차 59㎡형은 분양가보다 2000만~3000만원 비싸게 거래된다. 롯데캐슬이나 래미안 2차도 1000만원 정도의 웃돈이 붙었다.

2009년 이후 최근까지 마이너스였던 프리미엄 매물에 허덕였던 KCC스위첸 59㎡형은 분양가보다 500만원 비싼 2억3500만원에 시세가 형성됐다. 신도시의 한 중개업소 관계자는 “전세난을 견디다 못해 새 아파트로 내 집을 마련하는 실수요가 많은 게 요즘 분양권시장의 특징”이라며 “때마침 전매 규제까지 풀려 분위기가 좋다”고 말했다.

수도권은 물론 세종시와 지방 혁신도시에서는 지역·단지별로 1000만~5000만원을 얹어줘야 분양권을 살 수 있다. 이처럼 분양권시장이 들썩이는 건 3월에 정부가 마지막 남은 분양권 규제마저 완화(민간택지 전매제한 1년에서 6개월로 단축)한 덕분이다. 여기에 전세난이 가중되고, 4·1 부동산 대책에 이은 8·28 대책 등 부동산 규제 완화로 내 집 마련을 하려는 수요가 늘었기 때문이다.

실제로 한강신도시와 인접한 서울 양천구에서는 입주한 지 10년된 59㎡형 아파트 전세가 2억5000만원 선인데, 이 가격이면 한강신도시에선 같은 크기의 새 아파트를 살 수 있다. 신한PB 이남수 팀장은 “교통 여건이 좋아지면서 서울 접근성이 개선돼 서울 등지에서 전세 살던 사람들이 한강신도시 등지에 관심을 보이고 있다”고 말했다. 분양권은 청약통장이 없어도 되고 전·월세 만기에 맞춰 입주하는 단지를 고를 수 있는 게 장점이다.

층·향·동을 자유롭게 선택할 수 있는 이점도 있다. 그러나 등기권리증이 없는 상태에서 거래가 이뤄지므로 매입 땐 주의해야한다. 법무법인 로티스의 최광석 변호사는 “해당 건설업체를 통해 분양권 전매가 가능한지, 매도자가 분양 계약자가 맞는지 반드시 확인해야 한다”고 조언했다. 계약서에 적는 거래 가격을 실제보다 낮게 쓰는 다운계약도 주의해야 한다. 매도자가 양도소득세를 줄일 목적으로 다운계약서를 요구하는 경우가 많은데 적발되면 벌금 등의 처벌을 받는다.

장점 많지만 다운계약서 피해야분양권이 인기를 끌면서 특히 청약통장을 불법 거래하는 사례가 늘고 있는데, 이 또한 주의해야 한다. 주택법 39·97조에 따라 청약통장을 거래한 당사자(매도·매수자)와 거래를 알선한 사람에게는 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금이 부과된다. 불법 거래한 통장으로 당첨되면 당첨도 취소된다. 물론 사법당국에 걸렸을 때의 얘기다. 청약통장 거래 중개인들은 “매도자가 (당첨된 뒤에) 통장 값을 더 달라는 등의 딴 소리만 안 하면 크게 문제 될 일 없다”고 꾄다.

정부도 은밀히 이뤄지는 경우가 많아 매매 당사자끼리 갈등이 생겨 표면에 드러나지 않는 이상은 적발하기가 여의치 않다는 입장이다. 하지만 문제는 다른 데 있다. 불법 거래이다 보니 계약을 뒤집어버리는 경우가 종종 생기는 것이다. 웃돈이 예상보다 많이 붙으면 매도자가 통장 값을 더 쳐달라고, 웃돈이 덜 붙으면 매수자가 통장 값을 일부 돌려 달라고 문제를 제기해 다툼이 생긴다. 그러니 아예 청약통장 거래는 하지 않는 게 낫다.